關(guān)于房地產(chǎn)的論文15篇

　　在學(xué)習(xí)、工作生活中，大家總少不了接觸論文吧，借助論文可以有效提高我們的寫(xiě)作水平。那要怎么寫(xiě)好論文呢？下面是小編精心整理的關(guān)于房地產(chǎn)的論文，希望對(duì)大家有所幫助。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文1

　　摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速過(guò)度到買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新成為決定企業(yè)存亡、影響房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。要從顧客滿意、差異化、體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)、整合營(yíng)銷(xiāo)、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)等幾個(gè)方面進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)，營(yíng)銷(xiāo)

　　一、傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)理論指導(dǎo)下的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)

　　傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)理論的顛峰是始創(chuàng)于1960年美國(guó)的密歇根州立大學(xué)的4P理論，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是四個(gè)基本要素的有效組合，即產(chǎn)品（Product）、價(jià)格（Price）、銷(xiāo)售渠道（Place）、促銷(xiāo)（Promotion）。該理論假定一個(gè)企業(yè)只要生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，制定合理的價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆咒N(xiāo)渠道和合適的促銷(xiāo)措施，就能順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。該理論“以企業(yè)為中心”，實(shí)施由內(nèi)而外的營(yíng)銷(xiāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，行業(yè)不夠成熟，需求旺盛的賣(mài)方市場(chǎng)情況下業(yè)內(nèi)大多數(shù)廠商都簡(jiǎn)單地運(yùn)用4P理論指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)就取得了令世人矚目的成績(jī)。

　　但是，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，運(yùn)用4P營(yíng)銷(xiāo)組合的企業(yè)越來(lái)越困難，盡管花費(fèi)巨額資金，但這種“消費(fèi)者請(qǐng)注意”的營(yíng)銷(xiāo)行為很難再獲得成功。在嚴(yán)酷的市場(chǎng)形勢(shì)面前，房地產(chǎn)廠商開(kāi)始反思其營(yíng)銷(xiāo)行為，逐漸接受4C理論。4C即消費(fèi)者的欲望和需求，消費(fèi)者獲取滿足的成本，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的方便性，企業(yè)與消費(fèi)者的有效溝通。

　　4C理論指導(dǎo)下的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行為具有幾個(gè)鮮明特點(diǎn)：

　　（1）重視消費(fèi)者，根據(jù)消費(fèi)者的需要設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。市場(chǎng)細(xì)分開(kāi)始流行，企業(yè)把產(chǎn)品放到一邊，首先研究消費(fèi)者的欲望和需求，不是簡(jiǎn)單地叫賣(mài)他們所能制造的產(chǎn)品，而是努力去提供消費(fèi)者想購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品。

　�。�2）忘掉定價(jià)策略，努力了解消費(fèi)者要滿足其需要所愿付出的成本并且開(kāi)始有意識(shí)的加以影響，因?yàn)橹挥蓄櫩湍軌虺惺艿膬r(jià)格才是最合理的價(jià)格。

　�。�3）忘掉通路策略，思考如何方便消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)榧词诡櫩鸵呀?jīng)愿意購(gòu)買(mǎi)企業(yè)的產(chǎn)品，但若交易成本過(guò)高，他們?nèi)匀粫?huì)選擇放棄，看房車(chē)的出現(xiàn)充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)為消費(fèi)者提供方便的決心和誠(chéng)意。

　�。�4）忘掉促銷(xiāo)策略，多研究與消費(fèi)者溝通，企業(yè)對(duì)新聞發(fā)布和公共關(guān)系活動(dòng)的重視上升到空前的高度。4C理論的關(guān)鍵在于真正重視消費(fèi)者的行為反應(yīng)，通過(guò)企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹(shù)立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　二、整合營(yíng)銷(xiāo)

　　20世紀(jì)90年代，美國(guó)DE舒爾茨教授等人提出了整合營(yíng)銷(xiāo)（IMC），其基本思想可以概括為兩方面：一方面把告、促銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、包裝等一切傳播活動(dòng)都?xì)w于廣告活動(dòng)的范疇內(nèi)；另一方面使企業(yè)以統(tǒng)一的傳播資詢(xún)向消費(fèi)者傳達(dá)。其目的是在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的不同階段運(yùn)用和協(xié)調(diào)各種不同的傳播手段，使其發(fā)揮最佳效用，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者之間建立長(zhǎng)期的、維系不散的關(guān)系�，F(xiàn)在，幾乎每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都有廣告公司介入提供全程服務(wù)，工程現(xiàn)場(chǎng)的包裝、售房部的布置、宣傳單張的制作、銷(xiāo)售說(shuō)詞、公關(guān)活動(dòng)和新聞發(fā)布等內(nèi)容無(wú)一不是廣告公司的杰作。對(duì)于實(shí)施整合營(yíng)銷(xiāo)的項(xiàng)目，消費(fèi)者的所見(jiàn)所聞和感受到的完全一致，項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)會(huì)無(wú)數(shù)次以不同的方式傳達(dá)給消費(fèi)者，能夠給消費(fèi)者強(qiáng)烈的震撼，這樣反復(fù)的同一刺激大大強(qiáng)化了消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的印象，有利于提高消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度。

　　三、體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)

　　體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)就是站在消費(fèi)者的感官、情感、思考、行動(dòng)和關(guān)聯(lián)五個(gè)方面，來(lái)重新定義、設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)的思考方式。體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)觀點(diǎn)突破了傳統(tǒng)上的“理性消費(fèi)者”假設(shè)，認(rèn)為消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)是理性與感性兼具的，消費(fèi)者在消費(fèi)前、消費(fèi)時(shí)、消費(fèi)后的體驗(yàn)，才是營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和品牌經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)贏得消費(fèi)者青睞的關(guān)鍵在于他們能夠創(chuàng)造出值得消費(fèi)者回憶、難忘的經(jīng)歷、體驗(yàn)。房地產(chǎn)對(duì)購(gòu)房人而言，不僅僅是一個(gè)遮風(fēng)擋雨、休息睡覺(jué)的處所，更多的是一種對(duì)生活品質(zhì)的追求，精神上的享受、體驗(yàn)。銷(xiāo)售人員親切的笑容和得當(dāng)?shù)难孕信e止、悅耳的背景音樂(lè)，優(yōu)美的小區(qū)景觀、完善的配套設(shè)施，無(wú)不傳達(dá)開(kāi)發(fā)商大力提倡生態(tài)、環(huán)保，力求達(dá)到自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一的理念。

　　進(jìn)入樣板間，精美的裝修讓人驚羨，消費(fèi)者完全模糊了對(duì)戶(hù)型的`大小、室內(nèi)功能分區(qū)、采光、通風(fēng)、私密性效果等方面的判斷，你甚至還可以坐在沙發(fā)上品茶聊天，進(jìn)廚房去炒幾個(gè)小菜，“這就是我想要的家”，消費(fèi)者完全認(rèn)同開(kāi)發(fā)商以人為本，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念和文化理念。要完成這種體驗(yàn)，通常需要消費(fèi)者親臨現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)然，現(xiàn)在有不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)和寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)網(wǎng)上看房系統(tǒng)，逼真地展示其樓盤(pán)及其樣板房場(chǎng)景，并且通過(guò)增加一些互動(dòng)功能，使得看房者利用“鍵盤(pán)加鼠標(biāo)”就可以在虛擬的世界里獲得身臨其境的感受。

　　四、CS經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

　　“CS”（customer satisfaction），即“顧客滿意”，其指導(dǎo)思想是，企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要以顧客的滿意度為宗旨，從顧客的觀點(diǎn)而不是從企業(yè)的觀點(diǎn)來(lái)分析、考慮消費(fèi)者的需求，把顧客需求（包括潛在的需求）作為企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的源頭，在產(chǎn)品功能及價(jià)格設(shè)定、分銷(xiāo)促銷(xiāo)環(huán)節(jié)建立和完善售后服務(wù)系統(tǒng)等方面，以便利顧客為原則，最大限度地使顧客感到滿意。房地產(chǎn)消費(fèi)在很大程度上屬于情感消費(fèi)層次，“滿意不滿意”是最重要的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中實(shí)施CS經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略要求從消費(fèi)者的需求出發(fā)，滿足消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需求并且準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)其潛在需求，盡量引導(dǎo)住宅消費(fèi)的潮流。為此，必須分析消費(fèi)者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)、行為、能力和水平，研究他們的消費(fèi)傳統(tǒng)、習(xí)慣、興趣和愛(ài)好，并且對(duì)他們的消費(fèi)傾向和變化趨勢(shì)做出合理預(yù)測(cè)。從項(xiàng)目選址、住房檔次、結(jié)構(gòu)、類(lèi)型、層高、套型、朝向到價(jià)格制定、廣告宣傳、售后服務(wù)等，房地產(chǎn)企業(yè)都必須從住房消費(fèi)者的需求出發(fā)，使之滿意稱(chēng)心，才能獲得消費(fèi)者的青睞，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　五、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)

　　關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)是通過(guò)識(shí)別、建立、維護(hù)和鞏固企業(yè)與顧客及其他利益相關(guān)人的關(guān)系來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售，強(qiáng)調(diào)企業(yè)與顧客及其他利益相關(guān)者之間建立長(zhǎng)期的相互信任的互惠關(guān)系。其關(guān)鍵在于：不僅爭(zhēng)取顧客和創(chuàng)造交易，識(shí)別和建立關(guān)系是重要的，維護(hù)和鞏固已有的關(guān)系更重要；營(yíng)銷(xiāo)的責(zé)任不僅是給予承諾，更重要的是履行承諾。

　　關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)與傳統(tǒng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有著很大的區(qū)別：傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)把視野局限于目標(biāo)市場(chǎng)上，建立在“以生產(chǎn)者為中心”的基礎(chǔ)之上，其核心是交易，關(guān)心如何生產(chǎn)、如何獲得顧客，企業(yè)與顧客之間、企業(yè)與其供應(yīng)商、經(jīng)銷(xiāo)商之間是一種交易關(guān)系，企業(yè)通過(guò)誘使對(duì)方發(fā)生交易從中獲利。在交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方的關(guān)系被看成是相互排斥的，交易結(jié)束，買(mǎi)賣(mài)之間的關(guān)系就結(jié)束了，買(mǎi)賣(mài)雙方是一次性關(guān)系。

　　而關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)是建立在“以消費(fèi)者為中心”的基礎(chǔ)之上的，其核心是關(guān)系，企業(yè)與其顧客、分銷(xiāo)商、經(jīng)銷(xiāo)商、供應(yīng)商、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、銀行、政府及內(nèi)部員工等之間建立、保持某種較緊密的合作關(guān)系，并不斷加強(qiáng)這種關(guān)系，通過(guò)互利交換及共同履行諾言，使有關(guān)各方都實(shí)現(xiàn)各自的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)利益者之間是一種互惠互利的長(zhǎng)期依賴(lài)的關(guān)系，企業(yè)通過(guò)雙方良好的互惠合作關(guān)系獲利。

　　六、差異化營(yíng)銷(xiāo)

　　所謂差異化戰(zhàn)略，就是企業(yè)通過(guò)在產(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、品牌形象等方面形成具有獨(dú)特性品質(zhì)來(lái)滿足用戶(hù)的需要。房地產(chǎn)的差異化營(yíng)銷(xiāo)，是指通過(guò)產(chǎn)品差異化、服務(wù)差異化和品牌差異化來(lái)提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值，從而形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這要求企業(yè)在產(chǎn)品的研究和開(kāi)發(fā)上具有較強(qiáng)的創(chuàng)新能力，企業(yè)在生產(chǎn)技術(shù)上具有較高的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力，企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中有明確的目標(biāo)市場(chǎng)，并能采取有效的經(jīng)營(yíng)手段和方法到達(dá)。與其他產(chǎn)品比較，房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置固定性決定其本身有較大的差異化。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化還可以從性能、特色、風(fēng)格和設(shè)計(jì)等方面入手，體現(xiàn)在品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)耐用、安全放心；區(qū)位的出行便捷、人文優(yōu)越和升值潛力；環(huán)境的自然、生態(tài)和健康；整體布局的大方、精巧；單體設(shè)計(jì)的實(shí)用、合理和完善，設(shè)備設(shè)施的充分、新穎和高效；配套的生活方便，居住的愉快、舒適等。服務(wù)的差異化要求在傳統(tǒng)客戶(hù)服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行服務(wù)升級(jí)，升級(jí)后的客戶(hù)服務(wù)，不再是傳統(tǒng)意義上僅僅體現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)品售后的客戶(hù)服務(wù)，而應(yīng)涵蓋產(chǎn)品設(shè)計(jì)“生產(chǎn)”銷(xiāo)售“使用中所有的服務(wù)環(huán)節(jié)，而且越來(lái)越強(qiáng)調(diào)多元化、人性化、規(guī)模化和個(gè)性化，房地產(chǎn)基本進(jìn)入了，服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)豐富客戶(hù)服務(wù)的內(nèi)涵，擴(kuò)大服務(wù)的寬度，延長(zhǎng)服務(wù)的時(shí)間來(lái)再一次贏得屬于自己的市場(chǎng)空間。最后，企業(yè)文化的差異化也應(yīng)該受到企業(yè)的重視。

　　因?yàn)樽≌�不僅是一種生活方式的選擇，同時(shí)也是居住文化的體現(xiàn)，而且應(yīng)該注意，企業(yè)文化是最難被其他企業(yè)模仿的差別優(yōu)勢(shì)，一旦建立，即可成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文2

　　一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)立是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展霱要的理論研究成果。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)立，在我國(guó)是近幾年的事。它是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)改革和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際镲要而不斷進(jìn)行理論探索的成果。一方面，經(jīng)濟(jì)改革的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成了房地產(chǎn)業(yè)。建國(guó)以后，在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期中，房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)踐中一直作為社會(huì)的福利事業(yè)，不作一個(gè)產(chǎn)業(yè)看待。經(jīng)過(guò)八十年代以來(lái)的改革與發(fā)展，住宅經(jīng)濟(jì)雖然得到了肯定和發(fā)展，但由于各地的不均衡性，以及傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的慣性力量，經(jīng)濟(jì)體制改革的漸進(jìn)性，房地產(chǎn)業(yè)在總體上仍未根本擺脫原有的運(yùn)行軌道和運(yùn)動(dòng)規(guī)律。表現(xiàn)比較突出的是城市住宅。房地產(chǎn)業(yè)主要還是福利性事業(yè)，房產(chǎn)和地產(chǎn)不都是商品，投資靠財(cái)政支撐，由此給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了許多難于解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)既然是福利，需求不受經(jīng)濟(jì)條件制約，需求就無(wú)限制膨脹，而同時(shí)房地產(chǎn)浪費(fèi)嚴(yán)重，資源濫用；社會(huì)福利性房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資基本上不能回籠，財(cái)政投資嚴(yán)重不足，財(cái)政狀況難于正常運(yùn)轉(zhuǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于困境。改革與發(fā)展的實(shí)踐，使人們更加冷靜、客觀地審視和總結(jié)過(guò)去，嚴(yán)正地、實(shí)事求是地看待未來(lái)，逐漸認(rèn)清了，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要滿足社會(huì)的需要，必須得到振興和發(fā)展，其根本選擇是商品化。這就要求我們對(duì)房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制和規(guī)律性進(jìn)行深入、系統(tǒng)的研究，對(duì)實(shí)踐認(rèn)真總結(jié)，以科學(xué)的思想和理論來(lái)指導(dǎo)實(shí)踐。在現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的強(qiáng)勁勢(shì)頭下，這種需要更為迫切和重要。

　　另一方面，相形之下，理論的準(zhǔn)備和發(fā)展建設(shè)顯得很不夠。在五十年代，我國(guó)經(jīng)濟(jì)理論界就有人研究城市住宅的商品屬性問(wèn)題，認(rèn)為住宅在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)中應(yīng)采取商品形式>房租應(yīng)是住宅價(jià)格的組成部分，采取低房租政策，國(guó)家必定要為房屋消費(fèi)者花費(fèi)巨大的而又不能收回的費(fèi)用，很不合理。但在當(dāng)時(shí)那種經(jīng)濟(jì)意識(shí)和經(jīng)濟(jì)體制下，這種觀點(diǎn)沒(méi)有也不可能形成社會(huì)共識(shí)。七十年代末八十年代初，在實(shí)事求是思想指導(dǎo)下，以當(dāng)時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整和改革為實(shí)踐背景，從改革的要求出發(fā)，又開(kāi)始房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究。當(dāng)時(shí)討論的問(wèn)題，主要是城市住宅的商品屬性問(wèn)題，這正是理論上的突破口和關(guān)鍵?主題為“社會(huì)主義條件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就還是福利物品，是商品，就應(yīng)大膽地承認(rèn)。人們大都按當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)理論和經(jīng)濟(jì)改革研究的一般思路，從馬克思主義經(jīng)典著作中去找根據(jù)，結(jié)合現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)改革與經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)踐，進(jìn)行理論與實(shí)際法制的分析。后來(lái)逐漸形成共識(shí)，即社會(huì)主義條件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的選擇。住宅商品屬性問(wèn)題解決了，重要的又是城市住宅如何商品化問(wèn)題。隨之而來(lái)的是全國(guó)許多機(jī)構(gòu)和城市紛紛召開(kāi)學(xué)術(shù)性討論會(huì)、研討會(huì)，許多地方還組建了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)。比較具代表性的是1983年12月成立的以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究為主旨的“中國(guó)城市住宅問(wèn)題研究會(huì)”，各地在這個(gè)總會(huì)下先后成立了地方性的城市住宅問(wèn)題研究會(huì)。同時(shí)創(chuàng)辦了許多房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)刊物。

　　隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的推進(jìn)和發(fā)展，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究的系統(tǒng)化和深化，人們的認(rèn)識(shí)范圍已不再局限于住宅，而擴(kuò)展到了房地產(chǎn)業(yè)，把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門(mén)來(lái)加以探討。那么，在社會(huì)主義條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律怎樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制又如何，就成了擺在經(jīng)濟(jì)界和理論界面前的重要問(wèn)題之一。研究和討論結(jié)果的主要表現(xiàn)是出版和印行了一些房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)著作，發(fā)表了一些研究論文。特別是近二年以來(lái)，由于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的活躍與發(fā)展，促成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究的空前活躍局面，不但較為嚴(yán)謹(jǐn)、深入、系統(tǒng)的成果不斷面世，而且那些知識(shí)性、普及性并帶有趣味性的讀物也紛紛出現(xiàn)在圖書(shū)市場(chǎng)上。但是，在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、運(yùn)行和管理中，尚有許多問(wèn)題有待進(jìn)一步深化，不斷系化、規(guī)范化。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)學(xué)

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)學(xué)，它所要研究和闡述的是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的劃分來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)具有自己特有的研究對(duì)象，因而它是一門(mén)獨(dú)立的、自成體系的經(jīng)濟(jì)學(xué)科。再則，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)是商品，由于這類(lèi)商品在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)主要產(chǎn)業(yè)，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)又是一門(mén)部門(mén)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)所要研究和闡述的房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，主要包括：1、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程及其特殊性；3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律和運(yùn)行機(jī)制；4、房地產(chǎn)商品價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)；5、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。通過(guò)對(duì)上述問(wèn)題的研究，可以揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律和基本運(yùn)行機(jī)制，形成一個(gè)更為切實(shí)反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)規(guī)律的理論體系。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的，但我們不能認(rèn)為它是唯一研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的。研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的還有其他學(xué)科，諸如房地產(chǎn)投資學(xué)，房地產(chǎn)市場(chǎng)學(xué)，房地產(chǎn)金融學(xué)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)學(xué)，房地產(chǎn)管理學(xué)，房地產(chǎn)定價(jià)學(xué)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估學(xué)，房地產(chǎn)法規(guī)學(xué)，房地產(chǎn)史學(xué)，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)學(xué)，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)學(xué)，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)學(xué)，房地產(chǎn)企業(yè)管理學(xué)，房地產(chǎn)預(yù)測(cè)學(xué)，等等。這些學(xué)科對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程從不同角度、不同側(cè)面用不同手段或方法進(jìn)行理論、方法、政策和策略的理論概括和業(yè)務(wù)技術(shù)闡釋。它們之間各不相同，因?yàn)檠芯康慕嵌群头矫娌煌�，要解決的問(wèn)題不同，但又相互聯(lián)系，甚而有交叉，共同來(lái)研究和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面的何題。在它們的關(guān)系中，應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)處于先導(dǎo)和基礎(chǔ)的地位。由上述可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)所要揭示的是房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律性，所要研究的是房地產(chǎn)業(yè)總體的運(yùn)行機(jī)制。所以它從總體上規(guī)定和制約著房地產(chǎn)其他學(xué)科的原則、方法和內(nèi)容。

　　這里還必須說(shuō)明，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的前提是房地產(chǎn)的商品屬性，即房產(chǎn)和地產(chǎn)都是商品。它的運(yùn)行過(guò)程要遵循商品經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，還要遵循房地產(chǎn)業(yè)本身的運(yùn)行規(guī)律。如果我們不把房地產(chǎn)當(dāng)作一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)研究，不把房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品，仍然以產(chǎn)品性、福利性的房地產(chǎn)作為對(duì)象，那么，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)也就失去了存在意義。我們研究并揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的規(guī)律性，以及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，根本目的就是要闡述房地產(chǎn)業(yè)的商品經(jīng)濟(jì)屬性，探討社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)和運(yùn)行模式，以振興和發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，擺脫現(xiàn)行體制中房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的困境。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的規(guī)律性及其運(yùn)行機(jī)制。

　　房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的規(guī)律性及其運(yùn)行機(jī)制，包括房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的規(guī)律性，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制，以及房地產(chǎn)業(yè)中由于房地產(chǎn)的投資、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和再生產(chǎn)而產(chǎn)生的多種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。其經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)規(guī)律是指房地產(chǎn)商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程所發(fā)生的各種關(guān)系。這是客觀的存在。其經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制是指由房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律決定的，并按這種規(guī)律確定的.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的規(guī)范和法則。這是依據(jù)和運(yùn)用客觀規(guī)律的現(xiàn)實(shí)結(jié)果。房地產(chǎn)業(yè)中由投資、生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，主要指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)本身所產(chǎn)生的、與其他方面相關(guān)聯(lián)的各種橫向和縱向的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。這方面的關(guān)系要有一定的方法和原則來(lái)進(jìn)行切合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際的調(diào)整。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)規(guī)律出發(fā)，規(guī)范、保障、調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)定、方法的總和，就形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所要遵循的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，主要有：

　　社會(huì)主義公有制為主體，各種經(jīng)濟(jì)成分并存的規(guī)律。以國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分為主，城鄉(xiāng)集體所有經(jīng)濟(jì)成分，私人和個(gè)體所有經(jīng)濟(jì)成分，外商獨(dú)資經(jīng)濟(jì)成分，國(guó)內(nèi)多種經(jīng)濟(jì)成分與外商合資、合作的經(jīng)濟(jì)成分，多種成分并存；

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律。價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律并存；

　　物質(zhì)利益規(guī)律。一般稱(chēng)物質(zhì)利益法則或原則。由于在商品貨幣關(guān)系普遍存在的條件下，不論是何種經(jīng)濟(jì)制度或何種經(jīng)濟(jì)體制.物質(zhì)利益關(guān)系中共同性的內(nèi)容占主要成分，所以不妨把物質(zhì)利益原則或法則稱(chēng)作物質(zhì)利益規(guī)律；

　　計(jì)劃協(xié)調(diào)規(guī)律。不論何種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形態(tài)，都存在經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃性，不同的是計(jì)劃的范圍、程度和性質(zhì)存在差別。我們不能一講市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和充分發(fā)揮市場(chǎng)規(guī)律的作用，就不要計(jì)劃了。我們強(qiáng)調(diào)計(jì)劃對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)，是由社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分的地位和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制決定了的。

　　上列這些經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體和各部門(mén)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)都存在的，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體和其他部門(mén)、行業(yè)的角度來(lái)探討這些規(guī)律的基本要求、具體體現(xiàn)和作用，是社會(huì)主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)和其他部門(mén)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的任務(wù)和研究對(duì)象。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)要闡明的是上列這些規(guī)律在房地產(chǎn)業(yè)中的綜合的和具體的要求、體現(xiàn)和作用。

　　房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特殊規(guī)律或特殊關(guān)系。這主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的特殊性、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性；房地產(chǎn)的統(tǒng)一計(jì)劃、綜合開(kāi)發(fā)；房與地的統(tǒng)二關(guān)系；房地產(chǎn)業(yè)在市鎮(zhèn)建設(shè)中的先行性；房地產(chǎn)的升值趨勢(shì)；房地產(chǎn)資源的短缺性與合理配置關(guān)系；房地產(chǎn)與其所處的經(jīng)濟(jì)、自然、社會(huì)、文化等環(huán)境的適應(yīng)性；房地產(chǎn)發(fā)展的綜合平衡關(guān)系；居住水平與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的適應(yīng)性；房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系；房地產(chǎn)價(jià)格的地域和地段差別；房地產(chǎn)商品生產(chǎn)實(shí)體大，消耗大，占用資金多；房地產(chǎn)商品買(mǎi)賣(mài)方式的特殊性；等等。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)牽涉到的各種關(guān)系，也應(yīng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的對(duì)象和內(nèi)容。如：經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)機(jī)制、城市規(guī)劃?rùn)C(jī)制、產(chǎn)業(yè)法規(guī)、稅收機(jī)制、利率機(jī)制、批租和抵押機(jī)制、社會(huì)經(jīng)濟(jì)信息、房地產(chǎn)供應(yīng)體制、物資供應(yīng)機(jī)制、市鎮(zhèn)管理體制、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，等等》

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象，以房地產(chǎn)業(yè)作為立足范圍。在這一產(chǎn)業(yè)范圍中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)內(nèi)容是十分廣泛和錯(cuò)綜復(fù)雜的。所以，在實(shí)踐上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)必須把下列幾對(duì)關(guān)系作為主要方面加以重點(diǎn)探索。除了住宅一類(lèi)房地產(chǎn)之外的非住宅房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律；在房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一的前提下，把土地這一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本要素和基本對(duì)象放在房地產(chǎn)業(yè)的決定性地位來(lái)給予充分的注意和探討；在科學(xué)地研究房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)過(guò)程的基礎(chǔ)上，充分地研究房地產(chǎn)實(shí)物商品和勞務(wù)銷(xiāo)售的流通運(yùn)行過(guò)程，只研究生產(chǎn)，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的要素的取得放在應(yīng)有的地位給予足夠的重視，如資金的籌集，物資的籌備，設(shè)備的配備、勞動(dòng)力的準(zhǔn)備；此外，還有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)地域和地段的選擇、行業(yè)和部門(mén)的選擇，因?yàn)榈乩砦恢煤托袠I(yè)特點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)說(shuō)來(lái)，具有特別重要的意義；等等。一句話，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的視野，要能覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的全過(guò)程，包容整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)范圍�？茖W(xué)地判斷，來(lái)自對(duì)事物全過(guò)程、全部?jī)?nèi)容的系統(tǒng)、全面、深入和持續(xù)的研究與探索。

　　四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇和理論體系

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的根本范疇和根基是房地產(chǎn)商品。即從房地產(chǎn)商品范疇出發(fā)，來(lái)系統(tǒng)、全面、深入研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)體系。確認(rèn)房地產(chǎn)的商品屬性是近幾年來(lái)的事，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在我國(guó)是一門(mén)年輕的部門(mén)經(jīng)濟(jì)學(xué)。房地產(chǎn)是商品，從而我們可以由此出發(fā)把房地產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)、福利經(jīng)濟(jì)的軌道轉(zhuǎn)到商品經(jīng)濟(jì)軌道上來(lái)。房地產(chǎn)商品與其他商品相比具有自己的特點(diǎn)，并有自己獨(dú)特的運(yùn)行過(guò)程。因此，我們要從房地產(chǎn)商品出發(fā)，既在理論上形成自己的體系，又在實(shí)踐中構(gòu)建其運(yùn)行機(jī)制。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)從房地產(chǎn)商品出發(fā)，由一系列的范疇按邏輯關(guān)系形成一個(gè)理論體系。這一系列范疇是構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的基本要素。這些基本要素主要包括房地產(chǎn)”；“房地產(chǎn)市場(chǎng)”；“房地產(chǎn)價(jià)格”；“土地轉(zhuǎn)讓”；“土地批租”；“房屋租賃”；“房地產(chǎn)商品”；“房地產(chǎn)融資”；“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”；“土地開(kāi)發(fā)”；“房地產(chǎn)投資”；“房產(chǎn)地產(chǎn)”廣房地產(chǎn)業(yè)”；“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”，等等。不論這些范疇在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系中如何邏輯地組合，但其中“房地產(chǎn)商品”是最基本的范疇。

　　這個(gè)理論體系的框架，只能建立在房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系總體內(nèi)，也就是限于土地使用權(quán)和附著于土地的房屋建筑物的商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和內(nèi)。任何概念和范疇都有自己的范圍規(guī)定性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)不能例外，也有自己的范圍規(guī)定性。這規(guī)定性不是任意的，是由學(xué)科的內(nèi)容客觀地邏輯地規(guī)定了的。

　　處于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系中的各個(gè)范疇，不是任意結(jié)合的，是按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)規(guī)律有序地連接的。它們的連接大體上是這樣：

　　房地產(chǎn)（房產(chǎn)和地產(chǎn))——房地產(chǎn)商品——房地產(chǎn)融資——房地產(chǎn)投資——土地開(kāi)發(fā)——土地批租——土地轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓——房屋租賃——房地產(chǎn)市場(chǎng)——房地產(chǎn)價(jià)格——房地產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，體現(xiàn)著錯(cuò)綜復(fù)雜的商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系，上面所列次序只能反映由“房地產(chǎn)”出發(fā)而形成的大體過(guò)程。有些范疇可能同處于一個(gè)階段，有些可能交錯(cuò)，有些甚至不能作為一個(gè)階段，等等。

　　五、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與其他相關(guān)科學(xué)的關(guān)系

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門(mén)獨(dú)立的部門(mén)經(jīng)濟(jì)學(xué)。正如國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的產(chǎn)業(yè)劃分一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是與工業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)科相互并列的。國(guó)民經(jīng)濟(jì)中各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)是相對(duì)獨(dú)立的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)也是相對(duì)獨(dú)立的?但是產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間是相互關(guān)聯(lián)的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)也是與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)科相關(guān)聯(lián)的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)科角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與有、關(guān)原理性或共同基礎(chǔ)性經(jīng)濟(jì)學(xué)科，和那些與社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系相連的學(xué)科也是相關(guān)的。因此，可把相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)學(xué)科分列如下：政治經(jīng)濟(jì)學(xué)(包括社會(huì)主義部分和資本主義部分）；城市經(jīng)濟(jì)學(xué)；土地經(jīng)濟(jì)學(xué)；投資經(jīng)濟(jì)學(xué)；建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)；金融學(xué)；價(jià)格學(xué)；人口經(jīng)濟(jì)學(xué)，等等。

　　在這里，不能認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是上述諸多學(xué)科的相關(guān)內(nèi)容的拼它具有自己的獨(dú)特的研究對(duì)象，具有自己獨(dú)立的理論體系，不能不認(rèn)定它是一門(mén)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)學(xué)科。

　　在這里還必須闡明f作為社會(huì)主義的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，要科學(xué)地從社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)際出發(fā)，深入、系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的規(guī)律，探索科學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，從而有助于解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)中的問(wèn)題，有助于調(diào)整各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，必須在馬克思主義的指導(dǎo)下進(jìn)行研究。馬克思關(guān)于城市建筑地段地租的理論(簡(jiǎn)稱(chēng)馬克思的地租理論），恩格斯關(guān)于城市住宅的理論，列寧關(guān)于社會(huì)主義住宅分配制度的理論，就是重要的理論指導(dǎo)。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文3

　　在當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，為了能夠更好地適應(yīng)當(dāng)前我國(guó)國(guó)民社會(huì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，就必須要不斷對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制進(jìn)行改革，才能更好適應(yīng)當(dāng)前日益變化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革深入，我們也可以看到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理還是存在一些漏洞，為此，本文筆者就從我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀出發(fā)，并提出了如何進(jìn)一步改善我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的幾條措施，提出了對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理項(xiàng)目的建議和思考。希望能夠更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理。

　　前言

　　在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理中，要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效管理，這就必須要能夠我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，同時(shí)深入了解背后的原因，才能更好地預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的各種弊病。這不僅僅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定具有重要的意義，而且，更為重要的是能夠促進(jìn)我國(guó)社會(huì)的進(jìn)步和健康運(yùn)行�，F(xiàn)階段來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制方面存在欠缺，有一些令人擔(dān)憂的地方，為此，筆者就從這些問(wèn)題著手，希望能夠給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者有一些可取之處。

　　1、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀分析

　　1、1房地產(chǎn)管理層面上的欠缺

　　一方面，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理在某種程度上都建立一系列的管理機(jī)制，并且在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還是具有一定的章程可以遵循。但是，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)管理觀念上還是存在一定的差距，所以會(huì)在一定程度上影響著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)隨意性比較大，并且在管理監(jiān)督上缺乏動(dòng)力，經(jīng)常會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)管理上的混亂。另外，在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作環(huán)節(jié)上比較薄弱，常常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)計(jì)信息的混亂，同時(shí)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的內(nèi)部監(jiān)督?jīng)]有落實(shí)，企業(yè)董事會(huì)監(jiān)督力度不夠，監(jiān)督管理人員的法律意識(shí)比較薄弱，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，這些都會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理造成影響。甚至還會(huì)出現(xiàn)違法犯罪的行為出現(xiàn)。從另外一個(gè)角度上看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)層次素質(zhì)上還是不夠高，在人力資源管理機(jī)制上也不夠健全，進(jìn)而在整體上影響我國(guó)房地產(chǎn)的管理。

　　1、2房地產(chǎn)企業(yè)管理做法還是存在弊病

　　在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理中，為了能夠加強(qiáng)企業(yè)管理，我們通常的做法就是進(jìn)行統(tǒng)一核算，在管理層面上進(jìn)行分工合作，對(duì)于一些獎(jiǎng)懲制度上進(jìn)行細(xì)化，這樣的管理雖然可以在某種程度上有利于企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理和監(jiān)督，但是我們也應(yīng)該要能夠看到其中的弊病。其中主要是體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面；就是導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)責(zé)任和權(quán)利以及利益等方面嚴(yán)重脫節(jié)。這樣就顯然不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)人員積極性的調(diào)動(dòng)，如果是僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部高層的努力，這顯然無(wú)法達(dá)到相應(yīng)的效果。同樣的，這種做法可能會(huì)存在著不具體的業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)公司項(xiàng)目部門(mén)之間進(jìn)行無(wú)節(jié)制的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)發(fā)展顯然是不利的。

　　2、如何有效改進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的看法

　　2、1進(jìn)一步建設(shè)科學(xué)的內(nèi)部管理環(huán)境

　　要想努力改進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理無(wú)序的局面，這就必須要能夠不斷完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理，如果有需要，這就必須要能夠不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)部管理環(huán)境的優(yōu)化建設(shè)，這就包括經(jīng)營(yíng)方式和風(fēng)格以及管理理念等方面的一些方法，并且在房地產(chǎn)的內(nèi)部管理上建立一套有效的管理機(jī)制，進(jìn)而更好地確保我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的有效落實(shí)。

　　2、2努力加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部之間的牽制

　　在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中，為了能夠更好地在企業(yè)內(nèi)部管理中形成體系化，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采用一些輪換制度，并能夠切實(shí)根據(jù)自身企業(yè)在不同崗位中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解程度做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，規(guī)定員工在每一個(gè)崗位之間進(jìn)行輪換，而對(duì)于一些比較次要的崗位可以選擇少輪換，這樣對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理崗位中給予積極肯定。

　　2、3不斷加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的考核制度創(chuàng)新

　　在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，很多企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)企業(yè)管理部門(mén)稽核管理觀念上認(rèn)識(shí)不足，在觀念層面上認(rèn)為稽核部門(mén)不能夠創(chuàng)造良好的利益，并且還占用一些人事上的編制，所以，就誤以為要能加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本管理，這樣就對(duì)稽查制度沒(méi)有進(jìn)行充分重視。試想一下，如果企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有稽核制度，那么，在管理措施上也就不能進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行。

　　2、4房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度亟需加強(qiáng)

　　為了能夠更好發(fā)揮房地產(chǎn)內(nèi)部管理，這就必須要能夠不斷發(fā)揮房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)作用，還要能夠確保審計(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)企業(yè)中的獨(dú)立性，或者是可以直接設(shè)立相應(yīng)的部門(mén)，這樣就能夠在管理上具有一定的決策權(quán)。有效發(fā)揮好企業(yè)內(nèi)部審計(jì)作用，監(jiān)督和管理企業(yè)資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)安全朝著更加合理的方向發(fā)展，進(jìn)而能夠保障企業(yè)在管理制度上得到嚴(yán)格執(zhí)行。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的一些建議

　　3、1正確地對(duì)公司投資項(xiàng)目資金進(jìn)行核算

　　在項(xiàng)目實(shí)施階段之前，房地產(chǎn)企業(yè)就必須要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可行性進(jìn)行充分研究，如果有必要，可以進(jìn)行實(shí)地考察研究，在公司項(xiàng)目的執(zhí)行人員選擇上可以由項(xiàng)目經(jīng)理部門(mén)進(jìn)行核實(shí)，并能夠獲得批復(fù)的可行性研究報(bào)告。同時(shí)，還要能夠通過(guò)工程人員的初步核算之后，提出項(xiàng)目資金流量表，進(jìn)而取得公司的認(rèn)可，在確定之后，可以確定定下指標(biāo)的合理性，之后就能夠作為實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的依據(jù)得到進(jìn)一步執(zhí)行。

　　3、2嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，并能夠確定相應(yīng)的費(fèi)用支出額度

　　在房地產(chǎn)的`經(jīng)濟(jì)管理中，最為重要的就是正確核算并控制項(xiàng)目支出成本，這是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵性因素。在某個(gè)項(xiàng)目確定下來(lái)之后，可以開(kāi)發(fā)相應(yīng)的成本控制，進(jìn)而能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)效益的增長(zhǎng)。但是，我們也可以知道，正常的開(kāi)支是比較容易控制，而業(yè)務(wù)費(fèi)用的開(kāi)銷(xiāo)是比較大的，報(bào)賬標(biāo)準(zhǔn)卻是難以掌握的，控制的難度也比較大。

　　如何來(lái)進(jìn)一步解決開(kāi)發(fā)成本控制，這就成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)人員亟需面臨的問(wèn)題。這就必須要能夠進(jìn)一步增強(qiáng)成本核算人員的責(zé)任感，盡量降低企業(yè)的項(xiàng)目支出，并制定出一系列的政策來(lái)嚴(yán)格控制漏洞。通過(guò)查缺補(bǔ)漏來(lái)彌補(bǔ)各種管理上的不足。另外還可以采用費(fèi)用合理包干的辦法，降低房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)管理費(fèi)用。

　　3、3房地產(chǎn)企業(yè)管理將政府和市場(chǎng)兩者進(jìn)行綜合考慮

　　在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理過(guò)程中，我們要能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)識(shí)到政府和市場(chǎng)的作用，一般來(lái)說(shuō)，政府和市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有重要的影響力。我們?cè)诜康禺a(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理中，為了能夠進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理能力，必須要不斷提高房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用。與此同時(shí)，還要能夠與國(guó)家政策相適應(yīng)，加強(qiáng)與我國(guó)國(guó)家政策相適應(yīng)。這樣才能有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。如果讓市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)，在某種方面比我國(guó)國(guó)家行政手段的宏觀調(diào)整更加有效。所以，不斷加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用，這將會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的必然性趨勢(shì)。而國(guó)家只是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行局部微調(diào)，只有中央政府和地方政府政策有效結(jié)合，才能穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步運(yùn)行。

　　4、結(jié)語(yǔ)

　　從我國(guó)目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)看，為了能夠推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步運(yùn)行，這就必須要能夠時(shí)刻加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，尤其是要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的內(nèi)部管理。這樣才能整體促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，本文筆者認(rèn)為，只有建設(shè)科學(xué)的內(nèi)部管理環(huán)境，努力加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部之間的牽制，形成更加有效的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制。在另外一方面，我們還應(yīng)該要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度創(chuàng)新，對(duì)公司投資項(xiàng)目資金進(jìn)行科學(xué)核算，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，并能夠確定相應(yīng)的費(fèi)用支出額度，從根本上遏制各種違法犯罪行為，才能更好地推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行。從整體上提升我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的活力，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更好地促進(jìn)我國(guó)整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文4

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)安全生產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

　　安全生產(chǎn)事故多有發(fā)生，以廣東省為例，20xx年上半年共發(fā)生建筑施工生產(chǎn)安全事故15起，死亡15人。其中，責(zé)任事故12起，共死亡12人。從事故類(lèi)別分析來(lái)看，高處墜落事故死亡有6人，占廣東省施工安全責(zé)任事故死亡人數(shù)的50%；坍塌事故共死亡2人，占總數(shù)的16.7%；物體打擊共發(fā)生2起，占總數(shù)的16.7%；機(jī)具傷害事故發(fā)生1起，占總數(shù)的8.3%；起重傷害發(fā)生1起，占總數(shù)的8.3%。

　　二、安全事故產(chǎn)生的原因分析

　　從人員上來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)中從事建筑活動(dòng)的人員基本都來(lái)自農(nóng)村，這部分人員的文化程度較低，缺乏足夠的安全意識(shí)與自我保護(hù)意識(shí)，基本也不了解安全生產(chǎn)的基本常識(shí)和安全操作規(guī)程。從材料上來(lái)看，有一些安全防護(hù)用品本身就存在著較多的安全隱患，例如材質(zhì)不合格、沒(méi)有合格證以及相關(guān)的檢測(cè)報(bào)告等等。這些安全防護(hù)產(chǎn)品的價(jià)格通常比正規(guī)廠家生產(chǎn)的安全防護(hù)用品低很多。還有一些施工單位為了單方面的追求經(jīng)濟(jì)利益，“降低成本”，經(jīng)常使用一些破舊的安全網(wǎng)；施工工地上所用的也是一些在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格低廉的所謂安全防護(hù)用品。從機(jī)械上來(lái)看，施工工地上有些施工機(jī)械設(shè)備處于年久失修的狀態(tài)，或者干脆就是帶“病”作業(yè)，在加上為了趕工期，這些機(jī)械在施工中超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，讓這些設(shè)備加速老化，很容易造成安全事故。從方法上來(lái)看，主要包括了安全防護(hù)用品的使用方法與安全管理方法。安全防護(hù)用品的.使用方法是否正確，對(duì)建筑施工安全也有很大影響。企業(yè)安全管理方法簡(jiǎn)單或不正確，未建立健全各項(xiàng)安全生產(chǎn)規(guī)章制度及責(zé)任制，沒(méi)有很好地以制度管理人，以制度約束人，只是一味地憑口說(shuō)。從環(huán)境上來(lái)看，在施工的過(guò)程中經(jīng)常會(huì)遇到一些不利于施工的天氣，例如刮大風(fēng)、下大雨等等，此時(shí)如果進(jìn)行施工就很不安全，尤其是高空作業(yè)更危險(xiǎn)。

　　三、運(yùn)用安全生產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理模式加強(qiáng)管理

　　安全生產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)是一種先進(jìn)的現(xiàn)代管理模式，其主要內(nèi)容包括了行為規(guī)范、安全行為監(jiān)督和實(shí)體安全監(jiān)督這三個(gè)方面。在其貫徹執(zhí)行的過(guò)程中要求必須要符合現(xiàn)代管理學(xué)動(dòng)態(tài)管理相關(guān)、封閉原則、反饋原則、整分合這四大原則。行為規(guī)范包括了安全監(jiān)督人員與施工人員的行為規(guī)范。安全監(jiān)督人員必須要堅(jiān)持原則，秉公辦事，在執(zhí)法的過(guò)程中要做到啟動(dòng)、檢查、處罰、整改改進(jìn)、再啟動(dòng)，遵循形成一個(gè)閉合環(huán)后回到起點(diǎn)的封閉原則。而建筑施工人員則必須要按照相應(yīng)規(guī)范來(lái)嚴(yán)格執(zhí)行各自施工操作。安全行為監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)必須與業(yè)主、物管等進(jìn)行多方協(xié)作配合，對(duì)施工過(guò)程中的各種行為進(jìn)行監(jiān)督。如發(fā)現(xiàn)任何安全隱患必須報(bào)知施工單位，要求施工單位及時(shí)整改；情況嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)要求施工單位暫時(shí)停止施工，并及時(shí)報(bào)告建設(shè)單位。監(jiān)督過(guò)程中必須做到審查――整改改進(jìn)――再審查。實(shí)體安全監(jiān)督。實(shí)體安全防護(hù)措施直接體現(xiàn)了企業(yè)是否將責(zé)任直接落實(shí)到了具體的人頭，是否體現(xiàn)出了企業(yè)對(duì)安全生產(chǎn)原則的重視，因此必須要重視對(duì)實(shí)體安全的監(jiān)督。同時(shí)還必須要對(duì)作業(yè)人員的安全防護(hù)知識(shí)和自身安全意識(shí)進(jìn)行考核，防止安全管理資料等安全行為與實(shí)體安全防護(hù)措施不相符。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文5

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保持良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也需要不斷完善企業(yè)的相關(guān)機(jī)制，提高對(duì)于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的管理與控制。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與其他企業(yè)還是存在一定的區(qū)別，滿足不同用戶(hù)的需求成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的根本。在這種情形下，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也需要與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)管理理念以及管理技術(shù)，為企業(yè)的良好發(fā)展保駕護(hù)航。本文就新時(shí)期房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理以及控制的相關(guān)措施進(jìn)行詳細(xì)的探討。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的概念以及意義

　　所謂房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控，是指企業(yè)通過(guò)運(yùn)用先進(jìn)的管理技術(shù)以及管理理念，局部和綜合結(jié)合的方法以及多樣化的會(huì)計(jì)方式對(duì)企業(yè)在從事經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所有的行為進(jìn)行科學(xué)和合理的控制、監(jiān)督以及規(guī)范。企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，主要是提高企業(yè)在日常運(yùn)行中的工作效率以及資產(chǎn)安全，保證財(cái)務(wù)信息學(xué)的真實(shí)程度，從而在企業(yè)進(jìn)行新的決策時(shí)提供有效的參考，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有著一定的區(qū)別，財(cái)務(wù)管理具有以下特點(diǎn)：首先房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)、資金需求大、投資周期長(zhǎng)并且中間環(huán)節(jié)多，這些決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和高難度;其次房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要處理好外部和內(nèi)部的關(guān)系;最后是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都比較高，這要求財(cái)務(wù)管理人員具有很好的職業(yè)素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力。

　　財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為支撐，企業(yè)的目標(biāo)就是通過(guò)合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控的意義就顯而易見(jiàn)：第一，財(cái)務(wù)管控是企業(yè)整體管理水平的有效體現(xiàn)，能有效調(diào)節(jié)各個(gè)部門(mén)之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)活動(dòng)，通過(guò)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行預(yù)算以及監(jiān)測(cè)，保證企業(yè)朝預(yù)期的方向發(fā)展。第二，企業(yè)的財(cái)務(wù)管控是當(dāng)今信息化財(cái)務(wù)管理的一種必然要求。科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息技術(shù)在財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用越發(fā)廣泛，之前簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)管控手段已經(jīng)不能滿足企業(yè)在新時(shí)期的發(fā)展需求，使得開(kāi)放化和網(wǎng)絡(luò)化的財(cái)務(wù)管理制度和體系出現(xiàn)。最后，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)的治理和結(jié)構(gòu)具有很好的完善作用，能將企業(yè)較為分散的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有效的統(tǒng)一起來(lái)，保證企業(yè)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，必不可少。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制制度薄弱

　　房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)活動(dòng)中的流動(dòng)性以及各個(gè)項(xiàng)目之間的獨(dú)立性，使得企業(yè)內(nèi)部的管理和控制的難度也比一般生產(chǎn)性質(zhì)的企業(yè)高，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制也顯得較為薄弱。主要體現(xiàn)在以下方面：首先內(nèi)外部審計(jì)監(jiān)督乏力，內(nèi)部審計(jì)部門(mén)職能弱化，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督評(píng)審主要依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門(mén)，而有些單位的內(nèi)審部門(mén)隸屬于財(cái)務(wù)部門(mén)，與財(cái)務(wù)部同屬一人領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)審在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性，在職能上也未發(fā)揮作用;其次企業(yè)的存貨管理不夠完善，很多企業(yè)因?yàn)榇尕浂�占用的資金通常會(huì)超過(guò)成本的兩倍，這樣容易造成企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面的流動(dòng)不暢，增加資金的占用成本，嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)行;第三，應(yīng)收賬款的控制不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，容易導(dǎo)致資金的回收時(shí)間較長(zhǎng)，這就存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)也沒(méi)有嚴(yán)格的賒銷(xiāo)制度和收賬手段，導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益和資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　(二)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的意識(shí)淡薄

　　房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)在帶給企業(yè)充足資金的情況下也會(huì)使企業(yè)的管理者和領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)財(cái)務(wù)管理和控制不夠重視。在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)目前落后的財(cái)務(wù)管理制度以及理念已經(jīng)很難適應(yīng)和滿足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，并逐漸影響企業(yè)的發(fā)展壯大。很多企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作出現(xiàn)很多問(wèn)題，比如賬目不清、會(huì)計(jì)信息失真以及核實(shí)不明等情況，給企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失也影響著企業(yè)的健康發(fā)展。

　　(三)企業(yè)未建立健全預(yù)算管理制度及績(jī)效考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制

　　目前，盡管有些企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理中的費(fèi)用預(yù)算管理也比較重視，但在預(yù)算的編制和執(zhí)行方面仍然存在很多問(wèn)題。一些地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期階段著急上項(xiàng)目，沒(méi)有對(duì)成本進(jìn)行合理的測(cè)算及層層落實(shí)，預(yù)算計(jì)劃做的并不細(xì)致，另外地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在過(guò)程中無(wú)法做到費(fèi)用預(yù)算根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際嚴(yán)重脫節(jié)，使得預(yù)算形同虛設(shè)，這些嚴(yán)重影響企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效果，進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)施和企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果和質(zhì)量的嚴(yán)重下降。有的企業(yè)只有預(yù)算管理機(jī)制，未與績(jī)效考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制結(jié)合起來(lái)，無(wú)法確保企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和低成本戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　(四)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待提高

　　財(cái)務(wù)部門(mén)的設(shè)置通常是金字塔形的，這種模式導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財(cái)務(wù)管理制度以及財(cái)務(wù)設(shè)置已經(jīng)很難滿足目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際需求，尤其是在信息化趨勢(shì)下，很多工作都需要通過(guò)信息化的手段完成。新時(shí)代也需要更加專(zhuān)業(yè)和高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員加入到財(cái)務(wù)管理的隊(duì)伍中來(lái)，更好的運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)和手段以及理念，完成財(cái)務(wù)管理工作。但是，受制于傳統(tǒng)模式的影響，目前的企業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員理念相對(duì)較為落后，也缺乏主動(dòng)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)相關(guān)知識(shí)的積極性，業(yè)務(wù)水平相對(duì)低下，不能適應(yīng)新時(shí)期財(cái)務(wù)管理發(fā)展的需求，對(duì)財(cái)務(wù)管理造成一定的制約作用，也不利于企業(yè)健康發(fā)展。

　　三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的措施

　　(一)不斷完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部審計(jì)

　　不斷建立和完善對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的內(nèi)部制度，這是做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作最為基本的要求，也是貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面的。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)會(huì)計(jì)的相關(guān)要求逐漸健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管控的制度，建立起內(nèi)部核查、會(huì)計(jì)核算、財(cái)產(chǎn)清查等一系列完整的財(cái)務(wù)管理的制度，密切監(jiān)控企業(yè)的存貨、資金、成本核算以及應(yīng)收賬款等情況，有效降低企業(yè)管理的成本，保證企業(yè)能夠健康、安全運(yùn)行。另外，企業(yè)不但需要對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部嚴(yán)格的管控，還需要對(duì)企業(yè)的決策以及相關(guān)的規(guī)章制度的執(zhí)行力度進(jìn)行控制和審計(jì)，保證企業(yè)所有進(jìn)行程序都科學(xué)合理。加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，可以從以下幾個(gè)方面著手：首先是要建立職務(wù)的分離制度，合理安排財(cái)務(wù)管理工作的`每個(gè)崗位，明確每個(gè)崗位相應(yīng)職責(zé);其次是要建立財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制制度，主要包括財(cái)會(huì)工作規(guī)則、核算流程以及財(cái)會(huì)人員的責(zé)任;第三是要建立授權(quán)審批控制，明確財(cái)務(wù)人員的授權(quán)的權(quán)限及相應(yīng)的承擔(dān)責(zé)任;第四是要建立企業(yè)現(xiàn)金與銀行存款的管理制度，確保企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)健康。

　　(二)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的意識(shí)

　　首先要加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)于財(cái)務(wù)管理和控制的重視，放棄房地產(chǎn)門(mén)都要定期檢查資金是否到位，是否專(zhuān)款專(zhuān)用，對(duì)于那些資金沒(méi)有到位、擅自挪用資金的基建項(xiàng)目，要及時(shí)進(jìn)行整改，保證計(jì)劃的落實(shí)。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　總而言之，基建項(xiàng)目是一項(xiàng)投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)的工作，財(cái)務(wù)管理在基建項(xiàng)目中至關(guān)重要，直接決定了基建項(xiàng)目的社會(huì)效益能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)系著事業(yè)單位的發(fā)展，財(cái)務(wù)工作的目的是做好基建項(xiàng)目資金的考核、監(jiān)督、控制和預(yù)算，財(cái)務(wù)工作這不僅要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可行性進(jìn)行分析，還要了解實(shí)際花費(fèi)的資金和預(yù)算之間的差額，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作提出有效合理的建議。事業(yè)單位基建管理部門(mén)一方面要正確履行本部門(mén)的職責(zé)，另一方面還要合理承擔(dān)項(xiàng)目投資人或者業(yè)主的角色。建設(shè)部門(mén)的會(huì)計(jì)核算是單位會(huì)計(jì)核算范疇中比較重要的一部分，包括招標(biāo)投標(biāo)管理、合同談判、合同管理、工程量?jī)r(jià)審核、竣工結(jié)算、財(cái)務(wù)決算等。由于各方面的原因，事業(yè)單位的基建財(cái)務(wù)工作總是存在著各種各樣的問(wèn)題，有的是主觀原因造成的，有的是客觀原因造成的，但無(wú)論是哪方面的原因，事業(yè)單位必須充分重視，正確的認(rèn)識(shí)基建財(cái)務(wù)管理工作的重要性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并立即采取相應(yīng)的解決措施，不斷提高本單位基建財(cái)務(wù)工作的水平。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文6

　　一、分階段縱向分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收征收狀況

　　我們將房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、預(yù)售、竣工交付三個(gè)不同階段應(yīng)掌握的信息包括應(yīng)取得的資料、涉及的稅種、稅收管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分別以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。

　　二、橫向分析房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問(wèn)題

　　（一）收入的涉稅問(wèn)題

　　1.預(yù)售房款不能按時(shí)申報(bào)納稅。2.預(yù)收賬款不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。3.故意隱瞞商品房銷(xiāo)售價(jià)格或故意壓低房?jī)r(jià)。4.拆遷補(bǔ)償住房不按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)拆遷補(bǔ)償回遷戶(hù)有三種補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、以上兩種方式相結(jié)合。國(guó)稅函[20xx]220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》第六條的規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的`該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理�！笨梢�(jiàn)無(wú)論采取哪種方式均應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)收入，而大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)此類(lèi)補(bǔ)償方式未按規(guī)定確認(rèn)收入也未申報(bào)納稅。5.以房抵債，不作銷(xiāo)售。6.將價(jià)外費(fèi)用和代收的各項(xiàng)款項(xiàng)不計(jì)入或少記營(yíng)業(yè)收入。

　　（二）成本的涉稅問(wèn)題

　　1.開(kāi)發(fā)成本的歸集不準(zhǔn)確。主要表現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)六項(xiàng)構(gòu)成劃分不清，不能正確的歸集。對(duì)同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同組成部分，其定價(jià)、功能、成本等存在較大差異時(shí)，沒(méi)有按《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)【20xx】31號(hào)）規(guī)定的成本核算方法，作為不同的成本計(jì)算對(duì)象進(jìn)行核算。

　　2.開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范。表現(xiàn)在大部分企業(yè)不能?chē)?yán)格按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)【20xx】31號(hào)）的規(guī)定來(lái)核算成本，由于在完工時(shí)有些成本取得不了發(fā)票，無(wú)法全部歸集完，有的房地產(chǎn)企業(yè)以總成本與規(guī)劃總面積的比例來(lái)核算已售面積的成本；有的房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定不能準(zhǔn)確預(yù)提公共配套設(shè)施建造費(fèi)用；有的房地產(chǎn)企業(yè)年終不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)已完工產(chǎn)品成本。

　　3.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配不合理。一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)如何在已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，如何在已銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，概念不清，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配不合理。

　　4.人為操縱開(kāi)發(fā)成本的列支。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┒悇�(wù)部門(mén)的管理形式是一種事后管理

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作管理的基本上都是在事前進(jìn)行管理，立項(xiàng)批文沒(méi)辦好、設(shè)計(jì)圖紙可行性研究沒(méi)到位、前期費(fèi)用沒(méi)有交齊，就不能進(jìn)行開(kāi)發(fā)，企業(yè)追求利潤(rùn)的目標(biāo)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而稅務(wù)部門(mén)的管理是一種事后管理，不會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等過(guò)程。

　�。ǘ�）涉稅信息溝通的渠道不夠暢通、部門(mén)配合缺乏合力

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的很多基礎(chǔ)信息來(lái)源于建設(shè)局、國(guó)土局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局等其他部門(mén)，由于信息不能共享，從而導(dǎo)致稅務(wù)部門(mén)的信息來(lái)源不暢通。

　　（三）實(shí)際征管工作難以到位

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)多，周期長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，對(duì)這類(lèi)企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化、連續(xù)化的管理難以到位，導(dǎo)致稅收征管存在諸多問(wèn)題。

　　四、強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作幾點(diǎn)建議

　　1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入真實(shí)性的實(shí)時(shí)監(jiān)控。2.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的嚴(yán)格審核。3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)分配合理性的審核。4.建立信息共享系統(tǒng)，確保涉稅信息溝通渠道的暢通。5.加大日常巡查力度。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文7

　　在金融市場(chǎng)中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場(chǎng)當(dāng)中資金需求主體與資金供應(yīng)主體間的資金融通得到有效實(shí)現(xiàn)，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類(lèi)型及發(fā)展特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略進(jìn)行了探究，希望以此為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效依據(jù)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融工具;創(chuàng)新

　　0.引言

　　金融工具也稱(chēng)之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動(dòng)得到有效實(shí)現(xiàn)[1]。各類(lèi)金融工具均是為了適應(yīng)借貸雙方的不同需要而產(chǎn)生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)金融工具通常分為兩類(lèi)：其一為金融市場(chǎng)共有的，例如股票與票據(jù)等;其二是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)特有的，例如住房獎(jiǎng)券與房地產(chǎn)抵押債券等。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當(dāng)中，將房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對(duì)“房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新問(wèn)題”進(jìn)行分析與探究具有較為深遠(yuǎn)的重要意義。

　　1.房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類(lèi)型及發(fā)展特點(diǎn)分析

　　1.1房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類(lèi)型 從不同角度為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類(lèi)。以國(guó)際清算銀行所提出的方法為依據(jù)，并依照金融工具的中介功能及應(yīng)用進(jìn)行分類(lèi)，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新通常具備五個(gè)類(lèi)型：

　　(1)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移型。當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為人在對(duì)金融款項(xiàng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移而存在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的情況下，便會(huì)使用此種工具創(chuàng)新[2]。

　　(2)信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移型。當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為人在對(duì)金融款項(xiàng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移而存在信用風(fēng)險(xiǎn)的情況下，便會(huì)使用此種工具創(chuàng)新。

　　(3)流動(dòng)性增強(qiáng)型。該類(lèi)型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產(chǎn)流動(dòng)性變強(qiáng)，也可以使金融機(jī)構(gòu)具備的資產(chǎn)變現(xiàn)性增強(qiáng)。

　　(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠?yàn)槭褂谜咛峁�幫助，在增加某些信貸市場(chǎng)機(jī)會(huì)的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。

　　(5)引致股權(quán)型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權(quán)式融資的機(jī)會(huì)，比如對(duì)股權(quán)融資進(jìn)行分享等。

　　1.2房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點(diǎn)

　　在各種金融創(chuàng)新工具的產(chǎn)生下，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點(diǎn)主要體現(xiàn)在四大方面：

　　(1)不可逆性。指的是產(chǎn)生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。

　　(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機(jī)構(gòu)以投資者的需求為依據(jù)，進(jìn)而在原有產(chǎn)品的條件下，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、收益、期限及選擇性等進(jìn)行重新組合。 (3)市場(chǎng)化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場(chǎng)利率及與市場(chǎng)利率存在聯(lián)系的收益等。

　　(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個(gè)基礎(chǔ)創(chuàng)新產(chǎn)生之后，圍繞著這個(gè)基礎(chǔ)創(chuàng)新而產(chǎn)生的諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯(lián)系起來(lái)便形成了創(chuàng)新群。

　　2.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略探究

　　2.1重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主要存在的問(wèn)題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中由經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)部力量發(fā)動(dòng)的，而是在房地產(chǎn)體制改革及政策調(diào)整等諸多外部力量作用下而推動(dòng)的[3]。所以，對(duì)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體進(jìn)行重塑便顯得極為重要。要想實(shí)現(xiàn)重塑，一方面，需要對(duì)專(zhuān)業(yè)銀行的目標(biāo)進(jìn)行明確，主要為將利潤(rùn)作為目標(biāo)，將市場(chǎng)作為導(dǎo)向，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部形成有效的激勵(lì)創(chuàng)新機(jī)制，發(fā)揚(yáng)創(chuàng)新精神，營(yíng)造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)強(qiáng)的創(chuàng)新人才。

　　2.2加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管力度

　　一方面，監(jiān)管部門(mén)必須對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控進(jìn)行強(qiáng)化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制在能夠承受的'范圍內(nèi)。另一方面，需對(duì)貨幣政策及宏觀調(diào)控的落實(shí)給予充分重視，保證其實(shí)施的成功性，并對(duì)貨幣性金融工具的創(chuàng)新進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強(qiáng)弱為依據(jù)，盡快將其歸納進(jìn)不同層次的貨幣定義當(dāng)中，并采取有效的控制措施。

　　2.3重視技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新

　　目前，我國(guó)具備的金融工具創(chuàng)新大多數(shù)是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應(yīng)用效果不甚理想。因此，對(duì)技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時(shí)間內(nèi)大大增加創(chuàng)新供給，進(jìn)一步使日益增長(zhǎng)的創(chuàng)新需求得到充分滿足。

　　2.4加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度

　　現(xiàn)狀下，我國(guó)金融市場(chǎng)所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒(méi)有發(fā)生根本性的改變，同時(shí)由于我國(guó)不同銀行間存在不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為，再加上中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行及中國(guó)建設(shè)銀行這四大國(guó)有銀行呈現(xiàn)了壟斷金融市場(chǎng)的局面，因此對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度進(jìn)行強(qiáng)化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對(duì)國(guó)有銀行及非國(guó)有銀行的區(qū)別對(duì)待給予取消，使全部金融機(jī)構(gòu)均具備同等的運(yùn)行環(huán)境。其次，對(duì)金融業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入進(jìn)行放寬，推廣合作制金融結(jié)構(gòu)與股份制金融結(jié)構(gòu)[4]。最后，對(duì)金融機(jī)構(gòu)種類(lèi)進(jìn)行多元化創(chuàng)新，使房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系更具完善性。相信做好以上三點(diǎn)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度將能夠得到有效強(qiáng)化，進(jìn)一步為房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新奠定良機(jī)。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　通過(guò)本課題的探究，認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項(xiàng)較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進(jìn)行完善。如：重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體、加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管力度、重視技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新及加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度等。筆者認(rèn)為，除此之外，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新，還需與我國(guó)實(shí)現(xiàn)國(guó)情充分聯(lián)系起來(lái)，然后實(shí)施有針對(duì)性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具將能夠有效實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，進(jìn)一步為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[4]周學(xué)東.論當(dāng)前金融研究工作需要關(guān)注的若干問(wèn)題——寄語(yǔ)江蘇省“金融創(chuàng)新與發(fā)展”研究基地[J].金融縱橫,20xx,03:3-6.

關(guān)于房地產(chǎn)的論文8

　　1房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)管理中存在的問(wèn)題

　　房地產(chǎn)企業(yè)的物資采購(gòu)包括咨詢(xún)服務(wù)采購(gòu)、工程采購(gòu)、設(shè)備采購(gòu)、材料采購(gòu)等，其中材料采購(gòu)和工程采購(gòu)是主要內(nèi)容。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)場(chǎng)施工逐步弱化，工廠生產(chǎn)逐漸強(qiáng)化，材料采購(gòu)成了物資采購(gòu)的主體。從房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)的現(xiàn)狀來(lái)看，還存在一些不足，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)管理的水平。

　　1.1物資采購(gòu)成本較高

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)中，建安成本約占總成本的60%～70%，物資采購(gòu)直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建造成本。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在物資采購(gòu)中存在成本較高的情況，一是采購(gòu)權(quán)分散，采購(gòu)計(jì)劃不完整，存在采購(gòu)數(shù)量不成批量的現(xiàn)象，導(dǎo)致采購(gòu)價(jià)格未達(dá)到最優(yōu);二是采購(gòu)人員素質(zhì)不一，對(duì)采購(gòu)計(jì)劃不能正確評(píng)估，存在人情采購(gòu)、關(guān)系采購(gòu)的問(wèn)題，出現(xiàn)物資庫(kù)存積壓，增加了材料管理費(fèi)用;三是采購(gòu)管理結(jié)構(gòu)不嚴(yán)謹(jǐn)，采購(gòu)渠道單一，采購(gòu)環(huán)節(jié)繁多，存在舍近求遠(yuǎn)的情況，加大了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體成本。

　　1.2質(zhì)量控制難度較大

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同施工材料密切相關(guān)，物資采購(gòu)質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量，進(jìn)而影響樓盤(pán)銷(xiāo)售和企業(yè)利潤(rùn)，所以物資采購(gòu)質(zhì)量非常重要。在采購(gòu)供應(yīng)中，有些企業(yè)對(duì)供應(yīng)商評(píng)估分析不足，導(dǎo)致部分采購(gòu)物資不能完全達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和建筑標(biāo)準(zhǔn)，使得工程質(zhì)量難以得到保障，因此，采購(gòu)物資的驗(yàn)收檢查環(huán)節(jié)不可缺少。對(duì)采購(gòu)物資的質(zhì)量控制不像對(duì)價(jià)格、交貨期要求那么簡(jiǎn)單，操作難度很大，采購(gòu)部門(mén)不可能全部把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)詳細(xì)表述在合同中，更多在事后進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)，這無(wú)形中加大了物資采購(gòu)質(zhì)量控制的難度。

　　1.3合作關(guān)系問(wèn)題較多

　　房地產(chǎn)企業(yè)同物資供應(yīng)商之間本應(yīng)是一種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，相互共享信息，聯(lián)合生產(chǎn)和銷(xiāo)售，合作降低成本，共同提高競(jìng)爭(zhēng)力。但在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商很難發(fā)展成“榮辱與共、不可分割”的合作關(guān)系，二者往往是臨時(shí)性短期行為，合作關(guān)系并不緊密。同時(shí)在過(guò)程中經(jīng)常消耗較長(zhǎng)時(shí)間博弈各自利益和解決日常問(wèn)題，對(duì)于長(zhǎng)期的有計(jì)劃的合作戰(zhàn)略決策所花費(fèi)的時(shí)間并不多，更多考慮眼前利益，這為物資采購(gòu)管理帶來(lái)了更多問(wèn)題，也為物資采購(gòu)質(zhì)量控制埋下了一些隱患。

　　1.4成本管理意識(shí)較少

　　在房地產(chǎn)企業(yè)中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數(shù)員工缺少成本管理意識(shí)，認(rèn)為成本管理是財(cái)務(wù)行為，缺乏全員參與的主動(dòng)性。這種粗放的管理機(jī)制直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，主要表現(xiàn)為:注重項(xiàng)目成本的絕對(duì)發(fā)生額度，忽略整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的效率;注重項(xiàng)目建造成本控制，缺少項(xiàng)目各階段成本的管理;注重項(xiàng)目大額支出監(jiān)督，缺乏項(xiàng)目全面成本管理的意識(shí)。由于成本管理制度體系不完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)員工存在出工不出力的現(xiàn)象，在實(shí)際操作中沒(méi)有有效執(zhí)行規(guī)章制度，以致物資采購(gòu)質(zhì)量得不到保證。

　　2提升房地產(chǎn)物資采購(gòu)管理績(jī)效的途徑

　　面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，明晰部門(mén)崗位職責(zé)，規(guī)范物資采購(gòu)業(yè)務(wù)，優(yōu)化物資采購(gòu)流程，嚴(yán)控物資采購(gòu)質(zhì)量，有效控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，不斷提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　2.1建立健全規(guī)章制度

　　建立健全規(guī)章制度是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展物資采購(gòu)管理工作的根本保證。在物資采購(gòu)的過(guò)程中，由于規(guī)章制度缺位，可能會(huì)出現(xiàn)部分物資采購(gòu)管理失控，造成一些不可彌補(bǔ)的質(zhì)量問(wèn)題，大大損耗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。因此，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理理念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，建立健全物資采購(gòu)管理相關(guān)的制度、標(biāo)準(zhǔn)和程序十分必要，能扎實(shí)推進(jìn)物資采購(gòu)管理績(jī)效的提升。但是，規(guī)章制度畢竟是紙上之物，要使規(guī)章制度發(fā)揮作用，必須通過(guò)系統(tǒng)教育、日常教育樹(shù)立全員成本管理的意識(shí)，必須通過(guò)效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系建設(shè)強(qiáng)化制度實(shí)施的效能。在意識(shí)樹(shù)立方面，應(yīng)讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系建設(shè)方面，應(yīng)以企業(yè)盈利最大化為目標(biāo)，在管理鏈條中做到全程可控，在部門(mén)之間形成相互制約監(jiān)督機(jī)制，在全體員工中充分調(diào)動(dòng)工作積極性，把成本管理滲透到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　2.2全面實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，實(shí)施物資采購(gòu)公開(kāi)招標(biāo)，物資供應(yīng)按進(jìn)度分批配送十分重要。第一，公開(kāi)招標(biāo)選擇優(yōu)秀供應(yīng)商，包括供應(yīng)商的信譽(yù)度、生產(chǎn)能力、技術(shù)水平、管理水平、服務(wù)水平等方面的考量，采取與多家供應(yīng)商合作完成物資采購(gòu)計(jì)劃的辦法，這不僅能保障物資采購(gòu)的品質(zhì)，而且對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)起著決定作用。第二，強(qiáng)化管理監(jiān)督供應(yīng)商，供應(yīng)商在利益驅(qū)動(dòng)下更多考慮自身需求是正常的經(jīng)濟(jì)行為，因此通過(guò)合同條款和過(guò)程約束來(lái)加強(qiáng)物資質(zhì)量監(jiān)督和供應(yīng)期限管理是必要的，可更好防止房地產(chǎn)企業(yè)利益受損。第三，與優(yōu)秀供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)同物資供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作的伙伴關(guān)系，保持穩(wěn)定的業(yè)務(wù)往來(lái)，不斷更新物資供應(yīng)商的物資質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等信息，并適時(shí)向物資供應(yīng)商反饋使用情況，這既有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)物資價(jià)格和施工進(jìn)度選擇恰當(dāng)?shù)墓��?yīng)商，也有利于物資供應(yīng)商及時(shí)掌握物資使用信息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商之間保持良好的長(zhǎng)期合作的戰(zhàn)略關(guān)系，對(duì)雙方的發(fā)展都有利。

　　2.3借助電商平臺(tái)采購(gòu)

　　如今，電子商務(wù)已經(jīng)成行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)跟上時(shí)代的腳步，充分利用電子商務(wù)平臺(tái)進(jìn)行物資采購(gòu)管理。電商平臺(tái)采購(gòu)的優(yōu)點(diǎn)主要有兩點(diǎn)，一是規(guī)范物資采購(gòu)過(guò)程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率;二是縮短空間距離，省時(shí)省錢(qián)，讓決策更加高效。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本控制方面主要有三個(gè)方面的作用，一是降低物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，通過(guò)電商平臺(tái)可使物資采購(gòu)達(dá)到陽(yáng)光透明的采購(gòu)招標(biāo)和方便快捷的供應(yīng)投標(biāo)，直接降低了物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，間接增加供應(yīng)商對(duì)物資降價(jià)讓利的'意愿;二是降低物資采購(gòu)工作費(fèi)用成本，通過(guò)電商平臺(tái)進(jìn)行物資采購(gòu)，可以便捷進(jìn)行遠(yuǎn)程發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)等工作，不僅能擴(kuò)選供應(yīng)商，提高物資采購(gòu)的快速響應(yīng)能力，而且能實(shí)現(xiàn)隨用隨提，大幅降低物資采購(gòu)工作費(fèi)用和管理成本;三是降低物資采購(gòu)總成本，通過(guò)電商平臺(tái)進(jìn)行物資采購(gòu)，可以開(kāi)展戰(zhàn)略性采購(gòu)、聯(lián)合采購(gòu)、集中采購(gòu)等活動(dòng)，以規(guī)模性物資采購(gòu)獲取生產(chǎn)商或經(jīng)銷(xiāo)商更多的價(jià)格和服務(wù)優(yōu)惠，直接降低房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)的總成本。

　　2.4全程負(fù)責(zé)采購(gòu)任務(wù)

　　在房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)中，供應(yīng)商選擇對(duì)于采購(gòu)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)至關(guān)重要。在物資采購(gòu)中，通常采用流水線式采購(gòu)模式，由項(xiàng)目部提供技術(shù)文件，由采購(gòu)部編制招標(biāo)文件并完成招標(biāo)活動(dòng)，最后交給工程部實(shí)施。這種模式有各負(fù)其責(zé)、相互制約的優(yōu)點(diǎn)，但分割了采購(gòu)過(guò)程，不利于部門(mén)間的合力協(xié)作，容易出現(xiàn)“需要什么采購(gòu)什么”和“采購(gòu)什么就用什么”的現(xiàn)象，當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)難以追查責(zé)任，使得物資采購(gòu)效益低下。而在物資采購(gòu)中實(shí)行招標(biāo)工程師全程負(fù)責(zé)采購(gòu)任務(wù)的模式，包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定、招標(biāo)文件編制、招標(biāo)活動(dòng)開(kāi)展、供應(yīng)商選擇、釆購(gòu)合同簽訂、采購(gòu)活動(dòng)實(shí)施和采購(gòu)履約評(píng)估等所有環(huán)節(jié)均由招標(biāo)工程師負(fù)責(zé)，可以有效避免部門(mén)間相互推諉、不負(fù)責(zé)任的問(wèn)題。當(dāng)然，這種模式也有權(quán)力過(guò)度集中、容易出現(xiàn)貪腐的弊病，因此需要設(shè)置必要的督察機(jī)構(gòu)對(duì)所有物資采購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行抽查驗(yàn)證，約束招標(biāo)工程師和供應(yīng)商的行為，防止暗箱操作避免尋租現(xiàn)象出現(xiàn)，保證物資采購(gòu)科學(xué)合理，保障物資采購(gòu)效益最大化。

　　3結(jié)論

　　物資采購(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)需要著重控制的重要內(nèi)容，直接關(guān)系到項(xiàng)目工程的質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效益。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變成本管理理念，抓好關(guān)鍵環(huán)節(jié)，做好源頭控制，管好支出大項(xiàng)，有效解決物資采購(gòu)中存在的問(wèn)題，大幅提供物資采購(gòu)管理的績(jī)效，有力控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，才能持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文9

　　1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理普遍存在的問(wèn)題

　　1.1 財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，財(cái)務(wù)制度流于形式大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊(duì)起家，經(jīng)營(yíng)者本身缺乏財(cái)務(wù)管理知識(shí)，重銷(xiāo)售輕財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理基本定位于記賬算賬報(bào)表的原始會(huì)計(jì)核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求，完全忽視了財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的預(yù)算，指導(dǎo)，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，在制度執(zhí)行過(guò)程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導(dǎo)一支筆說(shuō)了算，遇到財(cái)稅問(wèn)題常常試圖通過(guò)疏通關(guān)系解決，得過(guò)且過(guò)，沒(méi)有真正思考過(guò)自身財(cái)務(wù)管理的缺失，勢(shì)必導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本增加和后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.2 財(cái)務(wù)人員自身職業(yè)能力不強(qiáng)，會(huì)計(jì)核算粗枝大葉，沒(méi)有形成一套科學(xué)的行之有效的財(cái)務(wù)核算和管理體系很多財(cái)務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒(méi)有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財(cái)稅業(yè)務(wù)知識(shí)，加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都是在取得土地后急于進(jìn)行開(kāi)發(fā)，回籠資金，財(cái)務(wù)人員也盲目隨從，在開(kāi)發(fā)前期就沒(méi)有設(shè)計(jì)好財(cái)務(wù)制度體系，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)測(cè)算，往往是邊開(kāi)發(fā)邊摸索，遇到問(wèn)題解決問(wèn)題，沒(méi)有前瞻性的財(cái)務(wù)思路。這樣一種摸著石頭過(guò)河的財(cái)務(wù)管理模式非常容易帶來(lái)后期無(wú)法彌補(bǔ)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.3 財(cái)務(wù)的過(guò)程控制極其薄弱

　　1.3.1 資金管理隨意性大，沒(méi)有真正認(rèn)真分析企業(yè)在每個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金盈余及缺口。日常資金使用沒(méi)有相應(yīng)的控制和資金使用計(jì)劃，領(lǐng)導(dǎo)簽字后即可以付款。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售房款后資金稍有閑置，就急于進(jìn)行再投資，一個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有開(kāi)發(fā)完，盲目購(gòu)置新地塊，財(cái)務(wù)人員也沒(méi)有提出項(xiàng)目投資的建設(shè)性指導(dǎo)意見(jiàn)，造成舊項(xiàng)目后期資金不夠用，新地塊占用資金無(wú)法利用。很多企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于盲目擴(kuò)大規(guī)模，最后陷于資金嚴(yán)重匱乏境地，為了不影響施工進(jìn)度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的案例時(shí)有發(fā)生。

　　1.3.2 預(yù)算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要有目標(biāo)利潤(rùn)預(yù)算和資金預(yù)算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算，甚至根本就沒(méi)有財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)營(yíng)者把預(yù)算簡(jiǎn)單地理解為工程部的`項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算，社會(huì)常流行的“開(kāi)發(fā)企業(yè)賺不賺錢(qián)，關(guān)鍵靠預(yù)算”，這里的預(yù)算不僅指工程造價(jià)預(yù)算，也包括財(cái)務(wù)預(yù)算，只有財(cái)務(wù)預(yù)算和工程造價(jià)造價(jià)預(yù)算很好地結(jié)合才能稱(chēng)之為有效的預(yù)算。有的企業(yè)雖然制訂了財(cái)務(wù)預(yù)算，但卻在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中沒(méi)有進(jìn)行有效的預(yù)算控制，直接后果就是成本費(fèi)用沒(méi)有合理控制或控制不夠細(xì)化，到?jīng)Q算時(shí)發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)與預(yù)期差距甚大。另外，預(yù)算也沒(méi)有定期進(jìn)行科學(xué)深入的預(yù)算分析，形成完整的預(yù)算分析報(bào)告體系，現(xiàn)實(shí)中為了完成預(yù)算任務(wù)，基本上都是根據(jù)實(shí)際來(lái)調(diào)整預(yù)算，對(duì)于實(shí)際偏離預(yù)算或超預(yù)算的真正原因沒(méi)有深入挖掘。這樣的后果其實(shí)使預(yù)算陷入惡性循環(huán)，上期的預(yù)算不能很好的指導(dǎo)下期預(yù)算，起不到預(yù)算管理的前瞻性指導(dǎo)作用。

　　1.3.3 不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過(guò)程根本不需要財(cái)務(wù)部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進(jìn)度款時(shí)財(cái)務(wù)部才見(jiàn)到合同，財(cái)務(wù)部基本處于事后被動(dòng)執(zhí)行合同的處境，財(cái)務(wù)部由于沒(méi)能在合同簽訂時(shí)參與合同匯簽工作，不能從財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)角度把可能存在的財(cái)務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財(cái)務(wù)隱患。合同執(zhí)行完畢財(cái)務(wù)部也只是根據(jù)既定合同條款進(jìn)行往來(lái)結(jié)算，而無(wú)法在合同履行完畢前提前對(duì)后期可能存在的風(fēng)險(xiǎn)損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程施工合同和銷(xiāo)售合同沒(méi)有建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬，作為備查賬簿，只局限于財(cái)務(wù)賬面數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，這勢(shì)必導(dǎo)致財(cái)務(wù)無(wú)法清晰地掌握每項(xiàng)合同的來(lái)龍去脈。

　　1.4 沒(méi)有建立有效的財(cái)務(wù)分析考核體系大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析只局限于3張財(cái)務(wù)報(bào)表的編制及簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)收支統(tǒng)計(jì)，沒(méi)有完備細(xì)致的財(cái)務(wù)內(nèi)部分析報(bào)表，為領(lǐng)導(dǎo)層提供建設(shè)性的有價(jià)值的數(shù)據(jù)分析，沒(méi)有透過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題和不足。業(yè)績(jī)考核也只局限于簡(jiǎn)單的指標(biāo)完成與否。

　　2 建設(shè)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的建議

　　2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期財(cái)務(wù)規(guī)劃至關(guān)重要，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前建立完備的財(cái)務(wù)管理體系，進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能夠避免很多后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.1.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、收益等測(cè)算。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期財(cái)務(wù)部會(huì)同營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及產(chǎn)品類(lèi)型測(cè)算出銷(xiāo)售總價(jià);財(cái)務(wù)部會(huì)同工程部、合約部對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，并將開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行分解，按照土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)備、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等項(xiàng)目一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中，最終預(yù)測(cè)總成本。財(cái)務(wù)部按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行費(fèi)用和稅金以及目標(biāo)利潤(rùn)的測(cè)算，最后形成預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)算現(xiàn)金流量表，進(jìn)而形成資金預(yù)算，根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃和回款計(jì)劃測(cè)算出各時(shí)點(diǎn)的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行投資或融資活動(dòng)，從而有的放矢的使用資金，既保證項(xiàng)目建設(shè)資金需要又不形成資金閑置。

　　2.1.2 建立完備的財(cái)務(wù)管控體系。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前就應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及相關(guān)政策法規(guī)的要求，制訂切合實(shí)際的行之有效的財(cái)務(wù)制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的審批流程和權(quán)限規(guī)范、制訂各項(xiàng)資本性支出及費(fèi)用開(kāi)支的規(guī)范、制訂預(yù)算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財(cái)務(wù)部應(yīng)該依據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)的規(guī)范要求，并結(jié)合工程合約部的工程造價(jià)預(yù)算細(xì)目，設(shè)置科學(xué)合理的財(cái)務(wù)核算體系，既有助于日后能夠進(jìn)行合同的成本控制，又便于進(jìn)行往來(lái)對(duì)賬，還有助于進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃。

　　2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同管理合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該貫穿合同執(zhí)行的全過(guò)程。對(duì)于工程施工合同在簽訂時(shí)財(cái)務(wù)人員就要參與到合同匯簽中，從專(zhuān)業(yè)角度提出可能存在的財(cái)務(wù)隱患;在合同執(zhí)行過(guò)程中尤其是工程進(jìn)度款的支付，一方面要嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行付款義務(wù)，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負(fù)責(zé)人對(duì)工程執(zhí)行情況的書(shū)面意見(jiàn)書(shū)，認(rèn)真落實(shí)工程進(jìn)度完成情況。要建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬。對(duì)于銷(xiāo)售合同要按每個(gè)客戶(hù)，詳細(xì)記錄客戶(hù)的基礎(chǔ)資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷(xiāo)售部核對(duì)銷(xiāo)控情況和回款情況。

　　2.3 實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制“凡事欲則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目預(yù)算，還要將日常各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入到全面預(yù)算管理體系，把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算按年度、季度、月度進(jìn)行指標(biāo)分解，落實(shí)到每個(gè)單位，每個(gè)部門(mén)。日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)要明確各單位、各部門(mén)的崗位、責(zé)任、預(yù)算目標(biāo)，對(duì)整個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進(jìn)行有效的預(yù)算控制。要定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行深入分析找出管理中的優(yōu)點(diǎn)和不足，把預(yù)算執(zhí)行的偏差率作為重要的績(jī)效考核指標(biāo)，并將責(zé)任落實(shí)到部門(mén)和相關(guān)責(zé)任人。形成事前、事中、事后完整的預(yù)算管理體系。

　　2.4 加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，拓寬融資渠道融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過(guò)于依賴(lài)商業(yè)銀行貸款，而銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款限制多門(mén)檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，認(rèn)真分析和評(píng)價(jià)影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道，達(dá)到最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。初期可以通過(guò)預(yù)售房回籠部分資金，集團(tuán)公司在條件允許的情況下可以通過(guò)統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭(zhēng)取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)的中高級(jí)階段，例如爭(zhēng)取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡(jiǎn)便的授信貸款;對(duì)于一些政府扶持的改造項(xiàng)目盡量爭(zhēng)取到政府補(bǔ)貼貸款;通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)商鋪或售后回租回籠資金;對(duì)于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)股權(quán)融資方式掛牌地方新三版或上市，通過(guò)擔(dān)保公司發(fā)行集合債等方式進(jìn)行融資，甚至通過(guò)眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對(duì)傳統(tǒng)融資模式進(jìn)行資金補(bǔ)充。

　　3 結(jié)束語(yǔ)

　　在現(xiàn)代企業(yè)制度下，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容將日益豐富，提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文10

　　1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段質(zhì)量控制

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的研究中，許多工作人員忽略了前期研究、策劃與設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理階段，都把焦點(diǎn)放在施工階段。作為建設(shè)方，這種思維方式一旦定型，很難改變，特別是以項(xiàng)目成立的團(tuán)隊(duì)。但是，如果沒(méi)有好的設(shè)計(jì)圖紙與方案，建設(shè)工程很難保證項(xiàng)目的成功實(shí)施與最大效益化。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作非常重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作主要包含了可行研究報(bào)告、項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、建議書(shū)等。首先，健全項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)全權(quán)管理，親自抓起項(xiàng)目質(zhì)量工作。與此同時(shí)，項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理要定期檢查項(xiàng)目質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)重大項(xiàng)目問(wèn)題，立即向負(fù)責(zé)人匯報(bào)。另外，項(xiàng)目經(jīng)理還要編制項(xiàng)目報(bào)告，確定市場(chǎng)定位，按質(zhì)量規(guī)定計(jì)劃�？傊�，項(xiàng)目中的各個(gè)經(jīng)理、人員都要完成自己的質(zhì)量責(zé)任，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的有效實(shí)施。其次，建立合理的評(píng)審制度。評(píng)審制度是提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期質(zhì)量的重要保證。一般的房地產(chǎn)會(huì)采取德?tīng)柗品�，不進(jìn)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)自身問(wèn)題，做出不斷調(diào)整，還吸取更多的專(zhuān)家與咨詢(xún)公司的.建議，使開(kāi)發(fā)商最大優(yōu)化。最后，要制定質(zhì)量計(jì)劃。質(zhì)量計(jì)劃是根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確項(xiàng)目目標(biāo)與成果，并充分了解與掌握的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量計(jì)劃要把權(quán)限、資源、職責(zé)合理分配，按步驟逐漸實(shí)施，形成一定的可操作性。

　　2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段質(zhì)量控制

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過(guò)程就是施工，它不僅保證了項(xiàng)目的進(jìn)程與落實(shí)，還確定了產(chǎn)品質(zhì)量的合理化與科學(xué)化。房地產(chǎn)要提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須加強(qiáng)質(zhì)量預(yù)防措施，確保施工階段的質(zhì)量控制的合理運(yùn)行，并且可以適當(dāng)增加施工成本，減少返工成本。舉個(gè)例子，如果出現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品的配件更換，需要大量人力與財(cái)力重新檢查。所以，工程項(xiàng)目施工質(zhì)量控制必須狠抓狠打，確保穩(wěn)定實(shí)施。筆者根據(jù)多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要從以下兩個(gè)方面說(shuō)明：

　　2.1明確質(zhì)量目標(biāo)與計(jì)劃

　　投資人身為總負(fù)責(zé)人，不僅要制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和確定項(xiàng)目定位，還需要對(duì)項(xiàng)目的成本和進(jìn)程都有一定的控制，確保處于相同優(yōu)先級(jí)。另外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量目標(biāo)要保證一個(gè)正確的度，如果目標(biāo)過(guò)高，可能會(huì)導(dǎo)致綜合績(jī)效較低，投資成本過(guò)大；如果目標(biāo)過(guò)低，會(huì)失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)項(xiàng)目造成傷害。所以，負(fù)責(zé)人要進(jìn)行質(zhì)量費(fèi)用與投入分析，確保項(xiàng)目成本一致性，降低事故成本費(fèi)用，并且樹(shù)立正確的項(xiàng)目壽命周期觀念。明確質(zhì)量目標(biāo)后，要制定合理的質(zhì)量管理計(jì)劃。工作人員要制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理計(jì)劃的方案，確保計(jì)劃的實(shí)施與落實(shí)。另外，項(xiàng)目經(jīng)理要負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量責(zé)任，具體到對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任、團(tuán)隊(duì)中的工作人員負(fù)責(zé)。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，項(xiàng)目經(jīng)理還要對(duì)項(xiàng)目結(jié)果負(fù)責(zé)。所以，質(zhì)量計(jì)劃非常重要，確保項(xiàng)目可以實(shí)施與運(yùn)行。另外，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量與目標(biāo)的成功，就是增加了項(xiàng)目用戶(hù)、投資人等的信心。

　　2.2質(zhì)量控制要求

　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建設(shè)施工過(guò)程就是對(duì)質(zhì)量的控制，質(zhì)量控制就是對(duì)施工中的程序和過(guò)程中的偏差控制。一般來(lái)說(shuō)，過(guò)程控制往往是對(duì)階段性過(guò)程與計(jì)劃成果進(jìn)行比較，看是否一致，并且對(duì)比施工過(guò)程。這個(gè)時(shí)候，如果出現(xiàn)不一致的情況，施工人員需要找出執(zhí)行中存在的偏差。還有一種是利用合同說(shuō)明中的成品與半成品進(jìn)行比較，找出一定范圍內(nèi)的偏差。在施工前，現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人要正確分配權(quán)限，使每個(gè)工作人員各司其職，不可出現(xiàn)占用他人崗位情況。與此同時(shí)，設(shè)定合理的獎(jiǎng)罰制度，杜絕不合格產(chǎn)品的出現(xiàn)。另外，負(fù)責(zé)人需要把工程施工組織設(shè)計(jì)送到監(jiān)管部門(mén)手中，進(jìn)行報(bào)備審核。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，遇到重點(diǎn)工序前，需要檢查關(guān)鍵項(xiàng)目點(diǎn)，避免出現(xiàn)任何問(wèn)題。并且堅(jiān)持"三檢"制度。在每一個(gè)工序結(jié)束后，需要由作業(yè)組班、施工員、監(jiān)管工程師三次審核，才可以保證項(xiàng)目正常運(yùn)行。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，一旦遇到質(zhì)量事故，要找尋問(wèn)題，堅(jiān)持"三不放過(guò)"原則。做到事故原因不清不放過(guò)、防護(hù)措施不當(dāng)不放過(guò)、事故者不放過(guò)。與此同時(shí)，公司要根據(jù)圖紙會(huì)審對(duì)施工人員做出技術(shù)培訓(xùn)，并且不斷推廣新技術(shù)和新應(yīng)用。另一方面，施工人員對(duì)一些關(guān)鍵部位形成專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)，建立一個(gè)封閉信息網(wǎng)，形成靈敏的高效質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢員要對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行提取與處理，搜集可靠信息，做出相應(yīng)決策，制定科學(xué)、合理的質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析圖表。

　　3、監(jiān)管部門(mén)質(zhì)量控制

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，一般都會(huì)選擇項(xiàng)目監(jiān)管單位對(duì)施工單位質(zhì)量狀況的監(jiān)管與控制。并且加強(qiáng)承包人自檢體系管理，強(qiáng)調(diào)事前把關(guān)控制，做好項(xiàng)目檢驗(yàn)與現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收等都是工程質(zhì)量監(jiān)管的目標(biāo)。在監(jiān)管單位的控制下，確保了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合理進(jìn)行，爭(zhēng)取質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)，杜絕一些施工質(zhì)量事故出現(xiàn)。首先，監(jiān)管部門(mén)要?jiǎng)澐仲|(zhì)量單元。為了保證施工的有效、穩(wěn)定進(jìn)行，監(jiān)管人員必須明確劃分出各質(zhì)量單元，包含了工藝流程監(jiān)管圖、分項(xiàng)工程與工程部位三個(gè)部分。與此同時(shí)要配以相同的記錄、實(shí)驗(yàn)表格，確保工序完整進(jìn)行，杜絕一切質(zhì)量失誤現(xiàn)象。其次，健全質(zhì)量組織體系。監(jiān)理工程師要對(duì)所有環(huán)節(jié)進(jìn)行掌控，建立完整的質(zhì)量組織系統(tǒng)。承包人不僅需要自檢三級(jí)質(zhì)量保證體系，還要服從監(jiān)理工程師對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的管理工作，尤其是對(duì)各分級(jí)部門(mén)的質(zhì)量與工地檢測(cè)部分做好相關(guān)調(diào)整。最后，質(zhì)量監(jiān)理程序要有序進(jìn)行。監(jiān)理工程師在施工前，要對(duì)承包方做出詳細(xì)說(shuō)明與計(jì)劃控制程序，所有人員要共同遵守，確保項(xiàng)目質(zhì)量控制合理化。另外，監(jiān)理工程師要對(duì)施工技術(shù)、方案、進(jìn)程做出審批，并且做詳細(xì)表格，列出需要的材料、機(jī)械與勞力。監(jiān)理工程師還需要參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程監(jiān)管，對(duì)施工的工藝、方法進(jìn)行有效質(zhì)量控制，對(duì)一些違反施工技術(shù)的行為做指導(dǎo)和警告。

　　結(jié)語(yǔ)：

　　綜上所訴，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制不僅是項(xiàng)目施工的理論依據(jù)，也融合項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。隨著項(xiàng)目管理質(zhì)量控制的不斷完善，使房地產(chǎn)項(xiàng)目施工更加具有合理性與科學(xué)性，也極大提高了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益化。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]張百兵.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理[D].大連理工大學(xué)，20xx.

　　[2]朱文軍.戰(zhàn)略視角下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量成本管理研究[D].東北石油大學(xué)，20xx.

關(guān)于房地產(chǎn)的論文11

　　對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提出了要求，需要有與之相適應(yīng)的人才隊(duì)伍與培養(yǎng)體系。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產(chǎn)高級(jí)管理人缺乏，越來(lái)越多的項(xiàng)目需要在開(kāi)發(fā)理念、融資風(fēng)控、建設(shè)管理與后期服務(wù)等方面引入高層次和有創(chuàng)造力的人才;另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)科、本科畢業(yè)生數(shù)量眾多，難以找到合適的崗位，連續(xù)數(shù)年遭遇“最難就業(yè)季”。解決房地產(chǎn)人才供求之間的不平衡，需要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的需求特征，推動(dòng)高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)模式的調(diào)整，迎接房地產(chǎn)市場(chǎng)“新常態(tài)”的挑戰(zhàn)。

　　一、轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)人才需求特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項(xiàng)目策劃、施工建設(shè)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)、竣工交付和物業(yè)管理等，業(yè)務(wù)涉及價(jià)值鏈長(zhǎng)，需要的專(zhuān)業(yè)人才涉及面廣。從需求角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)招聘人才類(lèi)型可以歸為金融財(cái)務(wù)類(lèi)、策劃管理類(lèi)、工程技術(shù)類(lèi)和營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)類(lèi)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目為單元，每個(gè)項(xiàng)目組都需要上述人才，不同的專(zhuān)業(yè)知識(shí)需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。

　　1. 綜合性特點(diǎn)從行業(yè)特點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)調(diào)控的影響，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，合理確定項(xiàng)目定位，才能降低后續(xù)的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。從開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)看，企業(yè)需要與政府多個(gè)職能部門(mén)和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行有效的溝通和配合，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)面臨多項(xiàng)與政府部門(mén)相關(guān)的報(bào)批業(yè)務(wù)。例如，在土地購(gòu)置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權(quán)出讓等相關(guān)知識(shí)，明確土地的規(guī)劃條件約束;在規(guī)劃報(bào)批階段，需要掌握城市規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目評(píng)價(jià)等方面的知識(shí)，這一階段對(duì)綜合性知識(shí)和溝通能力有較高要求。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的人才管培方案基本上是從培訓(xùn)、輪崗再到專(zhuān)職崗位的過(guò)程，新員工需要全面了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的流程與特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)綜合性知識(shí)的掌握和應(yīng)用能力要求較高，而大學(xué)畢業(yè)生知識(shí)窄，難以適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求，而中小房地產(chǎn)企業(yè)通常不愿意承擔(dān)人才培養(yǎng)的成本，常選擇有工作經(jīng)驗(yàn)的人員，部分房地產(chǎn)企業(yè)偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識(shí)面和較強(qiáng)的溝通能力。

　　2. 區(qū)域性特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目受到所在城市的自然環(huán)境與社會(huì)習(xí)俗影響較大，項(xiàng)目根植于區(qū)域之中，項(xiàng)目定位不能離開(kāi)所在區(qū)域。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)于城市、區(qū)域與板塊的認(rèn)識(shí)程度決定著項(xiàng)目定位的高度。在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市區(qū)域的空間形態(tài)處于快速變化過(guò)程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區(qū)域人群的住房消費(fèi)心理。住房消費(fèi)者選擇了一個(gè)項(xiàng)目，也選擇了一個(gè)區(qū)域和生活方式。區(qū)域與板塊特征在很大程度上決定了產(chǎn)品類(lèi)型。由于房地產(chǎn)區(qū)域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規(guī)劃、居住需求等要素影響的結(jié)果。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，區(qū)域性是重要的特點(diǎn)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要對(duì)城市、區(qū)域與板塊有深入的認(rèn)識(shí)和了解，而這恰恰是畢業(yè)生最缺乏的。

　　3. 金融化特點(diǎn)從國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)都經(jīng)歷了由開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與金融服務(wù)的過(guò)程，房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的特性在發(fā)達(dá)國(guó)家表現(xiàn)的淋漓盡致。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于快速變化中，項(xiàng)目融資、風(fēng)險(xiǎn)控制與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處置對(duì)企業(yè)的影響日益明顯，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始涉足金融與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。目前，金地、萬(wàn)科、綠地、綠城、濱江等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過(guò)成立房地產(chǎn)信托基金、產(chǎn)業(yè)基金或入股銀行，涉足金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)的金融化趨勢(shì)明顯。金融化也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，發(fā)達(dá)國(guó)家的高等教育體系通常將房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)納入商學(xué)院下的金融和財(cái)務(wù)學(xué)科，注重學(xué)生對(duì)于房地產(chǎn)金融與財(cái)務(wù)知識(shí)的傳授。綜合性、區(qū)域性與金融化是快速城鎮(zhèn)化階段房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中展現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)方式提出了挑戰(zhàn)，需要高校及時(shí)調(diào)整課題體系、教學(xué)方式與培養(yǎng)方式，推動(dòng)人才供需之間的.平衡。

　　二、高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)方式存在的問(wèn)題

在我國(guó)的高校培養(yǎng)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)在1998年的專(zhuān)業(yè)調(diào)整中受到影響，被并入工程管理專(zhuān)業(yè)，人才培養(yǎng)出現(xiàn)斷層。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的崛起，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)科、本科與研究生教育快速發(fā)展。由于專(zhuān)業(yè)設(shè)置的限制和院校學(xué)科背景的差異，我國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育情況復(fù)雜，依托的學(xué)科背景差異大，水平參差不齊，培養(yǎng)的學(xué)生還難以適應(yīng)行業(yè)對(duì)于綜合性、區(qū)域性與金融化的要求。

　　1. 學(xué)科體系分散，缺乏系統(tǒng)性與完整性高校設(shè)置相應(yīng)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設(shè)置，依托的一級(jí)學(xué)科包括工商管理、管理科學(xué)與工程、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)等。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設(shè)置多數(shù)依托工商管理與應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)科設(shè)立，課程設(shè)置也是偏重于經(jīng)濟(jì)管理，重點(diǎn)課程包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)估價(jià)等;工程管理依托工業(yè)工程或者土木工程專(zhuān)業(yè)，與土木工程、項(xiàng)目管理課題體系結(jié)合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項(xiàng)目管理、工程造價(jià)等。此外，部分高校依托土地資源管理開(kāi)辦房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)。由于高校依托的學(xué)科基礎(chǔ)不同，課題設(shè)置也各有側(cè)重，培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)與知識(shí)結(jié)構(gòu)差異較大。課程體系與知識(shí)專(zhuān)業(yè)的不同導(dǎo)致培養(yǎng)的學(xué)生專(zhuān)業(yè)知識(shí)與業(yè)務(wù)能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)培養(yǎng)學(xué)生的質(zhì)量影響較大，也給房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘帶來(lái)了困惑。因此，相對(duì)于成熟的專(zhuān)業(yè)，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的學(xué)科體系還存在“散、亂、基礎(chǔ)不牢”的問(wèn)題。

　　2. 專(zhuān)業(yè)教育體系與市場(chǎng)需求脫節(jié)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)作為高度應(yīng)用型的專(zhuān)業(yè)，能否與實(shí)踐充分結(jié)合，直接影響到畢業(yè)生的素質(zhì)與能力。目前，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育與市場(chǎng)需求之間的不匹配問(wèn)題比較突出，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，教材、書(shū)本上的知識(shí)不能適應(yīng)房地產(chǎn)理論與實(shí)踐的發(fā)展需要。目前的課程體系與房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的實(shí)踐脫節(jié)嚴(yán)重，部分教材沿用上世紀(jì)版本，內(nèi)容知識(shí)陳舊，難以在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中得到應(yīng)用。而從國(guó)外引入的教材，也存在與國(guó)內(nèi)實(shí)踐相脫節(jié)的問(wèn)題。其次，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教師隊(duì)伍與實(shí)踐脫節(jié)。由于我國(guó)的土地與住房市場(chǎng)都處于制度轉(zhuǎn)型、行業(yè)興起與市場(chǎng)發(fā)展的階段，制度變革與市場(chǎng)發(fā)展的速度較快，高校教師隊(duì)伍在理論與實(shí)踐上還沒(méi)有能夠跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，教師隊(duì)伍自身知識(shí)體系更新節(jié)奏較慢，不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求。

　　3.培養(yǎng)方式與企業(yè)脫節(jié)如何能夠與行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)緊密結(jié)合，是培養(yǎng)房地產(chǎn)“管用”學(xué)生的關(guān)鍵點(diǎn)。從國(guó)內(nèi)高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)方式來(lái)看，主流的培養(yǎng)方式還是以傳統(tǒng)的課題教學(xué)為主，對(duì)于課程實(shí)習(xí)、畢業(yè)實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)的重視程度不高。傳統(tǒng)的教學(xué)方式一方面難以吸引學(xué)生的興趣，另一方面也難以適應(yīng)企業(yè)的需求。如何使房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)課程教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)培養(yǎng)方式由“被動(dòng)”面對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向“主動(dòng)”適應(yīng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的必然趨勢(shì)。

　　三、推動(dòng)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)模式調(diào)整的建議

　　1.獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，夯實(shí)高效人才培養(yǎng)基礎(chǔ)體系房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中的作用與地位日益凸顯，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的需求規(guī)模在一定時(shí)期將保持在較高水平。借鑒美國(guó)、英國(guó)、新加坡、我國(guó)香港等發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)模式，需要形成我國(guó)具有獨(dú)立性的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設(shè)置與培養(yǎng)體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學(xué)與工程下獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時(shí)，設(shè)置相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)碩士，形成學(xué)術(shù)與專(zhuān)業(yè)兩個(gè)培養(yǎng)體系。從國(guó)家層面設(shè)置相對(duì)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，統(tǒng)一學(xué)科口徑，統(tǒng)一課程體系，有助于相對(duì)規(guī)范和完善的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)模式。此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速變化，對(duì)人才的需求類(lèi)型、需求結(jié)構(gòu)、需求規(guī)模都在發(fā)生快速的變化，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)與課程體系設(shè)置必須與之相適應(yīng)才能得到發(fā)展，課程和方向的設(shè)置還需要與時(shí)俱進(jìn)。

　　2.實(shí)現(xiàn)教學(xué)與實(shí)踐的融合，培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)管用的專(zhuān)業(yè)人才盡管高校都比較重視培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力，在課題體系中設(shè)置相應(yīng)的實(shí)踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。但從目前的實(shí)踐來(lái)看，教學(xué)與實(shí)踐之間還存在很大距離。英國(guó)房地產(chǎn)教育體系中對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)投資等應(yīng)用性的課程，要求學(xué)生選擇一個(gè)對(duì)應(yīng)方向的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)地參與項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程。我國(guó)香港和新加坡的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生要求在大學(xué)期間有一定周數(shù)出國(guó)考察，培養(yǎng)全球視野。在考慮房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)中，國(guó)內(nèi)高校也應(yīng)該從國(guó)際與國(guó)內(nèi)兩個(gè)視角培養(yǎng)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的實(shí)踐能力。從國(guó)際視角來(lái)看，在有條件的發(fā)達(dá)地區(qū)，培養(yǎng)方案中設(shè)置暑期國(guó)際房地產(chǎn)夏令營(yíng)，對(duì)國(guó)外特定城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)與項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，開(kāi)拓國(guó)際視野;從國(guó)內(nèi)來(lái)看，以課程為依托，以實(shí)際項(xiàng)目作為案例，明確“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程造價(jià)、項(xiàng)目管理”等課程為“教學(xué)+實(shí)踐”的課程，規(guī)范學(xué)生的實(shí)踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。

　　3.與行業(yè)資格認(rèn)證掛鉤，探索教育專(zhuān)業(yè)化路徑英國(guó)與我國(guó)香港地區(qū)成立有皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)和香港測(cè)量師學(xué)會(huì)等，這些協(xié)會(huì)及其專(zhuān)業(yè)認(rèn)證有助于搭建高校與企業(yè)的橋梁。通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)證，確保培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生符合行業(yè)與企業(yè)的要求。行業(yè)資格認(rèn)證提高了畢業(yè)生的競(jìng)爭(zhēng)力，有助于明確學(xué)生培養(yǎng)的方向。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，規(guī)范化與專(zhuān)業(yè)化是下一階段發(fā)展的趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)也逐漸嶄露頭角，如中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等。充分重視國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)于人才的需求特點(diǎn)，發(fā)揮專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)的橋梁作用，推動(dòng)行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)與高校三結(jié)合，有助于培養(yǎng)具備國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力且能夠符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文12

　　摘要：投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策選擇一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，選擇不同的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策會(huì)導(dǎo)致不同的會(huì)計(jì)后果和經(jīng)濟(jì)后果，因此，對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的探討具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文在分析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇存在原因的基礎(chǔ)上，探究當(dāng)前我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇多選用成本法計(jì)量的原因及完善會(huì)計(jì)政策選擇的途徑。

　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)政策 成本模式 計(jì)量

　　理論上講，隨著近年來(lái)我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)、其賬面凈值顯著低于公允價(jià)值現(xiàn)象，采用公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較為豐厚的賬面收益，進(jìn)而為其獲得資本市場(chǎng)和再融資提供便利的條件。但是實(shí)際情況卻是大多數(shù)公司仍采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值模式計(jì)量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇背后的深層原因，還應(yīng)對(duì)有關(guān)會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)政策選擇的動(dòng)因進(jìn)行深入的了解。

　　一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇原因分析

　　首先，會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告中的主觀性。會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告過(guò)程是人們主觀地期望以貨幣計(jì)量為手段，并用一些特定的方法對(duì)會(huì)計(jì)對(duì)象加以反映，以提供與會(huì)計(jì)管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告中存在的主觀性特點(diǎn)，就使得財(cái)務(wù)人員可能對(duì)通過(guò)以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇。

　　其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)方面存在的多樣性與復(fù)雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)狀況等條件的不同，為促使會(huì)計(jì)信息恰當(dāng)?shù)姆从称髽I(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準(zhǔn)則、制度等目的，留給會(huì)計(jì)人員進(jìn)行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進(jìn)行會(huì)計(jì)政策的選擇。

　　二、現(xiàn)階段我國(guó)投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析

　　了解了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇原因之后，我們就應(yīng)全方位、深入的剖析，以確定在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：

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　　對(duì)稅收更有利成本模式計(jì)量時(shí)可以通過(guò)計(jì)提折舊抵銷(xiāo)的所得稅此時(shí)必須繳納。

　　由抵稅效應(yīng)的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的.投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但卻不能計(jì)提折舊抵稅。

　�。ǘ�）公允價(jià)值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”�？梢�(jiàn)，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量，就很難再調(diào)回到原來(lái)的成本模式。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，而仍處于觀望態(tài)勢(shì)。

　�。ㄈ�）公允價(jià)值模式的應(yīng)用不具備完全市場(chǎng)條件

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量�！睖�(zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，還很難滿足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。

　　三、完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇的方向

　　（一）完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與政策法規(guī)

　　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系改革的方向是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相趨同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。當(dāng)前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)條件是：資本市場(chǎng)建立時(shí)間段、有關(guān)經(jīng)濟(jì)的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇權(quán)還需要循序漸進(jìn)。首先，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定應(yīng)具有較為廣泛的參與性，借此以提升會(huì)計(jì)政策選擇的民主性與科學(xué)性；其次，制定會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)具有前瞻性，不應(yīng)使準(zhǔn)則落后于實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理中；再次，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息披露的規(guī)范化建設(shè)，防止企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露中的人為操縱和尋租行為。

　�。ǘ�）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)政策選擇中的相關(guān)權(quán)力

　　會(huì)計(jì)政策選擇權(quán)的配置必須建立在科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)上。因此,有必要對(duì)相關(guān)的各方在索取權(quán)問(wèn)題上有更充分的討價(jià)還價(jià)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部不同層次在會(huì)計(jì)政策選擇中具有的相關(guān)權(quán)力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會(huì)計(jì)政策選擇的建議權(quán)；董事會(huì)由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會(huì)理所當(dāng)然的享有會(huì)計(jì)政策選擇的決策權(quán)；監(jiān)事會(huì)有各個(gè)締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　企業(yè)無(wú)論采用公允價(jià)值計(jì)量模式還是成本計(jì)量模式都各有利弊:公允價(jià)值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值。但是公允價(jià)值計(jì)量模式在應(yīng)用過(guò)程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場(chǎng)環(huán)境,可操作性不強(qiáng),等等。成本計(jì)量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產(chǎn)計(jì)量方法,會(huì)計(jì)處理相對(duì)比較簡(jiǎn)單，也容易理解,不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進(jìn)行利潤(rùn)操縱。但卻反應(yīng)不出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計(jì)量模式預(yù)計(jì)將會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)共存,企業(yè)應(yīng)如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行合理的判斷。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]朱蓮美,李高波.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式差異及影響分析[J].財(cái)會(huì)通訊，20xx，（06）

　　[3]鄭儒彬.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的影響因素分析[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),20xx,(03)[4]姚振飛.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì).20xx，（07）

關(guān)于房地產(chǎn)的論文13

　　房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)支柱型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)直接占GDP的比重高達(dá)6%由此可見(jiàn)其對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性。隨著我國(guó)的營(yíng)改增的稅務(wù)政策調(diào)整以及公允價(jià)值計(jì)量模式的推行使得我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著一場(chǎng)比變革，其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式正在逐漸轉(zhuǎn)換由原本的中資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，這種模式的轉(zhuǎn)變與財(cái)務(wù)管理是息息相關(guān)的，因此我們必須對(duì)財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型進(jìn)行深入的分析從而找到影響其轉(zhuǎn)型的各類(lèi)因素，今天筆者就和大家來(lái)談一談關(guān)于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的相關(guān)話題。

　　一、資產(chǎn)模式概述

　　(一)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

　　重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式就是指在企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)當(dāng)中資產(chǎn)負(fù)債中其固定的投資比例較高的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如果放在產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻高、市場(chǎng)需求量大供給小于需求且競(jìng)爭(zhēng)壓力不大的情況下還是非常容易盈利的，但是如果市場(chǎng)是處于飽和狀態(tài)的，從而使得供大于求那么總資產(chǎn)模式下其大量的固定資產(chǎn)投入就回是的其資金無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行回籠，使得其現(xiàn)現(xiàn)金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。

　　(二)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

　　輕資產(chǎn)模式是一種較為新型的資產(chǎn)模式，其整個(gè)資產(chǎn)就能夠的當(dāng)中流動(dòng)現(xiàn)金和交易性金融資產(chǎn)所占的比重大大增加，而相對(duì)的固定投資的比例會(huì)大幅度縮減，其更重視于產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)和用戶(hù)體驗(yàn)等方面。輕資產(chǎn)所強(qiáng)調(diào)的是對(duì)企業(yè)品牌和企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的增強(qiáng)，利用杠桿效應(yīng)原理，以最少的資金來(lái)獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U(xiǎn)降低，增加對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、品牌、客戶(hù)資源和運(yùn)營(yíng)的投入。

　　二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的主要因素

　　(一)土地成本因素

　　我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)所以土地資源顯得相對(duì)珍貴很多，這一點(diǎn)尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來(lái)我國(guó)的土地價(jià)格正在節(jié)節(jié)攀升并且政府也加大了對(duì)于土地資源的管控,這些因素都是的,土地的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地的.供給量二者之間出現(xiàn)了嚴(yán)重地不平衡現(xiàn)象。土地成本的大幅度上升一方面必然會(huì)造成開(kāi)發(fā)商拿地難度和拿地價(jià)格明顯增高從而使得其開(kāi)發(fā)成本大幅度增加。另一方面隨著土地價(jià)格的快速上升使得開(kāi)發(fā)商已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的土地價(jià)格變得越來(lái)越高其享受到的土地紅利也會(huì)因此增加，最終使得其固定資產(chǎn)的價(jià)值有所增值。因此土地成本因素對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言可謂是愛(ài)恨摻雜的，房地產(chǎn)企業(yè)必須權(quán)衡好土地增值的幅度與財(cái)務(wù)費(fèi)用之間的關(guān)系，如今房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已然過(guò)去，土地價(jià)格的增長(zhǎng)幅度已經(jīng)不再是以往那種以倍數(shù)增值的年代，這就使得如今很多房地產(chǎn)企業(yè)其資金成本飛速增加而財(cái)務(wù)費(fèi)用也越來(lái)越高，導(dǎo)致其投入到土地當(dāng)中的資金過(guò)多，其現(xiàn)金流量過(guò)少就很可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

　　(二)樓盤(pán)庫(kù)存壓力因素

　　近些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在一個(gè)較為低迷的狀態(tài)下，其庫(kù)存量節(jié)節(jié)攀升，樓盤(pán)庫(kù)存對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用是十分嚴(yán)重的，房地產(chǎn)企業(yè)的高投入?yún)s無(wú)法得到迅速的資金回籠甚至?xí)�由于這種資金無(wú)法回籠造成房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法償還銀行貸款引發(fā)一連串的財(cái)務(wù)危機(jī)，盡管今年我國(guó)提出了銷(xiāo)庫(kù)存的國(guó)家戰(zhàn)略但是庫(kù)存量依舊十分龐大，這對(duì)于房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型而言也是一個(gè)巨大的威脅。

　　(三)現(xiàn)金流因素

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且其資金運(yùn)轉(zhuǎn)的周期較長(zhǎng)通常需要3年以上的時(shí)間才能夠進(jìn)行一次資金回籠，而在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中是需要持續(xù)投入的，任意一筆資金無(wú)法到位都可能使得整個(gè)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

　　三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成功案例

　　凱德集團(tuán)絲毫東南亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其目前已經(jīng)成功的進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，由原本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(重資產(chǎn)結(jié)構(gòu))轉(zhuǎn)換為了房地產(chǎn)投資企業(yè)(輕資產(chǎn)機(jī)構(gòu))，在其轉(zhuǎn)型過(guò)程中同樣受到了各類(lèi)因素的影響，但是凱德通過(guò)拍賣(mài)非核心業(yè)務(wù)和資產(chǎn)來(lái)彌補(bǔ)核心資產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，成功地進(jìn)行了轉(zhuǎn)型。在轉(zhuǎn)型期間也遭遇過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)下降的情況，但是其堅(jiān)定地從原本的香港模式轉(zhuǎn)為美國(guó)模式，在房地產(chǎn)土地價(jià)格較低時(shí)買(mǎi)入土地進(jìn)行儲(chǔ)備，再在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨于繁榮是賣(mài)出土地，從而獲得差價(jià)進(jìn)行盈利，這樣的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式使得凱德的利潤(rùn)回報(bào)大大提升，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻大大降低。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　對(duì)于我國(guó)而言房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)是一個(gè)勢(shì)在必行的趨勢(shì)，我們必須對(duì)影響其轉(zhuǎn)型的各類(lèi)因素進(jìn)行了解和控制，使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)能夠在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最低的情況下實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文14

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要�，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。

　　1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述

　　當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門(mén)制、公司制、事業(yè)部制以及專(zhuān)業(yè)管理。作為部門(mén)制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門(mén)，用來(lái)管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開(kāi)發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財(cái)務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營(yíng)。專(zhuān)業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢(shì)不容樂(lè)觀，其具體表現(xiàn)為：

　　1.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來(lái)講無(wú)外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國(guó)或者金融風(fēng)暴，以及國(guó)家貨幣政策所帶來(lái)的投資以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開(kāi)發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉，開(kāi)發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過(guò)高。

　　1.2 項(xiàng)目成本管理問(wèn)題

　　無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

　　2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

　　2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

　　風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來(lái)規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來(lái)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能獲得任何可能的利潤(rùn)。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無(wú)形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以?xún)煞N方式來(lái)完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來(lái)轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來(lái)承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過(guò)買(mǎi)保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過(guò)這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

　　2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理

　　項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過(guò)程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的.造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營(yíng)階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來(lái)選取相關(guān)比例的措施來(lái)控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容�？v觀整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏�都�?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對(duì)于不符合工程需求的材料予以清除，對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。

　　2.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)公司可以通過(guò)完善的項(xiàng)目管理來(lái)保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

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　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

　　（一）會(huì)計(jì)科目不完善，會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性有待提高

　　現(xiàn)如今我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)處理的制度準(zhǔn)則很多，如：《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的科目賬戶(hù)、方法流程，但是這些相關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度并沒(méi)有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，與其他行業(yè)的產(chǎn)品相比，具有一定的特殊性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí)引用其他會(huì)計(jì)制度的會(huì)計(jì)科目對(duì)其會(huì)計(jì)要素反應(yīng)和核算的準(zhǔn)確性不高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法的多樣性，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會(huì)計(jì)信息、財(cái)務(wù)報(bào)表的可比性、準(zhǔn)確性。

　　（二）收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)常常會(huì)出現(xiàn)這樣的情景：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果較為可觀，其預(yù)期銷(xiāo)售前景良好，現(xiàn)金流量狀況俱佳，盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)會(huì)存在破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，所產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較小，甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)的現(xiàn)象。主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長(zhǎng)，相關(guān)的一筆會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表往往會(huì)產(chǎn)生大幅度的波動(dòng)影響。另外，驗(yàn)收已出售的.房屋，將其預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入時(shí)，其會(huì)計(jì)處理所得出的凈利潤(rùn)指標(biāo)與真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況會(huì)存在一定的差異，不能明確體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)的業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問(wèn)題所引發(fā)的一系列賠償損失風(fēng)險(xiǎn)，還容易受到國(guó)家相關(guān)房?jī)r(jià)等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績(jī)不同單一依靠收益評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)反應(yīng)。

　　二、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的建議

　　（一）合理選用準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目

　　合理選用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目，規(guī)范提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算處理的流程和方法，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性。比如說(shuō)，對(duì)于年銷(xiāo)售額1000萬(wàn)元以下，從業(yè)人數(shù)少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格參照《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》進(jìn)行會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理；對(duì)于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算則遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》；而已經(jīng)上市了的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，就應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則所規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。完善會(huì)計(jì)科目，在引入“開(kāi)發(fā)成本”“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理中常用的賬戶(hù)科目的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)實(shí)際情況，靈活的增設(shè)會(huì)計(jì)科目，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)處理的有效性、實(shí)用性。

　　（二）建立信息化會(huì)計(jì)核算體系

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息化、電算化逐漸運(yùn)用到了會(huì)計(jì)核算領(lǐng)域中。由于其項(xiàng)目活動(dòng)的復(fù)雜性、多樣性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理工作相較于其他產(chǎn)業(yè)具有一定的難度，存在工作任務(wù)量大、復(fù)雜性高、容易發(fā)生差錯(cuò)出現(xiàn)問(wèn)題。會(huì)計(jì)信息化體系不僅將會(huì)計(jì)人員從繁瑣的財(cái)務(wù)工作中解脫出來(lái)，提高會(huì)計(jì)工作人員的工作效率，還能夠加快會(huì)計(jì)信息在各部門(mén)之間的傳遞，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)信息資源的共享，落實(shí)全方面、全過(guò)程的監(jiān)督，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以結(jié)合行業(yè)和企業(yè)的特點(diǎn)，引入信息化的會(huì)計(jì)核算處理方法，完善信息化處理的流程和體系。建立信息化會(huì)計(jì)核算制度，需要加大對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)和教育，提高業(yè)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)技能、會(huì)計(jì)處理能力的，加強(qiáng)其網(wǎng)絡(luò)知識(shí)、信息處理的能力的培養(yǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的規(guī)范化。

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