【精選】設(shè)計(jì)方案集錦5篇
為了確保事情或工作扎實(shí)開展，預(yù)先制定方案是必不可少的，方案是有很強(qiáng)可操作性的書面計(jì)劃。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢？下面是小編為大家整理的設(shè)計(jì)方案5篇，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
設(shè)計(jì)方案 篇1
【活動(dòng)目標(biāo)】
1、初步理解畫面的主要情節(jié)，嘗試用完整的語(yǔ)言講述畫面內(nèi)容。
2、了解救生圈的作用，認(rèn)識(shí)常見的會(huì)游泳的動(dòng)物。
3、樂意參加講述活動(dòng)，體驗(yàn)活動(dòng)的快樂。
【活動(dòng)準(zhǔn)備】
PPT，小狗、公雞、小魚圖片、背景圖人手一份。
【活動(dòng)過程】
一、圖片（救生圈）導(dǎo)入，激發(fā)幼兒興趣。
師：這是什么？救生圈有什么大本領(lǐng)？
小結(jié)：救生圈可以幫助不會(huì)游泳的人游泳。
二、感知理解畫面的主要情節(jié)，嘗試運(yùn)用已有經(jīng)驗(yàn)大膽講述。
師：今天，我們一起來(lái)講一個(gè)有關(guān)救生圈的故事。請(qǐng)你仔細(xì)觀察，把你看到的、想到的都告訴我們，好嗎？
圖一提問：誰(shuí)來(lái)了？小貓去干什么？
圖二提問：發(fā)生了什么事情？小貓發(fā)現(xiàn)了什么？
小結(jié)：我們剛剛看了兩幅圖，我們知道了，小貓去河邊釣魚，它發(fā)現(xiàn)了一個(gè)救生圈。
圖三提問：小貓看見了誰(shuí)？它會(huì)怎么對(duì)青蛙說？青蛙又會(huì)怎么回答？想想青蛙會(huì)怎么游給小貓看？請(qǐng)你學(xué)一學(xué)。
小結(jié)：小貓問小青蛙：“這是你的救生圈嗎？”小青蛙說：“謝謝，不是，我會(huì)游泳，不用救生圈�！闭f完，小青蛙“撲通”一聲就跳進(jìn)了河里。
圖四提問：小貓又看見了誰(shuí)？它會(huì)怎么說？烏龜又會(huì)怎么回答？
小結(jié)：小貓問小烏龜：“這是你的救生圈嗎？”小烏龜說：“謝謝，不是，我會(huì)游泳，不用救生圈�！�
圖五提問：小貓又碰到了誰(shuí)？他們會(huì)說些什么呢？
小結(jié)：小貓問小鴨：“這是你的救生圈嗎？”小鴨說：“謝謝，不是，我會(huì)游泳，不用救生圈�！�
圖六提問：這到底是誰(shuí)的呢？看看誰(shuí)來(lái)了？它怎么了？他們會(huì)說些什么？
小結(jié)：小雞著急得趕來(lái)了，小貓問：“小雞，這是你的救生圈嗎？”小雞說：“是的，謝謝你，這是我丟的。”
圖七提問：小雞在干什么？小雞怎么會(huì)游泳的？
小結(jié)：戴上救生圈，小雞也會(huì)游泳啦！
總結(jié)：你們看著圖片講的故事真好聽呀！我們把這些圖片連起來(lái)，再來(lái)聽聽這個(gè)故事吧，故事的名字叫《誰(shuí)的救生圈》
二、完整欣賞故事。
提問：
1、現(xiàn)在，你知道這個(gè)救生圈是誰(shuí)的了嗎？
2、聽了這個(gè)故事，你知道誰(shuí)是會(huì)游泳的？誰(shuí)需要救生圈？
三、遷移新的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)。
1、師：除了小雞，還有誰(shuí)也需要救生圈呢？
2、游戲：誰(shuí)的救生圈。
師：老師這里有三個(gè)小動(dòng)物，它們是小狗、公雞、小魚（出示小動(dòng)物的圖片），我這里也有一個(gè)救生圈，會(huì)是誰(shuí)的呢？請(qǐng)把你覺得會(huì)游泳的動(dòng)物貼到河水里，不會(huì)游泳的，貼在草地上！自己動(dòng)腦筋哦！去后面的桌子上試一試吧！
3、引導(dǎo)幼兒遷移故事中的語(yǔ)言來(lái)問一問，說一說。
設(shè)計(jì)方案 篇2
內(nèi)容與要求：
1、通過看看說說，了解過春節(jié)人們購(gòu)年貨的習(xí)俗。
2、嘗試用8元錢進(jìn)行購(gòu)買年貨，體驗(yàn)購(gòu)年貨的快樂，并進(jìn)一步激發(fā)幼兒對(duì)過新年的期盼。
活動(dòng)重點(diǎn)：
體驗(yàn)購(gòu)年貨的快樂。
活動(dòng)難點(diǎn)：
用8元錢購(gòu)買年貨。
材料與環(huán)境的創(chuàng)設(shè)：
收集各種食品包裝袋、五元、二元、一元面值若干、購(gòu)物籃、布置好超市、新年音樂
設(shè)計(jì)思路：
新的一年即將來(lái)臨，孩子們感受到了環(huán)境的變化，感受到了新年喜氣洋洋的氣氛。在慶元旦活動(dòng)中，孩子們?yōu)樽约哼^新年要長(zhǎng)大一歲而興奮，并感受了節(jié)日快樂的氣氛。
記得有一天一大早，我到班級(jí)，說起現(xiàn)在已經(jīng)是十二月份了，有孩子馬上說：“老師，我還知道再過幾天就要過年了�！彼脑拕傉f完孩子們就接著他的話題談?wù)撻_了，有孩子說：“過年時(shí)我又可以穿新衣服了�！� 有孩子說：“過年的時(shí)候，我上街時(shí)還看到很多很多的燈呢！” 有孩子說：“我還看見許多人在大街上跳過舞呢！”…… 其實(shí)孩子們所講的過年是春節(jié)，春節(jié)是我們中華民族最隆重、最重視、最傳統(tǒng)節(jié)日，舉國(guó)上下，喜氣洋洋，到處都在為迎接新年做準(zhǔn)備。包括購(gòu)買年貨。
二期課改理念指引下的學(xué)習(xí)活動(dòng)要關(guān)注活動(dòng)過程，創(chuàng)造條件讓幼兒通過直接體驗(yàn)來(lái)學(xué)習(xí)，本次活動(dòng)我想幼兒通過嘗試購(gòu)年貨，進(jìn)一步激起幼兒對(duì)過新年的期盼，并借助本次活動(dòng)讓幼兒用八元前錢購(gòu)買兩件年貨，從而也起到復(fù)習(xí)8的加法。購(gòu)物完成后，幼兒能大膽表述自己購(gòu)買年貨的意圖，使孩子獲得互動(dòng)交流的樂趣，提高幼兒語(yǔ)言表達(dá)能力。
活動(dòng)流程：
引出話題――出示PPT――幼兒購(gòu)年貨――介紹自己所購(gòu)的年貨――活動(dòng)延伸
活動(dòng)過程：
一、 引出話題
再過一個(gè)多月將要過我們中國(guó)人民最重視、最隆重、最熱鬧的傳統(tǒng)節(jié)日，是什么節(jié)日？
二、出示PPT，引起幼兒討論
1、春節(jié)到了看看我們的爸爸、媽媽們?cè)诿κ裁茨兀?/p>
2、小結(jié)：買新年里需要的東西叫做“買年貨”，購(gòu)買年貨是我們中國(guó)人過春節(jié)的習(xí)俗。
2、你想不想也學(xué)學(xué)爸爸媽媽買年貨？
3看謝老師給你們準(zhǔn)備了多少錢？（出示錢幣，幼兒計(jì)算），對(duì)了謝老師給每位小朋友準(zhǔn)備了8元錢，我們用8元錢到超市去購(gòu)買我們想要的年貨好嗎?把老師送給你們的錢用完好不好？不過在買年貨時(shí)可要想一想，你為什么要買這些年貨，你打算怎樣享用這些年貨？
三、 幼兒購(gòu)年貨
幼兒手提購(gòu)物籃進(jìn)超市購(gòu)年貨，師適時(shí)指導(dǎo)
四、 介紹自己所購(gòu)的年貨
1、自由交流自己所購(gòu)的年貨。
2、請(qǐng)個(gè)別幼兒交流買的年貨
五、 活動(dòng)延伸：
下次我們跟爸爸媽媽一起到超市去再次嘗試用9元或10元錢購(gòu)買今天你想要買沒買到的年貨好嗎？
設(shè)計(jì)方案 篇3
一、系統(tǒng)概述
隨著科技的發(fā)展，以往單一的教學(xué)方式逐步被改善。多媒體教室以多渠道的教學(xué)內(nèi)容呈現(xiàn)方式，將理論教學(xué)和直觀教學(xué)有機(jī)的結(jié)合在一起，調(diào)動(dòng)學(xué)生的多種感官參與學(xué)習(xí)，提升了教學(xué)的質(zhì)量、提高了教學(xué)效率、擴(kuò)大了教學(xué)規(guī)模。
第一代完整的多媒體教室由圖像顯示系統(tǒng)、音響系統(tǒng)（功放、音箱、麥克風(fēng)）、集中控制系統(tǒng)等幾部分組成。形成一整套由視頻、音頻、動(dòng)畫、文字等多種媒體表現(xiàn)手段的教室，其最大特點(diǎn)是將多媒體計(jì)算機(jī)技術(shù)與常規(guī)電教手段相結(jié)合，既有計(jì)算機(jī)多媒體，又能充分利用幻燈機(jī)、投影片、VCD、DVD等到電教軟件。由幕布構(gòu)成的顯示系統(tǒng)在教學(xué)應(yīng)用中都存在一定的使用缺陷，。投影效果較差，如果觀眾的觀看環(huán)境是教學(xué)等較光亮的場(chǎng)合，由于來(lái)回光路都會(huì)受到光干擾，圖像就會(huì)變得模糊甚至顏色出現(xiàn)失真，若再把投影幕的反射偏差考慮在內(nèi)的話，效果是很難讓人滿意的，由于使用幕布，只能顯示，不能在幕布進(jìn)行各種操作會(huì)使教師學(xué)生之間失去互動(dòng)性，難以發(fā)揮教師在課堂上的主導(dǎo)作用和學(xué)生的主體作用。
第二代多媒體教室以多媒體計(jì)算機(jī)為核心，由實(shí)物展示臺(tái)、投影機(jī)、交互式電子白板、DVD機(jī)、展臺(tái)、音響設(shè)備等多種現(xiàn)代教學(xué)設(shè)備組成。第二代是由交互式電子白板取代幕布，交互式電子白板是一種教育輔助人機(jī)交互設(shè)備，它可以配合投影機(jī)、電腦等工具，實(shí)現(xiàn)無(wú)塵書寫、隨意書寫、遠(yuǎn)程交流等功能。從硬件原理上來(lái)說，交互式電子白板融合了大屏幕投影技術(shù)、精確定位的測(cè)試技術(shù)等。相比第一代多媒體教室，第二代最好的優(yōu)點(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)人機(jī)交互，教師可以在白板上隨意書寫。由于還是采用投影技術(shù)，使設(shè)備的使用受光的影響，當(dāng)光線較亮?xí)r，顯示效果會(huì)失真且模糊。
第三代多媒體教室以多媒體計(jì)算機(jī)與背投為核心，由實(shí)物展示臺(tái)、音響設(shè)備等多種現(xiàn)代教學(xué)設(shè)備組成。多媒體顯示系統(tǒng)由高亮度、高解析度的高清數(shù)字光顯構(gòu)成；完成對(duì)各種圖文資訊的大屏幕顯示。具有高清晰、懷閃爍、零輻射，超寬視角、不受外界光線干擾的優(yōu)點(diǎn)；并可簡(jiǎn)單接駁電子白板、手寫屏、計(jì)算機(jī)、視頻展臺(tái)等設(shè)備，輕松構(gòu)建多媒體一體化教學(xué)環(huán)境。由于教室一般比較大，所以需要大屏幕的顯示，而72英寸大小的DLP背投能夠更好的適用于不同大小的教室，它的超寬視角可以使坐在第一排最邊上的同學(xué)也能夠看清屏幕上的內(nèi)容。使用光顯背投克服了光源的`因素，從而由背投構(gòu)成的多媒體教學(xué)方案越來(lái)越受到教育用戶的關(guān)注。
二、系統(tǒng)組成
1）視頻、數(shù)字展示臺(tái)。
它可以進(jìn)行實(shí)物、照片、書本資料的投影，是一種非常實(shí)用的設(shè)備。它不單獨(dú)使用，只能輸出視頻、數(shù)字信號(hào)，由多媒體投影機(jī)來(lái)投影。
2）多媒體投影機(jī)。
多媒體投影機(jī)是整個(gè)多媒體演示教室中最重要的也是最昂貴的設(shè)備，它連接著計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、所有視頻輸出系統(tǒng)及數(shù)字展臺(tái)，承擔(dān)視頻、數(shù)字信號(hào)輸出成像的重任。
3）多媒體計(jì)算機(jī)。
多媒體計(jì)算機(jī)是演示系統(tǒng)的核心，大多數(shù)數(shù)學(xué)軟件都要由它運(yùn)行，而且在很程度上決定演示效果的好壞。
4）視頻輸入系統(tǒng)。
它包括錄像機(jī)、DVD機(jī)等，其視頻信號(hào)由多媒體投影機(jī)投影到屏幕上。
5）音響系統(tǒng)。
包括麥克風(fēng)（有線或無(wú)線）、功放、音箱等，用以輸出音頻信號(hào)，其配置可根據(jù)教室空間大小和人數(shù)的多少來(lái)定。
6）中央控制系統(tǒng)。
由于多媒體演示教室中使用了多種數(shù)據(jù)、視頻音頻設(shè)備，要完全用好這些設(shè)備對(duì)上課的教師來(lái)說有一定的難度。中央控制系統(tǒng)用系統(tǒng)集成的方法，把整個(gè)多媒體演示教室的設(shè)備操作集成在一個(gè)平臺(tái)上，所有的設(shè)備的操作均可在這個(gè)平臺(tái)上完成，使用者無(wú)須對(duì)單個(gè)設(shè)備進(jìn)行操作。
三、系統(tǒng)功能
1）本系統(tǒng)可通過大屏幕投影機(jī)清晰適時(shí)的向?qū)W生演示：
a計(jì)算機(jī)信號(hào)（校園網(wǎng)絡(luò)）、CAI教學(xué)軟件及制作好的課件；
b.實(shí)物展示臺(tái)的實(shí)物、文字、圖形、圖片、幻燈片及照相底片；
c.DVD，影牒機(jī)上的教學(xué)節(jié)目以及有線電視等其它視頻信號(hào)。
2）快捷智能中央控制系統(tǒng)全圖像的監(jiān)視，簡(jiǎn)單易用的單層控制界面可以讓您靈活的控制以下設(shè)備：投影設(shè)備，音響設(shè)備，計(jì)算機(jī)，環(huán)境燈光，屏幕，窗簾等，具有預(yù)監(jiān)、播放、控制等功能，幫助您節(jié)省更多的時(shí)間，人力和物力，有效的提高工作效率。
3）舉辦各種多媒體會(huì)議
4）在周末播放電影等文藝娛樂節(jié)目，并可以舉辦中小型的文藝演唱會(huì)，充分利用資源，豐富學(xué)校的課余文化生活。
5）教師用高保真無(wú)線話筒授課，減輕授課中的疲勞，特別是在上集體課時(shí)更為突出，可以在課堂的任何地方進(jìn)行授課，使教師和學(xué)生溶為一體，對(duì)培養(yǎng)高素質(zhì)的學(xué)生及教學(xué)質(zhì)量的提高起到事半功倍的作用。
6）通過視頻展示臺(tái)的場(chǎng)景攝像功能監(jiān)控會(huì)場(chǎng)。
設(shè)計(jì)方案 篇4
前言：
相約20xx年，喜迎美好明天。為推進(jìn)幼兒園文化建設(shè)，豐富師幼文化生活，充分展示我園取得喜人成績(jī)和全體師幼的良好精神風(fēng)貌，努力營(yíng)造文明高雅、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)的幼兒園文化氛圍。幼兒園特在20xx年12月31日舉辦慶元旦·迎新年文藝匯演。具體方案如下：
一、活動(dòng)主題：“放飛夢(mèng)想·鑄就輝煌”
二、參加對(duì)象：全體師幼和家長(zhǎng)
三、匯演時(shí)間：20xx年12月31日
四、匯演地點(diǎn)：麗水學(xué)院音樂廳
五、組織機(jī)構(gòu)
總策劃：陳 霞 、蔣亞青 、楊 靜
總負(fù)責(zé)：陳 霞、 蔣亞青、楊 靜、朱 琳、朱青霞
藝術(shù)指導(dǎo)：朱 琳
節(jié)目統(tǒng)籌：陳 霞 蔣亞青
舞臺(tái)總監(jiān)：楊 靜 (場(chǎng)地、背景、燈光音響等)
服裝道具：各節(jié)目負(fù)責(zé)人
編輯撰稿：金幼辦公室
會(huì)場(chǎng)協(xié)調(diào)：朱青霞、幼兒園家委會(huì)成員及各班班主任
場(chǎng)地維護(hù)：金幼后勤組成員
接待送禮：朱青霞 俞雪芬 尤海珍 蔣華英
節(jié)目主持：鐘歡歡 盧冠宇(幼兒) 雷 桐(幼兒)
安保工作：江小劉 陳金西 家委會(huì)成員(待定)
攝 像：(待定)
照片拍攝：各班級(jí)家委會(huì)成員(指定一名人員拍照，以便收集)
六、活動(dòng)籌備
第一階段：
召開幼兒園骨干教師會(huì)議，商討并制定文藝匯演方案;各班級(jí)各部門接到文藝匯演活動(dòng)通知后要高度重視，認(rèn)真制定參加匯演活動(dòng)預(yù)案，廣泛宣傳，鼓勵(lì)幼兒并發(fā)動(dòng)家長(zhǎng)朋友積極參與，統(tǒng)籌落實(shí)參賽節(jié)目，做好匯演準(zhǔn)備活動(dòng)。
第二階段：
各相關(guān)部門做好相應(yīng)的匯演籌備工作(場(chǎng)地、燈光影響設(shè)備的聯(lián)系等)，策劃負(fù)責(zé)人把好各類節(jié)目的質(zhì)量關(guān);各節(jié)目負(fù)責(zé)人組織參演人員加緊排練，并做好彩排的準(zhǔn)備;活動(dòng)總策劃負(fù)責(zé)人隨時(shí)關(guān)注個(gè)節(jié)目進(jìn)展情況并做好督導(dǎo)工作。
第三階段：
各項(xiàng)工作進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，演出節(jié)目單、慶祝橫幅、舞臺(tái)布置、節(jié)目組織、人員就位等等工作全部落實(shí)到位;組織召開全體工作人員大會(huì)，具體部署相關(guān)工作，認(rèn)真學(xué)習(xí)幼兒園大型活動(dòng)安全預(yù)案、活動(dòng)須知以及活動(dòng)要求。
七、演出要求：
1、各節(jié)目指導(dǎo)老師必須提前準(zhǔn)備好該節(jié)目演出所需要的服裝、道具、音樂磁帶(剪輯好)等物品，并保管好，以便活動(dòng)結(jié)束后及時(shí)歸還;
2、演出節(jié)目?jī)?nèi)容必須是健康向上，適合幼兒年齡段的各種形式，演出時(shí)間不宜超過六分鐘;
3、嚴(yán)把各節(jié)目演出的質(zhì)量關(guān)，維持好節(jié)目演出秩序，做好上臺(tái)表演前的一切準(zhǔn)備工作(注意幼兒情緒安撫及上臺(tái)前的鼓勵(lì));
4、所有工作人員務(wù)必高度重視本次活動(dòng)，齊心協(xié)力、全力以赴，以最大的熱情和真心共同為本次活動(dòng)畫上圓滿的句號(hào)。
八、活動(dòng)流程：
1、上午所有人員到演出場(chǎng)地進(jìn)行彩排，各崗位負(fù)責(zé)人提前到崗，做好各項(xiàng)銜接工作;
2、下午兩點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)由主持人宣布演出開始，園長(zhǎng)致新年賀詞;
3、根據(jù)節(jié)目單安排進(jìn)行匯演流程(后附節(jié)目單);
4、匯演結(jié)束后，全體工作人員謝幕(合唱《明天會(huì)更好》);
5、每位家長(zhǎng)帶領(lǐng)幼兒到門口接待處領(lǐng)取一份新年禮物;
6、活動(dòng)結(jié)束，整理物品、清掃場(chǎng)地，全體工作人員合影留念(表演者著演出服)。
九、注意事項(xiàng)：
1、各相關(guān)部門做好相應(yīng)的籌備工作，一切以大局為重，遵守時(shí)間觀念，服從園領(lǐng)導(dǎo)以及各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的安排;
2、教育好幼兒在活動(dòng)期間要遵守會(huì)場(chǎng)紀(jì)律，特別是演出過程中各班級(jí)要保持所在區(qū)域的衛(wèi)生清潔，做好孩子的安全教育;
3、演出期間，要求非演員在場(chǎng)內(nèi)不要隨意走動(dòng)，文明觀看演出，不準(zhǔn)大聲喧嘩或喝倒彩;不允許帶零食和危險(xiǎn)物品進(jìn)入演出場(chǎng)地;
4、臨時(shí)性事務(wù)臨時(shí)安排的人員請(qǐng)積極配合，服從民警、保衛(wèi)人員、安全工作人員的統(tǒng)一指揮，不得隨意進(jìn)后臺(tái)，輪到演出的班級(jí)必須提前到后臺(tái)準(zhǔn)備;
5、保衛(wèi)人員要始終保持各通道的暢通，認(rèn)真配合警力協(xié)助，確保安全。演出結(jié)束后，要聽從主持人的指揮，引導(dǎo)所有人員有序退場(chǎng)，并提示大家回家途中注意安全;
6、各班級(jí)利用幼兒園網(wǎng)站、QQ群、家委會(huì)等形式，做好活動(dòng)的相關(guān)事項(xiàng)告知，以得到家長(zhǎng)的配合與支持;
7、各節(jié)目負(fù)責(zé)人維持好演出秩序，看管好該區(qū)域幼兒的安全，保管好服裝道具，做好統(tǒng)計(jì)工作。
十、其它未盡事宜或突發(fā)性任務(wù)，需全園工作人員齊心協(xié)力，以確保演出安全及節(jié)目質(zhì)量。
設(shè)計(jì)方案 篇5
一、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的內(nèi)容和流程
人們經(jīng)常說一個(gè)項(xiàng)目的成功70％取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)即產(chǎn)品策劃，30％取決于后期的營(yíng)銷推廣�？梢姰a(chǎn)品策劃在房地產(chǎn)策劃中的重要性。
縱觀時(shí)下的各種營(yíng)銷策劃手段，無(wú)論是賣生活方式、賣地段、賣社區(qū)文化、賣投資收益，最根本的是都脫離不了產(chǎn)品的支撐，房地產(chǎn)產(chǎn)品是最基本的元素。房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種商品，因?yàn)橛腥耸褂茫朋w現(xiàn)出了其價(jià)值。永遠(yuǎn)都不能脫離了房地產(chǎn)產(chǎn)品本質(zhì)空談策劃。許多策劃公司、策劃人不懂產(chǎn)品，不懂建筑。對(duì)建筑、產(chǎn)品缺乏起碼的了解，這樣的策劃是空洞的，是不完整的。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃注重的是產(chǎn)品的精雕細(xì)鏤，以吻合顧客的要求，適用較廣泛。只要產(chǎn)品調(diào)研做好、產(chǎn)品市場(chǎng)準(zhǔn)確、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到位、產(chǎn)品營(yíng)銷手段新穎，加上策劃人有強(qiáng)烈的創(chuàng)新專業(yè)精神和較高的專業(yè)素質(zhì)，差不多都會(huì)運(yùn)用得當(dāng)，獲得成功。不過，如果只強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)方面，對(duì)大勢(shì)的把握、全程的參與、品牌的推廣等策劃理念忽視或不重視，那么，策劃出來(lái)的樓盤也不一定暢銷。
近幾年來(lái)，發(fā)展商都在不同的項(xiàng)目中貫徹產(chǎn)品策劃的理念，注重項(xiàng)目產(chǎn)品的細(xì)節(jié)和細(xì)部的完美和舒適，創(chuàng)造了許多著名的樓盤。一些對(duì)產(chǎn)品策劃有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的策劃專業(yè)人士，也不惜余力地倡導(dǎo)產(chǎn)品策劃模式，用自己的實(shí)踐證明產(chǎn)品策劃的作用。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，就是對(duì)房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進(jìn)行謀劃和運(yùn)籌，以滿足人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特定要求。產(chǎn)品策劃的重點(diǎn)是“顧客就是上帝”，一切圍繞客戶的需求來(lái)策劃產(chǎn)品，注重產(chǎn)品的舒適性和藝術(shù)性，使人們對(duì)產(chǎn)品的喜愛和喜悅而促進(jìn)人們的心身健康。產(chǎn)品策劃的另一個(gè)重點(diǎn)是產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，產(chǎn)品定位先于產(chǎn)品設(shè)計(jì)。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃流程和內(nèi)容如下：
1、產(chǎn)品調(diào)研
產(chǎn)品的前期策劃中最重要的是調(diào)研，對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研，對(duì)購(gòu)房者消費(fèi)傾向的調(diào)查，目的是了解需求和供應(yīng)狀況，為產(chǎn)品定位作好準(zhǔn)備。
2、項(xiàng)目定位
在產(chǎn)品調(diào)研的前提下，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行恰如其分的確定具體位置。包括目標(biāo)客戶定位，這最重要，因?yàn)楫a(chǎn)品竣工后是賣給他們的。還有產(chǎn)品品質(zhì)定位、產(chǎn)品功能定位、產(chǎn)品地段定位、產(chǎn)品規(guī)模定位、產(chǎn)品形象定位等。
3、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)
這是策劃的重心，根據(jù)目標(biāo)客戶的特性分析，產(chǎn)品就為它量身而做。包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等。
4、產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)
采用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備。先進(jìn)的生產(chǎn)工藝，保證產(chǎn)品質(zhì)量。
二、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的原則
1、因地制宜的原則
每一個(gè)地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r不同，市場(chǎng)也不同，產(chǎn)品需求和產(chǎn)品特色也不盡相同。因此只能根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，充分利用當(dāng)?shù)氐母鞣N優(yōu)勢(shì)資源、因地制宜的進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，不能只進(jìn)行簡(jiǎn)單的復(fù)制。因地制宜就是要因勢(shì)利導(dǎo)，趨長(zhǎng)避短，與時(shí)俱進(jìn)。用發(fā)展的、變化的眼光進(jìn)行研究，進(jìn)行策劃。
2、充分挖掘地段價(jià)值的原則
房地產(chǎn)策劃的終極目標(biāo)是取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。房地產(chǎn)的價(jià)值無(wú)論如何都不能忽視地段的作用。地段的價(jià)值是動(dòng)態(tài)的、相對(duì)的。不同的地段有不同的地產(chǎn)基因，即使同樣的地段，隨著時(shí)間的變遷，其價(jià)值也在動(dòng)態(tài)的變化當(dāng)中。挖掘地段的價(jià)值不光要考慮到地段的現(xiàn)狀價(jià)值，更要考慮到地段未來(lái)的價(jià)值，很好的協(xié)調(diào)發(fā)展與生存的關(guān)系。地段價(jià)值沒有被充分挖掘，就不能使土地的利用價(jià)值最大化，也不能取得最好的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)效益有當(dāng)前的，也有遠(yuǎn)期的，不能只重視當(dāng)前的而忽視遠(yuǎn)期的經(jīng)濟(jì)效益。地段價(jià)值的利用要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，找出一個(gè)利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)。
3、先總后分的原則
堅(jiān)持先總后分的原則就是產(chǎn)品策劃的整體與局部的正確把握。這需要根據(jù)市場(chǎng)的深入研究，首先明確產(chǎn)品的市場(chǎng)總體形象，包括產(chǎn)品的檔次形象和主題形象，是高檔還是中檔，或者是低檔；是國(guó)際青年特區(qū)還是養(yǎng)老社區(qū)，是旅游休閑地產(chǎn)還是世界風(fēng)情城等等。只有明確了這個(gè)大的方向，我們才可以以此原則進(jìn)行細(xì)部的組合與配置，包括交通組織、環(huán)境規(guī)劃、建筑布局、配套安排、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)等。切不能高檔公寓甚至豪宅出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)型戶型和低會(huì)所配置，普通住宅甚至經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)SPA會(huì)所與國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園，或者是老年公寓，卻要在配置上加入數(shù)字化與拳擊房，在戶型上設(shè)計(jì)成錯(cuò)層等錯(cuò)誤。有的項(xiàng)目在將產(chǎn)品定位為高端市場(chǎng)后，其四居戶型設(shè)計(jì)在做到了190平方米的同時(shí)，但室內(nèi)功能安排上卻沒有獨(dú)立的更衣室，其衛(wèi)生間最大的也只有5平方米，最小的只有3.84平方米，這就明顯的與這么大的戶型面積不協(xié)調(diào)。再比如，有項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為歐陸風(fēng)格，甚至是很明顯的巴烙克風(fēng)格，但在園林設(shè)計(jì)上，卻做出了江南山水的園林手法。金融街有一個(gè)高檔公寓項(xiàng)目，對(duì)外推廣說是金融家俱樂部，其銷售價(jià)格高達(dá)20000元/平方米，可戶型卻是90平方米是一居、120平方米的二居和160平方米的三居，其舒適型戶型讓人怎么看也不象所推廣的金融家豪宅，同時(shí)，總面積不足4萬(wàn)平方米的項(xiàng)目囊括了一二三居，多少存在階層的混雜，導(dǎo)致真正的富人不愿買，窮人又買不起的結(jié)果。
除了以上所談的情況外，產(chǎn)品策劃的先總后分還體現(xiàn)在其他四個(gè)方面：一是先整體布局，是兵營(yíng)式排列、圍合式布局還是點(diǎn)狀或組團(tuán)，再建筑單體安排；二是先建筑類型、建筑風(fēng)格定位，是商用、住宅還是寫字樓，是新古典主義、現(xiàn)代簡(jiǎn)約、歐陸風(fēng)情還是中式建筑，接著才是戶型設(shè)計(jì)、外立面和天際線處理；三是先整體交通規(guī)劃，明確人車交通組織，再考慮各樓或各單元空間的聯(lián)系；四是先整體環(huán)境景觀規(guī)劃，包括景觀風(fēng)格與景觀布局，再中心庭院、各組團(tuán)景觀和宅間景觀的設(shè)計(jì)。
4、先外后內(nèi)的原則
建筑的整體外觀怎么樣，在一定程度上左右著人們的購(gòu)買欲望，甚至決定著一個(gè)項(xiàng)目的成功與失敗。而這里所談到的外，包括建筑的外立面風(fēng)格、顏色、材質(zhì)以及天際線處理。在一定意義上它代表著一個(gè)產(chǎn)品的品質(zhì)，決定著一個(gè)產(chǎn)品的性質(zhì)，具有很強(qiáng)的識(shí)別性。比如我們走在大街上，很難分清出這一片區(qū)域是住宅區(qū)還是商業(yè)區(qū)或者是工業(yè)區(qū)，但一般人都很容易從建筑的外部元素看出它是商業(yè)、辦公、住宅或者是商住混合來(lái)，都很容易看出項(xiàng)目的品質(zhì)感來(lái)。為什么一定要先強(qiáng)調(diào)外，這是因?yàn)�，不管你的產(chǎn)品是高檔中檔還是低檔，都存在外部的重要元素表現(xiàn)，并不是說高檔就一定外部元素華麗，低檔產(chǎn)品外部就一定不好看。這就象人一樣，不管你身份高低，貧富如何，通過得體的衣服同樣可以表現(xiàn)出你秀外的一面。強(qiáng)調(diào)先外后內(nèi)還有一個(gè)原因，就是任何人都不可能一下子看到事物的所有，只有外在的東西吸引了他，他才有可能繼續(xù)了解內(nèi)在的。這和其他的商品一樣，樣子討人喜歡，人們才會(huì)有興趣進(jìn)一步咨詢價(jià)格、特點(diǎn)等；樣子他都不喜歡，也許連看都不看，問也不會(huì)問。強(qiáng)調(diào)先外后內(nèi)更重要的是要注意把握好內(nèi)在的處理，這就象男女戀愛一樣，剛開始更多的來(lái)自于對(duì)方的外在形象與氣質(zhì)，能不能共步紅地毯，關(guān)鍵看內(nèi)在的修養(yǎng)。一個(gè)項(xiàng)目的外在元素做好了，消費(fèi)者就可能會(huì)主動(dòng)來(lái)問、來(lái)看，當(dāng)然，買不買單還要看內(nèi)在的，包括戶型設(shè)計(jì)、園林景觀、社區(qū)物管、會(huì)所配套等。強(qiáng)調(diào)先外后內(nèi)，也符合人們購(gòu)房消費(fèi)的一般心理：需求---尋找----吸引----了解----認(rèn)知----購(gòu)買。
5、先弱后強(qiáng)的原則
從產(chǎn)品營(yíng)銷的角度而言，特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)格局，做一個(gè)項(xiàng)目，首先要考慮到客戶的人氣聚集，要先適當(dāng)?shù)膹娜跣】腿旱漠a(chǎn)品做起，再做強(qiáng)勢(shì)客群的產(chǎn)品，以此形成一個(gè)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，營(yíng)造不斷升值的價(jià)值空間和市場(chǎng)印象。這種原則特別適合一些大型項(xiàng)目的開發(fā)，由于項(xiàng)目規(guī)模大，很多開發(fā)商僅僅從產(chǎn)品的差異性，地塊環(huán)境的優(yōu)越性等因素考慮，而忽視了規(guī)模過大所形成的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在銷售周期長(zhǎng)、市場(chǎng)變化莫測(cè)、開發(fā)資金要求高、產(chǎn)品更新快等因素上。京城西邊有一個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積45萬(wàn)平方米，分二期開發(fā)。一期28萬(wàn)平方米位于地塊最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居兩種大戶型。其可以預(yù)見的結(jié)果會(huì)表現(xiàn)在四個(gè)方面，一是高總價(jià)很難帶來(lái)很好的人氣，不容易形成開盤的熱銷，特別是在當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，一旦喪失了一開始就打開銷售市場(chǎng)缺口的機(jī)會(huì)，其很快就會(huì)淹沒在每?jī)商煲粋�(gè)新盤的房海中，無(wú)人知曉，無(wú)人關(guān)注。二是先期在最好的位置開發(fā)最高端的產(chǎn)品，在整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格漲幅上可能會(huì)失去上升的空間。三是先期開發(fā)銷售高端產(chǎn)品必定會(huì)對(duì)銷售速度產(chǎn)生影響，其資金回籠情況甚至?xí)绊懙巾?xiàng)目的施工推進(jìn)，對(duì)后期產(chǎn)品推出形成更大的銷售壓力，產(chǎn)生不利的市場(chǎng)印象。四是先做高端，實(shí)際上是讓最富的人去遭受后期低端產(chǎn)品施工所產(chǎn)生的噪音、灰塵等影響。
7、先分后合的原則
房地產(chǎn)不同于其他產(chǎn)品，不僅其市場(chǎng)景氣的變化快速且明顯，更由于他具有自用、投資及保值等性質(zhì)，因此產(chǎn)品本身也常隨景氣狀況及購(gòu)買力強(qiáng)弱而變化。另外，現(xiàn)在商品房大都是預(yù)售，也就是說先賣后建，在興建的過程中，如果市場(chǎng)變化了，產(chǎn)品就面臨調(diào)整的問題，如果不提前做好這些因素的考慮，就無(wú)法應(yīng)對(duì)這一市場(chǎng)的變化。前幾年，中關(guān)村由于交通和城市商業(yè)配套的落后，一大批公寓出現(xiàn)了滯銷的現(xiàn)象，而中關(guān)村又聚集了大量的中小科技型企業(yè)，在這種情況下，部分公寓項(xiàng)目就改頭換面，變成了商住公寓，由于早先設(shè)計(jì)是純住宅，所以在改后就出現(xiàn)了諸多問題，包括戶型隔斷和衛(wèi)生設(shè)施的安排。如何實(shí)現(xiàn)先分后合呢？大致的方法有二個(gè)。一是區(qū)別樓層市場(chǎng)的先分后合，也就是先就整棟樓各樓層市場(chǎng)，如頂部市場(chǎng)、中間層市場(chǎng)、底商、地下室，個(gè)別評(píng)估其供需狀況及規(guī)劃條件，再考慮樓層之間的關(guān)聯(lián)性或合并的可能性，如頂樓可否與次一樓層合并做成樓中樓？一樓低商可否與二樓或地下室合并成樓中樓或商業(yè)空間？躍層戶型在設(shè)計(jì)上可不可以考慮樓上樓下的雙入戶設(shè)計(jì)等。二是調(diào)整平面單元面積大小的先分后合。也就是說先確定最小可能銷售單元的平面功能，再合并數(shù)個(gè)小單元成為較大面積的單元，以使消費(fèi)者調(diào)整平面的的彈性空間最大化。
8、先專后普的原則
一些開發(fā)商在拿到地以后，不知道去為什么樣的客群做產(chǎn)品，總是錯(cuò)誤的認(rèn)為，把所有市場(chǎng)上好的東西全部搬進(jìn)來(lái)，面向所有買房的人就能贏得市場(chǎng)。實(shí)則不然，這種眉毛胡子一把抓的結(jié)果往往造成項(xiàng)目品質(zhì)不高，富人不愿來(lái)，窮人不敢進(jìn)。南三環(huán)邊有一家魯菜館，一直供應(yīng)地道的魯菜，生意很不錯(cuò)，后來(lái)老板一看川菜很受歡迎，為招攬更多的客人，就引進(jìn)了川菜，結(jié)果真正偏好魯菜或川菜的客人，都覺得他不夠?qū)I(yè)與地道，生意反而大不如前。風(fēng)林綠洲的成功很說明這個(gè)問題，其產(chǎn)品的專門化程度很高，由于周邊分布著中科院十幾個(gè)研究所，市場(chǎng)推廣一直都在說周邊住的全是愛因斯坦。結(jié)果，買房的幾乎全部是科研和教育戰(zhàn)線的人。一般而言，產(chǎn)品的專門化程度越高，越容易給人純粹與信賴的感覺，間接的發(fā)揮了特殊化的效果，同質(zhì)客群也愿意扎堆。而這種專門化的產(chǎn)品是分散化項(xiàng)目無(wú)法比的。專門化的產(chǎn)品，通常附加值較大，也容易創(chuàng)造較高的價(jià)值，比如，當(dāng)前流行的小戶型，他就提供了與之相對(duì)應(yīng)的酒店式管理，但因?yàn)槭菃我坏目腿海吮姸喟最I(lǐng)，其銷售價(jià)格不降反升。當(dāng)然，任何一種專門化產(chǎn)品都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)槟愕目腿狠^為單一所決定的。這就需要把握好以下幾個(gè)問題。一是產(chǎn)品的專門化的程度必須考慮到項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)情況、供需情況和各種目標(biāo)客群的相對(duì)規(guī)模和購(gòu)買力；二是先嘗試并評(píng)估各種專門化的可能性及市場(chǎng)接受度，以創(chuàng)造產(chǎn)品的附加值及利潤(rùn)空間，除非市場(chǎng)機(jī)會(huì)有限，或項(xiàng)目地塊條件受限制，一般應(yīng)首先考慮專門化產(chǎn)品，至少是主流產(chǎn)品。這是因?yàn)楫?dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分已經(jīng)越來(lái)越明顯。
9、容積率并不是越高越好
在城市土地成本越來(lái)越高的情況下，適當(dāng)提高建筑容積率可以攤薄樓面地價(jià)，降低開發(fā)成本，但現(xiàn)在有一種傾向，很多開發(fā)商為追求開發(fā)利潤(rùn)，盲目追求容積率，結(jié)果，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的情況下，過高的容積率造成了板樓成塔樓，大進(jìn)深窄面寬，戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)不合理，走道過多等現(xiàn)象，從而降低了居住品質(zhì)，影響了銷售價(jià)格，增大了銷售風(fēng)險(xiǎn)，帶來(lái)大量產(chǎn)品積壓和資金困難。
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