房地產(chǎn)可行性研究開題報告
什么是開題報告
開題報告是指開題者對科研課題的一種文字說明材料。這是一種新的應(yīng)用寫作文體，這種文字體裁是隨著現(xiàn)代科學(xué)研究活動計劃性的增強(qiáng)和科研選題程序化管理的需要而產(chǎn)生的。
開題者把自己所選的課題的概況(即"開題報告內(nèi)容")，向有關(guān)專家、學(xué)者、科技人員進(jìn)行陳述。然后由他們對科研課題進(jìn)行評議。亦可采用"德爾菲法"評分；再由科研管理部門綜合評議的意見，確定是否批準(zhǔn)這一選題。開題報告作為畢業(yè)論文答辯委員會對學(xué)生答辯資格審查的依據(jù)材料之一。
房地產(chǎn)可行性研究開題報告
緊張又充實的大學(xué)生活將要謝下帷幕，大學(xué)生們都開始做最后的畢業(yè)設(shè)計了，一般做畢業(yè)設(shè)計前都會要求先寫開題報告，那么應(yīng)當(dāng)如何寫開題報告呢？以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)可行性研究開題報告，歡迎大家分享。
房地產(chǎn)可行性研究開題報告1
一、選題的背景與意義:
選題背景:
在20xx年全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定、中國通貨膨脹和貨幣政策緊縮的背景下，20xx年，中國政府繼續(xù)堅定不移貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，房地產(chǎn)金融環(huán)境緊縮，這就使房地產(chǎn)公司是否要開發(fā)一個項目更加謹(jǐn)慎小心了。
XXX住宅小區(qū)項目，是為了迎合XX市政府規(guī)劃，XXX生態(tài)園開發(fā)的住宅小區(qū)，位置處于市區(qū)東部經(jīng)濟(jì)區(qū)，東沿XX生態(tài)園，風(fēng)景優(yōu)美，交通便利，在未來幾年XX生態(tài)園一帶必將成為市區(qū)最繁華的地段，所以該項目有很大開發(fā)價值。
選題意義:
對房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)商而言，房地產(chǎn)投資具有前期資金投入量大、回收周期長，經(jīng)營風(fēng)險高等特點。當(dāng)今國家對房地產(chǎn)的打壓政策堅持到底，貨幣政策緊縮，項目決策一旦失誤，浪費大量的人力、物力、財力，加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，會給開發(fā)商帶來致命性的打擊。
首先，可行性研究報告可以作為確定房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)的必要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資者根據(jù)可行性研究的結(jié)果，決定是否投資開發(fā)該項目。規(guī)范的可行性研究能夠抑制感性、盲目的投資。
其次，可行性研究報告可以作為向金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)，向當(dāng)?shù)卣推渌鶎俪鞘幸?guī)劃部門、土地管理部門、建設(shè)管理部門等申請立項和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，也是環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。
再者，可行性研究報告可作為開展房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)備和原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為后續(xù)建設(shè)工作順利進(jìn)行鋪墊；對金融機(jī)構(gòu)而言，要在審查項目的可行性研究得出結(jié)論的基礎(chǔ)上，判斷如果借出資金，在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。
最后，對國家政府部門而言，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目投資失敗，會導(dǎo)致對銀行的還款滯后，甚至影響城市的開發(fā)進(jìn)程。因此房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究可以作為政府各級管理計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制各個階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。
二、研究的基本內(nèi)容與擬解決的主要問題:
研究的基本內(nèi)容:
該課題研究的主要內(nèi)容是XXX住宅小區(qū)項目的主要內(nèi)容和配套條件,如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等,從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較,并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會環(huán)境影響進(jìn)行預(yù)測,從而提出該項目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見。
1、熟悉地塊資料,對房地產(chǎn)投資情況,市場狀況等實施全面調(diào)查,用SWOT分析法統(tǒng)計分析所得數(shù)據(jù),并且進(jìn)行項目的初步定位。
2、對包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施費用、開發(fā)期間稅費等相關(guān)費用進(jìn)行估算,根據(jù)對各種費用估算的結(jié)果來研究落實資金的來源渠道和籌措方式。
3、測算基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)域參數(shù),通過計算財務(wù)評價指標(biāo),編制基本財務(wù)報表,合理選擇財務(wù)評價指標(biāo),并進(jìn)行相關(guān)計算,進(jìn)行財務(wù)評價。
4、據(jù)財務(wù)評價,對投資進(jìn)行盈虧能力分析。
5、整理并總結(jié)并且按照要求完成一份完整的書面可行性研究報告,提交電子文檔。擬解決問題:
本課題所要解決的問題是XXXXX住宅小區(qū)的可行性研究。本課題是對該項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查與研究。
1、即項目概況
2、投資環(huán)境
3、房地產(chǎn)市場狀況
4、目標(biāo)客戶等的研究
5、實施進(jìn)度建議
6、投資估算和資金籌措
7、社會及經(jīng)濟(jì)效果評價
8、項目財務(wù)評價和項目分先分析投資估算
9、財務(wù)評價及風(fēng)險與不確定分析
對可能采用的各種開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析和技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性,以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案的比較和綜合評價,由此得出該項目是夠應(yīng)該投資建設(shè)和如何進(jìn)行投資建設(shè)等結(jié)論性意見。
三、研究的主要方法及預(yù)期的研究成果:
研究的主要方法:
1、研究的技術(shù)路線:設(shè)計項目規(guī)劃,安排進(jìn)度,進(jìn)行項目可行性分析,進(jìn)行估算,得出數(shù)據(jù)并分析。
2、可行性分析方法：對包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施費用、開發(fā)期間稅費等相關(guān)費用進(jìn)行估算，根據(jù)對各種費用估算的結(jié)果來研究落實資金的來源渠道和籌措方式。測算基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)和參數(shù)，通過計算財務(wù)評價指標(biāo)，編制基本財務(wù)報表，合理選擇財務(wù)評價指標(biāo)，并進(jìn)行相關(guān)計算，驚醒財務(wù)評價。根據(jù)財務(wù)評價，對投資進(jìn)行盈虧能力分析，可用靜態(tài)和動態(tài)分析，羅列相關(guān)現(xiàn)金流量表，確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，如內(nèi)部收益率，凈現(xiàn)值指標(biāo)等，計算在其影響下的變動情況，進(jìn)行分析。
可行性研究與設(shè)計項目管理的關(guān)聯(lián)作用
可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的重要依據(jù),也是進(jìn)行初步設(shè)計和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)�？尚行匝芯坎粌H對擬議中的項目進(jìn)行系統(tǒng)分析和全面論證,判斷項目是否可行,值得投資,要進(jìn)行反復(fù)比較,尋求最佳建設(shè)方案,避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。這就需要嚴(yán)格項目建議書,可研報告的審批制度,確�？裳袌蟾娴馁|(zhì)量和足夠的深度。假如在設(shè)計初期不能提出高質(zhì)量的、切合實際的設(shè)計任務(wù)書,不能將建設(shè)意圖用標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)術(shù)語表達(dá)出來,自然也就無法有效地控制設(shè)計全過程。如果使工程的初步設(shè)計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用,或在只有一個粗略的方案下便草率。
研究的成果:
課題成果:完成課題設(shè)計,完成XXXX住宅小區(qū)可行性研究報告,結(jié)果該項目是否可行。
個人成果:理論與實際相結(jié)合學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)項目可行性研究的相關(guān)知識,使對大學(xué)期間學(xué)習(xí)的專業(yè)知識有一個全面的回顧全面的應(yīng)用,從設(shè)計過程中學(xué)到了項目可研的相關(guān)知識一系列的研究方法,對我今后的學(xué)習(xí)發(fā)展有很大的幫助,會我受益匪淺。
四、研究的總體安排與進(jìn)度:
1、第X周:廣泛查閱文獻(xiàn)收集,整理資料,上報課題名稱,開題報告、任務(wù)書。
2、第X周:開展針對御花園住宅小區(qū)項目的實地調(diào)研和案頭調(diào)研。實施調(diào)研,統(tǒng)計分析有關(guān)數(shù)據(jù),進(jìn)行項目的初步定為。
3、第X周:對項目的技術(shù)手段進(jìn)行分析與設(shè)計,必要時補充市場調(diào)研內(nèi)容
4、第X周:項目總投資的估算和資金籌措計劃,項目財務(wù)評價和項目分先分析投資估算,擬定籌資方案,進(jìn)行財務(wù)評價及風(fēng)險與不確定分析。
5、第X周:征求意見、修訂初稿,完成設(shè)計說明書的整理,打印、印刷、裝訂等工作,提交報告
6、第X周:完成答辯準(zhǔn)備工作,并行行答辯工作。
五、主要參考文獻(xiàn):
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房地產(chǎn)可行性研究開題報告2
一、研究的背景和目的
自1998年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長總體平穩(wěn)，一直以CDP增長速度的2-3倍增長，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在2個百分點以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%，這標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立起來。隨著國家“抑制過熱”政策的實施，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅由20xx年的30.3%，逐步回落到20xx年的28.1%、20xx年的19.8%、20xx年的21.8%;但20xx年投資增幅又有所上升，達(dá)到30.2%。由于受國際金融危機(jī)以及國內(nèi)“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，20xx年下半年，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管如此，漲幅的絕對值仍在20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動，仍維持了相對穩(wěn)定的增長速度。
據(jù)國家20xx年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》預(yù)測，20xx年，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪“洗牌”。
隨著濰坊市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實力迅速增強(qiáng)，居民對生活和居住水平有了新的需求。濰坊市為了改善和提高市內(nèi)客商及居民住房條件，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)軟環(huán)境，為開發(fā)區(qū)招商引資項目提供好的平臺和環(huán)境，也成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要任務(wù)。為此，市政府一直在不停地思索并完善房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和住房供求矛盾及商業(yè)發(fā)展需要，確定九龍居房地產(chǎn)項目由濰坊城建公司負(fù)責(zé)組織實施開發(fā)。
然而，房地產(chǎn)投資收益與風(fēng)險并存，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，隨著行業(yè)的發(fā)展，資金更加密集，單個項目投人更大，風(fēng)險更高。為了規(guī)避風(fēng)險，獲取與提高利潤，開發(fā)企業(yè)對投資前期的可行性研究和項目論證工作更加重視。但是，與我國房地產(chǎn)高速發(fā)展相比，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的理論與實踐較為滯后，缺少成熟的理論作為指導(dǎo)，國家對此還沒有出臺詳細(xì)的規(guī)范性文件，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究在我國還不夠規(guī)范與科學(xué)，必須予以加強(qiáng)。特別是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不明確的情況下，項目投資的不確定因素較多，風(fēng)險較大，對項目可行性研究要求較高，要求必須對宏觀與區(qū)域的市場的動態(tài)發(fā)展有準(zhǔn)確的戰(zhàn)略把握。
本文旨在運用現(xiàn)代項目管理有關(guān)可行性分析的理論和方法，遵循項目評價的一般原則和過程，著重結(jié)合當(dāng)前全球金融危機(jī)下的房地產(chǎn)市場情況，從項目的市場可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性的角度，對房地產(chǎn)項目可行性研究的關(guān)鍵因素進(jìn)行分析，探討出一種較為具體的、實用的房地產(chǎn)項目可行性分析及管理方法體系，進(jìn)而就濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性進(jìn)行全面分析，得出該項目可行性研究結(jié)論。同時，有針對性地提出一些完善房地產(chǎn)項目可行性分析研究的建議，為企業(yè)能夠在當(dāng)前特殊大環(huán)境下正確做出項目開發(fā)決策提供幫助和參考。
二、選題意義
可行性研究是指在具體實施某一投資建設(shè)方案前，對擬建項目在市場上、工程上、經(jīng)濟(jì)上的可行性進(jìn)行論證、研究和評價�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)活動中最基本的、首要的工作，也是開發(fā)項目投資決策的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項目具有投資額大、風(fēng)險高、建設(shè)和運營周期長等特征，受自然、社會、經(jīng)濟(jì)、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會給投資者帶來巨大的甚至毀滅性的損失。隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨成熟，靠投機(jī)獲取暴利的時代已經(jīng)過去。現(xiàn)在，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的成功與否，越來越取決于項目前期的可行性研究。因此，有必要加強(qiáng)我國房地產(chǎn)項目可行性分析的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的投資決策提供較為完整、科學(xué)、有效的理論方法指導(dǎo)。
九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，特別是最近我們國家為拉動內(nèi)需應(yīng)對金融危機(jī)而出臺的十項措施之首就是加快建設(shè)保障性安居工程，面向房地產(chǎn)業(yè)的9000億元投資計劃和適度寬松的貨幣政策為該項目的實施提供了良好的資金籌措環(huán)境;符合濰坊經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求，將極大的促進(jìn)濰坊市第三產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展，安置富余勞動力就業(yè)，提高居民的收入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，拉動經(jīng)濟(jì)增長;符合濰坊市中心城區(qū)的規(guī)劃要求，有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件。
同時，由于九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目投資規(guī)模和時間跨度較大，投資效果不單對開發(fā)企業(yè)具有絕對重要的意義，而且也是決定本公司發(fā)展前景的關(guān)鍵性因素。因此，對該開發(fā)項目進(jìn)行可行性分析研究，對項目的順利實施具有決定性意義。
綜上所述，這項應(yīng)用研究具有重要的理論和現(xiàn)實意義，可以為濰坊城建公司后續(xù)項目及我國類似項目的開發(fā)提供借鑒和參考。同時，也為我國房地產(chǎn)項目可行性研究在理論及其應(yīng)用的完善提出一定見解。
主要研究內(nèi)容、方法、論文框架結(jié)構(gòu)及進(jìn)度安排
(一)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1、國外研究現(xiàn)狀
可行性研究工作是在本世紀(jì)前葉隨著經(jīng)濟(jì)和管理科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的，至今己有七十多年的歷史。早在20世紀(jì)30年代，美國在開發(fā)田納西河流域時，就開始把可行性研究列入開發(fā)程序，成為工程項目規(guī)劃的重要階段，使工程建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益。二次世界大戰(zhàn)后，可行性研究隨著科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展而得到了不斷充實和完善，逐步形成一門保證實現(xiàn)工程建設(shè)最佳經(jīng)濟(jì)效果的綜合性科學(xué)。
目前，不但西方國家把可行性研究作為工程項目投資決策的重要手段，中東地區(qū)、亞洲一些發(fā)展中國家也都開展了可行性研究。世界銀行等國際金融組織，已把可行性研究作為申請工程項目貸款的依據(jù)。其發(fā)展過程中主要著作包括：經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)《發(fā)展中國家工業(yè)項目分析手冊》，經(jīng)濟(jì)學(xué)家林恩斯奎爾(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的《項目經(jīng)濟(jì)分析——影子價格的推導(dǎo)和估算》，約翰漢森撰寫的《項目評價使用指南》等;其中，1978年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)編寫了《工業(yè)可行性研究手冊》，1980年又編寫了《工業(yè)項目評價手冊》，這就為世界各國特別是發(fā)展中國家開展工程建設(shè)可行性研究提供了較為完備的參考資料，同時也為在國際上推行可行性研究工作創(chuàng)造了條件。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的具體運用，最早也是出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代的美國�，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也越來越重視可行性研究的作用，將它視為房地產(chǎn)項目投資決策前必須認(rèn)真完成的工作。在房地產(chǎn)項目可行性研究中，吸收了遙控遙測技術(shù)、計算機(jī)軟件技術(shù)等科學(xué)技術(shù)的最新成果，運用了經(jīng)濟(jì)計量學(xué)、數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場預(yù)測學(xué)、系統(tǒng)論等方面的最新經(jīng)濟(jì)理論成果，用于科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)效益;同時，還吸收了企業(yè)管理理論、房地產(chǎn)營銷理論和施工組織管理等現(xiàn)代管理科學(xué)理論，用以降低投資成本提高投資收益率。
國外一些專家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險不確定性等方面闡述和論證房地產(chǎn)項目投資的可行性。
例如：①W.Behrens 和P.M.Hawranek認(rèn)為可行性研究是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)，是投資分析中的重要環(huán)節(jié)，可行性研究是一個繁雜的系統(tǒng)工程，因此可行性研究是一個反復(fù)優(yōu)化過程。
②Gaglon E.Greer和Micher D.Farred(1993)認(rèn)為在房地產(chǎn)可行性研究中要對風(fēng)險有足夠的認(rèn)識，以免出現(xiàn)決策失誤。并把風(fēng)險分成財務(wù)風(fēng)險(financial risk)、可保風(fēng)險(insurable risk)和經(jīng)營風(fēng)險(business risk)三類，要求在可行性研究中要加以重點考慮。
�、跘rthur J.Keowr(1993)認(rèn)為在房地產(chǎn)項目可行性研究中對不確定性因素分析時，可以采用概率分析法來測算風(fēng)險的大小以及對項目的影響程度。
④一些學(xué)者在可行性研究中，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價時，采用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。此外，聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO )、國際復(fù)興開發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD),亞洲開發(fā)銀行等區(qū)域性經(jīng)濟(jì)組織，分別編寫了包括房地產(chǎn)項目在內(nèi)的投資項目可行性研究教材。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實踐在國外己經(jīng)比較成熟。
2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀
在我國，房地產(chǎn)項目可行性研究起步于20世紀(jì)70年代末，主要是由政府倡導(dǎo)發(fā)起、加以推廣的。1981年國務(wù)院《技術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口工作暫行條例》中明確規(guī)定：所有新建、擴(kuò)建大中型項目，都要在經(jīng)過反復(fù)周密的論證和比較后，提出項目可行性研究報告;國家計委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的一個重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序”。
1983年國家計委又頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，進(jìn)一步明確了可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法，把可行性研究作為編制和審批項目設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)和依據(jù)。1987年，為了推進(jìn)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價工作的開展，實現(xiàn)項目決策科學(xué)化、民主化，減少和避免投資決策失誤，提高投資經(jīng)濟(jì)效益，國家計委又頒發(fā)了《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，要求在大中型基本建設(shè)項目和限額以上技術(shù)改造項目中貫徹實行，又進(jìn)一步提高了我國可行性分析工作的科學(xué)化、程序化水平。
進(jìn)入20世紀(jì)90年代，隨著國民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，國家宏觀投資環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，投資建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問題。為此，國家計委及時收集全國各地在進(jìn)行建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價中的經(jīng)驗以及暴露的問題，于1993 年4月，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價工作的若干規(guī)定》。為規(guī)范和指導(dǎo)項目前期可行性研究工作，2000年9月，建設(shè)部頒發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》，國家發(fā)展計劃委員會于2002年頒發(fā)了《投資項目可行性研究指南》，這都是指導(dǎo)我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析工作的主要文獻(xiàn)。目前可行性研究己列入我國基本建設(shè)程序。
除了由政府倡導(dǎo)發(fā)起外，國內(nèi)一些學(xué)者對房地產(chǎn)項目可行性分析也進(jìn)行了研究：
①安力在《房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析售價預(yù)測方法淺析》(1995.4)中，認(rèn)為正確、合理的預(yù)測房地產(chǎn)的售價是房地產(chǎn)可行性分析的重要環(huán)節(jié)，提出采用市場比較法和收益還原法來確定房地產(chǎn)的銷售價格是比較合理的、可行的。
�、陂愋⊙嘣凇斗康禺a(chǎn)投資可行性研究中的區(qū)位分析》(1999.5)中，認(rèn)為區(qū)位分析是房地產(chǎn)投資可行性分析中至關(guān)重要的因素，并建議要根據(jù)上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論和沿邊發(fā)展理論，從整個城市布局、城市規(guī)劃的角度來考慮地塊投資的利弊。
③陳傳釗在《房地產(chǎn)項目可行性研究中信息系統(tǒng)的應(yīng)用探討》(1997.3)中，認(rèn)為在進(jìn)行房地產(chǎn)項目可行性研究時需要運用很多的信息數(shù)據(jù)，建議采用計算機(jī)等高科技手段，并提出了可行性分析計算機(jī)軟件程序的設(shè)計思路。
�、芰核凇斗康禺a(chǎn)投資可行性分析中的成本及投資估算》(2001.9)中，分析了房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成，并提出了行業(yè)平均水平估算法、近似估算法等房地產(chǎn)投資成本的估算原理和方法。
⑤張先玲在《論加強(qiáng)房地產(chǎn)項目可行性分析特殊性的研究》(2001.12)中，從可行性分析的一般性問題和房地產(chǎn)項目可行性分析的特殊性角度闡述了房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險性，認(rèn)為科學(xué)性分析、合理預(yù)測、及時采取措施積極應(yīng)對是規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的有效方法。雖然在我國房地產(chǎn)項目可行性研究取得了長足的進(jìn)展，也獲得了較明顯的經(jīng)濟(jì)、社會效益，許多國內(nèi)學(xué)者也進(jìn)行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家相比，我國的房地產(chǎn)項目可行性研究還處在起步的初級階段。
(二)主要研究內(nèi)容及研究方法
1、研究的技術(shù)路線
可行性分析理論概述→房地產(chǎn)項目可行性分析的步驟流程和內(nèi)容→濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本情況→該項目可行性分析(包括市場可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性等方面)→項目可行性分析結(jié)論→項目開發(fā)方案存在的問題及建議。
2、主要內(nèi)容
本論文由以下五部分組成：
第一部分，緒論。主要交代本論文研究的背景、目的和意義，系統(tǒng)地回顧房地產(chǎn)項目可行性分析研究的發(fā)展軌跡、國內(nèi)外相關(guān)研究的現(xiàn)狀。
第二部分，相關(guān)理論概述。主要交代房地產(chǎn)項目可行性分析的概念、作用、規(guī)范的可行性分析所應(yīng)采取的步驟與內(nèi)容，分析房地產(chǎn)項目可行性分析的一些較為成熟的理論和方法，剖析其核心環(huán)節(jié)的關(guān)鍵行為。
第三部分，介紹濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本情況，包括項目概況、開發(fā)企業(yè)基本情況、建筑規(guī)劃設(shè)計方案、項目開發(fā)計劃等。
第四部分，結(jié)合當(dāng)前世界金融危機(jī)影響下的房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的嚴(yán)峻態(tài)勢，以及中央及地方政府出臺的各項拉動內(nèi)需舉措所帶來的機(jī)遇，應(yīng)用本文的相關(guān)原理及理論，對濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行可行性分析，得出項目可行性分析的結(jié)論及開發(fā)的建議。這是論文的重點部分。
(1)項目市場分析是根據(jù)擬開發(fā)項目的設(shè)想，在對相關(guān)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展變化的過程進(jìn)行充分的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，就相關(guān)市場及產(chǎn)品的未來以發(fā)展趨勢做出合理的預(yù)測估計，并分析項目建成后可能的市場表現(xiàn)。主要包括市場調(diào)查和市場預(yù)測兩個方面的工作。這是可行性研究的先決條件和前提，它決定了項目開發(fā)的必要性，是項目能否成立的最重要的依據(jù)。
本文遵循從宏觀到微觀的.順序，在進(jìn)行充分的房地產(chǎn)形勢及市場情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，對本項目的市場進(jìn)行深入分析，通過對項目目標(biāo)產(chǎn)品的市場容量、價格、競爭力以及市場風(fēng)險進(jìn)行分析預(yù)測，主要從產(chǎn)品定位、價格定位和目標(biāo)客戶群定位三個方面論證本項目市場定位的`可行性。
(2)技術(shù)方案和建設(shè)條件是可行性研究的技術(shù)基礎(chǔ)，它決定了項目技術(shù)上的可行性。本文分析該項目建筑工程技術(shù)設(shè)計方案，根據(jù)先進(jìn)性、適應(yīng)性、安全可靠性和法規(guī)適應(yīng)性原則，著重從規(guī)劃設(shè)計方案(包括項目總體布局、交通組織、建筑結(jié)構(gòu)、水電配置)、工程進(jìn)度計劃安排、環(huán)境評價、營銷方式等方面，論證本項目的技術(shù)可行性。
(3)經(jīng)濟(jì)評價是根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展戰(zhàn)略以及行業(yè)地區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，計算項目的效益和費用，通過多方案比較，對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析論證，做出全面的評價，為項目科學(xué)決策提供依據(jù)。根據(jù)評價的目的和范圍的不同，項目經(jīng)濟(jì)評價分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價兩部分。對經(jīng)濟(jì)效果的分析和評價，是決定項目應(yīng)否投資的關(guān)鍵，也是項目可行性研究的核心部分。
本文將采取定性和定量分析相結(jié)合、動態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，測算項目的基本財務(wù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，并對項目投資的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評估，得出本項目在經(jīng)濟(jì)方面是否可行的結(jié)論。同時，從敏感性分析、盈虧平衡分析等方面對項目進(jìn)行不確定性分析。
第五部分，研究結(jié)論和展望。對項目開發(fā)的可行性進(jìn)行總結(jié)性分析，形成濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，并提出論文研究的意義。特別是針對目前銀行緊縮信貸規(guī)模、房地產(chǎn)市場整體下滑、政府宏觀調(diào)控政策加大的情況，為相關(guān)企業(yè)的階段性發(fā)展提供一定的理論支持。
3、主要研究方法
(1)運用文獻(xiàn)閱讀和調(diào)查訪問相結(jié)合的方法，對房地產(chǎn)項目可行性分析理論進(jìn)行系統(tǒng)分析論述，作為本論文正確的理論和方法基礎(chǔ);采取問卷、訪談、抽樣、座談會等形式，進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查取證，取得第一手?jǐn)?shù)據(jù)資料，較為全面地把握新的經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)市場狀況、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為項目研究和論文寫作提供準(zhǔn)確的研究數(shù)據(jù)。
(2)運用SWTO分析，對該項目的開發(fā)環(huán)境、競爭對手的相對優(yōu)勢和劣勢、項目發(fā)展的機(jī)會和面臨的威脅等進(jìn)行全方位的對比分析，得出該項目在市場定位方面是否合理可行的結(jié)論。
(3)運用成本法和市場法分析本項目定價的合理性，并運用定性分析和定量研究相結(jié)合、動態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合的分析方法對項目的盈利能力、償債能力、抗風(fēng)險能力進(jìn)行分析，得出該項目在經(jīng)濟(jì)方面是否可行的結(jié)論。
(4)利用一定的技術(shù)手段找出項目的關(guān)鍵部分，從項目風(fēng)險及風(fēng)險控制成本方面對項目進(jìn)行可行性分析，做好項目的事前控制。
三、論文框架結(jié)構(gòu)
第1章 緒論
1.1選題背景與研究意義
1.2國內(nèi)外房地產(chǎn)項目可行性研究現(xiàn)狀
1.3研究思路和方法
1.4研究內(nèi)容和論文架構(gòu)
第2章 房地產(chǎn)項目可行性研究理論分析
2.1房地產(chǎn)項目可行性研究的概念和作用
2.2房地產(chǎn)項目可行性研究的理論依據(jù)
2.3房地產(chǎn)項目可行性研究的主要內(nèi)容和方法
2.4本章小結(jié)
第3章 濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目概述
3.1項目背景分析
3.1.1項目概況
3.1.2企業(yè)簡介
3.2項目規(guī)劃設(shè)計方案
3.3項目開發(fā)計劃
3.4本章小結(jié)
第4章 濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析
4.1政策與宏觀形勢分析
4.2濰坊市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析
4.3項目周邊概況與競爭個案分析
4.4項目SWOT分析
4.5項目的市場細(xì)分與定位
4.6本章小結(jié)
第5章 濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目技術(shù)可行性分析
5.1項目建設(shè)條件分析
5.2項目工程技術(shù)方案分析
5.3項目實施進(jìn)度安排與控制
5.4本章小結(jié)
第6章 濰坊九龍居房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益評價
6.1項目綜合成本估算與資金籌措
6.2項目的損益分析與效益評價
6.3項目的不確定性分析
6.4本章小結(jié)
結(jié)論
1、項目可行性研究結(jié)論及相關(guān)建議
2、房地產(chǎn)項目可行性研究的建議與展望
研究過程中可能遇到的困難和問題及解決的措施
在目前全球性金融危機(jī)大環(huán)境下，政府調(diào)控政策的延續(xù)性和影響力、房地產(chǎn)市場走勢等，都存在著很大的不確定性，這些都會對準(zhǔn)確判斷市場形勢、建設(shè)周期、成本估算造成較大影響和困難;同時，消費者持幣觀望心理增強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)形勢波動造成的消費群體變化等，都會對市場目標(biāo)的確定產(chǎn)生影響。
為此，在研究過程中，須特別注意市場調(diào)查方法的采用、資料的查詢和信息的掌握，特別是時刻關(guān)注政府調(diào)控政策、經(jīng)濟(jì)形勢變化對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響。
四、課題進(jìn)行的方式、場所、所需儀器設(shè)備及經(jīng)費
在導(dǎo)師的精心指導(dǎo)下，借助于濰坊學(xué)院圖書館較為齊全的圖書資料和網(wǎng)絡(luò)信息，廣泛收集文獻(xiàn)資料、調(diào)查研究，參加有關(guān)研討活動，在不斷考察、學(xué)習(xí)、研究中，深入分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，分析論證開發(fā)項目可行性研究方案，完成學(xué)位論文。
場所：哈爾濱理工大學(xué)、濰坊學(xué)院
所需儀器及設(shè)備：計算機(jī)、打印機(jī)各一臺
經(jīng)費：調(diào)研差旅費：2000元
圖書資料：1000元
小型會議費：1000元
打印、復(fù)印費：500元
五、參考文獻(xiàn)
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