房地產(chǎn)論文(匯編15篇)
在平時的學(xué)習(xí)、工作中，說到論文，大家肯定都不陌生吧，借助論文可以達到探討問題進行學(xué)術(shù)研究的目的。那么一般論文是怎么寫的呢？下面是小編收集整理的房地產(chǎn)論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)論文1
房地產(chǎn)行業(yè)是我國的龍頭行業(yè)，對經(jīng)濟的增長做出了很大的貢獻。在房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展的同時，保證建筑安全和質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)重視的問題。而如何確保建筑施工過程符合規(guī)范、建筑質(zhì)量達標(biāo)一直以來都是一個難題。建筑施工是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，而貫穿全過程的技術(shù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重。只有加強施工過程中的技術(shù)管理，才能確保建筑質(zhì)量、有效提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。本文就如何加強房地產(chǎn)施工全過程的技術(shù)管理進行了分析，并提出了建議。
1施工過程技術(shù)管理的發(fā)展現(xiàn)狀
1．1房地產(chǎn)施工技術(shù)管理存在的問題
房地產(chǎn)施工的實質(zhì)就是建筑施工。對于建筑施工而言，質(zhì)量就是建筑的生命。加強建筑施工過程中的技術(shù)管理，從技術(shù)層面上保證了建筑施工的質(zhì)量。技術(shù)管理也直接影響著建筑施工的現(xiàn)場施工質(zhì)量、建筑物的安全性能、房地產(chǎn)建筑的成本控制等，是管理中不可忽視的一個重要環(huán)節(jié)。但是當(dāng)前我國建筑施工中，仍然存在很多技術(shù)管理不到位的現(xiàn)象。這些問題會對房地產(chǎn)施工產(chǎn)生不利的影響。施工單位應(yīng)該積極采取措施加強技術(shù)管理，以提高房地產(chǎn)建筑施工的效率和質(zhì)量。房地產(chǎn)施工全過程的技術(shù)管理缺陷集中體現(xiàn)在以下幾個方面:
(1)缺乏對技術(shù)管理必要性的認識。在房地產(chǎn)項目的施工過程中，施工單位和公司領(lǐng)導(dǎo)沒有對技術(shù)管理給予足夠的關(guān)注。對技術(shù)管理的認識僅僅停留在書面文字上，而沒有真正意識到技術(shù)管理對于控制建筑質(zhì)量的有效作用。無法加深對技術(shù)管理必要性的合理認識，導(dǎo)致施工只強調(diào)施工的進度，而忽視了技術(shù)上的綜合管理。也因此產(chǎn)生了一些建筑質(zhì)量上的隱患，給房地產(chǎn)施工帶來了消極影響。
(2)技術(shù)管理沒有得到落實和監(jiān)督。由于缺乏對技術(shù)管理重要性的認識，很多房地產(chǎn)施工單位忽視了將技術(shù)管理貫徹落實到每一個建筑項目中去。關(guān)鍵技術(shù)得不到質(zhì)量把控和及時的檢測、管理手段出現(xiàn)問題、缺乏科學(xué)完善的管理體制、管理執(zhí)行和監(jiān)督力度不夠等問題嚴重地限制了房地產(chǎn)施工的健康發(fā)展。不管是技術(shù)上的還是制度上的問題，都是造成房地產(chǎn)施工技術(shù)管理不善的重要因素，必須在實際的項目施工中得到解決，以促進建設(shè)一個健全的技術(shù)管理體系。
1．2房地產(chǎn)施工技術(shù)管理的重點
根據(jù)房地產(chǎn)施工發(fā)展中存在的問題，技術(shù)管理應(yīng)當(dāng)全面而有重點地進行。首先針對技術(shù)管理意識薄弱的問題做出整改。通過各式各樣的宣傳和學(xué)習(xí)讓房地產(chǎn)施工單位充分認識到技術(shù)管理對保證建筑質(zhì)量的重要性。技術(shù)管理對于建設(shè)一個規(guī)范的、完整的、合理的建筑質(zhì)量管理體系是十分關(guān)鍵的。房地產(chǎn)施工單位只有在認識到技術(shù)管理必要性的基礎(chǔ)之上，才能真正做到在實際的施工過程中把技術(shù)管理落到實處，進而充分發(fā)揮技術(shù)管理的優(yōu)勢和作用。其次還要在技術(shù)管理得到落實之后，建立完善的監(jiān)督體系。對技術(shù)管理的實施進行跟蹤檢測，保證技術(shù)管理能夠取得預(yù)期中的成效。一般來說，我國房地產(chǎn)施工的技術(shù)管理主要分為四大板塊:施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理、施工安全管理、方案設(shè)計招標(biāo)以及施工設(shè)計的管理、成果審查階段的管理。這四個部分基本囊括了房地產(chǎn)施工的全部過程，每個板塊都是技術(shù)管理的重點。保障了這四個環(huán)節(jié)的技術(shù)管理就意味著保障了建筑施工的安全和質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)施工單位應(yīng)當(dāng)在研究如何提高這四個方面的技術(shù)管理上多下功夫，探索出一套適合房地產(chǎn)施工的技術(shù)管理體系。
2房地產(chǎn)施工過程中的技術(shù)管理
房地產(chǎn)施工技術(shù)管理有著自身的特點。在實際的管理中，管理人員要考慮到實際情況，結(jié)合建筑施工的特點，做出綜合性的技術(shù)管理。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)施工技術(shù)管理的四個重點，針對性地提出技術(shù)管理的措施。
(1)加強建筑施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理。施工現(xiàn)場是進行建筑施工的第一現(xiàn)場，尤其需要加強管理。為了保證施工質(zhì)量，施工單位需在兩個方面進行技術(shù)管理的加強。一是施工工藝技術(shù)的管理，仔細核查所使用的建筑工藝都是符合要求、達到標(biāo)準的。對施工人員的專業(yè)水平和技術(shù)能力進行集中培訓(xùn)，提高施工人員的責(zé)任感，保障建筑施工的順利進行。在施工過程中，要積極采用先進的工藝技術(shù)，提高建筑品質(zhì)，減少房地產(chǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)次品或發(fā)生質(zhì)量問題的機率。另一方面則要加強材料質(zhì)量的管控。建筑原材料是制造建筑的基礎(chǔ)要素，保證建筑原材料的質(zhì)量也就意味著從來源上基本保證了建筑的質(zhì)量。施工單位要根據(jù)施工項目的具體要求，選用合適的物資。并且做出大量的市場調(diào)查，確保進貨渠道、貨物來源的安全可靠。定期對水泥、磚塊、鋼筋等材料進行抽查，保證每樣材料都是符合標(biāo)準的。對于特殊的建筑材料要注意其規(guī)格、材質(zhì)、大小等可能存在潛在問題的因素。最后要仔細對建筑物進行驗收，確保房地產(chǎn)施工項目都符合國家制定的建筑安全標(biāo)準。
(2)加強施工安全管理。安全問題一直是建筑施工現(xiàn)場管理的重點和難點，因為安全不僅牽涉到施工人員的生命安全，也是建設(shè)和諧社會的必然要求。生命是寶貴的，國家和社會對建筑施工中發(fā)生的安全事故都是零容忍態(tài)度。因此施工技術(shù)管理必須重視安全管理。施工單位可以建立專門的安全責(zé)任小組，對施工現(xiàn)場的安全問題進行管理。制訂一套完整的安全檢測措施，加強施工人員對施工安全的了解和重視。定期排除安全隱患，并按照制定好的安全防護措施一一進行貫徹落實，確保施工現(xiàn)場的人員和機械等各因素都處于安全的狀態(tài)，防止安全事故的發(fā)生。
(3)加強方案設(shè)計、招標(biāo)和施工設(shè)計的`技術(shù)管理。方案設(shè)計、施工設(shè)計等內(nèi)容是房地產(chǎn)施工的指導(dǎo)依據(jù)。在實際施工中，這些方案設(shè)計可能出自不同的設(shè)計單位，都具有各自的優(yōu)勢和不足。施工單位應(yīng)按照取長補短的原則，對設(shè)計方案進行調(diào)整，采用最適合建筑施工項目的設(shè)計。同樣的，在施工設(shè)計、招標(biāo)設(shè)計上的不同內(nèi)容都需要進行技術(shù)管理，以便協(xié)調(diào)各方，達到施工的設(shè)計需求。由于設(shè)計是基于事實上的科學(xué)的書面理論，因此實施技術(shù)管理時還必須注意加強理論與實踐的結(jié)合。及時對市場進行調(diào)研，將設(shè)計內(nèi)容放到實際施工中去，對其中不合實際的地方進行修改，對與市場需求不相適應(yīng)的部分進行調(diào)整，使房地產(chǎn)施工項目更具有市場吸引力和效益增長潛力。
(4)加強成果審查階段的管理。成果審查要求在建筑施工進行的每一個小階段進行總結(jié)檢查，保證每個部分的質(zhì)量，從而保證最后的建筑的安全性。如果技術(shù)管理能夠?qū)⒚總�部分的審查都落到實處，就能及時發(fā)現(xiàn)錯漏，避免施工完畢后的返工。這不僅可以有效控制建筑施工的成本，也能提高項目施工的效率。以上四點的技術(shù)管理是房地產(chǎn)施工全過程的重點，施工單位要充分認識到這四個部分之間的聯(lián)系，進行全面的、綜合的管理。
總的來說，房地產(chǎn)施工中技術(shù)管理的應(yīng)用是有層次、有順序的。在建筑施工的準備階段，要建立完善的技術(shù)管理體系，提高思想認識;在實施階段，要全方位的對建筑質(zhì)量、安全、設(shè)計等內(nèi)容進行管理;在收尾階段，要認真執(zhí)行建筑驗收工作的技術(shù)管理，確保建筑符合市場的需要，滿足國家建筑質(zhì)量標(biāo)準的硬性規(guī)定。
3結(jié)束語
綜上所述，技術(shù)管理對于房地產(chǎn)施工具有重要的作用。加強技術(shù)管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展來說是十分必要的。有效的技術(shù)管理可以保障建筑質(zhì)量和施工過程的規(guī)范、安全。從而使房地產(chǎn)施工取得更好的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
房地產(chǎn)論文2
受全球經(jīng)濟危機的影響，我國房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強成本控制就顯得尤為重要了。本文簡單的介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強成本控制的必要性，分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中的問題，并提出了有效加強成本管理的對策，以供參考。
目前，由于許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅僅只重視建筑產(chǎn)品的成本控制卻沒有考慮市場究竟需要什么樣的產(chǎn)品以及建筑產(chǎn)品的投入及產(chǎn)出比。另外，還有許多房地產(chǎn)企業(yè)對于事前的成本管理不夠，成本的預(yù)測和成本的決策缺乏一定的規(guī)范性和制度性，成本的計劃也缺乏科學(xué)性、嚴肅性，整個成本管理中存在很大的盲目性。同時許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理中缺乏現(xiàn)代化的管理手段，許多成本的信息不能夠反映企業(yè)成本的真實情況，要么是因為成本核算不規(guī)范導(dǎo)致成本信息嚴重扭曲，要么就是成本信息的傳遞渠道順暢進而導(dǎo)致成本信息的丟失，從而是成本管理偏離了最初的方向。針對房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)成本管理中存在的這一系列的問題，需要立即采取相關(guān)的措施來加強企業(yè)的成本管理。
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強成本控制的必要性
隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷壯大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭也更加激烈。企業(yè)為了生存和發(fā)展，就要適當(dāng)?shù)目刂坪徒档烷_發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本一般都需要事先預(yù)估好，如果在事先沒有確定好的情況下就開始銷售工作，這樣會降低企業(yè)的利潤。而且現(xiàn)在的消費者越來越理性，所以，一旦成本管理出現(xiàn)問題，就會直接造成企業(yè)利潤的損失，由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對成本控制的管理，要提高管理人員的意識，在企業(yè)的內(nèi)部樹立節(jié)約成本的思想，努力營造一個良好的企業(yè)文化氛圍，從而不斷提高其管理水平，進而提髙經(jīng)濟效益。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題
2.1企業(yè)內(nèi)部管理控制薄弱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理中，尤其是在規(guī)劃階段就缺少對成本的預(yù)測；對于開發(fā)過程中的具體業(yè)務(wù)也不做好規(guī)劃，都是事后發(fā)現(xiàn)成本超支以后，才去控制。
2.2企業(yè)缺乏規(guī)范的成本管理體系和控制機制。許多房地產(chǎn)企業(yè)都特別重視成本管理，但是由于經(jīng)驗不足，公司的內(nèi)部始終不能建立一個規(guī)范的成本管理體系，許多企業(yè)甚至連專門負責(zé)成本管理的部門都沒有。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了一套比較完整的成本管理制度，但是在實際執(zhí)行的過程中卻形同虛設(shè)，不能夠真正的發(fā)揮作用。
2.3企業(yè)對項目決策階段重視不夠。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的決策階段，成本費用較少，但是它在整個項目成本控制中起著關(guān)鍵的作用，直接影響著項目的成敗。目前的房地產(chǎn)企業(yè)沒有幾個愿意在這方面投入資金，一些房地產(chǎn)商做策劃也只是為了籌集資金而已，這就導(dǎo)致策劃拫告的實際可操作性很低，起不到真正的決策作用。
2.4企業(yè)管理的信息化水平有待提高。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理的信息化水平還不是很高，對于項目自身的管理缺乏合理有效的信息手段。這當(dāng)中最突出的問題就是在項目管理的大量信息處理工作中基本上是由手工來完成的，這就很容易造成信息失真、遺漏或滯后，從而造成項目管理上出現(xiàn)諸多問題。
3 如何加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理
3.1完善成本管理制度。形成成本管理責(zé)任制
我們在工程開始施工前，要對工程管理和成本管理進行明確的分工，形成一個完善的成本責(zé)任制，從而使成本管理體制更加規(guī)范化、標(biāo)準化。項目經(jīng)理及施工隊長是施工成本管理的主體，需要把成本進行合理的分解和細化，認真落實到每一個管理人員和施工人員的身上，保證每一項工作都有專人來負責(zé)，從而使成本管理可以形成一個責(zé)任分明、目的明確、分工合理的責(zé)任體系。所以，企業(yè)要每一個部門、每一個員工的職責(zé)和他們的工作范疇都進行詳細的規(guī)定，賦予他們一定的權(quán)力，能夠讓他們更好地履行責(zé)任，合理的實施獎罰制度，對那些表現(xiàn)優(yōu)秀的員工一定要給予獎勵，從而提高員工的'積極性，進一步增強他們的責(zé)任感。
3.2建立工程設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制，控制工程造價房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計開發(fā)項目的方案時，就應(yīng)該建立設(shè)計經(jīng)濟資任制，從而來更好的控制工程造價。建立設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制可以進一步提高工程設(shè)計人員的成本意識，從而既保證設(shè)計質(zhì)量還可以有效的控制成本。在這里，需要設(shè)計人員對開發(fā)項目的預(yù)算定額、費用定額以及建筑材料的預(yù)算價格進行充分的了解，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)開發(fā)項目的投資估算合理的來控制工程的初步設(shè)計和概算，進而通過對工程的初步設(shè)計和概算來有效控制開發(fā)項目的施工圖設(shè)計以及概算，進而可以做到合理的限制投資金額。同時房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價管理部門要配合設(shè)計部門的工作，能夠為設(shè)計部門提供準確的基礎(chǔ)資料，還要與設(shè)計人員一起優(yōu)化設(shè)計方案，限制投資的金額，提供可靠的財政數(shù)據(jù)，從而可以有效的降低工程造價。
3.3要大力加強團隊建設(shè)，完善員工激勵制度。房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)是由很多專業(yè)組合而成的，只有各個團隊之間相互合作，才可以有效地避免工程中那些常見的問題的出現(xiàn)，從而降低開發(fā)的成本。此外，人員的素質(zhì)對一個企業(yè)來說十分重要，所以要加強對團隊人員素質(zhì)的培養(yǎng)。由于每一個人都有自己獨特的想法，同樣技術(shù)服務(wù)企業(yè)亦如此，如果想要在付出很少的前提下，獲得最大的收益，這樣的話肯定就會大大的降低服務(wù)的質(zhì)景。所以，這就需要企業(yè)加強對團隊人員的專業(yè)知識的培訓(xùn)，只有這樣才能有效的避免投資浪費現(xiàn)象的發(fā)生。況且一旦員工的素質(zhì)得到了提高，還能夠促進企業(yè)成本控制思想的落實工作的進行。根據(jù)實際的工作經(jīng)驗，如果只是空洞的說教或者釆用強迫的方式來灌輸這一思想的話，并不會取得很好的效果。員工成本思想需要靠激勵的管理制度和管理模式來進一步得到提高。
4 結(jié)語
成本控制是一項綜合性的工程，它需要各個部門人員的共同合作，齊心協(xié)力才能夠順利的完成。所以，在今后的工作中，企業(yè)要落實“以人為本”，給全體員工樹立成本意識，還要落實成本管理責(zé)任制，制定好收入和支出的分配，按照成本費用來進行管理。此外，還有制定相關(guān)的考核標(biāo)準，把工資和績效結(jié)合起來，按照規(guī)定獎罰，有效的成本費用管理目標(biāo)責(zé)任通過企業(yè)管理的控制系統(tǒng)落到實處，從而進一步降低工程的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)論文3
一、COSO《企業(yè)風(fēng)險管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）簡述
20xx年9月，COSO發(fā)布了名為《企業(yè)風(fēng)險管理——整合框架》的研究報告，它是對《內(nèi)部控制——整合框架》的補充和豐富，同時也標(biāo)志著“風(fēng)險管理時代”的到來。
這一報告從原來的只公布財務(wù)報表并且只關(guān)注財務(wù)報表的可靠性，到現(xiàn)在公布由企業(yè)編制的進行公布的所有報告。而且，涵蓋范圍也從原來的財務(wù)信息擴展到了更廣泛的非財務(wù)信息。對主體目標(biāo)的這種分類可以使我們關(guān)注企業(yè)風(fēng)險管理的不同側(cè)面。另一方面，《企業(yè)風(fēng)險管理——整合框架》提出內(nèi)部環(huán)境、目標(biāo)設(shè)定、事項識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險應(yīng)對、控制活動、信息與溝通和監(jiān)控八個相互關(guān)聯(lián)的風(fēng)險管理構(gòu)成要素。這份企業(yè)風(fēng)險管理框架涵蓋了內(nèi)部控制，從而構(gòu)建了一個更強有力的概念和管理工具。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題分析
（一）控制環(huán)境與目標(biāo)設(shè)定方面
1.尚未形成良好的內(nèi)部控制文化。內(nèi)部控制文化包括企業(yè)員工的風(fēng)險觀念、風(fēng)險內(nèi)部控制意識和風(fēng)險管理職業(yè)道德等。內(nèi)部控制是一個需要董事會、高級管理層和各級工作人員由上而下共同努力才能實現(xiàn)的過程。目前房地產(chǎn)企業(yè)的依法合規(guī)經(jīng)營意識薄弱，特別是基層項目機構(gòu)部分工作人員還未充分認識到內(nèi)部控制和風(fēng)險管理的重要性，法律意識淡薄，責(zé)任心不強，防范風(fēng)險意識差。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，許多前期形成內(nèi)部控制的缺陷潛伏在工作中，要到后期才能體現(xiàn)。因些內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，而間接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善內(nèi)部控制要增設(shè)人員崗位，制定大量規(guī)章制度，增加辦事環(huán)節(jié)和程序，許多房地產(chǎn)企業(yè)就認為加強內(nèi)部控制束縛了自己的手腳，影響了辦事效率。有的甚至認為內(nèi)部控制是對自己的不信任，容易造成內(nèi)部矛盾。這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制認識的偏差。
2.人員素質(zhì)差異。一些員工專業(yè)水平不高，識別風(fēng)險和防范風(fēng)險的能力有限。內(nèi)部控制系統(tǒng)發(fā)揮作用必須落實到人員的實際操作，由于工作人員的風(fēng)險意識不強、判斷錯誤等原因而導(dǎo)致影響經(jīng)營風(fēng)險的狀況屢屢發(fā)生。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目部員工流動性比較強，宣傳學(xué)習(xí)無法系統(tǒng)全面，實施控制也就無法全面到位。
3.沒有制定明確的戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)不能根據(jù)自身實際制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)，盲目追求業(yè)務(wù)規(guī)模的擴展與追求自身經(jīng)濟利益，無視內(nèi)部控制中的合法合規(guī)控制，違規(guī)操作，給行業(yè)和社會帶來極大的損失。
�。ǘ┦马椬R別、風(fēng)險評估與應(yīng)對方面
1.風(fēng)險防范意識薄弱。首先表現(xiàn)為盲目追求利潤最大化。有些房地產(chǎn)企業(yè)盲目強調(diào)利潤，為增強收益能力，以不斷地擴大投資規(guī)模為戰(zhàn)略目標(biāo)，盲目擴張使得有些房地產(chǎn)企業(yè)通過借貸解決大量的資金需求，造成企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)到期不能償債的風(fēng)險。同時高額的貸款利息，增加了企業(yè)營運成本，加大了資金營運風(fēng)險。
2.缺乏風(fēng)險評估和管理。雖然有些房地產(chǎn)也設(shè)立部門對風(fēng)險進行管理，但設(shè)立不夠完善，存在盲點與漏洞，使風(fēng)險評估無法發(fā)揮預(yù)防作用。房地產(chǎn)項目的建設(shè)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，工藝龐雜，在經(jīng)營過程中，由于不確定因素而導(dǎo)致企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失的案件屢有發(fā)生，例如，建筑市場中各類責(zé)任事故、層層轉(zhuǎn)包、合同糾紛屢見不鮮，使企業(yè)存在潛在風(fēng)險。
3.風(fēng)險識別和評估方法落后。近幾年來，雖然各房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識有所增強，但是，安全防范措施還不完備，從而導(dǎo)致了企業(yè)不能有效地控制風(fēng)險，不能及時地對所發(fā)生的問題采取必要的糾正措施。尚未建立系統(tǒng)、完善的客戶信息電子檔案管理等問題。
�。ㄈ┬畔⑴c溝通方面
首先，缺乏有效的信息系統(tǒng)。一些業(yè)務(wù)或管理系統(tǒng)雜亂缺乏科學(xué)規(guī)劃，各系統(tǒng)之間缺乏溝通和協(xié)調(diào)，信息往往難以共享，各業(yè)務(wù)部門根據(jù)自身的`業(yè)務(wù)需要，數(shù)據(jù)采集的口徑不一致，往往會產(chǎn)生誤導(dǎo)的信息或需要信息時無處可尋的狀況。其次，信息交流不夠充分。沒有及時將有關(guān)政策傳達給參與活動的所有人員，使他們不能及時知道企業(yè)運作的最新狀況，員工不能清楚的明白自己所承擔(dān)的特定職務(wù)，本業(yè)務(wù)在內(nèi)部控制方面有何要求，造成越權(quán)行為和責(zé)任無法落實。第三，執(zhí)行力不夠。當(dāng)項目基層工作人員將問題上報給管理層時，管理層未給予足夠的重視，認為只是小問題而敷衍解決或置之不理，造成小問題不斷惡化，最終給企業(yè)行帶來了惡劣的結(jié)果。另一種情況是，管理層下達了解決方案，項目基層卻沒有落到實處切實執(zhí)行，使內(nèi)部控制出現(xiàn)漏洞。
�。ㄋ模┍O(jiān)控方面
這方面主要問題是內(nèi)部審計職能弱化。一方面缺乏完整的內(nèi)部審計規(guī)章制度，許多制度存在盲點和漏洞；檢查走形式，監(jiān)督不嚴，許多房地產(chǎn)企業(yè)的檢查只是上級布置，下級應(yīng)付而沒有認真對待，不能及時發(fā)現(xiàn)存在的問題；另一方面一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計不足，對內(nèi)部控制的檢查頻率較低不能與房地產(chǎn)開發(fā)的制度更新速度相適應(yīng)，在一定程度上影響了內(nèi)部審計的效力。
三、改革我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施
�。ㄒ唬﹦�(chuàng)建良好的內(nèi)控環(huán)境
1.堅持矩陣的管理方式：縱向和橫向同時管理，明確各級管理層的權(quán)力，使他們各盡其職，避免因制度不完善而出現(xiàn)逃避責(zé)任，無人承擔(dān)的情況。
2.建立強有力的內(nèi)部控制文化：統(tǒng)一員工對內(nèi)控制度的認識，使內(nèi)部控制成為企業(yè)內(nèi)部的自發(fā)需要，提高管理者對內(nèi)部控制的認識水平，將內(nèi)部控制作為企業(yè)的目標(biāo)。并加強人力資源管理，建立高效的人員隊伍，使風(fēng)險控制融入到全體員工日常工作中。
3.重視對員工的培養(yǎng)：通過定期、持續(xù)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，內(nèi)部控制文化以及先進理念的培訓(xùn)，培養(yǎng)員工的內(nèi)部控制意識、風(fēng)險意識，成為高素質(zhì)高道德的員工。
�。ǘ�(gòu)建系統(tǒng)的風(fēng)險識別與應(yīng)對體系
1.強化會計核算的內(nèi)部控制系統(tǒng)。防范風(fēng)險首先要從日常的業(yè)務(wù)工作做起，有效的防范操作風(fēng)險，就應(yīng)該建立完善的會計系統(tǒng)。記賬崗位和對賬崗位嚴格分開，做到賬實相符；明確各項業(yè)務(wù)的審批權(quán)限，明確責(zé)任；健全檔案管理，完善信息系統(tǒng)，及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。
2.建立動態(tài)的風(fēng)險預(yù)警模型。面對復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場，要加強對員工的風(fēng)險管理意識培訓(xùn)提高他們對風(fēng)險識別、監(jiān)測和控制市場風(fēng)險的能力。同時還要定期與房地產(chǎn)各參與者進行聯(lián)系，對各開發(fā)程序進行評估，形成一個動態(tài)的、能夠持續(xù)改進的風(fēng)險控制體系。
3.建立有效的資金審批機制。規(guī)范財務(wù)資金審批流程，在審批人員授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審，完善經(jīng)濟業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)。
4.完善防范意外風(fēng)險措施。由于房地產(chǎn)市場競爭的加劇，房價的高低都很難預(yù)測，加強意外風(fēng)險時的預(yù)算，這樣可使企業(yè)在遇到突然事件時可以不影響整體的運作，提前做好防范工作。
（三）規(guī)范內(nèi)部控制活動
首先，明確崗位和職責(zé)。限制每個人的權(quán)限，實施嚴格而明確的職責(zé)劃分，堅持不相容職務(wù)分離，業(yè)務(wù)操作過程中的授權(quán)、交易、記錄、管理應(yīng)當(dāng)有明確的劃分。嚴格授權(quán)，所有進行業(yè)務(wù)交易的工作人員都應(yīng)經(jīng)過授權(quán)，防止越權(quán)交易行為。
其次，明晰責(zé)任關(guān)系。落實交接手續(xù)，使部門和員工能夠清楚知道自己的職責(zé)，一旦發(fā)生問題，能追究到個人，并可以給成績優(yōu)秀的員工一定的獎勵，調(diào)動員工的工作熱情。還有，定期檢查。每天對現(xiàn)金，重要空白憑證，業(yè)務(wù)單據(jù)，賬戶管理進行檢查，做到賬實相符，管理層定期對業(yè)務(wù)質(zhì)量及監(jiān)控錄像進行抽查。
�。ㄋ模┩晟沏y行內(nèi)部的管理信息系統(tǒng)
首先，董事會和管理層有責(zé)任完善信息系統(tǒng)，搭建信息交流平臺，強化信息披露制度。其次，完善信息反饋制度。管理層應(yīng)該給員工創(chuàng)造條件讓他們有機會能直接與管理層溝通，保障任何有關(guān)銀行經(jīng)營管理過程中遇到的問題和風(fēng)險的信息能夠及時地反映到管理層那里，以便管理人員能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，并糾正錯誤的行為。此外，建立科學(xué)的信息分析體系。
�。ㄎ澹� 構(gòu)建科學(xué)嚴密的內(nèi)外監(jiān)控體系
明確內(nèi)部審計和監(jiān)察部門的監(jiān)督職責(zé)，切實做到監(jiān)管措施落到實處，定期自我檢查。發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制存在的缺陷時應(yīng)及時改正并上報，使內(nèi)部監(jiān)督能夠發(fā)揮作用。采取科學(xué)的內(nèi)部審計方法，提高內(nèi)部審計的作用，并實施責(zé)任追究制度，增強個人責(zé)任感。
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房地產(chǎn)論文4
一、“營改增”政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)的積極影響分析
首先，“營改增”政策的實施，有可能一定程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)成本較多，涉及到土地、建筑安裝、政府規(guī)費、拆遷安置、供電配套、規(guī)劃設(shè)計、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷售代理、財務(wù)費用等較多的成本支出項目。在“營改增”政策實施以后，如果這些成本支出內(nèi)容能夠全面的進行抵扣，形成完整的抵扣鏈條，將會有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負。特別是，如果國家政策允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則可以有效的解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項稅抵扣問題，這對于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負優(yōu)勢明顯。其次，“營改增”政策在一定程度上可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的命脈就是資金問題這也是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的根源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有較強的融資能力以及現(xiàn)金流才能實現(xiàn)自身的正常運轉(zhuǎn)。因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營銷上大多采取期房銷售的形式，這就要求在預(yù)售收入的當(dāng)期就要按照5%的稅率繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，資金支出數(shù)額較大。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”以后，由于對于房地產(chǎn)項目土地購置、前期工程等業(yè)務(wù)在前期階段會產(chǎn)生較大的進項稅，因此在商品房的預(yù)售階段，一般無需繳納或只需繳納較少的增值稅，這非常有利于減少企業(yè)的資金支出，確保企業(yè)資金流的充足。最后，“營改增”政策有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算水平。在“營改增”政策實施以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅率主要是營業(yè)稅，按照銷售額乘以5%稅率，稅務(wù)業(yè)務(wù)處理的非常簡單。但是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營改增政策實施以后，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準確核算進銷項，進項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算提出了更高的要求。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)部門必須提高自身的財務(wù)核算水平，尤其是必須及時對銷售、工程招投標(biāo)等環(huán)節(jié)提出合理的涉稅建議，進而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負成本。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”對財務(wù)的不利影響
第一，稅負同樣有增加的的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，利息成本占總成本的比重很大，利息成本能否成為抵扣成為稅款抵扣的難題之一。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷項稅率設(shè)定為11%，由于國家在土地出讓金、相關(guān)規(guī)費等方面的進項稅抵扣上，仍然沒有出臺相關(guān)的政策，就會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項稅抵扣不足，必然造成企業(yè)稅負的增加。第二，增值稅專用發(fā)票的獲取具有一定的難度。對于“營改增”政策而言，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負關(guān)鍵就在于獲取增值稅專用發(fā)票，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地出讓金，國土部門一般開具財政監(jiān)制專用票據(jù)，但是能不能作為進項稅抵扣的憑證，仍然是未知數(shù)。此外，在房地產(chǎn)項目建設(shè)中，對于一些公共配套設(shè)施等政府規(guī)費，在房地產(chǎn)項目投資成本中所占的比例相對較高，但是這些政府規(guī)費的票據(jù)能否作為進項抵扣，同樣存在較大的不確定性，這也造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負升降的不確定性。第三，“營改增”政策實施前的業(yè)務(wù)抵扣問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目建設(shè)工期一般比較長，“營改增”后出現(xiàn)試點前開發(fā)項目未完工情況將會很普遍。如果工程設(shè)備和材料采購等發(fā)生在試點前，因當(dāng)時無法取得增值稅專用發(fā)票，也就沒有進項稅額可抵扣；而收入發(fā)生在試點后，需要按增值稅稅率計算銷項稅額，這就會造成稅負的增加。如何解決這些問題，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極的制定相應(yīng)的應(yīng)對策略。
三、面對“營改增”政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)對策略分析
第一，依據(jù)“營改增”政策要求明確財務(wù)及稅務(wù)管理的重點。房地產(chǎn)“營改增”以后，很有可能會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設(shè)施工成本的增加，因此，企業(yè)財務(wù)管理部門應(yīng)該進一步的強化自身的.納稅意識，特別是要確保在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中保證原材料的采購以及勞務(wù)接受等環(huán)節(jié)，必須取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，以便于進行后期的抵扣；其次，全面加強對項目建設(shè)決算的管理，尤其是與施工企業(yè)決算的過程中，必須要確保能夠及時足額的取得相應(yīng)的發(fā)票，避免由于拖延造成稅務(wù)籌劃的被動；緊接著，還應(yīng)該進一步的強化自身的會計核算工作，不斷地提高會計核算質(zhì)量，確保實現(xiàn)賬目、原始依據(jù)合法合規(guī)齊全，發(fā)票抵扣合理，并盡可能的提高會計核算的及時性。同時，在“營改增”政策實施以后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負根據(jù)分析可能會出現(xiàn)一定程度下降，隨之也可能會帶動造成房地產(chǎn)價格的下降，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該注意避免大量的采購原材料以及捂盤惜售的現(xiàn)象，以免在房地產(chǎn)行業(yè)市場出現(xiàn)競爭劣勢。第二，解決好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期初稅款抵扣相關(guān)問題。當(dāng)前在房地產(chǎn)市場營銷上，越來越多的企業(yè)采取了精裝修的營銷策略，在“營改增”大的稅制改革背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該充分利用這些營銷策略。同時，也應(yīng)該在增值稅進項稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準備工作，重點是做好增值稅發(fā)票的收集、整合以及整理，以確保在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”以后期初增值稅進項稅額抵扣可以順利實施。第三，進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理以及稅務(wù)控制制度。這是企業(yè)應(yīng)對“營改增”政策實施后的重要措施。特別是在“營改增”政策實施以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理出現(xiàn)了賬務(wù)處理更加復(fù)雜、增值稅專用發(fā)票風(fēng)險更加嚴峻。因此，企業(yè)應(yīng)該完善自身的財務(wù)管理，尤其是強化成本管理，加強對各項成本發(fā)生憑據(jù)的管理，這不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理的依據(jù)，同時也是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據(jù)；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該完善合同管理，由于不同的付款方式對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅義務(wù)也會產(chǎn)生相應(yīng)的影響，因此必須在合同中對這些問題進行明確。第四，提前做好相應(yīng)的財務(wù)核算準備。為了避免由于“營改增”政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成不利影響，首先，應(yīng)該對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計賬戶設(shè)置進行相應(yīng)的調(diào)整，特別是在“進項稅額”、“減免稅款”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“銷項稅額”專欄、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進項稅額”等相應(yīng)的科目對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計業(yè)務(wù)進行處理。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該確保會計處理的正確性，重點是全面的提高增值稅專用發(fā)票的管理水平，強化對增值稅專用發(fā)票的認證管理，以免由于不能抵扣進項稅造成自身進項稅抵扣的風(fēng)險。第五，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理水平。在“營改增”的政策背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該及時的對自身的經(jīng)營流程進行梳理，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中可以依據(jù)進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔(dān)的項目，進而合理的制定稅務(wù)籌劃方案，特別是積極地采取一些外包企業(yè)產(chǎn)品和項目來幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費轉(zhuǎn)移；其次，當(dāng)前國家正全面的清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實際情況，避免享受的合法稅收優(yōu)惠政策被清理。此外，當(dāng)前我國增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在項目的核算過程中，應(yīng)該注意對涉及的混業(yè)經(jīng)營項目分開核算，以盡可能的采用較低稅率，最大程度的降低企業(yè)的稅負成本。第六，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理水平。適應(yīng)“營改增”政策以后對企業(yè)財務(wù)管理工作帶來的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極的采取措施進行應(yīng)對。首先，應(yīng)該完善財務(wù)管理部門的設(shè)置，整合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)部門與稅務(wù)部門等，共同制定“營改增”的應(yīng)對措施。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對自身“營改增”前后的業(yè)務(wù)運行進行差異分析，發(fā)現(xiàn)銷售、供應(yīng)鏈、結(jié)算及發(fā)票管理、會計處理、內(nèi)控制度、業(yè)務(wù)流程、計算機系統(tǒng)等方面的增值稅風(fēng)險點，制定系統(tǒng)完善的應(yīng)對策略。此外，應(yīng)該加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理流程的優(yōu)化，特別是完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅會計核算制度及流程，發(fā)票及申報管理及流程、定價策略以及增值稅的主要稅務(wù)以及會計處理等工作流程。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”，將會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理、經(jīng)營模式、市場行為等產(chǎn)生巨大的影響，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行財務(wù)管理以及稅務(wù)處理中，必須充分考慮到“營改增”政策實施后的新的形勢分析，并有針對性的完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理措施，以確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)論文5
摘要:新會計準則增加了投資性房地產(chǎn)準則,對投資性房地產(chǎn)的會計處理進行了規(guī)范,其實施有利于增強會計信息的相關(guān)性和有用性、公允價值模式的引進穩(wěn)固了凈現(xiàn)值(NPV)估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位,同時也為企業(yè)實施盈余管理提供了空間。
關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 會計準則 盈余管理
近年來,隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及投資者投資觀念的變化,房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。為規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的會計操作,20xx年1月1日實施的新會計準則(簡稱“新準則”)專門增加了投資性房地產(chǎn)準則,明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露細則。本文從投資性房地產(chǎn)會計準則產(chǎn)生的背景著手,重點剖析投資性房地產(chǎn)會計準則對相關(guān)企業(yè)會計處理及房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
投資性房地產(chǎn)會計準則產(chǎn)生的背景
(一)房地產(chǎn)投資的普遍性
隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善,企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動的場所或作為存貨對外銷售外,不少企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動,甚至作為主營業(yè)務(wù)活動。房地產(chǎn)計量的準確性關(guān)系到企業(yè)會計報表的真實性和有用性,因此從財務(wù)會計的角度加強和規(guī)范房地產(chǎn)運作,是加強房地產(chǎn)投資監(jiān)管的重要途徑之一。
(二)舊會計準則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計處理不合理
關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計處理,我國原來的會計制度和會計準則沒有專門規(guī)定,很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)加以處理,采用歷史成本計量,并按其估計使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風(fēng)險的特點,而且經(jīng)過若干年以后,它們的市值會發(fā)生很大的變化,甚至高出其賬面原值數(shù)倍,顯然繼續(xù)采用歷史成本計量不能反映資產(chǎn)的真實價值。因此,將投資性房地產(chǎn)不加區(qū)分地作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)看待,進而采取歷史成本計價,違背了會計的真實性和有用性的原則。
投資性房地產(chǎn)相關(guān)會計處理
(一)投資性房地產(chǎn)的確認
新準則第3號明確指出,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括:已出租的土地使用權(quán);持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。企業(yè)的自用房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。由此看出,投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用,也不是為了出售贏得利潤,而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。要判斷一項房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn),可以按圖1步驟進行。
首先分析判斷該項房地產(chǎn)是否屬于可供出售的房地產(chǎn),若是,則界定為商品性房地產(chǎn),按照《存貨》準則進行會計處理;若不是,則進入下一步。分析判斷該項房地產(chǎn)是否屬于自用的房地產(chǎn),若是,則界定為自用性房地產(chǎn),按照《固定資產(chǎn)》或《無形資產(chǎn)》準則進行會計處理;若不是,則可以界定為投資性房地產(chǎn)。
(二)投資性房地產(chǎn)的計量
1.初始計量。投資性房地產(chǎn)準則第二章對投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量做出了詳細規(guī)定。要求初始投資只能采用成本計量模式,并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)的初始計量做出了明確規(guī)定。具體會計核算時,按投資性房地產(chǎn)的入賬價值,借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“銀行存款”、“在建工程”等。
2.后續(xù)計量。新準則第三章相關(guān)條款規(guī)定,企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時,可根據(jù)具體情況選用成本計量模式或公允價值計量模式,但模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。采用成本模式計量的建筑物和土地使用權(quán)的后續(xù)計量,分別適用固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相關(guān)會計準則。公允價值計量模式要求投資性房地產(chǎn)在初始計量后以公允價值計量,無需對其計提折舊或進行攤銷,而是以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”,最終計入當(dāng)期損益。相關(guān)會計處理見表1。
(三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
投資性房地產(chǎn)準則第四章相關(guān)條款對企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時的會計處理做出了規(guī)定。在成本模式下,會計處理相對簡單,企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值即可。在公允價值模式下,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價,如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值,其差額計入當(dāng)期損益;如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入資本公積賬戶。相反地,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。具體會計核算見表2。
(四)投資性房地產(chǎn)的處置
投資性房地產(chǎn)準則第五章第18條指出:“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益”。這條規(guī)定為企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)提供了規(guī)范。和固定資產(chǎn)處置一樣,企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。
投資性房地產(chǎn)準則對房地產(chǎn)行業(yè)的`相關(guān)影響
(一)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量
新準則對采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)規(guī)定了兩個前提條件,對投資性房地產(chǎn)的會計信息披露提出了五個要求,以及規(guī)定成本模式與公允價值模式不可逆轉(zhuǎn)換,均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)操控利潤的隨意性,有利于提高會計信息的真實性、可靠性和有用性,進而提高上市公司的治理水平。新準則的實施將大大提高境內(nèi)上市公司的會計信息與境外市場的可比性,無疑有助于境外投資機構(gòu)對A股上市公司投資價值的有效評判。此外,采用公允價值計量模式能夠及時、準確地反映出企業(yè)高級管理層履行責(zé)任的信息,檢驗其作出繼續(xù)持有或已經(jīng)處置投資性房地產(chǎn)決策的恰當(dāng)性。
(二)有利于穩(wěn)固NPV估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位
隨著近年來投資性房地產(chǎn)的逐漸增多,尤其是人民幣升值以及我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展,新會計準則采用公允價值進行計量,必然會誘導(dǎo)市場更多地關(guān)注投資性房地產(chǎn)的真實價值,并使NAV估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準之一。此外,新準則對于公允價值模式的選擇,特別強調(diào)“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得”,這一要求排除了采用其他財務(wù)估值技術(shù)確定其公允價值的可能。因為其他財務(wù)估值技術(shù)往往包含若干假設(shè),與參照活躍的市場交易價格相比,會帶有較大的主觀成分,易產(chǎn)生爭議�？梢灶A(yù)期,新準則對國內(nèi)資本市場的發(fā)展將構(gòu)成長期利好。
(三)為房地產(chǎn)行業(yè)實施盈余管理提供了空間
通過對新準則有關(guān)條款的進一步解讀,可以預(yù)測該準則未來很可能會給上市公司帶來較大的盈余管理空間。原因在于:第一,新準則對投資性房地產(chǎn)的界定標(biāo)準比較模糊。第二,投資性房地產(chǎn)公允價值的確認仍然是一個難點。第三,采用公允價值計量模式容易導(dǎo)致虛增利潤。
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房地產(chǎn)論文6
從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時間內(nèi)不會衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟建設(shè)體系中所占比重較高，從最初進入房地產(chǎn)企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運轉(zhuǎn)，但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發(fā)現(xiàn)和解決，勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應(yīng)時代發(fā)展的需求，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的話題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題
（一）盲目投資，資金規(guī)劃不合理
房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運營發(fā)展具有周期長、耗費大等特點，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運轉(zhuǎn)是不可能實現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進行負債融資，從近幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率較高，幾乎每個房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風(fēng)投資導(dǎo)致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導(dǎo)致資金的利用率進一步降低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預(yù)算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。
（二）融資渠道單一，主體不明
資金管理的原則在于主體明確，責(zé)任明確，且應(yīng)該加強對資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導(dǎo)致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉(zhuǎn)更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。
二、提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的有效措施
（一）做好資金預(yù)算，促進資金良性運轉(zhuǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是必要的工作之一，也是資金管理的`基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運轉(zhuǎn)的有效方式。進行有效的資金預(yù)算，上一年年末做好所有款項的整理和總結(jié)，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細記錄處理，注重處理的細節(jié)。每年年初，財務(wù)部門則根據(jù)上一年的企業(yè)運營情況以及當(dāng)年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預(yù)算計劃[4]。要求資金預(yù)算計劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉(zhuǎn)，對于閑置資金應(yīng)該加以利用，促進企業(yè)的發(fā)展。資金預(yù)算由資金預(yù)算收入，資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成“資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出�！币源藶楹诵模盐掌髽I(yè)的“脈搏”，突出計劃重點，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預(yù)案審核通過后嚴格執(zhí)行。
�。ǘ┖侠硪�(guī)劃資金，重視風(fēng)險管理
在做好資金預(yù)算之后，應(yīng)該嚴格按照資金預(yù)算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運轉(zhuǎn)的資金優(yōu)先利用。但資金預(yù)算只是年初的一個計劃方案，在現(xiàn)實發(fā)展中有很多不可預(yù)估的因素會影響資金的周轉(zhuǎn)和利用，此時需要企業(yè)財務(wù)管理者嚴格依照合理規(guī)劃的處事標(biāo)準作出新的資金決策，從而調(diào)整預(yù)算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務(wù)中，風(fēng)險管理是其中及其重要的一項任務(wù)，主要分為使用風(fēng)險，在途風(fēng)險和或有風(fēng)險。資金的使用風(fēng)險一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，對于這種風(fēng)險，做好市場調(diào)研，加強對投資項目的可行性調(diào)查論證，項目評審以科學(xué)化，專業(yè)化的標(biāo)準進行，在項目投資之初就將風(fēng)險概率降到最低，也就是說這種風(fēng)險屬于預(yù)先通過有效手段可控型風(fēng)險。而在途風(fēng)險通常會發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，要求財務(wù)人員注重結(jié)算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，選擇更為安全的結(jié)算方式，有助于規(guī)避風(fēng)險發(fā)生的概率[5]。
（三）擴寬融資渠道，加強資金動態(tài)流向的監(jiān)督力度
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期，不定期地對資金使用情況進行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進行專項檢查，了解和知悉資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應(yīng)收帳款，預(yù)付帳款，其他應(yīng)收款等資金往來賬目的管理，逐筆跟蹤，強化監(jiān)督，明確責(zé)任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應(yīng)該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項目運轉(zhuǎn)的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定明確的責(zé)任制度，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業(yè)的內(nèi)部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業(yè)的經(jīng)濟效益。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)需要在財務(wù)人員的精確計算下進行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)，有效的資金預(yù)算和規(guī)劃，在強有力的監(jiān)督體制下落實施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。
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房地產(chǎn)論文7
伴隨著社會主義市場經(jīng)濟秩序不斷完善以及我國社會經(jīng)濟的不斷繁榮，我國社會主義市場經(jīng)濟秩序正在全面的改革與完善之中。通過市場經(jīng)濟的不斷擴展以及市場競爭環(huán)境的不斷刺激，參與市場競爭的企業(yè)都會面臨著各種各樣的風(fēng)險。有外部的風(fēng)險如政治經(jīng)濟風(fēng)險，法律風(fēng)險等，還有屬企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險，如戰(zhàn)略性風(fēng)險，經(jīng)營風(fēng)險等。我國很多企業(yè)由于開展全面風(fēng)險管理工作起步較晚、推進較慢，管理水平還不能適應(yīng)企業(yè)快速發(fā)展的需要，風(fēng)險管理工作發(fā)展也不夠平衡，部分企業(yè)也沒有建立風(fēng)險管理體系，防范和化解風(fēng)險能力不強，因而面臨較為嚴峻的風(fēng)險防控形勢。
筆者認為，企業(yè)會計內(nèi)部控制作為企業(yè)管理中防范經(jīng)營風(fēng)險的一種管理手段，對于企業(yè)的風(fēng)險規(guī)避非常重要。尤其是對于房地產(chǎn)這樣具有較大市場風(fēng)險的行業(yè)來說，能否建立有效的會計內(nèi)部控制體系，直接關(guān)系到企業(yè)整個資源配置和管理運營，這對其是否盈利乃至企業(yè)能否存續(xù)與發(fā)展至關(guān)重要。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制存在的問題
房地產(chǎn)有明顯的產(chǎn)業(yè)特點：資金需求量大，前期投入大，開發(fā)時間長，成本回收慢等，因此，房企面臨的經(jīng)營風(fēng)險也更加大。
房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，所以對于房地產(chǎn)行業(yè)來說資金管理就非常的重要，充分的流動性資金是保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。一個企業(yè)資金流動性管理，資金籌措方式及資金平衡等管理水平在企業(yè)資金流動、償還能力都起著非常重要的作用，直接影響到其經(jīng)營風(fēng)險的大小。但是我國目前依然有很多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時的轉(zhuǎn)變資金管理模式，依然采用過去房產(chǎn)牛市的管理經(jīng)驗，并且始終堅持著樂觀銷售的價格策略，所有的成本、資金測算都沒有按照當(dāng)前的銷售形勢做及時的調(diào)整。在這種情況下，一旦房地產(chǎn)銷售預(yù)期受到宏觀調(diào)控政策、市場競爭環(huán)境等因素的影響，就會面臨銷售回籠款滯后、而工程款等開支不得不按期支付的資金短缺困境。
目前房企項目管理方面存在著工程結(jié)算的滯后性，這樣就使得會計系統(tǒng)的統(tǒng)計以及成本核算存在著很嚴重的滯后性，對于資金的定期需求完全取決于市場工程部門，所以說如果工程部門前期的預(yù)算與實際施工之后的支出存在著較大的時間差距時，會計部門對資金的安排計劃就會跟計劃脫節(jié)。尤其是在采用單包方式的項目工程中，自身的采購環(huán)節(jié)也存在著這樣的問題和情況。也就是說，房企項目的工程進度、質(zhì)量、安全有著嚴格考核體系，而工程資金的配置問題則幾乎沒有跟蹤體系。
為應(yīng)對當(dāng)前銷售困境，很多房企通常采用的是降價減持存貨的經(jīng)營策略，這種似乎殺雞取卵的經(jīng)營策略，企業(yè)發(fā)展規(guī)劃存在著極大的迷茫性。可以說目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一套科學(xué)的決策管理體系，而財務(wù)部門對于企業(yè)的經(jīng)營管理的參與性存在著嚴重的不足，更談不上會計內(nèi)部控制對經(jīng)營決策的影響力。
二、對房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制的一些建議
首先針對房地產(chǎn)會計內(nèi)部控制策略要進一步調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險預(yù)期管理，并且不斷提高風(fēng)險控制與管理意識。進一步建立健全我國長期房地產(chǎn)市場的風(fēng)險評估制度，從而增強我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險意識與風(fēng)險預(yù)期，這樣保證在激烈的房地產(chǎn)市場競爭過程中能夠有效的進行宏觀調(diào)控， 也能夠使得房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型到買方市場。
通過建立完善的以預(yù)算為導(dǎo)向的內(nèi)部會計控制制度和當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的整體環(huán)境。進一步保證資金鏈的平穩(wěn)運行，這樣才能夠保證內(nèi)部會計控制體系制度的關(guān)鍵，進一步建立并且不斷完善損益類、資金類等預(yù)算管理控制系統(tǒng)，對于預(yù)算的控制并不是簡單的數(shù)據(jù)比較和編制，也是要進一步強化經(jīng)營行為的一種方式，從而進一步提升動態(tài)調(diào)整的決策體系，也能夠使得風(fēng)險預(yù)警作為主要依據(jù)。從而不斷加強預(yù)算的權(quán)威和指導(dǎo)性，進一步加強風(fēng)險控制的紀律。
通過建立和管理房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制體系的動態(tài)管理體系，確認房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特殊功能，以消化會計收入的滯后確認以及稅收提前等問題。房地產(chǎn)企業(yè)一般都存在著預(yù)售、工程決算、工程竣工、稅務(wù)清算等步驟，所以從前期預(yù)算到后期的資金收付、收入成本核算，都需要專業(yè)的會計來進行確認。正確的會計確認保證了動態(tài)管理的前提，而動態(tài)管理的會計控制體系又將科學(xué)引導(dǎo)會計核算功能。
建立會計信息化系統(tǒng)化促進公司內(nèi)部交流。在市場經(jīng)濟越來越發(fā)達的今天，全球的資源都是流通的，信息成為極其重要的資源之一。一個公司內(nèi)部各部門之間又怎么能互相沒有交流呢?大量的信息蘊含無限的價值，如果忽視這些信息就會造成巨大的浪費。想要物盡其用，首先就是把資源進行整合。正確的財務(wù)信息有助于房地產(chǎn)企業(yè)做出科學(xué)的決定。房地產(chǎn)企業(yè)要是想做出財務(wù)信息整合，首先要將這些資源信息化、系統(tǒng)化，作為公司會計內(nèi)部控制的關(guān)鍵，應(yīng)該建立起一個會計信息系統(tǒng)，只要運行一個完善的會計信息系統(tǒng)，為公司內(nèi)部員工提供較為完善正確的信息，就會有利于公司的財務(wù)運營，提供決策參考，盡量規(guī)避經(jīng)濟等各方面的風(fēng)險。這個系統(tǒng)不是擺設(shè)，而是應(yīng)該被實際用到的，比如記錄數(shù)據(jù)、做報表、互傳資料、信息共享等等，每個員工都能用得到，有條件的話公司還可以組織培訓(xùn)，這個系統(tǒng)不應(yīng)該被忽視。
一個行之有效的系統(tǒng)，不僅僅是財務(wù)管理部門的.福音，一個項目從開始到結(jié)束，經(jīng)歷著許許多多的環(huán)節(jié)和部門，這些部門的溝通十分重要。這個會計內(nèi)部控制系統(tǒng)就能推動員工之間的交流和溝通，有什么問題也能及早地發(fā)現(xiàn)和解決，降低存在的各種風(fēng)險，極大地提高工作效率。
加強企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督和審計管理。有了規(guī)章制度、會計信息系統(tǒng)以后，還需要監(jiān)督制度的實施和系統(tǒng)的運行。房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部的控制除了用之前提到的兩者以外，還有一個監(jiān)督體系也是十分重要的管理方式。監(jiān)督體系通常包含法律和財務(wù)審計等。下面舉幾個具體的監(jiān)管方法的例子。建立內(nèi)審部門進行不定期的抽查來監(jiān)督，比如在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，監(jiān)督工程的財務(wù)狀況，是否有超標(biāo)情況發(fā)生，工程質(zhì)量是否存在問題，工作人員是否有違紀現(xiàn)象等等。監(jiān)管的過程中要落實好責(zé)任制，出了問題要能追責(zé)到個人。
建立和強化公司的風(fēng)險體系。構(gòu)建一個完善的公司內(nèi)部風(fēng)險體系，不是只有管理層。決策層才需要參加，而是每一個員工都必須要了解財務(wù)風(fēng)險，對財務(wù)風(fēng)險有正確的認識，做到在工作中小心細致盡量規(guī)避風(fēng)險，并具有解決財務(wù)風(fēng)險的能力。
提高財務(wù)管理人員綜合水平。中小型民營企業(yè)的人才很容易流失，那么企業(yè)就更應(yīng)該注意人才管理的問題，大的方向上要做到以人為本、人盡其才。根據(jù)公司內(nèi)部的實際情況加強對工作人員的考核，進行動態(tài)管理，隨時調(diào)整人事任命等，盡量做到讓員工在適合自己的職位發(fā)揮自己最大的力量。對于管理公司財務(wù)的人員，領(lǐng)導(dǎo)層不但要重視他們，還要組織定期的專業(yè)培訓(xùn)來提高他們的業(yè)務(wù)水平，推動財務(wù)管理團隊的精英化，最終有效提高企業(yè)財務(wù)方面工作的有效性。
三、結(jié)束語
總之，如何有效地利用內(nèi)部會計控制體系來健全建設(shè)企業(yè)管理制度，對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。房地產(chǎn)會計內(nèi)部控制的策略應(yīng)該從企業(yè)管理的本質(zhì)出發(fā)，即從企業(yè)內(nèi)部自身的管理問題著手。因此，筆者建議，房地產(chǎn)企業(yè)在運用時，首先對內(nèi)部管理體制進行全面的、系統(tǒng)剖析析，根據(jù)自身情況采取適合自己的方式，改善本公司的管理模式，建立一套屬于自己的完整的會計內(nèi)控制度，使本公司內(nèi)部行事有規(guī)定可依。更重要的是要用發(fā)展、變化的眼光看事物，無論什么都不是一成不變的，企業(yè)的決策者要順應(yīng)時勢改變策略和計劃，才有利于利益最大化。
房地產(chǎn)論文8
鑒于我國的土地所有權(quán)屬于國家所有，國有土地所有權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓，為了實現(xiàn)對國有土地的合法利用和市場流轉(zhuǎn)，我國設(shè)立了獨特的國有土地所有權(quán)和國有土地使用權(quán)相分離的土地制度。土地使用權(quán)人所享用的用益物權(quán)在不違反法律、法規(guī)的情況下，可以通過不同的方式在不同的民事主體之間流轉(zhuǎn)，從而實現(xiàn)土地資源的市場配置。土地使用權(quán)人可以用土地作為出資與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，實現(xiàn)土地要素與資金要素的結(jié)合，從而在最大程度上實現(xiàn)國有土地使用權(quán)的用益物權(quán)，這是合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律基礎(chǔ)。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)實務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、名為合作開發(fā)實為房屋買賣、名為合作開發(fā)實為借款、名為合作開發(fā)實為房屋租賃的情況。為了正確處理以上問題，20xx年8月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）以四個條文對上述四種情況作了界定，這也是本文要討論的房地產(chǎn)合作開發(fā)中的轉(zhuǎn)性合同，本文主要討論上述四種轉(zhuǎn)性合同認定的判斷標(biāo)準。
一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念及特征
1.合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念及特征
要確定當(dāng)事人之間訂立的名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是否名實相符，首先就要對什么是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念作出界定，進而分析合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的特征，從而來判定那些合同屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，那些合同應(yīng)該轉(zhuǎn)性合同，并應(yīng)按照轉(zhuǎn)性后的合同關(guān)系來處理。
《司法解釋》第十四條對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同作出明確界定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議�！币虼耍献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)該具備以下特征：第一，當(dāng)事人以土地使用權(quán)、資金等作為共同出資；第二，當(dāng)事人雙方共享利潤；第三，當(dāng)事人共擔(dān)風(fēng)險，第四，當(dāng)事人是以開發(fā)房地產(chǎn)為合同的基本內(nèi)容。需要注意的是《司法解釋》不再把共同經(jīng)營作為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的必要條件。我們認為，實踐中對于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的上述四項特征中爭議較多也最難以把握的是特征一（當(dāng)事人以土地使用權(quán)、資金等作為共同出資）和特征三（當(dāng)事人共擔(dān)風(fēng)險）。下文將對上述特征一、三作進一步分析。為了敘述的簡便，本文僅討論合作方為兩方的情形，三方或更多方的合作開發(fā)與合作方為兩方的情形并無本質(zhì)差異。
2.關(guān)于特征一：當(dāng)事人以土地使用權(quán)、資金等作為共同出資
上述特征一般包括以下幾種情形：
�。�1）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)作為唯一出資，另一方則以資金作為唯一出資；
（2）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和部分資金作為出資，另一方則以部分資金作為唯一出資；
�。�3）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和資金作為出資，另一方則以部分土地使用權(quán)作為唯一出資；
（4）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和部分資金作為出資，另一方也以土地使用權(quán)和部分資金作為出資。
�。�5）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和部分資金作為出資，另一方也以非資金形態(tài)的實物（如建筑材料）或勞務(wù)作為出資。
其中以第（1）、（2）種情形最為常見，第（3）、（4）種情形偶見于相鄰地塊的土地使用權(quán)人作為合作當(dāng)事人的情形；第（5）種情形偶見于工程項目的材料供應(yīng)商、施工承包商與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為合作當(dāng)事人的情形，特別是在開發(fā)企業(yè)拖欠工程款、材料款的情況下。
3.關(guān)于特征三：當(dāng)事人雙方共擔(dān)風(fēng)險
本文認為，上述特征應(yīng)理解為：當(dāng)事人對于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果應(yīng)當(dāng)共同分擔(dān)。這里，共擔(dān)的風(fēng)險應(yīng)主要指合作雙方預(yù)期的利益目標(biāo)不能實現(xiàn)或者不能全部實現(xiàn)的風(fēng)險，而一般不包括由于一方過錯導(dǎo)致的利益風(fēng)險。除非非過錯方同意分擔(dān)，否則后者應(yīng)由過錯方承擔(dān)。
何謂共同分擔(dān)風(fēng)險？
首先，在確定提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人是否承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險時，應(yīng)該注意，不能僅僅把合同是否具有明確的不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的約定作為判斷標(biāo)準，而應(yīng)該以合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)的實質(zhì)內(nèi)容作為判斷標(biāo)準。即，只要合同的實質(zhì)內(nèi)容表現(xiàn)為提供土地使用權(quán)的一方獲取固定利益，而不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權(quán)的不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，也應(yīng)該認定提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。
其次，這里所說的風(fēng)險是經(jīng)營風(fēng)險，不屬于其它風(fēng)險。例如案例一，某合同中約定，甲提供土地使用權(quán)，乙進行投資，甲乙雙方合作進行開發(fā)房地產(chǎn)，甲承擔(dān)土地使用權(quán)證辦理帶來的風(fēng)險，乙承擔(dān)出資帶來的風(fēng)險及合作開發(fā)過程中的其它風(fēng)險，甲獲得房屋建成后的一半房屋面積或者按照當(dāng)時的市場價格該部分房屋所對應(yīng)的房價款作為收益。在這個合同中雖然沒有明確約定甲方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，相反還約定了甲方應(yīng)該承擔(dān)辦理土地使用權(quán)證帶來的風(fēng)險。但是從該合同中甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)的實質(zhì)內(nèi)容來看，甲實質(zhì)上不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益。因為，第一，辦理產(chǎn)權(quán)證是甲方提供土地使用權(quán)的一個附隨義務(wù)，是甲方履行合同必須履行的義務(wù)，是甲方的固有義務(wù)，不屬于經(jīng)營風(fēng)險的范疇。第二，如房屋建成，甲將分得一半房屋面積；如房屋不能建成，甲也將能獲得相當(dāng)于該一半房屋面積的房屋價款。也就是說，無論房屋是否建成甲均能獲得相當(dāng)于一半房屋面積的收益。因此，本文認為，案例一的合同應(yīng)該按照名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同來處理。
再次，共同分擔(dān)風(fēng)險應(yīng)理解為風(fēng)險的分擔(dān)比例應(yīng)當(dāng)與各方當(dāng)事人就合作開發(fā)目標(biāo)順利實現(xiàn)時所約定分享的利益比例大致相當(dāng)，至少不應(yīng)嚴重失衡。否則應(yīng)視為非實質(zhì)性的共擔(dān)風(fēng)險。比如案例二，合同約定，合作開發(fā)項目完成的，提供土地使用權(quán)的一方取得建成房屋（不論實際建成房屋面積是否增減）的一半，合作開發(fā)項目最終不能完成的，提供土地使用權(quán)的一方除無償收回土地使用權(quán)外，既不承擔(dān)合作開發(fā)活動中的其他損失，也不要求相對方給予經(jīng)濟補償。再比如案例三，合同約定，合作開發(fā)項目完成的，甲作為提供土地使用權(quán)的一方取得建成房屋的一半，合作開發(fā)項目最終不能完成的，甲也將能獲得相當(dāng)于該一半房屋面積的房屋價款的80%，其余20%作為甲對合作開發(fā)項目最終不能完成的風(fēng)險承擔(dān)。在上述案例二中，由于土地本身一般不易滅失，對于甲而言，如果合作開發(fā)房地產(chǎn)合同不能履行，其承擔(dān)的風(fēng)險幾乎為零，或者僅僅喪失一定期間可能的土地收益，而對于提供資金的一方，乙將實際上承擔(dān)開發(fā)失敗的幾乎所有經(jīng)濟損失。而在上述案例三中，對于甲而言，如果合作開發(fā)房地產(chǎn)合同不能履行，不僅其承擔(dān)的風(fēng)險為零，而且可以繼續(xù)獲得約定的利益，只是該利益比項目成功時有所減少�？梢哉f，案例二中甲最大的合作開發(fā)風(fēng)險是無利可圖，但不會虧本，即不賺不賠；而案例三中甲最大的合作開發(fā)風(fēng)險是少賺不賠。因此顯而易見，該兩案中甲分擔(dān)風(fēng)險的比例與其就合作開發(fā)目標(biāo)順利實現(xiàn)時所約定分享的利益比例相比已經(jīng)嚴重失衡。有人認為，只要雙方約定共擔(dān)風(fēng)險，就應(yīng)認定為合作開發(fā)合同，風(fēng)險的分擔(dān)比例應(yīng)當(dāng)完全取決于當(dāng)事人的自由約定，法律不應(yīng)無端干預(yù)。本文認為，如果法律對于當(dāng)事人風(fēng)險的分擔(dān)比例完全不加干預(yù)，將給當(dāng)事人規(guī)避《司法解釋》第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條關(guān)于轉(zhuǎn)性合同的規(guī)定留下巨大的空間。比如，當(dāng)事人可能約定利益分配時一方享有固定利益，而風(fēng)險分擔(dān)時，該方承擔(dān)1%。
二、合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中四種轉(zhuǎn)性合同
1.《司法解釋》確定轉(zhuǎn)性合同的法理基礎(chǔ)
《司法解釋》分別在第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條規(guī)定了四種轉(zhuǎn)性合同�！端痉ń忉尅纷鞒鲞@四條解釋的法理基礎(chǔ)均為意思表示理論，即通過揭示合作開發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人之間的真實意思表示來判定當(dāng)事人之間所訂立的合同的法律性質(zhì)，而不以當(dāng)事人之間所訂立的合同的名稱或外部表現(xiàn)形式來判斷合同的法律性質(zhì)。
2.四種轉(zhuǎn)性合同認定的判斷標(biāo)準
（1）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同的認定
�、僬J定標(biāo)準
《司法解釋》第二十四條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同�！睆脑摋l規(guī)定可以得出名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同的本質(zhì)特征是，提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收益。此時，提供土地使用權(quán)的一方所收取的固定利益已經(jīng)成為“投入”的土地使用權(quán)的對價，這與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系在權(quán)利義務(wù)的本質(zhì)上并無二致。也就是說，提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人所收取的固定利益，可以看作是其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所獲得的對價，合同相對方通過支付“固定利益”（土地使用權(quán)）的對價而獲得了土地使用權(quán)。投入土地使用權(quán)的一方作為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方，支付固定利益的一方作為土地使用權(quán)的受讓方。此時，當(dāng)事人之間的約定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，此類合同的認定的判斷標(biāo)準是，提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人是否承擔(dān)合作開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險，如果提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人承擔(dān)合作開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險，那么這類合同就屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。如果提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不承擔(dān)合作開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險，而只是約定收取固定利益，那么這類合同就屬于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同。
�、谡J定中應(yīng)該注意的問題
實踐中，如果由于當(dāng)事人簽訂合同時的不夠嚴謹，在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中僅約定提供土地使用權(quán)的一方的固定利益分配，未約定風(fēng)險分擔(dān)的，這樣的約定是否可以視為提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只獲取固定利益呢？本文認為，這種情況下不宜一概認定提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只獲取固定利益，而應(yīng)該以合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)的實質(zhì)內(nèi)容作為判斷標(biāo)準。即，只要合同的實質(zhì)內(nèi)容表現(xiàn)為提供土地使用權(quán)的一方獲取固定利益，而不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權(quán)的不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，也應(yīng)該認定提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。
如果在這種情況下，相對方仍應(yīng)對固守“保底利益”的當(dāng)事人承擔(dān)價值固定只不過變換給付物種類的義務(wù)，那么合作風(fēng)險實際上還是并未“共同承擔(dān)”。
第二，固定利益的含義�！端痉ń忉尅返诙臈l是指的固定利益，是指無論在合作開發(fā)房地產(chǎn)中出現(xiàn)什么樣的經(jīng)營風(fēng)險，提供土地使用權(quán)的一方都要求按照合同約定取得一定的、不變的利益。因此固定利益應(yīng)該具有以下特征：A.是可以確定的、不變的利益。即，不論合同能否實際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經(jīng)確定后是不發(fā)生變化的。例如，土地價款的35％，總投資的25％這樣的約定。B.可以表現(xiàn)為貨幣，但不以貨幣為限。在通常情況下固定利益表現(xiàn)為貨幣，但并不以貨幣為限。可以是固定數(shù)量的貨幣，也可以固定數(shù)量的房屋，還可以是固定數(shù)量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是以租賃或其他方式使用房屋。
本文進一步認為，《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”一詞不夠確切。在上文列舉的案例三中甲最大的合作開發(fā)風(fēng)險是少賺不賠，但嚴格說來，甲的利益不是固定的，項目開發(fā)的成敗將影響甲獲得的利益大小。按照現(xiàn)行《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”要求，案例三中的合同將不能認定轉(zhuǎn)性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。而事實上這類合同的本質(zhì)仍然是提供土地使用權(quán)一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，只不過對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對價按照不同的項目開發(fā)結(jié)果做了分別約定。因此，本文認為，如將《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”改為“保底利益”，可以堵塞案例三中合同不能轉(zhuǎn)性認定的漏洞，因為在案例三中，甲的“保底利益”是約定的項目失敗情形下的利益。
�。�2）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實為房屋買賣的合同的認定
①認定標(biāo)準
《司法解釋》第二十五條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認定為房屋買賣合同。”如果合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量的房屋，則表明當(dāng)事人的真實意思在于以所“投入”的資金作為獲取固定數(shù)量房屋的對價。也就是說，提供資金的一方，通過投入資金獲取了固定數(shù)量的房屋，合同的相對方通過出賣固定數(shù)量的房屋獲取了一定的資金，這符合房屋買賣合同的特征。投入資金的一方成為房屋買賣合同的買受人，合同相對方成為房屋的出賣人。此時，當(dāng)事人的約定的名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為房屋買賣。因此，此類合同認定的判斷標(biāo)準是提供資金的當(dāng)事人是否承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，如果提供資金的當(dāng)事人承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，那么這類合同就屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。如果提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只獲取固定數(shù)量的房屋，那么這類合同屬于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實為房屋買賣合同。
�、谡J定中應(yīng)該注意的問題
分配固定數(shù)量的房屋的理解。首先，《司法解釋》第二十五條所指的分配固定數(shù)量的房屋，是指提供資金一方當(dāng)事人獲取固定數(shù)量房屋的所有權(quán)，而不是使用權(quán)。其次，固定數(shù)量的房屋，應(yīng)該和本文在前面對“固定利益”所作分析一樣，該固定數(shù)量房屋的數(shù)量應(yīng)該是可以確定的，并且經(jīng)確定后不變的。例如合同中約定，提供資金的一方分配5000m2的房屋，該約定就是確定的，不論房屋是否能實際建成，合同約定的固定數(shù)量房屋都是確定的，并且是不變的。至于，該房屋最終能否建成或者提供資金的一方能否實際分到5000m2的房屋則屬于合同履行的范疇。
�。�3）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為借款合同的認定
①認定標(biāo)準
《司法解釋》第二十六條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定貨幣的，應(yīng)當(dāng)認定為借款合同。”如果合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額的貨幣，則表明提供資金的一方通過投入資金，獲取了固定數(shù)額貨幣的回報，相當(dāng)于提供資金的一方通過出借資金獲取了利益，合同相對方通過借款進行了房地產(chǎn)開發(fā)，雙方的真實意思在于融資進行開發(fā)建設(shè)。這完全符合借款合同的特征，提供資金的一方于貸款人，合同相對方于借款人。此時，當(dāng)事人的約定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為借款。因此，此類合同的認定的判斷標(biāo)準是提供資金的當(dāng)事人是否承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，如果提供資金的當(dāng)事人承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，那么這類合同屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，如果提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，那么這類合同屬于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為借款合同。
�、谡J定中應(yīng)該注意的問題
收取固定數(shù)額貨幣的理解。我們在判定合同中是否約定了提供資金的一方當(dāng)事人收取固定數(shù)額的貨幣時，應(yīng)該注意這里的固定數(shù)額貨幣不等同于“固定利潤”。這是因為利潤的獲取要取決于房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)果，在房地產(chǎn)開發(fā)完成之前利潤是不確定的，因此，從這個意義上說，不存在“固定利潤”。例如在合同中約定，提供資金的一方，在合作建房完成后提供資金一方獲取合作建房利潤的50％，這樣的約定就不應(yīng)該視為約定了提供資金的一方獲取固定數(shù)額的貨幣。
（4）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為借款合同的認定
�、僬J定標(biāo)準
《司法解釋》第二十七條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認定為房屋租賃合同�！痹谶@類合同中，提供資金的當(dāng)事人不論合作的結(jié)果如何，提供資金的一方當(dāng)事人都將使用（租用）一定數(shù)量的房屋。雙方當(dāng)
事人的真實意思在于提供資金的一方以提供的資金作為使用約定面積房屋的對價，相當(dāng)于提供資金的一方支付租金，合同相對方提供約定面積的房屋給提供資金的一方當(dāng)事人使用。提供資金的一方當(dāng)事人為承租方，合同相對方為出租人。此時當(dāng)事人的約定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為房屋租賃。因此，此類合同的認定的判斷標(biāo)準是提供資金的一方當(dāng)事人是否不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，如果提供資金的一方當(dāng)事人承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，那么這類合同就屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，如果提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險并只以租賃或其它方式使用房屋，那么這類合同就屬于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為房屋租賃合同。
�、谡J定中應(yīng)該注意的問題
如何理解以其他形式使用房屋。因為這類合同和我們通常意義上的租賃合同存在一定的區(qū)別，所以在合同的條款表述上往往不同于一般的房屋租賃合同，通常會約定，提供資金的一方在房屋建成后在一定期限內(nèi)通過支付一定租金的方式或者免費使用約定面積的房屋�！端痉ń忉尅匪Q的其它形式使用房屋就是指提除支付一定租金的外的其它方式。因此，無論這類合同中是否有明確約定提供資金的一方以支付租金的方式使用建成后約定面積的房屋，只要約定的實質(zhì)內(nèi)容表明提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，并只以租賃或其它方式使用房屋，都應(yīng)該把這類合同認定為名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為房屋租賃合同。
三、合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中幾種特殊的情況的處理
第一種情況，甲方提供土地使用權(quán)和資金，乙方僅提供資金，約定甲方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益。
A.固定利益為固定數(shù)額的貨幣。此時甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時符合《司法解釋》第二十四條和第二十六的規(guī)定，存在兩個合同關(guān)系，一個是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一個是借款合同，甲方既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方又是借款合同中的貸款方，甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出借資金的對價均為所約定獲取的固定數(shù)額的貨幣。此時應(yīng)該分別按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。
B.固定利益為固定數(shù)量的房屋。此時甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時符合《司法解釋》第二十四條和第二十五條的規(guī)定，存在兩個合同關(guān)系，一個是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一個是房屋買賣合同，甲方既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方又是房屋買賣合同中的買受人，甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和支付貨幣的對價均為所約定獲取的固定數(shù)量的房屋。此時應(yīng)該分別按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。
C.固定利益為固定數(shù)額的貨幣和固定數(shù)量的房屋。在此種情況下，還可以再分兩種情況來討論：a.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)額的'貨幣量很少，和約定取得的固定數(shù)量房屋的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對價或僅僅能作為土地使用權(quán)的對價。此時可以把甲提供土地使用權(quán)的對價視為固定數(shù)量房屋中部分房屋，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)量房屋中部分房屋和貨幣，那么此時甲、乙之間仍然存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款合同、房屋買賣合同三個合同關(guān)系。也可以把甲提供土地使用權(quán)的對價視為固定數(shù)額的貨幣或固定數(shù)額的貨幣和固定數(shù)量的房屋中的部分房屋，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)量的房屋，此時甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同。在這種情況下應(yīng)該按照盡量簡化當(dāng)事人之間的法律關(guān)系的原則的后一種思路來處理，即按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。b.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)量房屋量很少，和約定取得的固定數(shù)額的貨幣的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對價或僅僅能作為土地使用權(quán)的對價。此時可以把甲提供土地使用權(quán)的對價視為固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣和固定數(shù)量的房屋，那么此時甲、乙之間仍然存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款合同、房屋買賣合同三個合同關(guān)系。也可以把甲提供的土地使用權(quán)的對價視為固定數(shù)量的房屋或固定數(shù)量的房屋和固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么乙提供資金的對價就是固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同。同理，在這種情況下也應(yīng)該按照后一種思路來處理，即按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。
D.固定利益為以租賃或其他方式使用房屋。此時甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時符合《司法解釋》第二十四條和第二十七條的規(guī)定，存在兩個合同關(guān)系，一個是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一個房屋租賃合同，甲方既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓人又是房屋租賃合同中的承租人。此時應(yīng)該分別按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋租賃合同來處理甲、乙之間的權(quán)益義務(wù)關(guān)系。
E.固定利益為固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋。在此種情況下，也應(yīng)該再分兩種情況來討論：a.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)額的貨幣量很少，和約定以租賃或其他方式使用房屋的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對價或僅僅能作為土地使用權(quán)的對價。此時可以把甲提供土地使用權(quán)的對價視為以租賃或其他方式使用房屋的價值中部分價值，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋，此時甲、乙之間仍然存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、借款合同和房屋租賃合同。也可以把甲提供土地使用權(quán)的對價視為固定數(shù)額的貨幣或固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋價值中的部分價值，那么甲提供資金的對價就是以租賃或其他方式使用房屋價值中的部分價值，此時甲、乙之間存在土地使用權(quán)合同和房屋租賃合同。在這種情況下應(yīng)該按照盡量簡化當(dāng)事人之間的法律關(guān)系的原則來處理，既按照后一種思路來處理。應(yīng)該按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋租賃合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。b.約定甲獲取的以租賃或其他方式使用房屋的價值很小，和約定取得的固定數(shù)額的貨幣的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對價或僅僅能作為土地使用權(quán)的對價。此時可以把甲提供土地使用權(quán)的對價視為約定取得固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲提供資金的對價就是固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣和以租賃或其他方式使用房屋，此時甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、借款合同和房屋租賃合同三個合同關(guān)系。也可以把甲提供土地使用權(quán)的對價視為以租賃或其他方式使用房屋或者是以租賃或其他方式使用房屋和固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲方提供資金的對價就是固定貨幣中的部分貨幣，此時，甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同。同理，這種情況下也應(yīng)該按照后一種思路來處理，即按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
F.固定利益為固定數(shù)量的房屋和以租賃或其他方式使用房屋。此種情況下，應(yīng)該按照前文C部分所確定的原則來進行處理。在這種情況下也應(yīng)該按照前文E部分確定原則來進行處理。a.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)量的房屋很少，和約定以租賃或其他方式使用房屋的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對價或僅僅能作為土地使用權(quán)的對價。此時應(yīng)該按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和租賃合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。b.約定甲獲取的以租賃或其他方式使用房屋的價值很小，和約定取得的固定數(shù)量的房屋的價值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對價或僅僅能作為土地使用權(quán)的對價。此時應(yīng)該按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
第二種情況，甲方提供土地使用權(quán)和資金，乙方提供土地使用權(quán)，()約定甲方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益。
這種情況和第一種情況沒有本質(zhì)的區(qū)別，唯一的區(qū)別在于乙方作為合同相對方所支付的對價不同，在第一種情況下乙方作為合同的相對方支付的對價是其所提供的資金。在第二種情況下乙方作為合同的相對方所支付的對價是其提供的土地使用權(quán)。
第三種情況，甲、乙雙方均提供土地使用權(quán)和資金，約定甲方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益。
這種情況和第一種情況也沒有本質(zhì)的區(qū)別，唯一的區(qū)別在于乙方作為合同相對方所支付的對價不同，在第一種情況下乙方作為合同的相對方支付的對價是其所提供的資金。在這種情況下乙方作為合同的相對方所支付的對價是其提供的土地使用
權(quán)和資金。實際上甲方作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方、房屋買賣合同中買受人、借款合同的貸款方所獲取的對價形式表現(xiàn)為所獲得的固定利益，其本質(zhì)上卻是乙方投入的資金或土地使用權(quán)或資金和土地使用權(quán)。
房地產(chǎn)論文9
摘要：《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》已于20xx年1月1日起施行。如何準確地理解這個準則并將其運用于實際工作是我們目前面臨的重要問題。本文將從投資性房地產(chǎn)的概念、性質(zhì)特征、初始和后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換與處置等方面對投資性房地產(chǎn)準則加以闡述。
關(guān)鍵詞：新會計準則投資性房地產(chǎn)準則
一、投資性房地產(chǎn)概述
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。
在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進行會計處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準則。
我國以往的會計準則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響。新的會計準則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關(guān)性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據(jù)。
二、投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量
1、投資性房地產(chǎn)的初始計量
企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計量。
（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費及其他支出等。
�。�2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。
�。�3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。
在實際工作中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn)；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。
2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
�。�1）采用成本模式進行后續(xù)計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準則第4號—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準則第6號—無形資產(chǎn)》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準則第8號—資產(chǎn)減值》進行減值測試，計提相應(yīng)的減值準備。如果已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。
（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。
（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的.建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。
在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。
1、公允價值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
3、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用
企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開始自用的日期。應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進行處置時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的差額計入當(dāng)期損益。公允價值模式下，還應(yīng)將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。
四、綜合示例
20xx年4月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為20xx年5月1日。20xx年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，20xx年12月31日該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為9600萬元。假定20xx年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬元出售，出售款已收訖。
20xx年5月1日轉(zhuǎn)換時：
借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000
貸：公司開發(fā)產(chǎn)品90000000
資本公積—其他資本公積4000000
20xx年12月31日：
借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動2000000
貸：公允價值變動損益2000000
20xx年3月31日出售時：
借：銀行存款110000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000
借：其他業(yè)務(wù)成本96000000
貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000
—公允價值變動2000000
同時，將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。
借：公允價值變動損益2000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000
同時，將轉(zhuǎn)換時計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入
借：資本公積—其他資本公積4000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入4000000
綜上所述，采用成本模式或公允價值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續(xù)計量模式會對財務(wù)報表帶來不同影響。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，而是以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，但因不計提折舊會導(dǎo)致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價值模式計量的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)的實際情況選擇合適的后續(xù)計量模式。
房地產(chǎn)論文10
對于一個企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場營銷的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數(shù)量對企業(yè)的發(fā)展尤為重要�，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)相對不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶型的房源不斷開拓。在這種情況下，企業(yè)的市場營銷理念和渠道拓展力度就十分關(guān)鍵。一定要從以顧客需求為基本導(dǎo)向、大力提升員工素質(zhì)、創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營銷、實施代理營銷、開拓綜合營銷等角度解決市場營銷與渠道管理存在的問題。
一、市場營銷和渠道管理現(xiàn)狀及存在的問題
(一)市場營銷顧客意識有待提升
一支精干的營銷人員隊伍是企業(yè)做好市場營銷的保證。不管任何事情，歸根結(jié)底還必須由人這一主體來執(zhí)行。因此，房地產(chǎn)營銷人員在市場營銷的過程中發(fā)揮了十分重要的作用。然而，不少房地產(chǎn)企業(yè)卻輕視了員工素質(zhì)和團隊建設(shè)，這為市場營銷和渠道建設(shè)埋下了隱患。具體主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一者，不重視對員工的培訓(xùn)。由于房地產(chǎn)銷售人員的流動性較大，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)老總片面地認為員工培訓(xùn)與否根本不重要。由此導(dǎo)致了很多新招錄的員工對售房流程不熟悉，也顧客的服務(wù)也不夠周到，加大地降低了消費者的購房體驗。二者，不重視企業(yè)文化建設(shè)。不少房地產(chǎn)公司對銷售人員唯一的要求就是把房子賣出去，因此他們一般不在銷售人員中開展相關(guān)文化活動，由此會導(dǎo)致團隊的凝聚力不強。
(二)網(wǎng)絡(luò)營銷渠道建設(shè)不足
市場是殘酷無情的，今天還風(fēng)光無限的朝陽產(chǎn)品明日就很有可能成為市場的棄兒。這是因為，蛋糕是有限的，而急切想吃蛋糕的人是無限的。任何一個有著廣闊市場前景的產(chǎn)品都會被很多人看中，不變的只能是永遠創(chuàng)新的產(chǎn)品和方案。于是，同類產(chǎn)品在逐漸增多，消費者選擇的余地也越來越大。誰會成為消費者的青睞者?推廣方案尤為重要�，F(xiàn)階段，互聯(lián)網(wǎng)思維已經(jīng)成為一個時尚的詞語。而網(wǎng)絡(luò)營銷也成為很多傳統(tǒng)企業(yè)的不二選擇�；ヂ�(lián)網(wǎng)渠道最大的特點是消除了信息的不對稱，增強了房地產(chǎn)企業(yè)的輻射力。然而，由于認識的偏差，很多房地產(chǎn)企業(yè)對網(wǎng)絡(luò)營銷并不感冒，他們既沒有自己的網(wǎng)站，也沒有其他的網(wǎng)絡(luò)營銷渠道，以至于在網(wǎng)絡(luò)渠道建設(shè)方面遠遠地落在后對手的后面。
(三)廣告投入不夠精準
我國改革開放僅僅30多年的時間，很多房地產(chǎn)企業(yè)品牌觀念的引進還相對較晚。因此，很多房地產(chǎn)商在投放廣告的時候，品牌思維方式還很落后，對品牌的認識相對膚淺，廣告投放也就存在很多誤區(qū)。一者，企業(yè)把廣告毫無規(guī)則的大規(guī)模投放當(dāng)作品牌建設(shè)。這種思維誤解了品牌建設(shè)的應(yīng)有做法，對企業(yè)的品牌建設(shè)十分不利。二者，企業(yè)把廣告投入的資金多少看作品牌知名度，卻忽略了品牌的美譽度。從根本上講，企業(yè)廣告投入的根本在于提升企業(yè)品牌的美譽度，那種純粹把企業(yè)品牌等同于知名度的企業(yè)，必然只是投放天量的廣告，沒能房地產(chǎn)客戶的體驗作為企業(yè)安身立命的根本。他們僅僅把投放廣告作為品牌建設(shè)的重點來抓，最終忽略了企業(yè)的發(fā)展重心。
二、對市場營銷與渠道管理存在問題的相關(guān)建議
(一)大力提升員工素質(zhì)
如前所述，營銷人員在市場營銷的過程中發(fā)揮了十分重要的作用。為此，企業(yè)要從以下幾個方面做起：一是加強對營銷人員的激勵力度。對于那些做出重要成績的營銷人員，企業(yè)一定不能吝嗇，要通過擴大其分層比例的形式，大力提升營銷人員的工作積極性。二是要不斷加強對銷售人員的培訓(xùn)力度。營銷人員的素質(zhì)強不強直接決定了企業(yè)對外市場的開拓力度，決定了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和利潤水平。所以企業(yè)要把營銷人員的培訓(xùn)作為提升營銷業(yè)績的重要手段。一方面，要著力加強營銷人員的思想道德水平建設(shè)，努力增強其道德素質(zhì)和思想水平。只有道德素質(zhì)增強了，思想政治水平提高了，營銷人員對于企業(yè)的`忠誠度才能不斷提升，才能發(fā)展一支穩(wěn)定的營銷隊伍。另一方面，還要大力增強營銷人員的業(yè)務(wù)水平。這里所說的業(yè)務(wù)水平不僅僅包括銷售方面的知識，還囊括財務(wù)管理、企業(yè)運作、產(chǎn)品知識等綜合知識。火車跑得快，要有車頭帶。對于營銷高管的培訓(xùn)更應(yīng)大力加強，以此為企業(yè)發(fā)展一名高素質(zhì)的帶頭人。
(二)創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營銷
對于網(wǎng)絡(luò)營銷，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也形成了一股學(xué)習(xí)潮流。前不久，房地產(chǎn)大佬萬科集團老總郁亮就帶領(lǐng)團隊風(fēng)塵仆仆地到互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴、小米、騰訊等企業(yè)去學(xué)習(xí)交流。這說明，網(wǎng)絡(luò)營銷對于房地產(chǎn)商來說已經(jīng)十分必要。下一步，房地產(chǎn)其他企業(yè)也應(yīng)加強對網(wǎng)絡(luò)營銷的重視，把網(wǎng)絡(luò)渠道視為開拓市場渠道的重要手段，通過自建網(wǎng)站、在第三方電子商務(wù)平臺開辟旗艦店的方式實施互聯(lián)網(wǎng)營銷，以此來提升公司的銷售業(yè)績。
(三)實施綜合營銷
企業(yè)做好營銷管理工作還要實施綜合營銷。首先，要明確房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位，所謂的市場定位，就是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品在市場上所處的位置，勾畫企業(yè)產(chǎn)品在目標(biāo)市場即目標(biāo)顧客心目中的形象，使企業(yè)所提供的產(chǎn)品具有一定特色，給人印象鮮明的形象，并將這種形象生動地傳遞給顧客，適應(yīng)一定顧客的需要和偏好，并與競爭者的產(chǎn)品有所區(qū)別。市場定位是指一個產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中占有什么位置，強調(diào)消費者最關(guān)心的東西，從而使企業(yè)產(chǎn)品在市場上確定適當(dāng)?shù)奈恢�。企業(yè)明確市場定位時，可以為企業(yè)營銷管理工作明確一個方向，使企業(yè)把集中主要精力放在企業(yè)主要產(chǎn)品的營銷管理工作上，而不用為其他的事情或者業(yè)務(wù)來消耗企業(yè)有限的財力、人力以及物力。
三、結(jié)語
綜上，對于一個企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場營銷的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數(shù)量對企業(yè)的發(fā)展尤為重要�，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)相對不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶型的房源不斷開拓。在這種情況下，企業(yè)的市場營銷理念和渠道拓展力度就十分關(guān)鍵。因此一定要從以顧客需求為基本導(dǎo)向、大力提升員工素質(zhì)、創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營銷、實施代理營銷、開拓綜合營銷等角度解決市場營銷與渠道管理存在的問題。
房地產(chǎn)論文11
我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房價越高。我們認為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國內(nèi)多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對房價高企、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟未來的擔(dān)憂�？偟膩碚f，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。
我國房地產(chǎn)調(diào)控以需求調(diào)控為主
我國房地產(chǎn)周期的拐點和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當(dāng)房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進需求的手段進行調(diào)控。例如，20xx年出臺一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關(guān)（見圖1）。
最近，熱點城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強化“控地價、限房價”的交易方式，進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴格執(zhí)行限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
通過比較幾個一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實。由于需求調(diào)控直接通過硬性標(biāo)準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。
房地產(chǎn)市場供給方面的問題較為突出
我國房地產(chǎn)市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數(shù)來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監(jiān)測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價。
第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。
第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進行數(shù)量管制，甚至有可能強化房價上漲的預(yù)期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經(jīng)濟貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。 5省（市）房地產(chǎn)貸款余額占全國房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期，應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期管理對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。
供給調(diào)控的意義及著力點
相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國房地產(chǎn)市場的運行。我國土地資本化的模式以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。
一是合理地為中國經(jīng)濟的發(fā)展提供融資。在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長，需要一定的政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動就業(yè)，進而帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。
根據(jù)最新的測算，在房價的構(gòu)成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，20xx年出讓國有建設(shè)用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.
以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經(jīng)濟發(fā)展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的`土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟增長點，從而削弱城市競爭力。短期內(nèi)政府的財政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實體經(jīng)濟具有不良影響。
作為應(yīng)對，應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產(chǎn)價格將保持上漲的預(yù)期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計中參考。它要求出價進入有效報價區(qū)間，而有效報價區(qū)間是根據(jù)截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標(biāo)。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價格穩(wěn)定和價值發(fā)現(xiàn)。
二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應(yīng)求的同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫存的艱巨任務(wù)，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.
我國優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內(nèi)一線城市。近年來，國內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價格的一種體現(xiàn)。有研究測算，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對于小戶型住宅更可達19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內(nèi)提升我國教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國房地產(chǎn)市場面臨的難題。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的GDP考核指標(biāo)有直接的聯(lián)系。為了達到GDP的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國一線城市的工業(yè)用地占比遠高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業(yè)用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.
一方面，要改變單一追求GDP的績效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟增長速度和當(dāng)前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長遠利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達1.6億平方米，相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。
提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。
誠然，許多國家在城鎮(zhèn)化率達到75%之前進程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格遠遠高于當(dāng)時的經(jīng)濟增速、租售比等指標(biāo)看上去也遠遠超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟高速發(fā)展帶來的未來預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國通過土地資本化促進地方經(jīng)濟發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個地區(qū)的全局來考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時進行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國的經(jīng)濟潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預(yù)期。根據(jù)初步測算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率在8%左右。房地產(chǎn)確實在中國經(jīng)濟增長中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對于中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應(yīng)著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進。
總的來說，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文12
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是復(fù)雜且綜合性強的一種經(jīng)濟活動，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的進程當(dāng)中，因為成本管理體系不成熟，最終導(dǎo)致項目整體成本無效。隨著科技的不斷進步與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境正一步步走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)發(fā)展的新的利潤增長點，是房地產(chǎn)企業(yè)在日漸激烈的市場競爭力中晉升的關(guān)鍵措施。如果房地產(chǎn)企業(yè)比競爭對手具有更大成本優(yōu)勢，那么它將具有更強的核心競爭力。
一、引言。
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間逐步縮小，企業(yè)之間的競爭日趨激烈。房地產(chǎn)企業(yè)是國家重要的物質(zhì)生產(chǎn)部門，其成本管理的好壞已成為衡量企業(yè)管理水平和市場競爭力的重要標(biāo)志。加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，必須轉(zhuǎn)變成本管理理念，完善目標(biāo)成本管理，加強工程成本控制，實行全面預(yù)算管理，才能降低經(jīng)營成本，滿足市場需求，提高經(jīng)濟效益，增強市場競爭力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實行成本管理的意義。
所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中而花費的各項耗費之和，其中主要包括前期工程費、土地征用及拆迀補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、貸款利息、管理費、公共配套設(shè)施費、建筑安裝工程費、稅費以及其他費用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過程中是一項重要工作，是一個企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)工程。一個企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是企業(yè)在日漸激烈競爭中取勝的重要戰(zhàn)略之一，更多的企業(yè)不斷打響開源節(jié)流、降低支出的口號。
事實上，任何企業(yè)無論采取何種方法及措施，都無法取代成本預(yù)算控制管理這一項工作。從長遠看，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問題。由于成本管理指標(biāo)是一種經(jīng)濟指標(biāo)，成本指數(shù)顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實行成本預(yù)算控制管理勢在必行，抓好這項管理工作可以帶動全局。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題。
1、成本管理體系缺乏全面的、全方位的控制。
從價值鏈的角度來看，企業(yè)沒有對房地產(chǎn)開發(fā)進行深入分析，僅僅局限于對實際發(fā)生成本的控制，把開發(fā)項目的成本管理看成一項成本控制工作，沒有從根本上控制開發(fā)成本的消耗，忽視了對影響開發(fā)成本因素的控制。其次，僅僅局限于房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的節(jié)約模式，往往忽視潛在的成本損失，對于每用一筆款都要進行成本控制，雖然在某一方面將成本控制到一個最低點，但是在后期的施工和銷售的過程中，由于缺乏對成本進行全方位的控制管理，使成本控制的弊端逐漸凸顯出來，需要不時地填補成本控制造成的一些漏洞。
2、成本控制管理忽視重點成本控制。
只重視土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購、招投標(biāo)等“顯性成本”的控制，忽視項目開發(fā)進度控制、項目資金收支計劃管理、規(guī)劃設(shè)計過程中固化的成本預(yù)控、合同管理等“隱性成本”的控制。成本控制往往忽視前期開發(fā)工程費用階段。通常只關(guān)注項目施工階段的“事中”成本控制，缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、合約等前期運營階段“事前”成本控制的足夠重視。把壓縮必要的項目費用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項目整個經(jīng)營計劃和開發(fā)進度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項目的最終實際開支成本大大增加，利潤降低，增加了項目后期的開發(fā)風(fēng)險。
3、未將成本管理與工程項目質(zhì)量有效結(jié)合。
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的大多是施工成本怎樣控制在預(yù)算內(nèi)，而對工程項目質(zhì)量的要求并不高，甚至在兩者發(fā)生矛盾時傾向于前者。輕視工程項目質(zhì)量所帶來的品牌影響、返工成本等有時是房地產(chǎn)企業(yè)難以承受的。
四、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略。
1、加強企業(yè)成本管理意識，實行全面成本管理。
大多數(shù)員工應(yīng)當(dāng)樹立良好的成本管理意識，提高員工的成本管理意識，提高員工專業(yè)知識水平，使其全面參與到房地產(chǎn)管理工作中。加強成本管理，充分認識成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強宣傳教育，提高職工的`成本意識。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵機制，達成自主管理，從而有效降低成本。
2、加強成本管理技術(shù)運用。
全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和管理，提高其競爭優(yōu)勢。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結(jié)構(gòu)和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過程之外也產(chǎn)生很多費用，它以顧客鏈為導(dǎo)向，以價值鏈為中心，完全轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強調(diào)協(xié)調(diào)內(nèi)部和外部客戶之間的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)各個部門、各個環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應(yīng)、生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的操作形成連續(xù)，同步“工作流程”。
通過作業(yè)分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)作業(yè)改進，提高作業(yè)效率。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運轉(zhuǎn)效率，促進房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。通過加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟效益。
五、結(jié)語。
綜上所述，企業(yè)要在實踐中總結(jié)經(jīng)驗，不斷調(diào)整組織機構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、加強管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，不斷提高業(yè)務(wù)水平來適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)市場占有率。執(zhí)行嚴格的內(nèi)部成本管理控制，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本，激勵房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)節(jié)能降耗，明確目標(biāo)成本的制定與責(zé)任體系，建立行之有效的各種機制，以保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)論文13
1.低碳經(jīng)濟的發(fā)展會增加房地產(chǎn)業(yè)的成本
由于受制于技術(shù)發(fā)展水平的制約，我國低碳技術(shù)水平不高，在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展過程中，如果廣泛應(yīng)用低碳技術(shù)，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本増加。這不僅需要房地產(chǎn)業(yè)在投入雄厚的資金來進行技術(shù)研發(fā)。同時低碳經(jīng)濟的發(fā)展，可以有效地代替?zhèn)鹘y(tǒng)的能源，這就決定了在低碳技術(shù)的研發(fā)使用上具有高成本的特點，在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用低碳技術(shù)，會導(dǎo)致建筑成本大幅度提高。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)主要以中小規(guī)模為主，在發(fā)展過程中資金并不充足，這也導(dǎo)致無法廣泛的應(yīng)用低碳技術(shù)。
2.低碳經(jīng)濟的發(fā)展會抬高房價
在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，如果要走低碳經(jīng)濟發(fā)展的道路，這就需要加大對新型技術(shù)和能源的研發(fā)，這樣房地產(chǎn)業(yè)勢必會以低碳來對建筑中能源和材料的優(yōu)越性進行宣傳，并以此來提高房價。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中應(yīng)用低碳技術(shù)，房屋質(zhì)量必然會有所提升，高質(zhì)量的房子價格也會隨之增加。所以在低碳經(jīng)濟發(fā)展下極易導(dǎo)致房價抬高。
3.低碳經(jīng)濟短期對房地產(chǎn)發(fā)展起抑制作用
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開充足的能源供應(yīng)，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟背景下，如果沒有充足的能源供應(yīng)，那么必然會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策
當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境較為復(fù)雜，而且經(jīng)濟發(fā)展具有較強的不確定性。在這種情況下，如果沒有完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，那么低碳房地產(chǎn)的發(fā)展必然會產(chǎn)生較多的問題，如缺乏完善的法律法規(guī)，會導(dǎo)致違法行為增加，而低碳模式的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產(chǎn)利潤較髙，從而導(dǎo)致犯罪率較高，而且房地產(chǎn)價格還會出現(xiàn)虛假等情況。所以在當(dāng)前低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)發(fā)展過程中需要加快各項政策及法律法規(guī)的完善。
2.倡導(dǎo)綠色環(huán)保
在當(dāng)前低碳經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)低碳的實現(xiàn)，需要加快在材料和技術(shù)上的創(chuàng)新，利用綠色環(huán)保材料來有效地代替高能耗的材料，實現(xiàn)材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產(chǎn)的保溫隔熱材料，在達到良好保溫效果的同時，也能夠?qū)崿F(xiàn)隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對煤炭的需求量也會降低，確保達到環(huán)保的目的。近年來，我國科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，各種新技術(shù)不斷涌現(xiàn)出來，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術(shù)上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)過程中，還需要加大對太陽能和地?zé)崮艿膽?yīng)用，充分地利用綠色、環(huán)保材料來降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。
3.提高環(huán)保意識
在全社會中加強對低碳環(huán)保的宣傳和教育力度，提高全民的環(huán)保意識，使人們在生產(chǎn)和生活中都能夠黯較強的低碳意識，養(yǎng)成使用節(jié)能減掃隹產(chǎn)品的習(xí)慣’加快人們思想和生活的方式的轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)人們綠色生活和健康生活，以便于為低碳房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)o
低碳經(jīng)濟背景K房地產(chǎn)經(jīng)濟管理創(chuàng)新發(fā)展相關(guān)措施：
1.健全法律法規(guī)控制排碳量
最近幾年來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展很快，法律法規(guī)的`健全能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟更加健康的發(fā)展’但是我國對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經(jīng)濟房產(chǎn)的排碳量沒有嚴格控制，對于一些沒有按照規(guī)定經(jīng)營的房產(chǎn)商處罰力度不夠。
2.低碳前提下對企業(yè)成本的控制在低碳經(jīng)濟背景下’房地產(chǎn)建筑過程中多
會使用環(huán)保型材料和技術(shù)，這樣房地產(chǎn)的成本必然會提高，所以在房地產(chǎn)建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應(yīng)用新型技術(shù)，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費的現(xiàn)象發(fā)生，科學(xué)對房地產(chǎn)建筑的前期成本進行有效控制，并制定具體的制度加以約束。
3.低碳前提下策劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)我國體制不斷變革，而且速度越來越快，對
于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和發(fā)展的方式都要有相應(yīng)變化，并爾房勺要求麵放低.耗能低，因此國家要對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行充分分析，為低碳背景下房地產(chǎn)如何纖發(fā)展做出策劃，對于房地產(chǎn)
低碳經(jīng)濟下發(fā)展出現(xiàn)的問題和困難予以指導(dǎo)和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟而對房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟影響程度。
4.低碳背景房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制的完善原本房地產(chǎn)的發(fā)展就有很多問題，而目前
提倡的低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)發(fā)展影響更大，問題也就越來越多，而房地產(chǎn)市場環(huán)境也愈來愈復(fù)雜，如果還是依賴于原有的簡單的政策來對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理，那么顯然很難見到效果，因此低碳經(jīng)濟的前提下，國家要對房地產(chǎn)市場環(huán)境和企業(yè)本身的問題進行分析，制定一些列規(guī)章制度，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟做出指導(dǎo)，不斷完善低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制，確保房地產(chǎn)在低碳經(jīng)濟下穩(wěn)步發(fā)展。
5.低碳背景下地產(chǎn)財稅政策的完善在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量，這也導(dǎo)致投資風(fēng)險增加。因此國家需要出臺相關(guān)的政策來加大對房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動房地產(chǎn)業(yè)向低碳經(jīng)濟方向的發(fā)展。
結(jié)束語
隨著能源緊缺現(xiàn)象的日益嚴竣，低碳經(jīng)濟已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠有效地實現(xiàn)能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節(jié)能環(huán)保意識，有效地推動房地產(chǎn)業(yè)低碳的發(fā)展進程。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作上進行不斷創(chuàng)新，在加快推動房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，有效地對居民生活的環(huán)境質(zhì)量進行改善，確保經(jīng)濟和環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)論文14
全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的組成部分，指在戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的引導(dǎo)下，為提高企業(yè)經(jīng)濟效益、管理力度，合理配置房地產(chǎn)企業(yè)資源，通過預(yù)算編制、控制過程等相應(yīng)活動，來實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)資金、經(jīng)營等全面、科學(xué)管理目標(biāo)的方法。近年來，隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，各種各樣的管理問題層出不窮，造成嚴重影響。下面，將從預(yù)算管理中存在問題角度出發(fā)，總結(jié)有效管理途徑。
一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題 1、預(yù)算數(shù)據(jù)、信息不科學(xué)房地產(chǎn)企業(yè)對于自身數(shù)據(jù)、科學(xué)等管理意識相對薄弱，特別是新開發(fā)項目數(shù)據(jù)的入庫管理，更是存在諸多不足之處。對于部分企業(yè)來說，新項目開發(fā)期間普遍存在搶項目進度、未按照設(shè)計圖紙進行施工等現(xiàn)象，最終出現(xiàn)各種各樣的問題，如：項目竣工時的總體預(yù)算多于施工圖紙規(guī)定的預(yù)算。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，說明新城開發(fā)項目缺乏全面、科學(xué)的預(yù)算證據(jù)，間接使全面預(yù)算管理失去原有意義。此外，預(yù)算管理人員工作意識低，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中較為常見的問題。
2、缺乏戰(zhàn)略性的導(dǎo)向近年來，隨著我國國民經(jīng)濟水平的提高，城市開發(fā)項目越來越多。但大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在項目預(yù)算管理中僅重視預(yù)算，而不重視項目，使后續(xù)項目出現(xiàn)各種問題，缺乏戰(zhàn)略性導(dǎo)向。對于新城項目來說，不但花費時間多，花費資金也相對較多，若企業(yè)未充分考慮戰(zhàn)略目標(biāo)、預(yù)算管理，將很難實現(xiàn)合理分配有限資源的目標(biāo)。若繼續(xù)使用相對傳統(tǒng)的預(yù)算編制模式，將無法為房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠的成本預(yù)算依據(jù)。
3、缺乏完整的管理體系由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項目，其中，項目的整體預(yù)算經(jīng)由承包商編制，然后再由發(fā)包方確認、調(diào)整。就當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其預(yù)算管理大多處于松散狀態(tài)，承包商、發(fā)包商等缺乏實質(zhì)性的聯(lián)系，且未建立相對完善的管理體系，使得全面預(yù)算管理未真正發(fā)揮作用。
4、全面預(yù)算管理模式不完善在傳統(tǒng)的預(yù)算管理中，對于跨期經(jīng)營的項目管理，通常將經(jīng)濟效益作為銷售目標(biāo)。雖然傳統(tǒng)的管理模式有著一定的優(yōu)勢，但隨著企業(yè)資金的不斷流動、市場競爭力的'增加，該模式下的資金流動易短缺，特別是金融危機時，重視經(jīng)濟效益的企業(yè)易出現(xiàn)管理效率降低現(xiàn)象。
5、預(yù)算編制、評估等機制不足大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理、編制人員為財務(wù)人員，該人員憑借企業(yè)的資金流動來控制整體預(yù)算，并將其作為評估預(yù)算的依據(jù)，使預(yù)算管理以企業(yè)財務(wù)管理的形式呈現(xiàn)，對于全面預(yù)算管理、控制來說，意義不大。并且，就目前的新城項目預(yù)算管理來說，極少企業(yè)能主動控制、管理全部預(yù)算，只單純的將全面預(yù)算管理作為控制項目成本的計劃，并未給予足夠的重視。企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況的獎勵、懲罰制度也未落實到底，無法從根本上提高企業(yè)工作人員的積極性、主動性。
二、完善全面預(yù)算管理的途徑
1、建立、健全預(yù)算管理體系通常來說，以企業(yè)戰(zhàn)略為核心的管理模式是企業(yè)較為主要的模式。對于全面預(yù)算管理來說，主要的目的是管理企業(yè)的未來，即借助財務(wù)數(shù)據(jù)來描述企業(yè)的戰(zhàn)略性目標(biāo)、方案，是確保企業(yè)目標(biāo)順利實現(xiàn)的關(guān)鍵。將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為工作的出發(fā)點、落腳點，不但能提升企業(yè)價值觀，還可實現(xiàn)企業(yè)的長遠目標(biāo)。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟市場中較為新型的行業(yè)，更是應(yīng)該積極評估財務(wù)風(fēng)險、市場環(huán)境等，加強企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的研究力度，并根據(jù)具體的情況制定目標(biāo)，從整體角度出發(fā)為預(yù)算管理提供幫助。
2、完善、規(guī)定項目開發(fā)成本及費用標(biāo)準相對完善的企業(yè)成本、費用體系是確保企業(yè)工作順利進行的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身行業(yè)特點、開放項目資料及數(shù)據(jù)等建立一套相對完整的成本、費用標(biāo)準體系。另外，在對定額的標(biāo)準進行執(zhí)行時，需不斷更新、累積新型項目的成本數(shù)據(jù)，不斷完善定額標(biāo)準，為下一個新型項目的開發(fā)提供可靠依據(jù)。
3、改善預(yù)算管理模式，調(diào)整預(yù)算周期房地產(chǎn)企業(yè)要想改善全面預(yù)算管理模式，調(diào)整整體預(yù)算周期，需做好這樣幾點：第一點，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金多、周期長，需根據(jù)具體健康建立針對性的財務(wù)管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因為資金流量是全面預(yù)算管理的主要工作；第二點，新的項目開發(fā)時間相對較長，為確保該項目資金可正常運行，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制過程中，需按照月份、季節(jié)、年度等方式分別編制預(yù)算方案，不能單純性的借助傳統(tǒng)預(yù)算周期的方式進行編制。另外，為有效指導(dǎo)企業(yè)的未來發(fā)展，還需根據(jù)新型開發(fā)項目周期，根據(jù)該工程進度、簽約合同期限等方式，編制中長期的預(yù)算管理方案；第三點，為保證企業(yè)全面預(yù)算管理的準確度，企業(yè)的相關(guān)部門需加強溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關(guān)信息、數(shù)據(jù)，提高對新型開發(fā)項目的敏感度，從根本上解決企業(yè)開發(fā)項目信息、數(shù)據(jù)不對稱現(xiàn)象。同時，還需積極完善企業(yè)的預(yù)算管理信息，提高預(yù)算的準確度，將各項工作落實到個人，明確工作職責(zé)。當(dāng)然，還需調(diào)整預(yù)算工作。當(dāng)房地產(chǎn)的預(yù)算方案得以批準后，禁止隨意調(diào)整，一旦執(zhí)行期間出現(xiàn)阻礙預(yù)算方案的危險性因素時，需立即借助內(nèi)部情況或其他方法彌補，若不存在彌補條件，需再次調(diào)整預(yù)算管理。
4、完善預(yù)算管理監(jiān)督、考核體系一方面，引進外來先進、全面的預(yù)算管理系統(tǒng)不僅能提高工程質(zhì)量，還可更好的控制項目管理過程。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項目所在地的實際情況監(jiān)督、審計，從而完善預(yù)算管理體系。并且，還需建立一定的監(jiān)督體系，監(jiān)督各個部門嚴格執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，以借助該制度規(guī)范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評估預(yù)算執(zhí)行情況，便于更好的完善預(yù)算管理、考核制度。相對傳統(tǒng)的預(yù)算管理、考核制度以財務(wù)管理為主要目標(biāo)，雖然能提高企業(yè)財務(wù)部門的管理效率，但就現(xiàn)在新型的經(jīng)濟形勢來說，房地產(chǎn)企業(yè)需在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)添加非財務(wù)性內(nèi)容，如：員工、客戶之間關(guān)系的評估。此外，企業(yè)還需綜合性的評估經(jīng)濟效益、成本等指標(biāo)，通過這樣的評估，不但能縱向比對企業(yè)內(nèi)部情況，還可橫向比對企業(yè)外部情況，對全面預(yù)算考核體系的建立提供依據(jù)。
5、完善預(yù)算管理體制對于企業(yè)全面預(yù)算管理體制來說，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點進行：第一點，企業(yè)的財務(wù)管理、全面預(yù)算管理并不存在等同關(guān)系，所謂的財務(wù)管理僅是財務(wù)人員管理企業(yè)資金的流動量；而全面預(yù)算管理則是一個相對完整、全面的過程。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需充分認識全面預(yù)算管理的重要性，從而為企業(yè)的良好預(yù)算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點，全面預(yù)算管理的實施在于是否建立、健全管理體系。傳統(tǒng)的預(yù)算管理僅重視企業(yè)現(xiàn)存管理層，不但不利于企業(yè)預(yù)算的編制、評估，還影響到預(yù)算實施的重要性。在新型社會經(jīng)濟的影響下，對全面預(yù)算管理有著強烈的要求，需專業(yè)化的人才執(zhí)行，導(dǎo)致傳統(tǒng)企業(yè)內(nèi)部管理人員無法勝任該工作。這就需要及時完善全面預(yù)算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會擔(dān)任預(yù)算管理工作，將工作責(zé)任到人；第三點，完善預(yù)算管理是強化企業(yè)管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理并未綜合部署企業(yè)資源，僅單純性的進行預(yù)算編制、控制過程等。為從根本上完善企業(yè)的預(yù)算管理，需根據(jù)相關(guān)規(guī)章制度制定管理方案，并出臺操作性較強的考核、評估系統(tǒng)。同時完善獎勵、懲罰機制，強化預(yù)算管理。
房地產(chǎn)論文15
房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱性行業(yè)，對于經(jīng)濟的運行，經(jīng)濟的增長都有著十分重大的影響力。作為關(guān)聯(lián)性極強的行業(yè)，房地產(chǎn)的變化發(fā)展對其他行業(yè)的發(fā)展方向有著指示性的作用。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近幾年的持續(xù)發(fā)酵，其價格已經(jīng)飆升到一個讓大眾難以承受的價位，這一現(xiàn)象在北上廣等一線城市較為明顯。因此，要讓中國的房地產(chǎn)市場朝著健康良性的方向發(fā)展，就需要國家啟用相應(yīng)的房地產(chǎn)稅收政策進行調(diào)控。
一、在當(dāng)前稅收政策下房地產(chǎn)定價的現(xiàn)狀
在政府的宏觀調(diào)控(稅收政策)下，當(dāng)前房地產(chǎn)定價快速增長的趨勢已經(jīng)得到遏制，但是總地來看，房地產(chǎn)市場的定價依然不容樂觀。房地產(chǎn)定價仍在逐步上升，特別是非住宅用房和商業(yè)性高檔住房的價格上升趨勢最為明顯，與普通大眾的心理價位還存在著較大的差異。首先，土地資源的稀缺性與不可再生性決定了土地資源的購入成本遠遠高于其他資源，加之購買各種建材以及人工、設(shè)備等各類巨額投入，這在根本上決定了房價的起點就很高；其次，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)供遠大于求，但是由于開發(fā)商為了平衡權(quán)益不愿降價，加之受到人們追高心理的影響，房價降低，消費者反而不會購買，等待抄底的機會，使得房價無法得到降低。
二、直接相關(guān)和間接相關(guān)稅收政策對房地產(chǎn)定價的影響
眾所周知，房地產(chǎn)的定價受到政策的廣泛影響，但是這樣的影響往往是多樣的。概括起來，房地產(chǎn)的政策影響基本可分為直接相關(guān)稅收影響和間接相關(guān)稅收影響。直接相關(guān)稅收較為主要的包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅五種，而間接相關(guān)稅收包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。
1.直接相關(guān)稅收政策對房地產(chǎn)定價的影響。
土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅這五種稅收無論是對于發(fā)達國家還是發(fā)展中國家來說，都占據(jù)著重要位置。土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅是國家參與房地產(chǎn)價值分配的重要環(huán)節(jié)。土地增值稅反作用于房屋定價，價格的高低決定增值額適用的土增稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅的征收是直接計入費用的`，換言之增加了間接成本。耕地占用稅和契稅都是拿地環(huán)節(jié)征收的直接稅種，屬于直接成本。這里的房產(chǎn)稅指的是物業(yè)稅，目前只在國內(nèi)幾個大城市試點，試點城市的房屋定價，要受房產(chǎn)稅征收條件直接影響。需要注意的是，房產(chǎn)稅確實能使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，但是調(diào)控政策至少要持續(xù)一年以上，房地產(chǎn)市場主體才能調(diào)整預(yù)期，從而更好地發(fā)揮政策的導(dǎo)向作用。此外，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的供給和需求均有抑制作用，不能寄希望于房產(chǎn)稅大幅降低房價。只有進一步研究如何使房產(chǎn)稅與土地政策、貨幣政策、利率政策、信貸政策等傳統(tǒng)的房價調(diào)控措施配合使用，才能達到調(diào)控目的。同普通的商品相比，商品房除了具有居住功能外，還有保值和增值的功能。在今后相當(dāng)長的時間內(nèi)商品房的價格只會上升不會下降，這是由房地產(chǎn)價格的剛性性質(zhì)決定的。而如果提高加房地產(chǎn)這五項稅收的征收比例，將會提升房屋定價，購買需求自然也隨之減少，然后受杠桿效應(yīng)影響，在一段時間后，房屋的定價也會有所下降，因此，房地產(chǎn)這五種直接稅收對房地產(chǎn)定價有著較為直接的影響。
2.間接相關(guān)稅收政策對房地產(chǎn)定價的影響。
間接相關(guān)稅收政策包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。之所以說這些稅種會對房地產(chǎn)的定價產(chǎn)生間接的影響，是因為房地產(chǎn)是一個牽涉范圍極廣的產(chǎn)業(yè)，正因如此，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅的征收會在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，會在一定程度上抬高或降低房地產(chǎn)的定價。但是比起土地稅收，房屋買賣或者出租中所征收的稅收，對房地產(chǎn)定價的影響較小，因此這些稅收對房地產(chǎn)的定價產(chǎn)生間接的影響。值得注意的是，雖然這些稅收有著間接的影響，也要認識到政府征稅是對收入的再次分配，使社會更為公平公正。相反，如果政府減少甚至取消征收這些間接影響房地產(chǎn)定價的稅種，也將使得房地產(chǎn)市場趨于混亂，房地產(chǎn)價格會再次上漲。
三、房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)定價的關(guān)系
房地產(chǎn)征稅是房地產(chǎn)在整個開發(fā)、買賣中的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅收作為房地產(chǎn)中的重要經(jīng)濟鏈組成對房地產(chǎn)的定價自然也有著十分重大的影響。從供求來看，房地產(chǎn)稅收的多少（比率）將會直接影響到房地產(chǎn)市場的供求變化。征稅比率上升，房地產(chǎn)價格上升，房屋需求量下降。就房地產(chǎn)成本來看，房地產(chǎn)稅收的征收多少最終會反映到房地產(chǎn)的定價中。從房地產(chǎn)收益來看，稅收其實是再一次的利益分割，它最終決定了各個“人員”（政府，房地產(chǎn)商，土地持有者等）從中最終獲得的利益。而房地產(chǎn)商將以此為依據(jù)最終確定房屋的最終定價。
1.房地產(chǎn)稅收影響市場供求。
一方面，政府通過稅收的手段向房地產(chǎn)開發(fā)商征稅，這就在一定程度上提高了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)在保持利益不變的條件下只能提高房地產(chǎn)的定價，消費者權(quán)衡利弊后，一部分人就會放緩購房計劃，因此最終會使得市場的需求減小。經(jīng)一段時間后，房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的收益減少，為了回籠資金進行下一步的投資，往往會對房地產(chǎn)的價格進行調(diào)整，適當(dāng)降低房地產(chǎn)的定價，這又將提升消費者的購買熱情。反之，如果政府減少稅收，那么開發(fā)商有了更大的利潤空間，便會讓利一部分給購房者，市場進而變得更加火熱。經(jīng)過一段時間，在價格杠桿的調(diào)節(jié)下，出現(xiàn)供小于求時，價格又會有所上浮。
2.房地產(chǎn)稅收影響房地產(chǎn)開發(fā)成本。
稅收和建材、工人工資投入、工地設(shè)施使用等同屬于房地產(chǎn)的開發(fā)成本，房地產(chǎn)的定價也跟這些因素息息相關(guān)，也就是說，開發(fā)商在前期墊付的稅收最終會轉(zhuǎn)移到每一個購房者的頭上，這被稱為轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。房地產(chǎn)的稅收增加，房地產(chǎn)的成本也會隨之增加，緊跟著房地產(chǎn)的價格也會有所上浮。但是在市場經(jīng)濟環(huán)境中，這樣的上浮在其他因素的影響下常常表現(xiàn)得不是很明顯，但是它確確實實影響著房地產(chǎn)的定價。
3.房地產(chǎn)稅收影響著房地產(chǎn)的收益。
稅收是政府促進社會公平的重要手段，因此政府利用房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)的整體收入又做了再一次的切割，這樣的切割能夠有效減少投機取巧獲取利益情況的發(fā)生，同時它也決定著房地產(chǎn)利益的最終分配。房地產(chǎn)開發(fā)商是稅收過程中最為重要的一環(huán)，稅收對他們的收益影響十分巨大，對于動輒營業(yè)額達幾千萬甚至上億的房地產(chǎn)開發(fā)商，稅率的一點上浮或者下降都會對最終的收益產(chǎn)生巨大影響。因此，房地產(chǎn)商在稅率上升時，為了保障自己的利益需求，會進一步提升房地產(chǎn)價格，但是如果稅率下降得較為明顯，房地產(chǎn)的價格又會有所下降。故而，為了避免房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大的波動，房地產(chǎn)稅率都會保持較小的變化。
四、結(jié)語
通過上文的分析可知，房地產(chǎn)的價格變動對于人們的生活有著較大的影響。要穩(wěn)定房價，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行就需要對影響房地產(chǎn)定價的因素進行分析，探究稅收與房地產(chǎn)定價的關(guān)系所在。
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