關于常見房地產(chǎn)成本管理方式的解析研究論文
改革開放以來，我國經(jīng)濟高速發(fā)展，城市化進程加快，房地產(chǎn)呈井噴式發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟發(fā)展中舉足輕重。由于房地產(chǎn)的特殊地位，致使房地產(chǎn)受到國家和民眾的高度關注。然而，在當前國家政策大幅度調(diào)整和房價過高，結(jié)構(gòu)不合理的形勢下，房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。為了維護社會穩(wěn)定，保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行改革，加強房地產(chǎn)成本管理，采用節(jié)點式管理方法，合理配置資源，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。本文主要探討的是房地產(chǎn)節(jié)點式管理法及其相關問題，為房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展提供一些可參考意見。
近幾年，隨著改革開放的不斷深入，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化進程加快，推動房地產(chǎn)行業(yè)篷勃發(fā)展。雖然近幾年我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，也取得了明顯的成效。但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中也存在著一些問題，如房價過高、結(jié)構(gòu)不合理等，這些問題的存在，嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。同時，受國家政策和市場環(huán)境因素的制約，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也面臨著嚴重的挑戰(zhàn)。國家相繼出臺政策，征收房產(chǎn)稅，調(diào)控房價，緩和社會矛盾，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，成本管理是影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。為此，加強房地產(chǎn)成本管理，采用節(jié)點式管理，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，成為房地產(chǎn)發(fā)展的首選。
一、房地產(chǎn)成本管理節(jié)點式管理法的含義
節(jié)點式管理法是一種精細化成本管理方法，是指在房地產(chǎn)成本管理過程中利用科學的技術手段和有效措施加強對目標成本的控制和管理，在控制成本的過程中，細化管理要素，系統(tǒng)掌握成本管理的全部細節(jié)，做到對房地產(chǎn)項目建設過程中每一階段，每一步驟的監(jiān)控和成本控制。在可控制的范圍內(nèi)，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，爭取用有限的資源，取得最大的經(jīng)濟效益。
二、節(jié)點式管理法在房地產(chǎn)成本管理中的實施步驟
1.成本分析。成本分析是指運用節(jié)點式管理法，通過調(diào)查和信息反饋等方式對房地產(chǎn)項目建設的全過程中的成本進行分析，仔細研究項目建設中的主要支出部分、成本控制中的難點和重點等，然后對已掌握的數(shù)據(jù)深度挖掘分析，制定出合理的成本控制措施。同時也應對房地產(chǎn)項目建設的各個階段和環(huán)節(jié)的成本支出進行匯總和分析，找到影響成本管理的的關鍵因素，進而達到控制成本的目的.。成本分析是節(jié)點式成本管理法的根本，也是成本控制的依據(jù)。只有將房地產(chǎn)項目建設的成本開支分析到位，才能“對癥下藥”，根據(jù)成本支出動因設置不同的成本支出標準。
2.劃分節(jié)點。節(jié)點劃分是節(jié)點式成本管理法的另一項重要工作。之所以將節(jié)點式管理法稱為精細化管理方法，就在于其將房地產(chǎn)建設項目的整個經(jīng)營成本依據(jù)不同的項目建設階段分成了若干子項目成本，而這個劃分過程被稱為劃分節(jié)點。劃分節(jié)點是指依據(jù)房地產(chǎn)項目建設的流程，將成本支出分為幾個子系統(tǒng)，而每個子系統(tǒng)中又包含多個階段，這種劃分既可以是橫向，又可以是縱向。一方面，應注意哪些是成本控制的關鍵環(huán)節(jié)，哪些是成本控制的薄弱環(huán)節(jié)；另一方面也應保證節(jié)點劃分的科學性、合理性和準確性，為成本控制打好基礎。
3.配備操作成本。節(jié)點式成本管理法并不是要求對房地產(chǎn)建設項目的各個環(huán)節(jié)都要細化，爭取用最少的成本，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益，最終達到節(jié)省開支控制成本的目的。但這也并不意味著節(jié)點式管理法在成本管理上的靈活性和對市場環(huán)境的適應性。配備操作成本是指，準備一些備用金作為房地產(chǎn)項目建設的急用金，以備不時之需。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設過程中，會出現(xiàn)一些無法控制的事情，而這部分的開支明顯不在成本預算之內(nèi)，這是就可以啟動備用金，解決燃眉之急，這就成為配備操作成本。操作成本是成本管理中較難控制的一環(huán)，應加強監(jiān)管力度，真正體現(xiàn)操作成本的價值。
三、節(jié)點式管理法在房地產(chǎn)成本管理中的具體實踐應用
1.對房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本進行分析。在房地產(chǎn)成本管理過程中，首先應用節(jié)點式管理法將房地產(chǎn)企業(yè)的整個運營成本進行劃分。根據(jù)房地產(chǎn)建設的不同階段和成本支出性質(zhì)，企業(yè)需要支付的成本費用有土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費還有開發(fā)間接費。這幾項是房地產(chǎn)開發(fā)及建設過程中主要成本支出。此外，還應考慮銀行貸款利息、稅費、工人勞務費、應急費和其他一些費用等。成本開支應涵蓋房地產(chǎn)建設的全部費用開支，而這些費用也會因環(huán)境等因素的變化而改變，具體情況具體考慮。
2.對房地產(chǎn)企業(yè)的成本進行節(jié)點劃分。利用節(jié)點式管理法對房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理，就要對建設項目過程的不同階段的成本支出進行細化，分為若干子項目，然后對每一子項目中的成本控制，其節(jié)點的劃分應保證科學性、合理性和準確性。例如，房地產(chǎn)建設項目可以分為施工前、施工中和竣工后等，而施工前的成本開支主要有征地費、安置費和原有建筑物拆遷補償費等；施工過程中的人工費、材料費、設備購置費等這些都是企業(yè)需要考慮和注意的。
3.對房地產(chǎn)企業(yè)的配備成本進行預算。配備操作成本要以不同費用在總成本支出中所占的比例為依據(jù)。其中土地征用及拆遷補償費約占20%。前期工程費一般不會超過6%，基礎設施費約占5%，建筑安裝工程費約占40%，配套設施費用約占10%，貸款利息會根據(jù)房地產(chǎn)建設工程期的長短及貸款數(shù)額的大小有所不同，稅費約占15%-20%，應用費用約占5%，而其他費用約占以上這些數(shù)據(jù)都是一個大體的估算值。不同的房地產(chǎn)企業(yè)，進行不同的建設工程，其費用所占的比例會有所調(diào)整。
房地產(chǎn)業(yè)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在促進經(jīng)濟發(fā)展、增加就業(yè)機會等方面發(fā)揮著不可替代的作用，因而，國家應引導房地產(chǎn)業(yè)朝著正確的方向發(fā)展，加強對產(chǎn)地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)控制，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應按照國家政策、法律法規(guī)的要求，制定相應的措施加強成本管理，采用節(jié)點式管理法管理房地產(chǎn)成本，有效解決房地產(chǎn)發(fā)展中的困難，提高經(jīng)濟效益。
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