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2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》模擬試題
(一)
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預(yù)售許可證。2012年12月，無(wú)房屋住的劉某以90萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)70m2期房一套，2014年3月該項(xiàng)目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場(chǎng)。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
1.該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，甲企業(yè)可能申請(qǐng)的登記為( )。
A.預(yù)告
B.抵押
C.在建工程抵押
D.抵押權(quán)預(yù)告
【答案】AC
【解析】本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型�！段餀�(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記�！段餀�(quán)法》還將在建工程抵押納人抵押權(quán)登記的范疇。
2.劉某應(yīng)繳納的契稅為( )元。
A.9000
B.13500
C.27000
D.45000
【答案】A
【解析】本題考查的是契稅。無(wú)房的劉某購(gòu)房90平方米以下契稅按照1%計(jì)算。
3.該企業(yè)出租給丙商場(chǎng)應(yīng)繳納的稅為( )。
A.契稅
B.所得稅
C.印花稅
D.土地増值稅
【答案】BC
【解析】本題考查的是印花稅。該企業(yè)把商場(chǎng)出租給丙，則需要交納企業(yè)所得稅、印花稅。
4.關(guān)于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說(shuō)法，正確的是( )。
A.應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記備案
B.應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲、乙銀行同意
C.該租賃關(guān)系不得對(duì)抗乙銀行的抵押權(quán)
D.該租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響
【答案】AC
【解析】本題考查的是商品房屋租賃登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案”。抵押權(quán)設(shè)立后房屋出租的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。
5.關(guān)于法院處罝抵押物時(shí)優(yōu)先保護(hù)的說(shuō)法，正確的為( )。
A.應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)購(gòu)房人劉某的權(quán)益
B.甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償
C.乙銀行辦理了登記，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償
D.甲、乙銀行按貸款比例受償
【答案】C
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。物權(quán)法第一百九十九條：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
(二)
甲企業(yè)在劃撥?chē)?guó)有土地上建造一幢綜合樓，并以該在建工程作抵押，向乙銀行貸款。2015年4月30日，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具抵押估價(jià)報(bào)告，評(píng)估該在建工程2015年3月30日的市場(chǎng)價(jià)格為2000萬(wàn)元。另披露該工程尚欠工程款400萬(wàn)元，需補(bǔ)交土地出讓金200萬(wàn)元。2016年3月，甲企業(yè)未能履行還款義務(wù)，乙銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
6.乙銀行確定抵押貨款額度，就以( )萬(wàn)元作為參考依據(jù)。
A.1400
B.1600
C.1800
D.2000
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款�？鄢姆ǘ▋�(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。2000-400-200=1400萬(wàn)元。
7.該在建工程抵押估價(jià)，原則上應(yīng)由( )委托。
A.甲企業(yè)
B.乙銀行
C.甲企業(yè)和乙銀行共同
D.甲企業(yè)和乙銀行協(xié)商
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。通過(guò)委托估價(jià)方式確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
8.上述評(píng)估報(bào)告使用期限一般不超過(guò)( )。
A.2015年9月29日
B.2015年10月29日
C.2016年3月29日
D.2016年4月29日
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年。
9.乙銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式為( )。
A.與甲企業(yè)協(xié)商一致，對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)
B.抵押物直接歸乙銀行所有
C.請(qǐng)求法院依法拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物
D.直接委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣(mài)
【答案】AC
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)。
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