項目開發(fā)策劃書（精選5篇）
伴著時間的流逝，辛苦的工作已經(jīng)告一段落，我們的工作又將迎來新的階段，又有了新的目標，此時需要提前做好策劃書了。是不是無從下筆、沒有頭緒？下面是小編為大家收集的項目開發(fā)策劃書（精選5篇），供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
項目開發(fā)策劃書1
一、所在地背景
蚌埠位于安徽省東北部，淮河中游，古乃“采珠之地”，又稱“珠城”。是安徽省第一個設(shè)市的城市，是皖北乃至中原地區(qū)重要的加工、商貿(mào)、科技中心，是安徽省重要的組合交通樞紐城市也是安徽科教資源最為豐富的城市之一，擁有安徽財經(jīng)大學、蚌埠醫(yī)學院、蚌埠學院、安徽電子信息學院等駐蚌高等院校12所、各類中等職業(yè)教育學校34所，年輸送畢業(yè)生2萬。蚌埠是安徽省重要的以加工制造業(yè)為主的綜合性老工業(yè)城市。
二、龍子湖簡介
龍子湖風景區(qū)座落于蚌埠市東郊，是安徽蚌埠最大的景觀湖泊，整個景區(qū)總面積約38.9平方公里。龍子湖環(huán)湖分布著豐富的人文自然資源。主要由龍湖、曹山、雪華山、西蘆山及錐子山組成，大體呈三山夾一湖的獨特地貌。根據(jù)地理位置、地貌及景觀特征，龍子湖風景區(qū)劃分為北湖景區(qū)、南湖景區(qū)、西蘆山景區(qū)、錐子山景區(qū)等四大景區(qū)。龍子湖三面環(huán)山，山水相依。湖東岸有曹山、錐子山，綿延起伏如龍，又稱“雙龍山”；南有大小九條溝渠，是龍湖發(fā)源地；西側(cè)有雪華山、梅花山，山體植被茂盛，青山綠水，聞名遐爾。風景區(qū)內(nèi)的烈士陵園、湯和墓已成為愛國主義教育基地，其它景觀如淮河風情園、水上樂園等也是多姿多彩、各有特色。1998年，龍子湖風景區(qū)被安徽x政府命名為省級風景名勝區(qū)。2002年，龍子湖風景名勝區(qū)被國家環(huán)�？偩峙鷾蕿閲壹壣鷳B(tài)示范區(qū)。
三、開發(fā)資源
蚌埠山水相連，淮河穿城而過，自然風光秀麗多姿，人文景觀、名勝古跡眾多。擁有4000多年前大禹治水會諸侯之地的荊涂風景區(qū)；楚漢相爭鏖戰(zhàn)之處——垓下古戰(zhàn)場；明代湯和墓，明皇陵；江北第一溶洞韭山洞；城中龍子湖堪稱“中原西湖”；7000年悠久歷史的雙墩文化以及被周總理譽為“東方芭蕾”的花鼓燈歌舞藝術(shù)。
作為國家3A級旅游景區(qū)和省級風景名勝區(qū)，龍子湖風景區(qū)青山碧水相連，湖岸曲折多變，水面縱深開闊，絕壁怪巖裸露，既有風景怡人的自然風光，又有韻味無窮的人文景觀；既有城市交通干道環(huán)繞，又以現(xiàn)代化的城市為依托，景區(qū)內(nèi)有省、市級文物保護單位以及古銀杏（唐代）、石屋（唐代）、棲巖寺遺址（明代）、玲瓏塔遺址（東漢）等古跡或遺址。近幾年，景區(qū)建設(shè)跨步發(fā)展，已獨具特色。
四、具體方案
1、充分利用現(xiàn)有資源，將已開發(fā)的西岸與未開發(fā)的東岸有機地結(jié)合在一起。在東西兩岸的湖面上建立一個大型水上樂園，使得東西兩岸的旅客能夠自由穿行�？梢栽谟螛穲@中建起一座巨型摩天輪，以便游客參觀蚌埠的整體風景。
2、將龍子湖中的游艇規(guī)范化，不在散亂分布，擴大規(guī)模，提高安全系數(shù)，讓游客暢想水上樂趣。
3、將東岸的山做個整體規(guī)劃，整理山中道路，修建一座相關(guān)蚌埠歷史的古跡亭臺，便于游客在這里就能對蚌埠有更進一步的了解。
4、風景區(qū)的餐飲條件不容忽視，為了便于管理和衛(wèi)生安全，需建立一條餐飲長廊，可以引進各類食品的加盟，同時大力推廣具有蚌埠地方特色的食品，做好宣傳。
5、為了讓旅客住上安全舒適規(guī)范的賓館，應建立統(tǒng)一規(guī)模的層樓，為了滿足旅客的需求，內(nèi)部結(jié)構(gòu)可以另作設(shè)計。
6、規(guī)范形象，做好風景區(qū)的后期宣傳工作。
項目開發(fā)策劃書2
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的原則
1. 全局性
在進行前期策劃時，策劃人員往往要就房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體定位以及項目細節(jié)方面的內(nèi)容進行抉擇，這就需要策劃人員具備全局的觀念，站在全局的角度來制定項目整體規(guī)劃方案，并保證該方案有利于項目目標的實現(xiàn)。
2. 綜合協(xié)調(diào)性
由于項目前期策劃涉及內(nèi)容較廣，涵蓋了項目設(shè)計與規(guī)劃、建筑科技、工程管理到項目市場調(diào)研、定位策劃到后期推廣營銷等等內(nèi)容，因此工作量較為復雜也較為巨大。所以在前期策劃時，應當重視各個環(huán)節(jié)間的協(xié)調(diào)性與銜接性，并要求策劃人員能夠綜合各方利弊，來優(yōu)化配置各項資源。
3. 前瞻性
一個房地產(chǎn)開發(fā)項目運作周期短則2～3年，長則5年或以上。所以，在進行項目前期策劃時，相關(guān)人員應當能初步判斷未來市場發(fā)展的趨勢以及整體房地產(chǎn)市場以及市場經(jīng)濟形勢有可能會發(fā)生的變化，并做好相應的應對策略，以保證房地產(chǎn)項目的穩(wěn)定性與可持續(xù)性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的內(nèi)容
1. 項目可行性分析
項目可行性分析指的是在進行投資決策前，對將要進行的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行系統(tǒng)的經(jīng)濟分析以及論證的過程。在項目開發(fā)前期編制所得的完整、嚴謹、翔實的項目可行性分析報告將作為決定是否投資該房地產(chǎn)項目的重要依據(jù)。一般情況下，項目可行性分析主要是對市場分析（區(qū)域市場、宏觀市場）、市場預測（市場需求預測、供應預測、價格變動預測）、財務(wù)評估（銷售利潤率、成本利潤率、投資周期、凈現(xiàn)值等）、風險評估、項目敏感性分析、盈虧平衡分析等內(nèi)容進行分析，全面評估各種影響因素，并在此基礎(chǔ)上科學編制可行性分析報告。在編制報告時，應將一切與項目開發(fā)相關(guān)的、各類不利因素全部考慮在內(nèi)，并對其可能產(chǎn)生的不利影響進行合理評估，如若最后所得評估結(jié)果顯示這個項目具有正常開發(fā)條件，且可以獲得正常盈利的，則表明該項目具備可行性。即便在今后該項目的實際開發(fā)過程中，遇到的各類困難也在事前項目評估風險之內(nèi)，整體開發(fā)項目的經(jīng)營風險均為可控。
2. 項目研究
項目研究主要分為研究待開發(fā)土地以及研究該項目所處市場環(huán)境兩大塊內(nèi)容。
研究待開發(fā)土地指的是對待開發(fā)土地的現(xiàn)狀以及未來可能發(fā)展的方向進行研究與預測。其研究內(nèi)容主要有：
①土地地理位置以及交通情況。主要是分析待開發(fā)土地和城市主體的相對位置關(guān)系，以及該地段的交通條件，這對該土地未來的發(fā)展?jié)撃苡兄^大影響。
②項目SWOT分析。對待開發(fā)土地的各種機會與威脅、優(yōu)勢與劣勢等對項目未來運作產(chǎn)生影響的客觀因素進行定性分析。
�、郯鍓K分析。即待開發(fā)地塊所處的局部板塊（建筑組團）和周圍數(shù)個主要板塊間的聯(lián)系以及功能間的不同之處。這將與該地塊未來發(fā)展方向息息相關(guān)。
研究該項目所處的市場環(huán)境主要包括以下三方面內(nèi)容：研究市場宏觀經(jīng)濟條件、房地產(chǎn)市場情況以及項目競爭態(tài)勢。第一，市場宏觀經(jīng)濟條件包括了當前國家宏觀經(jīng)濟運行狀況，以及未來國家經(jīng)濟政策走向的預測，力求從中得到一些基本判斷結(jié)論，方便日后能夠站宏觀經(jīng)濟的角度來給開發(fā)項目運作提供有效的指導。第二，房地產(chǎn)市場情況主要指的是現(xiàn)階段全國房地產(chǎn)運行情況、當?shù)胤康禺a(chǎn)銷售情況、近幾年內(nèi)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的銷售價格、數(shù)量的變化趨勢、當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)政策環(huán)境等方面內(nèi)容。第三，項目競爭態(tài)勢研究主要是分析與掌握相鄰板塊主要房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品類型、價格情況、推售方式、競爭優(yōu)勢等方面內(nèi)容。
3. 整體項目定位
首先，應對項目各方面因素進行綜合考量，并對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場未來兩三年的發(fā)展趨勢進行合理預測，從而根據(jù)整合而得的.數(shù)據(jù)來對整體項目市場定位進行確定，并確保該項目具有可行性、超前性以及可操作性，以便今后能夠應對可能出現(xiàn)的市場風險。其次，應細分項目定位，對整體項目定位進行細化，包括項目目標客戶群定位、項目檔次定位、產(chǎn)品定位、價格水平定位以及推廣形象定位等方面內(nèi)容上，以便于整體項目能夠有效得到落實，并對后續(xù)工作起到一個指導的作用。
4. 項目規(guī)劃設(shè)計
項目規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的重要內(nèi)容，是將相關(guān)單位研究所得的項目定位成果體現(xiàn)到項目規(guī)劃設(shè)計方案中的重要環(huán)節(jié)。首先，進行消費者需求調(diào)研�？梢圆捎蒙钊朐L談的方式或者隨機問卷的方式來對當?shù)叵M者開展需求調(diào)研工作，以掌握當?shù)啬繕丝蛻羧后w對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的喜好、傾向；對新技術(shù)、新產(chǎn)品的接受能力；對開發(fā)產(chǎn)品設(shè)備、檔次的期望值、對房地產(chǎn)產(chǎn)品價格接受水平等內(nèi)容，并將此調(diào)研結(jié)果作為今后項目工作的參考性依據(jù)。其次，進行產(chǎn)品界定。將消費者需求調(diào)研結(jié)果與開發(fā)項目的各種指標參數(shù)相結(jié)合來進行產(chǎn)品界定。包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的形式（樓宇布局）、產(chǎn)品特點（所選用的新科技、新產(chǎn)品、建筑特色）、產(chǎn)品規(guī)格（戶型、面積）等方面內(nèi)容。
5. 做好銷售準備工作
銷售準備工作主要包括制定營銷策略以及物質(zhì)準備兩方面內(nèi)容。營銷策略工作主要包括制定與執(zhí)行整體項目的包裝、推廣；整體項目銷售策略的制定；整體項目銷售價格區(qū)間；項目銷售工作的要求、流程以及相關(guān)事件安排等。物質(zhì)準備主要包括銷售隊伍的建立與培訓；售樓處的布置、設(shè)計以及建造；銷售工具的布置、采購與制作等方面內(nèi)容。
結(jié)語：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃雖然涉及到的內(nèi)容復雜，但只要理清其中的脈絡(luò)，根據(jù)項目自身特點，逐一有序地進行編寫，就能做出一份好的項目前期策劃書，使企業(yè)在后續(xù)的項目開發(fā)中精準決策，增強企業(yè)競爭力和創(chuàng)新力；
2.不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身側(cè)重點各異、各地產(chǎn)公司文化也有差異，因而需要根據(jù)實際情況對策劃書進行因地制宜的調(diào)整和優(yōu)化；
3.房地產(chǎn)開發(fā)是一個持續(xù)3-5年的動態(tài)過程，在實際操作中，需要對不斷變化的形勢和環(huán)境對前期策劃進行及時有效的檢查和修正，真正做到動態(tài)管理。
項目開發(fā)策劃書3
生態(tài)旅游是以良好生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，保護環(huán)、陶冶情操的高尚社會經(jīng)濟活動。是經(jīng)濟發(fā)展、社進步、環(huán)境價值的綜合體現(xiàn)。隨著經(jīng)濟發(fā)展，物質(zhì)旅游的一種形式，也追求效益最大化，但這個效不僅是指經(jīng)濟效益，還包括社會效益和生態(tài)效益三者必須高度地協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
生態(tài)旅游是以良好生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，保護環(huán)冶情操的高尚社會經(jīng)濟活動。是經(jīng)濟發(fā)展、社、環(huán)境價值的綜合體現(xiàn)。隨著經(jīng)濟發(fā)展，物質(zhì)不能滿足人們對美好生活追求的需要，于是自然。通過參加生態(tài)旅游活動，實現(xiàn)與自然，滿足精神消費的需要，體現(xiàn)了人與自然的生態(tài)旅游融休閑和科學普及教育為一體，需地進行規(guī)劃和管理，對管理者、游客、導游和都有較高的要求。
一、生態(tài)旅游的開發(fā)原則。
游資源開發(fā)作為一項經(jīng)濟活動，只有按照旅活動的規(guī)律進行，才有可能獲得成功。為此，游的開發(fā)遵循一定的科學原則就顯得尤為。永續(xù)利用原則。“永續(xù)利用”是時代的產(chǎn)物，種使人類在開發(fā)旅游資源時不但顧及到當經(jīng)濟需要，而且還顧及到不對后代人的需要脅和危害。它通過對經(jīng)濟效益、社會效益、生三者的協(xié)調(diào)，使當代人用最小的代價獲取最游資源利用。
1、保護性開發(fā)原則。
開發(fā)應服從保護，在保護的進行開發(fā)。資源得到妥善保護，開發(fā)才能得；開發(fā)取得收益，反過來才可促進保護工作。
2、特色性原則。
旅游資源貴在稀有，其質(zhì)量在很上取決于它與眾不同的獨特程度。有特色，引力；有特色，才有競爭力。特色是生態(tài)旅游靈魂。
3、協(xié)調(diào)性原則。
生態(tài)旅游資源開發(fā)必須與整個的環(huán)境相協(xié)調(diào)，既有利于突出各旅游資源的又可以構(gòu)成集聚旅游資源的整體美，使游客到舒適、自然。
經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原場經(jīng)濟就是追求效益最大化，生態(tài)旅游作為旅游的一種形式，也追求效益最大化，但這個效益不僅是指經(jīng)濟效益，還包括社會效益和生態(tài)效益，三者必須高度地協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
二、旅游產(chǎn)品開發(fā)與生態(tài)保護并重。
我國擁有豐富的生態(tài)旅游資源。截至20xx年底，我國已建立起各類自然保護區(qū)xx個（列為國家級的xx個），被正式批準加入世界生物圈保護區(qū)的有xx個。各類森林公園xx多處，其中國家森林公園627處。這些保護區(qū)和森林公園集中了我國自然生態(tài)系統(tǒng)和自然景觀中最精華的區(qū)域，是生態(tài)旅游的理想場所。一些自然保護區(qū)已經(jīng)成為帶動當?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展的“龍頭”。但人們那種“旅游業(yè)是無煙工業(yè)”的觀念還較流行，生態(tài)旅游的發(fā)展大多還停留在初級階段，強調(diào)到大自然中旅游，強調(diào)對旅游資源的開發(fā)而忽視了旅游本身對環(huán)境的影響和資源的破壞。這與開展生態(tài)旅游的初衷是相悖的。要使生態(tài)旅游實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，在實踐中要注意旅游開發(fā)與生態(tài)保護并重。
要在國家有關(guān)生態(tài)環(huán)境保護法規(guī)的指導下做好旅游開發(fā)規(guī)劃，貫徹資源和環(huán)境保護的思想，這不僅是使開發(fā)取得成功的保障，也是預防資源和環(huán)境遭到破壞的重要措施。因此，在編制旅游區(qū)總體規(guī)劃時，必須對旅游區(qū)的地質(zhì)資源、生物資源和涉及到環(huán)境質(zhì)量的各類資源進行認真的調(diào)查，以便針對開展旅游活動所帶來的環(huán)境損害進行足夠的準備，并采取積極措施，消除或減少污染源，加強對環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)測。此外，旅游地規(guī)模設(shè)計應與資源的環(huán)境容量相適應。重點旅游項目必須先論證評估，后開發(fā)建設(shè)，不能超過其生態(tài)穩(wěn)定性的界限，以保持其有完全的自我更新和自我改善的能力。鑒于此，在規(guī)劃階段還要科學分析旅游地的空間容量，可以采取一些措施，如預約制、票價調(diào)節(jié)制、增設(shè)配套景點、拓展新旅游景點和增設(shè)多類型旅游項目生態(tài)旅游項目的開發(fā)與策劃79業(yè)改革與管理2011年第2期之道制游人數(shù)量或分流游客，減輕對生態(tài)環(huán)境的維護生態(tài)平衡。
立對生態(tài)旅游者環(huán)境行為的監(jiān)控和獎懲機客生態(tài)管治應與行為高度關(guān)聯(lián)，為達此目標，建立對旅游者環(huán)境行為的監(jiān)控和獎懲機制。根據(jù)景區(qū)環(huán)境特點和游客的行為特點，設(shè)的監(jiān)控點，配置必要的監(jiān)控設(shè)施，安排必要人員，對旅游者的環(huán)境行為進行及時的提醒，防止危害的發(fā)生。另一方面，對旅游者的環(huán)進行評比，對環(huán)境友好型行為主體給予表彰，對問題行為主體給予批評和罰款，通過正負強化使旅游者的環(huán)境行為得到優(yōu)化，生態(tài)到增強。必須強調(diào)的是，導游員在對旅游者監(jiān)控和行為評定方面負有特別重要的責任，自身要端正認識，增強教育意識，以身作則，信，正確行使好管理者、服務(wù)者、教育者等多使命，敢于、勤于和善于監(jiān)管。世界遺產(chǎn)厄瓜拉帕哥斯群島的生態(tài)旅游中，導游員有控制為的絕對權(quán)力，如導游有權(quán)將不按規(guī)定行事限制在所乘游艇上。這種對導游員充分授權(quán)值得研究借鑒。
三、產(chǎn)品策劃要提高游客的參與性。
態(tài)旅游不但能飽覽風光，又能增進健康、增。以走向保護區(qū)、親近大自然為主題的生態(tài)在森林游中進行健康的娛樂消遣、登山滑雪、流、野營守獵、探險獵奇、科學研究等活動；
生態(tài)游中欣賞田園風光的同時還能體驗到業(yè)科技的魅力。吸引游客，在策劃生態(tài)旅游產(chǎn)品時，要注游客的參與性。要通過體驗營銷來強化游客。產(chǎn)品的設(shè)計要讓游客完全融入旅游產(chǎn)品旅游景區(qū)和當?shù)鼐用襁M行零距離的接觸，深景區(qū)的特色和文化。如像探險家一樣去了解自然景觀，像目的地居民一樣生活，通過完到當?shù)鼐用裰衼眢w驗當?shù)氐奈幕＿@種深度超越自己的體力和智力，嘗試另一種生活方實現(xiàn)自我價值中獲得成就感和快樂感。我國行社進行了初步的嘗試，深圳國旅推出了洛克的道路———最后的香格里拉”十天科考項目，由植物學家陪同，沿途認知特殊的生和采集綺麗的高山野生花卉制成標本帶回，還像職業(yè)探險家一樣，要學會野營、登山、騎馬、漂流及求生技巧等，與旅游吸引物全方位地接觸，留下了終身難忘的體驗。
制定明確的主題可以說是體驗的第一步。主題是營造環(huán)境、制造氣氛、聚焦顧客注意力，使顧客在某一方面得到強烈印象、深刻感受的有效手段。主題是體驗設(shè)計與傳遞的指導性綱領(lǐng)，它將企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)以及每個要素和細節(jié)有機地結(jié)合在一起，企業(yè)的所有營銷手段都必須支持體驗的主題。在策劃中，可根據(jù)生態(tài)資源的不同，設(shè)計不同的主題，如草原生態(tài)景區(qū)可設(shè)計當一天牧民的主題活動；生態(tài)農(nóng)業(yè)游可以滿足體驗型游客的要求，“住農(nóng)家屋，吃農(nóng)家飯，干農(nóng)家活，享農(nóng)家樂”，體驗農(nóng)事活動，組織游客和農(nóng)民一同采摘品嘗，或參加四時農(nóng)事活動。如桂林陽朔一方面依托周邊各鎮(zhèn)的自然田園風光來滿足游客回歸自然、返璞歸真的需求，另一方面組織深入鄉(xiāng)村，使游客參和農(nóng)耕活動、學習農(nóng)作物的種植技術(shù)、農(nóng)機具的使用技術(shù)、農(nóng)產(chǎn)品加工技術(shù)以及農(nóng)業(yè)經(jīng)營管理等，親身體驗農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)過程。
四、旅游過程要體現(xiàn)知識性。
對于游客來說，生態(tài)旅游除了欣賞大自然的風光外，最重要的是增加對各種自然風光、自然現(xiàn)象的了解，提高保護自然的意識。這樣，在產(chǎn)品策劃中，如何將知識性貫徹其中就是非常必要的了。
向游客傳播知識，要結(jié)合各類生態(tài)旅游的特點。從目前情況看，我國生態(tài)旅游包括有：山岳生態(tài)景區(qū)，以五岳、佛教名山、道教名山等為代表。湖泊生態(tài)景區(qū)，以長白山天池、肇慶星湖、青海的青海湖等為代表。森林生態(tài)景區(qū)，以吉林長白山、湖北神農(nóng)架、云南西雙版納熱帶雨林等為代表。草原生態(tài)景區(qū)，以內(nèi)蒙古呼倫貝爾草原等為代表。海洋生態(tài)景區(qū)，以廣西北海及海南文昌的紅樹林海岸等為代表。觀鳥生態(tài)景區(qū)，以江西鄱陽湖越冬候鳥自然保護區(qū)、青海湖鳥島等為代表。冰雪生態(tài)旅游區(qū)，以云南麗江玉龍雪山、吉林延邊長白山等為代表。還有各地各類農(nóng)業(yè)生態(tài)游。這就要求導游人員不但具有與旅游資源相匹配的知識，還要通過通俗、風趣的語言，充滿傳播科學知識的熱情，向游客介紹相應的知識。旅游企業(yè)也可以結(jié)合自身的產(chǎn)品，通過組織專家學者編撰科普性的書籍、畫冊、光盤，向游客傳播湖泊、宗教、冰雪、動植物等方面的知識。
項目開發(fā)策劃書4
房地產(chǎn)市場營銷策劃以整合營銷概念為指導，以市場調(diào)研預測為載體，整合整個開發(fā)建設(shè)項目。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的市場還沒有成熟的發(fā)展起來，對實行房地產(chǎn)開發(fā)的營銷策劃還沒有一個成熟的體系，需要進行深入的探究。
一、房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃存在的問題分析
（一）目標市場不明
就目前來看，在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要問題是目標市場不明。原因在于，在建設(shè)房地產(chǎn)時，開發(fā)商和策劃者沒有考慮到當?shù)貙嶋H的消費水平，把消費的人群盲目地定位為高檔的消費者，然后大肆興建一些高檔的商品，無法滿足當?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)水平的需求，使很多人支付不起高昂的費用，導致許多房地產(chǎn)賣不出去，市場地位不明。
�。ǘI銷主線不清
使得房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃陷人困境之一的原因就是營銷主線不清。整個營銷活動的主線就是主題定位。在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中，出現(xiàn)定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢，使得在推廣時也不能很好的給消費者一個清晰的介紹，滿足不了實際消費居民的需要，營銷主線不清會使消費者對整個房地產(chǎn)的定位不清楚，無法看到整個樓盤的亮點，無法吸引到消費者購買，這樣的話就降低了樓盤在整個房地產(chǎn)市場的競爭力。
（三）網(wǎng)絡(luò)營銷不佳
互聯(lián)網(wǎng)的開發(fā)應用為房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃提供了新的平臺，為了順應時代的發(fā)展，在進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷活動時，網(wǎng)絡(luò)平臺必不可少。為了擴大營銷效果，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)上建立網(wǎng)站。然而，這種方式暫時沒有取得預期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進行市場營銷的體制還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評估網(wǎng)絡(luò)營銷活動的手段，所以在達到的效果上面并不盡如人意。
二、解決房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃問題的措施
�。ㄒ唬┱J清消費需求，強調(diào)市場調(diào)研
獲得真實信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是市場調(diào)研，進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的準備就是要認清消費需求，強調(diào)市場調(diào)研，要在調(diào)研前就要準備好問題，確定好調(diào)研人群。這樣的話才能正確的做出營銷策劃方案，然后進行結(jié)果的論證。認清消費者的消費需求，找到市場方向是制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的前提。
�。ǘ┟鞔_目標市場，做好市場細分
要在房地產(chǎn)市場中提高自己的競爭力的前提是要做好市場細分工作。房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的重要環(huán)節(jié)就是要明確目標市場，做好市場細分。消費者的構(gòu)成涉及到各階層，各領(lǐng)域，市場對其不是很好把控，所以應以消費者購買行為的不同為依據(jù)做好市場細分，把需求類似的消費者整合到一起，對需求不同的消費者進行劃分，盡力的了解消費者的需求，好提高市場的占有率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻。
（三）把握產(chǎn)品賣點，合理定位營銷
主體定位是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷中的重要環(huán)節(jié)。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢，然后做出合理的定位進行營銷是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷時，要有一個明確的主題，這個主題應該一直貫穿整個策劃方案，這樣的話才可以明確的實行這個房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃。
三、營銷策劃對于房地產(chǎn)銷售的重要性
（一）房地產(chǎn)企業(yè)實行房地產(chǎn)營銷策劃，可以提高市場占有率，為整個企業(yè)的長遠發(fā)展起到重要作用
由于中央和政府對房地產(chǎn)一直實行調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn)，整個行業(yè)的發(fā)展可能會有一些變化。另外，總是時不時的推出一些新奇的營銷手段，抓住消費者好奇的心里，再提出符合產(chǎn)品定位的營銷，這樣的話會吸引消費者，銷售成功的可能性大大提高，市場受到歡迎，企業(yè)也會獲得高回報。所以說營銷策劃能促進房地產(chǎn)的銷售水平，尤其是有創(chuàng)意的市場營銷，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上提高競爭力的有效手段。
（二）房地產(chǎn)營銷策劃能增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力
房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類似的，進行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng)新能力的方法之一。策劃人以策劃程序為依據(jù)，創(chuàng)新管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過考察房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題，對解決管理問題進行探索。才會更長遠的發(fā)展，在這種嚴峻的大背景下生存下來。
四、結(jié)語
市場營銷在房地產(chǎn)開發(fā)中占有重要的地位。在營銷之前，應做好市場調(diào)研為制定房地產(chǎn)營銷策略提供依據(jù)。只有進行市場調(diào)研才能更好地了解市場需求，企業(yè)才能更好地做出決策，才能開發(fā)出滿足消費者需求的商品，這樣企業(yè)才能獲得好的收益，才能更好更長遠的發(fā)展下去。
項目開發(fā)策劃書5
一、 項目區(qū)概況
x位于x縣城東北面，因形似“馬鞍”而得名。三面臨江，一面環(huán)山，x猶如一匹駿馬鎮(zhèn)守著這方土地。x背山緊臨金沙江，山腳是正在修建的溪洛渡水電站，面山將整個縣城攬抱懷中。在x上，既可俯瞰整個縣城風貌，又可把金沙江收于眼底。x面山絕大部分為宜林荒山，青山多為農(nóng)民耕地，總面積為850.0畝，其中面山面積為334.0畝，背山面積為516.0畝，耕地面積400畝，荒山面積450畝。x的地形地貌和所處的地理位置，將其打造成一個精品生態(tài)園具有得天獨厚的條件。
二、 項目開發(fā)的必要性和重要性
隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，人們的生活需求更加豐富，追求多元化、立體性的生活方式，以減輕工作壓力，調(diào)節(jié)生活平衡的愿望與日俱增。但是，x縣境內(nèi)目前尚無一處公園或可供人們工作之余休閑娛樂的場所，建設(shè)一個集休閑、娛樂、觀光和健身于一體的x生態(tài)園已迫在眉睫、勢在必行。
要把x縣城建設(shè)成為山城、水電、園林、湖濱旅游城市，就必須充分依靠區(qū)位優(yōu)勢和現(xiàn)有資源，把x融入川渝經(jīng)濟區(qū)和川南旅游規(guī)劃圈；要把x融入川南旅游規(guī)劃圈，就必須以溪洛渡水電站為中心向周邊逐步延伸建立具有x特色的景區(qū)景觀，就要建立集休閑、娛樂、觀光為一體的公園、生態(tài)園、農(nóng)家樂等，以支撐縣域旅游產(chǎn)業(yè)，變被動覆蓋為主動融入。
其三，建立城鄉(xiāng)結(jié)合部的生態(tài)公園，不僅能提高城市品味和城鎮(zhèn)文化，還能拉動和輻射城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，推動周邊旅游景區(qū)的開發(fā)。x生態(tài)園建設(shè)既能把庫區(qū)旅游與城市旅游融為一體，又能推動城鎮(zhèn)邊沿旅游開發(fā)，還能輻射和推動“二梁子”森林公園和新拉民族村的開發(fā)。因此開發(fā)x生態(tài)園具有深遠的歷史意義和現(xiàn)實意義。
三、開發(fā)方式
x生態(tài)園開發(fā)項目是一個以政府開發(fā)為主體，業(yè)主開發(fā)為主導的項目，是一個以生態(tài)效益和社會效益為主，盈利為輔的公益性項目，其開發(fā)方式選擇為：一是由x縣金沙江綠色開發(fā)有限公司租用群眾的土地實行公益性開發(fā)；其投資來源為政府全額投資。二是對經(jīng)營性建設(shè)項目由公司投資或者招商引資建設(shè)；但屬于永久性建筑的土地實行征用。
四、 產(chǎn)權(quán)歸屬
由于該項目由公益性建設(shè)投資和經(jīng)營性建設(shè)投資兩部分組成，也就是“政府+公司”的投資開發(fā)模式，所以對政府投資開發(fā)部分產(chǎn)權(quán)歸政府所有，公司投資部分產(chǎn)權(quán)歸公司所有。
五、 設(shè)計方案及建設(shè)內(nèi)容
�。ㄒ唬� 設(shè)計原則
a) 因地制宜，凸顯基地特征
b) 以人為本，滿足多方需要
c) 以綠為主，倡導生態(tài)建設(shè)
d) 貼和時代，彰顯現(xiàn)代社會生活文明特質(zhì)
e) 放眼未來，注重可持續(xù)發(fā)展
（二） 設(shè)計目標
把植物造景、雕塑點綴、標志性建筑融為一體，使之成為一個能適應當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境又能體現(xiàn)山體效果的xx園林生態(tài)景觀。
�。ㄈ� 方案內(nèi)容
整個生態(tài)園要與周邊村組“農(nóng)家樂”、“新農(nóng)村”、“農(nóng)家休閑”作整體規(guī)劃但又相對獨立；園內(nèi)功能分區(qū)相對獨立且又有機銜接，景觀建筑獨具特色又相互輝映，充分展現(xiàn)生態(tài)園的和諧性及綜合功能。
1、 建筑工程
�。�1） 道路工程
x生態(tài)園開發(fā)共設(shè)計各具功能、風格各異的三條道路。在現(xiàn)有x二中至三坪二社約4公里通公路的基礎(chǔ)上，對本條公路進行改擴建，改擴建為8米寬的彈石路，并從三坪二社延伸至溪務(wù)公路的石簡槽處連接，形成環(huán)線，本條路為車行道，全長約3公里；沿x背脊梁修建一條4米寬的主游步道；在背山中部山腰橫向修建一條3米寬步道，也可供園區(qū)果園管理和運輸用。所有道路兩側(cè)都修筑30公分的排水溝，路兩邊進行綠化美化。
（2） 電力工程
目前，整個三坪村尚未實施農(nóng)網(wǎng)改造，其供電半徑較遠，電力不足，為保證施工用電和今后的園林電力供給，以及周邊群眾生產(chǎn)生活用電，安裝約2公里10千伏安輸電線路進入三坪。同時對周邊農(nóng)戶實施農(nóng)網(wǎng)改造。
（3） 水利工程
x現(xiàn)
在已解決了施工用水和綠化灌溉用水，生活用水尚未解決。因此，要把x及周邊農(nóng)戶納入城市管網(wǎng)建設(shè)。
�。�4） 牌坊
在x生態(tài)園擬建4塊牌坊，其中面山兩塊，一塊設(shè)置在采沙滑坡處，這里是生態(tài)園的入口處，一塊設(shè)置于x埡口前，正跨二中圍墻角至接三坪二社公路的人行梯步上，為園區(qū)的另一入口；背山兩塊，一塊設(shè)在正對休閑廣場——“荷香滿地”的車行公路邊，也是通往生態(tài)園的一處入口，另一塊設(shè)置于三坪二社處。
�。�5） 廣場建設(shè)
在x背脊染現(xiàn)已建有四個蓄水池，為因地制宜，充分利用現(xiàn)有資源。圍繞四處蓄水池修建四個主要景觀廣場：由東南向西北方向，第一個游泳池處為由花架環(huán)繞水池而建的休閑廣場——“荷香滿地”；第二個水池處為歌舞廣場，廣場的水池中央立一主題雕塑——“玉馬騰飛”，水池壁飾以民風民俗的浮雕；第三個水池處是x的最高峰頂，此處為觀景廣場；第四個水池處為另一峰頂，名為“系x”，此處為文化廣場，屬于人文景觀區(qū)，建一文化浮雕景剖于水池之上，浮雕以當?shù)厝嗣竦纳顖鼍盀樗夭模谒毓噶硪粋?cè)立系馬樁數(shù)根，讓游客騎馬觀光。
�。�6） 亭
整個生態(tài)園擬設(shè)休閑亭兩座，一座位于生態(tài)園入口正對入口牌坊的背脊梁上，與入口牌坊相呼應；另一座立于埡口背山面人文廣場下部的半坡上。
�。�7） 梯步
生態(tài)園內(nèi)根據(jù)游覽線路布設(shè)，在不同地段布設(shè)了多條人行梯步。從二中圍墻角修一條2米寬人行梯步經(jīng)__埡口翻過埡口接三坪二社公路。在埡口處又成“丫”形分開成兩條4米寬的人行梯步，兩條梯步分別通達兩個峰頂?shù)挠^景廣場和文化廣場；面山面生態(tài)園入口牌坊至休閑亭一條4米寬的人行梯步，由入口通往山脊休閑亭；在背山面，四個廣場至車行公路分別布設(shè)了四條人行梯步，除通往歌舞廣場的為4米寬外，其余三條均為2.8米寬，此四條梯步頂上用鋼管架設(shè)拱形架，種植獼猴桃攀爬其上。所有梯步邊每50臺階處修建休閑平臺一處，休閑平臺周邊修建有特色的欄桿。梯步兩側(cè)修建景觀水溝，溝外再分層次進行園林綠化。
�。�8） 長廊
分別在四個廣場接背山面4條人行梯步內(nèi)側(cè)，在梯步末端至廣場50米距離間修建4條長廊，把梯步與廣場有機的連接起來，長廊采用古式木制，長廊下擺設(shè)一些茶桌，供游人休閑、品茶、觀景、娛樂。
（9） 生態(tài)園入口建設(shè)
x生態(tài)園入口選址于現(xiàn)采沙滑坡處，結(jié)合實際地質(zhì)地況，將其現(xiàn)有積沙清理走，整為平地，并將滑坡推成一定坡度的斜坡面，用15米深的搞滑栓對坡體進行固定治理后，用水泥將坡面整平并做成墻體，墻體飾以具有地方民風民俗特色的壁雕，這樣既可以使滑坡得到有效的治理，又可作為生態(tài)園入口景觀的一大亮點。生態(tài)園入口區(qū)設(shè)置生態(tài)停車場、廁所，并設(shè)置入口管理用房和小賣部。
�。�10） 水上農(nóng)家樂系列工程建設(shè)
在背山公路與連接休閑廣場——“荷香滿地”人行梯步交叉口往二社方向200處修建一座游泳館，游泳館的西南方原磚廠位置修建水上農(nóng)家樂和接待中心。農(nóng)家樂和接待中心用15米寬的環(huán)池環(huán)繞起來，池上建水上廊橋通往農(nóng)家樂和接待中心，給人以小橋流水人家的感覺，環(huán)池作為供游人垂釣休閑的地方。在水上農(nóng)家樂與游泳館之間設(shè)置籃球場一塊，緊接籃球場在籃球場與水上農(nóng)家樂間設(shè)置一兒童游樂園中心。通過游泳館、水上農(nóng)家樂、兒童游樂中心、藍球場的集中連片布置，將此片區(qū)打造成整個生態(tài)園休閑、娛樂、健身的主要活動區(qū)域。
�。�11） 紀念館建設(shè)
在x埡口，人文廣場的半坡面山邊沿修建一座以紀念曾澤山將軍為主的紀念館。
�。�12） 附屬工程建設(shè)
選擇園區(qū)的各入口和必要位置設(shè)置數(shù)塊標志、標牌和警示牌；園內(nèi)所有瀏覽步道邊設(shè)置多個垃圾桶；在適當?shù)牡胤皆O(shè)置一定數(shù)量的座椅；電力設(shè)施沿路邊一律埋設(shè)成暗線，沿游覽線路設(shè)置足夠的路燈；園區(qū)給排水設(shè)施建設(shè)。
2、 綠化種植工程
�。�1）面山
面山土層較薄，且土質(zhì)差，整個面山均進行克土著人后進行造林綠化美化。
�。�2）背山
背山分為三個片區(qū)，以東北方為起點，從公路轉(zhuǎn)彎處至三坪村公所這一片10余畝規(guī)劃為花圃；接花圃至游泳館片約100畝左右規(guī)劃為苗圃；其余地塊均規(guī)劃為臍橙園。
（3）對所有道路和梯步兩側(cè)進行綠化，園區(qū)內(nèi)的園林景觀區(qū)進行細部園林園藝方面的綠化美化。
六、 工程概算及資金來源
（一）道路工程（交通局、水電局負責）
（1）永二中至三坪二社的公路改造成長4公里寬8米的彈石路，計劃投資120萬元；
（2）從三坪二社延伸至溪務(wù)公路新建3公里公路，計劃投資60萬元；
�。�3）沿x背脊梁修建一條長約3公里寬4米的主游道，計劃投資60萬元；
（4）x生態(tài)園面山游人步行道建設(shè)，全長1000米寬2米，計劃投資10萬元；
�。�5）永二中至三坪二社梯步路建設(shè)（兩旁設(shè)置護欄），全長1400米寬4米，計劃投資30萬元。
�。ǘ╇娏こ蹋娏矩撠煟�
（1）建設(shè)10kv輸電線路2公里，計劃投資70萬元；
（2）生態(tài)園周邊農(nóng)戶及園內(nèi)用電，按2200元/戶的標準計算，計劃投資120萬元。
�。ㄈ┧こ蹋ㄋ重撠煟�
水利工程按800元/人的標準計算，計劃投資40萬元。
�。ㄋ模┡品唬ǹh人民政府公益性資金負責）
共需建設(shè)4道牌坊大門，按15萬元/道的標準計算，計劃投資60萬元。
（五）廣場建設(shè)（縣人民政府公益性資金負責）
廣場建設(shè)總建筑面積3000平方米，計劃投資600萬元。
（六）紀念館（縣人民政府公益性資金負責）
紀念館建設(shè)總占地面積1200平方米，建設(shè)面積2400平方米，計劃投資240萬元。
�。ㄆ撸鐾ず烷L廊（開發(fā)商負責）
（1）建設(shè)四個涼亭，建筑面積2400平方米，計劃投資240萬元；
�。�2）建設(shè)長200米寬6米的石木結(jié)構(gòu)長廊，計劃投資20萬元。
（八）水上樂園（開發(fā)商負責）
水上樂園建設(shè)占地面積10000平方米，其中水面為2500平方米，計劃投資1000萬元。
�。ň牛┯斡境兀ㄩ_發(fā)商負責）
游泳池建設(shè)占地面積3000平方米，其中水面積20xx平方米，蓄水池5000立方米，計劃投資250萬元。
（十）接待中心（開發(fā)商負責）
接待中心占地面積10000平方米，建筑面積120xx平方米（標準：修三層樓閣，占地4000平方米），計劃投資720萬元。
�。ㄊ唬┚G化工程（林業(yè)局負責）
�。�1）面山綠化200畝，計劃投資20萬元；
�。�2）園區(qū)綠化310畝，計劃投資100萬元。
（十二）生態(tài)園入口雕塑建設(shè)（國土資源局負責）
�。�1）對原砂場的土地整治與防滑工程，計劃投資1400萬元；
（2）墻體浮雕建設(shè)，計劃投資800萬元。
以上工程項目建設(shè)總計劃投資合計為5770萬元人民幣。
七、 工程進度
x生態(tài)園開發(fā)項目是一項綜合性的開發(fā)項目，屬由多個項目主體組合而成的整體型開發(fā)項目。因而園區(qū)的開發(fā)資金，需根據(jù)每一個分項目的建設(shè)逐步到位，這就決定了項目開發(fā)是一個循序漸進的過程。整個建設(shè)工期，以工程破土動工之日算起，預計歷時三年竣工。建設(shè)期間，若因不可抗力因素影響工期變化的，根據(jù)該工程的實際情況進行相應的調(diào)整。否則，必須按要求如期完工。在工程開工前，業(yè)主準備好項目施工計劃，成立好項目組織管理機構(gòu)和工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，建立健全施工過程中的安全生產(chǎn)制度，并組織相關(guān)人員進行施工前的培訓，以保證項目建設(shè)按施工進度和要求順利實施，確保項目工程質(zhì)量。施工進度具體安排如下：
20xx年——20xx年初內(nèi)完成以下工程建設(shè)：
�。�1） 先將上述規(guī)劃的道路工程中三條道路的路基修建出來，以滿足園區(qū)其他工程建設(shè)運輸?shù)男枰访婀こ痰街黧w建筑工程竣工后再實施，以免在建設(shè)過程中造成對路面的損壞。
�。�2） 待道路工程能滿足基本運輸需要后，牌坊、廣場、亭、長廊、滑坡治理、生態(tài)園入口區(qū)的停車場、小賣部、廁所和管理用房、水上農(nóng)家樂主體工程、游泳館、兒童游樂中心、籃球場、紀念館主體工程可以同時開工建設(shè)，為避免出現(xiàn)工程交叉沖突，建設(shè)業(yè)主事先做好管理上的安排，臨時靈活調(diào)整。另外，公路綠化、花圃、苗圃、臍橙園的種植施工工程也同步進行。面山的造森綠化于20xx年年初開始實施。
20xx年初——20xx年初，人行梯步、園區(qū)內(nèi)所有的細部園林綠化美化工程于上半年完成；標志、標牌、警示牌、垃圾桶設(shè)置安放、座椅、電力設(shè)施布線埋設(shè)、路燈、園區(qū)給排水設(shè)施、三條道路的路面建設(shè)工程均在下半年完成。
x生態(tài)園開發(fā)建設(shè)項目工程竣工后，由縣人民政府組織相關(guān)專家和工程技術(shù)人員對工程項目進行驗收。
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