房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》測試題及答案

　　案例一

　　黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評估其現(xiàn)時市場價值。因當?shù)責(zé)o類似餐館的可比實例，故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據(jù)正確)，估值40萬元。本文來源于中大網(wǎng)校網(wǎng)。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬元)。

　　問題：這樣確定估價結(jié)論是否正確?為什么?

　　標準答案：

　　這樣確定估價結(jié)論不正確。

　　因為：

　　1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應(yīng)按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計算的價格為其合法價格。

　　2.將估價對象按兩種不同用途進行估價，并對結(jié)果進行算術(shù)平均的做法是錯誤的.，因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。

　　案例二

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　問題：

　　1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　參考答案：

　　1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：

　�、僖苑课輽�(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;

　�、诋�?shù)卣�府對被拆遷房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

　�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的`用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

　�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。

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