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商品房預(yù)售制度

時(shí)間:2022-06-26 14:34:44 制度 我要投稿

商品房預(yù)售制度

  隨著社會(huì)一步步向前發(fā)展,接觸到制度的地方越來越多,制度泛指以規(guī)則或運(yùn)作模式,規(guī)范個(gè)體行動(dòng)的一種社會(huì)結(jié)構(gòu)。我們?cè)撛趺磾M定制度呢?下面是小編收集整理的商品房預(yù)售制度,歡迎大家分享。

商品房預(yù)售制度

商品房預(yù)售制度1

  一、商品房預(yù)售的概況及價(jià)值

  所謂商品房預(yù)售制度,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的制度。

  我國(guó)的商品房預(yù)售制度是從20世紀(jì)90年代初開始逐步建立的。1994年7月施行《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。這部全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)的法律借鑒了香港的房地產(chǎn)開發(fā)模式,正式確立了商品房預(yù)售制度。此后國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、以及新近頒布的施行的《物權(quán)法》等,均對(duì)這一制度作了相應(yīng)具體的規(guī)定[1]。十多年的發(fā)展表明,這項(xiàng)制度對(duì)培育我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示:“XX年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17 168.8億元,定金和預(yù)收款達(dá)到7 395.3億元,比上年增長(zhǎng)44.4%,占房地產(chǎn)開發(fā)資金的43.1%,成為房地產(chǎn)開發(fā)的第一大資金來源!蔽覈(guó)房地產(chǎn)業(yè)仰仗預(yù)售這一扶持性政策,迅速完成了資本原始積累,同時(shí)由于預(yù)售使得房地產(chǎn)商便于融資,降低成本,預(yù)售房?jī)r(jià)格明顯低于現(xiàn)房,也使得“望房興嘆”的購(gòu)房者獲得了實(shí)惠,在買賣雙方的共同青睞下,商品房預(yù)售制度在國(guó)內(nèi)不斷發(fā)展。然而,商品房預(yù)售制度在實(shí)施過程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

  二、我國(guó)商品房預(yù)售制度的問題和成因分析

  我國(guó)商品房預(yù)售制度自確定以來,其固然刺激了商品房交易市場(chǎng),但同時(shí)也產(chǎn)生了許多嚴(yán)重的問題,這一現(xiàn)象直接導(dǎo)致央行房地產(chǎn)金融分析小組在其對(duì)外公布《XX年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中強(qiáng)調(diào):“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度,目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力,可以建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售!彪m然建設(shè)部旋即表態(tài),不會(huì)廢除商品房預(yù)售制度,但是,這一報(bào)告至少指出,預(yù)售制度產(chǎn)生的問題,已然引起了高層的重視,同時(shí)也在學(xué)界引起了廣泛的討論。

  筆者以為,目前而言,我國(guó)商品房預(yù)售所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)問題主要在以下幾個(gè)方面:

  其一,存在著交易不公平現(xiàn)象,開發(fā)商將在建商品房的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了社會(huì)和銀行。如果說開發(fā)商從預(yù)售制度中獲得的利益與其所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和付出成本的收益相當(dāng),購(gòu)房者與開發(fā)商各取所需,那么預(yù)售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是,根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的預(yù)售機(jī)制,當(dāng)住房還處在建設(shè)過程中,購(gòu)房者就已經(jīng)支付了全部的房?jī)r(jià)款,并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險(xiǎn)。在這種不健全的預(yù)售制度下,開發(fā)商不僅能低成本使用銀行資金、無息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款,而且也不須承擔(dān)房屋存貨成本,施工建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和資金成本被過渡轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,同時(shí)借助抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款,開發(fā)商把開發(fā)項(xiàng)目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上,使商品房的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。更為嚴(yán)重的是,當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí),往往是處于弱勢(shì)的購(gòu)房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任[2]。

  筆者以為,出現(xiàn)這類問題的根本癥結(jié)在于:我國(guó)的預(yù)售制度由于缺乏一套健全的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的法律制度[3],使得開發(fā)能夠輕而易舉地轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),而購(gòu)房者和銀行又缺乏保障自身利益的法律依據(jù)。

  同時(shí),融資渠道單一,真正能夠給予房產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)支撐的房產(chǎn)證券、債券等融資方式,則被認(rèn)為資金成本過高而為開發(fā)商所放棄,也是產(chǎn)生該現(xiàn)象的另一個(gè)重要的原因。

  其二,現(xiàn)行的預(yù)售制度容易造成不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)。期房銷售制度相對(duì)降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻,開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要,只要具備聯(lián)系地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢(shì)人物的能力,能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款,往往就意味著項(xiàng)目的成功。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商,一些極差的房地產(chǎn)公司也生存得很好,而那些真正具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。也即我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不但沒有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制,反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式,大量低質(zhì)開發(fā)商充斥于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  筆者以為其根源在于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不合理,我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓采取掛牌交易制度,沒有市場(chǎng)化。房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)由政府職能部門通過行政許可進(jìn)行資源分配,由此導(dǎo)致開發(fā)商不惜以各種手段購(gòu)買土地,然后通過預(yù)售制度賣期房,提前回籠資金,把高房?jī)r(jià)拋給購(gòu)房者,因此我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

  同時(shí)我國(guó)監(jiān)管體制的缺乏也助長(zhǎng)了這種情況的發(fā)生,由于對(duì)未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)、審計(jì)信用機(jī)制尚未建立的條件下幾乎沒有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用。并且政府主管部門在預(yù)售過程中對(duì)預(yù)售合同的強(qiáng)制登記、預(yù)售廣告的發(fā)布監(jiān)管、資金的監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理,缺乏動(dòng)態(tài)的、事前的防范,也沒有引入金融監(jiān)管、房產(chǎn)律師監(jiān)管等市場(chǎng)條件下行之有效的監(jiān)管手段。[1]再者,缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上魚龍混雜,大量缺乏必備條件的開發(fā)商依然能夠參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),并分得可觀利益。

  三、完善我國(guó)商品房預(yù)售制度之具體對(duì)策

  針對(duì)我國(guó)商品房預(yù)售制度存在的各種問題,筆者從以下幾個(gè)方面進(jìn)行思考,提出完善我國(guó)商品房預(yù)售制度的一些看法:

  第一,設(shè)立商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)擔(dān);穑胶饨灰赘鞣降娘L(fēng)險(xiǎn)。所謂商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金是一種基金籌集模式,即通過風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金的籌集與積累,把預(yù)售制度中的各種風(fēng)險(xiǎn)合理均衡地分散到各負(fù)擔(dān)主體的制度模式。如上文所分析,在現(xiàn)存的預(yù)售中風(fēng)險(xiǎn)的分配極其不合理,因此,政府應(yīng)設(shè)立房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金,如存款保險(xiǎn)制度一樣,凡是參加房屋預(yù)售制度的房地產(chǎn)開發(fā)商都應(yīng)參加這個(gè)基金,即按營(yíng)業(yè)額繳付,一旦出現(xiàn)問題,就由這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)基金來承擔(dān)責(zé)任。通過這一機(jī)制,可以把整個(gè)房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)分散給消費(fèi)者、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)商一起來承擔(dān),有效地平衡各方風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)交易公平。

  第二,完善預(yù)售房款監(jiān)管。具體而言:首先改變我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主流的預(yù)收款收存方式—即由開發(fā)商統(tǒng)一收取,并在一定時(shí)間內(nèi)存入監(jiān)管賬戶[4]。而改成由購(gòu)房人親自將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶的方式。同時(shí),嚴(yán)格規(guī)范預(yù)收款的使用,開發(fā)商除了可提取規(guī)定比例的備用金外,監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金只能用于樓盤建設(shè),開發(fā)商因工程建設(shè)需要用款,應(yīng)實(shí)行房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)審批制度,監(jiān)管銀行只能根據(jù)法定審批將款轉(zhuǎn)入施工單位賬戶。此舉能有效避免開發(fā)商挪用預(yù)收款以及攜款潛逃等行為,既發(fā)揮了預(yù)售制度對(duì)于開發(fā)商的融資作用,又保障了購(gòu)房者的資金安全。對(duì)此,我國(guó)廣東省作過相應(yīng)的嘗試,并取得了不錯(cuò)的效果,其經(jīng)驗(yàn)值得在全國(guó)范圍內(nèi)推廣[5]。

  第三,加強(qiáng)監(jiān)管力度,設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制。預(yù)售制度的一個(gè)重要價(jià)值在于相對(duì)降低門檻,便于開發(fā)商融資,如果我們?cè)O(shè)立過高的準(zhǔn)入門檻,則顯然與該制度背道而馳,然而如上文所分析,目前我國(guó)的預(yù)售制度導(dǎo)致了大量的低質(zhì)中小企業(yè)充斥市場(chǎng),嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)環(huán)境和社會(huì)利益,對(duì)此,筆者的建議是設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控,開發(fā)商在進(jìn)行任何一個(gè)預(yù)售商品房項(xiàng)目時(shí),必須向房地產(chǎn)主管部門申報(bào)企業(yè)目前的狀況,包括開發(fā)商的資質(zhì)、開發(fā)商近期的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)有流動(dòng)資金量、在預(yù)售商品房開發(fā)過程中將要出現(xiàn)的到期債務(wù)額以及正在進(jìn)行并將在商品房開發(fā)過程中完成的其他項(xiàng)目等,并提供相應(yīng)的證明,經(jīng)房地產(chǎn)部門審批后方可進(jìn)行商品房開發(fā),避免開發(fā)商在其他項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)不靈時(shí),以預(yù)售商品房為手段,籌集買房人的資金,卻用以彌補(bǔ)其他項(xiàng)目上的流動(dòng)資金,[6]同時(shí)此舉也能夠避免低質(zhì)的小企業(yè)“空手套白狼”,能夠有效的將不合格企業(yè)清除出市場(chǎng)。

  四、結(jié)語

  商品房預(yù)售制度對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要意義,經(jīng)過近二十年的發(fā)展,已經(jīng)己經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)基本制度,但是,同任何新生事物相類似,預(yù)售制度也帶來了許多嚴(yán)重的問題,以至于有呼聲要求廢除該制度。

  筆者以為,我國(guó)商品房預(yù)售制度固然問題重重,但其價(jià)值更是不容忽視的,不可輕言廢除,針對(duì)其產(chǎn)生的問題,應(yīng)當(dāng)從制度層面加以完善,通過建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制,加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管,規(guī)定嚴(yán)格的商品房預(yù)售市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制,加大信息披露力度等手段,以保障商品房預(yù)售中預(yù)購(gòu)人等主體的合法權(quán)益,消除我國(guó)預(yù)售制度目前存在的各種問題,真正有效的發(fā)揮預(yù)售制度的作用。

商品房預(yù)售制度2

  一、商品房預(yù)售制度的歷史及定義

  商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港。

  1994年中國(guó)大陸出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,建立了預(yù)售許可制度,并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上,部分城市甚至達(dá)90%以上。

  商品房預(yù)售許可制度的確立,是與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長(zhǎng)期以來,我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足,商品房供不應(yīng)求,加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn),提高了資金使用效率,降低了資金使用成本。

  二、商品房預(yù)售制度的特征

  我國(guó)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),作為我國(guó)最為重要的市場(chǎng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要制度,我國(guó)商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售,具有五個(gè)明顯的特征:

  第一,預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的房屋,而不是政府批準(zhǔn)的一些社會(huì)福利性房屋,或社會(huì)保障性、社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的房屋,也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購(gòu)住宅用地所建的等非社會(huì)化、商品化房屋。因此,此類房屋具有明顯的社會(huì)化、商品化和公開銷售的特征。

  第二,預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋,即必須是已經(jīng)開工建設(shè),正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài),但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項(xiàng)目,也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房,更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程,或時(shí)建時(shí)停無法預(yù)計(jì)或確定竣工時(shí)間的商品房工程項(xiàng)目。

  第三,預(yù)售的商品房,必須是客觀存在,并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。即作為商品房,在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。因此,作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實(shí)存在的房屋提前銷售,是預(yù)售的最顯著的特征。

  第四,商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開發(fā)商,必須是具備商品房預(yù)售條件的開發(fā)企業(yè),即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè)。而購(gòu)房人則是社會(huì)不特定的主體,任何要購(gòu)買預(yù)售商品房的公民,都可以成為商品房預(yù)售的買方。

  第五,商品房預(yù)售,必須依照有關(guān)法律規(guī)定,具備必須的條件,尤其是政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證,并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購(gòu)房人公示,即具備法定公開性。

  三、商品房預(yù)售制度的條件

  商品房預(yù)售意味著買房人承擔(dān)巨大的對(duì)方違約的風(fēng)險(xiǎn),為了保護(hù)買房人的利益,國(guó)家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件,以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠(chéng)信的房地產(chǎn)商能夠運(yùn)用商品房預(yù)售這一杠桿制度。

  第一,預(yù)售商品房的建設(shè)用地,應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金,取得土地使用權(quán)證書的土地。因?yàn),房屋依附于土地,商品房?xiàng)目的合法開工建設(shè)和合法預(yù)售,必須以對(duì)該土地的合法使用權(quán)為前提。轉(zhuǎn)

  第二,必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因?yàn)槲覈?guó)早已公布并實(shí)施了《城市規(guī)劃法》,對(duì)城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強(qiáng)制性規(guī)范,不是任意性或選擇性的。如果房地產(chǎn)開發(fā)商忽視這一點(diǎn)而預(yù)售房屋,就會(huì)使開發(fā)商自己尤其是購(gòu)房消費(fèi)者面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

  第三,按提供預(yù)售商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。關(guān)于投入開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定,有兩個(gè)意義:一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動(dòng)工,二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。無論是投入土地的還是投入具體項(xiàng)目施工工程的,都表明開發(fā)商有一定的實(shí)力和能力,不能完全依賴購(gòu)房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項(xiàng)目等投機(jī)行為。關(guān)于已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間的規(guī)定,則是為了保障商品房預(yù)售合同的實(shí)際、全面履行,到期能夠向購(gòu)房者交付房屋。

  第四,向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售制度,是商品房交易制度中的一項(xiàng)特別規(guī)定。從事商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng),必須持有兩個(gè)許可證:即規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。這更加體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為的嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。

  四、商品房預(yù)售制度存在的風(fēng)險(xiǎn)

  自開始建立商品房預(yù)售制度及相關(guān)法律、法規(guī)公布實(shí)施近十年來,我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)開始走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。但是,由于我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)起步較晚,有關(guān)法律規(guī)范還不夠完善,各地方發(fā)展不夠平衡,有關(guān)地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮,導(dǎo)致仍有許多地方的商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)還處于混亂狀態(tài),一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營(yíng)或鉆營(yíng)法律空子,造成損害購(gòu)房消費(fèi)者合法利益的現(xiàn)象屢禁不止。

  首先是交易不公平。我國(guó)實(shí)行的期房銷售制度,住房還處在建設(shè)過程中,購(gòu)房者就支付了全部的房?jī)r(jià)款,并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí),往往是處于弱勢(shì)的購(gòu)房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任。這實(shí)際上是以期房銷售的名義,實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實(shí)質(zhì),將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)。一是購(gòu)房者支付了全部的房?jī)r(jià)款,承擔(dān)了開發(fā)的全部風(fēng)險(xiǎn);二是開發(fā)商占用了購(gòu)房者的資金,實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式,而且是購(gòu)房者承擔(dān)了資金利息;三是通過住房按揭把開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。

  其次是銷售不規(guī)范。住房是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,由于位置空間不同,每一套住房都是不同質(zhì)的。購(gòu)房者未驗(yàn)貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款,這是一種不規(guī)范的交易方式。再加之我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)育階段,法律法規(guī)、管理機(jī)制和管理功能不健全,房地產(chǎn)交易市場(chǎng)缺乏有效的規(guī)范。這種不規(guī)范的交易方式為不規(guī)范銷售、違法違規(guī)銷售提供了可乘之機(jī)。我國(guó)商品房銷售中存在著虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、會(huì)所改變用途、延期辦證,得房率、綠化率、容積率與實(shí)際不符,將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為,極大地?fù)p害了購(gòu)房人的利益,并引發(fā)了大量的法律糾紛。

  第三,造成不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)。期房銷售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻,開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要,只要具備搞定地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢(shì)人物的能力,能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款,就意味著項(xiàng)目的成功。結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商,一些極差的房地產(chǎn)

  公司也活得很好,而具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制,反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。

  第四,我國(guó)有關(guān)商品房預(yù)售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國(guó)就公布和實(shí)施了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī),但是,作為商品房預(yù)售及其市場(chǎng)規(guī)范化管理的一項(xiàng)法律制度來講,顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預(yù)售市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)的許多新情況和新問題,更凸現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的超前性與法律法規(guī)的滯后性。

  五、商品房預(yù)售制度問題的解決

  對(duì)于事關(guān)眾多利益的商品房預(yù)售制度該如何解決它存在的問題呢:

  第一,要建立和完善對(duì)商品房開發(fā)企業(yè)是否具備商品房預(yù)售資格、預(yù)售條件的嚴(yán)格審查制度。尤其是兩個(gè)許可證審查發(fā)放制度。嚴(yán)格掌握商品房預(yù)售的條件,規(guī)范商品房預(yù)售許可證的審查和發(fā)放制度。

  第二,要建立商品房預(yù)售必須公開事項(xiàng)的監(jiān)督檢查制度。防止開發(fā)商以虛假?gòu)V告、名不副實(shí)的宣傳資料欺騙購(gòu)房消費(fèi)者。

  第三,對(duì)于購(gòu)房者來說,要考察房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。購(gòu)房人可通過多種渠道了解房地產(chǎn)開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、規(guī)模、工商登記、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)形象、知名度等;是否具有建設(shè)工程許可證等五證一照;了解過去的業(yè)績(jī),到已完工的小區(qū)了解開發(fā)商的房屋質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理狀況;了解開發(fā)商有無糾紛等情況。

  第四,要加大對(duì)商品房預(yù)售法律制度的宣傳力度,正確理解和適用有關(guān)法律法規(guī)的立法精神和立法本意。地方各級(jí)人民政府,尤其是市、縣級(jí)政府依法具有房產(chǎn)行政管理和土地行政管理職能的行政執(zhí)法部門,更應(yīng)當(dāng)熟悉和掌握。

  第五,購(gòu)房者要簽好補(bǔ)充協(xié)議。由于正式購(gòu)房合同不能全面、準(zhǔn)確地反映當(dāng)事人雙方的真實(shí)情況,買賣雙方往往應(yīng)根據(jù)需要訂立補(bǔ)充協(xié)議,即通過補(bǔ)充協(xié)議對(duì)正式合同內(nèi)容回以修改、補(bǔ)充。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定,“格式條款與非格式條款不一致的,應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。所以,補(bǔ)充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要。

商品房預(yù)售制度3

  [摘要]買受人在購(gòu)買預(yù)售商品房后承擔(dān)了較大風(fēng)險(xiǎn),為保障買受人的利益、維護(hù)交易安全,法律對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行了特別的規(guī)制。我國(guó)法律除了規(guī)定強(qiáng)制性的商品房預(yù)售許可制度外,還規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度。

  天津預(yù)售商品房合同備案的作用及法律效力是什么呢?什么是商品房預(yù)售合同?商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定,預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方,預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

  買受人在購(gòu)買預(yù)售商品房后承擔(dān)了較大風(fēng)險(xiǎn),為保障買受人的利益、維護(hù)交易安全,法律對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行了特別的規(guī)制。我國(guó)法律除了規(guī)定強(qiáng)制性的商品房預(yù)售許可制度外,還規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度。

  《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定:商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

  商品房預(yù)售登記備案的作用在于:

  1、商品房預(yù)售合同備案登記屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記,即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。

  2、預(yù)售項(xiàng)目只有符合法律規(guī)定的預(yù)售條件,預(yù)售合同才能進(jìn)行登記備案。登記備案前,登記部門會(huì)對(duì)開發(fā)商所售房屋的相關(guān)材料進(jìn)行全面查閱,這是對(duì)開發(fā)商和預(yù)售項(xiàng)目合法性審查的一道屏障。

  3、商品房預(yù)售備案登記使得買受人的請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再將經(jīng)過預(yù)售登記的'房屋出售或抵押,如果開發(fā)商將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或設(shè)定抵押給第三人,該第三人不能通過登記獲得所有權(quán),該抵押權(quán)也不能對(duì)抗預(yù)售登記的買受人。這就防止了開發(fā)商的一房二賣。

  4、預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)的,不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更手續(xù)。預(yù)售合同備案登記作為前置程序,一定程度上保證了交易安全。

  目前,我國(guó)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)章均明確規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度,但對(duì)于該登記備案制度的性質(zhì)與效力并未具體規(guī)定。學(xué)界對(duì)此亦無定論。但一般認(rèn)為,商品房預(yù)售合同登記備案屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記,國(guó)外稱預(yù)告登記或預(yù)登記,即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。一般不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),例如所有權(quán)、抵押權(quán)等。而預(yù)告登記發(fā)生時(shí)物權(quán)尚不存在,物權(quán)變動(dòng)是將來發(fā)生的行為,故所登記的權(quán)利仍是一種請(qǐng)求權(quán)(債權(quán)),登記的內(nèi)容是將來請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。

  房屋買受人在商品房預(yù)售合同中的權(quán)利、房屋是否被查封、房產(chǎn)證是真的還是假的等等,總的來說,只要在行政服務(wù)中心房管窗口簽訂了買賣合同,那您可以基本放心啦,賣方的人也好,房產(chǎn)的權(quán)利限制也好,工作人員都幫你檢查過了,都沒有問題。

  還有一點(diǎn),在房管窗口簽訂了買賣合同后,賣方則不能再和第三方再次簽訂買賣合同了,因?yàn)榉抗芫值碾娔X里有了備案了,如果您和賣方的合同不撤銷,則賣方永遠(yuǎn)不能再將此房賣給第三人了。

  我們這兒所稱的簽訂買賣合同,在行業(yè)也稱為二手房合同備案。

  提醒一:

  如果您購(gòu)買的房屋屬市區(qū)范圍內(nèi),并且您們的買賣未通過中介成交,則您和賣方帶好雙方身份證、賣方的房產(chǎn)證、土地證至行政服務(wù)中心房管1至4號(hào)窗口簽訂合同并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)備案,并在經(jīng)過備案并打印的合同上買賣雙方簽字認(rèn)可。

  提醒二:

  如果買賣雙方經(jīng)有備案資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)達(dá)成交易的,可由中介機(jī)構(gòu)操作人員直接在中介公司進(jìn)行簽訂合同并進(jìn)行合同備案。經(jīng)過中介機(jī)構(gòu)備案后,則在過戶時(shí),不需要重新進(jìn)行備案了。目前,江陰具備合同備案的中介公司共有六家,分別是聯(lián)眾、聯(lián)豐、五星、瑞德、嘉和、天鴻六家房產(chǎn)中介。

  提醒三:

  只有城區(qū)范圍內(nèi)的二手房,才是到行政服務(wù)中心的房管窗口來辦理過戶的,非城區(qū)范圍的,至各鄉(xiāng)區(qū)房管所辦理過戶手續(xù)。

  下面是二手房合同備案的相關(guān)知識(shí):

  1、二手房合同為什么要備案

  依據(jù)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》(建住房〔20xx〕321號(hào))并結(jié)合江陰市實(shí)際情況,二手房買賣合同進(jìn)行備案,旨在進(jìn)一步規(guī)范我市二手房交易市場(chǎng)行為,保障二手房交易安全,提高二手房交易的透明度。

  2、二手房合同備案的核心內(nèi)容是什么

  我市市區(qū)范圍內(nèi)的二手房買賣合同,均須網(wǎng)上備案。買賣雙方在申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)時(shí),必

  須提供經(jīng)過網(wǎng)上備案的二手房買賣合同。

  3、什么是網(wǎng)上備案

  網(wǎng)上備案是指二手房交易當(dāng)事人委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或登記機(jī)構(gòu)工作人員登錄二手房網(wǎng)上備案系統(tǒng),在線錄入《二手房屋買賣合同》的相關(guān)條款內(nèi)容,并聯(lián)機(jī)將合同打印,在合同上簽字蓋章的行為。經(jīng)過備案的二手房買賣合同信息,市民可在江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)上通過輸入買受人姓名和合同備案號(hào)進(jìn)行查驗(yàn)備案信息。

  4、進(jìn)行網(wǎng)上備案有什么好處

  可以維護(hù)買賣雙方的正當(dāng)權(quán)益,《辦法》要求市區(qū)范圍內(nèi)的二手房買賣行為,均須進(jìn)行網(wǎng)上備案,目的就是有效防止購(gòu)房人誤購(gòu)查封房產(chǎn)、防止一房多賣、避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作等情形的發(fā)生。

  5、網(wǎng)上備案會(huì)很麻煩嗎

  網(wǎng)上備案是個(gè)全新的操作模式,有個(gè)熟悉的過程,二手房交易雙方當(dāng)事人只要按要求提交有效證件,填寫相關(guān)材料即可,具體操作由經(jīng)過培訓(xùn)的中介人員或行政服務(wù)中心房管窗口工作人員來完成,應(yīng)該說還是很便利的。

  6、如何申請(qǐng)網(wǎng)上備案

  目前我市在部分中介機(jī)構(gòu)試點(diǎn)實(shí)施網(wǎng)上備案服務(wù),其他有意向的中介機(jī)構(gòu)可向市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)管理科提出申請(qǐng)。

  7、如何進(jìn)行網(wǎng)上備案

  操作員憑電腦密鑰登陸備案系統(tǒng)后,輸入擬轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)證號(hào)、房屋所有權(quán)人姓名后提交,按備案系統(tǒng)提示進(jìn)行網(wǎng)上備案。

  8、雙方自行成交的可以申請(qǐng)網(wǎng)上備案嗎如何進(jìn)行操作

  可以,雙方自行成交的,可由行政服務(wù)中心房管窗口的工作人員提供網(wǎng)上備案服務(wù)。

  9、網(wǎng)上備案后,當(dāng)事人需變更或注銷《二手房屋買賣合同》怎么辦

  合同在系統(tǒng)上進(jìn)行提交后即視為網(wǎng)上備案完成。如在申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記之前,二手房買賣雙方需對(duì)合同進(jìn)行變更或注銷的,合同雙方當(dāng)事人可攜帶相關(guān)證件至行政服務(wù)中心房管窗口辦理,由中介機(jī)構(gòu)撮合成交的,需中介機(jī)構(gòu)人員同時(shí)到場(chǎng)。

  10、二手房交易當(dāng)事人在進(jìn)行網(wǎng)上備案時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)

  (1)二手房交易當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真閱讀有關(guān)網(wǎng)上備案的文件;

  (2)為避免房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)隱瞞網(wǎng)上備案信息,二手房交易當(dāng)事人應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)全程了解操作人員的錄入行為;

  (3)網(wǎng)上備案后,二手房交易當(dāng)事人可根據(jù)合同備案登記號(hào),通過江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)對(duì)網(wǎng)上備案情況進(jìn)行核實(shí)。

  11、二手房交易當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在網(wǎng)上備案的過程中存在違法違規(guī)行為的,應(yīng)怎么處理

  應(yīng)及時(shí)至我市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)管理科或產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處投訴。

  12、備案的實(shí)施日期是什么時(shí)間

  自20xx年12月28日起,市區(qū)范圍內(nèi)申請(qǐng)辦理二手房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的,必須將二手房買賣合同進(jìn)行備案。

  這里要著重提醒大家的是,備案后的二手房買賣合同辦理注銷和變更的流程:

  上面已經(jīng)提到,自20xx年12月28日始,我市市區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上的房屋買賣合同,均需進(jìn)行網(wǎng)上備案。在備案后,如果合同需注銷或變更,則買賣雙方當(dāng)事人需攜相關(guān)資料至行政服務(wù)中心房管窗口進(jìn)行申請(qǐng)辦理(如在中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行簽約備案,則中介機(jī)構(gòu)工作人員需共同到場(chǎng))。

  在辦理時(shí),可先至房產(chǎn)信息網(wǎng)的“政務(wù)指南”頻道中的“表格下載”中,下載相應(yīng)的表格

  (二手房買賣合同備案變更登記申請(qǐng)表 、二手房買賣合同備案注銷登記申請(qǐng)表),將申請(qǐng)表內(nèi)信息填寫完畢后,買賣雙方攜本人身份證明原件、原經(jīng)過備案的買賣合同、申請(qǐng)表等資料至房管窗口辦理。

  要提醒大家的是,如二手房買賣合同非中介機(jī)構(gòu)簽約備案(是在房管窗口工作人員備案的),則由買賣雙方共同提出申請(qǐng),如合同是中介機(jī)構(gòu)簽約備案操作,則需買賣雙方、中介機(jī)構(gòu)工作人員三方一起至行政服務(wù)中心房管窗口進(jìn)行申請(qǐng)辦理。

  在填表過程中,需要注意:1、表格內(nèi)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)意見一欄,請(qǐng)?jiān)谥列姓⻊?wù)中心房管窗口申請(qǐng)前,提前填好,并加蓋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公章;2、表格內(nèi)的申請(qǐng)人簽章欄一欄內(nèi)的轉(zhuǎn)讓人和接收人的簽章,必須由當(dāng)事人在行政服務(wù)中心房管窗口工作人員簽證下,當(dāng)面簽字;3、此業(yè)務(wù),必須當(dāng)事人(如有中介的,中介機(jī)構(gòu)工作人員也需到場(chǎng))共同前來辦理;4、如買賣合同是對(duì)買方進(jìn)行變更,如原買方基礎(chǔ)上需增加配偶等共有人,請(qǐng)申請(qǐng)時(shí),攜帶能證明家庭關(guān)系的證件資料(如戶口本、結(jié)婚證等)。

商品房預(yù)售制度4

  一、責(zé)任單位和責(zé)任人

  責(zé)任單位:市建設(shè)局綜合開發(fā)處

  責(zé)任人:承辦人(A、B)、分管副處長(zhǎng)、處長(zhǎng)、分管副局長(zhǎng)、局長(zhǎng)

  二、權(quán)力行使依據(jù)

  (一)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第248號(hào))第二十七條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明!

  (二)《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令第95號(hào))第六條、第九條規(guī)定:“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售;開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。”

  (三)《黑龍江省城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定:“開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中,可以預(yù)售商品房,但必須向開發(fā)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng),取得《商品房預(yù)售許可證》后方可進(jìn)行。”

  三、條件和標(biāo)準(zhǔn)

  符合以下條件并能提供相關(guān)材料的應(yīng)予批準(zhǔn):

  (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;

  (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

  (三)建立預(yù)售資金監(jiān)管專戶;

  (四)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

  四、所需材料

  (一)申請(qǐng)文件;

  (二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目許可證;

  (三)土地使用證;

  (四)施工許可證;

  (五)規(guī)劃工程許可證及附件;

  (六)發(fā)改委計(jì)劃;

  (七)施工合同;

  (八)施工進(jìn)度表;

  (九)規(guī)劃圖;

  (十)商品房預(yù)售方案;

  (十一)房屋測(cè)繪報(bào)告

  (十二)資質(zhì)證書;

  (十三)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

  五、受理

  承辦人(A、B)(窗口)對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行審核登記。材料齊全、符合法定形式的,予以受理,并出具書面受理通知書;材料不齊全或不符合法定形式的,當(dāng)場(chǎng)一次性書面告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。不符合國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定的,出具書面不予受理通知書,并說明不予受理的理由。

  六、審查與決定

  承辦人(A、B)審查申辦材料完整、真實(shí)、有效,形成審核意見后報(bào)分管副處長(zhǎng)、處長(zhǎng)審核,呈報(bào)主管副局長(zhǎng)審核,最后由局長(zhǎng)審簽。

  七、辦理時(shí)限

  收到齊備的申請(qǐng)材料之日起3個(gè)工作日內(nèi)作出行政許可決定。自作出行政許可決定當(dāng)日即將結(jié)果送達(dá)當(dāng)事人。

  八、公開公示

  本制度原文及相關(guān)材料示范文本在齊齊哈爾市政府門戶網(wǎng)站(www.qqhr.gov.cn)長(zhǎng)期公布。擬審批情況和審批結(jié)果分別在該網(wǎng)站上公示和公告不少于7個(gè)工作日。

  九、監(jiān)督檢查

  執(zhí)行《齊齊哈爾市建設(shè)局關(guān)于執(zhí)行規(guī)范權(quán)力運(yùn)行制度監(jiān)督檢查辦法(試行)》。

  十、責(zé)任追究

  執(zhí)行《齊齊哈爾市建設(shè)局關(guān)于違反規(guī)范權(quán)力運(yùn)行制度責(zé)任追究辦法(試行)》。

  附件:商品房預(yù)售許可證審批工作流程圖

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