淺析廣西開(kāi)征物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)的論文
一、廣西開(kāi)征物業(yè)稅的前置條件
廣西開(kāi)征物業(yè)稅的前置前條件與全國(guó)其他地區(qū)基本相同，主要取決于以下幾個(gè)條件：一是理清物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)的關(guān)系，哪些稅費(fèi)應(yīng)納入物業(yè)稅;二是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的界定，個(gè)人房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建立;三是完善的評(píng)估體系。
(一)物業(yè)稅的涵義
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為課稅對(duì)象，不區(qū)分經(jīng)營(yíng)性與非經(jīng)營(yíng)性，以其財(cái)產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)其持有者(承租人或所有者)每年都征收的一定稅款，且應(yīng)納稅值隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。①
(二)理清物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)的關(guān)系
我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)體系較為復(fù)雜，涉及到投資環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)和所得環(huán)節(jié)，主要有土地出讓金，土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅以及房產(chǎn)交易稅費(fèi)等。關(guān)于物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系，業(yè)界有兩種觀點(diǎn)：一是把土地出讓金并入物業(yè)稅中;二是土地出讓金不應(yīng)納入物業(yè)稅中，筆者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)本文認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，主要基于以下考慮：第一，物業(yè)稅是稅收，土地出讓金是40-70 年的土地租金，是一種收益，二者在本質(zhì)上就有所不同，將土地出讓金并入物業(yè)稅中缺乏理論依據(jù)。第二，將土地出讓金并入物業(yè)稅中，政府將失去對(duì)土地資源的分配依據(jù)，土地不在是財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓、抵押等就無(wú)從談起，嚴(yán)重影響金融秩序;同時(shí)，地方政府失去了一次性取得財(cái)政的機(jī)會(huì)，影響當(dāng)期的財(cái)政收入，影響地方政府開(kāi)征物業(yè)稅的積極性。②第三，土地出讓金分開(kāi)征收，降低了開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入門(mén)檻，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的，房?jī)r(jià)主要是受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及供需關(guān)系的影響。從簡(jiǎn)化稅制角度，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅(房地產(chǎn)業(yè))、城建稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，統(tǒng)稱為物業(yè)稅，這樣使稅收制度從重交易過(guò)渡到重保有。
二、構(gòu)建廣西稅收制度的設(shè)計(jì)
(一)納稅人、納稅對(duì)象及范圍
1.納稅人。在前文的'經(jīng)驗(yàn)借鑒中可知，物業(yè)稅的納稅義務(wù)人為房地產(chǎn)的所有者和使用者。在我國(guó)上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅時(shí)規(guī)定，若房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人，由其監(jiān)護(hù)人繳納;房屋出典的由承典人繳納，其他情況下由代管人或使用人繳納。具體分為四種情況：一是土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)擁有，以物業(yè)所有者為納稅義務(wù)人;二是擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)，主要原因是拿地后為開(kāi)發(fā)，這種只針對(duì)土地使用權(quán)繳納物業(yè)稅，土地使用權(quán)人為納稅人;三是只有房屋產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有土地使用權(quán)，比如集資房，應(yīng)以房屋的所有者為納稅義務(wù)人;四是既沒(méi)有產(chǎn)權(quán)也沒(méi)有所有權(quán)，比如單位個(gè)人沒(méi)有房屋的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，但長(zhǎng)期使用該房地產(chǎn)，那么實(shí)際使用者就應(yīng)為納稅義務(wù)人。
2.納稅對(duì)象及范圍。物業(yè)稅的納稅對(duì)象主要有房屋、土地和地上附著物。包括電梯、地下室和室內(nèi)游泳館等。根據(jù)我國(guó)稅制改革“寬稅基，低稅率”的總體思路，納稅對(duì)象為房地產(chǎn)合一統(tǒng)一征稅。
由于我國(guó)房地產(chǎn)性質(zhì)較為復(fù)雜，包含有商品房、市場(chǎng)運(yùn)作房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房等。關(guān)于商品房在前文物業(yè)稅開(kāi)征的前置條件中已經(jīng)論述了土地出讓金不包含在物業(yè)稅征收范圍中，因此，建議已經(jīng)購(gòu)置的首套商品住房在土地使用年限內(nèi)免征物業(yè)稅，土地使用期限屆滿后再征物業(yè)稅，第二套、第三套住房依規(guī)定納稅。隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立和完善，小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)稅;其他市場(chǎng)運(yùn)作房和經(jīng)濟(jì)適用房等也應(yīng)該繳納物業(yè)稅，但應(yīng)當(dāng)減免方面做出相應(yīng)的規(guī)定。
物業(yè)稅的征稅范圍可以效仿我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的課稅范圍，暫時(shí)限定為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的營(yíng)業(yè)性和非營(yíng)業(yè)性房屋和土地，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)可以逐步推向廣大農(nóng)村地區(qū)。
3.課稅對(duì)象的征收時(shí)序。第一，向商業(yè)物業(yè)征收，由于商業(yè)物業(yè)征收物業(yè)稅的操作性強(qiáng)，物業(yè)稅開(kāi)征可以由商業(yè)物業(yè)邁出第一步。第二，針對(duì)商品住宅，根據(jù)量能負(fù)擔(dān)原則，征收時(shí)序應(yīng)從高檔到低檔，再到普通住宅。第三，對(duì)小產(chǎn)權(quán)物業(yè)征收。在農(nóng)村土地可以流轉(zhuǎn)的大背景下可以解決國(guó)有土地應(yīng)當(dāng)享有平等的權(quán)益。第四，向廣大農(nóng)村地區(qū)進(jìn)軍。配合新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)。但不能加重農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。
(二)計(jì)稅依據(jù)和稅率
1.計(jì)稅依據(jù)。目前，物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)有兩種，一是從量計(jì)征，二是從價(jià)計(jì)征。從量計(jì)征主要是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的面積來(lái)計(jì)算，如城鎮(zhèn)土地使用稅，但是由于位置不同的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值差距很大，使得價(jià)值高的地區(qū)的物業(yè)同價(jià)值低的地區(qū)繳納相同的稅，在一定程度上違背了稅收公平原則。房產(chǎn)稅實(shí)行從價(jià)計(jì)征，但需在原值基礎(chǔ)上扣除10%~30%，跟房地產(chǎn)原值相關(guān)聯(lián)，不能反映房地產(chǎn)價(jià)值的市場(chǎng)變化，在前文經(jīng)驗(yàn)借鑒中已經(jīng)提到世界上大多數(shù)國(guó)家采取從價(jià)計(jì)征的方式，按照國(guó)際慣例，廣西在開(kāi)征物業(yè)稅也應(yīng)當(dāng)采用物業(yè)的評(píng)估價(jià)值，并根據(jù)物業(yè)性質(zhì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，首先設(shè)立一個(gè)評(píng)估率，將房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值乘以評(píng)估率作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。
2.稅率。在前文的經(jīng)驗(yàn)借鑒中可以看出，世界上大多數(shù)國(guó)家采取的是比例稅率和累計(jì)稅率，稅率的范圍在1%~3%之間。一些國(guó)家在物業(yè)稅稅率模式采取不同類型的物業(yè)采用不同稅率，如房屋建筑物與土地稅率，土地稅率較高;住宅與非住宅，非住宅稅率要高;閑置土地與非閑置土地，閑置土地要高。上海、重慶兩地物業(yè)稅改革采取累進(jìn)稅率，根據(jù)“簡(jiǎn)單，明了”原則，建議廣西開(kāi)征物業(yè)稅采取統(tǒng)一的累計(jì)稅率，這在一定程度上能打擊投機(jī)行為，調(diào)節(jié)不同納稅人之間的收入差距，體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)原則。在稅率高低方面，廣西開(kāi)征物業(yè)稅的稅率不應(yīng)過(guò)高，稅率過(guò)高老百姓的抵觸情緒較強(qiáng)，并且加重老百姓的負(fù)擔(dān)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和房產(chǎn)稅改革得到的經(jīng)驗(yàn)，廣西開(kāi)征物業(yè)稅的稅率定為0.5%~3%為宜。⑤
(三)物業(yè)稅的減免和優(yōu)惠
第一，針對(duì)農(nóng)村地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行減免，暫不征收農(nóng)村居民自用房屋的稅。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的盛行，農(nóng)村觀光、休閑旅游的發(fā)展，針對(duì)這類物業(yè)以較低的稅率征收。
第二，針對(duì)公益事業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的減免。公益事業(yè)不動(dòng)產(chǎn)分為公共服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)與社會(huì)事業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，其中，公共服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)與準(zhǔn)公共服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)有著嚴(yán)格的區(qū)別。針對(duì)準(zhǔn)公共服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)，如事業(yè)單位、城市基礎(chǔ)設(shè)施等，應(yīng)區(qū)分營(yíng)利性和非營(yíng)利性的區(qū)別。營(yíng)利性與非營(yíng)利性的稅收優(yōu)惠應(yīng)區(qū)別對(duì)待。社會(huì)事業(yè)不動(dòng)產(chǎn)也屬于免物業(yè)稅。
第三，針對(duì)居住物業(yè)首套住宅，人均居住面積在35 平米以內(nèi)免征物業(yè)稅。對(duì)城市生活困難居民、殘疾人和離退休人員實(shí)行物業(yè)稅減免政策。
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