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房地產(chǎn)估價師案例與分析指導練習題
案例一
某監(jiān)理單位受業(yè)主委托,全權(quán)對一寫字樓工程進行施工階段工程建設(shè)監(jiān)理,并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設(shè)周期,采用了邊設(shè)計,邊施工。簽訂監(jiān)理合同時,設(shè)計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此,業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內(nèi)提交監(jiān)理規(guī)劃,并要求對設(shè)計圖紙質(zhì)量把關(guān)。
問題:
項目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求,擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下:
a、收集有關(guān)資料;
b、分解監(jiān)理合同內(nèi)容;
c、確定監(jiān)理組織;
d、確定機構(gòu)人員;
e、設(shè)計要把關(guān),按設(shè)計和施工兩部分編寫規(guī)劃;
f、圖紙不齊,按基礎(chǔ)、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。
你認為提綱中是否有不妥內(nèi)容、為什么?
答案:
、 e不正確,設(shè)計階段的監(jiān)理規(guī)劃不需要寫。
、 因為業(yè)主沒有委托設(shè)計監(jiān)理,僅簽訂了施工階段工程監(jiān)理的合同。施工圖紙質(zhì)量把關(guān)的工作可以在施工階段監(jiān)理規(guī)劃中寫。
、 f 不妥,不需要分階段編寫規(guī)劃。
、 因為監(jiān)理規(guī)劃是監(jiān)理合同的細化,施工圖紙是否完整對監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容影響不大。
案例二
某公司有一工業(yè)廠房,建成于2002年6月,建筑結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu),建筑面積1850m2,成新率為9成新。當時同類廠房建安成本一般為700元/m2,由于某些原因廠房實際建成成本為650元/m2,總投資為120.25萬元,其中占用自有資金50萬元,2007年9月14日公布的.1年期貸款和率為7.29%,該廠房所在區(qū)域,正常情況下開發(fā)商1年期開發(fā)利潤率為開發(fā)成本的5%。
1.該廠房在2007年12月1日的市場價格。
(1)建造成本:包括建安費用、前期工程費和不可預(yù)見費。
1)建安費用=650元/m2×1850m2=120.25萬元
2)紅線內(nèi)市政費:取建安成本的10%。
120.25萬元×10%=12.03萬元
3)建造成本合計:120.25萬元+12.03萬元=132.28萬元
(2)前期工程費(包括勘察、設(shè)計、可行性研究、評估及臨時三通一千費等費用):取建造成本的7%。
132.28萬元×7%=9.26萬元
(3)不可預(yù)見費:取建安費用的3%。
132.28萬元×3%=3.97萬元
(4)開發(fā)成本合計:145.51萬元。
2.建設(shè)期貸款利息:
估價人員通過調(diào)查同類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期,確定估價對象的合理工期為1年,假設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,按現(xiàn)行年貸款利率7.29%計取,計息基數(shù)為開發(fā)成本。則:
利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48萬元
3.建設(shè)單位管理費:取建造成本的5%,則:
管理費=145.51萬元×5%=7.28萬元
4.開發(fā)商利潤:估價對象的建設(shè)期為1年,開發(fā)商利潤取5%,則:
開發(fā)利潤=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81萬元
5.銷售費用:根據(jù)有關(guān)規(guī)定,銷售費用包括營業(yè)稅及附加、印花稅以及買賣手續(xù)費、廣告費等,本次評估取8%。設(shè)估價對象的全新狀態(tài)下的價格為X,則銷售費用為0.08X。
6.車間評估價格:
綜上所述,在計算出估價對象的開發(fā)成本、管理費用、貸款利息、開發(fā)商利潤、銷售費用和成新率后,根據(jù)項目情況,估價對象在估價期日的市場價格為:
X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X
X=178.35萬元。
1.建安費用計算錯誤,應(yīng)為700×1850=129.50萬元
2.利息計算有錯誤,利息為145.51×7.29%×0.5=5.30萬元
3.開發(fā)利潤計算有錯誤,利潤為145.51×5%=7.28萬元
4.評估價格有錯誤,未考慮成新率,評估價格=0.9X=160.51萬元
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