(優(yōu)秀)物業(yè)管理條例

物業(yè)管理條例1

　　金秋收獲的季節(jié)，在這令人心曠神怡的時節(jié)，《浙江省物業(yè)管理條例》頒布并將于20xx年10月1日起在全省施行，這讓全省人民感到歡欣鼓舞，心潮澎湃。結(jié)合本條例的學(xué)習(xí)，我們上海巨星物業(yè)有限公司嘉善分公司在進駐“時博匯——新上海休閑街”兩年多時間的物業(yè)管理，思緒萬千，由感如下：

　　一、從宏觀論之，現(xiàn)代意義的物業(yè)管理是隨改革開放的不斷深化。

　　市場經(jīng)濟日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的興起和房管體制改革步伐的加快，這種集高度統(tǒng)一管理、全方位多層次服務(wù)、市場化經(jīng)營為一體，寓經(jīng)營管理于服務(wù)之中的服務(wù)管理行業(yè)，在認清物業(yè)管理性質(zhì)及其重要性后，隨之開拓市場，發(fā)展內(nèi)需，便是企業(yè)自下而上優(yōu)劣的關(guān)鍵所在。

　　我們上海巨星物業(yè)有限公司是所屬上海靜安置業(yè)集團(原上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)管理局)物業(yè)管理的龍頭企業(yè)，自1997年成立至今，集物業(yè)管理市場化、專業(yè)化、社會化的運作經(jīng)驗，公司現(xiàn)有高中級管理人才與一般員工1000余名，具有商務(wù)、酒樓，商品房、多高層住宅及別墅小區(qū)管理經(jīng)驗及擁有200多萬平方米管理面積，其區(qū)域輻射于浙江、江蘇、山東等地，同時每年通過英國SGS公司的ISO9001國際質(zhì)量認證管理體系和ISO14001國際環(huán)境質(zhì)量體系的復(fù)證，從而確保各委托單位的服務(wù)質(zhì)量，以至在社會上達到品牌效應(yīng)的聲譽，也因此我公司于20xx年7月受嘉善中天置業(yè)集團的委托介入嘉善時博匯——新上海休閑街的物業(yè)管理，這在當時嘉善物業(yè)管理市場上是屈指可數(shù)的。從兩年多的實踐認知，物業(yè)管理實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立發(fā)展商的形象，加快其市場銷售的進度，有利于投資者的利益，達到保值增值的目的，特別是時博匯國慶、春節(jié)兩次盛大的促銷，極大地提升了時博匯的知名度，其社會效應(yīng)在嘉善及周邊地區(qū)的百姓家喻戶曉，同時我巨星物業(yè)管理在嘉善地區(qū)擴大了影響，實現(xiàn)了雙贏互利的目的，令人信心倍增。

　　二、就我國物業(yè)管理行業(yè)而言，未來數(shù)年將是高速發(fā)展的黃金時期。

　　在行業(yè)激烈競爭的新形勢下，物業(yè)管理企業(yè)要創(chuàng)造品牌，開拓市場，完成高附加值的目標，其必須要擁有一支綜合素質(zhì)優(yōu)良、不同結(jié)構(gòu)層次的隊伍，在很大程度上要靠職業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與一支高科技含量及高素質(zhì)人才的配合，隨之形成職業(yè)團隊，在市場上拼搏。所以我公司特別注重管理層人員的業(yè)務(wù)建設(shè)，著重對職業(yè)經(jīng)理的培訓(xùn)，根據(jù)所委托單位的不同階段的管理需求，及時調(diào)整、配備、充實管理隊伍，以體現(xiàn)長效管理的特征優(yōu)勢，使其物業(yè)管理永久處于不敗之地，讓物業(yè)社會化、專業(yè)化、市場化管理得以實現(xiàn)。

　　三、物業(yè)管理是一個典型的以人力資源及智力輸出為特征，并以人性化服務(wù)模式、技能與方法持續(xù)創(chuàng)新的服務(wù)行業(yè)。

　　在依據(jù)物業(yè)管理委托合同對受委托物業(yè)實施管理的`過程中，其必須履行管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)并依據(jù)物業(yè)管理委托合同及相關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費，有權(quán)制止犯規(guī)行為，并要求當?shù)胤康禺a(chǎn)部門及相關(guān)街道、里委指導(dǎo)監(jiān)督、協(xié)助管理。目前，物業(yè)管理這一新興的與千家萬戶密切相關(guān)的行業(yè)，已得到政府、房地產(chǎn)人士高度重視，引起廣大人民群眾極大的關(guān)注和歡迎，特別是這次《浙江省物業(yè)管理條例》的頒布、施行，有力地證實，政府部門對加強物業(yè)管理，提高到安邦興國創(chuàng)建和諧社區(qū)的重要性上認識，并要求加大宣傳力度，以此深入人心達到人人關(guān)注物業(yè)管理，人人尊重物業(yè)服務(wù)的思想理念。

　　綜上所述，隨著市場化、社會化物業(yè)管理的拓展，廣大市民百姓物業(yè)管理意識的加強，有《浙江省物業(yè)管理條例》的規(guī)矩方圓，我們嘉善的物業(yè)管理在縣政府、縣房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)指引下，我們巨星員工深信時博匯的業(yè)主足以開啟明智、領(lǐng)潮頭之先行，配合我們物業(yè)管理更上一層樓，并給廣大業(yè)主帶來更大的經(jīng)濟效應(yīng);同時愿我們巨星物業(yè)在嘉善擁有更多的合作伙伴，更為廣闊的天地。

物業(yè)管理條例2

　　1.0目的：保持值班室、崗?fù)さ恼麧嵏蓛簦?/p>

　　2.0適用范圍：小區(qū)內(nèi)值班室、崗?fù)ぃ?/p>

　　3.0職責(zé)：

　　3.1保潔部主管負責(zé)值班室/崗?fù)け�潔工作組織實施和質(zhì)量監(jiān)控；

　　3.2保潔部領(lǐng)班負責(zé)依照本規(guī)程協(xié)助主管檢查、組織實施值班室/崗?fù)け�潔工作�?3.3保潔員負責(zé)依照本規(guī)程進行值班室/崗?fù)ぞ唧w保潔工作。

　　4.0工作程序：

　　4.1按從上到下、由里到外的程序進行清潔；

　　4.2用雞毛撣子掃去墻上的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再掃去桌椅上的灰塵；

　　4.3用掃把打掃地面，用濕抹布擦抹值班桌椅，洗干凈抹布，再抹門、窗及崗?fù)ね鈮�，玻璃窗用玻璃刮刮凈玻璃表面的水珠�?/p>

　　4.4用干凈抹布重抹一次桌椅和門、窗、玻璃；

　　4.5用洗干凈的'拖把拖抹地面及過道；

　　4.6值班室如有其他辦公設(shè)備時同時清潔，注意電腦不能濕毛巾進行擦抹；

　　4.7清潔崗?fù)ず笥媚ú疾聊ǖ篱l；

　　4.8有污跡時，倒少許潔而亮用毛巾擦洗干凈；

　　5.0標準：地面無雜物、紙屑等垃圾，門窗、玻璃無明顯灰塵；

　　6.0常用工具及物料：（1）毛巾（2）拖桶（3）拖把（4）玻璃刮（5）雞毛撣（6）掃把（7）垃圾鏟（8）潔而亮

　　7. 0環(huán)境因素控制：

　　7.1關(guān)注環(huán)保，各類清潔劑保管、領(lǐng)用、配制按規(guī)定執(zhí)行，及時回收空瓶，集中退還或處理；

　　7.2注意施工時間，應(yīng)與休息或要求靜音作業(yè)環(huán)境的工作時間錯開，避免噪聲影響；

　　8.0支持性文件和記錄：

　　《清潔劑使用操作規(guī)程》GDPM-WG-EC-25

　　《玻璃質(zhì)材物品保潔操作規(guī)程》GDPM-WG-EC-06

物業(yè)管理條例3

　　《物業(yè)管理條例》所述前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同期間履行的物業(yè)管理服務(wù)工作。本手冊所述前期主要是指物業(yè)管理早期介入階段，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃，規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以方便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，同時在業(yè)主入住前做好承接查驗、接管驗收及入住前的各項準備工作，以推動物業(yè)管理服務(wù)工作的開展。

　　一、前期工作職責(zé)

　　(一)各公司總經(jīng)理前期工作職責(zé)

　　1.全面負責(zé)物業(yè)管理前期工作的開展，確保前期工作能夠按照法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、公司制度要求予以有效落實；

　　2.負責(zé)根據(jù)公司的管理要求確定職能部門的管理職能分工，組織建立公司的規(guī)范管理體系，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規(guī)范管理工作；

　　3.按照公司要求和實際需求編制公司內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置方案，明確管理分工與管理職能，上報公司審批；

　　4.負責(zé)按照公司批準的管理架構(gòu)、人員編制完成公司職能部門的人員招聘、培訓(xùn)、指導(dǎo)工作；

　　5.合理分解分配工作任務(wù)，并按照公司要求與下屬職能部門負責(zé)人簽訂《平衡計分卡》，并督促其按照前期工作要求開展相關(guān)工作；

　　6.為確保物業(yè)管理前期工作過程的安全，需按照下屬各崗位不同職責(zé)編制和簽署《安全生產(chǎn)責(zé)任書》；

　　7.負責(zé)與開發(fā)商及相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作，與各相關(guān)方建立良好的溝通渠道，促進相關(guān)工作的落實；

　　8.根據(jù)前期工作進展情況，適時調(diào)整工作計劃及服務(wù)方案，確保各項工作有效落實，并達到相關(guān)標準；

　　9.認真完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作任務(wù)。

　　(二)各公司職能部門前期工作職責(zé)

　　1.各公司職能部門負責(zé)按照前期接管項目的實際情況，編制前期工作推進計劃，經(jīng)各公司總經(jīng)理審批后予以有效落實；

　　2.各公司職能部門負責(zé)根據(jù)管理職能分工，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規(guī)范管理工作；

　　3.各公司職能部門負責(zé)根據(jù)管理職能分工，對各部門前期各項工作的落實情況進行監(jiān)督指導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題及時跟進予以處理，確保各部門相關(guān)工作實施符合公司管理要求。

　　4.各公司職能部門負責(zé)根據(jù)管理職能分工及前期工作推進計劃有效落實前期重點工作：

　　4.1各公司人力資源部門：

　　4.4.1負責(zé)人員編制的制定、報送及審批后的備案工作，并根據(jù)人員編制及前期工作進度組織開展人員招聘工作，引進合格的人員滿足各部門人員配置需求；

　　4.4.2負責(zé)員工勞動合同的簽訂、社會保險賬戶的開通、公積金賬戶的開通等工作；

　　4.4.3負責(zé)組織編制前期培訓(xùn)計劃并上報審批，并根據(jù)人員招聘計劃及人員到位情況，按照培訓(xùn)計劃組織落實培訓(xùn)工作，確保相關(guān)人員達到崗位的任職標準要求。

　　4.2各公司行政管理部門：

　　4.2.1負責(zé)各公司《營業(yè)執(zhí)照》等相關(guān)工商證照的辦理，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案工作；

　　4.2.2負責(zé)前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后的備案工作；

　　4.2.3負責(zé)前期管理工作所需物資采購，印刷品的制作，工服的'制作等工作；

　　4.2.4負責(zé)前期管理工作所需服務(wù)供方、辦公用房裝修、物品采購等達到詢比價限額相關(guān)工作的詢比價管理。

　　4.3各公司財務(wù)部：

　　4.3.1負責(zé)《稅務(wù)登記證》、公司銀行賬戶的辦理，稅控機、PS機的辦理，支付寶和微信企業(yè)賬戶的綁定等工作；

　　4.3.2負責(zé)組織建立開辦費、物業(yè)服務(wù)費、空置房管理費等相關(guān)收費臺賬，審核可收費金額；

　　4.3.3負責(zé)物業(yè)收費軟件的安裝及收費科目的建立，并負責(zé)組織開展物業(yè)收費軟件的培訓(xùn)工作。

　　4.4各公司品質(zhì)管理部：

　　4.4.1負責(zé)組織收集法律法規(guī)、行業(yè)標準，匯編成冊發(fā)放各部門，學(xué)習(xí)法規(guī)要求，依法開展各項物業(yè)管理服務(wù)工作；

　　4.4.2負責(zé)組織建立公司的規(guī)范管理體系，并根據(jù)管理職能分工建立管理制度、工作流程，審核各部門的作業(yè)文件，明確管理要求，完善公司的規(guī)范管理工作；

　　4.4.3負責(zé)配合公司經(jīng)營管理部完善《前期物業(yè)服務(wù)方案》的編制，物業(yè)費的測算工作；

　　4.4.4組織編制各類日常工作記錄、入住辦理、裝修辦理等文件，并進行審核；

　　4.4.5負責(zé)前期物業(yè)管理工作所需服務(wù)供方、辦公用房裝修、物品采購等達到招標限額的相關(guān)準備和申報工作，并按照公司管理要求開展招標工作。

　　(三)賣場前期工作職責(zé)

　　1.負責(zé)開發(fā)商賣場的管理，按照與開發(fā)商簽訂的前期賣場物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議監(jiān)控各項工作的實施與落實；

　　2.負責(zé)與開發(fā)商進行工作對接，了解項目建設(shè)、銷售、戶型等情況，與開發(fā)商建立良好的關(guān)系；

　　3.收集銷售期間的宣傳資料和前期介入資料，并建立檔案，為后期工作開展做好相關(guān)準

　　備工作；

　　4.負責(zé)賣場服務(wù)標準的確定，以及《賣場服務(wù)協(xié)議》的簽訂；

　　5.負責(zé)賣場提供服務(wù)所需的物資采購計劃申報，以及物資的管理工作；

　　6.負責(zé)按照服務(wù)標準和協(xié)議，確定人員編制，組織招聘、崗前培訓(xùn)、崗上演練等工作；

　　7.負責(zé)供方需求的上報，并按照公司要求參與供方選擇，在完成供方選擇后，按照要求與供方簽訂合同；

　　8.負責(zé)對前期各項工作的落實情況進行監(jiān)控檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保各項問題及時予以解決。

　　(四)物業(yè)管理部前期工作職責(zé)

　　1.進行前期相關(guān)資料的接管工作，做好相關(guān)記錄，并將接管的資料分類建立檔案，規(guī)范管理；

　　2.根據(jù)標書的內(nèi)容及公司管理要求編制項目前期物業(yè)管理服務(wù)方案，經(jīng)各公司總經(jīng)理審批后組織予以落實；

　　3.與開發(fā)商對接確定前期物業(yè)管理服務(wù)方案、物業(yè)費標準、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　4.負責(zé)確定組織架構(gòu)、人員編制、各崗位職責(zé)、工作內(nèi)容、相關(guān)流程及管理制度，建立完善管理體系文件；

　　5.負責(zé)與開發(fā)商進行工作對接，了解項目情況，與開發(fā)商建立良好的關(guān)系；

　　6.積極參加或組織施工期間的各項專題工作會議，針對相關(guān)問題提出意見與建議；

　　7.隨時關(guān)注影響后期服務(wù)工作開展及可能造成不良影響的相關(guān)問題，及時向開發(fā)商反饋，并提出合理化的意見與建議；

　　8.負責(zé)對前期各項工作的落實情況進行監(jiān)控檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保各項問題及時予以解決；

　　9.跟蹤項目前期各項問題的處理，并做好圖片資料、書面知會及報告等文件的存檔及管理工作；

　　10.負責(zé)制定前期工作推進計劃，與公司各相關(guān)職能部門溝通確保入住前各項工作的落實，包括辦公區(qū)域裝修、裝飾；人員招聘；物資采購；入住資料的準備；員工培訓(xùn)等；

　　11.負責(zé)與項目所在地的政府部門溝通，建立良好的溝通渠道，為物業(yè)管理部成立后各項工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)；

　　12.負責(zé)組織進行市場詢比價或從公司合格供方內(nèi)選定各類服務(wù)供方，并與服務(wù)供方簽訂服務(wù)合同，確保各項服務(wù)工作的順利開展。

物業(yè)管理條例4

　　明確分期建設(shè)的項目可先期成立業(yè)委會

　　在無錫，一個大型社區(qū)分好多期開發(fā)，10多年間無法成立業(yè)委會的情況并不少見。根據(jù)此前相關(guān)規(guī)定，在同一個區(qū)域，只能成立一個業(yè)委會，使得先期交付使用的部門區(qū)域的業(yè)主利益得不到有效保障。

　　《條例》對分期建設(shè)成立業(yè)主委員會作出了重要調(diào)整：劃分為一個物業(yè)管理區(qū)分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。如小區(qū)分四期開發(fā)，一期已經(jīng)完成，如符合條件則可以成立業(yè)主委員會。但此時的業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能代表一期，因此是有限權(quán)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會。對于具體權(quán)限及其運行等操作細則，將在即將推出的《無錫市業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中明確。

　　提出小區(qū)"三位一體"綜合管理

　　現(xiàn)實生活中，涉及發(fā)生在小區(qū)的事，業(yè)主第一反應(yīng)是找物業(yè)公司。條例首次強調(diào)了物業(yè)管理不只是物業(yè)公司和行政主管部門的.事情，而是需要全社會共同參與，賦予街道、社居委更多的職責(zé)，是《條例》體現(xiàn)出的最大變化。

　　《條例》第一章總則中即明確了物業(yè)管理應(yīng)該建立由"行業(yè)管理+屬地管理+綜合管理"的行政管理體系。行業(yè)管理即為物業(yè)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價、質(zhì)監(jiān)、工商等行政部門根據(jù)各自分工負責(zé)。這就有效避免了業(yè)主遇到問題后，不同的職能部門相互"踢皮球"，也讓業(yè)主維權(quán)時找對"門路"。比如，根據(jù)《條例》第47條，在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點、損壞綠地、社會生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責(zé)監(jiān)督管理。養(yǎng)犬、車輛停放、消防、技防、室內(nèi)居民噪音等由公安部門負責(zé)監(jiān)督管理。

物業(yè)管理條例5

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)的管理，依照《物業(yè)服務(wù)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)和國家標準，制定本條例。

　　第二條本條例適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶及物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的行為。

　　第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主、業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，遵守相關(guān)法律法規(guī)和標準，維護社區(qū)和諧穩(wěn)定，促進社會和諧發(fā)展。

　　第四條業(yè)主、業(yè)戶應(yīng)當尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的合法權(quán)益，遵守相關(guān)法律法規(guī)和標準，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和服務(wù)工作。

　　第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當遵守相關(guān)法律法規(guī)和標準，積極開展服務(wù)工作，弘揚職業(yè)精神，維護社區(qū)和諧穩(wěn)定。

　　第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)物業(yè)類型和業(yè)主、業(yè)戶需求，制定相應(yīng)的服務(wù)標準，并向社區(qū)居民公示。

　　第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當實行責(zé)任險、侵權(quán)責(zé)任險等保險制度，維護社區(qū)居民合法權(quán)益。

　　第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法納稅，不得逃稅、偷稅、抗稅等行為，保證公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)備的正常運行。

　　第二章物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理

　　第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法登記，持有相應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，開展合法的服務(wù)工作。

　　第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當設(shè)立健全的管理機構(gòu)和組織架構(gòu)，嚴格按照職責(zé)分工，科學(xué)決策，做好服務(wù)工作。

　　第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當進行人員管理，由專業(yè)人員負責(zé)招聘、培訓(xùn)和調(diào)整從業(yè)人員，確保從業(yè)人員具有應(yīng)有的資格和能力。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強質(zhì)量控制，定期對自身服務(wù)工作進行考核和評價，保持服務(wù)水平的穩(wěn)定。

　　第十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立健全社區(qū)居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的溝通機制和投訴處理機制，及時妥善處理社區(qū)居民的投訴和意見。

　　第三章業(yè)主、業(yè)戶的權(quán)利與義務(wù)

　　第十四條業(yè)主、業(yè)戶享有在物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的`服務(wù)范圍內(nèi)的各種基本服務(wù)，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定繳納服務(wù)費用。

　　第十五條業(yè)主、業(yè)戶有權(quán)對其所居住的物業(yè)管理服務(wù)進行監(jiān)督和檢查，并有權(quán)提出合理的意見和建議。

　　第十六條業(yè)主、業(yè)戶應(yīng)當保持社區(qū)公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)備的正常使用狀態(tài)，不得損壞和污染公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)備。

　　第十七條業(yè)主、業(yè)戶應(yīng)當遵守社區(qū)的規(guī)章制度和公共秩序，并自覺遵守相關(guān)法律法規(guī)和標準。

　　第十八條業(yè)主、業(yè)戶應(yīng)當支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展安全防范、消防措施、環(huán)境衛(wèi)生等工作，依法配合各項檢查和審批工作。

　　第四章物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的行為規(guī)范

　　第十九條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當修養(yǎng)良好、品行端正，具有一定的職業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)意識。

　　第二十條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)、考核和認證，取得職業(yè)資格證書，并將現(xiàn)場服務(wù)情況及時匯報給管理人員。

　　第二十一條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當嚴格履行服務(wù)承諾，做好服務(wù)工作，積極協(xié)調(diào)業(yè)主和居民之間的關(guān)系，解決矛盾糾紛。

　　第二十二條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當保守業(yè)主、業(yè)戶信息和個人隱私，不得泄露和濫用相關(guān)信息。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當維護社區(qū)安全和諧，不得參與任何違法犯罪活動，發(fā)生違法犯罪行為，要立即報警。

　　第五章違法行為和處理

　　第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶和從業(yè)人員有下列行為之一的，應(yīng)當受到相應(yīng)的處罰：

　　（一）違反相關(guān)法律法規(guī)和標準的行為；

　�。ǘ�）違反服務(wù)協(xié)議的行為；

　�。ㄈ�）未按期繳納服務(wù)費用的行為；

　�。ㄋ模�損壞和污染公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)備的行為；

　　（五）故意破壞社區(qū)公共秩序和治安的行為；

　�。�六）干擾和阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常工作的行為。

　　第二十五條對于本條例未涉及的違法行為，應(yīng)當由有關(guān)法律法規(guī)和標準予以處理。

　　第六章附則

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶和從業(yè)人員應(yīng)當遵守本條例規(guī)定的各項要求，提高服務(wù)水平，打造和諧社區(qū)。

　　第二十七條本條例自發(fā)布之日起施行。如有異議，按照相關(guān)法律法規(guī)和標準處理。

物業(yè)管理條例6

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

　　第三條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。

　　第四條物業(yè)管理應(yīng)當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

　　第五條省人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　城管執(zhí)法、房地產(chǎn)開發(fā)、財政、民政、價格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)居民委員會負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第七條縣級以上人民政府應(yīng)當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

　　第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

　　分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)主管部門應(yīng)當自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

　　第十條物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由物業(yè)主管部門按照本條例的規(guī)定重新進行劃分登記，但應(yīng)當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。

　　第二節(jié)配套建筑與設(shè)施設(shè)備

　　第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當嚴格按照國家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和工程標準進行建設(shè)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當符合下列規(guī)定：

　　(一)建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;

　　(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

　　第十三條住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會用房，應(yīng)當按照規(guī)劃要求進行配套建設(shè)。

　　住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔，具體投資來源應(yīng)當在項目建設(shè)條件意見書中載明。

　　第十四條按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

　　第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同)的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

　　第十六條住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護和管理。建設(shè)單位應(yīng)當協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

　　住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(含綜合開發(fā)費)，并根據(jù)公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門制定，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的收取標準由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。

　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。

　　第十七條本條例實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

　　第十八條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　各級人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護管理義務(wù)。

　　第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。

　　第二十條城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在進行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，應(yīng)當就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。

　　第三節(jié)前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第二十一條建設(shè)單位應(yīng)當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門備案。

　　第二十二條鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

　　建設(shè)單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。

　　第二十三條建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當一致。

　　第二十四條新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置;

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);

　　(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置;

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位;

　　(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè);

　　(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè);

　　(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置;

　　(十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施;

　　(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　建設(shè)單位應(yīng)當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。

　　第二十五條建設(shè)單位應(yīng)當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

　　第二十六條建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

　　第二十七條建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時,將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

　　鼓勵建設(shè)單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營用房或者給予資金支持。

　　第三章業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第一節(jié)業(yè)主大會籌備組

　　第二十八條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將業(yè)主入住情況及時報告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

　　符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

　　(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上;

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十九條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

　　籌備組應(yīng)當自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行書面公告。

　　第三十條籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;

　　(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

　　籌備組應(yīng)當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第二節(jié)業(yè)主大會

　　第三十一條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。

　　第三十二條業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)?決定;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。

　　第三十三條業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：

　　(一)按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票;建設(shè)單位未售出的專有部分，計算為一票;

　　(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。

　　業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

　　第三十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。

　　第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。

　　第三十六條業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責(zé)召集，每年至少召開一次。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當召集業(yè)主大會臨時會議：

　　(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會。

　　第三節(jié)業(yè)主委員會

　　第三十七條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動。

　　業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(六)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第三十八條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。

　　執(zhí)行委員負責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進入所在地社區(qū)居民委員會任職。

　　第三十九條業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會會議決議;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　物業(yè)主管部門應(yīng)當自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

　　第四十條業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。

　　業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責(zé)召集，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加會議。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當有三分之二以上委員出席，作出決定時應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當予以答復(fù)。

　　第四十一條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會;不及時移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當協(xié)調(diào)督促其移交。

　　第四十二條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的;

　　(二)拒不履行委員職責(zé)的;

　　(三)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的;

　　(四)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

　　(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

　　第四十三條業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及執(zhí)行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。

　　第四章物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

　　第一節(jié)一般規(guī)定

　　第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為;

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;

　　(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;

　　(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。

　　第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

　　業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合。

　　業(yè)主應(yīng)當按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。

　　第四十六條業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第二節(jié)住宅物業(yè)的裝飾裝修

　　第四十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當依法辦理批準手續(xù)。

　　業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

　　住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

　　(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限;

　　(二)允許施工的時間;

　　(三)廢棄物的清運與處置;

　　(四)住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求;

　　(五)禁止行為和注意事項;

　　(六)裝修保證金的收取和退還;

　　(七)違約責(zé)任;

　　(八)其他需要約定的事項。

　　第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當告知相鄰業(yè)主。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

　　第三節(jié)車庫與車位的使用

　　第五十條車庫應(yīng)當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當優(yōu)先投入使用;車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

　　第五十一條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十二條鼓勵建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。

　　利用地下空間建設(shè)、經(jīng)營車庫的，縣級以上人民政府應(yīng)當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。

　　第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

　　業(yè)主對汽車有看管要求的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第四節(jié)業(yè)主自治管理

　　第五十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第五十六條管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應(yīng)當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的收交方式、違反規(guī)定應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項作出規(guī)定。

　　管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。

　　第五十七條提倡業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以協(xié)助。

　　業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會決定;未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務(wù)費。

　　第五十八條業(yè)主委員會應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費或者采用酬金制收費方式的，還應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)費的收支情況予以公告。

　　第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第一節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

　　第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項服務(wù)的能力。

　　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

　　第六十二條物業(yè)主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向物業(yè)主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。

　　第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無償服務(wù)。

　　第二節(jié)行業(yè)自律

　　第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　第六十五條物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。

　　第六章物業(yè)服務(wù)

　　第一節(jié)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同

　　第六十六條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：

　　(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護;

　　(二)公共綠化的維護;

　　(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;

　　(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);

　　(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;

　　(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

　　(八)其他物業(yè)管理事項。

　　第六十七條業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與通過招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進行查詢。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)主管部門備案。

　　第六十八條解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)當提前六十日通知。

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

　　(四)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅類物業(yè)服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價;其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。

　　實行政府指導(dǎo)價的，價格主管部門應(yīng)當會同物業(yè)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等，制定相應(yīng)的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的，其收費標準可以另行約定。

　　第七十條物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

　　第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標準應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

　　第七十三條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

　　專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

　　第七章物業(yè)的維護

　　第一節(jié)建設(shè)單位的保修責(zé)任

　　第七十四條建設(shè)單位應(yīng)當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。

　　第七十五條新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。

　　建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設(shè)單位購買了工程質(zhì)量責(zé)任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　通過住宅性能認定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當降低。

　　第七十六條建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　第七十七條物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，物業(yè)主管部門應(yīng)當將與分部工程相對應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設(shè)單位。

　　第七十八條物業(yè)主管部門應(yīng)當對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門制定。

　　第二節(jié)專有部分的維護

　　第七十九條物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責(zé)。

　　業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當及時養(yǎng)護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當提供便利。

　　第八十條業(yè)主長期空置物業(yè)時，應(yīng)當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

　　第三節(jié)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護

　　第八十一條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負責(zé)維護、保養(yǎng)。

　　第八十二條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項維修資金。

　　第四節(jié)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護

　　第八十三條住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任及相關(guān)費用。

　　專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應(yīng)當予以配合。

　　第八十四條專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從專項維修資金中列支。

　　第八章社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第一節(jié)社區(qū)物業(yè)管理

　　第八十五條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的社區(qū)管理機構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　第八十六條物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護等部門應(yīng)當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理。

　　第八十七條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。

　　聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;

　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;

　　(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

　　第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第八十九條有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務(wù)活動以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當給予協(xié)助、配合。

　　第二節(jié)舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第九十條設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。

　　舊住宅區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府劃定。

　　舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔;開發(fā)項目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔;業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對投資責(zé)任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第九十一條舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

　　改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設(shè)施養(yǎng)護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第九十二條舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實施。

　　第九十三條未建立專項維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。

　　第九章法律責(zé)任

　　第九十四條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行;法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

　　第九十五條違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以五萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書;

　　(三)建設(shè)單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

　　第九十六條違反本條例規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設(shè)或者接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的，由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府責(zé)令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　第九十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)部門給予警告，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當依法承擔民事責(zé)任。

　　第九十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，應(yīng)當責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第九十九條物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　(一)在進行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的;

　　(二)未按照本條例規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗收進行監(jiān)管的;

　　(三)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;

　　(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項維修資金的;

　　(五)未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的;

　　(六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的;

　　(七)其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

　　第十章附則

　　第一百條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第一百零一條本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

　　(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟中應(yīng)當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。

物業(yè)管理條例7

　　一、貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。按照“誰主管，誰負責(zé)”的原則，立足自防自救，防患于未然，把消防工作切實到實處。

　　二、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)必須委托有組織的專業(yè)隊伍進行。

　　三、發(fā)生火警立即疏散被困人員,并立即打“119”求救，派人到路口接消防隊到達現(xiàn)場，同時組織自救，使用有效的消防器，把火災(zāi)撲滅于萌芽狀態(tài)。

　　四、高層建筑周圍的消防車道不得堵塞和占用，樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)當保持暢通，不得擅自封閉和堆放雜物，存放自行車。

　　五、不得把帶有火種的雜物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶旁燒垃圾、廢紙。

　　六、遵守電器安全使用規(guī)定，不得超負荷用電，嚴禁安裝不合格的保險絲，確需加大用電負荷，必須向上級部門申請，經(jīng)批準后方可增容。

　　七、嚴禁用金屬構(gòu)件或其它金屬物體搭接作回路線，更不準將導(dǎo)線搭接在氣焊設(shè)備、煤氣管道、油罐等易燃易爆危險物品的管道或設(shè)備上。

　　八、高層建筑的室內(nèi)裝修材料，不得隨意降低耐火等級，用于天花吊頂、間墻、保溫以及消聲的材料，必須是非燃或難燃材料，天花吊項內(nèi)部電線必須外套難燃管。

　　九、消防設(shè)施、器材嚴禁挪作他用，嚴禁損壞、丟失，如發(fā)現(xiàn)破爛或鼠害應(yīng)立即報告。

　　十、每星期檢查一次消防箱、水帶、水槍、卷盤、破碎按鈕、警鈴，必須齊全完好。消防箱玻璃如有破爛，立即更換。

　　十一、消防通道燈必須完好，燈泡燒壞及時更換。

　　十二、消防箱前面及消防通道嚴禁堆放雜物。

　　十三、1211滅火器必須齊全完好，份量不夠或過期，必須加足、更換。

　　十四、地下室及天面水池水量必須保持充足。

　　十五、電梯機房、發(fā)電機房要落實通風(fēng)冷卻措施，油箱必須密封完好。

　　十六、每季度進行一次消防系統(tǒng)試驗：

　　(1)首層消防中心控制柜和地下室消防泵都處于自動控制狀態(tài)；

　　(2)試驗消防栓系統(tǒng)；

　　(3)試驗寫字樓自動噴淋系統(tǒng)；

　　(4)試驗寫字樓煙感報警系統(tǒng)。

　　十七、燒焊作業(yè)動火前必須實行“八不”、“四要”、“一清”。

　　“八不”是指：

　　(1)防火滅火措施不落實不動火；

　　(2)周圍的易燃雜物未清除不動火；

　　(3)附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全措施不動火；

　　(4)凡盛裝過油類等易燃液體的容器管道，未經(jīng)洗刷干凈，排除殘存的.物質(zhì)不動火；

　　(5)凡盛裝過氣體受熱膨脹有爆炸危險的容器或管道不動火；

　　(6)凡存儲有易燃易爆物品的車間、倉庫和場所，未經(jīng)排除易燃易爆危險的不準動火；

　　(7)在高空進行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不動火；

　　(8)未經(jīng)配有相應(yīng)滅火器材的不動火。

　　“四要”是指：

　　(1)動火時要有現(xiàn)場安全負責(zé)人；

　　(2)現(xiàn)場安全負責(zé)人和動火人員，必須經(jīng)常注意動火情況，發(fā)現(xiàn)有不安全苗頭時要立即停止動火；

　　(3)發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時要及時樸救；

　　(4)動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)定。

　　“一清”指動火人員和現(xiàn)場安全責(zé)任人在動火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場火種后才能離開現(xiàn)場。

　　十八、防火的基本辦法：

　　(1)控制可燃物；

　　(2)隔絕助燃物；

　　(3)消滅著火源。

　　十九、安裝、使用電氣設(shè)備時必須符合防火規(guī)定，臨時增加電氣設(shè)備，必須采取相應(yīng)的措施，保證安全。

　　二十、建立健全防火制度和安全操作規(guī)程，組織實施逐級防火責(zé)任制和崗位防火責(zé)任制。

　　二十一、發(fā)生火災(zāi)時，起火單位要迅速組織力量，撲救火災(zāi)，搶救生命和物資，并派人接應(yīng)消防車。任何單位或個人都有義務(wù)支援滅火。

　　二十二、組織防火檢查，消除火災(zāi)隱患，改善消防安全條件，完善消防設(shè)施。

　　二十三、管理人員應(yīng)當堅守崗位，加強值班和檢查，確保安全。

物業(yè)管理條例8

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的市場行為，保障社會公共利益，維護業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)管理活動。

　　第三條 本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指全體業(yè)主對物業(yè)共同利益的維護和管理，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)依照與業(yè)主或者業(yè)主會合同約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行專業(yè)養(yǎng)護、維修和管理。

　　第四條 物業(yè)管理推行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會化、市場化管理體制。物業(yè)管理應(yīng)當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。

　　第五條 新建住宅小區(qū)和有兩個以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應(yīng)當實行物業(yè)管理；商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)，根據(jù)條件推行物業(yè)管理。

　　第六條 市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責(zé)本條例的組織實施。

　　區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　市人民政府其他有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負責(zé)相關(guān)的管理、服務(wù)工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào)。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主會、業(yè)主委員會

　　第七條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主享有下列權(quán)利：

　　（一）參加業(yè)主會會議，發(fā)表意見，享有表決權(quán)；

　�。ǘ�）推選業(yè)主代表、選舉業(yè)主委員會成員，享有被選舉權(quán)；

　�。ㄈ�）監(jiān)督業(yè)主會或者業(yè)主代表會（以下統(tǒng)稱業(yè)主會）和業(yè)主委員會的工作；

　　（四）提議召開業(yè)主會會議；

　�。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù)；

　�。�六）監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第八條 業(yè)主應(yīng)當履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主公約；

　　（二）遵守業(yè)主會通過的決議和物業(yè)管理制度；

　　（三）配合物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實施的物業(yè)管理活動；

　�。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)管理服務(wù)費；

　�。ㄎ澹┌凑找�(guī)定繳存維修基金；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第九條 業(yè)主會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主會是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。

　　業(yè)主會行使下列權(quán)力：

　　（一）制定、修改業(yè)主會章程和業(yè)主公約；

　　（二）選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的活動；

　�。ㄈ�）審定物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容，確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；

　　（四）審議通過物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃和物業(yè)管理制度；

　�。ㄎ澹┍O(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動；

　　（六）決定維修基金的使用方案，并監(jiān)督實施；

　�。ㄆ撸�決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項。

　　第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的，可以直接組成業(yè)主會；一百人以上的，由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會。業(yè)主代表會的代表一般不得少于三十五人。

　　業(yè)主代表會行使業(yè)主會的權(quán)力。

　　第十一條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主會會議：

　　（一）出售建筑面積達百分之五十以上；

　�。ǘ�）業(yè)主入住率達百分之五十以上；

　　（三）首位業(yè)主實際入住達二年以上。

　　第十二條 首次業(yè)主會會議由進行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)負責(zé)召集。

　　進行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)不召集首次業(yè)主會會議的，業(yè)主有權(quán)要求進行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)召集，或者要求區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門督促召集。進行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)仍不召集的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由居民委員會組織召集或者業(yè)主自行召集。

　　第十三條 首次業(yè)主會會議應(yīng)當討論決定下列事項：

　�。ㄒ唬┲贫�業(yè)主會章程；

　�。ǘ�）修訂業(yè)主公約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會；

　�。ㄋ模┐_定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；

　�。ㄎ澹�決定物業(yè)管理其他重大事項。

　　第十四條 業(yè)主會會議每年至少召開一次，由業(yè)主委員會負責(zé)召集。業(yè)主會會議可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會和使用人的代表列席。

　　根據(jù)業(yè)主委員會或者五分之一以上業(yè)主的提議，可以隨時召開業(yè)主會會議。

　　第十五條 業(yè)主會應(yīng)當按照本條例和業(yè)主會章程開展活動。業(yè)主會作出的決議，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

　　業(yè)主會作出的決議，必須經(jīng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主通過。投票權(quán)按照業(yè)主擁有房屋建筑面積計算。業(yè)主投票權(quán)數(shù)的具體計算方法，由業(yè)主會章程規(guī)定。

　　業(yè)主代表行使表決權(quán)前，應(yīng)當事先征求其所代表的業(yè)主意見，并如實反映業(yè)主意見。

　　業(yè)主會作出的決議，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　主業(yè)會簽訂的.物業(yè)管理服務(wù)合同，由全體業(yè)主共同承擔民事責(zé)任。

　　第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主會的辦事機構(gòu)。業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會設(shè)主任一名、副主任一至二名、委員三至十一名。主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)中任職。

　　第十七條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主會會議；

　　（二）執(zhí)行業(yè)主會作出的決議，定期報告有關(guān)決議執(zhí)行的情況，提出物業(yè)管理建議；

　�。ㄈ�）根據(jù)業(yè)主會的決定，代表業(yè)主會簽訂、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　　（四）監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動，支持物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正當?shù)墓芾砘顒樱?/p>

　　（五）聽取和反映業(yè)主、使用人的意見，協(xié)調(diào)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；

　�。�六）履行業(yè)主會賦予的職責(zé)；

　�。ㄆ撸┩瓿蓸I(yè)主會交辦的其他事項。

　　第十八條 業(yè)主會自成立之日起十五日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當持下列文件向所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理業(yè)主會備案手續(xù)：

　　（一）業(yè)主會章程；

　�。ǘ�）業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會組成人員的基本情況。

　　第十九條 物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反業(yè)主公約和本條例的規(guī)定。

　　業(yè)主應(yīng)當將與使用人的約定，書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人。

　　第二十條 業(yè)主會和業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理服務(wù)費中按照每年不超過百分之一的比例提取活動經(jīng)費，具體辦法由業(yè)主會和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)

　　第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動。

　　第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬┮勒沼嘘P(guān)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理；

　�。ǘ�）依照物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)管理服務(wù)費；

　　（三）對造成物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備損失的，代表業(yè)主要求責(zé)任人停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失；

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)：

　　（一）履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供服務(wù)；

　�。ǘ�）定期公布物業(yè)管理服務(wù)費和維修基金的使用情況；

　�。ㄈ�）接受業(yè)主、業(yè)主會和業(yè)主委員會的監(jiān)督；

　　（四）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督管理；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主會同意，不得將物業(yè)項目整體轉(zhuǎn)讓給其他物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)管理。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以將專項服務(wù)委托專業(yè)公司承擔。

　　第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合街道辦事處、居民委員會工作；協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序、制止違法行為。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，應(yīng)當及時向公安和有關(guān)部門報告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。

　　政府有關(guān)部門、街道辦事處和居民委員會應(yīng)當支持物業(yè)管理工作，不得干預(yù)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營和管理服務(wù)活動，不得亂攤派。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第二十六條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主會成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理服務(wù)的活動。

　　第二十七條 新建商品房出售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)管理服務(wù)合同至首次業(yè)主會確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同之日終止。

　　第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建商品房時，應(yīng)當向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同及其內(nèi)容。購房人購買新建商品房時，應(yīng)當對前期物業(yè)管理服務(wù)合同中相關(guān)內(nèi)容予以書面確認。經(jīng)購房人確認的前期物業(yè)管理服務(wù)合同，對購房人具有約束力。

　　第二十九條 購房人購買新建商品房時，應(yīng)當簽署業(yè)主公約。業(yè)主公約的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)和社會公共利益。

　　第三十條 規(guī)劃、設(shè)計新建住宅小區(qū)時，應(yīng)當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項設(shè)施，并按照開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務(wù)用房，用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主活動。

　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)劃、設(shè)計的要求建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房。在物業(yè)竣工驗收合格后三十日內(nèi)，將建成的物業(yè)管理服務(wù)用房無償移交物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負責(zé)維修、養(yǎng)護，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。

　　第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)竣工驗收合格后六十日內(nèi)，向進行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)提供下列文件和資料：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；

　　（二）物業(yè)竣工驗收資料；

　�。ㄈ�）共用的設(shè)施、設(shè)備安裝使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保證文件和使用說明文件；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理需要的其他資料。

　　第五章 物業(yè)使用和維護

　　第三十三條 物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)維修。保修期限屆滿后，自用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主負責(zé)維修、養(yǎng)護；共用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負責(zé)維修、養(yǎng)護。

　　當物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用的情況時，業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時維修。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備進行維修、養(yǎng)護時，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當給予配合。

　　第三十四條 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。

　　第三十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)部門，應(yīng)當直接為業(yè)主提供服務(wù)。

　　物業(yè)管理住宅小區(qū)內(nèi)的道路、排水設(shè)施、垃圾、綠地、樹木、綠化設(shè)施、路燈照明設(shè)施的維修養(yǎng)護責(zé)任，以及物業(yè)管理住宅小區(qū)內(nèi)的道路、排水、綠化等設(shè)施、設(shè)備的大修、更新、改造的具體辦法，由市人民政府另行規(guī)定。

　　第三十六條 使用物業(yè)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┎鸶淖≌�房屋的承重結(jié)構(gòu)，在外墻上拆改、增設(shè)門窗，損壞、改變房屋外貌；

　�。ǘ�）占用共用部位和消防通道，損壞共用的設(shè)施、設(shè)備；

　　（三）在屋頂堆放物品或者在陽臺、露臺、樓板上超荷載鋪設(shè)地面材料、堆放物品；

　　（四）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　�。ㄎ澹┓胖贸�過安全標準的危險物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超標噪音；

　�。�六）亂設(shè)攤點，亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

　　（七）侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設(shè)施；

　�。ò耍╇S意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第三十七條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對房屋裝飾裝修進行監(jiān)督，對不符合安全要求和影響公共利益的，應(yīng)當勸阻制止，責(zé)令改正。

　　第三十八條 利用物業(yè)共用的部位、設(shè)施從事經(jīng)營活動的，不得影響房屋安全和正常使用，并應(yīng)當征得相鄰業(yè)主和業(yè)主委員會的同意。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主會收取的相關(guān)收益，應(yīng)當用于增加維修基金和改善共用的設(shè)施、設(shè)備。

　　第三十九條 任何單位或者個人不得隨意占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。確需占用道路或者場地停放機動車輛的，應(yīng)當征得業(yè)主會同意。

　　業(yè)主占用道路、場地停放機動車輛的，應(yīng)當交納場地占用費。場地占用費主要用于增加維修基金、改善共用的設(shè)施、設(shè)備等，具體使用辦法由業(yè)主委員會確定。

　　機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當遵守物業(yè)管理制度。

　　第四十條 兩個以上業(yè)主的住宅物業(yè)和與其結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，應(yīng)當建立共用的部位、設(shè)施、設(shè)備維修基金。

　　維修基金管理辦法由市人民政府制定。

　　第六章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十一條 一個住宅小區(qū)應(yīng)當由一個物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理服務(wù)。

　　第四十二條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當與業(yè)主會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當載明下列主要內(nèi)容：

　　（一）業(yè)主會和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的名稱；

　　（二）物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域范圍；

　　（三）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)標準；

　　（五）物業(yè)管理服務(wù)費用；

　　（六）物業(yè)管理服務(wù)合同期限；

　�。ㄆ撸┻`約責(zé)任；

　�。ò耍┪飿I(yè)管理服務(wù)合同解除條件；

　　（九）雙方約定的其他事項。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報物業(yè)管理項目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第四十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┓课莨灿貌课缓驮O(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理；

　�。ǘ�）共用設(shè)施和設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護、管理；

　�。ㄈ�）電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運行服務(wù)；

　�。ㄋ模┉h(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護、管理；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)裝飾裝修管理；

　�。�六）車輛行駛和停放秩序的管理、服務(wù)；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序的管理、服務(wù)；

　�。ò耍┪飿I(yè)資料的管理和查詢服務(wù)。

　　第四十四條 物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿三個月前，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主會應(yīng)當協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；不續(xù)約的，業(yè)主會確定其他物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　第四十五條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿不續(xù)約或者解除合同的，原物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列移交事項：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)費、場地占用費、利用物業(yè)共用設(shè)施所得收益等余額和財務(wù)賬冊；

　�。ǘ�）物業(yè)檔案資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)用房、場地和屬于業(yè)主共同所有的其他財物。

　　新物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)當將前款所列事項移交新物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　第四十六條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當遵守下列規(guī)定：

　　（一）按照國家和本市規(guī)定的技術(shù)標準和服務(wù)規(guī)范、物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，提供物業(yè)理服務(wù)；

　　（二）書面告知業(yè)主、使用人對共用的部位、設(shè)施、設(shè)備的使用方法和注意事項；

　�。ㄈ�）對物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域進行全面巡視和檢查，定期對共用的部位、設(shè)施、設(shè)備進行維修、養(yǎng)護；

　　（四）發(fā)現(xiàn)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備損壞時，立即采取措施，進行維修；

　�。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報修時，及時進行維修和處理；

　�。�六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)管理資料；

　�。ㄆ撸┌l(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主會和有關(guān)行政管理部門報告；

　　（八）按照物業(yè)管理服務(wù)合同，做好其他物業(yè)管理服務(wù)事項。

　　第七章 物業(yè)管理費

　　第四十七條 物業(yè)管理實行服務(wù)。物業(yè)管理費包括物業(yè)管理服務(wù)費、特約服務(wù)費和代辦服務(wù)費。

　　第四十八條 物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)當按照與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則確定。

　　普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價格范圍內(nèi)自主協(xié)商確定；其他住宅和非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　第四十九條 普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費的政府指導(dǎo)價格標準由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定，并向社會公布。

　　確定和調(diào)整普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費的政府指導(dǎo)價時，應(yīng)當采取各種方式聽取群眾意見。

　　第五十條 物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納。

　　第五十一條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主承擔；開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設(shè)單位承擔物業(yè)管理服務(wù)費的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由開發(fā)建設(shè)單位交納。

　　第五十二條 個別業(yè)主或者使用人可以將物業(yè)管理服務(wù)合同以外特約服務(wù)事項委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，并支付特約服務(wù)費。

　　第五十三條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)服務(wù)部門，可以將服務(wù)和收費事項委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)并支付代辦服務(wù)費。

　　第八章 法律責(zé)任

　　第五十四條 業(yè)主、業(yè)主會、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第五十五條 業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴。

　　物業(yè)管理行政主管部門受理投訴后，應(yīng)當及時進行調(diào)查、核實、并依法處理。

　　第五十六條 開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第三十條第二款規(guī)定，未向物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，暫扣售房許可證，并處以一萬元以上十萬元以下罰款。

　　開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第三十二條規(guī)定，未向前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)提供文件、資料的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期提供；逾期不提供的，處以一萬元以下罰款。

　　第五十七條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，予以警告，降低資質(zhì)等級，并可按照以下規(guī)定處以罰款：

　　（一）違反本條例第二十一條規(guī)定，未按照資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動的，處以一萬元以上五萬元以下罰款；

　　（二）違反本條例第二十四條第一款規(guī)定，將物業(yè)項目整體轉(zhuǎn)讓他人的，處以一萬元以上五萬元以下罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第四十二條第三款規(guī)定，未辦理合同備案的，處以五千元以上一萬元以下罰款；

　　第五十八條 業(yè)主、使用人違反本條例第三十三條第三款規(guī)定，拒絕、阻礙物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備進行維修養(yǎng)護的，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，排除妨害。造成損失的，業(yè)主或者使用人應(yīng)當承擔賠償責(zé)任。

　　第五十九條 違反本條例第三十六條規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正，并可以按照以下規(guī)定處以罰款；給他人造成損失的，應(yīng)當給予賠償：

　�。ㄒ唬┎鸶淖≌�房屋的承重結(jié)構(gòu)的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

　�。ǘ�）占用共用部位，損壞共用的設(shè)施、設(shè)備的，處以三萬元以下罰款；

　�。ㄈ�）在屋頂堆放物品或者在陽臺、露臺、樓板上超荷載鋪設(shè)地面材料的，處以一萬元以下罰款。

　　當事人逾期不改正的，物業(yè)管理行政主管部門下達恢復(fù)原狀的決定，并可申請人民法院強制執(zhí)行。

　　違反本條例第三十六條規(guī)定，占用消防通道，放置超過安全標準的危險物品，違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超標噪音，亂設(shè)攤點，亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫，隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，侵占、毀壞綠地、樹木、綠化設(shè)施的，公安、規(guī)劃、環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)、園林等行政部門按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

　　第六十條 當事人對物業(yè)管理行政主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴；逾期不申請行政復(fù)議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第六十一條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第九章 附則

　　第六十二條 業(yè)主公約和業(yè)主會章程的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門制定；物業(yè)管理服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門會同市工商行政管理部門共同制定。

　　第六十三條 未實行物業(yè)管理的原有住宅區(qū)，參照本條例逐步實行物業(yè)管理。

　　第六十四條 本條例自20xx年12月1日起施行。1997年12月17日天津市人民政府頒布的《天津市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。

物業(yè)管理條例9

　　一 總 則

　　第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細則。

　　第二條 本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為及其監(jiān)督管理活動。

　　第三條 本細則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

　　物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車停放費、特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費。

　　第四條 尊重業(yè)主對物業(yè)共有部分共同管理的權(quán)利，提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)管理機構(gòu)，鼓勵開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務(wù)收費主要通過市場競爭形成。

　　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　第五條 市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)本市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

　　二 物業(yè)公共服務(wù)收費管理

　　第六條 物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

　　? 第七條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，實行等級收費管理制度，今后逐步向分類分項分級的“菜單式”收費管理制度過渡，并適時調(diào)整和定期公布。價格主管部門應(yīng)當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以及居民消費價格指數(shù)變動情況，依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準制定相應(yīng)的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費的基準價與浮動幅度，并向社會公布。各等級基準收費標準詳見附件1，具體執(zhí)行標準可上下浮動20%。

　　價格主管部門應(yīng)當會同物業(yè)管理行政主管部門每三年內(nèi)對本市物業(yè)服務(wù)標準以及相應(yīng)的收費標準進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

　　第八條 新建普通住宅物業(yè)銷售之前，建設(shè)單位應(yīng)當依法通過招投標或協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，約定物業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費標準。普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費標準應(yīng)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)確定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》后10個工作日內(nèi)持以下材料向價格主管部門備案：

　　(1)住宅區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)收費備案表;

　　(2)物業(yè)管理行政主管部門出具的物業(yè)服務(wù)合同備案證明;

　　(3)前期物業(yè)管理協(xié)議選聘審批表或前期物業(yè)服務(wù)招投標中標單位確認書;

　　(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書正副本復(fù)印件;

　　(5)招標文件、投標文件;

　　(6)前期物業(yè)管理委托合同、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　新建普通住宅物業(yè)銷售時，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的物業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費標準等內(nèi)容。前期物業(yè)公共服務(wù)費未在房屋買賣合同中約定的，由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與物業(yè)買受人依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的內(nèi)容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

　　前期物業(yè)管理期間變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)公共服務(wù)收費標準發(fā)生變化的，應(yīng)同時向價格主管部門備案。

　　第九條 滿足業(yè)主大會成立條件業(yè)主大會尚未成立的，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準因成本變化等因素需要調(diào)整的，或因政府指導(dǎo)價標準變化需要提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在區(qū)鎮(zhèn)組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)實施調(diào)整并約定執(zhí)行。

　　業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。

　　第十條 各類別墅、高級公寓、裝修商品住房、小區(qū)區(qū)域戶型建筑面積全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和辦公用房、廠房、經(jīng)營性用房等非住宅物業(yè)公共服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執(zhí)行。

　　住宅經(jīng)批準改變用途用于經(jīng)營的，其物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主共同決定，合同約定執(zhí)行。

　　業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機構(gòu)相結(jié)合管理的服務(wù)收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。

　　對少數(shù)公建配套完善、設(shè)施設(shè)備先進、運行成本高、服務(wù)內(nèi)容超出七級服務(wù)標準的物業(yè)，公共服務(wù)收費標準可由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　第十一條 物業(yè)公共服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第十二條 物業(yè)公共服務(wù)費一般由下列因素構(gòu)成：

　　(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等;

　　(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護保養(yǎng)費用;

　　(3)清潔衛(wèi)生費用;

　　(4)綠化養(yǎng)護費用;

　　(5)秩序維護費用;

　　(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用;

　　(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;

　　(8)物業(yè)共用場地、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

　　(9)管理費分攤(酬金制不含此項);

　　(10)經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用;

　　(11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當由住宅專項維修資金支出的，不得重復(fù)計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十三條 住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、消防設(shè)施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經(jīng)營性車庫、監(jiān)控安防設(shè)施、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設(shè)備使用的房屋等。

　　非經(jīng)營性車場車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務(wù)的車位、車庫。

　　第十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人自辦理房屋交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔。

　　物業(yè)公共服務(wù)費以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算(車庫除外，閣樓、獨立使用的地下室和半地下室等附屬面積按房屋所有權(quán)證登記面積的50%收取);尚未辦理權(quán)屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

　　第十五條 物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用可以由物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

　　第十六條 新建住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過24個月的時期內(nèi)，物業(yè)公共服務(wù)費按70%交納，優(yōu)惠期超過24個月的可由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。非住宅物業(yè)公共服務(wù)費的優(yōu)惠措施按照合同約定執(zhí)行。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費用，但預(yù)收的期限最長不得超過12個月。

　　三 汽車停放收費管理

　　第十八條 汽車停放費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)管理機構(gòu)對車位、車庫及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維護、管理所收取的費用。汽車停放費一般由下列因素構(gòu)成：

　　(1)管理服務(wù)人員費用;

　　(2) 車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運行能耗及維護保養(yǎng)費用;

　　(3)清潔衛(wèi)生費用;

　　(4)秩序維護費用;

　　(5)法定稅費等。

　　車位租金，是指車位所有權(quán)人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

　　第十九條 住宅小區(qū)內(nèi)的汽車停放費和車位租金實行政府指導(dǎo)價。價格主管部門應(yīng)當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮住宅小區(qū)內(nèi)汽車停放管理服務(wù)平均成本，車位、車庫建設(shè)成本等因素，制定公布汽車停放費、車位租金的基準價與浮動幅度，并適時調(diào)整。?

　　第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用、人防的車位、車庫，應(yīng)當區(qū)別車位、車庫的專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素收取汽車停放費和租金。

　　同一車輛停放區(qū)域內(nèi)的汽車停放收費標準應(yīng)保持一致，地下與地面的汽車停放費標準應(yīng)當保持合理比價。

　　第二十一條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會成立前，應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定;業(yè)主大會成立后，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定。

　　業(yè)主大會成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車所得收益，70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主大會成立后，收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用。

　　第二十二條 汽車停放費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)管理機構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據(jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。住宅小區(qū)汽車停放費和車位租金具體收費標準詳見附件2。

　　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的汽車停放位，汽車停放費由建設(shè)單位承擔。完成交付業(yè)主的，自辦理交付手續(xù)之日起，汽車停放費由業(yè)主承擔。合同另有約定的從其約定。

　　第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費、租金實行政府指導(dǎo)價，具體收費標準詳見附件2。

　　利用人民防空工程收取的汽車停放費、租金收入應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定使用。其管理辦法按照省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條 對進入住宅區(qū)進行軍警應(yīng)急處置、實施救助救護、工程搶修、環(huán)衛(wèi)等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取車輛停放費。

　　四 其他服務(wù)收費管理

　　第二十五條 特約服務(wù)費，是指應(yīng)業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)所收取的費用。

　　特約服務(wù)收費標準實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

　　第二十六條 代辦服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務(wù)時，向委托人收取的費用。

　　代辦服務(wù)收費標準實行市場調(diào)節(jié)價，由合同雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取手續(xù)費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。

　　第二十八條 代收代交費用，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機房等設(shè)施設(shè)備運行電費及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)代收代交的費用。

　　代收代交費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，按實際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤，已計入物業(yè)公共服務(wù)成本的不得重復(fù)收取。分攤辦法應(yīng)當通過物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業(yè)主(含空置房屋的'業(yè)主)、物業(yè)使用人應(yīng)當按照分攤數(shù)額按時交納代收代交費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照約定向業(yè)主、物業(yè)使用人預(yù)收一定數(shù)額的費用，預(yù)收費用與實際分攤費用的差額實行多退少補，多余部分也可自動轉(zhuǎn)為預(yù)付費。

　　第二十九條 裝修垃圾清運費，是指業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋時產(chǎn)生的裝修垃圾運送至住宅區(qū)內(nèi)指定的集中點后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)清運單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點對其清理處置所發(fā)生的費用。收費標準按建筑面積3元/平方米執(zhí)行。

　　第三十條 物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴建共用設(shè)施設(shè)備的，建設(shè)及運行費用的承擔按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的按照約定執(zhí)行。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的需要，向業(yè)主發(fā)放證照、門卡等所產(chǎn)生的制作費用，應(yīng)當按照權(quán)利義務(wù)對等原則計入相應(yīng)的服務(wù)成本;業(yè)主或物業(yè)使用人另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領(lǐng)人收取工本費。

　　新建住宅小區(qū)實行門禁出入證(卡)或梯控卡管理的，建設(shè)單位(或物業(yè)服務(wù)企業(yè))不得在房價和物業(yè)服務(wù)費之外向業(yè)主、物業(yè)使用人另行收取門禁系統(tǒng)建設(shè)費用和日常維護費用，并應(yīng)當為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡、梯控卡等)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場實行門禁出入證(卡)管理的，應(yīng)當免費為每車配置1張出入證(卡)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應(yīng)如數(shù)退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數(shù)額的工本費。

　　第三十一條? 利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事經(jīng)營的，所得收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒有決定或者約定的，70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。

　　五 行為規(guī)范

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當遵守法律法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，加強價格自律，規(guī)范服務(wù)行為，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價相符的服務(wù)，并接受業(yè)主、物業(yè)使用人監(jiān)督。業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提高收費標準。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔監(jiān)督履行和最終履行物業(yè)服務(wù)合同的責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)的，業(yè)主可以請求業(yè)主委員會監(jiān)督履行，或者向區(qū)鎮(zhèn)、有關(guān)主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、服務(wù)標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據(jù)，以及企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督。

　　新建住宅物業(yè)銷售時，建設(shè)單位應(yīng)將上述物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷售明碼標價的內(nèi)容，在銷售場所的顯著位置公示。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強化成本約束機制。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時服務(wù)于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)當按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將汽車停放費、經(jīng)營設(shè)施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費收支、經(jīng)營設(shè)施收益收支、代收代交費用分攤等情況，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、區(qū)鎮(zhèn)的查詢和監(jiān)督，每次公示時間不少于15天。

　　實行包干制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對實施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为毥ㄙ~，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監(jiān)督。

　　實行酬金制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費年度預(yù)決算和收支情況進行審計。審計費用的承擔，按照物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。

　　第三十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法追繳。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)和代收代交等費用。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應(yīng)當符合規(guī)定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制服務(wù)并收費或只收費不服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　六 監(jiān)督管理

　　第三十八條 價格主管部門應(yīng)當對實行政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)收費實行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當及時制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標準，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為的監(jiān)管。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監(jiān)督管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　第三十九條 價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)及收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)予以處罰：

　　(1)超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標準的;

　　(2)不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費用的;

　　(3)采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

　　(4)強制或變相強制服務(wù)并收費的;

　　(5)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位委托，代收有關(guān)費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的;

　　(6)不按規(guī)定實行明碼標價的;

　　(7)未按法定要求公示或失實公示物業(yè)服務(wù)費用、經(jīng)營設(shè)施收益收支、公共水電費分攤等情況的;

　　(8)其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。

　　第四十條 價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和本細則管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費的，由上級價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。

　　七 附則

　　第四十一條 服務(wù)雙方在本細則實施前已經(jīng)依法通過協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)服務(wù)收費等事項的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行。

　　第四十二條 本細則由市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)解釋。

　　第四十三條 本細則自20xx年1月1日起執(zhí)行，《市政府關(guān)于印發(fā)昆山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則的通知》(昆政規(guī)〔20xx〕16號)同時廢止。

物業(yè)管理條例10

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條縣級以上人民政府應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，落實稅收優(yōu)惠政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔;建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理體制，形成公開、公平、公正的市場競機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第四條省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　各級人民政府有關(guān)行政主管部門，按照各自職責(zé)，負責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督。協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系;協(xié)調(diào)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，有關(guān)專營單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;負責(zé)轄區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建和換屆選舉工作，對業(yè)主委員會日�；顒舆M行指導(dǎo)、監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第一節(jié)業(yè)主

　　第七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。本條例所稱的業(yè)主包括：

　　(一)房屋所有權(quán)證登記的房屋所有權(quán)人;

　　(二)依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;

　　(三)尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于一定的法律事實，已經(jīng)合法占有房屋的人。

　　第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的.工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第二節(jié)業(yè)主大會籌備

　　第十條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將業(yè)主入住情況書面報告房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。符合下列條之一的，應(yīng)當成立業(yè)主大會：

　　(一)交付使用的專有部分建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上;

　　(二)已入住戶數(shù)比例達到百分之五十以上;

　　(三)首次交付使用滿兩年。

　　第十一條符合首次業(yè)主大會召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到報告后，應(yīng)當及時會同房地產(chǎn)主管部門在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

　　建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)的報告應(yīng)當包括籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;

　　(二)建筑物規(guī)劃總平面圖;

　　(三)綠化竣工總平面圖;

　　(四)交付使用附屬設(shè)施設(shè)備備案證明;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(六)專項維修資金繳存證明;

　　(七)業(yè)主名冊;

　　(八)成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。

　　開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時予以書面報告的，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣(區(qū))房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。

　　第十二條業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)建設(shè)單位代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

　　第十三條業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;

　　(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;

　　(五)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(六)做好首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應(yīng)當自成立之日起十五日內(nèi)，將工作職責(zé)和成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自組成之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

物業(yè)管理條例11

　　服飾儀表

　　1、 工作服、鞋、襪等外露處必須干凈、平整，無明顯污跡、破損；

　　2、 除保潔人員允許穿黑色布鞋，其他人員一律僅限穿黑色皮鞋；

　　3、 胸牌統(tǒng)一整齊佩帶在恰當位置；

　　4、 領(lǐng)帶平整、端正；

　　5、 工作服嚴禁混穿；

　　6、 西裝制服必須符合西裝禮儀進行穿戴；

　　7、 維修人員現(xiàn)場作業(yè)應(yīng)著操作服；長袖工作服不能挽起；

　　8、 女員工飾物不外露，著肉色襪，禁止穿通花、花邊類襪；

　　9、 男員工頭發(fā)不過耳；

　　10、 各崗位人員本崗位當值期間的裝備、配件等齊全、完好

　　辦公場所

　　1、 無灰塵紙屑，辦公設(shè)備物品整潔，花木清潔光亮；

　　2、 離開辦公位時坐椅歸位；進出辦公區(qū)域隨手關(guān)門；

　　3、 下班前關(guān)閉電腦主機及電源；

　　4、 最后離開工作區(qū)域者，必須將區(qū)域的燈、電器等關(guān)閉；

　　傳真

　　1、收、發(fā)傳真注明發(fā)、收件人全名、傳真號、頁碼、順序

　　培訓(xùn)會議

　　1、 準時參加會議和培訓(xùn)；

　　2、 請假提前通知組織者；

　　3、 會議前應(yīng)將手機、CALL機關(guān)掉或調(diào)整在震動狀態(tài)；

　　4、 會議中盡可能不隨便進出，避免或減少打擾他人的行為或言語；

　　5、 會議和培訓(xùn)完畢，確保桌椅、教具歸位；

　　6、 最后離開者將會議場所的燈、電器等關(guān)閉。

　　接聽電話

　　1、 電話三聲內(nèi)以最快的時間接聽；

　　2、 接聽電話首先問好然后報部門（可使用簡稱）及姓名；

　　3、 鄰座無人應(yīng)主動代接并記錄、轉(zhuǎn)告；

　　4、 應(yīng)清楚來電方何人、何事、回訪聯(lián)系電話或方式，必要時做好記錄；

　　5、 代接的電話應(yīng)以最快時間轉(zhuǎn)告他人，必要時做留言便條；

　　6、 語言溫和、態(tài)度禮貌；

　　7、 后于對方掛線；

　　樣板會所類

　　樣板間銷售廳

　　1、 電器按正常運作，空氣保持清新，溫度、濕度、通風(fēng)保持良好舒適狀態(tài)。

　　2、 地面、地毯保持“四無”（即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質(zhì)地物品無銹跡；

　　3、 物品、設(shè)備與《物資清單》帳物相符；

　　4、 物品、設(shè)備、標識按要求擺放整齊，保持干凈、完好；

　　5、 飲用水、水杯備用充分；

　　6、 房間禁止抽煙；

　　7、 未經(jīng)允許，禮貌謝絕拍照行為；

　　會所

　　1、 會所環(huán)境、器具、用品衛(wèi)生、干凈、整潔，達到各自的清潔、衛(wèi)生要求；

　　2、 確保會所服務(wù)各設(shè)施、配置物品完好無損，正常使用；

　　3、 熟悉本崗位的操作流程；

　　4、 微笑服務(wù)，儀容整潔；

　　5、 主動細致熱情，正確引導(dǎo)、理解顧客提出的服務(wù)需求；

　　6、 引導(dǎo)顧客安全、適當使用各種設(shè)施；

　　7、 優(yōu)質(zhì)高效地滿足顧客提出的會所可提供的服務(wù)項目的要求；

　　8、 保持與顧客的良好溝通，對顧客提出的會所沒有的服務(wù)要求應(yīng)向上級匯報；

　　9、 各項服務(wù)單據(jù)記錄完整、清晰，保存齊全；

　　10、 各項采購、消耗、物品領(lǐng)借用等手續(xù)齊全，登記完整準確，帳物相符，無差錯；

　　11、 各類引導(dǎo)牌、餐牌、設(shè)施、配件等標識內(nèi)容準確、文字清晰，整潔干凈，放置、擺放或張貼位置適當，醒目、清晰、完整、干凈；

　　12、 各崗位人員言行、舉止規(guī)范必須符合該會所管理制度的要求；

　　裝修維修類

　　裝修

　　1、 現(xiàn)場張貼裝修許可證，施工人員佩帶出入證；

　　2、 有裝修巡查記錄表且按要求記錄；

　　3、 未有涉及承重結(jié)構(gòu)、公共部位、公共設(shè)施、外觀的裝修現(xiàn)象；

　　4、 嚴禁同時進行燒焊與木工作業(yè)；

　　5、 門窗花飾按統(tǒng)一款式制作，安裝符合要求；

　　6、 埋設(shè)電線、信號線必須穿管保護且接頭不得埋于地下；

　　7、 臨時線路電源必須裝設(shè)開關(guān)板，負荷與開關(guān)容量符合電氣技術(shù)要求；

　　8、 下水管道口密封包好，嚴禁改變其使用功能；

　　9、 管道檢查口處必須預(yù)留維修口；

　　10、 消防設(shè)施不得改動、拆除，消防噴頭不得封堵；

　　11、 改動安防系統(tǒng)必須按程序申請；

　　12、 中央空調(diào)系統(tǒng)改動必須按程序進行過審批；

　　13、 施工現(xiàn)場嚴禁明火；

　　14、 必須配兩個以上（足量）的滅火器；

　　15、 垃圾必須袋裝、清運到指定地點或自行運離小區(qū)；

　　16、 施工時間：7：00~12：00，14：00~19：00。

　　返 修

　　1、 接到報修時作好記錄，不得推諉，專人通知施工單位；

　　2、 接待投訴不卑不亢，不亂回答、不亂承諾；

　　3、 進入室內(nèi)返修前，須征得業(yè)主同意；

　　4、 在規(guī)定時間內(nèi)到達返修現(xiàn)場并完成返修；

　　5、 文明施工，不動用業(yè)主物品；

　　6、 收工須清理、清潔現(xiàn)場，關(guān)閉門窗、開關(guān)；

　　7、 損壞設(shè)施，照價賠償。

　　家政維修

　　1、 維修前，準備齊相關(guān)工具和材料；

　　2、 嚴格執(zhí)行操作程序，不留下安全隱患；

　　3、 需要動用業(yè)主物品須征得業(yè)主同意，嚴禁接受業(yè)主禮品、贈品；

　　4、 工作現(xiàn)場必須保持整潔，盡量不影響業(yè)主正常生活；

　　5、 操作過程中如有疑點及時記錄并與業(yè)主溝通確認；

　　6、 較大收費項目與業(yè)主協(xié)商，達成一致后方可提供；

　　7、 維修完畢了解客戶是否還有其他需要維修或幫助的事項并盡力解決；

　　8、 收拾完工具材料，并清理、清潔現(xiàn)場；

　　9、 全部完成后須請業(yè)主在維修服務(wù)單上簽字確認；

　　安全管理類

　　通則

　　1、 按各崗位要求著裝及裝備；

　　2、 熟悉小區(qū)或大廈內(nèi)的重要部位；

　　3、 熟悉崗位操作流程；

　　4、 清楚本崗位禮儀規(guī)范；

　　5、熟悉對應(yīng)急、突發(fā)事件的處理、協(xié)調(diào)程序嚴格執(zhí)行交接班制度；

　　6、 質(zhì)量記錄填寫規(guī)范；

　　7、 當天第一次遇公司領(lǐng)導(dǎo)和部門經(jīng)理應(yīng)敬禮；

　　確保自身安全；

　　中心值班崗

　　1、 值班期間設(shè)備正常；

　　2、 熟練操作監(jiān)控、消防中心的各類設(shè)施、設(shè)備；

　　3、 中控室值班記錄完整、詳細；

　　4、頂班人員必須經(jīng)部門經(jīng)理審批資質(zhì)；

　　5、當值期間精力集中、全神貫注；

　　6、按中心不同設(shè)施、設(shè)備各種信號報警、來電的重要等級快速、靈活處理；

　　7、所有顧客來電、內(nèi)部人員交代須協(xié)調(diào)他人完成的服務(wù)事項有記錄、有跟蹤、有結(jié)果；

　　8、準確記錄傳遞公司文件規(guī)定的應(yīng)傳達的信息，確保通知到相關(guān)人員，無遺漏；

　　8、 中心配備的如鑰匙、文件夾、工具、錄象帶等標識、記錄正常、整潔、清晰、齊全；

　　9、 各類設(shè)施設(shè)備、臺面完整，運作正常，干凈、整潔；

　　10、 異常情況及時調(diào)整監(jiān)控鏡頭錄象，調(diào)配人員跟進，確保有記錄、有結(jié)果；

　　11、 無堆放與工作無關(guān)的物品；

　　12、 當值期間嚴禁從事與崗位無關(guān)的任何事項，如瞌睡、聊天、看書；

　　大廈類物業(yè)的中心人員持有有效的消防上崗證；

　　巡邏崗

　　1、 按照巡邏路線和時間要求進行巡邏并簽到；

　　2、 各類設(shè)施、設(shè)備的檢查到位，無遺漏；

　　3、 異常情況及時報告或處理；

　　4、 保證自身安全。

　　檢查崗

　　1、 熟知小區(qū)、大廈的裝修和入住情況；

　　2、 清楚各崗位的細則要求，并能完成任一崗位頂崗要求；

　　3、 高標準，嚴要求監(jiān)督各安全崗位，確保各崗位符合要求；

　　4、 監(jiān)督抽查的停車憑證編號、原子章、登記記錄等應(yīng)確保內(nèi)容齊全、準確，所收現(xiàn)金與票號、時間、登記記錄相一致；

　　大堂崗

　　1、 面帶微笑，主動迎候賓客；

　　2、 看到手提重物顧客主動協(xié)助送至電梯口；

　　3、 逢雨天應(yīng)主動為顧客開車門、打傘；

　　4、 準確登記外來郵件；

　　5、 嚴格執(zhí)行物資放行管理制度；

　　6、 保持大堂整潔干凈；

　　7、 制止不文明的行為。

　　車場巡邏崗

　　1、 保證車場車輛停放有序；

　　2、 指揮車輛動作標準規(guī)范；

　　3、 場內(nèi)車輛登記準確，新?lián)p車輛記錄齊全并通報車主；

　　4、 指揮車輛及巡查時確保自身安全。

　　車場出入口崗

　　1、 車輛進出敬禮且動作標準、規(guī)范；

　　2、 任何車場進出均須發(fā)放和回收憑證；

　　3、 收、發(fā)卡均站在車輛方向盤一側(cè)；

　　4、 車輛放行嚴格實行核人、核車、核證，收、發(fā)卡動作迅速；

　　5、 保障出入口通道暢通；

　　6、 現(xiàn)場停車費現(xiàn)金超過￥500元時必須按要求上繳財務(wù)并換回憑證；

　　7、 票據(jù)、記錄完整，發(fā)現(xiàn)駛出的車輛有任何異常必須嚴格登記、核實、上報，確保無誤后方可放行；

　　8、 確保停車憑證編號、原子章、登記內(nèi)容齊全、準確，所收現(xiàn)金與票號、時間、登記記錄相一致；

　　9、 車場出口無車輛放行時必須保證地樁牢固插在樁孔內(nèi)

　　清潔類

　　通 則

　　1、 地面無煙頭、無雜物、無積水，無污跡；

　　2、 墻面、天花無蜘蛛網(wǎng)、無污跡；

　　3、 各種游樂設(shè)施、標識無灰塵、擺放整齊；

　　4、 垃圾入桶，不超載，無異味，無蚊蠅滋生；

　　5、 需打蠟的地面光亮顯本色；

　　6、 排水管、井內(nèi)無雜物，排水暢通，無堵塞；

　　外 圍

　　1、 室外公共設(shè)施、場所無損壞、目視無塵；

　　2、 綠化帶、花池:無煙頭、無枯枝落葉、無雜物；

　　3、 大理石:無明顯腳印、無油漬、污跡；

　　4、 公園桌椅：手摸無灰塵、污跡、油跡，擺放整齊；

　　5、 噴泉水池：水質(zhì)不渾濁、無青苔及明顯沉淀物、浮物；

　　6、 宣傳欄：無明顯灰塵，張貼的內(nèi)容整齊、美觀；

　　室 內(nèi)

　　1、 地面、級梯無污跡、無雜物；

　　2、 天花：無蜘蛛網(wǎng)、無明顯灰塵；

　　3、 電梯：轎箱內(nèi)外無塵無污、無手��；溝槽無砂粒、污垢；

　　4、 宣傳欄：無塵無污；張貼內(nèi)容整齊、美觀；

　　5、 電梯門、天臺門、設(shè)備房門：無塵無污；

　　6、 各類標識、按鍵、對講電話：無灰塵、無污跡；

　　，物業(yè)管理條例之物業(yè)現(xiàn)場管理標準（非表格版）

　　7、 天臺、雨棚：無雜物、煙頭、積水；

　　地下室

　　1、 通道暢通無雜物、地面無明顯灰塵；

　　2、 公共設(shè)施：目視無明顯灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)；

　　3、 排水暢通、無積水。

　　洗手間

　　1、 地面、鏡面、臺面無水跡、污跡；

　　2、 便池?zé)o污垢、異味；

　　綠化類

　　通 則

　　1、 無明顯病蟲害，無積水，無死樹死苗，修剪合理美觀；

　　2、 植物無枯枝枯葉；

　　3、 黃土不直面向天；

　　4、 長勢旺盛；

　　5、 主要部位設(shè)置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當，醒目、清晰、完整、干凈。

　　6、 喬 木

　　7、 樹干正常生長挺直；

　　8、 骨架均勻，樹冠完整；

　　地被植物

　　1、 草坪目視平整，無明顯雜草；

　　2、 草坪長勢良好，濃綠，長度不超過4CM

　　花 壇

　　1、 搭配得當，層次分明；

　　2、 泥土不染花葉，不外露；

　　3、 整體布局美觀、耐看。

　　消殺現(xiàn)場

　　1、 投放消殺藥品的場所必須設(shè)置醒目、符合消殺工作要求的警示牌。

　　2、 外圍及綠化帶無鼠洞。

　　3、 無明顯四害活動；

　　4、 下水道、污水井無明顯蚊蠅。

　　5、 夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。

　　公共設(shè)施類

　　通 則

　　1、 責(zé)任人、設(shè)施標識明確、清晰；

　　2、 無生銹、無掉漆，保養(yǎng)檢查記錄完整；

　　3、 管網(wǎng)有流向指示，閥門標明醒目的開關(guān)狀態(tài)（常開、常閉等）；

　　4、 危險部位（件）、狀態(tài)有保護及醒目的、符合專業(yè)要求的警告標識。

　　停車場設(shè)施

　　1、 入口處必須設(shè)置 “車輛駛?cè)胝埖怯洝奔胺�合要求的“停車場收費標準”標示牌；

　　2、 車庫入口有符合本小區(qū)實際的限高、限速標識；

　　3、 停車場內(nèi)必須設(shè)禁鳴笛、限速、導(dǎo)航等標識牌；

　　4、 地面、墻面指示標線劃線規(guī)范、符合專業(yè)要求；

　　5、 應(yīng)設(shè)崗?fù)�，停車場“三證”齊全有效；

　　6、 入口設(shè)立明顯的標志，寫明停車場的名稱、性質(zhì)、類別；

　　7、 符合“三公開”制度，即有公開車場責(zé)任人、公開收費標準、公開管理員姓名；

　　8、 崗?fù)��?nèi)備有消防器材，置于明顯位置；

　　9、 道閘運行正常，無松動變形、升降順暢；

　　10、 倒車架安裝牢固，不松動；

　　11、 地下車場指示燈，指示箱工作正常。

　　化 糞 池

　　1、 化糞池有容積標識；

　　2、 糞池蓋板牢固、無堵塞，無污水溢出，無異味逸出。

　　泳池

　　1、 游泳池內(nèi)池水清澈干凈無異味;

　　2、 泳池周圍無鋒利有棱角硬物；

　　3、 泳池照明燈具完好，使用安全電壓；

　　4、 配有足量的救生員。

　　娛樂設(shè)施

　　1、 完好無破損；

　　2、 連接部位結(jié)實，無松脫，轉(zhuǎn)動部位有防護罩；

　　3、 有使用說明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　水池水箱

　　1、 水箱、水池密閉完好，標明容積；

　　2、 水位觀察管有標記，能觀看到水位；

　　3、 溢流管、進水管、出水管有標識，并用箭頭標示出水流方向；

　　4、 溢流管不得與下水管道直接相連；

　　5、 露天水池、水箱的通氣孔孔口向下；

　　6、 泄水口、排氣孔有防蟲網(wǎng)罩；

　　7、 進出口門正常上鎖；

　　8、 確保水質(zhì)符合供水要求，無紅蟲、泥沙；

　　9、 無滲漏、無銹跡、無異響；

　　10、 環(huán)境整潔干凈，無明顯積塵、油跡、污跡等。

　　招牌、溝渠池井

　　1、 外觀完好無缺損；

　　2、 溝、渠、井、蓋的面板完好，無破損，所有面板保證車輛駛過無明顯聲響；

　　3、 表面基本清潔、無明顯銹跡、油跡；

　　4、 顯要部位處的面板表面光亮、不影響觀瞻；]

　　5、 配置的照明裝置能正常使用。

　　房屋本體道路通道天臺

　　1、 墻面無明顯缺損、裂紋、脫落或破爛；

　　2、 道路整潔，地磚或大理石無松動、破爛、缺損；

　　3、 路面無違章占用，地面警戒線和交通標識清晰；

　　4、 戶外招牌和射燈整潔、統(tǒng)一，安裝牢固。

　　5、 無明顯污跡、油跡、銹跡；

　　污水泵雨水泵

　　1、 泵井內(nèi)無污泥；

　　2、 運轉(zhuǎn)時無異響和震動；

　　3、 溢位器正常完好，無失控和誤報現(xiàn)象；

　　4、 電源控制箱各控制開關(guān)正常并處在自動控制狀態(tài)；

　　5、 控制箱各種信號指示正常、布線整齊；

　　公共設(shè)施類

　　廣場噴泉

　　1、 水泵外殼和噴頭表面應(yīng)有防銹處理；

　　2、 水中各種照明等電器設(shè)備符合安全電壓標準；

　　3、 噴水正常，噴口無堵塞；

　　4、 池底清潔無明顯雜物、枯葉；

　　5、 無明顯異味。

　　防雷設(shè)施

　　1、 避雷帶、避雷針連接點牢固，無彎曲、松脫斷裂；

　　2、 避雷帶、避雷針處無雜物堆放或懸掛物。

　　3、 無明顯銹跡；

　　4、 符合避雷系統(tǒng)技術(shù)要求。

　　公共照明

　　1、 燈具燈罩完好，無松動。

　　2、 使用中無閃爍，無噪聲，無異常振動。

　　3、 發(fā)熱量大的燈具，保證燈具周圍無可燃、易燃物品。

　　4、 配電箱布線整齊，箱體及開關(guān)有明確標志，按鈕和指示燈完好；

　　5、 燈具目視符合清潔要求。

　　防火門

　　1、 正反兩面標識良好；

　　2、 門把手完好。

　　3、 閉門器力度適中，能正常使用；

　　4、 能正常開閉；

　　5、 設(shè)置有門禁系統(tǒng)的，能確保正常使用。

　　消防通通

　　1、 通道暢通無雜物；

　　2、 設(shè)置有明顯、符合要求的的標識；

　　3、 通道內(nèi)照明、送風(fēng)、排風(fēng)良好；

　　4、 消防器材狀態(tài)良好。

　　消防設(shè)施

　　1、 防火卷簾門、煙感、溫感正常使用，測試時消防主機有準確、靈敏的報警顯示。

　　2、 對講電話能正常使用，標識和使用說明清晰、完整、干凈；

　　3、 警鈴、風(fēng)閥、消防栓緊急情況下能正常使用；

　　4、 備有充足的消防用沙，消防工具如鐵秋、消防桶足量、完好；

　　5、 滅火器有效、完好；

　　6、 所有消防設(shè)施、設(shè)備標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　煤氣設(shè)施

　　1、 能正常完好使用；

　　2、 閥門能正常開、閉（自動、手動）；

　　3、 閥門有常開（常閉）標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　4、 有搶修電話標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　5、 煤氣泄漏探測器完好。

　　門禁設(shè)施

　　1、 門禁通話時聲音清晰，無雜音，呼叫、報警等功能正常；

　　2、 門禁讀卡器讀卡正常，感應(yīng)靈敏；

　　3、 門禁安裝牢固，布線規(guī)范；

　　4、 中心能提取門禁讀卡記錄；

　　5、 標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　各類設(shè)備房

　　通用標準

　　1、 設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標識；

　　2、 設(shè)備房內(nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物；

　　3、 設(shè)備現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整；

　　4、 配備足夠的'滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好；

　　5、 設(shè)備房內(nèi)的負荷開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標識，流體要流向標識；重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標識；

　　6、 設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落，設(shè)備的轉(zhuǎn)動部位有防護罩；

　　7、 設(shè)備完好，各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確；

　　8、 所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　高低壓配電房

　　1、 配電柜、配電箱有明顯標號；每個配電箱配電使用要有標識，

　　2、 配電柜、配電箱內(nèi)布線規(guī)范，整齊，接線無松動。

　　3、 溫度應(yīng)保持在40℃以下。

　　4、 配備有高壓操作防護工具；負荷刀閘和接地刀閘有掛鎖鎖住。

　　5、 配電柜操作位地面敷設(shè)絕緣膠墊。

　　6、 配電計量總表鉛封完好。

　　7、 配電房接地線緊固，無斷裂情況。

　　8、 變壓器和通道之間有隔離圍欄隔離

　　空調(diào)設(shè)備

　　1、 主機正常運轉(zhuǎn)無異響和震動。

　　2、 制屏（現(xiàn)場控制）和操作臺（遠程控制）的信息顯示正常。

　　3、 保溫到位、完好，無滲漏水現(xiàn)象；

　　4、 主機溫度不超過允許的設(shè)計溫度。

　　電 梯轎 廂

　　1、 確保正常使用；

　　2、 門機、內(nèi)飾、轎頂表面清潔、明亮，無手印、污跡；

　　3、 各按鈕、按鍵、照明燈具、風(fēng)扇等完好、干凈，無異響；

　　4、 電梯準運證副本有效；

　　5、 各類標識（火警、搭乘須知、開關(guān)門、樓層層站、準運證副本等）齊全、清晰、完好，安裝位置適當；

　　6、 正常情況任何公司人員僅限搭乘消防梯（除陪同顧客、訪客、工作檢查情況外）；

　　電梯機房

　　1、 溫度應(yīng)保持在40℃以下，降溫通風(fēng)設(shè)備正常使用，并保證達到節(jié)能降耗措施和要求；

　　2、 電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書有效、清晰；

　　3、 盤車救援工具完好、齊全；

　　4、 電梯機房內(nèi)張貼運行準用證副本2；

　　5、 分承包方的保養(yǎng)計劃書有效、清晰完整；

　　6、 懸掛有政府主管部門頒發(fā)的運行、維修工作記錄表，保持有效、清晰、完整；

　　7、 維修保養(yǎng)監(jiān)督檢查能正常履行，記錄與計劃內(nèi)容要求一致；

　　8、 故障維修記錄全面、詳盡、真實。

　　發(fā)電機

　　1、 發(fā)電機機油油位、蓄電池電解液液位正常；

　　2、 備用柴油油量保持在容器容量的80%附近；

　　3、 必須配備符合要求的兩套蓄電池，備有符合要求的切換開關(guān)裝置；

　　4、 蓄電池電壓在24V（±2.0）；

　　5、 柴油儲備房敷設(shè)足量的消防滅火沙；

　　6、 正常情況下，發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置；

　　7、 發(fā)電機接地線緊固。

　　二氧化碳（CO2）設(shè)備

　　1、 二氧化碳稱重裝置報警正常，氣瓶無漏氣失重情況；

　　2、 系統(tǒng)無失靈情況，所有的鉛封和保險帶完好無損；

　　3、 各防護區(qū)手動/自動選擇開關(guān)正常，工作狀態(tài)中的指示燈亮；

　　4、 日常檢查時，把開關(guān)打到手動控制上。

　　，物業(yè)管理條例之物業(yè)現(xiàn)場管理標準（非表格版）

　　生活及消防泵類設(shè)備房

　　1、 泵房各種信號、儀表指示完好正常；

　　2、 各種開關(guān)處于自動狀態(tài)，自動、手動切換正常；各種泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動；

　　3、 濕式報警閥應(yīng)完好，且試驗裝置標識應(yīng)明確。

　　泳池泵類設(shè)施設(shè)備

　　1、 各種檢測藥物、儀器完好、有效，標識清晰、明確；

　　2、 沙缸壓力表在水泵運行時應(yīng)保持在0.2-0.4PA壓力；

　　3、 各種信號、儀表指示完好正常；

　　4、 各種開關(guān)工作時處于自動狀態(tài)，自動、手動切換正常；

　　5、 各種泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動；

　　6、 現(xiàn)場無滲漏、油跡、水跡。

　　風(fēng)機房

　　1、 風(fēng)機配電箱保持在自動位置，配電箱內(nèi)接線規(guī)范；

　　2、 風(fēng)機運行時無抖動現(xiàn)象，軸承位置無異響。

　　3、 能在控制中心控制送風(fēng)機啟停。

　　消防監(jiān)控中心

　　1、 錄相畫面清晰；

　　2、 錄象鏡頭切換時間間隔為1秒，并確保重要鏡頭必須在一個切換循環(huán)中至少一次；

　　3、 錄象帶更換時間定時，并統(tǒng)一保管；

　　4、 各端口接線規(guī)范、牢固，各接入接出線有標識；

　　5、 中心對講和各崗位、荔景中心通訊良好，聲音清晰；

　　6、 聯(lián)動柜面板指示燈工作正常，壓下試燈開關(guān)，所有指示燈發(fā)光；

　　7、 備用鑰匙有效、準確，有標識，標識清晰、完整；鑰匙領(lǐng)用有詳細記錄；

　　8、 存有的相關(guān)法規(guī)、條例，公司、維修單位電話表等資料齊全、有效，清晰、整潔；

　　9、 消防工具箱內(nèi)消防器材擺放整齊，完好；

　　10、 至少配備：防火服兩套、滅火器完好容量3公斤、救生繩兩副，且標識明確；

　　11、 IC卡發(fā)行、掛失由專人管理，且記錄詳細、準確，無遺漏。

　　作業(yè)類

　　高空作業(yè)

　　1、 作業(yè)人員須執(zhí)有效的《高空作業(yè)許可證》；

　　2、 有六級以上大風(fēng)、大雨、雷電等天氣惡劣情況時嚴禁高空作業(yè)；

　　3、 高空作業(yè)時，須使用安全帶，地面有專人監(jiān)護；

　　4、 作業(yè)地點周邊設(shè)置遮欄或隔離帶，并設(shè)置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　5、 清洗樓宇外墻時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知表明相關(guān)事項；

　　施 工管 理

　　1、 施工地點周邊設(shè)置遮欄或隔離帶，并設(shè)置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　2、 施工完畢及時清理現(xiàn)場

　　現(xiàn) 場標 識

　　1、 現(xiàn)場標識符合公司CI標準并保持清潔、完好；

　　2、 標識擺放、掛置位置要統(tǒng)一、適當，符合工作內(nèi)容要求，保證醒目、干凈；

物業(yè)管理條例12

　　以《條例》的形式規(guī)范業(yè)委會運作

　　目前無錫已有備案成立業(yè)委會的小區(qū)約有350個，約占全市小區(qū)的1/3。一些運作不規(guī)范的業(yè)主委會屢屢出現(xiàn)"違規(guī)"行為，比如業(yè)委會成員自己帶頭不交物業(yè)費，享受各種"特權(quán)";業(yè)委會成員以學(xué)習(xí)的名義去外地旅游等。

　　《條例》首次對業(yè)主大會籌備組、組成人員、業(yè)委會人選的條件、職責(zé)、罷免、換屆選擇等各個環(huán)節(jié)和流程進行了逐一規(guī)定，具體細化了業(yè)主委員會的任職條件和要求，并首次將個人誠信納入業(yè)主委員會任職條件之中。

　　《條例》第14條對業(yè)主委員會換屆工作作了新的規(guī)定，明確了業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應(yīng)當書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當按規(guī)定成立換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。并明確了自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(二)管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項。

　　為解決當前一些業(yè)主委員會賬目不公開、收支不透明、工作經(jīng)費不公示等主要問題�！稐l例》第16條對業(yè)主委員會換屆時的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益等情況進行審核作了明確規(guī)定，審核時可以邀請街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。

　　將物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠信檔案寫進條例

　　業(yè)主依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費的同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要履行相當?shù)穆氊?zé)。首先《條例》31條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示包括收費項目、收費方式、收費標準、服務(wù)標準、電梯運行維護費、公共能耗費等在內(nèi)的信息，讓業(yè)主明明白白消費。

　　其次，針對當前1000多個小區(qū)中，物業(yè)公司項目經(jīng)理隨意調(diào)整所引發(fā)的小區(qū)不穩(wěn)定現(xiàn)狀，《條例》規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信服務(wù)經(jīng)營，明確規(guī)定了失信行為及處罰措施，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范服務(wù)，也彌補了我市去年以來實行物業(yè)管理誠信體系的法律依據(jù)。

　　今后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信檔案將作為企業(yè)管理的重要手段。

　　提出小區(qū)停車位應(yīng)合理租售

　　一面是小區(qū)地下車庫停放的車輛寥寥可數(shù)，一面是小區(qū)道路上、綠化帶上車輛亂停，停車難一直是物業(yè)管理的一大難題。《條例》明確了，"建設(shè)單位應(yīng)當向全體業(yè)主公布車位、車庫的情況;未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;業(yè)主要求承租車位、車庫的'，建設(shè)單位不得只售不租，期滿后可以優(yōu)先續(xù)租"，并進一步強調(diào)，"車位、車庫不得單獨轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。"

　　《條例》還明確，"劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當結(jié)合當期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫。"也就是說，即便擁有兩輛車以上的家庭，理論上只能買到一個停車位。小區(qū)整體交付之后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可按照規(guī)定出售。目前，無錫也在起草有關(guān)小區(qū)停車位的規(guī)范性文件，進一步細化操作程序。

　　將墻面滲水納入應(yīng)急維修項目中

　　房屋專項維修資金是房屋的養(yǎng)老錢，用這筆錢，必須符合兩個"三分之二"條件，即建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過，程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區(qū)，根本不現(xiàn)實。

　　省條例中提到的6種應(yīng)急維修項目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;樓體單側(cè)外立面有脫落危險的;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;危及房屋安全的其他情形�！稐l例》在省條例基礎(chǔ)上，增加了墻面滲水或其他危及安全的事項。

　　為了解決維修資金利息使用，避免每次使用時需要召開業(yè)主大會表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規(guī)定了可以一次授權(quán)多次使用的約定，即通過業(yè)主大會對維修資金利息使用授權(quán)，在日常使用中不必再召開業(yè)主大會，簡化了程序，方便了維修資金利息的使用。

　　明確規(guī)定舊住宅小區(qū)與拆遷安置房的管理

　　《條例》明確了經(jīng)整治改造的舊住宅小區(qū)有條件的應(yīng)實行物業(yè)管理，業(yè)主應(yīng)當承擔相應(yīng)的物業(yè)管理費。

　　面對我市大量的拆遷安置房小區(qū)，《條例》也規(guī)定了應(yīng)當參照商品房小區(qū)物業(yè)管理，對小區(qū)的管理主體、前期服務(wù)合同、服務(wù)收費制度、專項維修資金交存作出了規(guī)定，從而為今后我市拆遷安置房逐步向市場化物業(yè)管理過渡打下基礎(chǔ)。

物業(yè)管理條例13

　　在春暖花開的三月，公司安排工程領(lǐng)班和我兩人去杭州一商業(yè)寫字樓——聯(lián)銀大廈為期一周的學(xué)習(xí)。我們所管理的樓盤是單一業(yè)主，和他們是完全不同的。一周下來，受益匪淺�？偨Y(jié)起來有以下幾點。

　　一、文檔的管理。文檔的管理也是很重要的一個方面，是質(zhì)量文件和服務(wù)標準的一項重點內(nèi)容。來之前就聽說聯(lián)銀大廈管理處已成立三年，各類文檔都很齊全。在06年的服務(wù)標準實施評審中，他們得了第一。所以公司安排我來學(xué)習(xí)。他們專門安排一位管理人員來整理文檔。根據(jù)自己的情況分了三大類即管理檔案、業(yè)主檔案、外來文件，一共有三十個文件夾。各類文件序號排列清楚整齊，想找哪類文件很快就能找到。由于我們管理處才成立剛剛一年，有些文檔還部夠齊全，而且有些歸類紊亂，以他們的做標本，以后我們也能使文檔更加完善。

　　二、物業(yè)相關(guān)收費。由于我們管理處是單一業(yè)主，物業(yè)管理費都是直接轉(zhuǎn)帳到我們公司帳戶，不經(jīng)過我們這些管理人員之手，而水電費等也不要我們代收，這樣我們就輕松很多。而我又是第一次接觸物業(yè)管理，對于物業(yè)費的收繳，也只是學(xué)習(xí)了理論知識。這次到聯(lián)銀大廈實習(xí)，親自實踐了一回。有些業(yè)主是物業(yè)費和水電費一起繳，一次性可以完成，而有些業(yè)主卻是一樣一樣的繳，而且有些業(yè)主是一次繳一點，這最是麻煩，更氣人的是，有些業(yè)主提出一些不正當理由拒繳物業(yè)費，這就需要我們管理人員有足夠的耐心和他們溝通解釋。通過實踐我又學(xué)到了一個溝通的技巧，作為物業(yè)管理行業(yè)，最需要的就是以業(yè)主為重，服務(wù)第一，有效溝通。

　　三、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備。對于設(shè)備管理，我在實習(xí)中看到，聯(lián)銀大廈管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度;對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片;各種設(shè)備都有詳細的臺帳記錄。翻開他們的檢查記錄，定期檢查、保養(yǎng)、維修、清潔一一詳細記載。李主任親自帶我去了設(shè)備機房，地面是如此干凈，由于商鋪目前還沒有出租出去，一至三層空置，中央空調(diào)一直未開啟，但是這些空調(diào)控制設(shè)備卻擦的很干凈。地下兩層停車場，進出口標志牌清晰，自行車、電動車和汽車停車區(qū)域劃分明確，各類車輛整齊有序停著。而他們的車管員也會些交通手勢，在上下班高峰期，正確指揮地下車出入。

　　四、人際關(guān)系處理。管理處和業(yè)主建立良好的關(guān)系，目前有一百多個公司在大廈內(nèi)辦公，管理人員對業(yè)主都很熟悉，大部分都清楚的記得他們在哪個房間辦公。我在的這幾天里，看到經(jīng)常有業(yè)主來管理處談工作、聊天，儼然一家人似的。

　　管理處各部門人員關(guān)系也很融洽。在休息時我看到幾個部門的員工在一起下棋、看電視、聊天，有時工程人員帶的飯，拿到保潔部保潔人員幫忙用蒸飯煲熱好。

　　五、關(guān)心員工生活。聯(lián)銀大廈管理處很關(guān)心員工生活，在保安監(jiān)控室，有兩臺顯示器畫面跳動很厲害，保安部就讓監(jiān)控崗調(diào)整小休一會，避免眼睛過度疲勞。在休息室買了電視、象棋、撲克和健身器材。這些豐富了他們的業(yè)余生活。聽李主任說，他們準備在夏季來前給住宿的員工裝幾個電扇，使員工能休息好，工作有精神。李主任得知我們到他們管理處來學(xué)習(xí)后，第一想到的就是我們的吃住問題。等我們到了之后，利用中午休息時間，他就安排人員帶我們?nèi)チ烁浇�一個旅社，為我們找了一間既清潔安靜又便宜的房間。這些都是我親身感受，也是為其所感動的。

　　一周時間很快過去，我們帶著收獲而歸。我們將借鑒他們的優(yōu)點來完善的自己的管理。而我，也將不斷提高自己的能力，使個人工作有更出色的表現(xiàn)。

　　隨著物業(yè)管理工作在居民生活中的不斷深入，提供客戶滿意的服務(wù)成了物業(yè)管理企業(yè)保持絕對競爭優(yōu)勢的首要法碼。要想贏得客戶、贏得市場，就要不斷提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平，而往往客戶對服務(wù)的認可源于提供服務(wù)者的真誠。為此，實業(yè)分公司對我們開展了一系列的物業(yè)管理師方面的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，本人積累了如下心得體會：

　　一、文檔的管理

　　文檔的管理是很重要的一個方面，是質(zhì)量文件和服務(wù)標準的一項重點內(nèi)容。老師先給我們講述了文檔管理的內(nèi)容和文檔管理規(guī)范，然后帶我們參觀了蕪湖市幾家比較有名的物業(yè)管理小區(qū)的文擋管理。耳聞不如所見!他們專門安排一位管理人員來整理文檔，根據(jù)自己的情況分了三大類即管理檔案、業(yè)主檔案、外來文件，一共有三十個文件夾。各類文件序號排列清楚整齊，想找哪類文件很快就能找到。而且文件夾里面的內(nèi)容齊全。

　　二、信息溝通

　　其次，變“純粹服務(wù)為“與業(yè)主互動。單純的提高服務(wù)質(zhì)量，一切按自己的管理要求去進行物業(yè)管理往往會造成與業(yè)主的工作之間的摩擦，由于業(yè)主需求的多樣性和環(huán)境文化意識的增強，促使他們對服務(wù)品質(zhì)的提高有著不同的需求。古人云：“感人心者，莫先乎情。當前，業(yè)主對物業(yè)管理的需求呈現(xiàn)廣泛的多樣性，要想贏得業(yè)主的認可除了不斷提高我們的服務(wù)水準還必須以誠待人，以情動人，其核心就是提高個性化的服務(wù)，而通過建立業(yè)主需求檔案，能及時了解、掌握、挖掘業(yè)主的需求，以便為業(yè)主提供更廣泛的服務(wù)。另外，在日常相處中加強與業(yè)主的'溝通，對收集到的意見，做好整理和篩選，進行分類處理，并及時反饋，持續(xù)改進，重視業(yè)主的感受，融入業(yè)主的情感。

　　三、物業(yè)管理設(shè)施、設(shè)備

　　物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃氣供應(yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。在設(shè)備管理上蕪湖市物業(yè)小區(qū)建立和完善設(shè)備管理制度，并對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片是一大亮點。各種設(shè)備都有詳細的臺帳記錄。翻開他們的檢查記錄，定期檢查、保養(yǎng)、維修、清潔一一詳細記載。我們參觀去了設(shè)備機房，地面及設(shè)備上是一塵不染。地下兩層停車場，進出口標志牌清晰，自行車、電動車和汽車停車區(qū)域劃分明確，各類車輛整齊有序停著。而他們的車管員交通手勢規(guī)范，在上下班高峰期，正確指揮地下車出入。最后，將“小團體融入“大社會。物業(yè)管理工作服務(wù)的有效開展離不開三類資源。一是社會資源，包括政府、街道、社區(qū)、治安、環(huán)衛(wèi)、供應(yīng)商和潛在服務(wù)對象等的支持。二是自身資源，即指自身所管理的物業(yè)的各類服務(wù)信息、服務(wù)設(shè)施設(shè)備的共享。三是業(yè)主資源，業(yè)主是一個龐大的群體，其消費需求和潛在資源是物業(yè)管理工作服務(wù)企業(yè)擴大經(jīng)營的源源不斷的動力。只有將我們這一“小團體真正融入到整個“大社會中去，構(gòu)建和諧共處的生存環(huán)境，才能不斷發(fā)展我們的“小團體，在電信主業(yè)的關(guān)聯(lián)交易外去拓展更多的社會業(yè)務(wù)，來發(fā)展我們的企業(yè)的生存能力和抗風(fēng)險能力。使企業(yè)員工能從中獲得更大的利益。

　　四、物業(yè)法律、法規(guī)

　　上世紀八十年代物業(yè)管理行業(yè)在我國南方興起，現(xiàn)在已在全國形成規(guī)模，并走向規(guī)范。國務(wù)院根據(jù)我國國情制定頒布了《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，從而為物業(yè)公司與業(yè)主正確處理糾紛提供了依據(jù)。通過學(xué)習(xí)我們了解到物業(yè)管理法律體系的幾個方面：一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章;三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律法規(guī)及規(guī)章;四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律法規(guī)及規(guī)章;五是建立行業(yè)管理辦法;六是建立業(yè)主委員會的管理辦法;七是建立覆蓋各類行業(yè)的管理法規(guī)及規(guī)章。

　　五、創(chuàng)建物業(yè)管理品牌

　　業(yè)主的滿意源于優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)源于真誠的投入。只要我們切實為客戶著想，真誠會如潺潺細流，滋潤人的心田;只要我們給予客戶真誠的幫助，信任與支持也會相應(yīng)而來。只有真誠服務(wù)，不斷拓寬工作思路，不斷開展細致入微的特色服務(wù)，營造高質(zhì)量的人文居住環(huán)境，才能在眾多物業(yè)管理企業(yè)中樹立有特色的物業(yè)管理工作服務(wù)品牌，才能吸引更多客戶。真誠是溝通人際關(guān)系的法寶，會使人解除心靈上的戒備，是我們拉近與客戶關(guān)系的潤滑劑。當然這種真誠決不是一種敷衍，我們要把寬容的心真誠地送給客戶，對客戶多一份理解，在每一次的委屈中敞開自己的心靈，試著理解真誠的內(nèi)涵，因為我們要對公司負責(zé)、對顧客負責(zé)、對自己負責(zé)。真誠這座橋梁寄托著顧客對物業(yè)管理工作的信賴，同樣也傳遞著物業(yè)管理工作人員對顧客的關(guān)懷。

　　通過學(xué)習(xí)我認識到，創(chuàng)建物業(yè)管理品牌是今后很長一段時間物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向和重點。品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn),也是企業(yè)贏得市場的利刃。因物業(yè)管理是一新興產(chǎn)業(yè), 目前還不 夠完善,它的社會地位也不高,加上物業(yè)管理的贏利微乎其微,因而很多物業(yè)管理企業(yè)都忽略了 品牌的創(chuàng)立。事實上,在物業(yè)管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天,創(chuàng)名牌企業(yè)，建優(yōu)秀PM小區(qū)，現(xiàn)已成為我國PM企業(yè)的管理目標和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴, 好的品牌能夠傳達出企業(yè)的價值、文化和個性。建設(shè)部舉辦的物業(yè)管理與ISO9001認證研討會,吹響了鼓勵和推動物業(yè)管理企業(yè)通過IS09001國際質(zhì)量體系認證,提高企業(yè)知名度,實施物業(yè)管理品牌戰(zhàn)略的號角.

物業(yè)管理條例14

　　一、重大事件報告制度

　　為及時妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報告制度。

　　1.重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；業(yè)戶集體投訴（5家以上）；中央空調(diào)主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備設(shè)施故障；大廈主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等。

　　2.發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的組長或當值主管應(yīng)立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向管理辦主管領(lǐng)導(dǎo)報告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構(gòu)協(xié)助處理。

　　3.參與事件處理的組長在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交管理辦主任，詳述事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過。

　　4.重大事件報告表由組長簽名后上報。如組長不在而事件緊急時，可由當值主管簽名上報。

　　5.參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時內(nèi)填寫重大事件總結(jié)表上報管理辦主任，如實匯報事件的詳細處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。

　　二、緊急事件處理程序

　　1.突發(fā)事件的處理程序

　�。�1）凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶動、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值組長。

　�。�2）簡要說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值。

　　（3）驅(qū)散無關(guān)人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況。

　　（4）查看本部各類記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。

　�。�5）對勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化。

　�。�6）對糾紛事件應(yīng)及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài)。

　�。�7）對傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作；對明確已死亡的'，應(yīng)報派出所調(diào)查處理并通知殯儀館。

　�。�8）對涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應(yīng)立即報告公安機關(guān)并由保安組組長協(xié)助調(diào)查處理。

　�。�9）保安組組長在接報突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大，并拍照留證。

　　（10）保安組組長組織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報派出所、有關(guān)部門及管理辦主任。

　　2.斗毆等暴力事件的處理程序

　�。�1）處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。

　�。�2）巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機、消防電話或其它最快的方式報告大廈保安中心，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安中心的指令。

　�。�3）保安中心接報后視情況派適當數(shù)量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安中心接受調(diào)查。如場面無法控制，應(yīng)盡快報派出所。

　�。�4）斗毆事件中如大廈的財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照、保護現(xiàn)場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調(diào)查以明確責(zé)任和落實賠償。

　�。�5）如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。

　　（6）事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。

　　3.盜竊等破壞事件的處理程序

　　（1）巡查發(fā)現(xiàn)或接報大廈內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其它方式盡快報告大廈保安中心，簡要說明現(xiàn)場情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安中心的指令。

　�。�2）保安中心接報后，應(yīng)迅速派適當數(shù)量的保安人員到場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安中心調(diào)查處理。

　�。�3）事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄像，并保護現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細調(diào)查，以明確責(zé)任、落實賠償。

　　（4）如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。

　　4.電梯困人的處理程序

　�。�1）消防中心接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)困梯，立即報告當值領(lǐng)班和組長，組織保安員到現(xiàn)場協(xié)助控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知工程組和電梯公司。

　�。�2）監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控屏觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。

　�。�3）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時，應(yīng)立即報消防部門或求助有關(guān)部門解決。

　�。�4）組長填寫重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經(jīng)過。

　　5.水浸處理程序

　　（1）當值各崗保安員如發(fā)現(xiàn)大廈范圍內(nèi)水浸，應(yīng)立即將出事地點和情況報告主管，同時盡快采用就近的防水設(shè)施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。

　　（2）當值組長接報后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場查看情況，組織搶險。

　�。�3）設(shè)法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來自大廈外的暴雨洪水，應(yīng)當在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水反溢，應(yīng)當暫時將反溢的地下水道通往大廈的入口封閉，并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來自大廈機管設(shè)施的損壞或故障，應(yīng)當先關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。

　�。�4）組織當值人員根據(jù)水浸情況，協(xié)同工程組采取有效措施，如將電梯開高離開受浸范圍、關(guān)閉受浸區(qū)域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵、用吸水機吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。

　�。�5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場環(huán)境，通知工程組查明故障原因，修復(fù)受損的設(shè)施，盡快恢復(fù)大廈的正常運作。

　　6.停電事故的處理程序

　�。�1）接到大廈將在短時間內(nèi)停電的通知，應(yīng)在停電前10分鐘，用緊急廣播通知業(yè)戶和顧客。工程組安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理辦派管理員提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。

　�。�2）未預(yù)知的情況下大廈突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系工程組，盡快采取措施恢復(fù)供電。

　�。�3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。

　　（4）派保安員到各主要電梯廳及大廈出入口維護秩序。

　�。�5）監(jiān)控中心和巡樓保安員密切注視大廈各樓層，以防有人趁機制造治安問題。

物業(yè)管理條例15

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，提高居民的居住質(zhì)量，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理，適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條市、縣（市）、區(qū)房產(chǎn)管理部門是物業(yè)管理工作的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）。

　　市、縣（市）、區(qū)人民政府相關(guān)部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第四條各縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當建立由本行政區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當予以協(xié)助和配合。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，應(yīng)當納入人民調(diào)解委員會工作范疇。

　　第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主應(yīng)當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利、履行義務(wù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　第七條業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，按照法律、法規(guī)規(guī)定履行職責(zé)，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付滿一年或者已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議。

　　建設(shè)單位應(yīng)當在滿足上述條件之日起三十日內(nèi)將法律、法規(guī)規(guī)定的籌備首次業(yè)主大會所需材料報送物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對符合條件的，應(yīng)當在六十日內(nèi)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當在成立之日起六十日內(nèi)按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序召開首次業(yè)主大會會議。

　　第九條籌備首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。

　　首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況向業(yè)主公布�；I備經(jīng)費的結(jié)余部分納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

　　第十條業(yè)主大會可以采取現(xiàn)場會議或書面、網(wǎng)絡(luò)等形式召開。

　　業(yè)主可以委托他人代理參加業(yè)主大會會議，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席會議。代理人參加業(yè)主大會會議時，應(yīng)當出具業(yè)主書面授權(quán)委托書和本人身份證明。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當列席會議。

　　采用書面形式的，應(yīng)當將會議內(nèi)容送達全體業(yè)主或者其代理人；無法送達的，應(yīng)當在住宅小區(qū)明顯位置公告。

　　需要投票表決的事項，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人或者其代理人簽名、或者網(wǎng)絡(luò)實名認證。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者其委托的社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。

　　第十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當為五至十一人的單數(shù)。

　　單位業(yè)主可以選派自然人參選業(yè)主委員會委員。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第十二條下列人員不能擔任業(yè)主委員會委員、候補委員：

　�。ㄒ唬�業(yè)主本人、配偶及其直系親屬在為本住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機構(gòu)任職的；

　�。ǘ�）承租方或者其代表人、業(yè)主的委托代理人。

　　鼓勵符合條件的社區(qū)居（村）民委會工作人員擔任所在住宅小區(qū)的業(yè)主委員會委員。

　　第十三條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，業(yè)主委員會會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔。

　　業(yè)主委員會會議作出的決定，必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當通知社區(qū)居（村）民委員會，社區(qū)居（村）民委員會可以派員列席。

　　第十四條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　�。ǘ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　�。ㄎ澹┩ㄟ^上門催繳、在住宅小區(qū)顯著位置公示等形式，督促欠繳物業(yè)費的業(yè)主限期繳納；

　�。�六）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十五條業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當聽取業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第十六條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定終止其委員資格：

　�。ㄒ唬┮詴�面方式提出辭職請求的'；

　　（二）侵害業(yè)主公共利益的；

　�。ㄈ�）不繳納物業(yè)服務(wù)費等拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　�。ㄋ模├�用委員身份謀取私利或不正當利益的；

　�。ㄎ澹┎贿m合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當及時補足。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一或不能正常開展工作時，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。

　　第十七條業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當書面報告所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），按照規(guī)定組織換屆選舉。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會委員在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第十八條新建住宅小區(qū)實行前期物業(yè)管理制度。

　　新建住宅小區(qū)建設(shè)單位，應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證之前，通過物業(yè)主管部門建立的統(tǒng)一物業(yè)管理招投標平臺，公開選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　第十九條建設(shè)單位應(yīng)當提供前期物業(yè)管理開辦費，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向小區(qū)業(yè)主公示開辦費購買的資產(chǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時應(yīng)當向業(yè)主委員會或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。

　　物業(yè)主管部門應(yīng)當監(jiān)督物業(yè)開辦費的使用和管理。

　　第二十條建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，自合同簽訂之日起三十日內(nèi)到縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門進行備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中標或被選聘后，應(yīng)當在備案前繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。

　　第二十一條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不少于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。

　　原前期物業(yè)服務(wù)合同終止，更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當在終止前三十日內(nèi)完成前期物業(yè)招投標工作。

　　提前終止前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十二條住宅小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、公共照明等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)由業(yè)主大會決定無償移交的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地縣（市）、區(qū)人民政府組織相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位接收并負責(zé)維修、養(yǎng)護、更新和管理。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)管理介入期間履行以下職責(zé)：

　�。ㄒ唬﹨⑴c工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實；

　�。ǘ�）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立物業(yè)項目和物業(yè)檔案資料清冊。建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)交付使用前物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與建設(shè)單位共同完成查驗工作，移交雙方應(yīng)當辦理總體移交手續(xù)和單項移交手續(xù)；

　�。ㄎ澹└鶕�(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

　　第二十四條前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。

　　物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當單獨列賬；由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶。

　　第四章物業(yè)服務(wù)

　　第二十五條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當擬定選聘方案。選聘方案應(yīng)當包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實績要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標準、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

　　選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十六條業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當通過所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)管理招投標平臺公開招標。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在備案前向所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。

　　第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并履行以下職責(zé)：

　�。ㄒ唬┚S護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)基本秩序，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；

　�。ǘ�）接受社區(qū)居（村）民委員會監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作；

　�。ㄈ�）向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

　�。ㄋ模┰谛�區(qū)主要出入口等顯著位置公示臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準、收費標準、服務(wù)責(zé)任人、24小時服務(wù)電話；

　　（五）維護管理疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道，提供消防安全防范服務(wù)；

　�。�六）協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

　　（七）應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定為郵政、快遞企業(yè)投遞郵件提供便利；

　　（八）配合相關(guān)部門完成其他管理工作。

　　第二十八條物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的，預(yù)收期限最高不得超過一年。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足一年的，則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。

　　第二十九條物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算作明確約定。

　　業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標準。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)收費項目和標準應(yīng)當向全體業(yè)主公布。物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報項目所在地價格行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)收費標準調(diào)整的，應(yīng)當經(jīng)過業(yè)主大會決定。

　　實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支明細；實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　市、縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當對保障性住房和低保戶、特困戶進行物業(yè)費補貼。具體補貼標準由市政府制定。

　　第三十一條業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后，有業(yè)主委員會的，檔案資料移交給業(yè)主委員會，再由業(yè)主委員會移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；沒有業(yè)主委員會的，可移交給社區(qū)居（村）委會代管，或直接移交給新入駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。承接方應(yīng)對照物業(yè)項目和檔案資料清冊進行查驗。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等理由拒絕退出物業(yè)項目，不得擅自終止物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當進行應(yīng)急管理。社區(qū)居（村）民委員會可以在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負責(zé)組織基本保潔、保安等服務(wù)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當予以配合。

　　第三十二條經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應(yīng)當將執(zhí)行機構(gòu)、管理方案、收費標準和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。

　　電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。

　　市區(qū)無物業(yè)管理的居住小區(qū)，每三萬平方米由縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門指導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站，提供基本物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)站的具體籌建辦法、經(jīng)費來源由市政府制定。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第三十三條加強停車場規(guī)劃建設(shè)，合理配置泊位資源。新建小區(qū)停車位的配比率最低應(yīng)當達到1：1的標準。新建小區(qū)地下停車場有空余的，禁止車輛在小區(qū)地面亂停亂放，車主應(yīng)當購買或租賃空余車位。

　　政府鼓勵在有條件的老小區(qū)建樹陣式停車場（位）或者建立機械立體停車庫，鼓勵住宅小區(qū)周邊公共停車場向特定小區(qū)優(yōu)先開放，規(guī)范收費標準。

　　第三十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得與沙霸樓霸勾結(jié)，發(fā)現(xiàn)有沙霸樓霸現(xiàn)象的應(yīng)當及時報告當?shù)毓�安部門，維護業(yè)主正常裝修秩序。

　　第三十五條有下列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當及時進行查處；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　（一）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營用房及其他改變物業(yè)規(guī)劃用途的；

　�。ǘ�）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的；

　　（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；

　�。ㄋ模�損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的；

　�。ㄎ澹┐娣乓兹�、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定物品的；

　�。�六）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng)的；

　�。ㄆ撸┤我鈼壷美�圾、排放污水、拋擲堆放雜物和露天焚燒垃圾的；

　�。ò耍┣终季G地、毀壞綠化和綠化設(shè)施的；

　　（九）擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營，無序停放車輛的；

　　（十）破壞或者擅自改變房屋外觀的；

　　（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等行為的；

　�。ㄊ�二）非法飼養(yǎng)家畜、禽類、大型犬、烈性犬的；

　�。ㄊ�三）占用或堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，圈占或遮擋消火栓等違反消防法律、法規(guī)行為的；

　�。ㄊ�四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第三十六條城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應(yīng)當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當繳納工程質(zhì)量保修金，用于解決工程質(zhì)量保修期滿后的工程質(zhì)量遺留問題。市、縣（市）物業(yè)主管部門為工程質(zhì)量保證金的管理單位。

　　第三十八條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的日常維護費用由業(yè)主承擔；其更新改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔，政府可以給予補貼。

　　第三十九條首期住宅專項維修資金由建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時先行交存。住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當在入住前向建設(shè)單位交存首期住宅專項維修資金。住宅專項維修資金的收取、使用、監(jiān)督管理辦法由市政府另行制定。

　　第六章法律責(zé)任

　　第四十條違反本條例的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。

　　第四十一條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會應(yīng)當予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公示；相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第四十二條業(yè)主委員會委員違反規(guī)定，從事違法活動，損壞業(yè)主利益的，由當?shù)毓�安機關(guān)依法處理，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門依照職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定進行處罰：

　　（一）未按照第二十條第一款、第二十六條第三款規(guī)定的要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

　�。ǘ�）違反本條例第三十一條第二款，擅自終止服務(wù)的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動；

　�。ㄈ�）違反本條例第三十五條規(guī)定，未履行有關(guān)報告義務(wù)的，由縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門處以1萬元以下罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)明知有關(guān)違法建設(shè)和破壞行為而不予制止或者報告的，由市物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)行業(yè)自律相關(guān)規(guī)定予以懲戒；

　�。ㄋ模┻`反本條例第二十條第二款、第二十六條第三款規(guī)定繳存物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金的，責(zé)令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應(yīng)繳存額百分之二十的罰款。

　　第四十四條建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：

　　（一）未按照本條例第八條第二款規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款；

　�。ǘ�）未按照本條例第九條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第十八條第二款規(guī)定，對新建住宅物業(yè)未通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)物業(yè)主管部門批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款；

　�。ㄋ模┻`反本條例第十九條第一款規(guī)定未交存前期物業(yè)開辦費以及第三十七條規(guī)定未交存工程質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應(yīng)繳存額百分之二十的罰款，并自逾期之日起按日加收萬分之三的滯納金；

　�。ㄎ澹┻`反本條例第三十九條規(guī)定，未交納住宅專項維修資金的，由市物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。

　　第七章附則

　　第四十五條非住宅小區(qū)的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

　　第四十六條本條例自20xx年月日起施行。

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