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小戶型住宅分析論文

時(shí)間:2021-04-27 12:55:14 論文 我要投稿

小戶型住宅分析論文

  一、當(dāng)前小戶型存在的問(wèn)

小戶型住宅分析論文

  目前市場(chǎng)上的小戶型物業(yè)主要有以下幾類問(wèn)題:

  (一)房型不合理,居住功能差,F(xiàn)在,小戶型住宅中大多是賓館標(biāo)房式的一室戶房型,無(wú)獨(dú)立廚房、無(wú)日常起居的活動(dòng)空間,往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能,而缺乏日常居家生活的功能。這類標(biāo)房式房型,實(shí)際上就降低了作為居住物業(yè)的使用價(jià)值,因?yàn)榧词故蔷频晔阶≌,其畢竟還是供人居住生活的“住宅”,而非“酒店”。

  除了這些標(biāo)房式房型外,小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型,且只有一面能采光,一旦分隔,便形成暗室暗間,無(wú)任何自然通風(fēng)采光,這種不合理是顯而易見的。這也是小戶型住宅的通病。嚴(yán)格地說(shuō),這類小戶型房型可謂是市場(chǎng)的無(wú)效供應(yīng),是社會(huì)資源的浪費(fèi)。

 。ǘ┑梅柯实停叩肋^(guò)長(zhǎng)。如今,小戶型住宅的得房率普遍遠(yuǎn)低于常規(guī)住宅,大多在70%左右,有的甚至只有60%,如“新銀座”60%,“東方新地”64%等。這與通常新建住宅80%以上的得房率相比,實(shí)在是相差懸殊。對(duì)于日趨理性與精明的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這一過(guò)低的得房率,顯然會(huì)影響他們購(gòu)房的抉擇(尤其是當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)了更高得房率的小戶型時(shí))。

  過(guò)低的得房率,實(shí)際上就縮小了套內(nèi)的使用面積,或者說(shuō)實(shí)際上增加了套內(nèi)使用面積的折合單價(jià),其不實(shí)惠、不合算是不言而喻的。

  (三)識(shí)別性差,存在安全隱患。

  由于小戶型住宅設(shè)計(jì)的陳舊,一個(gè)層面幾十戶,魚骨狀、回環(huán)狀一貫通的平面布局,便必然導(dǎo)致各家各戶識(shí)別性差的弊端。進(jìn)入走道,除非辨認(rèn)門牌室號(hào),幾乎無(wú)其他可識(shí)別的不同空間格局的標(biāo)志,往往使人不辨東西,失去方位感。有的甚至七拐八彎,仿佛進(jìn)入了迷宮,一旦有火警便難以迅速疏散。且外人闖入也難以覺(jué)察,不像一梯兩戶、兩梯三戶那樣的容易分辨。這便會(huì)給不法之徒留下可乘之機(jī)。

 。ㄋ模┮惶輲资畱,上下不便,F(xiàn)有小戶型住宅,大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設(shè)置。如“金銀匯”的32層三梯54戶,“自由自宅”的6層2梯40戶,“奔騰新干線”的32層三梯20戶,“藍(lán)朝部落”的32層四梯24戶等。平均每部電梯每天要承載一百多戶至二百多戶的上下運(yùn)量,有的小戶型甚至平均一部電梯要超過(guò)三百戶的運(yùn)量。就算每戶只有一人居住,那么每天幾百人上下進(jìn)出,其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。

  (五)面積不當(dāng),總價(jià)失控。現(xiàn)在小戶型住宅中標(biāo)房式的一室戶房型建筑面積,不少都在40-50平方米,如“新銀座”、“富通城”、“東方新地”等,對(duì)一室戶而言,顯然偏大。這一面積完全可設(shè)計(jì)成緊湊的小一室一廳。而小戶型中的一室一廳也同樣偏大,大多在70平方米左右,有的甚至超過(guò)80平方米建筑面積。這就失去了小戶型的本來(lái)意義。小戶型就應(yīng)體現(xiàn)其“小”,以符合特定的市場(chǎng)需求。這一面積的不當(dāng)也就直接導(dǎo)致了總價(jià)的上揚(yáng),使小戶型原有的低總價(jià)優(yōu)勢(shì)逐漸消失。此外,如此“雙高”的小戶型,其未來(lái)的預(yù)期租金也必須隨之高漲,這就又與租賃市場(chǎng)實(shí)際的`需求結(jié)構(gòu)相矛盾、相背離,導(dǎo)致今后此類小戶型的難以出租與變現(xiàn),甚至引發(fā)一系列的市場(chǎng)問(wèn)題。其實(shí)這也反映出發(fā)展商對(duì)小戶型市場(chǎng)定位的失誤。

  上述五大缺陷,也是當(dāng)今小戶型市場(chǎng)不成熟的表現(xiàn)。如何解決這些缺陷與不足,如何優(yōu)化乃至細(xì)化小戶型產(chǎn)品,提高對(duì)特定居住使用者的適應(yīng)性(包括價(jià)位),這是今后小戶型開發(fā)的關(guān)鍵,也是小戶型市場(chǎng)進(jìn)一步良性發(fā)展的保證。

  二、小戶型產(chǎn)品的優(yōu)化與對(duì)策

  (一)改點(diǎn)式為板式,創(chuàng)新平面布局。改變整體建筑造型,將點(diǎn)式塔樓改為板式結(jié)構(gòu),并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅,每戶再一分為二,形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型。這就既能減少走道面積,提高得房率,又能增加各戶采光,并能有效避免一梯幾十戶,中間通廊式的諸多弊端,增加安全保障。

 。ǘ└闹碧诪闄M套,縮短進(jìn)深,F(xiàn)有的小戶型往往進(jìn)深過(guò)長(zhǎng),大都只能形成直套型的一房一廳,以及暗衛(wèi)、暗廚。且客廳要么無(wú)直接采光,要么采光不足,不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套,同時(shí)縮短進(jìn)深,并將臥室在平面布局上與客廳相錯(cuò),凹進(jìn)一塊,形成曲折階梯狀布局,這就既能有效控制總面積,又能開設(shè)更多的窗戶,做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明,增強(qiáng)居室自然通風(fēng)采光的生態(tài)性能。同時(shí)又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現(xiàn),強(qiáng)化其造型美感。

 。ㄈ┘(xì)化功能區(qū)隔,合理面積配比。小戶型不應(yīng)以犧牲居室功能為代價(jià)來(lái)一味求小,而應(yīng)在細(xì)化功能區(qū)隔,合理各功能區(qū)域的面積配比,以及充分利用空間的基礎(chǔ)上,做到小而全、小而精,小得合理、便利,不影響使用。

  對(duì)于1-2人居住的一房一廳來(lái)說(shuō),其各功能區(qū)域的面積,當(dāng)然要比常規(guī)住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小,應(yīng)以符合人體工程學(xué)的基本空間尺度為限。如臥室不能小于10平方米,客廳不應(yīng)小于12平方米,衛(wèi)生間不宜小于4平方米等,否則就會(huì)影響使用,使空間過(guò)于局促、逼仄。其它功能空間的面積也應(yīng)有合理配比,如儲(chǔ)藏室、壁櫥、小陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)以及冰箱、洗衣機(jī)等的專用放置空間等。各功能空間面積的恰當(dāng)配比,各空間尺度的適宜準(zhǔn)確,既能滿足需要,又無(wú)面積損失,這是“螺絲殼里做道場(chǎng)”,細(xì)化小空間功能區(qū)隔的關(guān)鍵一環(huán)。

  (四)變化局部隔斷,增加儲(chǔ)存空間

  為了充分利用空間,“借空不借地”,可采用類似“S”形、“弓”形和“工”形,以及勺子形、“山”字形等多種形式的隔斷,以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥空間,既能增加分門別類的多種儲(chǔ)存空間,又能節(jié)省占地,提高空間利用率。且又能保持分隔墻面的平整和完整,提高隱蔽性。雖說(shuō)相似的隔斷在常規(guī)房型的二房、三房中已有運(yùn)用,但尚未普及,而在小戶型的設(shè)計(jì)中,卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷,則小戶型的設(shè)計(jì)便能有所突破。其實(shí)用性、功能性將隨之陡增,且又能有效控制面積。

  (五)房型設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)同步結(jié)合,相得益彰

  在裝修設(shè)計(jì)中,常會(huì)因房型的局限和空間區(qū)隔的不合理而給裝修帶來(lái)麻煩和尷尬。如果能在房型設(shè)計(jì)時(shí),事先考慮到裝修的需要,將兩者結(jié)合起來(lái),形成互補(bǔ)互動(dòng)的效應(yīng),建立相輔相成的關(guān)系,那么便能使相當(dāng)有限的小戶型空間,發(fā)揮更大的效用,真正做到小而全、小而精。并通過(guò)裝修增強(qiáng)居室的實(shí)用性、功能性,同時(shí)也增強(qiáng)視覺(jué)美感,擴(kuò)大和延伸視覺(jué)空間,使小空間不覺(jué)其小,產(chǎn)生以小見大的空間感受。如各類吊柜、壁櫥、壁龕的設(shè)計(jì),鏡面墻的運(yùn)用,全透或半透的玻璃隔斷,似斷非斷的半隔斷,兩用或多用的空間處理和家具設(shè)計(jì)等。

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