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房產(chǎn)開發(fā)前期設(shè)計管理內(nèi)容探究論文
論文關(guān)鍵詞:設(shè)計管理規(guī)劃和設(shè)計物業(yè)定位
論文摘要:房產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。開發(fā)前期工作是公司建設(shè)項目的策劃及各項前期準(zhǔn)備工作，包括編制項目建議書、項目可行性研究報告。開展設(shè)計招投標(biāo)、組織設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計方案并組織進(jìn)行擴初及施工圖設(shè)計、協(xié)調(diào)政府各個部門并按規(guī)定申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》直至《建設(shè)工程施工許可證》等。本小文僅就涉及前期工作中的重點：設(shè)計管理、規(guī)劃設(shè)計和物業(yè)定位等內(nèi)容做一個初步的探討。
1探討的主要內(nèi)容
1.1、項目前期工作重點
a項目的設(shè)計管理;b項目規(guī)劃和設(shè)計;c項目物業(yè)定位。
1.2、項目前期工作重點
項目前期工作涉及的專業(yè)多、協(xié)調(diào)的部門多、要求的技術(shù)水平高。因此要求結(jié)合具體項目，抓住項目前期工作的重點。所以，項目的設(shè)計管理、項目規(guī)劃和設(shè)計、項目物業(yè)（住宅等）定位是項目前期工作的重點。
1.2.1、設(shè)計管理
依據(jù)國內(nèi)外研究資料，規(guī)劃設(shè)計對工程造價的影響可達(dá)70～90％。事實是，規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)劣對工程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量有著重要的影響，同時環(huán)境的好壞與單體設(shè)計的優(yōu)劣對商品房的價格與銷售影響很大因此設(shè)計管理是整個項目開發(fā)的龍頭。
(1)要充分認(rèn)識到住宅設(shè)計的真正內(nèi)涵�，F(xiàn)代房產(chǎn)開發(fā)意義上的產(chǎn)品，主要由三個層面構(gòu)成：核心產(chǎn)品即由產(chǎn)品的基本功能因素構(gòu)成；有形產(chǎn)品即由產(chǎn)品質(zhì)量、品牌、款式、包裝、特色等構(gòu)成；附加產(chǎn)品即由各種服務(wù)構(gòu)成。住宅建筑當(dāng)然屬于有形產(chǎn)品，所具備的各項要素指標(biāo)關(guān)鍵取決于住宅的核心內(nèi)容：居住水平。住宅建筑是折射社會、經(jīng)濟、文化的復(fù)合體，所以住宅設(shè)計從原則上說是對客戶居住生活的一種全面整合。
(2)其次在項目設(shè)計上，開發(fā)商應(yīng)該將設(shè)計單位的專業(yè)性與自身對市場的調(diào)研結(jié)果結(jié)合起來，切忌自以為是。
(3)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)好專業(yè)協(xié)作設(shè)計單位和政府相關(guān)審批部門的關(guān)系。一方面要求專業(yè)協(xié)作設(shè)計單位及時準(zhǔn)確的了解新的各項管理條例和法規(guī)、把握城市規(guī)劃主管部門對項目的布局、立面等的更深層次要求、掌握城市周邊發(fā)展大的規(guī)劃內(nèi)容和要求；另一方面力求使政府相關(guān)審批部門準(zhǔn)確了解專業(yè)設(shè)計人員的意圖，盡量減少設(shè)計上的返工和經(jīng)濟上的損失。
1.2.2、項目規(guī)劃和設(shè)計
沒有規(guī)矩，不成方圓。開發(fā)商在組織前期工作中主要是從修建性詳細(xì)規(guī)劃展開的（簡稱詳規(guī)）�？梢哉f，詳規(guī)是樓盤整體規(guī)劃設(shè)計方案的基礎(chǔ)，也是核心骨干部分。根據(jù)經(jīng)驗，詳規(guī)的關(guān)鍵問題說到底其實就是定位問題。也只有規(guī)劃設(shè)計切合實際，符合項目本土化地段特色和目標(biāo)客戶需求的層次，項目本身才有科學(xué)性、合理性、超前性可言。
(1)主要物業(yè)建筑群體組合
就是指根據(jù)選址意見書確定的各項用地經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，以及由地塊現(xiàn)狀、尺度、定位等因素擬定建筑物業(yè)個數(shù)、層數(shù)、布局、朝向、間距、風(fēng)格，反映總體平面布局、立面處理、豎向安排及其他涉及建筑物外形和組合的一些內(nèi)容。它基本確立了小區(qū)的內(nèi)在構(gòu)成（含主要建筑物和附屬設(shè)施）及各部分相互之間的關(guān)系。共有三個原則：
a功能原則：指符合日照、通風(fēng)、密度、朝向、間距等基本功能要求，使居住生活方便和寧靜。
b經(jīng)濟原則：指擬定合理的各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，適宜地利用每一處土地和空間。
c美觀原則：指運用美學(xué)原理，體現(xiàn)地方本土特性并反應(yīng)建筑風(fēng)格個性。
在項目社區(qū)規(guī)劃中，需要充分認(rèn)識到居住行為從本質(zhì)上講是人的行為方式，人作為居住行為的執(zhí)行者，是居住環(huán)境的主體。因此，對居住生活方式的深層考量，必須以人（需求客戶）的生理、心理、行為、情感等方面內(nèi)在需求為依據(jù)研究居住環(huán)境，強調(diào)以人為本，創(chuàng)造人與建筑環(huán)境和諧共生。
(2)主要路網(wǎng)設(shè)計
根據(jù)基地所處的地塊位置、氣候、地形地貌、周邊既有道路現(xiàn)狀以及規(guī)劃定位，科學(xué)合理地布置小區(qū)主要出入口、主干道、區(qū)內(nèi)次要道路、小徑等。
路網(wǎng)設(shè)計主張強調(diào)道路的分級設(shè)置，目的是使車輛各行其道，避免組團(tuán)內(nèi)部和空間不必要的車流穿行。居住區(qū)道路的設(shè)計，過于強調(diào)通暢的道路線型并不可取。組團(tuán)間及宅間道路也應(yīng)注意與建筑之間的距離，創(chuàng)造條件讓建筑周圍形成歸屬感強的院落空間，同時有利綠化與設(shè)施的安排。實現(xiàn)人車分流設(shè)計可以使居民安心地在小區(qū)內(nèi)自由活動、享受室外活動的樂趣。
另外居民私家車的增多，也使得停車位不足的矛盾尤為突出。目前很多城市要求新建住宅小區(qū)停車位按1：0.8進(jìn)行配置。如果對區(qū)內(nèi)道路的寬度、線型、鋪裝及設(shè)施精心設(shè)計的話，人車混行設(shè)計也能較好解決區(qū)內(nèi)私家車不斷增加與停車后方便到達(dá)單元門口的問題，可以適當(dāng)加寬小區(qū)道路寬度，一側(cè)停車，提高道路空間的使用率，并擁有人性化的居住生活環(huán)境。例如，可設(shè)計7米左右的主干道。另外，在規(guī)劃中充分利用地下空間，做到地上和地下停車相結(jié)合。停車場使用遮擋、柔化與藏匿的方法設(shè)計。
(3)公共空間規(guī)劃
主要包括基地內(nèi)的場地、綠地、設(shè)施及小品等。這是室外空間進(jìn)一步的功能劃分�；貎�(nèi)的場地應(yīng)包括公共性的場地，道路兩側(cè)的派生地，房前屋后的空地。公共性的場地主要供社區(qū)居民休憩，組織大型的文體活動或作交通樞紐。空間不應(yīng)太大，并有標(biāo)志性，應(yīng)有與設(shè)計功能相關(guān)的設(shè)施。道路兩側(cè)的派生地常規(guī)為建筑物山墻或建筑物之間的空地，可布置綠地和停車場，也可作為活動場地。場地鋪裝應(yīng)盡量能為客戶的行走、停住、觀賞等活動提供條件，并應(yīng)用不同的鋪裝材質(zhì)與形式加以引導(dǎo)、規(guī)范。同時，注意完整的鋪裝場地應(yīng)對環(huán)境和建筑有烘托作用。
(4)綠地
綠地主要有兩大功能，一是觀賞，滿足客戶對自然美景的追求；一是調(diào)節(jié)生態(tài)及氣候環(huán)境，并供人休憩娛樂。植物的選擇應(yīng)強調(diào)以適應(yīng)本地生長條件的品種優(yōu)先，同時易于管理，品種要合理搭配，喬木、灌木、草坪應(yīng)有科學(xué)合理的種植比例，以喬、灌木為主并發(fā)展空間綠化。
(5)各種設(shè)施與小品
各種環(huán)境設(shè)施的位置、體量、材質(zhì)、色彩、造型都會對環(huán)境的整體效果產(chǎn)生影響，反應(yīng)出環(huán)境的實用性、觀賞性和審美價值。各類設(shè)施大致分成以下幾類：
a信息設(shè)施：指路標(biāo)志、信息欄、郵箱、電話亭等。
b衛(wèi)生設(shè)施：指垃圾箱、痰盂、洗手器等。
c娛樂服務(wù)設(shè)施：指室外座椅、太陽傘、游樂器械、休息廊等。
d照明安全設(shè)施：指路燈、消防栓、火災(zāi)報警器等。
e交通設(shè)施：指防護(hù)欄、路障、信號燈等。
f藝術(shù)景觀設(shè)施：指雕塑、藝術(shù)小品、壁畫等。
g無障礙環(huán)境設(shè)施：指盲道、殘疾人用坡道、欄桿、把手等。
因此，一個基地內(nèi)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)、人流組織、樓座布置、景觀小品設(shè)置、豎向安排、建筑天際線及住宅單體的設(shè)計等都需要進(jìn)行仔細(xì)地研究，并須匯集規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)營、造價控制、工程管理和營銷部門的專業(yè)人員，也可聘請社會專家對方案從不同角度提出優(yōu)化意見，以期形成科學(xué)、經(jīng)濟、合理的規(guī)劃方案。
1.2.3住宅單體設(shè)計
住宅單體設(shè)計主要分為戶型設(shè)計和外部造型設(shè)計兩部分。
1.2.3.1戶型設(shè)計
戶型是實現(xiàn)客戶居家生活的基本功能要素，是滿足“舒適性”的必要前提。戶型設(shè)計首先應(yīng)是市場問題，其次才是技術(shù)問題。
（1）精準(zhǔn)市場調(diào)研
現(xiàn)代住宅大致可分為居家型、度假型、享樂型。從住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看，后者勢成潮流。眼下國際上流行的戶型多為130m2，而國內(nèi)主打戶型為90－120m2。這是基于原理：家庭收入與所購房屋價格存在一定比例關(guān)系總結(jié)出來的，一般認(rèn)為1：3到1：6的收入房屋價格的比例區(qū)間是合理的。由于住宅資源的地域性和稀缺性決定了各個城市、地區(qū)甚至同一個城市中的不同區(qū)域的房價相去甚遠(yuǎn)。例如，上海市區(qū)能看黃浦江的房子平均單價已達(dá)到每平方米10萬元左右，而市中心內(nèi)環(huán)以內(nèi)房子3～4萬以上，外環(huán)線以外有的也要1萬多，相差很大。所以就具體項目，定位于區(qū)間的哪個部位都要進(jìn)行精準(zhǔn)的市場研究。 市場研究就是對有關(guān)住宅銷售的數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行收集篩算、對擬開發(fā)的項目市場潛在需要量、那些是主要目標(biāo)客戶以及需要的房屋類型、競爭者及其產(chǎn)品的特性等，從而精準(zhǔn)提出項目的市場定位標(biāo)準(zhǔn)，提交擬建項目的物業(yè)戶室比、面積指標(biāo)、配套標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)指標(biāo)，為設(shè)計工作提供依據(jù)。
�。�2）戶型設(shè)計特點
住宅的戶型設(shè)計是功能性很強的空間表達(dá)形式。需要滿足客戶日常生活需要，與人的活動行為、人體尺度和心理需要都密切相關(guān)。因此開發(fā)商與設(shè)計師在戶型的研發(fā)中應(yīng)圍繞以人為本的宗旨。
a功能分區(qū)明確、合理。一般體現(xiàn)三個分區(qū)，公共空間：以客廳、餐廳為中心，供起居和會客使用，注意使用的完整性、開放性、觀賞性；私密空間：包括臥室、書房、工作房等，供睡眠、休息、處理私人事務(wù)等。注意私密性、簡約性、親和性；輔助空間：供前兩部分輔助支持使用，包括廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺等，注意使用的多樣性、便捷性。從空間布局看，單體設(shè)計，倡導(dǎo)體現(xiàn)“三大一小一多”，即大起居、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室，儲藏空間多；“三明”即明室、明廚、明衛(wèi)；“三分離”即餐居分離、居寢分離、盥洗分離；“三明確”即動靜分區(qū)明確、公私分區(qū)明確、潔污分區(qū)明確；“一集中”即廚衛(wèi)管道集中等“以人為本”的設(shè)計宗旨。
b套內(nèi)空間。臥室面積控制12－15m2，客廳控制21－30m2，衛(wèi)生間、廚房、儲藏室各占5－8m2，陽臺5－6m2。以上面積分配，能基本保證功能安置，滿足當(dāng)前都市客戶居住習(xí)慣和使用需求，當(dāng)然也應(yīng)可考慮人體長度，適當(dāng)加大客廳面寬。
c廚衛(wèi)等輔助空間，客戶在其中活動的時間長、頻率高。廚房不僅僅增大使用面積，還應(yīng)注重功能開發(fā)和室內(nèi)環(huán)境保護(hù)，考慮了冰箱、微波爐、洗碗機等物品位置。廚房、餐廳、陽臺應(yīng)采用“三位一體”設(shè)計。廚房與服務(wù)陽臺、餐廳聯(lián)系方便，便于將雜物放置，也便于廚房操作與餐廳用餐交流，使人感受到舒適的生活情調(diào)。衛(wèi)生間設(shè)計主要則有兩種趨勢，一是雙衛(wèi)，一間主臥專用，一間公用；二是公共衛(wèi)生間洗手間與便間干濕分離。這種趨勢，在精裝修房方向很有吸引力。
d副功能設(shè)計周全。玄關(guān)：彈丸之地構(gòu)成的過渡空間對增加住宅私密性、實用性十分必要，為客戶進(jìn)出家門換鞋、放包、存雨具提供便利；儲藏功能：走入式或嵌入式儲藏間，能解決儲藏功能，保持房間整潔，節(jié)約生活空間；健身器材布置：專設(shè)或結(jié)合生活陽臺設(shè)置健身房，亦可為家庭室內(nèi)健康運動提供方便。
e細(xì)部考慮。如客廳里電視插座要打破常規(guī)，適應(yīng)數(shù)字高清電視發(fā)展需要；洗衣機處應(yīng)增設(shè)給排水設(shè)施；起居室窗戶可考慮落地窗加透空欄桿，既擴大采光面，又產(chǎn)生視覺美感。
1.2.3.2外部造型設(shè)計
建筑是形式和內(nèi)容的統(tǒng)一體，是流動的語言。由于風(fēng)格和形式聯(lián)系在一起，外部造型也就成為建筑不可或缺的組成部分。購買現(xiàn)房，建筑風(fēng)格特別是樓盤的外觀帶給購房者的視覺沖擊是很強烈的。建筑造型主要有體型、立面、細(xì)部處理、材質(zhì)、色彩、空間及組合以及外部因素。
a立面：表現(xiàn)住宅外部整體形象，包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)，也包括陽臺、外廊、門窗、內(nèi)部使用空間等連通部件，還可包括臺基、勒腳、檐口等輔助部件。
b細(xì)部處理：立面是面，細(xì)部是點。建筑發(fā)展上，住宅細(xì)部可以說是千變?nèi)f化，主要包括部件、形狀、圖案三方面。著重處理某一細(xì)部能達(dá)到特定的表達(dá)效果。
c材質(zhì)：主要指一些建筑材料，如各種砂漿、油漆、瓷（面）磚、玻璃幕墻、石材、木材、鋼（管）材及格柵等。
d色彩：是表現(xiàn)立面效果的重要輔助手段，能調(diào)動人的情感。色彩能彌補建筑物的自然肌理和原始質(zhì)感在調(diào)動人的感官方面的不足，通過抽象手法，直接表達(dá)信息傳遞。
e空間及組合：建筑空間，無論水平、垂直還是縱深方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗和寬闊度，都能產(chǎn)生不同的視覺效果。
f外部因素：外立面設(shè)計，要注重盡量與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。沒有環(huán)境的烘托，建筑將是單調(diào)的。
2結(jié)語
要結(jié)合具體項目特點和開發(fā)意圖，合理組織各項工作的展開，特別是對項目設(shè)計管理、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)定位等前期工作中的重點內(nèi)容進(jìn)行把控。
參考文獻(xiàn)：
[1]王璞/林衛(wèi)民，《房地產(chǎn)管理咨詢實務(wù)》，中信出版社，2005.
[2]《農(nóng)房集團(tuán)業(yè)務(wù)流程文件》，農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司，2010.
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