《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)典問(wèn)題解讀
《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)典問(wèn)題解讀（精選110條）
《物業(yè)管理?xiàng)l例》是根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》修訂的，為的是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的。下面小編整理了《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)典問(wèn)題解讀（精選110條），供大家參考！
《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)典問(wèn)題解讀（1-50條）
1、什么是物業(yè)管理？為什么要制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》？
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，故制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》是一部怎么樣的法規(guī)？其分步施行有什么意義？
《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《條例》于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起施行。
《條例》是我國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)。《條例》確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應(yīng)的法律責(zé)任。與過(guò)去的有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)定相比較，《條例》在立法的深度和廣度上有了重大突破，對(duì)人民群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題作了相應(yīng)規(guī)定�！稐l例》的頒布施行，將為維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益提供法律保障；對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，進(jìn)一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境具有十分重要的意義。
與《條例》配套的行政規(guī)章和規(guī)范性文件有《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等。鑒于各地在物業(yè)管理發(fā)展上的差異，《條例》對(duì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定、物業(yè)管理區(qū)域的劃分等問(wèn)題僅作了原則規(guī)定，具體辦法授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。
2007年8月26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布第504號(hào)令，對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，將部分條款作了修改，并根據(jù)《物權(quán)》法的有關(guān)規(guī)定，將原來(lái)所稱的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“業(yè)主臨時(shí)公約”改稱“臨時(shí)管理規(guī)約”，“業(yè)主公約”改稱“管理規(guī)約”。
3、如何理解物業(yè)管理中的基本概念——物業(yè)、業(yè)主？
物業(yè)，指的是房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。需要注意的是，將業(yè)主定義為“房屋所有權(quán)人”，并沒(méi)有排除業(yè)主對(duì)與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。
4、如何認(rèn)定業(yè)主的身份？
依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
5、物業(yè)管理活動(dòng)由哪些機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)管理監(jiān)督？
國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(即建設(shè)和住房保障部)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作�？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
這里所稱“房地產(chǎn)行政主管部門”是一個(gè)籠統(tǒng)和靈活的稱呼，各地房地產(chǎn)行政主管部門的名稱或設(shè)置并不完全相同。
6、什么是物業(yè)管理區(qū)域？
物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)、相對(duì)獨(dú)立的、并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
7、什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)？為什么要對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)？
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。
建筑物區(qū)分所有權(quán)的出現(xiàn)，主要是現(xiàn)代社會(huì)大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來(lái)的。我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，一棟樓通常為眾多用戶、住戶所有，這就需要對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)。因此，《物權(quán)法》適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的要求，確立了我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)，即：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”
8、業(yè)主的建筑物區(qū)分的專有部分包括哪些？業(yè)主對(duì)專有部分享有哪些權(quán)利？
建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等一般屬于建筑物區(qū)分的專有部分，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋(包括整棟建筑物)，以及車位、攤位等特定空間，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的建筑物區(qū)分的專有部分：
具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；
具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；
能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
規(guī)劃上專性于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分的組成部分。
業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
9、業(yè)主的建筑物區(qū)分的共有部分包括哪些？業(yè)主對(duì)共有部分享有哪些權(quán)利？
一般認(rèn)為，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的建筑區(qū)分的共有部分：
(1)建筑的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；
(2)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)及設(shè)施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
10、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物區(qū)分的專有部分時(shí)，共有部分如何處理？
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
11、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所等，如何歸屬？
建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
12、建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)如何歸屬？
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。但是，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
13、承租人等物業(yè)使用人在建筑物區(qū)分所有權(quán)中處于什么地位？
專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
14、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些基本權(quán)利？
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
(2)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
(4)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
(5)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
(6)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)行物業(yè)服務(wù)合同；
(8)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用；
(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用；
(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
15、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中需要履行哪些基本義務(wù)？
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境；
(3)衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
(4)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
(5)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交給專項(xiàng)維修資金；
(6)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
16、哪些事項(xiàng)需要由業(yè)主共同決定？
下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，如改革共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
決定上述第(5)項(xiàng)和第(6)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
17、在業(yè)主需要共同作出決定或分?jǐn)偨ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的費(fèi)用、分配建筑物及其附屬設(shè)施的收益時(shí)，專有部分面積和建筑物總面積分別如何計(jì)算？
專有部分面積和建筑物總面積，可能按照下列方法認(rèn)定：
專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
建筑物總面積，按照第(1)項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
18、在業(yè)主需要共同作出決定時(shí)，如何確定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)？
業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)可以按照下列方法認(rèn)定：
業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按1人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按1人計(jì)算。
總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
19、哪些情況和資料應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)？
業(yè)主有權(quán)要求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料，起訴到法院的，人民法院應(yīng)予支持：
建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；
管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；
物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；
建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；
其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
20、什么是業(yè)主大會(huì)？業(yè)主大會(huì)的基本職責(zé)是什么？
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
21、業(yè)主大會(huì)如何成立？
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
22、業(yè)主大會(huì)如何籌備？
業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作�；I備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：
(1)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
(2)參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案)；
(3)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
(4)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
上述(1)-(4)項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
(5)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
23、什么是物業(yè)管理規(guī)約？物業(yè)管理規(guī)約應(yīng)包括哪些內(nèi)容？其效力如何？
物業(yè)管理規(guī)約，以前稱作業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)及其管理等方面行為的合同。物業(yè)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。
24、物業(yè)管理規(guī)約具有什么作用？
物業(yè)管理規(guī)約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如, 物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定對(duì)欠繳費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的約束。
25、什么是業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則？議事規(guī)則應(yīng)包括哪些內(nèi)容？
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程，是對(duì)業(yè)主大會(huì)宗旨、組織體制、活動(dòng)方式、成員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行記載的業(yè)主自律性文件。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是全體業(yè)主意志的集體體現(xiàn)，是業(yè)主大會(huì)運(yùn)作的基本準(zhǔn)則和依據(jù)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和所屬的成員都必須嚴(yán)格遵守。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
26、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議前應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備？
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
27、業(yè)主大會(huì)會(huì)議如何召開(kāi)？
業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，或者發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式(如發(fā)放會(huì)議材料和選票等)；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書(shū)面記錄并存檔。
28、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，如何推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議？
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
29、業(yè)主可否委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議？
可以。但是需要以書(shū)面形式作出委托。
30、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有哪些？
業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)：
(1)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
(3)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；
(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。
(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
31、業(yè)主大會(huì)決定哪些事項(xiàng)需要多數(shù)業(yè)主同意？
業(yè)主大會(huì)決定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。但決定以下事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
(1)籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
(2)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
32、什么是業(yè)主委員會(huì)？業(yè)主委員會(huì)履行哪些職責(zé)？
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事宜。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主執(zhí)行機(jī)構(gòu)，與作為業(yè)主決策機(jī)構(gòu)的業(yè)主大會(huì)并存。
業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況
(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
33、業(yè)主委員會(huì)如何產(chǎn)生？
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
34、擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員需要符合哪些條件？
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
(2)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；
(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；
(5)具有一定組織能力；
(6)具備必要的工作時(shí)間。
35、業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后如何向政府主管部門備案？
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，需要重新備案。
36、業(yè)主在哪些情況下喪失業(yè)主委員會(huì)委員資格？
業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：
(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
(2)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；
(3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
(4)有犯罪行為的；
(5)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；
(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
(7)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。
37、業(yè)主委員會(huì)委員如何變更？
經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
38、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)有哪些？
業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：
(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
(5)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
(6)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
39、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議如何召開(kāi)？
經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書(shū)面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。
40、業(yè)主委員會(huì)如何換屆？
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。
原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。
41、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作決定時(shí)有哪些限制？其決定違法時(shí)怎么辦？
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
42、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定有何效力？如何公示？
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
43、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，怎么辦？
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛桑婪ㄕ?qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起1年內(nèi)行使。
44、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)怎樣應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為？
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為“損害他人合法權(quán)益的行為”：
(1)損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
(2)違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
(3)違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；
(4)違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。
45、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)？
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。
46、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)是什么關(guān)系？
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
47、前期物業(yè)管理是怎么回事？為什么要進(jìn)行前期物業(yè)管理？
前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選購(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展工作，物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂。但常常在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會(huì)成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)。由于業(yè)主大會(huì)尚未成立，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂。這時(shí)的物業(yè)管理就是前期物業(yè)管理，這時(shí)的物業(yè)服務(wù)合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。
48、前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)于何時(shí)簽訂？其具有哪些法律特征？
在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同有以下特征：
(1)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性。一旦業(yè)主大會(huì)成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束。
(2)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。
(3)前期物業(yè)合同是要式合同，即法律要求必須具備一定形式的合同。
49、業(yè)主如何獲知前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容？
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
50、什么是臨時(shí)管理規(guī)約？臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)于何時(shí)制定？
在很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，業(yè)主大會(huì)并不能立即成立。而管理規(guī)約在物業(yè)買受人購(gòu)買物業(yè)時(shí)就須存在，這種在業(yè)主大會(huì)制定管理規(guī)約之前存在的管理規(guī)約，稱為臨時(shí)管理規(guī)約。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)典問(wèn)題解讀（51-110條）
51、業(yè)主如何獲知臨時(shí)管理規(guī)約？
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
52、如何選聘前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)？
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；而非住宅物業(yè)是否以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，目前不作強(qiáng)制性要求。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
53、前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力延續(xù)到什么時(shí)候？
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，限期未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合事終止。
也就是說(shuō)，前期物業(yè)服務(wù)合同按照約定的期限履行結(jié)束，只有在合同期內(nèi)沒(méi)有業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)合同生效才能實(shí)現(xiàn)。這是由前期物業(yè)管理本身的過(guò)渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主大會(huì)，選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)入了正常的物業(yè)管理階段，則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要，自動(dòng)終止，終止的時(shí)間以來(lái)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)為準(zhǔn)。
54、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些？建設(shè)單位可否對(duì)其處分？
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)方專有房屋以外的，屬于全體業(yè)主共有所有、共同使用的建筑物的部位、場(chǎng)所、設(shè)施、設(shè)備。根據(jù)我們目前的有關(guān)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃?xì)饩�路、消防設(shè)施、綠化、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備為全體業(yè)主共同所有或者使用，建設(shè)單位無(wú)權(quán)對(duì)之擅自進(jìn)行處分。但是在實(shí)踐中，建設(shè)單位擅自處分歸業(yè)主所有或者使用的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，侵害業(yè)主合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的情況比較突出，因此《物業(yè)管理?xiàng)l例》特別強(qiáng)調(diào)：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分�！�
55、物業(yè)承接、驗(yàn)收的相關(guān)資料如何交接？
在辦理物業(yè)承接、驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
56、物業(yè)管理用房應(yīng)由建設(shè)單位還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)配置？
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照天物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
57、什么是物業(yè)的保修責(zé)任？物業(yè)的保修責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)？
物業(yè)保修責(zé)任，是指建設(shè)單位有對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修其他出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。
雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與保修范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)擔(dān)首要責(zé)任。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。保修期限與保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。
58、業(yè)主是否必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理？
對(duì)于房屋等建筑物的管理業(yè)主可以采取自己管理、委托不同的專業(yè)服務(wù)公司管理、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)范的物業(yè)管理,僅指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物進(jìn)行管理這種方式.業(yè)主有權(quán)選擇適合自已的方式來(lái)管理自己的物業(yè),條例并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
59、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間是否是管理者與被管理者的關(guān)系？
物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)予物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，雙方是平等的民事法律關(guān)系，不是管理者與被管理者的關(guān)系。
60、業(yè)主如何選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)？
國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)企業(yè)。業(yè)主可以采取招投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以采取協(xié)議等其他方式來(lái)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
61、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)是什么？需要符合哪些條件？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)主體，應(yīng)當(dāng)具有主體資格，享有完全的民事權(quán)利能力和行為能力，能夠獨(dú)立地承擔(dān)民事責(zé)任。從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，須具備下列條件：
(1)依法成立。即物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。
(2)有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)。最低資質(zhì)(三級(jí))物業(yè)服務(wù)珠注冊(cè)醬不得低于50萬(wàn)元。
(3)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所。
(4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。
62、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理最低價(jià)業(yè)人員是否都需要相關(guān)資質(zhì)？
國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)區(qū)分了三級(jí)資質(zhì)，分別對(duì)應(yīng)不同注冊(cè)資本、物業(yè)管理專業(yè)人員及專職管理和技術(shù)人員人數(shù)等的企業(yè)。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
63、同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域是否只能有一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理？
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理原則，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
64、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定：
(1)物業(yè)管理事項(xiàng)，主要包括物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理，物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)和管理，環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理國(guó)，物業(yè)管理黃公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理服務(wù)，物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)，專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)，物業(yè)檔案資料的管理。
(2)服務(wù)質(zhì)量，即對(duì)物業(yè)服務(wù)提供的服務(wù)在質(zhì)量上的具體要求。
(3)服務(wù)費(fèi)用，目前主要有兩種計(jì)算方式：一是按照每平方方多少元來(lái)計(jì)算；二是按照每戶多少元來(lái)計(jì)算。
(4)雙方的權(quán)利義務(wù)。
(5)專項(xiàng)維修資金的管理和使用。
(6)物業(yè)管理用戶。
(7)合同期限，期限條款應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體、或者明確規(guī)定謀算期限的方法。
(8)違約責(zé)任，即物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人一方或者雙方不履行或者不適當(dāng)履行合同，依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
除此之外，物業(yè)服務(wù)合同一般還應(yīng)當(dāng)載明雙方當(dāng)事人的基本情況、物業(yè)管理區(qū)域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭(zhēng)議的'方法以及當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)等內(nèi)容。
65、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)承諾、服務(wù)細(xì)則等，是否對(duì)其具有約束力？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有約束力。
66、物業(yè)服務(wù)合同的法律地位如何？其當(dāng)事人之間的關(guān)系如何？
物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)，在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位非常重要。
物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，是業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立物業(yè)服務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨(dú)立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是平等的民事主體關(guān)系，不存領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理的關(guān)系。
67、業(yè)主可否以自己并未直接選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)為由拒絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)？
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同、以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為主提出抗辯的，人民法院不予支持。
68、物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何承接物業(yè)？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，(前期)物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交給業(yè)主委員會(huì)的資料，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。
69、物業(yè)管理用房包括哪些？其所有權(quán)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是業(yè)主？
物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房以及業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房等。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。但在特定條件下，有些物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)用房確有空余，如不能改變用途，實(shí)屬資源浪費(fèi)，由經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，并依法到有關(guān)部門辦理相應(yīng)的手續(xù)，有可以改變用途。
70、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否將部分服務(wù)內(nèi)容委托為其他服務(wù)企業(yè)？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。這里所指的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)主，是指保安、保潔、綠化、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)等服務(wù)企業(yè)；專業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指專讓客戶提供某項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的專業(yè)化公司，例如：保潔公司、保安服務(wù)公司、設(shè)備維修公司、綠化公司等。
在專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，仍然是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，屬于委托服務(wù)合同關(guān)系。委托服務(wù)合同的內(nèi)容不得與物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容相抵觸。專業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間不存在合同關(guān)系，但是，專業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行委托服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)向業(yè)主負(fù)責(zé)。
71、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目？
物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。由于每個(gè)物業(yè)服務(wù)的業(yè)主都是獨(dú)立的民事主體，情況各異，在有著全體業(yè)主均有的共同需求之外，單個(gè)業(yè)主不可避免地會(huì)發(fā)生不同于他人的特殊需求。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
特約服務(wù)屬于派生服務(wù)的范疇，提供特約服務(wù)，并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不接受業(yè)主的特約服務(wù)要求。
72、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域的案例保障方面有哪些義務(wù)？
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)賂有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的'安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
73、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是不是必須聘請(qǐng)保安人員？
《物業(yè)管理?xiàng)l例》并沒(méi)有規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須雇請(qǐng)保安人員。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以雇請(qǐng)保安人員，也可以不雇請(qǐng)保安人員。在實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)企業(yè)情況和業(yè)主需求，不雇請(qǐng)保安人員，而是由企業(yè)員工(如企業(yè)安護(hù)人員)協(xié)助維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序，這與條例的規(guī)定并不矛盾。
74、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定？如何交納？
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵行合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門合同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
75、業(yè)主不交費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何救濟(jì)？
經(jīng)書(shū)面催繳，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以訴至法院請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
76、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水電氣等公共事業(yè)如何收費(fèi)？
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
77、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
業(yè)主違反物業(yè)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
78、物業(yè)服務(wù)未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的，如何承擔(dān)責(zé)任？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為主提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。
79、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行相關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)等義務(wù)的，業(yè)主如何救濟(jì)？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。起訴至法院的，人民法院應(yīng)予支持。
80、哪些情況下業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以請(qǐng)求法院確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效？
符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：
(1)物業(yè)服務(wù)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；
(2)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
81、物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘的，物業(yè)服務(wù)合同、已交納的物業(yè)費(fèi)如何處理？
業(yè)主大會(huì)依法定程序解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求解除物業(yè)服務(wù)合同，起訴至法院的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。
物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)，起訴至法院的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，參見(jiàn)74問(wèn)處理。
82、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何交接工作？
物業(yè)服務(wù)的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金，訴至法院的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
83、物業(yè)使用人包括哪些？其在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)如何確定？
物業(yè)使用人是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。其中，物業(yè)承租人是指與物業(yè)所有人訂有物業(yè)租賃合同因而物業(yè)享有使用權(quán)的人；其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人，包括物業(yè)所有權(quán)人，包括物業(yè)所有權(quán)人的親屬、朋友、雇工等因?yàn)槟撤N原因而實(shí)際使用物業(yè)的人。
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
84、物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴由哪個(gè)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理？
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門及時(shí)處理。
85、住宅業(yè)主可否將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房？
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理我，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。但是，遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并經(jīng)全體有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，示依法經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行伉辯的，人民法院不予支持。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋保監(jiān)會(huì)、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
86、建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用如何分?jǐn)�？收益如何分配�?/p>
建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分建筑物總面積的比例確定。
87、業(yè)主無(wú)償利用屋頂以及外墻面等共有部分的，是否構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主的侵權(quán)？
業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，渾身是膽鳳及與期專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。
88、他人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，業(yè)主如何救濟(jì)？
建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失。起訴至法院的，人民法院應(yīng)予支持。
屬于前述“擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)”的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。
89、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施用途可否改變？
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
90、占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地需要注意什么？
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
91、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)工作由誰(shuí)負(fù)責(zé)？
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。上述單位及時(shí)因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
92、業(yè)主裝飾裝修房屋需要遵守哪些規(guī)定？
裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提。我國(guó)的房屋，尤其是住宅，多數(shù)屬于群體式類型，不當(dāng)?shù)姆课菅b飾裝修活動(dòng)會(huì)導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財(cái)產(chǎn)安全，還會(huì)影響到相鄰房屋的結(jié)構(gòu)安全和其他居民的生命財(cái)產(chǎn)安全。因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
93、住房專項(xiàng)維修資金制度是怎么回事？住房專項(xiàng)維修資金歸誰(shuí)所有？如何使用？
由于我國(guó)的住宅絕大多數(shù)屬于群體式類型，且多以住宅小區(qū)的方式開(kāi)發(fā)建設(shè)，住宅單體間以及單幢住宅內(nèi)部存在共用部位。這些共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行是否正常關(guān)系到相鄰住宅，甚至整棟樓、整個(gè)小區(qū)住宅的正常使用和安全，關(guān)系到全體業(yè)主和社會(huì)公共利益。因此，由所有業(yè)主預(yù)先交納一定費(fèi)用，建立住房專項(xiàng)維修資金，專門用于共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修、改造、更新的制度應(yīng)運(yùn)而生。
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，并不意味著業(yè)主個(gè)人可以隨意支配維修資金。專項(xiàng)維修資金制度是基于全體業(yè)主的公共利益而確立的制度，有關(guān)其使用、過(guò)戶、賬戶等必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
94、業(yè)主可否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)？所得收益可否由經(jīng)營(yíng)者自行支配？
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收收閃應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
95、物業(yè)存在安全隱患時(shí)，由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)？
物業(yè)安全隱患，主要是指物業(yè)在使用過(guò)程中由于人為、自然或突發(fā)事件等因素作用出現(xiàn)的潛在的結(jié)構(gòu)、使用等方面的危險(xiǎn)。物業(yè)存在隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
責(zé)任人主要是指房屋的產(chǎn)權(quán)人或者說(shuō)按照合同約定承擔(dān)相關(guān)部位維修責(zé)任的單位和個(gè)人，還包括由于歷史等特殊原因造成的房屋的實(shí)際使用者或維修責(zé)任的承擔(dān)者。
96、建設(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的如何處罰？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元下的罰款。
97、建設(shè)單位擅自處分業(yè)主地于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
98、拒不按照法律、法規(guī)規(guī)定移交有關(guān)物業(yè)資料的，如何處罰？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
99、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，除依照上述規(guī)定處罰外，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)。
100、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
101、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
102、挪用專項(xiàng)維修資金的，如何處罰？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地言人民政府房地產(chǎn)主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違反所得，，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
103、建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，如何處罰？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期整改，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。
104、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)施備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
105、物業(yè)使用與維護(hù)中有違法行為的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
違反《物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告并罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的使用：
(1)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
(2)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
(3)擅自利用物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
個(gè)人有上述行為之一的，處1000元以下1萬(wàn)元以下的罰款；單位有上述行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。
106、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，如何承擔(dān)法律責(zé)任？
違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用手，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
107、業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的名義從事違法活動(dòng)的，如何承擔(dān)責(zé)任？
業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
108、如何追究行政機(jī)關(guān)工作人員在行政管理中的違反行為的法律責(zé)任？
違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理的工作人員利用職務(wù)的上的便利，收受他人財(cái)物，或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
109、準(zhǔn)備裝修自己的房間，需要報(bào)備物業(yè)嗎？
是需要的。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
110、業(yè)主大會(huì)有什么事是需要一起決定的？
�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
�。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪�(guī)約；
�。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
�。ㄎ澹┗I集和使用專項(xiàng)維修資金；
�。└慕�、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
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