[優(yōu)選]房地產論文
在學習和工作的日常里，大家或多或少都會接觸過論文吧，論文寫作的過程是人們獲得直接經驗的過程。那么你有了解過論文嗎？以下是小編為大家整理的房地產論文，僅供參考，大家一起來看看吧。
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房地產論文1
一、房地產企業(yè)全面成本管理體系的現狀
作為房地產企業(yè)近幾年為了能夠獲得更多的利潤，使企業(yè)得到更好的發(fā)展，都在積極的尋求發(fā)展之路。根據相應的數據顯示，20xx年上市房地產企業(yè)的期間費用率的前十均值達到5。4%，銷售費用率達到2。2%，管理費用率達到2。4%，資產負債率高達62。5%，由此看來在房地產企業(yè)中實行全面成本管理具有重要的意義。為了使成本管理取得更好的成績，各房地產企業(yè)都在積極的構建全面成本管理休系。雖然說全面成本管理休系的構建在整個房地產企業(yè)開展得如火如荼，但是這并不意味著休系的建設卓有成效，在建設的過稈中，很多房地產企業(yè)在全面成本管理休系的建設上都存在一些問題，比如沒能很好的做到體系化，管理缺乏手段與方法等，這些問題嚴重的阻礙了全面成本管理體系在房地產企業(yè)的實行，同時也阻礙了房地產企業(yè)更好的發(fā)展。總體來說，我國房地產企業(yè)全面成本管理休系的現狀是有建設，也有問題。
二、房地產全面成本管理體系的構建及其問題解決
�。ㄒ唬┤珕T成本管理
實行全員成本管理應從以下幾個方面人手：第一，把捤全員成本管理的核心。全員成本管理的核心就是將成本管理的目標和仟務落實到每個部門單位、工作小組及個人身上，使其與成本管理直接產牛聯(lián)系，將成本管理的考核指標與經濟效益直接掛鉤，形成核算、責仟、利益緊密結合的全員成本管理系統(tǒng)；第二，提高全員成本意識以及相應的素質。首先，企業(yè)的領導者要有較強的成本意識，認識到成本管理意味著企業(yè)的經濟效益，要將節(jié)約成本的意識落實日常的工作中，其次還要加強對下層工作人員成本意識的培養(yǎng)，并且進行監(jiān)督以保證全休的工作人員都能將成本管理放在心中。
�。ǘ┤^程成本管理
與其他行業(yè)有所不同的是，房地產企業(yè)的成本較大，因此每一處的節(jié)約都會產牛較大的經濟效益。全過稈成本管理的實施應從以下幾個方面著手：
第一，重視成本的事前管理。成本的事前管理是全過稈管理的前提，對于全過稈成本管理具有導向性，做好房地產企業(yè)成本的事前管理可以將成本的浪費消滅于萌芽之中。所謂的事前管理就是預測和計劃工作，也就是在房地產企業(yè)的成本形成之前，根據公司的基本情況，運用科學的手段計算出公司運營可能需要的成本，并就相應的情況制定出較為詳細的成本計劃，將詳細的成本計劃當作企業(yè)正常運行的參照。此后企業(yè)需要做的就是做好項目的選擇工作，在進行項目的選擇時要實行三個重要的步驟：
選擇項目的定價。在選擇項目時要注意項目的定價與成本計劃是否符合；了解房地產企業(yè)所選項目的投資預案，并對其進行詳細調杳；根據投資的預案杳找、收集相關的資料以及信息以便日后項目建設工作的開展。
第二，成本的事中控制。在事中控制中要做到的通常為三件事：實施方案的選擇、融資成本的控制、項目實施和控制。
1、實施方案的選擇
在完成前期的.淮備工作之后，作為房地產企業(yè)所要做的就是選擇合適的實施方案。在選擇方案時，作為房地產企業(yè)需要考慮很多的因素，尤其是成本問題，因此房地產企業(yè)往往會采取一些方法對備選的實施方案進行分析以尋找合適的實施方案。常用的分析方法有：貼現現金流量法、回收期法等；
2、融資成本的控制
在選擇好實施的方案之后，房地產企業(yè)所要做的就是進行融資。對于房地產企業(yè)來說方案的實施資金過大，遠遠超過了企業(yè)的承擔能力，因此為了使方案能夠得到很好的實施，企業(yè)唯一的方法就是進行融資。在進行融資時，為了做好融資成本的控制工作，房地產企業(yè)在對融資進行決策時要充分的考慮其風險，對相應的情況進行分析，考慮風險的稈度是否在企業(yè)的承擔能力之內，合理的安排自投資金和借人資金的比例，一定稈度上降低融資的成本。
3、項目實施和控制
項目開發(fā)中房地產企業(yè)的投資較大，并且該項資金的投人較長難以在短時間內收到經濟效益，因此，房地產企業(yè)要加強對開發(fā)項目的實施階段的管理和控制工作，這對于實現房地產商人預計的開發(fā)效益有重要的意義。在該階段中，房地產企業(yè)監(jiān)管部門要控制好投資、營運、利潤、質量、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)，以助于實現全過稈成本管理的目的。
第三，成本的事后管理。在房地產建設完成之后，剩下的便是銷售環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中，房地產企業(yè)同樣要做好成本管理工作。要根據產品的建設成本、設計成本以及售后的維修成本來制定銷售的價格。此外在銷售中也要做到減少非行業(yè)運行成本的浪費，即銷售中因為銷售需要而消耗的成本。此外還要注意收集顧客對于產品的反饋信息，做好開發(fā)產品事后成本管理工作，考核成本計劃的實際完成情況，針對相應的情況對相應的人員實行獎罰制度。
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所謂的全方位成本管理即進行市場、技術、人力資源三位一休的仝面成本管理，是全面成本管理休系中的重要環(huán)節(jié)之一。
第一，在市場競爭和市場壓力之下考慮成本管理。在進行成本管理時，不能單純的思考如何進行成本節(jié)約，而要將成本管理放在市場這個大背景之下進行考慮。根據市場規(guī)律制定相應的成本目標以及管理計劃，找到房地產企業(yè)節(jié)約成本的途徑，還要根據市場的需求對成本管理的方法進行規(guī)范，制定符合市場的成本管理制度。將企業(yè)成本管理放在市場大環(huán)境下有利于企業(yè)的盈利經營以及企業(yè)適應市場競爭的環(huán)境，使企業(yè)在市場競爭111占據較大的優(yōu)勢；
第二，認識到技術對于成本管理的重要性。在房地產企業(yè)的實際運行中，很多成本浪費的主要原因還是技術的缺乏，往往技術的不足便需要從其他方面來進行補充，從而導致成本增大，因此要做好技術的引進和學習，做到從技術上最大限度的減少成本。針對目前房地產行業(yè)技術不足的問題，筆者認為可以從以下幾個途徑進行解決，首先工作人員要加強技術的學習；其次企業(yè)應該要加大優(yōu)秀人才的引進力度。
第三，重視人力資源的投人。房地產企業(yè)要重視人力資源的投入和價值的分析，使企業(yè)的人力資源能夠得到充分的發(fā)揮，從而做到從人力資源上節(jié)約成本，對企業(yè)內部的賦閑人員進行精簡，保證人力資源上的成本管理取得實效。
（四）全環(huán)節(jié)成本管理
房地產行業(yè)的全環(huán)節(jié)成本管理指的是預算、計劃、控制、核算、分析和考核等各個環(huán)節(jié)，全面成本管理就需要從各個環(huán)節(jié)全面開展成本的管理工作，只有這樣才能做到節(jié)約成本。
第一，做好成本預測。在房地產企業(yè)進行設計、建設、銷售等工作之前，就應該要做好相應的成本預測工作。在進行預測時，要緊密的結合企業(yè)與市場的實際情況，客觀進行評價，合理的進行預測。成本的預測可以使企業(yè)對于未來的發(fā)展和企業(yè)的實際運行做到心中有數，使未來工作的進行有參照。
第二，做好成本計劃。在進行成本預測之后，作為企業(yè)應該要及時的進行成本的計劃，根據成本的計劃做好各方面工作的成本計劃，這樣便于各方面工作的開展，使其工作有依據進行，以免出現工作成本過大的狀況，做到提高房地產質量、降低成本輸入、增大企業(yè)的經濟效益。
第三，做好成本控制及核算工作。在房地產企業(yè)各方面工作進行的時候，作為企業(yè)方面應該要適時的進行成本的控制、認真的核算，保證各項工作的成本在計劃成本的上下進行波動，不會出現超計劃過多的狀況。對于每一項耗費要進行逐個的核算、調節(jié)、監(jiān)督，及時發(fā)現，及時糾正。第四，認真進行成本分析和考核工作。成本分析是在建設后根據相關的成本核算資料對整個建設中成本的波動情況進行分析，找出波動的原因進行及時的總結，以便于后續(xù)的成本管理工作，推動全面成本管理工作的開展。
三、結束語
對成本進行有效的管理能夠在很大的程度上為房地產企業(yè)贏得利潤，構建房地產企業(yè)全面成本管理體系具有重要的意義，房地產企業(yè)從全員、全過程、全環(huán)節(jié)、全方位的管理著手進行體系的建設，不斷的完善了全面成本管理體系，從而推動房地產企業(yè)的發(fā)展。
房地產論文2
摘要:隨著市場經濟的穩(wěn)定發(fā)展，房地產行業(yè)也面臨新的起點和突破，房地產行業(yè)與人們生活具有緊密聯(lián)系，其發(fā)展情況直接影響到國計民生。20xx年的5月份以來，我國在全國范圍內推出的營改增政策，與此同時，將房地產行業(yè)的營改增試點范圍逐步擴大，徹底改變傳統(tǒng)營業(yè)稅的制度，開始進行增值稅的繳納工作。本文主要對當前形勢下，營改增對房地產行業(yè)所產生的影響展開分析。
關鍵詞:營改增;房地產;營業(yè)稅;增值稅
引言
隨著經濟的不斷發(fā)展，我國各方面制度也在逐漸完善，財政部門及國家稅務總局在20xx年3月23日發(fā)布了《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，屆時起5月1日全面執(zhí)行營改增，逐漸將營改增的試點范圍擴到房地產、建筑、金融等多個領域。對于營改增政策的推行，它對房地產企業(yè)的會計核算與納稅造成重要的影響。在提高經濟水平快速發(fā)展的同時，也帶來了一些問題，我們從一般納稅人的角度探討營改增對房地產行業(yè)帶來的沖擊和影響。
一、營改增對房地產行業(yè)的影響
(一)營改增對房產市場的影響
營改增政策下，任何企業(yè)所購置的不動產所含增值稅都可以進行相應的抵扣。比如，房地產企業(yè)購置商業(yè)地產或產業(yè)地產等需要繳納11%的增值稅，并且可以在相應的時間段內進行抵扣。這能夠提高房地產企業(yè)對土地資源的投資，活躍房地產交易市場現狀。其次，對于二手房的銷售，營改增政策也做了一些調整，大大降低個人轉讓二手房所需要承受的費用。同時，對于房產證滿兩年以上的住房，免征增值稅，進一步促進了房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。
(二)對企業(yè)內部財務的影響
在營改增政策落實以后，對房地產企業(yè)的內部財務部門及相關部門造成的影響是非常大的，相比以往的工作來看，財務部門對票據的審核力度明顯增強，并對企業(yè)的納稅制度與會計核算制度進行嚴格的規(guī)范。同時，企業(yè)更加重視本單位工作人員與財務人員的會計核算、納稅的意識，提高他們的綜合素質水平，更需要相關的人員及時的關注國家對于稅收的新政策等，對企業(yè)的未來發(fā)展具有重要的作用。這一政策的實施有利于企業(yè)增加納稅的意識與對納稅的積極管理，另外還可以團結企業(yè)提高降低稅務的有效管理目標。
(三)營改增對房地產企業(yè)稅負的影響
營改增能夠在很大程度上避免營業(yè)稅重復增收的現象發(fā)生。在房地產企業(yè)經營中，成本主要有土地成本、材料成本及建安成本組成部分，在項目建設過程中材料及建安成本已經經歷過一次稅負支出，可是在進行營業(yè)稅額的征收過程中，在營改增制度實施之前，材料成本及建安成本需要重復繳納營業(yè)稅，從而造成企業(yè)稅費的重復征收。在營改增政策執(zhí)行后，增值稅的征收主要是根據企業(yè)的增值額進行判斷的.，材料成本和建安成本進行稅額可以根據建設中所產生的增值稅專用發(fā)票金進行抵扣。因此，在很大程度上降低了企業(yè)的稅收負擔。
二、房地產企業(yè)營改增的應對策略
(一)重視人才的培養(yǎng)
在房地產企業(yè)在營改增的影響下，應該加強對財務人員的培訓和學習，提高營改增相關政策的了解，切實發(fā)揮出營改增所具有的經濟效益，讓財務人員可以從日常的財務管理及會計核算等方面落實營改增政策�？梢酝ㄟ^以下兩方面進行落實:第一，重視本單位中財務部門與業(yè)務部門之間的協(xié)調發(fā)展，兩者之間相互關聯(lián)，共同承擔稅務的責任，還需要企業(yè)加大對員工的再教育、培訓的力度，不斷的規(guī)范企業(yè)的規(guī)章制度。第二，企業(yè)要根據經濟業(yè)務的種類對二級會計科目進行細化與區(qū)分，這樣可以使企業(yè)的賬目更加的清晰，有利于增值稅的詳細區(qū)分于記錄。通過以上措施，建立完善的增值稅會計核算體系，充分發(fā)揮出財務人員所具有的效益，提高收入、成本、費用的價稅分離，并做好相應的稅務核算。
(二)重視稅務籌劃的工作
在上面工作的基礎上，提高財務人員業(yè)務水平，做好財務部門與企業(yè)管理人員及采購銷售人員的溝通，做好稅務籌劃工作，建立切實可行的財稅控制機制。具體的措施有以下幾方面:首先，在進行材料設備的采購過程中，選擇信用好、價格優(yōu)、具有一般納稅人資格的供應商，確保能夠得到完整的增值稅進項發(fā)票，降低材料采購成本。其次，建立科學的進度計劃和成本費用制度，在收到增值稅發(fā)票的時候還要對時間進行有效的控制，注意申報出現延期的具體情況，科學合理的控制企業(yè)稅務風險，切實提高企業(yè)經濟效益。
(三)積極應對，適應經濟市場發(fā)展
企業(yè)要持可持續(xù)發(fā)展理念，根據營改增的政策特點，改善企業(yè)的管理方式，面對壓力也充分利用優(yōu)勢。營改增所涉及的是國家與企業(yè)之間的政策，其目的是降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)壓力。但是如果企業(yè)的政策不能與之相對應，企業(yè)產品質量不能滿足要求，就會造成相反的效果。因此對于現代企業(yè)而言，應尊重營改增政策，并且充分利用，積極應對，及時了解市場的變化機制。
三、結束語
綜上所述，營改增政策廣泛推行后對房地產行業(yè)帶來很大影響，企業(yè)在財務處理方面工作難度提高，管理人員及相關人員應該找出正確的方法，積極應對財務稅收管理工作，確保房地產企業(yè)能夠順利的度過營改增時期。
參考文獻:
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房地產論文3
當前，我國房地產企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。
一、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現存問題
土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：
(一)房地產企業(yè)稅收籌劃趨于片面
從近期房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經營成本，因而也很難給房地產市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發(fā)展。
(二)對國家出臺相關政策理解淺顯
21世紀以來，我國經濟發(fā)展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產行業(yè)這種‘高溫’現象，政府利用土地增值稅對房地產行業(yè)進行宏觀調控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業(yè)無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產市場帶來了新的波動。
(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱
房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產市場的經濟發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產市場經濟的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機。在房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業(yè)的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。
二、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法
面對波密詭譎的房地產市場，企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：
(一)合理籌劃增值稅的扣除項目
房地產企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負擔。企業(yè)在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。
(二)合理利用國家出臺相關政策
為了保證房地產企業(yè)的平穩(wěn)運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產企業(yè)帶來了福音。據《土地增值稅暫行條例》，房地產企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產市場必要的經濟調節(jié)，還能夠降低房地產企業(yè)的負稅壓力。
(三)合理通過建房進行稅收籌劃
在稅法相關規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產企業(yè)代表客戶進行房地產的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產企業(yè)帶來經濟效益，還減少企業(yè)繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。
(四)積極尋求稅務機關支持
政府稅務機關是服務于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關政策咨詢有解答的義務，企業(yè)在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業(yè)的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。
(五)事后采取積極有效的補救措施
稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。
(六)土地增值稅的核心是增值率
房地產企業(yè)項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業(yè)進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。
三、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義
房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產企業(yè)具有重要意義：
(一)有利于房地產企業(yè)更好適應市場競爭
在當前日趨激烈的'市場競爭條件下，房地產企業(yè)進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調整，也促使房地產企業(yè)適應市場競爭。目前，政府針對房地產行業(yè)的弊端進行了宏觀調控，大大增加了房地產企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。
(二)有利于提升房地產企業(yè)財務管理水平
房地產市場的‘高溫’現象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產企業(yè)的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產企業(yè)的財務管理水平。
(三)有利于實現房地產企業(yè)利益的最大化
在房地產企業(yè)的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形色色的稅務之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負稅壓力是最大的，是房地產企業(yè)必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負稅壓力，給企業(yè)喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業(yè)的經濟效益，為企業(yè)帶來巨大利益。
四、結束語
房地產企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負稅壓力，還能給企業(yè)帶來經濟效益，幫助企業(yè)渡過房地產市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產市場也是個很好的調控。因此，房地產企業(yè)應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。
參考文獻：
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房地產論文4
談房地產經濟中的稅費調整問題
如果要將保持房占有的x2分布并促進房占有按x2分布演進，必須在住房相關稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房占有演進中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產稅費的調整對房地產價格有著直接有影響。
1 收費的去向
1.1 納入預算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經濟國家中，預算內的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調節(jié)經濟與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費，即政府機關對居民或法人提供特定服務時收取的手續(xù)費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務者收取一定數量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規(guī)定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費、使用費收入，都應反映在政府預算收入中。當然，在預算中可形成與某些資金對應的相對獨立的部分，有時還貌似“預算外”，但政府總體預算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業(yè)也可以有“收費”，但這屬商業(yè)行為，與政府財力運作系統(tǒng)無關。上述情況是當今世界上市場經濟國家的通例。不納入預算卻歸于“預算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規(guī)范化和預算“完整性”原則的市場經濟國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經濟體制轉軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經濟體制轉軌過程中獨特的現象。
1.2 轉入使用階段。居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點是天經地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用于市政基礎設施建設的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。
應當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產收費本應該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。在住房的稅費調整過程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。
1.3 按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的'財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。
2 最重要的保有稅——物業(yè)稅
物業(yè)稅也稱房地產稅。我國曾征收過房地產稅和房產稅。從世界多數國家來看，房地產稅已經成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設施發(fā)展的主要資金來源。在美國，1986年房地產稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國目前的房地產稅在全國范圍內只對國內的單位和個人全面征收房產稅，城市地產稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據是房產原值和租金收入。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產稅。房地產稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地無償使用和住房福利分配的背景下，房地產不作為財產，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產稅的設置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權是有價物。土地使用權是通過有償出讓或轉讓得到，應該視為財產，在土地使用稅轉為土地出讓金或土地使用費后，地產稅并不是一個可以省略的稅種。
發(fā)展中國家征收房地產稅存在最大的阻礙是計稅的依據。在我國不存在對每宗房地產評估的條件，但是，我國許多城市已經完成城市土地的分等定級，基準地價完全可以作為房地產稅的計稅依據。
3 問題最多的交易稅——土地增值稅
我國從1994年新稅制中開設土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預期效果，并受到諸多方面的責難�！拔覈F行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現象嚴重，稅收收入少;影響了房地產投資者的投資愿望等�！�
我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產投機交易的角度考慮，而忽視了我國現有的經濟情況和征收能力。我國是近年來經濟增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準確劃分開來，加上房地產估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產投資也造成較大沖擊，與中國加入WTO的身份不符。從我國現實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據，一般來說，也有征收的房地產經濟環(huán)境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產交易，而且“鞭打快�！钡默F象難以克服。
4 結語
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設計相關的稅費，對房地產市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標不治本”的方法。
房地產論文5
房地產行業(yè)是社會經濟發(fā)展過程中必不可少的一個行業(yè)，也是與人們生活質量與水平密切相關的行業(yè)之一，更是國民經濟發(fā)展的支柱型產業(yè)。按照當前的情況來說，我國的房地產行業(yè)發(fā)展非常迅速，而且房價的一路走高，使得政府分布了許多限制房價的政策，這對于房地產行業(yè)的經濟利益起到了限制作用，也使得房地產行業(yè)的發(fā)展面臨著一些困難。房地產行業(yè)的利潤空間不斷縮小，但與經濟利益相關的風險卻沒有減少。在行業(yè)競爭不斷激烈的今天，房地產企業(yè)要想實現自身競爭實力的提高，就要對財務成本進行有效控制，加強財務成本管理的力度，從源頭上進行資金的合理利用。因此，筆者選擇房地產財務成本管理問題及對策作為研究對象是有一定的社會經濟意義的。
1 房地產財務成本管理問題分析
在我國社會經濟不斷發(fā)展的今天，不同房地產行業(yè)公司之間的競爭程度也提高，在這些房地產公司之之中，如何加強成本管理與控制是企業(yè)管理的重要組成部分。但是，我國的許多房地位企業(yè)還存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的問題，這引起了房地產行業(yè)相關人士的高度重視。下面，我們就來對房地產財務成本管理存在問題進行簡要的分析：
1.1 財務成本管理重視力度不足
我國的一些房地產企業(yè)的管理者沒有給予財務成本管理工作重視，管理意識較低，沒有利用正確的態(tài)度來對待財務成本管理問題。雖然一些房地產企業(yè)管理關注的財務成本管理，但沒有重視財務成本管理的實際實施。按照相關的數據顯示，建筑企業(yè)大部分的財務成本管理工作都發(fā)生在建筑工程的設計階段，但實際上財務人員對于建筑工程的施工成本控制管理工作沒有進行落實。還有一些財務人員認為只有建筑施工的材料以及機械設備才是財務成本管理的重點，所以對其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地產企業(yè)的相關部門以及財務工作人員沒有對財務成本管理工作給予重視，這也就使得房地位企業(yè)的財務成本管理工作受到多種因素的限制。因此，只有房地產企業(yè)的負責人以及財務成本管理相關部門的工作人員加強對財務成本管理工作的重視，才能使財務成本管理工作合理性得到提高。
1.2 財務成本管理體系不健全
一部分房地產企業(yè)的管理體系不健全，使得企業(yè)現存在的管理制度與企業(yè)的發(fā)展目標與方向不盡相符，這對于房地產財務成本管理工作的具體實施有著阻礙作有和，許多房地產企業(yè)的財務管理制度都不盡健全，這是一個企業(yè)的財務成本管理粗放的重要原因。對于那些具有較全面的財務管理制度的房地產企業(yè)，其制度大多流于形式，沒有對企業(yè)的成本管理工作起到保障作用。導致房地產企業(yè)財務成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企業(yè)每一個崗位的責任不明確，科學度較低，財務管理與成本管理的責任不明，獎懲力度不足，都會影響到成本管理工作者的積極性，影響成本管理的質量。其次，房地產企業(yè)財務成本管理的方法過于傳統(tǒng)，不能跟上時代的步伐，使得房地產企業(yè)的財務成本管理效率下降。
1.3 建筑工程的預結算管理不足
工程預結算對于房地產財務成本管理工作有著直接的'影響，工程預結算工作的不足會影響到房地產財務成本管理。首先，工程的預結算定額的更新速度較慢，傳統(tǒng)的換算法已經不能對工程的預結算工作的真實性與準確性進行保證，繁瑣的計算會影響到建筑工程的速度與效率。另外，綜合管理在工程項目管理中的不足，會得建筑的施工與設計等不同的單位之間很難得到有效的溝通與統(tǒng)一的管理，這就使得工程管理缺少全面性，使預結算款大幅度提升，影響到房地產企業(yè)的資金安全。更有一些人員在工程預結算問題上弄虛作假，使預算高出實際花費很多，不利于房地產企業(yè)未來的發(fā)展。
2 房地產財務成本管理對策分析
面對房地產財務成本管理的許多問題，房地產企業(yè)的管理越來越意識到企業(yè)成本管理問題是何等重要。下面，我們就來對房地產財務成本管理的對策進行分析：
2.1 建立健全財務成本管理體系
加強房地產財務成本管理體系的建立與健全，對于房地產企業(yè)的發(fā)展來講是極為重要的。加強預算的考核與分析，重視預算的編制與執(zhí)行，建立全面的預算體制是加強房地產企業(yè)財務成本管理的重要內容。首先，要加強三級責任中心在企業(yè)內部的建立，就是在企業(yè)內部建立起成本中心與投資中心、利潤中心，建立起財務預算與項目預算、資金預算的工作，確立內部的年度以及季度成本管理目標。對于已經完成的工作與正在完成中的計劃要進行分層審批與執(zhí)行，加強財務成本管理體系的精細化。其次，在進行預算的編制之時，企業(yè)內部的上級與下級要進行積極的溝通，將每一個責任中心的職責進行明確，制定完善的執(zhí)行標準。企業(yè)內部要以月度為單位進行分析，以季度為單位進行成本管理考核，以年度為單位進行成本管理的總結。只有這樣，房地產企業(yè)的財務成本管理問題才能得到解決。
2.2 加強企業(yè)內部資金管理體系的建立
資金管理體系的建立與健全對于房地產財務成本管理工作效率的促進作用，加強資金的預算管理以及信息化管理，對資金進行科學合理的籌集以及日常管理是資金管理體系的重要內容。在進行資金的預算管理以及信息化管理之時，企業(yè)的財務成本管理工作人員要對企業(yè)內資金的收支以及納入情況進行準確的把握，將每日的現金流量以及月迤邐的資金預算進行核對，將日常管理工作與年度財務管理工作進行結合。另外，房地產財務管理工作者應該以網上電子銀行以及相關的財務核算系統(tǒng)為基礎，建立起一個符合企業(yè)財務管理工作實際的資金預算控制與結算控制、決策控制，使房地產財務成本管理工作的全程預警體系。
2.3 對企業(yè)的財務管理體系進行升級
加強財務管理制度的改革和推廣，是對企業(yè)財務會計制度和財務費用審計制度的提高。第一，房地產企業(yè)管理者應該對財務成本管理每一個層次的人員進行授權，只有財務成本管理相關具有合理的權利，才能對成本費用的支付以及資金合同的評審進行合理飄轉。第二，要對每一個會計主體的財務數據進行有效的記錄與科學的收集，使成本管理人員的結賬以及報表編制工作具有統(tǒng)一的規(guī)范，保證成本會計的科目設置與造價會計的科目設置相一致。第三，要將全面的預算體系與核算體系進行結合，使每一個會計主體得到統(tǒng)一，完善成本管理核算系統(tǒng)。優(yōu)化和企業(yè)財務管理系統(tǒng)升級是房地產企業(yè)的財務成本管理解決的關鍵，也是關鍵一環(huán)。
3 結 語
綜上所述，房地產行業(yè)的發(fā)展是社會和經濟發(fā)展的重要基礎，加強對房地產行業(yè)的發(fā)展，對提高社會和公共生活滿意度的發(fā)展具有重要作用，房地產財務成本管理工作是房地產管理工作的重要內容，筆者從房地產財務成本管理存在問題進行分析，提出幾點優(yōu)化對策。希望以此引起房地產企業(yè)管理者對于財務成本管理工作的重視，加強成本管理力度，促進房地產企業(yè)的成本管理質量提高，為房地產財務安全提供一個有力的保障，為社會和諧發(fā)展服務。
參考文獻：
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房地產論文6
論文導讀：對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。
關鍵詞：房地產，市場調研，樓盤
房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動性”，房地產市場調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態(tài)，由點(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境);然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環(huán)往復，融會貫通，才可真正把握。
1.點—單個樓盤
對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項：
第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學院社區(qū)等);了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等);公共配套設施(水、電煤等市政配套;公園、學校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的.地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。
第二項是分析產品特征。這是樓盤市調的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總體規(guī)劃、建筑設計、總建面積與外觀、總建套數與房型、面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業(yè)管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的等等，從而評估樓盤的資信度。
第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。
第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點、媒體選擇、廣告密度和實施效果等等。
第五項是銷售執(zhí)行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業(yè)務執(zhí)行等，另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征等?所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是結果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市場調研工作的全部內涵。
2.線和面—區(qū)域市場
對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調查與分析。區(qū)域市場的調查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產品和需求特征這三個方面。
一是區(qū)域分析，區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。
二是區(qū)域產品，區(qū)域產品主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區(qū)域產品關鍵在于認真研究區(qū)域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區(qū)域產品應該著力分析的地方。
三是需求特征，需求特征是指區(qū)域人口數量和密度，人口結構和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結構與特征，人口素質和習慣嗜好等，需求特征是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。
區(qū)域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區(qū)域市場分析報告，首先應該詳細調查該區(qū)域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況，由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。
3.體—宏觀環(huán)境
對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體(宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產的市場調查做得更活更深入。房地產市場的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會、經濟發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。
政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產市場，不能忽視政治因素。
經濟因素是所有房地產宏觀因素中，對公司和個人最為顯現，最為直接的因素。它包括國家的經濟發(fā)展狀況，財政收支與物價，人口數量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產市場也因此幾起波瀾。
行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進來，經濟發(fā)展速度就相對緩慢一點;限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經濟的損害也不可低估。
國際間經濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩(wěn)定性和現階段的相對成本作一評估。在勢態(tài)尚未明朗的時候，他必然裹足不前。
總之，點、面(線)、體構成了房地產市場調查基本框架，它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。
參考文獻
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2、中國房地產市場波動研究——基于貝葉斯估計的兩部門DSGE模型王云清; 朱啟貴; 談正達金融研究20xx-03-25
房地產論文7
1、當下房地產開發(fā)企業(yè)的成本費用管理現狀
1.1成本管理水平粗放，沒有形成系統(tǒng)的成本費用管控組織體系
首先，缺少系統(tǒng)的組織架構支撐成本費用管理，成本管理意識欠缺。許多中小地產公司成本管理工作開始之前沒有專職部門負責成本管理工作，有的地產公司由財務部“兼顧”成本管理，有的地產公司將成本簡單定義為“工程造價成本”由工程造價（或者叫成控）部門負責。在組織架構上這些地產公司難以滿足“項目全成本”管理要求，成本費用管理上還沒有脫離“財務成本”、“工程造價成本”概念，沒有真正理解項目全過程、全成本管理思想，沒有形成系統(tǒng)的成本費用管理組織體系。
其次成本費用管理經驗與方法難沉淀與復制。房地產開發(fā)產品的獨特性和固定性使得每開發(fā)一個新項目都要重頭開始，原有項目的成本管理經驗、手段與方法不一定完全適用新項目，加上人員的流動使得成本管理難度加大、效率低下。
1.2合同管理不到位，變更難控制
首先，合同管理不規(guī)范。合同的規(guī)范管理包括合理的簽訂合同和合同的分類授權與審批。有些地產公司喜歡簽大合同，跨分期、跨成本科目，甚至有些中小地產公司簽訂合同與工程造價成本預算科目脫節(jié)，沒有把項目造價成本預算、財務預算有機結合起來。簽訂合同時只圖方便、省事，不為以后的成本管控、成本費用數據統(tǒng)計著想。合同實際執(zhí)行中造成搞不清楚一份合同涉及多少成本科目和成本科目金額、成本費用數據統(tǒng)計不準確、不及時甚至難以統(tǒng)計。
其次，合同的分類授權與審批機制缺乏或不合理。合同的分類不同、金額不同，其負責的部門不同、授權不同，合同的分類授權審批應隨著房地產開發(fā)行業(yè)、地產企業(yè)的發(fā)展和國家相關政策的變化作相應修改完善。在這點上，不同的地產公司是參差不齊，中小地產公司更是做的不到位。
1.3資金管控缺乏手段與方法
資金是企業(yè)的血液，是房地產企業(yè)對房地產開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)資金流入、流出的的統(tǒng)籌規(guī)劃和運用。地產企業(yè)經營管理以財務管理為中心，而財務管理又以資金管理為核心。目前地產企業(yè)資金管理的主要問題是：第一，雖然編制了資金預算，但普遍存在資金預算與項目開發(fā)預算、工程造價預算、營銷策劃預算、合同管理融合的深度不夠，在很多細節(jié)問題上沒有考慮到，編制預算時沒有吸收相關部門、專業(yè)人士的合理意見抑或是財務部門獨立編制，資金管控出現意外時調控不力、缺乏剛性和執(zhí)行力；第二，在現行經濟環(huán)境下，大多數地產企業(yè)不具備通過發(fā)行企業(yè)債券、股票方式籌措資金，很多中小地產企業(yè)甚至通過小貸公司、擔保公司或民間融資，融資渠道單一、資金成本相當高，個別地產企業(yè)還出現了資金鏈斷裂、項目難以為繼帶來嚴重的社會問題。
2、提升房地產企業(yè)工程成本管理質量的有效途徑
2.1完善對工程成本管理工作的全程監(jiān)控
為了進一步提升工程成本管理水平，降低資源的浪費，必須要加強各部門之間的聯(lián)系，實現對工程造價管理工作的全面監(jiān)控，并對建設資源進行統(tǒng)籌兼顧，合理分配。首先，要加強工程初步預算和施工預算的工作，制定出詳細的資金、建筑材料以及人力等資源的利用計劃，實現資源的.合理利用。其次，在工程建設的決策階段，要重點重視對工程建設投資估算工作，并對項目的可行性報告進行重點評估，針對其中有爭議性的項目廣開言路，吸取各方面的意見。最后，要對工程項目中的投資預算、施工預算、工程結算以及竣工結算等進行統(tǒng)籌兼顧、統(tǒng)一管理，有效推進工程造價體系的改革與發(fā)展，實現各個工作環(huán)節(jié)的平穩(wěn)接軌。
2.2建立現實的工程成本管理咨詢市場
高效的工程造價管理效率需要建立自主經營的合伙制和有效責任制等多種組織形式相結合的工程造價咨詢市場，進一步完善造價管理體系。建成現實的工程造價管理咨詢市場之后，工程造價的實際流程需要進入該市場，并受市場監(jiān)督體制的監(jiān)督和制約。因此，市場監(jiān)督制度的監(jiān)督范圍需要進一步擴大，政府應該致力于完善現有的市場監(jiān)督機制，當出現企業(yè)的不自律行為時采取強硬手段給予相應的處罰措施，增強政府的宏觀調控能力，并保證工作的準確性、透明性和公正性。因此，有形的工程管理造價咨詢市場為工程企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的環(huán)境，并在一定程度上減小了不正當競爭給企業(yè)帶來的風險。
2.3逐步完善工程成本管理的制度
完善的工程成本管理制度是保證房地產企業(yè)相關工作順利進行的有力保障。在現有的市場發(fā)展條件和經濟體制之下，企業(yè)必須完善相關工程成本管理制度，加強對工程成本管理中各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督，制定明確的企業(yè)規(guī)章制度規(guī)范工作人員的管理行為，保障成本管理數據的準確性和真實性，并落實資金日報制度，出現賬目問題及時進行核查，爭取在當天內得到解決。
2.4提升財會人員的職業(yè)素質
財會人員作為企業(yè)工程造價管理的實際操作者，其工作能力和個人素質直接關系著企業(yè)工程造價控制效率和企業(yè)的經濟效益。因此企業(yè)必須加強對從業(yè)人員工作能力、業(yè)務水準以及個人思想品質的考核，提高準入門檻，對應聘者的教育經歷、工作背景、個人犯罪經歷等進行嚴格審查，為企業(yè)篩選高素質的專業(yè)人才。同時企業(yè)應該定期對造價工程師進行業(yè)務培訓，并建立嚴格的定期考核制度，打造一支高水平的工程造價管理隊伍。
結語
工程成本管理是企業(yè)日常工作的關鍵內容，企業(yè)管理人員加強對工程成本管理的監(jiān)管，了解市場環(huán)境的變化情況，完善相關工程成本管理制度，提高會計人員的職業(yè)素質。企業(yè)必須嚴格審核各項成本管理數據，及時處理存在的各種問題，從而更好提高企業(yè)的經濟效益。
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房地產論文8
房地產是中國經濟的晴雨表，自20xx年以來，中國經濟的發(fā)展所展現出來的繁榮，都與房地產息息相關，無論是從財富的創(chuàng)造能力來看，還是從資源的流動性來看，中國的房地產經濟都將在近年悄悄完成筑頂的過程，并為接下來的墜落積聚能量。也許因為一些重大因素導致房地產市場變動的時間會和預期的不同，提前也好，推遲也罷，這場變更都是不可避免的。接下來，筆者就將從房地產的起源、經歷的變更、發(fā)展過程中的問題以及解決問題的措施這幾個方面來介紹分析。
對于我國目前的房地產行業(yè)的發(fā)展來說，它不僅僅在經濟環(huán)境中占據一個很大的地位，它更加在我們的社會環(huán)境中有著重要的影響。首先我們來看看房地產行業(yè)經濟的起源。
一、房地產行業(yè)的最初起源
我國房地產經濟的起源和發(fā)展可謂是從古就有，房地產經濟一開始的發(fā)展是房地產經紀，房地產經濟起源與唐朝，唐朝的絲綢之路打開了貿易的大門，也為房地產經紀人提供了便利，在唐朝，房地產經紀人又叫“房牙子”，從事的是比較早的一種土地貿易行為，也是我們房地產經濟的最初起源和發(fā)展。
二、房地產市場的變更
我國房地產市場自起步至今也就十多年的時間，這段時間內，即使受著國家宏觀經濟環(huán)境的變動和國家調控政策的影響，我國的房價也依然保持著階梯式的上升狀態(tài)。我們可以把其發(fā)展分為以下幾個階段：
第一個階段：1998年～20xx年，這是中國房地產的起步階段。在這期間，買房以自住為主，房價上漲較為緩慢。
第二個階段：20xx年～20xx年，這是房地產市場的上漲期。經濟的發(fā)展，國家相關政策的出臺刺激了這一時期的住房消費。
第三個階段：20xx年～20xx年，在這期間國家出臺了取消房貸優(yōu)惠政策加強房地產稅收的管理等一系列抑制樓市的政策，房地產市場也進入了一個相持的階段，上漲速度變緩，但是仍然保持著上漲的趨勢。
第四個階段：20xx年～20xx年，各行業(yè)的資金涌入房地產行業(yè)，房價屢創(chuàng)新高，地王頻現。這一時期外地炒房團興風作浪，尤其以溫州最為活躍，開發(fā)商更是出現隨意定價的`情況，人有多大膽，房價就有多高。
第五個階段：20xx年～20xx年，樓市再次進入相持階段，部分城市20xx年的房價與20xx年相比，甚至還出現了小幅度的回落。
第六個階段：20xx年～20xx年，樓市又重新步入一個高漲期，這個時期里，全國的樓市漲聲一片，不少城市的高端住宅甚至出現天價。
第七個階段：20xx年～至今。20xx年央行3次加息，6次上調存款準備金率，全國房地產市場在全方位的限制性環(huán)境中生長，到了20xx年，房地產市場在剛需的推動下緩慢的復蘇，在20xx年4月份達到較高水平，后來受市場降溫的影響，房價漲幅開始下降。
三、解決房地產行業(yè)在經濟發(fā)展過程中出現的問題的具體措施
1.加強房地產規(guī)劃的“三性”原則。所謂的房地產規(guī)劃的“三性”原則，即科學性、有效性、可持續(xù)發(fā)展性�？茖W性是指我們對于房地產的規(guī)劃要科學合理，并且是有著一定的專業(yè)技術和理論依據來支撐的;有效性是指我們的規(guī)劃結果應該是有效的，不能花費大量的人力、物力、財力去做無用功，要確確實實的對社會有著一定的貢獻以及影響;可持續(xù)發(fā)展性是指我們的規(guī)劃不能只強調我們現在的需求，更加重要的是我們對于未來的一個持續(xù)性的發(fā)展，保障未來我們能夠有足夠的資源去發(fā)展。
2.對土地資源進行一定的保護。房地產行業(yè)的發(fā)展就離不開土地資源的使用，對于我們國家的土地資源來說，用一點少一點，房地產的開發(fā)需要土地的支持，土地資源又是社會發(fā)展和農業(yè)進步的必需品，目前社會有許多房地產開發(fā)商閑置土地，浪費資源，既沒有合理的利用土地，有沒有有效的發(fā)展房地產，反而使得我們的經濟遭受一定的損失。因此，在現代社會的房地產建設中，我們更加要對土地資源進行合理的開發(fā)以及使用，保護土地，維護我們生活的環(huán)境。
3.建立完善的管理機構，保障管理的可行性
一個行業(yè)的興起和發(fā)展與我們對于這個行業(yè)投入的精力以及對于這個行業(yè)實施的管理都有著一定的關系，房地產行業(yè)也不例外，在我們現代經濟發(fā)展的腳步之下，我們的房地產行業(yè)占據的比重也在逐步的增加，這就要求我們必須要建立完善的管理系統(tǒng)，從內到外，從內部管理系統(tǒng)到外部的發(fā)展情況都符合社會發(fā)展的需求，我們的房地產行業(yè)的發(fā)展才能真正的發(fā)揮出它的作用。
4.加強市場的監(jiān)管能力以及宏觀調控作用
國外發(fā)達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產貸款比例的70%左右，而我國的消費信貸占房地產貸款比例最大的銀行都不足10%，由此可見兩者之間的差距，原因就是我們缺乏一個很好的市場監(jiān)管能力，對房地產行業(yè)沒有一個系統(tǒng)的調控以及引導，這也就導致了一系列房地產問題的出現，造成社會經濟的重大損失。
四、未來我國的房地產行業(yè)將會如何發(fā)展
中國房地產的脆弱和危險之處在于，只要人們對房價持續(xù)上漲的預期發(fā)生動搖，危機就會立刻暴露出來。未來中國房價的下跌應該首先從四線和三線城市開始，道理非常簡單，他們一直都是人口，資源的流出方。事實上，從20xx年開始，不少大型開發(fā)商從三，四線城市撤離，回歸一，二線城市，同時，投資房地產資金撤出，不僅會導致房價下跌，也可能使部分城市出現爛尾樓。隨著時間的推移，越來越多的人將越來越清楚的一個趨勢是：四線和三線城市的房價率先下跌，帶動二線城市的房價下跌，最后下跌的浪潮擴散到一線城市，導致房價的全線下跌。因此，中國現在更應該關注的不是如何維持高房價，而是拿出勇氣接受房地產的一次硬著陸，把中國整個社會的運行成本和民眾的住房成本降下來。當務之急，是竭力扶持以制造業(yè)為核心的實體經濟。
五、結語
在人口因素發(fā)生巨變的大背景下，生產者人數下降的大轉折下，實體經濟持續(xù)衰退的情況下，中國的房價卻一直愛高速累積新的泡沫。當下，踏踏實實做實業(yè)的人在減少，投機的人在增多，而任何一個社會的財富創(chuàng)造都不能離開實業(yè)，最終都要以實業(yè)為基礎。因此，我國的房地產事業(yè)的發(fā)展更是需要我們社會各方人員的共同努力，而且需要考慮各個方面的因素，盡量做到在發(fā)展中保平穩(wěn)，在平穩(wěn)中求突破。
房地產論文9
20xx年，作為我國經濟增長支柱產業(yè)之一的房地產業(yè)告別巔峰時期步入了嶄新格局：房價逐漸企穩(wěn)，樓市回歸理性，告別高增長和高利潤成為市場新常態(tài)，企業(yè)競爭愈演愈烈。與此同時，房地產企業(yè)稅費成本依然居高不下，因此要在競爭中脫穎而出，房地產企業(yè)必須積極進行稅務籌劃提高企業(yè)效益。作為對房企收益影響最大、最復雜的稅種之一，如何有效的對土地增值稅進行籌劃已經成為當前房企不可忽視的問題。
一、房地產企業(yè)土地增值稅籌劃思路
土地增值稅是對轉讓房地產取得的增值額征收的稅，其應納稅額=∑（每級距增值額×適用稅率），其中“增值額”為轉讓房產所取得收入減除扣除項目后的余額，“適用稅率”根據增值率的大小按相適用的四級超率累進稅率計算。所以土地增值稅籌劃的.基本思路是根據其稅率特點及優(yōu)惠政策，控制收入或增加扣除項目，以降低增值率從而適用低稅率及優(yōu)惠政策。
1、合理控制收入
房地產企業(yè)應基于稅率進行銷售定價，充分利用增值率四個臨界點，使增值率小于并盡可能接近臨界點，在增加收入的同時盡量減少土地增值稅跳躍的幅度。房企亦可考慮以折扣方式降低銷售價格，或將裝修收入從收入中分解出去，從而降低增值額。
2、增加扣除項目
1）平衡開發(fā)成本稅法規(guī)定開發(fā)成本允許按實際發(fā)生額扣除，因此房地產企業(yè)可以適當增加一些成本投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等。
2）調整開發(fā)費用根據《土地增值稅暫行條例實施細則》，若企業(yè)利息支出能提供金融機構證明并按轉讓房地產項目計算分攤，則可據實扣除，最高不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算金額，其余開發(fā)費用按取得土地使用權支付金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內扣除；若利息支出不能滿足上述條件，則需計入開發(fā)費用一并扣除，費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。因此，房企應通過籌劃把開發(fā)費用轉移到成本中，從而增加扣除項目金額。并且提前估算利息支出，若利息支出高，則應按項目計算分攤并取得金融機構的證明從而據實扣除；反之則應選擇計入開發(fā)費用中按照10%的比例扣除，增加扣除金額。
3、利用稅收優(yōu)惠政策
1）增值率的稅收優(yōu)惠根據規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此房企可進行籌劃：A.區(qū)分不同開發(fā)項目，分別核算普通住宅和其他項目的增值額；B.合理設置銷售價格，在取得預期盈利前提下將增值率保持在優(yōu)惠范圍內，衡量節(jié)稅收益與繳稅成本。
2）開發(fā)及轉讓方式的選擇稅法有特殊規(guī)定，某些行為不屬于土地增值稅征稅范圍，比如投資聯(lián)營、合作建房、兼并轉讓、受托代建等。因此房企應對這些特殊政策加以利用進行籌劃。但要注意這些規(guī)定的前提，比如雖然投資聯(lián)營中一方以土地入股投資可免征土地增值稅，但若該企業(yè)從事房地產開發(fā)就不能暫免征稅。
二、案例分析——以成都市X房地產項目為例
A研究院為我國大型事業(yè)法人，其下設立二級事業(yè)法人B中心，現擬于成都市開發(fā)大型房地產項目X，項目中包含商業(yè)建筑和普通住宅建筑。由于該項目是市場模式運作的商業(yè)地產，A研究所及B中心均為事業(yè)單位存在拿地障礙，因此由A研究院下屬全資子公司C作為主體取得建設用地并開發(fā)。下面以X項目為例進行分析。由于稅法規(guī)定，未分別核算或不能準確核算的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠，因此首先將X項目的商業(yè)、住宅分開單獨核算。根據測算，X項目中普通住宅部分收入約為2.3億元，根據稅法可扣除項目約為1.9億，則增值額為0.4億元，增值率為0.4÷1.9=21.1%，應繳營業(yè)稅及附加23000×5.5％=1265（萬元），土地增值稅4000×30%=1200（萬元）。由于增值率未超過20%的普通住宅免征土地增值稅，因此考慮在小區(qū)中建設一個噴泉，并在街道附近建隔音帶，追加綠化投資300萬元。稅法規(guī)定，從事房地產開發(fā)的納稅人，房地產開發(fā)成本可加計20%扣除，則此時可扣除項目為19000+300×（1+20%）=19360萬元，增值額為23000-19360=3640萬元，增值率為3640÷19360=18.8%，符合免征條件。因此追加的300萬元綠化投資，既提高了小區(qū)的配套質量，又獲得了1200萬的節(jié)稅收益。當然，任何一種納稅籌劃方案都有兩面性，房地產企業(yè)必須全面考量選擇最有利于企業(yè)整體利益的方案。
三、結語
總之，在我國房地產業(yè)新常態(tài)背景下，房地產企業(yè)必然要增強納稅籌劃意識，在合法合理的前提之下，以提升企業(yè)整體戰(zhàn)略利益為目標，通過深入研究與充分利用國家政策法規(guī)，制定完善的稅務籌劃思路，廣泛的利用納稅籌劃的優(yōu)勢為企業(yè)爭取更大的利潤空間，防范企業(yè)稅收風險的產生。
房地產論文10
摘要：科學、合理以及準確的計算房地產成本是進行成本管控的重要前提，對房地產開發(fā)項目的產品定價也具有重要的作用。本文分析了房地產開發(fā)成本核算存在的問題及原因，并給出了相關的解決方案。
關鍵詞：房地產；開發(fā)成本；核算
一、概述
對于一個企業(yè)而言，促使其朝著未來既定的目標發(fā)展離不開良好的經營管理。而經營管理中，會計成本核算具有重要的作用。通過企業(yè)的會計成本核算，特別是房地產企業(yè)在開發(fā)過程中的成本核算，企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經營管理中，各項費用以及成本的具體支出情況，才可以依據相關的數據對企業(yè)進行成本費用的調控，從而達到成本最優(yōu)化、利潤最大化的目標，也可以達到資源的有效整合和分配，從而使得企業(yè)的經營發(fā)展朝著既定的目標前進，獲得更多的經濟效益。房地產企業(yè)的開發(fā)成本是非常巨大的，通過對成本核算的具體數據與預算的差額進行分析，從而達到成本目標的調控，促使房地產企業(yè)健康發(fā)展。
二、房地產企業(yè)開發(fā)成本核算存在的問題
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隨著房地產企業(yè)的逐步成長和壯大，進行房地產開發(fā)的土地都是成片進行開發(fā)和建設的，建成后的房地產主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區(qū)住房等。目前，房地產企業(yè)成本核算對象的劃分依據主要是項目所在的區(qū)域、進行分期的工程項目、按照建成后房地產的用途或者將整個開發(fā)項目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是依據開發(fā)項目的具體情況進行分析的，再加上加大規(guī)模房地產開發(fā)項目的復雜性，種種因素都造成了開發(fā)成本核算的對象劃分不明，過細會造成工作量大大增加，過粗會造成數據分析不明，這些都會使得成本核算的整體質量受到不利影響，同時，也非常不利于房地產企業(yè)對開發(fā)成本的監(jiān)控以及分析，特別是開發(fā)成本在房地產企業(yè)中占據著非常重要的地位。
�。ǘ╅_發(fā)過程中發(fā)生的成本費用分配方法存在不合理之處
對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發(fā)的產品當中，這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費用中，仍然有些支出是難以準確分配的，例如，常見的拆遷補償款、配套設施費用以及基礎設施費用等間接費用。按照國家相關的.規(guī)定，應當按照占地面積、建筑面積等相關比例以及預算造價等進行分配，從而計入到成本核算的對象中去，但值得注意的是，每家房地產開發(fā)企業(yè)都會根據自己的實際情況來進行成本費用分配和劃分的標準。從房地產行業(yè)整體來看這個問題，成本費用的分配往往具有任意性，在實際的過程中并沒有形成科學統(tǒng)一的標準來進行成本核算的管理以及缺乏相關的約束性條款，使得成本核算方法出現較大的差異。
�。ㄈ┓康禺a開發(fā)項目成本核算的周期判斷不明，出現竣工決算拖延的現象
一個房地產項目涉及到的工程量較大、持續(xù)的時間是非常長的，也不存在明確的標準來對核算周期進行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰(zhàn)。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會計核算的及時性原則，無法使得收入與費用產生配比，從而對房地產企業(yè)計算項目的利潤、結算相關的稅費造成了阻礙，嚴重的情況下會產生與稅務部門長期糾纏的局面，阻礙企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。與此同時，拖延竣工結算也會使得房地產企業(yè)不能及時的對項目進行評價，對后期的項目開發(fā)無法起到積極的推動和指導作用�，F實的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產項目甚至出現基礎設施未全部完成建設等情況，這些往往對項目不能產生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著整個開發(fā)項目的決算時間，也對企業(yè)的成本管控工作產生不利影響。
三、加強房地產開發(fā)成本核算的策略
�。ㄒ唬┟鞔_房地產開發(fā)成本的核算對象
由于成本核算的對象不明，造成很多的成本核算出現問題，因此，將成本核算對象進行明確，可以從以下幾個方面進行：其一，將經過規(guī)劃部門審核的總平面圖作為開發(fā)項目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開發(fā)規(guī)模較大、時期較長、一般采用的分期開發(fā)形式的項目；其二，按照產品的開發(fā)形態(tài)進行成本核算對象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產產品的企業(yè)，這樣進行成本核算的可行性較大；其三，將單個的房地產項目作為一個核算對象。這種成本核算對象的確定往往適合于一些開發(fā)項目大、耗費大、開發(fā)出來的產品往往只有一種的項目。以上三種常用的開發(fā)成本核算費用對象確定的方法對成本費用的監(jiān)控非常有利，對于開發(fā)項目的價值評估也是非常有利的。
�。ǘ⿲﹂_發(fā)項目的成本費用分配方法要進行合理的選取
通常而言，建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的，但是對于其他的間接開發(fā)成本費用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進行分配和歸集，例如常見的配比原則或者受益原則。房地產企業(yè)進行間接費用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價值分配法、個別認定法、預算造價法等分配標準。但是，一家房地產企業(yè)一旦確定了一種方法，則應當保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個別認定法是最好的形式，可以使得成本費用的分配更加精準，但缺點是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產開發(fā)項目，往往采取的成本費用核算方式是利用面積的比例進行均攤。在現實中最為常用的方法之一是對開發(fā)項目的價值進行評估，依照評估的價值進行間接費用的分配。一旦合理的進行間接成本費用分配，就可以使得房地產開發(fā)項目進行合理的利潤管理和事前的評估，因此，合理確定成本費用分配方法是十分重要的。
�。ㄈ⿲Τ杀竞怂愕闹芷谶M行合理確定，及時的進行竣工結算
開發(fā)項目的周期確定應當根據項目的實際情況來確定，不應當僅僅按照理論來進行。首先，如果一個項目的規(guī)模較小，同時，持續(xù)的時間短，那么可以將項目的整個時期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開發(fā)項目的成本核算更加合理。但是，如果項目的開發(fā)時間較長、規(guī)模較大，如果仍然按照項目的建設周期來進行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時效性這一原則。目前常用的方法是按照經過審批的總平面圖確定的開發(fā)期數來進行成本核算周期數的確定。其次，及時進行竣工結算的前提條件是已經發(fā)生的成本費用受到了準確、合理以及全面的記錄，如果需要進行成本費用的估計，那么必須對確定的估計數進行再次核對，也要培養(yǎng)會計人員的成本預估能力。在進行“預提費用”科目的核算時，要將未實施的工程預算計入到成本中去，從而可以使得項目的決算按照預期的計劃進行，以后實際發(fā)生了該項費用就將其轉出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會對單位成本以及總成本的產生較大的影響。
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房地產論文11
在對國內外風險管理理論整理、總結、分析的基礎上，結合房地產行業(yè)投資風險的概念特點，借鑒其他房地產開發(fā)項目過程中運用的比較成功的風險識別、分析、評估與應對方法，對交通未來城投資建設全過程中的風險進行分析研究，并最終提出相應的風險應對策略。
一、交通未來城項目及風險管理概況
(1)交通未來城項目概況。交通未來城項目處于菏澤市開發(fā)區(qū)核心位置，西臨人民路，南臨長江路，東臨振興街，是一個集精品住宅、時尚公寓、高檔寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)為一體的綜合性地產項目，致力于打造菏澤商住社區(qū)的新標桿。項目整體建成后將是一個集居住、購物、休閑、娛樂為一體的頂級城市綜合體。澤聯(lián)通建筑安裝有限公司承建。項目西鄰人民路，南鄰長江路，東臨振興路，占地48131㎡，總建筑面積182819㎡，綠化高于35%，由5棟高層住宅、1棟公寓和1棟寫字樓組成，十一個集精品住宅、時尚公寓、高檔寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)為一體的綜合性地產項目，致力于打造“締造現在，引領未來”的菏澤商住社區(qū)新地標。周邊銀座商圈、開發(fā)區(qū)人民醫(yī)院，建設銀行、工商銀行等成熟生活配套一應俱全;毗鄰區(qū)實驗小學、實驗中學、菏澤一中等名校，尊享一站式教育配套;距離火車站和新汽車站僅1公里之遙，5公里直通日東高速。
(2)交通未來城項目風險管理概況。交通未來城是菏澤市市委、市政府、開發(fā)區(qū)委、區(qū)政府確立的牡丹區(qū)東部核心商業(yè)圈中的重點示范項目，為了確保交通未來城房地產開發(fā)項目的成功，菏澤交通集團房地產開發(fā)有限公司設立了項目部專門負責該項目的具體實施。在項目開發(fā)初期，開發(fā)部、行政部負責項目審批、土地交易、施工設計等工作;在施工期，工程部、行政部負責承建企業(yè)選擇、具體施工等工作，同時，銷售部門進行施工期間的前期銷售工作;銷售期，銷售部門負責預售、現房銷售等工作。在項目開發(fā)的全過程中，都需要全面的工程項目風險管理和質量管理體系來保障其實施運行。
二、交通未來城項目風險管理存在的問題
(1)項目的組織結構不合理。在項目組建的過程中，應該充分考慮到項目風險去在于開發(fā)全過程，而不局限與某個部門或某個開發(fā)階段。風險防控需要項目全員的參與，只有各個部門通過相互合作才能一定程度上把風險降到最低。如果沒有一個合理的項目組織結構，就會帶來相應的溝通問題，從而會使項目風險管理工作難度增加。
(2)項目管理人員風險意識薄弱。交通未來城房地產項目開發(fā)過程中，風險的管理主要側重于工程施工建設階段，而在前期的施工設計、土地交易及銷售階段的預售、現房銷售環(huán)節(jié)存在的風險同樣不能忽視。項目管理的風險意識薄弱、風險管理技術方法簡單，都會給項目的順利實施帶來一系列潛在風險。
(3)項目風險管理人員水平不高。交通未來城項目團隊中，設在工程部下的風險管理組現有成員4名，其中本科及以上學歷的2人，有相關開發(fā)經驗的2人，35歲以上的2人，相比于其他項目團隊來說，風險管理團隊成員的綜合素質一般，整體的風險管理水平一般。項目風險的識別、分析、防控等工作對項目風險管理人員的素質存在很大關系，如果項目管理人員水平不高，同樣會給整個項目建設帶來一定的風險。
(4)項目風險管理經費投入不足。項目風險管理經費一般包括項目風險管理人員工資、培訓及其他費用，從交通未來城項目經費投入占比中可以看出，項目風險管理經費投入相對較少，項目對風險管理的經費支持較少。一般情況下，管理經費的投入支持是房地產項目風險管理順利實施的`重要條件。
(5)項目的資產負債率。一般情況下，資產負債率保持在50%左右較為合理，房地產開發(fā)項目由于投資比較大，維持在60%左右較為合理，如果超過80%以上，意味著房地產項目開發(fā)面臨著巨大風險。交通未來城項目前期投資比較大，資產負債率為69%，可以看出，該項目現階段資產負債率相對來說較高，面臨更大的資金鏈斷裂的風險。
三、交通未來城項目風險管理措施
風險預防是在風險發(fā)生之前，采取相應的措施降低或避免各種風險因素造成的損失，也就是說，說要降低風險發(fā)生的概率來減少損失。
(1)建立與政府相關部門有效溝通機制。主動與菏澤市委、市政府、金融機構、建筑企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、稅收財務職能部門等政府部門保持有效溝通，建立健全有效溝通機制，最大限度爭取其支持，為交通未來城房地產開發(fā)項目提供一個良好的開發(fā)環(huán)境，從而在項目進程中會無形較少一系列風險因素，保證項目的順利開展。
(2)加強政策分析，有效規(guī)避政策風險。密切關注菏澤市當地政府部門的政策的發(fā)布及變化，要及時、適時根據政策的調整變化做出相應的變化，加強對其的關注與研究，從而在一定程度上避免政策風險的產生對項目建設產生的影響，積極采取有效措施規(guī)避政策風險。
(3)加強項目的質量監(jiān)督與管理。一般情況下，質量管理以事前控制、合同管理為主。一要委托具備相應監(jiān)理資質的專業(yè)公司對交通未來城房地產開發(fā)項目進行全程監(jiān)督;二要加強對承包商及分包商的專業(yè)能力、資質的嚴格審查;三要建立健全質量監(jiān)督管理體制;四要對相關人員進行質量培訓，提高質量管理的專業(yè)水平;五要依靠先進的工藝技術及施工技術為質量提供保障。
(4)加強安全意識，嚴控安全事故風險。加強安全意識，以安全生產為首要任務，嚴格防止安全事故風險的發(fā)生。要做好事故風險的防控，一要進行全員的安全培訓，切實從思想上加強事故安全意識;二要制定嚴格的安全規(guī)章制度;三要建立完善的安全監(jiān)督管理機制;四是側重人員安全事故的監(jiān)督;五要實時監(jiān)控生產過程中的安全狀態(tài)和不安全行為;六要明確安全責任;七要全額購買人身意外傷害保險，做好風險轉移。
(5)完善財務管理系統(tǒng)，避免財務風險。制定與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應的財務戰(zhàn)略，創(chuàng)建并完善財務管理系統(tǒng)，建立健全財務風險防控體系，來確保開發(fā)項目的財務安全。一要制定科學的財務戰(zhàn)略，引導項目財務風險管理;二要做好房地產項目開發(fā)的前期規(guī)劃與可行性研究分析，為財務管理提供決策依據;三要進一步拓展項目開發(fā)融資渠道，提供項目資金的流動性;四要建立健全項目預算控制體系，并做好相應的事前、事中、事后的科學合理評價。
房地產論文12
一、引言
從20xx年我國把房地產作為經濟發(fā)展的支柱產業(yè)以來，我國房價可謂是一路飆升。然而在促進經濟增長的同時，一系列現實社會問題也逐漸顯現。為了有效抑制房價迅猛上漲，促進我國房地產市場的走向可持續(xù)發(fā)展道路，國家陸續(xù)出臺了一系列調控政策，如“國六條”、“新國八條”、“新國五條”等。要想在日趨復雜的背景下求得生存和發(fā)展，房地產企業(yè)無疑必須降低開發(fā)成本。由于房地產企業(yè)稅收存在涉稅多、稅負重的特點，可進行籌劃的空間相對比較大，所以通過稅收籌劃來降低成本是房地產企業(yè)謀求發(fā)展得必然選擇。
二、房地產企業(yè)稅收籌劃的必要性
(1)房地產企業(yè)面臨資金鏈緊縮:當前我國的房地產信貸政策出現緊縮現象，資金回籠變緩，全國各地的房企資金鏈面臨前所未有的壓力。所以降低開發(fā)成本，節(jié)約資金對于房地產企業(yè)來說十分重要。
(2)房地產企業(yè)經營成本幾乎達到極限:隨著建筑材料的價格上漲、工人工資的上調以及土地轉讓費的提高等經營成本的提高，使得從經營成本入手來降低成本變得難度加大。
(3)房地產企業(yè)涉稅多、稅負重:房地產開發(fā)企業(yè)從取得土地開始到最后的銷售，整個過程都會涉及到稅收。而且在整個過程中涉及的稅種多，稅負也相當重。例如土地增值稅的稅率高達30%－60%。但這同時也為納稅籌劃帶來了可操作的空間。
三、房地產企業(yè)稅收籌劃的影響因素
企業(yè)在進行稅收籌劃時，需時刻注意環(huán)境變化，因為稅收籌劃必然受到各種政策、法律法規(guī)等各種環(huán)境變化的影響，新會計準則中對我國房地產企業(yè)稅收籌劃產生影響的主要涉及兩點:存貨和投資性房地產。
(1)我國《企業(yè)會計準則第1號———存貨》對存貨的發(fā)出計價方式的規(guī)定中不再有后進先出法，只能采用先進先出法、加權平均法和個別計價法。而原來的后進先出法在目前我國通貨膨脹的背景下可以抵扣、減免一定的稅收。因此，如果房地產企業(yè)不對此采取措施，必然使其負稅加重。另外，房地產企業(yè)的經營周期一般都比較長，取消了后進先出法，必將會對企業(yè)的當期損益造成影響，進而影響到利潤。
(2)新會計準則中，增加了《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產》。該準則中對投資性房地產的概念進行了界定，而且規(guī)定了房地產企業(yè)如何對資產分類。另外，準則還增加了“公允價值”這種計量模式，對如何確認、計量都做出了明確的規(guī)定。若是合理運用投資性房地產的公允價值計量模式，便可為公司減輕稅負。
四、房地產企業(yè)稅收籌劃存在的問題
20xx年一直到現在，房地產一直是我國經濟發(fā)展的支柱產業(yè)。在國家經濟快速增長的同時，房地產企業(yè)也獲得了很多利潤。由于房地產投資金額大加之發(fā)展迅速，很多企業(yè)發(fā)展并不成熟，他們往往企圖通過偷漏稅的辦法來達到降低成本的目的。但是20xx年我國就開始把房地產企業(yè)的稅務稽查工作作為重點工作，使得房地產企業(yè)面臨著日益復雜的稅收環(huán)境。通過偷漏稅的現象不僅存在很大風險，還阻礙了稅收籌劃的進程。
(一)企業(yè)稅收籌劃意識不強。
我國《憲法》第五十六條明確規(guī)定，“中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務�！蓖瑫r，我國稅法也規(guī)定納稅人有依法納稅的義務。但是房地產企業(yè)由于稅負重、納稅多，其認為通過稅收籌劃減輕負稅的效果不明顯，所以常常通過偷稅漏稅的方式來減稅�；诖�，很多企業(yè)出現了內外兩套賬的'現象，對內的是反映企業(yè)真實情況的賬，對外則是用來應付稅務機關的假賬。這種做法無疑給企業(yè)帶來了巨大的風險，一旦被查處，除了繳納罰款，還會影響企業(yè)的信譽，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。稅收籌劃反而是一個合理減輕稅負的方式。
(二)企業(yè)稅收籌劃組織不健全。
企業(yè)內部稅收籌劃組織不健全也是房地產稅收籌劃的重要影響因素。由于稅收籌劃具有較強的專業(yè)性，他要求工作人員不僅掌握會計知識，還要熟悉我國相關法律法規(guī)，尤其是我國稅收法律法規(guī)相對繁多復雜的情況下，納稅籌劃工作更是復雜。通過調查當前房地產企業(yè)內部組織機構，發(fā)現房地產企業(yè)很少設置專門的稅務部門，一般都不進行納稅籌劃，即使開展納稅籌劃工作也是由財務部門來完成。
(三)企業(yè)各部門之間合作困難。
企業(yè)各部門之間合作困難，阻礙了稅收籌劃的順利進行。房地產企業(yè)在建設的整個過程都會涉及到稅收而且建造的過程中有很多部門參與，財務部門并不能控制整個過程。要使得每個部門都積極配合并非易事，從而使得稅收籌劃的工作執(zhí)行起來會很困難。財務部門除了制定合理的稅收籌劃計劃，還要與各部門之間進行溝通交流，從而使得各個部門的工作能夠在不違背稅收籌劃計劃的前提下執(zhí)行。然而其他部門由于稅收知識的缺乏和利益的問題，都會使得稅收籌劃工作的進行。
五、加強我國房地產企業(yè)稅收籌劃工作的舉措
(一)增強企業(yè)稅收籌劃意識。
在市場經濟快速發(fā)展得背景下，我國有關稅收法律制度也逐漸趨于完善。企業(yè)想要通過偷稅漏稅的方式來減輕稅負、降低企業(yè)成本已經不再現實。所以，企業(yè)要想真正通過節(jié)稅降低成本必須進行稅收籌劃。我認為在我國應該出臺相關政策，或者利用媒體的作用鼓勵企業(yè)進行稅收籌劃工作。也可以通過宣傳一些企業(yè)稅收籌劃成功的例子來引起企業(yè)的足夠重視，使得他們積極主動的進行稅收籌劃，為企業(yè)降低成本，從而促進房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
(二)建立健全的稅收籌劃組織。
面對當前房地產行業(yè)嚴峻的形式，如果想要做好稅收籌劃工作，建立健全的組織機構很重要。所以，房地產企業(yè)應該設立專門的組織機構進行稅收籌劃。在此，我認為房地產企業(yè)可以獨立于財務部門設立稅收籌劃部門，并且配備專業(yè)人員負責。這要求該部門職工不僅要有財務知識，還要掌握稅收工作，了解相關法律法規(guī)，以期保證稅收部門的專業(yè)度和稅收籌劃工作的成功。
(三)促進各部門之間的合作。
如果一個好的籌劃計劃得不到順利的實施，其最后也是失敗的。因此，在整個稅收籌劃的過程當中，除了要保證稅收組織的建立和人員的配備外，各部門之間的配合協(xié)調也相當重要。我認為企業(yè)應該在企業(yè)內部普及稅收相關知識，讓每個員工意識到稅收籌劃對公司發(fā)展的意義，以及清楚各部門具體應該做些什么。另外，制定相關激勵制度，鼓勵各部門積極配合，以確保工作的順利。六、總結通過以上分析可以預見，房地產企業(yè)要想在今后激烈的競爭中求得生存和發(fā)展，稅收籌劃發(fā)揮著重要的作用。房地產企業(yè)的稅收在我國財政收入中也占據著舉足輕重的作用。所以，房地產企業(yè)必須高度重視稅收籌劃工作，以期為企業(yè)及國家的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻。
作者:李文娟 單位:重慶理工大學會計學院/財會研究與開發(fā)中心
房地產論文13
前段時期的惆悵中，自己在思索的過程中對自己的定位明確了許多，會計和金融這二者之間，我選擇了后者，在網上搜索了一些關于金融專業(yè)的培養(yǎng)方案信息，以后也將在學好會計的前提下，搶抓時間彌補金融學專業(yè)知識的缺失。
時隔一年自己再次翻開西方經濟學教材，看了微觀部分中的關于市場分析的知識，了解了一些經濟理論，為了使自己更進一步的掌握理論知識，我以平常關注較多的房地產市場為例，將自己這段時期所學的知識運用其中，從經濟學的角度來解讀房地產市場，主要是運用供求分析方法研究住房市場的均衡狀況，包括均衡數量和均衡價格的形成。
我認為住房有兩個屬性，內在屬性中，一是自住，一是投資；外在屬性中，房地產與金融體系有著密切的聯(lián)系。從內在屬性的角度，可以把住房視為消費品；而從外在屬性的角度，則應將其視為“金融衍產品”。
一，作為消費品的住房市場（消費品市場研究主要就是用供求分析方法進行研究）
1. 房地產市場的需求。
房地產市場的需求可以分成兩個方面，自住房需求和投資需求，投資需求又有兩個衍生需求，一個是作為轉賣的需求，作為出租房屋而購買的需求。自住房需求和對出租房的需求是這個市場上的最終需求。作為轉賣的需求最終必須轉化成自住房需求和出租房屋的需求。我們從自住房需求開始研究。經濟學所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿沒有能力的需求不予考慮，有能力沒有意愿的需求也不予考慮，因此住房產品的需求取決于消費者支付能力、消費者需求意愿和消費者人數等三個因素影響，其中消費者的支付能力主要受消費者收入、房價的影響，住房的需求意愿主要受社會文化影響、對未來的預期、替代品與互補品的可得性與價格三個因素影響。政府政策可以對這些因素產生作用從而影響住房市場的需求。
2. 房地產市場的`供給。
房地產市場的供給比較單一，作為消費品和投資品的住房供給是沒有區(qū)別的。因此，套用一般的供給理論，住房產品的供給也取決于廠商的供給意愿、供給能力，廠商的供給意愿也主要是取決于政府政策要求、廠商主觀意愿和對于未來的預期；廠商的供給能力主要取決于房價、替代品與互補品的可得性與價格、廠商的生產技術與生產能力、投入品的價格。政府政策也可以通過作用于這些因素來影響住房市場的供給。
3. 房地產市場的局部均衡。
供求分析方法就是將供給與需求結合起來考慮，可以分析任何消費品在市場發(fā)生變化的情況下均衡價格、均衡數量的變化。這就是經濟學中的局部均衡分析。
4. 中國房地產市場的供求分析。
通過這個需求、供給分析，我們可以對于中國房地產市場進行政策分析。
作為消費品的中國房地產市場的需求是非常堅挺的。從消費者支付能力來看，隨著經濟的增長，人們的收入也不斷增長，支付能力也是在不斷增強的。從消費者的支付意愿來看，中國社會文化決定了對于消費者對于自由住房的推崇和熱愛，使得消費者普遍具有購房意愿；保障性住房市場的缺失，使得住房產品缺乏替代品；長期以來對于房價未來上漲的預期也促使越來越多的人及時行動，迅速購房。更重要的是，在中國快速城市化的大時代背景下，即便進城的農民工有一大部分自己不買房，畢業(yè)的大學生、從城鎮(zhèn)向城市、小城市到大城市的空間流動也使得城市住房產品消費者人數不斷增加，這必將推動者住房市場需求的增加。
另一方面，從房地產市場的供給方面來看，在中國現有的政策和市場結構下，政府政策、市場形態(tài)和廠商看漲的未來預期使得房地產商可以通過限量供應來攫取最大利潤，從而廠商的供給意愿并不高；同時，保障性住房的缺失使得替代品的競爭壓力不存在，廠商的技術和生產能力根本不需要全面發(fā)揮出來生產大批住房產品，而高昂的土地出讓價格和稅費開支使得廠商更有理由把價格轉移到房價上由消費者承擔；更為重要的是，住房產品最重要的投入品——土地，是一個非常稀缺的資源，這種稀缺不僅體現在絕對與相對數量上，我國可用于開發(fā)房地產的土地數量是比較有限的，而且在地理分布和時間分布上。這種稀缺性是非常重要的，理解房地產開發(fā)的地理分布特點，是理解住房產品稀缺的關鍵。因此，房地產廠商的限量開發(fā)、限量供應和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客觀上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地產產品的供給是非常低的。由于需求大，供給小，均衡分析的結果就是居高不下的均衡價格和較低的均衡產量，這一均衡狀況在市場形態(tài)不發(fā)生重大改變之前，是不會有任何變化的。政府的房地產政策如果不能影響到這個供求模型中的任何一個決定要素，就必定起不到任何作用。
二，作為金融市場重要環(huán)節(jié)的住房市場
住房市場是金融市場的一個重要環(huán)節(jié)，認識到這一地位也是認識現代經濟和房地產市場的關鍵。大多數房地產開發(fā)是開發(fā)商向銀行借貸資金進行開發(fā)的，房地產交易是采用銀行按揭的方式進行的，因此，房地產市場的健康發(fā)展是金融體系健康狀況的一個重要方面。因此，房地產價格一旦上去，在這一價格上簽訂的交易合同就不容更改，交易必須進行下去，資金才能回籠。因此，房地產價格是不能下降的，因為下降必定會使得開發(fā)商破產，銀行資金鏈斷裂，銀行可能破產，從而損害整個金融市場。
金融資本誕生以來，資本主義就有了新的形式。用馬克思主義的觀點來看，金融資本在剝削勞動者的同時，還綁架了勞動者的利益。房地產商用勞動者的資本，來賺取勞動者的血汗，這已經成為市場經濟下的事實。但實際上，用西方經濟學的觀點來看，這也是分工使然。房地產商從事房地產開發(fā)，就使得所有其他個人能夠集中精力做好自己的工作，分工產生效益，交換提高社會整體福利水平；房地產商專門從事房地產開發(fā)，形成了專業(yè)分工的專業(yè)技能，能比購房者自建住房更高質高效；房地產商對所建房屋負安全責任，要比自建住房安全責任更容易明確。因此，理性的來看待房地產商在房地產開發(fā)中的作用，也是理解市場經濟下的房地產形勢的要點之一。
由于房地產商在房地產開從經濟學的角度淺析房地產市場
發(fā)中具有重要不可替代的地位，房地產開發(fā)時需要金融系統(tǒng)協(xié)助也成為理所當然的事情。房地產開發(fā)周期長，需要資金數量大，個人、廠商自有資金全部用于開發(fā)成本就必然高，如果要求不能用貸款形式，則可以預料房價要比現有的價格更高，因為房地產商則將面臨更大市場風險。金融系統(tǒng)特別是銀行介入，就使得社會利益與房地產開發(fā)結合起來，形成一榮俱榮，一損俱損的局面。明白了金融市場與房地產的關系，就應該能夠理解房地產價格為什么那么牽動著政府的心。從經濟學的角度淺析房地產市場
房地產論文14
旅游房地產項目的前期策劃是旅游房地產開發(fā)的重要組成部分，前期策劃的科學合理性直接關系著旅游房地產項目開發(fā)的可行性，對于旅游房地產開發(fā)有著非常重要的作用。本文從旅游房地產項目的前期策劃運作與管理的角度出發(fā)，簡要概述了旅游房地產的前期策劃，介紹了其主要內容，提出當前在旅游房地產前期策劃工作中存在的問題，并且針對這些問題提出了應對措施，為保證旅游房地產項目前期策劃的正常運作與管理提供一定的理論依據。
近年來，隨著社會經濟的快速發(fā)展，旅游房地產項目也得到較好的發(fā)展，而旅游房地產項目的開發(fā)也受到越來越多人的關注。從風險收益的角度來看，旅游房地產是一種高投資、高風險、高收益的行業(yè)，如果能夠保證該項目的正常開發(fā)，就能夠保證開發(fā)者收到很高的經濟收益。而旅游房地產項目的前期策劃，就是該項目開發(fā)、運行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應當對旅游房地產項目的.前期策劃進行成分的了解，并對其進行科學的管理，這樣才能把握住旅游房地產項目開發(fā)成功關鍵，從而有效促進旅游房地產行業(yè)的穩(wěn)定進步。
一、旅游房地產項目前期策劃概述
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旅游房地產項目前期策劃，其實就是結合項目開發(fā)地的實際情況、經濟發(fā)展水平等，來制定的相關策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來看，人們對其有著不同的理解：在上世紀90年代，人們認為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產品推銷出去；當前，人們對于前期策劃已經有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產項目的前期策劃，包含了多方面的內容，如市場調查、消費者行為心理分析，保證旅游房地產項目開發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。
（二）旅游房地產項目前期策劃的原則
從旅游房地產項目前期策劃的原則來看，其主要分為四個方面：
其一，客觀性原則，具體來講就是在進行前期策劃時，必須要進行詳細的市場調查，了解具體的市場情況，充分了解客觀的市場需求及市場環(huán)境；
其二，深入性原則，具體來講，就是要對項目進行深入的分析挖掘，找出其與別的項目的不同點，保證差異化競爭；
其三，創(chuàng)造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當中，應當要有一定的創(chuàng)新觀點，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進行前期策劃的時候，不應當局限于當前的情況，而是應當結合相關政策及市場發(fā)展情況，做出長遠的項目策劃。
�。ㄈ┞糜畏康禺a項目前期策劃的重要性
在旅游房地產項目的開發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。
首先，它是旅游房地產項目開發(fā)的“指示燈”，指引項目的正確運作；
其次，它是“導演”，對旅游房地產項目起著全局把控的作用，是項目開發(fā)與推廣成功的關鍵；
最后，旅游房地產項目的“船長”，對項目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項目走向的正確性。
二、旅游房地產項目前期策劃的主要內容
旅游房地產項目前期策劃的主要內容分為三個方面。
其一，市場調研及走勢分析、預測，市場調研所獲得的資料是走勢分析、預測的基礎，有著非常重要的參考價值，所以，必須要做好前期的市場調研工作，并且著重對目標客戶進行定性調查，這樣才能保證項目開發(fā)更加符合看客戶需求，更加利于項目的推廣。
其二，前期產品及市場定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對項目開發(fā)潛力、市場定位風險及市場定位可行性進行準確的分析。
其三，品牌戰(zhàn)略策劃，具體來講就是項目的前期策劃要有一定的側重點，如人文環(huán)境建設、生態(tài)景觀建設等。
三、旅游房地產項目前期策劃存在的問題
首先，把握不住策劃核心，這是當前旅游房地產項目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對項目的可行性分析，而不能明確的體現出項目的特點，沒有創(chuàng)造性，根本無法提出有建設性的策劃。
其次，當前很多的旅游房地產項目前期策劃都只是進行理論的闡述，根本就沒有結合項目開發(fā)的實際情況來進行具體的分析，可操作性不強。
再次，缺乏前瞻性，具體表現在旅游房地產項目前期策劃的戰(zhàn)略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對現有的相關偵測來進行項目策劃，卻沒有將目光放的長遠一些，過于重視短期的營銷。
最后，風險防范有待加強，旅游房地產項目開發(fā)的風險與收益并存，要想保證項目開發(fā)的高收益，就必須提高風險防范，但結合實際的旅游房地產項目前期策劃來看，風險防范還有待加強。
四、應對措施
第一，要保證市場調查的精準度，具體來講就是要全方位的進行市場調研，充分了解市場環(huán)境及行業(yè)競爭情況，并且結合消費者的具體需求，對旅游房地產項目進行準確的分析，對產品進行精準的定位，這樣才能夠保證旅游房地產項目前期策劃的準確性。
第二，要保證項目開發(fā)的可行性，在旅游房地產項目的前期策劃中，要注意結合項目開發(fā)的實際情況，并且借鑒學習成功案例，總結經驗，從而制定出具有較高可行性的項目策劃。
第三，要有長遠的目光，前期策劃不應當只是將目光局限于當前的發(fā)展，而是應當有可持續(xù)的發(fā)展理念，結合相關政策，制定長遠的項目目標。
五、結語
旅游房地產項目的前期策劃是項目開發(fā)及推廣的前提，所以，在實際的旅游房地產項目開發(fā)中，應當充分重視對其前期策劃的運作與管理，這樣才能有效把握住旅游房地產項目開發(fā)成功的關鍵，從而獲取更高的經濟效益。
房地產論文15
摘要：隨著社會經濟的高速發(fā)展，我國的財稅體制也進行了改革，全面推行“營改增”政策，完善增值稅的抵扣措施。本文以房地產開發(fā)企業(yè)為例，闡述房地產開發(fā)企業(yè)實施“營改增”的必要性，研究“營改增”后房地產開發(fā)企業(yè)增值稅的會計處理問題，分析土地增值稅的會計處理和增值稅科目的一般設置，旨在推進“營改增”在房地產行業(yè)的改革步伐，為同行提供參考。
關鍵詞：“營改增”；房地產企業(yè)；增值稅；會計處理
房地產行業(yè)作為我國國民發(fā)展的支柱產業(yè)，受到高度重視。增值稅作為房地產開發(fā)企業(yè)中的全新課題，需要深入研究和學習。房地產開發(fā)企業(yè)在多年的經營發(fā)展中總結了不少經驗，針對“營改增”政策，將明確項目管理的關鍵內容�！盃I改增”后房地產開發(fā)企業(yè)的增值稅會計處理發(fā)生了相應的變化，由原來5%的稅率改為11%的增值稅稅率。征收土地增值稅按規(guī)定稅率和增值額計算，房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅需要在國家財稅政策的要求下進行會計處理，根據會計準則和制度實施核算，滿足房地產開發(fā)企業(yè)會計處理的特殊性。
一、房地產開發(fā)企業(yè)實施“營改增”的必要性
房地產開發(fā)企業(yè)的`建設周期長，受項目策劃、工程設計、報批審核因素影響，經營流程復雜，這將加大房地產開發(fā)企業(yè)的稅負。增值稅作為中國第一大稅種，隨著財稅法制觀念日益完善，我國已為增值稅立法，這也為“營改增”做了良好鋪墊。因此，在房地產開發(fā)企業(yè)實施“營改增”制度具有重要作用，其有利于降低企業(yè)稅負，提升企業(yè)經營效率。房地產開發(fā)企業(yè)資金投入大，在開發(fā)成本、建設費用等流動資金的占用下，房地產開發(fā)企業(yè)的資金負擔較重。隨著社會的日益進步和國民經濟的高速增長，在當前的稅制結構中，房地產開發(fā)企業(yè)實施“營改增”制度，有利于優(yōu)化企業(yè)的經濟結構，同時促進我國財稅制度的發(fā)展。房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在特殊經營模式的引導下，房地產開發(fā)企業(yè)的融資成本高。目前，市場環(huán)境競爭激烈，營業(yè)稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發(fā)票將降低房地產企業(yè)的市場核心競爭力。因此，房地產開發(fā)企業(yè)實施“營改增”制度具有一定的必要性。
二、“營改增”后房地產開發(fā)企業(yè)增值稅的會計處理
1.土地增值稅的會計處理
土地增值稅的會計處理屬于房地產開發(fā)企業(yè)會計核算和稅務處理中的重要環(huán)節(jié)。從會計核算層面分析，房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本基于會計權責發(fā)生制，在滿足配比原則要求的前提下計提。房地產開發(fā)企業(yè)設置多類賬戶在稅法的規(guī)定下進行土地增值稅的成本核算。若房地產開發(fā)企業(yè)同時運營多個項目，則需要分類核算各項目。由于房地產行業(yè)的特殊性，當前主要采取預售制度，即企業(yè)先取得客戶的預售款，待建設項目竣工且驗收合格后再結算土地增值稅。根據我國稅法的相關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)收取的預售收入需要按比例征收土地增值稅，待建設項目清算結束后進行多退少補。“營改增”后房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的會計處理內容如下：企業(yè)收取預售收入后，按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅，計提時，借記“待攤費用—預繳土地增值稅”，貸記“應交稅費—應交土地增值稅”。繳納時，借記改為計提時貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。待房地產開發(fā)企業(yè)的項目竣工后，滿足收入條件時，按照稅法清算土地增值稅，清算內容為當期結算收入、成本等。當期應承擔的土地增值稅費用為：借記“營業(yè)稅及附加—土地增值稅”，貸記“待攤費用—預繳土地增值稅”。當房地產企業(yè)項目竣工且驗收合格后，辦理土地增值稅的清算工作。首先調整預征的土地增值稅費，核算計提的土地增值稅款。具體會計處理內容即確定清算金額和取得清算報告后，借記“營業(yè)稅及附加—土地增值稅”（清算總金額-計提的土地增值稅款）“待攤費用—預繳土地增值稅”（差額）貸記“應交稅費—應交土地增值稅”，清算補交時借記為前期貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。當房地產開發(fā)企業(yè)出現退稅現象時，做反向會計財務處理。通過房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅會計處理后，“待攤費用—預繳土地增值稅”與“應交稅費—應交土地增值稅”的余額為零。
2.增值稅科目的一般設置
在房地產開發(fā)企業(yè)中，增值稅科目主要包括“應交稅費—應交增值稅”和“應交稅費—未交增值稅”兩類。具體賬戶的設置如下：
�。�1）進項稅額。進項稅額是在會計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產開發(fā)企業(yè)納稅人購買物資、不動產或無形資產等，允許進項抵扣的增值稅額。在實際操作中，經由退回的物資需要沖銷進項稅額，并用紅字登記；
（2）已交稅金。已交稅金是在會計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產開發(fā)企業(yè)納稅人已繳納的當月增值稅額，該科目記錄的增值稅額為房地產開發(fā)企業(yè)當月已抵扣進項稅額后實際繳納的銷售稅額，還需扣除前期繳納的稅額部分；
�。�3）減免稅款。減免稅款指在會計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產開發(fā)企業(yè)納稅人按當前增值稅制度減免的稅款。房地產開發(fā)企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)設備費用和技術維護費予以全額抵減；
�。�4）進項稅額轉入。在房地產開發(fā)企業(yè)中，會計核算用于企業(yè)福利、免稅等按照規(guī)定不得抵扣。例如，房地產開發(fā)企業(yè)中用于出租或自用的銷售項目等為抵扣進項稅額的不動產、固定資產，在改變用途后允許抵扣進項稅額的項目；
�。�5）銷項稅額抵減。在房地產開發(fā)企業(yè)中，銷項稅額抵減是指記錄納稅人在當前稅法規(guī)定下扣除銷售額而減少的銷項稅額；
（6）出口抵內銷應繳稅額。出口抵內銷應繳稅額是在會計核算中借方出現的數據，納稅人按國家規(guī)定的退稅率計算貨物的進項稅額抵內銷品需繳納的稅額；
（7）銷項稅額。銷項稅額是在會計核算中貸方出現的數據，其主要記錄房地產開發(fā)企業(yè)納稅人無形資產、產品銷售、不動產收取的增值稅額。房地產開發(fā)企業(yè)提供的應稅勞務收取銷項稅額，在貸方處用藍字登記，出現退回情況時，銷項稅額在貸方處用紅字登記；
�。�8）出口退稅。出口退稅是指房地產開發(fā)企業(yè)納稅人根據國家規(guī)定退回出口產品的增值稅；
�。�9）進項稅額轉出。進項稅額轉出是在會計核算中貸方出現的數據，其主要記錄房地產開發(fā)企業(yè)納稅人的無形資產、不動產等受老項目中進項稅票等不良因素影響不從銷項稅額中抵扣的增值稅費，按照稅法規(guī)定轉出進項稅額；（10）簡易計稅。簡易計稅是指房地產開發(fā)企業(yè)納稅人通過簡易計稅方法繳納增值稅款。
三、結語
房地產行業(yè)是我國的支柱產業(yè)，在經濟發(fā)展過程中受社會各界的廣泛關注�！盃I改增”是進行結構性減稅的重要措施，有利于推動我國的稅制改革。在房地產開發(fā)企業(yè)中，實施“營改增”政策將降低企業(yè)的稅負，提高房地產開發(fā)企業(yè)試點的工作積極性，促進企業(yè)稅負朝合理化的方向發(fā)展。本文研究“營改增”后房地產開發(fā)企業(yè)增值稅的會計處理問題，明確了“營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)長遠發(fā)展的必要性，通過分析土地增值稅的會計處理，深入研究房地產開發(fā)企業(yè)增值稅科目的明細設置，深化“營改增”政策在房地產開發(fā)企業(yè)的具體實施，完善房地產開發(fā)企業(yè)的財務管理，促進我國房地產行業(yè)的全面發(fā)展。
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