最新房地產(chǎn)成本管理論文
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)開始越來越受到重視，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理也變得非常重要。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品有著一次性、多變性與不確定性的特點(diǎn)，其特定開發(fā)項(xiàng)目適用于一次性設(shè)計(jì)，而一些環(huán)境與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)相對(duì)較為多變。要想降低開發(fā)項(xiàng)目成本，就要對(duì)造價(jià)成本進(jìn)行管理與控制，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)質(zhì)量不斷提升，為人民提供更為優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。
房地產(chǎn)幵發(fā)項(xiàng)目的成本管理直接決定了其發(fā)展方向與長久性，其對(duì)成本進(jìn)行控制是為了在工程質(zhì)量良好、開發(fā)期限可以保證的前提下，保證所完成建筑產(chǎn)品成本的合理性，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程管理、全方位的控制，將多種可以對(duì)成本進(jìn)行干擾的因素排除，要將激勵(lì)競爭機(jī)制建立起來，全員簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的良好發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理主要分為以下四個(gè)階段：
一、策劃準(zhǔn)備階段
策劃準(zhǔn)備階段的成本管理與控制決定著開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的成敗。相關(guān)調(diào)查表示：每個(gè)項(xiàng)目的策劃對(duì)成本和效益都有著35%的影響，策劃階段的成本管理是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地段地塊的選擇和建設(shè)方案的設(shè)計(jì)。要對(duì)地價(jià)與出讓金進(jìn)行了解，對(duì)拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用的髙低進(jìn)行比較，配套設(shè)施的費(fèi)用要明確。然后經(jīng)過與銷售價(jià)格的平衡，選擇出最好的地塊。確定建設(shè)方案，在建設(shè)地點(diǎn)選擇完畢以后，方案的建設(shè)對(duì)開發(fā)的成本和效益非常重要，利用建設(shè)方案進(jìn)行招標(biāo)。開發(fā)商要對(duì)區(qū)域總體設(shè)計(jì)進(jìn)行招標(biāo)，對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行招標(biāo)，對(duì)投資進(jìn)行估算。組成評(píng)審專家組對(duì)方案進(jìn)行評(píng)定，專家組包括技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專家。業(yè)主所選定的必須是技術(shù)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)最佳的'中標(biāo)方案。如果選擇的是技術(shù)指標(biāo)最佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較差的方案，就要釆取有效的措施對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)學(xué)家要對(duì)投標(biāo)人評(píng)標(biāo)時(shí)的投資估算進(jìn)行審計(jì)與評(píng)估，保證投資估算的真實(shí)度與可靠度，減少實(shí)施中標(biāo)方案時(shí)估算值突破情況的發(fā)生。
二、設(shè)計(jì)定型階段
在設(shè)計(jì)定型階段中，對(duì)成本的管理與控制，是利用策劃批準(zhǔn)的方案，對(duì)初步的設(shè)計(jì)進(jìn)行整理與擴(kuò)大。相關(guān)調(diào)查表示，設(shè)計(jì)定型階段的工作效率直接影響了項(xiàng)目成本的管理，所以，加強(qiáng)對(duì)該階段工作的管理是非常重要的。因此，設(shè)計(jì)者或設(shè)計(jì)團(tuán)體必須是設(shè)計(jì)水平與專業(yè)水平較髙、具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、較強(qiáng)責(zé)任心的人或團(tuán)體。在設(shè)計(jì)開展之前，業(yè)主與設(shè)計(jì)委托者雙方必須簽訂委托書與設(shè)計(jì)合同，合同條款要包括技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與監(jiān)督配合等，要對(duì)設(shè)計(jì)在實(shí)際運(yùn)用中所達(dá)到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行考核，要有獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰的考核制度。在設(shè)計(jì)開展以后，業(yè)主應(yīng)利用專業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)人員對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行全過程跟蹤。在對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行擴(kuò)大時(shí)，要與設(shè)計(jì)人員對(duì)技術(shù)方案進(jìn)行研討，如建筑的基礎(chǔ)類型、管道的選型等，對(duì)信息要大量搜集，對(duì)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行市場(chǎng)行情的反饋，使其可以在項(xiàng)目中運(yùn)用新型技術(shù)與材料。這樣建筑產(chǎn)品的檔次也就得以提髙，工程成本也可以有效降低。造價(jià)人員要對(duì)技術(shù)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，使得成本的髙低顯露出來，更好的為業(yè)主的決策進(jìn)行參謀。在這個(gè)階段有兩個(gè)誤醫(yī)，必須都對(duì)其進(jìn)行防治：第一個(gè)誤區(qū)是對(duì)設(shè)計(jì)人員有著完全依靠的行為，從不對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行過問；第二個(gè)誤區(qū)是對(duì)技術(shù)方案沒有進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)估、成本的分析。要利用經(jīng)濟(jì)專家和造價(jià)師對(duì)設(shè)計(jì)院出示的設(shè)計(jì)概算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，保證其真實(shí)性與可靠性，要查找出超出投資估算的原因。如果是技術(shù)方案原因，應(yīng)在施工設(shè)計(jì)的時(shí)候?qū)ζ溥M(jìn)行優(yōu)化，對(duì)設(shè)計(jì)人員優(yōu)化設(shè)計(jì)方案工作進(jìn)行配合。業(yè)主方的專業(yè)人員在施工設(shè)計(jì)應(yīng)該對(duì)技術(shù)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行督促，并對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)算的結(jié)果進(jìn)行了解，對(duì)單項(xiàng)設(shè)計(jì)加以重視，注意其經(jīng)濟(jì)性，對(duì)配筋數(shù)量隨意加大進(jìn)行預(yù)防。以期在設(shè)計(jì)階段強(qiáng)化開發(fā)項(xiàng)目成本管理，從而有效降低工程成本。
三、施工實(shí)施階段
施工實(shí)施是設(shè)計(jì)階段成本管理的繼續(xù)，主要的特征是以下幾點(diǎn)：
1.較強(qiáng)的針對(duì)性
施工階段成本管理對(duì)象很明確，完成特定的產(chǎn)品所需成本，但是目前還存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，不確定性較強(qiáng)。
2.三個(gè)基本要素、一個(gè)指標(biāo)這個(gè)過程指標(biāo)的組成是利用三個(gè)基本要素與一個(gè)指標(biāo)完成的，要素是：項(xiàng)目成本、項(xiàng)目工期、項(xiàng)目質(zhì)量；指標(biāo)就是項(xiàng)目的安全性，必須將二者進(jìn)行統(tǒng)一，使之可以相互影響與促進(jìn)。
3.利益主體
施工實(shí)施階段會(huì)涉及到很多利益主體，這些利益主體是承包商、供應(yīng)商等，整個(gè)施工過程的完成都是由他們的合作來進(jìn)行的。在對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行確定以后，施工任務(wù)的完成多采用以下兩種方法：招標(biāo)發(fā)包法，承包商通過中標(biāo)獲得施工任務(wù)并將其完成；自營施工法，在選擇施工材料時(shí)，要選擇質(zhì)量較好且價(jià)格較低的，要對(duì)不同廠家的材料進(jìn)行比對(duì)。
施工結(jié)束以后，要對(duì)工程竣工的決算和財(cái)務(wù)決算進(jìn)行編制，其對(duì)成本控制是非常重要的。利用竣工決算對(duì)成本目標(biāo)制定與貫徹情況進(jìn)行考査，査看其是否有偏差。總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、得出教訓(xùn)，使企業(yè)管理的水平得到提高，成本控制能力得到加強(qiáng)。
四、保修服務(wù)階段
這個(gè)階段成本是由施工質(zhì)量決定的，所以要將工程質(zhì)量工作做好，降低保修費(fèi)用。要將商品房的使用說明書和保修書做好，將開發(fā)商與物業(yè)管理、用戶等在保修時(shí)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任與費(fèi)用分清，為開發(fā)商減少不必要的保修支出。
在選擇物業(yè)管理公司時(shí)，要對(duì)其業(yè)務(wù)水平的髙低、管理素質(zhì)的情況進(jìn)行了解，選擇業(yè)務(wù)水平較高、管理素質(zhì)良好的公司來對(duì)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)管理工作進(jìn)行承擔(dān)，可以使開發(fā)商的信譽(yù)得到有效提髙。
五、結(jié)語
總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)成本進(jìn)行全面地管理與控制，是綜合地管理與控制，但對(duì)經(jīng)濟(jì)造價(jià)進(jìn)行單一的管理不能達(dá)到項(xiàng)目成本控制的目的，因而其管理過程應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。利用各種手段將不確定的因素進(jìn)行優(yōu)化，成為了特定因素，從而更好的對(duì)成本進(jìn)行了控制和管理，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
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