關(guān)于物業(yè)管理的論文（通用10篇）
物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。下面是小編整理收集的關(guān)于物業(yè)管理的論文三篇，歡迎閱讀參考！
物業(yè)管理的論文 篇1
物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。
一、居民觀念需轉(zhuǎn)變 多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由單位交，住房消費意識淡保
二、硬件條件相對落后 舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較孝機動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。
三、產(chǎn)權(quán)形式多樣 舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。
四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象 產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。主要有：單位自管房物業(yè)管理公司，房管局直管公房物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點單位等。
五、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進行改造的資金缺口較大 舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。
六、物業(yè)管理收費困難 已經(jīng)實施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費經(jīng)物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。
七、管委會作用有待進一步發(fā)揮 實施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔其他經(jīng)濟責任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責。
八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾 社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目，把政府補貼給物業(yè)管理單位的專項資金承擔過來，進行有關(guān)物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。
針對當前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議： 其一、加快、加強物業(yè)管理的立法工作 當前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點研究。
其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境 1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。
2、住宅的實際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。
3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟承受能力。
其三、政府部門應(yīng)加強對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃 針對沒有實施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計劃，擴大實施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進和實施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。
其四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費部分 房改優(yōu)惠售房實現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與 物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發(fā)放物業(yè)管理補貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。
其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系 商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系的觀念。
其六、加強實施物業(yè)管理的正面宣傳 一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。
二是要引導物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。
三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。
四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。
五是加強物業(yè)收費的宣傳工作，該交費的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費，包括小區(qū)內(nèi)的學校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。
其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系 物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔本應(yīng)由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權(quán)利，自行進行管理。
其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。
為實現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟強區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標，建鄴人在加快新城建設(shè)的同時，對新城區(qū)實施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經(jīng)濟體制要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。
物業(yè)管理的論文 篇2
論文摘要
20世紀80年代開始，我國住房制度逐漸貨幣化以來，人民的居住條件有了很大改善，但其中也存在了一些問題，比如物業(yè)管理引起的糾紛，在我國，物業(yè)管理服務(wù)是一種新型產(chǎn)物，但是目前關(guān)于物業(yè)管理方面的相關(guān)立法比較滯后，在實際過程中出來糾紛、審判時對法律實踐帶來許多問題。本文擬從物業(yè)管理中存在的法律問題及原因入手，提出幾點對策。在文章中，首先陳述了物業(yè)管理的一些基本內(nèi)容，其次對我國物業(yè)管理中存在的一些法律問題進行了分析，最后對物業(yè)管理的存在問題提出了自己的看法，希望通過自己的分析和寫作能對我國的物業(yè)管理體系的完善提供微薄之力
從十一屆三中全會將全黨全國的工作重心轉(zhuǎn)移到社會主義現(xiàn)代化建設(shè)上來以后，房地產(chǎn)市場在我國逐步興起并蓬勃發(fā)展。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。特別是20世紀80年代我國住房制度從“國家包、福利性、低租金、等級制、供給制到住房制度逐漸貨幣化”以來，成片的大型住宅小區(qū)可以說一眨眼之間便拔地而起，人民的居住條件雖有了很大改善。物業(yè)管理作為一項新興服務(wù)行業(yè)，也進入人民的生活中。它是在我國住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管 理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費 暫行辦法》國務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》等規(guī)章外，國家對此方面尚無較完整的法律法規(guī)體系，使物 業(yè)管理糾 紛案件居高不下。本文試就物業(yè)管理中存在的問題略陳管見。
一、物業(yè)管理概述
�。ㄒ唬�、物業(yè)管理的概念：物業(yè)一詞原是香港房地產(chǎn)中貫用的述語，特指與地產(chǎn)相聯(lián)系的房產(chǎn)，主要是指一個住宅單位或樓宇、建筑物。我國對物業(yè)的規(guī)定是指已建成并投入使用的各類房屋，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、旅游賓館等。物業(yè)可大可小，一座大廈可作為一項物業(yè)，一個住宅單元也可作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。1981年3月,我國第一家物業(yè)管理公司———深圳市物業(yè)管理公司經(jīng)過注冊,正式掛牌營業(yè)。自此,我國現(xiàn)代物業(yè)管理從無到有、從沿海到內(nèi)地逐漸發(fā)展起來。據(jù)統(tǒng)計,到1997年底,僅深圳市就有物業(yè)管理企業(yè)1115個,物業(yè)管理從業(yè)人員57032人,管理物業(yè)2910處,管理物業(yè)的總面積4 03億ｍ2。在我國,物業(yè)管理正成為引人注目的朝陽產(chǎn)業(yè)。
�。ǘ�、物業(yè)管理的模式：從現(xiàn)實情況來說，無論國內(nèi)或國外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行專業(yè)管理；第二種模式是由業(yè)主委員會實行自營管理；第三種模式是由住宅合作社實行自主管理。以上三種模式實質(zhì)上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營管理兩種模式。因為住宅合作社社員也是業(yè)主，根據(jù)合作社章程成立的管理委員會與業(yè)主委員會沒有多大區(qū)別，因此，合作社自主管理同業(yè)主自營管理實質(zhì)上是同一種模式。根據(jù)我國的國情，這兩種管理模式應(yīng)當同時并存。專業(yè)管理模式如果服務(wù)的好，可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù)，免除他們的后顧之憂，雖然收費高一些，但業(yè)主負擔得起，因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實行專業(yè)管理應(yīng)當由業(yè)主委員會通過招投標方式選聘物業(yè)公司，雙方協(xié)商確定服務(wù)項目和收費標準，不能由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司，單方面決定服務(wù)項目與收費標準，然后強加給業(yè)主。目前的做法對業(yè)主來說是不公平的。業(yè)主自營模式，由于不需要交納營業(yè)稅等稅費，有些服務(wù)項目如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔，不用給他們交納社會保險和住房公積金，只給他們發(fā)一些補貼就行了。這樣，就可以節(jié)省很大一筆開支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營收入，業(yè)主可以花很少的錢就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所對京、滬、穗500名公眾的調(diào)查統(tǒng)計，有49％的被訪者表示希望采用業(yè)主自營式管理辦法管理自己的物業(yè)。這個數(shù)據(jù)表明，有半數(shù)業(yè)主要求自己管理物業(yè)，不同意交給物業(yè)公司管理。
二、我國物業(yè)管理法律中存在的一些問題
（一）、目前我國物業(yè)管理立法滯后。目我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個方面構(gòu)成：1、憲法的有關(guān)條款。如《憲法》第十三條:“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律保護公民的私有財產(chǎn)的繼承權(quán)”。《憲法》第三十九條:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅�！钡鹊取５诙䦟哟�,全國人大及其常委會、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市綠化管理條例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理條例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章,如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》等等最新出臺的是國務(wù)院頒布實施的《物業(yè)管理條例》。第三層次,各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章,如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等等。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一，甚至有矛盾之處，往往只能反應(yīng)一個地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。就目前而言，物業(yè)管理的法律法規(guī)遠遠不能適應(yīng)我國物業(yè)管理的迅速發(fā)展。
（二）、物業(yè)管理公司與開發(fā)商的職責界定不明確：由于我們國家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒幾年，物業(yè)管理公司一般都與開發(fā)商存在這千絲萬縷的關(guān)系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商的下屬公司。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主。當業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭議時，物業(yè)管理公司往往會維護開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國新的物業(yè)管理條例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當由業(yè)主組成的業(yè)主大會來確定。在開發(fā)商開發(fā)過程，可以由開發(fā)商臨時委托物業(yè)管理公司來進行前期物業(yè)管理，一旦成立業(yè)主大會就應(yīng)當重新確定物業(yè)管理公司。但在實踐中，由于法律意識淡薄、管理不力，二者職責仍沒有明確分開。
（三）、業(yè)主自治制度難以有效實施。業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的一種基層治理模式。業(yè)主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類型的特殊自治。業(yè)主自治的主體是實行自治的全體業(yè)主，業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會和業(yè)主委員會；自治所遵循的基本原則是民主原則；自治的事項是有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動；業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對業(yè)主委員會的民主選舉以及對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。從法學的角度來看，在業(yè)主自治法律關(guān)系中，權(quán)利主體主要包括業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主自治實質(zhì)就是保障以上權(quán)利主體的相關(guān)自治權(quán)的實現(xiàn)。在業(yè)主自治這一制度框架下，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會分別處于不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權(quán)利，也分別承擔不同的義務(wù)。業(yè)主的自治權(quán)是最基礎(chǔ)性、最根本性的權(quán)利，沒有業(yè)主的自治權(quán)，就不會有業(yè)主自治，當然也就不會產(chǎn)生業(yè)主大會和業(yè)主委員會。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括：（1）接受服務(wù)權(quán)，（2）請求權(quán)，（3）投票權(quán)，（4）選舉權(quán)和被選舉權(quán)，（5）監(jiān)督權(quán)，（6）知情權(quán)等。業(yè)主大會是業(yè)主行使自治權(quán)的最基本的組織形式，是最高的權(quán)力機構(gòu)，他由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會的職責主要包括：（1）制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權(quán)，包括制定、修改《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員的權(quán)利；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利；（4）重要事項的決定權(quán)；（5）監(jiān)督權(quán)，有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、專項維修資金的使用和續(xù)籌的實施；業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，主要負責實施業(yè)主大會制定的各項決議。自1994年我國實施物業(yè)管理已來，已經(jīng)走過了10個年頭。在這10年中，業(yè)主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進，業(yè)主維權(quán)的事例不斷的見諸報端，與業(yè)主自治有關(guān)的各種糾紛也層出不窮，并逐年呈上升趨勢，這都與業(yè)主自治制度難以有效實施有關(guān)。其主要表現(xiàn)為：1、開發(fā)商或物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；2、業(yè)主自治活動運行過程中發(fā)生的糾紛，例如業(yè)主在選舉或者決定重大事項的過程中的對實體性和程序性問題而產(chǎn)生的爭議；3、業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)公司或者要求自主治理的管理活動中引發(fā)各種糾紛。這與我國在物業(yè)管理立法上的缺失、業(yè)主自治意識淡漠等都與直接聯(lián)系。
�。ㄋ模�、物業(yè)管理公司的經(jīng)營缺乏規(guī)范和監(jiān)督：由于缺乏有效的法律法規(guī)和相應(yīng)的管理制度，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責關(guān)系，它往往反客為主，與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾。例如有的物業(yè)公司把自己當成了小區(qū)的主人，對小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施進行出租收費，對小區(qū)內(nèi)的任何變動，都可以完全不征求居民的意見。有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需交費。對居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物業(yè)公司為獲取更多利潤，在小區(qū)居民樓內(nèi)、電梯、綠化區(qū)到處設(shè)置廣告，影響小區(qū)面貌和環(huán)境。更有甚者，物業(yè)管理公司雇傭的保安在公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時毆打業(yè)主。這樣就嚴重損害了業(yè)主的合法權(quán)益。
�。ㄎ澹�、業(yè)主法律意識淡薄。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少的物業(yè)管理費，一些業(yè)主對物業(yè)管理問題知之甚少，缺乏自我保護意識。他們買房時只注意房子的質(zhì)量、價格，往往忽視了物業(yè)管理問題；只知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如打人事件，或明顯的質(zhì)量問題，個別人又容易將問題簡單化、情緒化。
�。�、物業(yè)管理費用收繳難。對物業(yè)管理公司來說，目前最頭疼的是物業(yè)管理費的收繳問題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無論收費多少，物業(yè)繳費率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費率的高低。但物業(yè)管理公司普遍存在收費難的問題。目前高檔居住小區(qū)的物業(yè)繳費率目前占到90%以上，而在普通居住小區(qū)的物業(yè)繳費率不到60%，實際上在絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費用的現(xiàn)象。業(yè)主不繳管理費，主要原因有：一，對物業(yè)管理的不滿意，認為物業(yè)服務(wù)沒有到位；二，質(zhì)價不相等，多收費少服務(wù)；三，除政府定價的普通住宅外，一些小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)公司制定的收費標準不認可；四，因房屋質(zhì)量等問題而將應(yīng)由開發(fā)商承擔的責任轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司；五，由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主因出國或者出租房屋等原因致使繳費不及時等。
三、完善我國物業(yè)管理法律制度的對策
1、進一步完善我國有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。2003年發(fā)布的《物業(yè)管理條例》可以說是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個里程碑。它對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責、權(quán)、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺以后，對于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會起到非常重要的作用。但由于其本身條文規(guī)范相對原則、涉及面較窄等問題，對在現(xiàn)實中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。例如《條例》中對物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題，以及物業(yè)服務(wù)標準與服務(wù)費用等問題都沒有提出任何解決辦法，而且像物業(yè)公司的傭金報酬、業(yè)委會收取物業(yè)費等新的現(xiàn)象，這部法規(guī)更是只字未提。一些專門從事物業(yè)管理研究的專家以及行業(yè)律師，對《條例》表現(xiàn)出質(zhì)疑的態(tài)度。故我們需要以物業(yè)管理條例為基礎(chǔ)，進一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。
2、嚴格實施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理條例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨立等原則。它對于解決物業(yè)管理糾紛，維護業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會上選聘。實際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對今后入住的業(yè)主負責，對開發(fā)商的前期行為進行監(jiān)督，使得整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個良好的條件。個人認為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當做到以下幾點：一要結(jié)合國外先進物業(yè)管理體制，逐步完善我國物業(yè)管理體制；二加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理，對其資質(zhì)進行審查，進行業(yè)主招標，提高設(shè)立物業(yè)公司的條件，逐步實現(xiàn)規(guī)范化管理；三創(chuàng)造、完善、維護公平競爭的物業(yè)管理市場機制，杜絕開發(fā)商自己建房自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當時候盡快采取公開由業(yè)主進行招標的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責任心強的公司進行管理；四、由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會成立時間，督促開發(fā)商及時成立業(yè)主委員會�？梢栽O(shè)立類式履約保證金制度的制約機制，在開發(fā)商有意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會時，給予必要的經(jīng)濟制裁；五對物業(yè)管理公司實行隨時抽查和年檢制度，對不合格的物業(yè)管理公司進行相應(yīng)懲罰和制裁措施，對物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛可以按照有關(guān)的法定程序進行必要的調(diào)解。
3、規(guī)范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，應(yīng)當依照合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進行管理，并提供相關(guān)服務(wù)；同時，業(yè)主委員會也必須要加強管理，嚴格按規(guī)章實施，眾業(yè)主應(yīng)加強對業(yè)主委員會的監(jiān)督，以維護自身利益。
4、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費標準，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為。價格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》規(guī)定的原則，制訂、完善物業(yè)管理收費具體實施辦法，并加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管。對違反規(guī)定多收費、少服務(wù)以及收費不規(guī)范等行為，政府價格管理部門應(yīng)當依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。同時，針對目前各居住小區(qū)房屋性質(zhì)多樣化的現(xiàn)狀，為了規(guī)范同時也是便于物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，建議有關(guān)部門修改現(xiàn)行的物業(yè)管理收費標準，可以考慮將物業(yè)管理收費標準同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費改為按不同的服務(wù)檔次確定收費標準，以體現(xiàn)按質(zhì)論價。
5、增強業(yè)主的付費觀念。要增強業(yè)主的物業(yè)意識，在住房制度改革進程中，促使住房人更新觀念。同時要加快辦理房產(chǎn)證，明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的身份，明晰其交納物業(yè)管理費的義務(wù)。只有業(yè)主在享有物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時及時繳納管理費，物業(yè)管理公司才能更好的提供服務(wù)，是物業(yè)管理能走到一個良性循環(huán)。
6、健全業(yè)主民主自治機制。要發(fā)揮業(yè)主對物業(yè)自治管理的職能。小區(qū)的業(yè)主委員會由廣大業(yè)主財經(jīng)的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并對業(yè)主大會負責。建議將業(yè)主大會設(shè)立為自治性的社會團體法人并取得相應(yīng)的法律地位。只有這樣才能使業(yè)主大會和業(yè)主委員會充分行使其職能，為廣大業(yè)主服務(wù)。
7、加強宣傳和教育，提高物業(yè)管理人員的服務(wù)水平，建立物業(yè)管理人員從業(yè)資格制度，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，樹立物業(yè)管理人員的市場意識和服務(wù)理念，使其真正能夠為業(yè)主服務(wù)
參考文獻：
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6、轉(zhuǎn)載《辦理房屋裝飾案件法律依據(jù)》，中國法制出版社2003年1月出版。
物業(yè)管理的論文 篇3
隨著房地產(chǎn)業(yè)的橫向與縱向發(fā)展，強化對物業(yè)管理的法律保護已經(jīng)成為各國立法之重，對物業(yè)管理的立法，己經(jīng)成為各個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場的重要課題。而物業(yè)管理各項課題里，始終離不開物業(yè)管理參與人間的權(quán)利義務(wù)，即業(yè)主或物業(yè)使用人（住戶）與物業(yè)管理公司間的權(quán)利義務(wù)，以及政府所扮演之角色，發(fā)展商和物業(yè)管理公司與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛，給物業(yè)管理工作帶來了很大的麻煩，究其原因，大多數(shù)矛盾或糾紛的產(chǎn)生是由于物業(yè)管理公司或發(fā)展商對物業(yè)管理中的法律關(guān)系不清楚，許多業(yè)主不明確自己擁有的權(quán)力，應(yīng)承擔的責任。物業(yè)管理中的關(guān)系不清楚就會出現(xiàn)各種問題，所以物業(yè)管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程。參與物業(yè)管理的各方主體都要認清物業(yè)管理中的法律關(guān)系，樹立法制意識。
一、物業(yè)管理的內(nèi)涵
物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關(guān)系時經(jīng)常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負責的對象是作為共同體的業(yè)主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應(yīng)當有權(quán)在一定限度內(nèi)限制少數(shù)業(yè)主的不當或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業(yè)主大會確定的規(guī)則，對不遵守相應(yīng)規(guī)則的人的行為予以制止甚至提起訴訟。
對物“管理”與對人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務(wù)”，然而，有權(quán)的對世性與作為所有權(quán)客體的物的獨立性是相應(yīng)的，“所有權(quán)之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關(guān)系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業(yè)主必須調(diào)整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權(quán)人或住戶會議等。
1、物的管理
對物的管理狹義上分為四類：
�。�1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權(quán)利喪失、限制等為目的維持其現(xiàn)狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時的簡易修補、門窗玻璃破碎的換修等。
�。�2）改良行為，指不變更物的性質(zhì)，而增加其效用或價值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。
�。�3）利用行為，指為滿足區(qū)分所有權(quán)共同需要，不變更物的性質(zhì)，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。
�。�4）處分行為，指就物之權(quán)利為移轉(zhuǎn)、設(shè)定或消滅，使之發(fā)生權(quán)利變動之行為，如將共有部分設(shè)定專用使用權(quán)，由特定人專屬的、排他的使用等。
2、人的管理
對人的管理是指對區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對象不以居住于公寓大廈內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人之行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入，其內(nèi)容可分為對建筑物不當毀損行為之處置、對建筑物不當使用行為之規(guī)制，以及對生活妨害行為之防患等。
二、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念
法律關(guān)系是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關(guān)系，即權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系，物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整人們在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。包括以下幾層含義：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動的結(jié)果。要想搞好物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理中的各方關(guān)系是非常必要的。物業(yè)管理中存在著開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會這幾方面的關(guān)系。只有理順了這些方面的關(guān)系，才能夠知道怎樣協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，做到有法可依，執(zhí)法必嚴，從而完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系。
�。ǘ┪飿I(yè)管理法律關(guān)系是在物業(yè)法律規(guī)范調(diào)整之下物業(yè)管理主體之間的社會關(guān)系，這種社會關(guān)系包括了業(yè)主管理委員會與物業(yè)公司之間的關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，業(yè)主與業(yè)主委員會之間的關(guān)系以及這些主體與行政管理部門之間的關(guān)系。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理中各參與主體之間的關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系并不是以物業(yè)管理行為和由此產(chǎn)生的后果為內(nèi)容，而是以物業(yè)管理主體權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的。比如：某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，合同簽訂后一個月物業(yè)公司如約提供了物業(yè)管理整體策劃及維修保養(yǎng)房屋、公用設(shè)施和公用設(shè)備的技術(shù)文件，并承諾：該物業(yè)公司提供國內(nèi)一流服務(wù)。由業(yè)主委員會付給物業(yè)公司服務(wù)費。從這個案例中，雙方簽訂合同的行為，物業(yè)管理公司提供文件的行為，和業(yè)主委員會給付管理費的行為，都不是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，只有雙方在合同中享有的權(quán)利與承擔的義務(wù)才是物業(yè)管理中物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容。
三、物業(yè)管理參與人及其法律地位
物業(yè)管理工作中幾個主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其它與物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。
1、發(fā)展商
發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時發(fā)展商也自己充當物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其它管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對于新建物業(yè)來說，山于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。
發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時代理已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付，因為這一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居第二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應(yīng)當與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。
2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）
由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地擁有所購物業(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，己臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認同發(fā)展商的安排。當新建物業(yè)入住率達到50%或50%以上時，發(fā)展商應(yīng)會同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（或稱業(yè)主大會）。
3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（業(yè)主大會）
房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會是一個非常重要的會議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負責召集此會議。業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構(gòu)—物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護自己的合法權(quán)益。
4、物業(yè)管理委員會的性質(zhì)及法律地位
物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機構(gòu)，管理委員會的成員主要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時管理委員會也應(yīng)當吸收當?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是由業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)，那么管理委員會就應(yīng)該是一個長期的、穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設(shè)的管理委會不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應(yīng)該到房屋管理機構(gòu)備案，并到民政部門社團法人機構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。
5、物業(yè)管理公司
物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂，即前期物業(yè)管理；等業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準，并取得《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。
7、其它相關(guān)機構(gòu)
管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新時期委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新時期業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請管委會審議。
四、物業(yè)管理法律關(guān)系的種類
物業(yè)管理法律關(guān)系可以根據(jù)不同的標準進行分類。
（一）平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系與隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系
按照物業(yè)管理法律關(guān)系主體的相互地位，可以把物業(yè)管理法律關(guān)系分為兩大類：一類是平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系，即法律關(guān)系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關(guān)系，這一類法律關(guān)系主要是指物業(yè)管理民事法律關(guān)系，如民法關(guān)系。另一類是隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系，即法律關(guān)系主體是相互隸屬的，例如行政法律關(guān)系。
�。ǘ┮话愕奈飿I(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系
按照物業(yè)管理法律關(guān)系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系。一般的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點在于該關(guān)系的主體不是具體的個人、社會組織或國家機關(guān)。具體的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點在于，該關(guān)系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關(guān)系的產(chǎn)生不但要有物業(yè)管理法律的規(guī)定,而且要有具體事實的發(fā)生，否則法律關(guān)系不能建立起來。
（三）絕對物業(yè)管理法律關(guān)系和相對物業(yè)管理法律關(guān)系
具體物業(yè)法律關(guān)系依據(jù)主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業(yè)管理法律關(guān)系和相對物業(yè)管理法律關(guān)系。絕對物業(yè)管理法律關(guān)系的主體的一方——權(quán)利人是具體的，而另一方——義務(wù)人則是除了權(quán)利人之外的所有的人，這種法律關(guān)系以一個人對其他一切人的形式表現(xiàn)出來。相對物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，無論權(quán)利人還是義務(wù)人都是具體的，這種法律關(guān)系則是以個人對個人的形式表現(xiàn)出來。
五、物業(yè)管理存在的問題及解決辦法
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1、有些地方貫徹落實《物業(yè)管理條例》不到位，政府職能轉(zhuǎn)變不理想
遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業(yè)主權(quán)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，主要由當事人通過合同來約束物業(yè)管理行為以及解決產(chǎn)生的糾紛�！段飿I(yè)管理條例》適應(yīng)各地物業(yè)管理發(fā)展程度差異太大的現(xiàn)實，對有些問題只做了原則性規(guī)定，需要各地制定實施細則去具體化。很多地方做的是不錯的，研究制定了符合本地實際的實施細則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實，至今沒有制定《物業(yè)管理條例》的實施細則和配套辦法，影響了《物業(yè)管理條例》的執(zhí)行效果。
2、部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識不強，行為不規(guī)范
《物業(yè)管理條例》非常強調(diào)物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動中的重要作用，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，這需要物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當具備較強的服務(wù)意識和服務(wù)水平，為業(yè)主提供保質(zhì)保量的物業(yè)管理服務(wù)。但實踐中，相當一部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門、單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來，或者是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生而來，有的企業(yè)服務(wù)意識不強。部分物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容和標準提供服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不能使業(yè)主滿意；有的企業(yè)收費不透明，巧立名目，多收費、少服務(wù)，提供的服務(wù)質(zhì)價不符；一些物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變共享建筑、共享設(shè)施的用途，或利用其經(jīng)營謀取利益，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益；一些不具有法定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)也非法從事物業(yè)管理經(jīng)營，擾亂了物業(yè)管理市場；個別物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)人員處理問題的態(tài)度生硬、方式簡單，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財產(chǎn)、毆打業(yè)主的惡性的事件。這些行為損害了物業(yè)管理行業(yè)的形象。
3、業(yè)主自我管理、自我約束的意識和能力較弱
實踐中業(yè)主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業(yè)主大會要擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等文件的草案，要確認業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業(yè)主參與意識普遍不強，眾多業(yè)主之間難以形成一致意見。有些地方?jīng)]有及時按照《物業(yè)管理條例》，將原有的業(yè)主委員會制度調(diào)整為業(yè)主大會制度，仍然存在少數(shù)業(yè)主委員會成員自行決策的情況，不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則，容易發(fā)生少數(shù)業(yè)主委員會成員損害大多數(shù)業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應(yīng)當共同遵守的行為準則，對業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用，但相當多的業(yè)主缺乏公約意識，不少小區(qū)沒有制定業(yè)主公約，或者制定了僅流于形式，業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。
4、“質(zhì)價相符”的價格機制還沒有完全形成
《物業(yè)管理條例》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)原則，國家發(fā)改委會同建設(shè)部制定了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當?shù)氐木唧w貫徹執(zhí)行意見，仍然采用政策規(guī)定代替合同約定，硬性規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和收費標準，不符合物業(yè)管理服務(wù)這一民事活動應(yīng)當由雙方約定價格的精神。不少地方把應(yīng)該由政府部門或其它社會主體承擔的事項攤派給物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)不堪重負，也間接增加了業(yè)主負擔；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養(yǎng)成物業(yè)管理消費習慣，住房物業(yè)管理消費觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象較為普遍。物業(yè)管理費用的收費標準和收費率偏低的狀況不利于了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
5、住房專項維修資金制度貫徹落實不到位
住房專項維修資金的問題在《物業(yè)管理條例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方?jīng)]有按照規(guī)定從售房款中提取專項維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發(fā)放項目貸款至今沒有收回；有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項維修資金沒有著落。對于商品房，多數(shù)地方雖然按照規(guī)定建立了專項維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低；個別地方甚至至今尚未建立商品房專項維修資金。這些問題給住房共享部位共享設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造造成困難。
�。ǘ┙鉀Q辦法分析
要解決我國物業(yè)管理的這些問題，應(yīng)該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場，并從以下方面努力：
1、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，不但要有法可依，還應(yīng)切實可行，具體細致，如消防安全細則、物業(yè)管理招投標規(guī)章等。
2、改革現(xiàn)行收費標準，引進競爭機制，創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，業(yè)主委員會能夠真正行使權(quán)利，能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開展物業(yè)管理多種經(jīng)營，政府適當放寬物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的政策限制，為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可考慮合并、重組等方式，以擴大規(guī)模，謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。
3、引導社會公眾加深對物業(yè)管理的了解，糾正偏見及錯誤看法，創(chuàng)造良好的社會輿論環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的開展。另一方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過良好的服務(wù)來逐步改變?nèi)藗兊挠^念。
4、高度重視人才培養(yǎng)。要通過大專院校與自學考試等多種形式，多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才，抓緊對物業(yè)公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員進行上崗培訓，適時開展對小區(qū)主任的培訓。
5、重視業(yè)主委員會的重要作用，及時組建業(yè)主委員會，提高其參與意識，充分發(fā)揮其作用，建立健全監(jiān)督機制。
6、引入仲裁制度，成立仲裁機構(gòu)，在格式化的《物業(yè)管理合同》中訂立仲裁條款。同時政府應(yīng)協(xié)助加強對仲裁結(jié)果的執(zhí)行力度，形成開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及國家相關(guān)職能機構(gòu)等的聯(lián)動格局，使像收費糾紛等類問題通過正規(guī)途徑，得到及時、妥善的解決。
總之，物業(yè)管理中的法律關(guān)系在具體的物業(yè)管理中必須明確分清，從而理順各方的關(guān)系，更好地做好物業(yè)管理工作。這個問題的根本解決牽涉到民事基本權(quán)利的配置，需要以法律的形式才能明確，因此，還要加大物權(quán)立法的步伐，明晰相關(guān)產(chǎn)權(quán)，從根本上解決。
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物業(yè)管理的論文 篇4
一、引言
國有企事業(yè)單位的物業(yè)管理是一種經(jīng)營型管理模式，其作為與房地產(chǎn)綜合開發(fā)有機結(jié)合的綜合性管理，是滿足現(xiàn)代商品經(jīng)濟規(guī)律的經(jīng)營活動。國有企事業(yè)單位物業(yè)管理可以改善職工生活環(huán)境，延長家屬區(qū)、工作區(qū)相關(guān)設(shè)施的使用壽命，對促進生產(chǎn)經(jīng)營起著積極的作用。日常管理服務(wù)是其工作重點，除了提供一般性的日常需求服務(wù)外還包括一些相應(yīng)的配套性特約服務(wù)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國有企事業(yè)單位物業(yè)發(fā)展規(guī)模也在不斷擴大，業(yè)主對提高物業(yè)管理水平的訴求越來越高，面對激烈的競爭和挑戰(zhàn)，現(xiàn)代物業(yè)單位必須積極提升自身管理水平，促進物業(yè)管理走創(chuàng)新之路。
二、當前物業(yè)管理中存在的問題
第一，對母體的依賴性比較強。一般而言，母體指的是國有企事業(yè)單位這個主體。受到舊體制的約束和影響，傳統(tǒng)的物業(yè)管理單位發(fā)展受限，進步緩慢。以前的物業(yè)管理具有比較濃重的后勤色彩，其工作基本上是由房管所承擔的，在進行轉(zhuǎn)型改革后，多數(shù)房管所搖身變?yōu)槲飿I(yè)管理單位，當然發(fā)展上是取得了一定的成果，但是其物業(yè)管理很顯然無法徹底擺脫先前后勤體制的影響，和物業(yè)行業(yè)整體水平來對比，在服務(wù)意識和質(zhì)量等方面差距還是非常大的，發(fā)展也相對緩慢。企事業(yè)單位的后勤行政服務(wù)雖然看起來轉(zhuǎn)變成了物業(yè)管理部門，然而事實相去甚遠，物業(yè)管理僅僅是停留在表面上，后勤行政服務(wù)和管理水平并沒有真正發(fā)生改變。物業(yè)管理單位需要的高額經(jīng)費仍需要母體輸血解決，這樣一來，物業(yè)管理乏力、服務(wù)項目少、服務(wù)質(zhì)量差的問題仍不能很好的得到解決。相反，還有可能出現(xiàn)惡性循環(huán)，比如隨著物業(yè)服務(wù)范圍的擴大，反而需要母體提供更多的資金。
第二，物業(yè)管理人員思想意識落后。眾所周知，“等靠要思想”是計劃經(jīng)濟體制下普遍存在著的一種舊思想，然而在當前的現(xiàn)代物業(yè)管理中，仍然有為數(shù)不少的管理人員仍然存在著這種思想。他們紀律散漫、思想消極，一味的向母體索取政策和資金的支持，坐享其成。這些管理人員往往忽略成本，不計經(jīng)濟效益，現(xiàn)代市場經(jīng)濟意識嚴重缺乏，物業(yè)管理水平依然停滯在舊體制時代，服務(wù)和經(jīng)營創(chuàng)新更是無從談起，根本無法滿足現(xiàn)代業(yè)主的需求。
第三，物業(yè)服務(wù)意識差、管理水平不高。物業(yè)管理屬于典型的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，其本質(zhì)就應(yīng)該是提供服務(wù)。我國物業(yè)管理水平普遍不高，并且管理水平良莠不齊，差距明顯。一些從房管單位轉(zhuǎn)制出來的物業(yè)單位，行政色彩濃厚，不能提供良好的物業(yè)服務(wù)；在一些中小城市，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)不分，甚至由開發(fā)商代管，物管運作極不規(guī)范，服務(wù)水平不高，不能很好的滿足業(yè)主的需求。當前，我國企事業(yè)單位物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)意識普遍差強人意。隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，人們對物業(yè)管理行業(yè)的要求也越來越高，要求物業(yè)管理應(yīng)以服務(wù)為導向，不斷更新服務(wù)觀念，為業(yè)務(wù)提供更高品質(zhì)的服務(wù)，不斷滿足業(yè)主的需求。
三、提升物業(yè)管理水平的對策
第一，健全物業(yè)管理體系，形成統(tǒng)一行業(yè)規(guī)范。沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范勢必會造成物業(yè)管理發(fā)展中的漏洞，對行業(yè)法律法規(guī)進行完善，能夠有效的對物業(yè)管理市場進行規(guī)范，從而在物業(yè)管理工作服務(wù)中，使物管工作碰到的糾紛和矛盾能夠“有法可依”，促進矛盾的穩(wěn)妥解決，維護業(yè)主與物業(yè)雙方權(quán)益，推進物業(yè)管理和諧穩(wěn)定發(fā)展。眾所周知，物業(yè)管理牽扯范圍較大，涉及到水、暖、電、氣、交通等多個方面。相關(guān)部門必須大力完善物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二，提高市場化程度，建立專業(yè)人才團隊、物業(yè)管理單位的快速健康發(fā)展，離不開業(yè)務(wù)素質(zhì)高、責任心強的專業(yè)人才隊伍，高效的人才隊伍對于現(xiàn)代物業(yè)管理的重要作用不言而喻。物管單位管理人員需要具備建筑工程、園林綠化、經(jīng)濟管理等專業(yè)知識，通過從業(yè)人員的專業(yè)性來保證行業(yè)的服務(wù)品質(zhì)。而目前物管單位的一個顯著問題就是市場化程度不足，針對這一問題，不僅要建立完整的價格管理、運行機制，而且要制約企事業(yè)單位組建物管公司的盲目性，鼓勵聘請專業(yè)的物管機構(gòu)進行管理或提供管理咨詢，對于提高物管單位的市場化水平是很有裨益的。另外，還要建立市場競爭體制，建立自由競爭、公開招投標的機制，努力提高國有物業(yè)管理單位的市場化程度和水平。人員眾多、內(nèi)部機構(gòu)龐大繁雜、管理效率低是目前大多數(shù)物管單位都存在的問題。要想解決這個問題，物管單位必須明確科學的用人機制，加強從業(yè)人員培訓，專業(yè)人才的基本要求是要應(yīng)具有良好的素質(zhì)并掌握科學的物業(yè)管理技術(shù)，具有帶動全體員工素質(zhì)提升的能力。通過多種渠道方式進行人才培養(yǎng)，從而給物業(yè)管理單位提供豐富的人才資源，專業(yè)化其管理團隊。
第三，培養(yǎng)服務(wù)意識，強調(diào)管理精細化。物業(yè)服務(wù)單位必須以服務(wù)對象為目標，樹立顧客就是上帝的服務(wù)意識，樹立正確的服務(wù)觀念，清醒的認識服務(wù)的意義，要清楚業(yè)主的具體需求，積極定位產(chǎn)品，主動為業(yè)主服務(wù)。既要做好常規(guī)服務(wù)，改進工作方法和態(tài)度，又要做好增值服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量。積極培養(yǎng)員工的服務(wù)意識，樹立良好的服務(wù)理念，落實到具體工作中。此外，還要運用科技手段提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理智能化是現(xiàn)今物業(yè)管理的趨勢，為了提高物業(yè)管理服務(wù)水平，物業(yè)管理單位應(yīng)對各類專業(yè)管理技術(shù)和知識的掌握給予高度重視，實現(xiàn)自身管理能力與科技同步發(fā)展。物業(yè)管理可運用現(xiàn)代高科技管理手段，滿足用戶需求，并可運用科技手段將物業(yè)服務(wù)規(guī)范起來，做到物業(yè)管理的簡單、規(guī)范和有序。此外，還要注重物業(yè)管理的精細化，要在制度建設(shè)、現(xiàn)場作業(yè)、服務(wù)流程以及監(jiān)督檢查方面做到精細化，不斷提高管理水平和質(zhì)量。與此同時，還要結(jié)合實際，注重細節(jié)，培養(yǎng)員工精細化管理的理念，精心提供服務(wù)，降低運營成本。
第四，物業(yè)管理要注重創(chuàng)新。物管單位要確立自己的角色和定位，注重經(jīng)營管理的創(chuàng)新。首先，物業(yè)管理創(chuàng)新要與市場需求相適應(yīng)。物業(yè)管理創(chuàng)新的前提是以市場為導向，針對其內(nèi)外部市場環(huán)境，創(chuàng)造出符合物業(yè)管理市場需求的個性化的管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制定出適合自身發(fā)展的戰(zhàn)略，并以快速、靈活的策略去適應(yīng)不斷變化著的內(nèi)外環(huán)境。其具體戰(zhàn)略包括：以可持續(xù)發(fā)展為中心的戰(zhàn)略目標；以多方面合作來提高自身競爭的戰(zhàn)略途徑；以靈活善變的組織結(jié)構(gòu)為核心；以充分發(fā)揮管理人員的才能和信息技術(shù)的杠桿作用為手段。只有如此，物管單位才能根據(jù)自身所處經(jīng)營環(huán)境的變化，及時開發(fā)個性化和針對性強的服務(wù)商品，并以品牌優(yōu)勢去滿足市場需求。其次，物業(yè)管理應(yīng)做到經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一。物業(yè)管理不失為一種復(fù)雜的社會工作，其水平的高低，效果的好壞直接影響著廣大群眾的切身利益。如果物業(yè)管理只注重利潤，不講社會效益，那么其市場將因業(yè)主的失望而日漸枯萎；相反，如果物業(yè)公司只講社會效益而忽視經(jīng)濟效益，管理活動將因失去造血功能而難以持久地進行下去。所以現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)必須積極探索，勇于創(chuàng)新，敢于突破常規(guī)，探索與自身主體單位相適應(yīng)的高效管理措施，促進企事業(yè)單位健康穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻：
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物業(yè)管理的論文 篇5
一、物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系分析
�。ㄒ唬┪飿I(yè)權(quán)益及物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系概念
物業(yè)權(quán)益是指開發(fā)商或業(yè)主基于商品房土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，業(yè)主委員會通過業(yè)主大會授權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同約定，房地產(chǎn)相關(guān)行政管理部門基于行政管理權(quán)而產(chǎn)生的一系列法律權(quán)利、義務(wù)和基于此而產(chǎn)生的收益。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系是指法律在調(diào)整各方主體針對物業(yè)權(quán)益在物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)過程中各種關(guān)系的總和。
�。ǘ┪飿I(yè)權(quán)益法律關(guān)系特點
物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有主體多樣性，直接參與者有開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)行政管理部門。實踐中，間接參與者還有物業(yè)承租方、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)、房產(chǎn)設(shè)計單位和建設(shè)施工單位。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有客體明確性，物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產(chǎn)品。具體的講，只涉及物業(yè)本身和基于物業(yè)而產(chǎn)生的債。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有內(nèi)容復(fù)雜性，包括業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)；前期物業(yè)管理；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；各方法律責任等等。
二、我國物業(yè)管理、服務(wù)過程中物業(yè)權(quán)益存在的主要問題
當前我國物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)由于法律制度保障，技術(shù)規(guī)范水平，公民法律意識，地區(qū)發(fā)展差異，歷史遺留問題，服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，從業(yè)人員素質(zhì)等諸多原因存在下列主要問題。
1．房屋質(zhì)量最低保修期不明確或過短
我國現(xiàn)行《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定的2至5年的質(zhì)量保修期從技術(shù)層面和相對于房屋70年的產(chǎn)權(quán)使用期明顯偏短。實踐中，前期物業(yè)管理后，房屋出現(xiàn)滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)質(zhì)量問題，給排水質(zhì)量問題以及其他共用設(shè)備老化問題就成為物業(yè)糾紛的主要原因之一。
2．住宅專項維修資金制度問題
我國現(xiàn)行《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定住宅專項維修資金由業(yè)主繳納，屬業(yè)主所有，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。實踐中，業(yè)主要使用這筆錢，程序繁瑣，效率低下。截至2013年底，全國住宅專項維修金累積節(jié)余超萬億，使用率不到10%。還有一個普遍存在的問題，上世紀修建的商品房很多并沒有繳納住宅專項維修資金，同一物業(yè)管理區(qū)域，有的繳納了而有的沒有繳納。上述實際情況造成一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題很難解決，是物業(yè)糾紛引發(fā)誘因之一。
3．業(yè)主大會和業(yè)主委員會法律地位和業(yè)務(wù)能力問題
業(yè)主大會和業(yè)主委員會沒有對外承擔民事賠償?shù)哪芰�，因而其民事行為能力相當有限，從法理上講，業(yè)主大會和業(yè)主委員會至少是限制民事行為能力組織，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同比較牽強，但考慮到可操作性也只能如此。實踐中，很多小區(qū)業(yè)主委員會無固定辦公場所，不知其權(quán)利和義務(wù)，存在多一事不如少一事的消極心理，這給物業(yè)管理帶來不利影響，也是物業(yè)糾紛的誘因之一。
4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職責是向業(yè)主提供服務(wù)，從而收取服務(wù)費而盈利。第二項職責是受業(yè)主大會委托代為管理物業(yè)共有部分維護，共有設(shè)施維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取相關(guān)服務(wù)費。實踐中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，缺乏服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度不好。為了節(jié)省服務(wù)成本，聘用沒有從業(yè)資格的人員，這些人員往往業(yè)務(wù)能力不強，問題最突出的是安保方面。上述問題直接導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，是物業(yè)服務(wù)糾紛的最直接、最主要原因。
5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費模式問題
一般通行收費模式以業(yè)主房產(chǎn)面積每平米多少服務(wù)費的定價模式進行收費，這種收費模式具有極簡單的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物業(yè)共有部分經(jīng)營收益分配和亂收費問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營的收益顯然應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，現(xiàn)實中，這些收益有些被物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占。相當部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無相關(guān)財務(wù)信息公開，矛盾最突出的是小區(qū)共有部分用于停車位和臨時停車收費的收益。上述不合理甚至是違法現(xiàn)象的存在，是造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發(fā)生沖突，時有相關(guān)報到見諸媒體。
三、物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系之調(diào)整方法
現(xiàn)行調(diào)整物業(yè)權(quán)益的主要法律有《物權(quán)法》、《合同法》、《物業(yè)管理條例》、各種地方《物業(yè)管理條例》等。從法律手段來講，對于物業(yè)權(quán)益調(diào)整有民事、行政、經(jīng)濟、刑事等方法�！段餀�(quán)法》調(diào)整物業(yè)權(quán)益是一種民事方法�！逗贤ā氛{(diào)整物業(yè)權(quán)益更多的是一種經(jīng)濟手段。針對物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系的普遍性和重要性，《物業(yè)管理條例》和地方《地方物業(yè)管理條例》就物業(yè)權(quán)益的綜合調(diào)整應(yīng)運而生，明確界定調(diào)整范圍，詳細規(guī)定各方權(quán)責，綜合運用民事、行政、經(jīng)濟和刑事手段，是物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整的主要方法。但在實踐中由于物業(yè)權(quán)益問題本身的復(fù)雜性，急需實施細則加以細化，以更好的指導物業(yè)權(quán)益司法實踐。綜上所述，物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整主要依據(jù)上述幾部法律法規(guī)，在司法實踐中各地法官針對相似案件由于缺乏實施細則而出現(xiàn)不同處理結(jié)果的情況比較突出。鑒于此，確立物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整的基本原則十分必要。
四、物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整原則
(一)物業(yè)管理規(guī)范原則
物業(yè)及其權(quán)益是廣大業(yè)主的重要權(quán)益，是人民安居樂業(yè)的基礎(chǔ)。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國相當部分的物業(yè)存在質(zhì)量問題。怎樣確保物業(yè)質(zhì)量和價值，得益于規(guī)范的物業(yè)管理。規(guī)范建筑質(zhì)量、規(guī)范管理制度、規(guī)范房地產(chǎn)監(jiān)管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學性。
(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量原則
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否符合物業(yè)服務(wù)合同約定，怎樣提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平，得益于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)人員提高自身素質(zhì)，依托先進的技術(shù)和方法，進而改善人居環(huán)境和秩序。有效避免物業(yè)服務(wù)糾紛，努力構(gòu)建和諧社區(qū)。
五、完善物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整相關(guān)措施
物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)都圍繞物業(yè)權(quán)益展開，建設(shè)現(xiàn)代化城市和新型城鎮(zhèn)化都對物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求，怎樣確保我國建筑工程質(zhì)量和后期高效的質(zhì)量維護，怎樣改善我國公民家居環(huán)境和秩序，對現(xiàn)有物業(yè)相關(guān)法律和制度進行完善十分必要。
（一）加強房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)管，引入房屋質(zhì)量保證金制度
首先建議參照住宅專項維修資金制度以法律形式建立房屋質(zhì)量保證金制度，責令房地產(chǎn)開發(fā)商繳納房屋質(zhì)量保證金，督促開發(fā)商對房屋建筑工程質(zhì)量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質(zhì)量，減少后期物業(yè)管理糾紛。在房屋質(zhì)量保修期后，退還開發(fā)商。其二，延長房屋質(zhì)量保修期，強化開發(fā)商、設(shè)計單位、建設(shè)施工單位責任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質(zhì)量之要求。
（二）完善住宅專項維修資金制度，降低繳存比例，提高使用率
其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時由業(yè)主再繳納，這樣即可保證物業(yè)后期維護，又可降低業(yè)主買房成本。其二，在住宅專項維修資金使用程序上進行簡化，建議規(guī)定當房屋共有部分出現(xiàn)問題時，半數(shù)業(yè)主或受物業(yè)質(zhì)量問題直接影響相關(guān)業(yè)主通過即可。
�。ㄈ┙o予業(yè)主委員會資金保障，建立物業(yè)管理基金制度
業(yè)主委員會的民事行為能力要想得以加強，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業(yè)共有部分收益交由業(yè)主委員會管理，建立物業(yè)管理基金，用于業(yè)主委員會日常工作費用，提高業(yè)主委員會成員工作積極性，著實解決物業(yè)管理區(qū)域存在的問題，為廣大業(yè)主辦實事。并建立相應(yīng)財務(wù)公開制度，接受業(yè)主的監(jiān)督。這樣做可以同時既能解決共有部分收益不公開、難分配、被侵占，業(yè)主大會和業(yè)主委員會無作為、不作為等一系列問題。
�。ㄋ模┨岣呶飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量，嚴格按照合同辦事
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)服務(wù)企業(yè)賴以生存的法寶，是業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費的前提。國家鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)總是會把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業(yè)思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點，是有效降低物業(yè)服務(wù)糾紛的有效途徑。那么業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主委員會監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身提高和物業(yè)服務(wù)協(xié)會行業(yè)約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴格按照合同辦事，怎樣約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業(yè)主委員會提出了較高的素質(zhì)要求。（五）改革物業(yè)服務(wù)收費模式，有效提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)收費模式是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，怎樣收費和收多少應(yīng)該以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項目和服務(wù)質(zhì)量為依據(jù)，而不能簡單以物業(yè)面積為單一定價依據(jù)。改革物業(yè)服務(wù)收費模式是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效途徑，明確的菜單式收費模式既限定了收費項目，也明確了服務(wù)質(zhì)量標準，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和減少物業(yè)服務(wù)糾紛奠定基礎(chǔ)。同時服務(wù)合同中沒有約定的就不能收費，否則就屬于亂收費。最后物業(yè)收費必須出具收費發(fā)票和收費項目清單。
六、結(jié)語
規(guī)范的物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理水平進步的體現(xiàn)，有質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)是社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，物業(yè)管理和服務(wù)過程中物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整的目的就是要規(guī)范物業(yè)管理和提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，相信這一社會性問題會隨著我國構(gòu)建法治社會和構(gòu)建和諧社會進度的加快而得到妥善的解決，從而推動我國民生事業(yè)全面發(fā)展。
物業(yè)管理的論文 篇6
物業(yè)管理最早出現(xiàn)在19世紀60年代的英國，至今發(fā)展已有近一個半世紀了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內(nèi)地，由于我國人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間較大，競爭激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購房時關(guān)注的熱點，同時致使物業(yè)管理成為我國發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國以來才30多年，而在大陸內(nèi)地則普遍只有20年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導致了物業(yè)管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。因此，我們目前迫切需要對我國的物業(yè)管理進行認真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢，才能將我國的物業(yè)管理打造得堅不可摧。
一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在問題
1．資金問題
物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉(zhuǎn)，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費的來源應(yīng)該落實、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難。 開發(fā)商支付的管理基金（建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定是所開發(fā)的物業(yè)總造價的2%）以及有開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實，業(yè)主大多不愿負擔，因此取得這部分經(jīng)費難度很大。接管物業(yè)時的驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護費補貼等經(jīng)費項目不能落實。
2．資質(zhì)問題
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術(shù)能力、服務(wù)水平等，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一個綜合體現(xiàn)，也是取得廣大業(yè)主信任的一個標志，而目前我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)各個相差甚遠。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發(fā)商組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或附屬的物業(yè)管理部、獨立組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過
一、三兩種途徑組建起來的。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計劃經(jīng)濟體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場化發(fā)展。
3.規(guī)模問題
有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)
服務(wù)企業(yè)，已形成了諸侯割據(jù)的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個數(shù)字則是一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營保本底線。又如在武漢，注冊物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級資質(zhì)的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產(chǎn)背景的企業(yè)。
�。ǘ┪飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全
1.業(yè)主缺乏物業(yè)知識
一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴大物業(yè)管理中的矛盾報道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費難
在物業(yè)管理中應(yīng)該貫徹“誰享用、誰受益、誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當?shù)膽T性，服務(wù)標準與收費標準不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費范圍和價格透明度低，有的企業(yè)收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)收費預(yù)算、決算等財務(wù)報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。同時，使物業(yè)主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)服務(wù)企業(yè)進一步發(fā)展壯大。
3.地區(qū)間的發(fā)展不平衡
從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的 1/7。據(jù)不完全統(tǒng)計，2002 年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟發(fā)達城市已達 50%以上，這說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。
4. 法律體系不完善
不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足。法律體系不甚完善。到目前為止，關(guān)于物業(yè)管理的最高法律法規(guī)就是20XX年才頒布的《物業(yè)管理條例草案》，由此可見法律體系的建構(gòu)還需要時日。
同時，也導致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在管理與服務(wù)過程中產(chǎn)生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處；制定的法律法規(guī)與現(xiàn)實有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規(guī)，但在法規(guī)與實際各物業(yè)服務(wù)企業(yè)操作上有些差距，例如武漢市物業(yè)管理地方法規(guī)中規(guī)定物業(yè)管理費不能超過1元/平方米（不含電梯），但實際上迫于無奈大多數(shù)的物業(yè)管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動，與法規(guī)不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業(yè)采取變相的收費方式。致使法律與現(xiàn)實相差甚遠，造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有法難守的局面。
二、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢
隨著社會的不斷進步，城市發(fā)展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細。對于物業(yè)的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，必然會出現(xiàn)以規(guī)�；�、專業(yè)化來降低成本提高利潤樹立品牌。針對制約物業(yè)管理健康發(fā)展的種種情況，如何從我國的國情出發(fā)，全面分析影響我國物業(yè)管理發(fā)展的因素，使物業(yè)管理企業(yè)向著規(guī)�；^(qū)域化、專業(yè)化的方向持續(xù)健康發(fā)展是值得我們思考和研究的重要問題。
�。ㄒ唬� 人才的選擇是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵
一支素質(zhì)高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍是物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競爭、志在必得的信心所在。內(nèi)部建設(shè)必須加強員工的業(yè)務(wù)培訓和技術(shù)培訓，多學習、多取經(jīng)，增強企業(yè)的競爭力；外部方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在品牌塑造上下功夫，創(chuàng)立有自己特色的管理理念和模式，主動出擊，積極參與物業(yè)市場競爭，全面提升企業(yè)的知名度，為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展奠定的基礎(chǔ)。
�。ǘ� 物業(yè)管理市場必須建立公平的市場競爭機制
招投標要求公平競爭，企業(yè)之間比管理、比服務(wù)、比成本、比效益，最終比品牌，優(yōu)勝劣汰。這就要求行業(yè)破除保護主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機制創(chuàng)造條件。雖說目前政府已采取了一定的措施推行物業(yè)管理實行公開招投標制度，但力度不大。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。
（三） 健全物業(yè)管理法律、法規(guī)體系
市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進行規(guī)范和調(diào)整。因此，政府要通過自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護航。
�。ㄋ模� 走專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展的道路
現(xiàn)在很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)大包大攬，過分強調(diào)自己的隊伍，一些本可以外包給專業(yè)服務(wù)公司的業(yè)務(wù)，也要自己干，很勉強地為業(yè)主提供各種服務(wù)，這樣，既使自己的管理成本居
高不下，也使專業(yè)服務(wù)公司無事可做。而根據(jù)國外物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅是一個管理機構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護等均由專業(yè)化公司去實施，一個20萬平方米的小區(qū)只需要一個管理員。中國物業(yè)管理也正朝著這一趨勢發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業(yè)公司都如雨后春筍般出現(xiàn)。同時由于專業(yè)公司的專業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費標準不能輕易變動的情況下，效益是明顯的。
當然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規(guī)�；慕�(jīng)營作為堅強后盾。因此，在這個新的世紀里，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必然要走兼并重組之路，擴大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積形成規(guī)模經(jīng)營。
�。ㄎ澹� 加大物業(yè)管理的宣傳力度
目前，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，一方面存在收費難的問題，另一方面卻要求內(nèi)容廣泛的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這種權(quán)利和義務(wù)的不對等的狀況不利于整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。所以要加大對物業(yè)管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識、理解、關(guān)心、支持物業(yè)管理。引導人們樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對等統(tǒng)一。
物業(yè)管理引入我國雖然僅有30多年的歷史，但是，它在市場管理中的巨大社會作用已得到充分顯示：政府的職能轉(zhuǎn)變了，財政負擔減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產(chǎn)、工作和生活的環(huán)境改善了。對于這個新興的行業(yè)，我們不能求全責備，而應(yīng)以比較平和的態(tài)度學習科學發(fā)展觀，把握其理論實質(zhì)和思想內(nèi)涵，開拓創(chuàng)新，促進其健康成長。我相信，隨著更加科學、合理、真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系的逐漸完善，我國的物業(yè)管理將會迎來它輝煌的未來！
參考文獻
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[6]賀學表,王子潤.中國物業(yè)管理.法律出版社.2003.
結(jié) 語
非常感謝xxx老師給予我的悉心指導、多方面的入微關(guān)懷和幫助。老師淵博的知識、扎實的理論功底、高深的學術(shù)造詣、嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度和胸懷寬宏的高尚品質(zhì)，讓我受益匪淺，終身難忘。感謝本寢室全體人員三年來的照顧和幫助，這三年的歡聲笑語是永遠的美好回憶。
經(jīng)過兩周的努力，淺談我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的論文終于完成 在整個設(shè)計過程中，出現(xiàn)過很多的難題，但在老師的幫助下順利解決了，在不斷的學習過程中我體會到： 寫論文是一個不斷學習的過程，從最初剛寫論文時對企業(yè)職位面臨的問題的模糊認識到最后能夠?qū)υ搯栴}有深刻的認識，我體會到實踐對于學習的重要性，以前只是明白理論，沒有經(jīng)過實踐考察，對知識的理解不夠明確，通過這次的做，真正做到理論時間相結(jié)合。
總之，通過畢業(yè)設(shè)計,我深刻體會到要做好一個完整的事情，需要有系統(tǒng)的思維方式和方法，對待要解決的問題，要耐心、要善于運用已有的資源來充實自己。
物業(yè)管理的.論文 篇7
一、現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性
當前要大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，必須依靠內(nèi)、外源型經(jīng)濟并舉發(fā)展。而對于一些商業(yè)區(qū)位優(yōu)越，處于經(jīng)濟發(fā)展初期的村鎮(zhèn)，“招商引資”“征地辦廠”無疑是打開經(jīng)濟發(fā)展局面的一種重要途徑。而要改善當?shù)氐耐顿Y環(huán)境，帶動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，離不開基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善，更離不開社會治安的維護與穩(wěn)定，這正是新農(nóng)村建設(shè)的重要目標之一———“村容整潔”的基本要求。在新農(nóng)村建設(shè)中引進規(guī)范化的物業(yè)管理，有利于在短時期內(nèi)扭轉(zhuǎn)環(huán)境與治安的不利局面，盡快在外來投資者心中樹立投資信心，為當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展搭建一個和諧穩(wěn)定的平臺，最終實現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展“”生活寬裕”的新農(nóng)村建設(shè)目標。
�。ㄒ唬⿲Υ迕穸詫F(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性
1.發(fā)展物業(yè)管理有利于提高農(nóng)民的生活質(zhì)量經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。其中，居住質(zhì)量的高低是檢驗全面建設(shè)小康社會成果的重要標準。隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)民生活水平尤其是居住條件得到了極大改善�，F(xiàn)在農(nóng)村居住的主要矛盾是農(nóng)村現(xiàn)有的管理制度無法滿足農(nóng)民的居住需求。好的物業(yè)管理公司可以改善農(nóng)村的居住環(huán)境，有利農(nóng)民安居樂業(yè),實現(xiàn)農(nóng)民住宅資產(chǎn)的保值增值。
2.發(fā)展物業(yè)管理有利于緩解農(nóng)村就業(yè)壓力就業(yè)是民生之本。當前和今后我國相當長一段時間就業(yè)形勢會極為嚴峻和復(fù)雜,就業(yè)需求也會十分強烈，擴大就業(yè)是我國當前和今后長時期重大而艱巨的任務(wù)。特別是在農(nóng)村，剩余勞動力的大量外出務(wù)工使在農(nóng)村居住的都是孤寡老人和留守兒童。而農(nóng)業(yè)的機械化發(fā)展進一步解放了農(nóng)村的生產(chǎn)力，使更多的農(nóng)民面臨工作需求。作為勞動密集型行業(yè)的物業(yè)管理,做好物業(yè)管理工作需要大量的保潔員、保安員、水工、電工等，這些工種只要農(nóng)民愿意干，經(jīng)過培訓都可以滿足物業(yè)管理公司的需要。引入物業(yè)管理模式，能夠為緩解農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾作出重要貢獻。
�。ǘ⿲ξ飿I(yè)企業(yè)而言將現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性
黨的十六屆五中全會提出了建設(shè)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的社會主義新農(nóng)村的重大發(fā)展戰(zhàn)略,這是我國當前和今后經(jīng)濟工作的重要任務(wù)。在社會主義新農(nóng)村建設(shè)的進程中,隨著農(nóng)村經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型,農(nóng)村的管理模式與生活方式正在發(fā)生重大變化,其間蘊涵著物業(yè)管理的廣闊市場。新農(nóng)村建設(shè)目標實現(xiàn)后可以為物業(yè)公司提供廣闊的市場，有利于物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，擴大市場占有率，提高企業(yè)效益和企業(yè)影響力，創(chuàng)建企業(yè)品牌。
二、新農(nóng)村管理中引入現(xiàn)代物業(yè)管理制度的可行性
1.農(nóng)村居民健康文明生活方式的訴求
社會主義新農(nóng)村建設(shè)給廣大農(nóng)村地區(qū)帶來了翻天覆地的變化,尤其居住環(huán)境得到了極大的改善，現(xiàn)代化新興居住小區(qū)替代了農(nóng)村原有的破舊分散的庭院式村居。同時伴隨著農(nóng)民收入的增加，農(nóng)民對住房需求也逐漸由有房住改變?yōu)橛腥斯茏约旱淖》�；新建的高層居住小區(qū)也需要有專業(yè)的公司對房屋及附屬的配套設(shè)備實施進行管理、維修、養(yǎng)護；農(nóng)民也需要有專業(yè)的公司實現(xiàn)對公共綠地和環(huán)境的管理。而這些物業(yè)公司都可以滿足，所以在農(nóng)村引入物業(yè)管理模式的主觀條件也已具備。
2.鎮(zhèn)、鄉(xiāng)領(lǐng)導強烈的為民辦實事宗旨意識訴求
山西農(nóng)村的治安管理一般由村民自發(fā)組建的聯(lián)防隊管理，在黨組織的領(lǐng)導下進行群防群治。但是，由于勞動力大量轉(zhuǎn)移導致人員無法滿足需求、現(xiàn)行的治安管理設(shè)備設(shè)施由于隊員缺乏專業(yè)技能和素養(yǎng)無法使用，原始的村民安全管理模式已經(jīng)難以應(yīng)對日益復(fù)雜的農(nóng)村治安環(huán)境；尤其是面對大量的外來人口，以及日益復(fù)雜的車輛安全管理和消防隱患，只靠村民自治，顯然缺少專業(yè)的知識和技能。安全設(shè)備實施不會使用和管理，治安問題尤為突出；由于缺乏專業(yè)管理，很多公共設(shè)備設(shè)施被破壞事件經(jīng)常發(fā)生，故障且不懂如何使用處于常態(tài)；環(huán)衛(wèi)設(shè)施缺少或不會使用，保潔沒有相應(yīng)的標準和流程，村民不去保持等造成衛(wèi)生環(huán)境臟亂差問題突出�？傮w來說，傳統(tǒng)的農(nóng)村管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展，嚴峻的農(nóng)村現(xiàn)實需要創(chuàng)新管理體制來解決。
3.現(xiàn)代物業(yè)管理市場在農(nóng)村有廣闊的發(fā)展前景
對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，城市里面物業(yè)管理行業(yè)競爭日益嚴峻，而農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展為物業(yè)管理企業(yè)提供了非常廣闊的市場，現(xiàn)階段農(nóng)村物業(yè)管理只是在幾個地方進行了初步的試點，農(nóng)村的住宅及附屬的設(shè)備實施同樣需要物業(yè)公司來管理。農(nóng)民生活水平的提高也促進農(nóng)村物業(yè)管理的需求，并且這個市場非常巨大，隨著經(jīng)濟的發(fā)展必然會在農(nóng)村出現(xiàn)大量的物業(yè)管理模式。
物業(yè)管理的論文 篇8
物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。
一、居民觀念需轉(zhuǎn)變 多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由單位交，住房消費意識淡保
二、硬件條件相對落后 舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較孝機動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。
三、產(chǎn)權(quán)形式多樣 舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。
四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象 產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。主要有：單位自管房物業(yè)管理公司，房管局直管公房物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點單位等。
五、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進行改造的資金缺口較大 舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。
六、物業(yè)管理收費困難 已經(jīng)實施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費經(jīng)物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。
七、管委會作用有待進一步發(fā)揮 實施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔其他經(jīng)濟責任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責。
八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾 社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目，把政府補貼給物業(yè)管理單位的專項資金承擔過來，進行有關(guān)物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。
針對當前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議： 其一、加快、加強物業(yè)管理的立法工作 當前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點研究。
其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境 1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。
2、住宅的實際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。
3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟承受能力。
其三、政府部門應(yīng)加強對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃 針對沒有實施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計劃，擴大實施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進和實施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。
其四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費部分 房改優(yōu)惠售房實現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與 物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發(fā)放物業(yè)管理補貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。
其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系 商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系的觀念。
其六、加強實施物業(yè)管理的正面宣傳 一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。
二是要引導物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。
三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。
四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。
五是加強物業(yè)收費的宣傳工作，該交費的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費，包括小區(qū)內(nèi)的學校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。
其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系 物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔本應(yīng)由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權(quán)利，自行進行管理。
其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。
為實現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟強區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標，建鄴人在加快新城建設(shè)的同時，對新城區(qū)實施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經(jīng)濟體制要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。
物業(yè)管理的論文 篇9
一、物業(yè)管理工作的難點
1．物業(yè)管理定位不準，工作無目標
由于山丹馬場地處山區(qū)和草原，工作場所和生活小區(qū)沒有嚴格區(qū)分，造成社區(qū)的物業(yè)單位名稱難以確定。歷史上掛過三塊牌子，由軍隊時期的“軍馬場家屬區(qū)”，到移交央企后的“馬場家屬區(qū)”，又被普遍稱作“馬場小區(qū)”。在目前國有企業(yè)體制下，馬場社區(qū)作為被管理對象，給企業(yè)帶來了沉重的負擔。企業(yè)是以保障民生為重，還是以經(jīng)營效益優(yōu)先?對此，難以統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，特別是如何做好社區(qū)物業(yè)管理工作，成為企業(yè)的一個難題，目前只能遇到一個問題解決一個問題，常常是“茶壺蓋不如茶壺多，蓋不住冒氣的茶壺”，老問題還沒解決，新問題又產(chǎn)生了。
2．舊有管理思想固化，工作無頭緒
社區(qū)居民多為離退休老干部、軍轉(zhuǎn)干、老職工，他們曾經(jīng)是英勇無畏的戰(zhàn)士，做出過卓越貢獻的牧馬人，他們?yōu)樯降ゑR場在特定歷史發(fā)展時期，社、教、文、體、經(jīng)濟等諸多方面，奉獻了才智和汗水。面對市場化、社會化發(fā)展的進程，在社區(qū)物業(yè)管理上思想難免守舊、不易適應(yīng)。普遍存在觀點是“企業(yè)出錢維持社區(qū)正常運轉(zhuǎn)是理所應(yīng)當?shù)摹�，即所有公共設(shè)施或事務(wù)都由“公家”解決。社區(qū)的供水、供暖等公共設(shè)施維護支出，不夸張地說“針眼大的窟窿斗大的風”，這些看不見的日常支出，在企業(yè)預(yù)算支出上占去較大的份額。企業(yè)有限的現(xiàn)金不能有效用在增加利潤的經(jīng)營策劃中，拖了企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的后腿。如何實現(xiàn)政企分開，為企業(yè)減負，剝離社會職能，推進物業(yè)管理社會化，是一個現(xiàn)實的難題。
3．企業(yè)自身機制限制，工作無動力
保障物業(yè)費的有效收取和保持物業(yè)費的合理規(guī)模，是保證物業(yè)管理工作正常開展的基礎(chǔ)。而現(xiàn)實卻是拒絕繳納物業(yè)費的現(xiàn)象很常見，特別是部分業(yè)主對國家有關(guān)政策斷章取義，在對文件精神一知半解的情況下，抵觸情緒較強。同時，社區(qū)物業(yè)管理受山丹馬場自身經(jīng)營管理體制的局限，累積了許多問題，如:專業(yè)人才匱乏;服務(wù)質(zhì)量難以適應(yīng)居民要求;管理辦法粗放簡單;物業(yè)費收取方式缺乏靈活性等，缺乏有效的激勵約束機制，難以形成持續(xù)有效的物業(yè)管理工作動力。
二、突破物業(yè)管理困局的探索
近期，一則《駐渝央企分離移交“三供一業(yè)”啟動工作會在渝舉行》的標題新聞，詳細報道了重慶央企“三供一業(yè)”剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決企業(yè)包袱試點工作，對于地方央企具有示范作用，為探索分離企業(yè)辦社會職能提供了有益的借鑒，特別是對地理自然環(huán)境脆弱，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展、社會職能履行、人文發(fā)展矛盾突出的山丹馬場無疑于“一場及時雨”，帶來了一線曙光。山丹馬場下轄4個農(nóng)牧企業(yè)，10個工(商)礦企業(yè)，4個事業(yè)單位，分布在9個社區(qū)，場區(qū)境內(nèi)土地、煤礦、水力資源豐富;養(yǎng)馬業(yè)長興不衰;連片油菜籽是全國最大的種植區(qū);工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品在河西地區(qū)有一定的份額;自然風光人文景觀構(gòu)成山丹馬場獨居特色的旅游資源;已并行發(fā)展為農(nóng)牧工商聯(lián)合體。正因為山丹馬場的獨特資源和特色優(yōu)勢，社區(qū)管理脫困的改革創(chuàng)新，牽一發(fā)而動全身，更具有區(qū)域特點和探索意義。
1．實施分類監(jiān)管，促進國有資產(chǎn)保值增值
統(tǒng)一思想認識，堅持深化改革，根據(jù)不同企業(yè)類型，合理界定山丹馬場及二級企業(yè)功能，明確定位，有針對性地調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu)。以實現(xiàn)社會效益為主要目標，承擔政府戰(zhàn)略任務(wù)或提供公共服務(wù)的企業(yè)，可以分為功能性企業(yè);以經(jīng)濟效益為主要目標的企業(yè)，可以分為競爭性企業(yè)。根據(jù)不同國有資產(chǎn)布局結(jié)構(gòu)，動態(tài)調(diào)整國有企業(yè)分類，實現(xiàn)山丹馬場資源優(yōu)化配置，推動山丹馬場轉(zhuǎn)型升級。山丹馬場社區(qū)物業(yè)管理，主要承擔公共服務(wù)，側(cè)重民生社會效益，歸為功能性企業(yè)類型，對社區(qū)實行有針對性的社會化管理，促進山丹馬場社區(qū)國有資產(chǎn)保值增值。
2．厘清政企職能，推進社區(qū)物業(yè)管理社會化
堅持以資本為紐帶，結(jié)合企業(yè)功能特點，加強國有資產(chǎn)管理。對關(guān)系國家安全和涉及重要民生的企業(yè)，國有資本保持獨資或絕對控股;對涉及重大基礎(chǔ)設(shè)施，重要礦產(chǎn)資源的企業(yè)及戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，國有資本保持相對控股;對其他國有股權(quán)可以根據(jù)市場競爭和發(fā)展情況，按市場規(guī)則有序進退。社區(qū)物業(yè)管理屬于民生工程，關(guān)系到公共服務(wù)和安全，有序推進山丹馬場政企分開，剝離山丹馬場社區(qū)物業(yè)管理的社會職能，由政府職能部門承擔對應(yīng)的社會責任，既有助于山丹馬場輕裝上陣，也有助于物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。
3．完善配套政策，助推山丹馬場融入地方發(fā)展規(guī)劃
社區(qū)物業(yè)管理移交，關(guān)系到山丹馬場每一個職工的切身利益，少不了每名職工的參與，更離不開退職人員的關(guān)心和支持。必須充分尊重歷史，貫徹落實相關(guān)政策，健全改制協(xié)調(diào)機制，真正將山丹馬場發(fā)展融入?yún)^(qū)域發(fā)展規(guī)劃。關(guān)鍵是要認清山丹馬場所承擔的社會職能，特別是在祁連山自然保護區(qū)承擔的生態(tài)資源保護責任，政府應(yīng)給予相應(yīng)的資源配置和補助。建立健全公共建設(shè)項目補償機制，制定財政、稅收、土地、人力資源社會保障等具體政策和措施，提升山丹馬場公共基礎(chǔ)建設(shè)水平，促進區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展。目前，已經(jīng)啟動的央企分離移交工作成效顯著。物業(yè)管理移交工作的開展和推進，不可避免的有這樣那樣的困難和挑戰(zhàn)，還需多方共同努力，只有將思想和行動統(tǒng)一到黨的十八屆三、四中全會精神上來，以“聯(lián)合發(fā)展，互利共贏”的原則，搶抓西部大開發(fā)歷史性機遇，才能為地方經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)，減輕山丹馬場發(fā)展包袱，集中精力提高企業(yè)效益，為職工增收謀福利，保障山丹馬場社會職能分離改革有序、協(xié)調(diào)、穩(wěn)健推進，實現(xiàn)山丹馬場轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展，鑄造強場。
物業(yè)管理的論文 篇10
[摘要]物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，目前在國內(nèi)發(fā)展迅速。但學校在人才培養(yǎng)方面跟不上社會和企業(yè)發(fā)展的要求。本文通過對物業(yè)管理從業(yè)人員的現(xiàn)狀進行分析，探討物業(yè)管理課程開設(shè)過程中的問題，提出相應(yīng)的建議。
[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；雙師型；訂單式
我國第一部這方面的法規(guī)《物業(yè)管理條例》的頒布，標志著我國物業(yè)管理已經(jīng)進入規(guī)范化、法制化發(fā)展的時期。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)為適應(yīng)市場的發(fā)展，很多開設(shè)此專業(yè)的院校都將物業(yè)管理作為核心課程。一方面，市場對于物業(yè)管理從業(yè)人員需求旺盛；另一方面，從房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的畢業(yè)生座談當中了解到，畢業(yè)后從事該行業(yè)的人數(shù)極少。因此，開設(shè)此門課程的高職院校在適應(yīng)社會發(fā)展的同時，要思考開設(shè)過程中存在的問題，找出解決問題的思路。
1高職院校物業(yè)管理人員的從業(yè)現(xiàn)狀
人們談到物業(yè)管理，主要傾向于住宅的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)。有意向從事此行業(yè)的畢業(yè)生，也將思維禁錮在住宅物業(yè)上，而沒有考慮到商業(yè)物業(yè)。物業(yè)管理涉及維保服務(wù)、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、接待服務(wù)、應(yīng)急服務(wù)、延伸服務(wù)以及經(jīng)營管理，每一個部分展開都可以成為一門課程。但是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)不可能就這門課程再展開，因此學生學到的只是皮毛，由此而造成了在物業(yè)管理行業(yè)就業(yè)的尷尬局面。再加上思維的限制，就業(yè)門檻的設(shè)置，從事此行業(yè)的畢業(yè)生大多是物業(yè)客服。該崗位的主要工作是處理與業(yè)主瑣碎事件的溝通以及公司的文職工作。事情煩瑣，相比于房地產(chǎn)營銷、策劃等其他行業(yè)的畢業(yè)生來說待遇普遍不高，大多數(shù)畢業(yè)生對此工作不感興趣，或是短暫從事該工作后又轉(zhuǎn)向其他行業(yè)。
2高職院校物業(yè)管理課程存在的問題
物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，該行業(yè)人才的需求急劇擴大上升，物業(yè)管理課程逐漸走入高校課堂。但由于人才培養(yǎng)模式不夠成熟，所以在物業(yè)管理課程教學中存在一些問題。
2.1專業(yè)教師缺乏
物業(yè)管理涉及的面很廣，從常規(guī)性的物業(yè)管理到延伸服務(wù)，每一個環(huán)節(jié)展開都可以獨立為一門課程，除此之外，還與建筑學、經(jīng)濟學、法學等學科交叉。高校開設(shè)這門課程的時間普遍不長，教授這門課程的老師大多都不是專業(yè)出身的。作為一門課程的授課老師，很難做到既懂設(shè)備的維修保養(yǎng)、安全保衛(wèi)、保潔工作，又懂得物業(yè)的經(jīng)營與運作。老師對這項管理工作所提供的服務(wù)都不是十分了解，更談不上實踐經(jīng)驗了。
2.2教材沒有緊跟市場的需要
市場上關(guān)于物業(yè)管理的教材很多，但是很少有教材包含了從物業(yè)管理的早期介入，到傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，再到物業(yè)的運營管理。即使有，內(nèi)容也過于陳舊，沒有及時更新。商業(yè)物業(yè)管理，不僅有傳統(tǒng)的設(shè)備維修保養(yǎng)、保潔服務(wù)，還涉及物業(yè)的經(jīng)營。未來商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，不再局限于建設(shè)―出售的模式，尤其是購物中心，很多都是只租不售。如何在運營中，吸引租戶，留住顧客，是物業(yè)管理未來思考的方向。但是目前市場上缺乏這樣的教材。
2.3教學條件欠成熟
系統(tǒng)的物業(yè)管理軟件，市場上比較少，其主要工作內(nèi)容是物業(yè)日常管理工作，客戶基礎(chǔ)信息，財務(wù)信息，客戶跟蹤服務(wù)等。市面上的幾個大品牌價格不菲，并且針對教學的物業(yè)管理軟件幾乎沒有，所以很少有學校購進。
由于該門課程涉及的物業(yè)類型包括住宅、寫字樓、商場、酒店等，針對不同的物業(yè)類型，配套的實訓室不同。由于開設(shè)這門課程的時間不長，加之畢業(yè)生直接從事這方面工作的人數(shù)偏少，很多職業(yè)院校都沒有對建立實訓室引起重視。
2.4與企業(yè)聯(lián)系不緊密
高職院校培養(yǎng)的是應(yīng)用型人才，理論知識需要運用到實踐當中，傳統(tǒng)的教學模式――一本書、一支粉筆不再滿足物業(yè)管理教學的需要。企業(yè)在培養(yǎng)物業(yè)人才中有著不可替代的作用。但是很多院校與企業(yè)建立的聯(lián)系，僅僅局限于帶學生參觀企業(yè)所管理的物業(yè)，沒有深入到公司的內(nèi)部運營。而且一般都是住宅小區(qū)，忽視了其他的物業(yè)類型。
3物業(yè)管理課程建設(shè)的思考
3.1培養(yǎng)“雙師型”教師
物業(yè)管理不僅需要理論教學的老師，更需要實踐能力強的老師，因此要加強“雙師型”教師的培養(yǎng)。目前，各大高校對于物業(yè)管理“雙師型”教師都十分缺乏，此類老師的培養(yǎng)顯得尤為重要。院�？梢詫⒂信囵B(yǎng)潛質(zhì)的老師送到企業(yè)去學習，培養(yǎng)老師的實際操作能力。
3.2與企業(yè)合作，編寫教材
目前，市場上的教材都跟不上物業(yè)發(fā)展的步伐，導致學生學非所用，學不致用。只有企業(yè)在物業(yè)服務(wù)的過程中，才了解顧客需要什么服務(wù)，才知道會遇到什么問題，才明白要招聘什么樣的技能人才。通過與企業(yè)合作編寫教材，緊扣市場需要，培養(yǎng)技能人才。
3.3建立實訓基地
實訓基地的建立，既要滿足課堂理論教學，又要適應(yīng)企業(yè)崗位的需要�，F(xiàn)代教育不再是單純的理論教學，而是要注重培養(yǎng)學生的實踐能力。在物業(yè)服務(wù)的過程中，會遇到很多意想不到的事件。要借助實訓基地這個平臺，通過情景模擬，培養(yǎng)學生處理突發(fā)事件的能力。
3.4開展“訂單式”的培養(yǎng)模式
由學院牽頭，與固定的企業(yè)共同制訂人才培養(yǎng)方案，包括授課計劃、教學內(nèi)容、課堂教學、實習方案等，真正做到“產(chǎn)學研”相結(jié)合。在理論授課階段，除了安排任課老師講解知識，也可以邀請企業(yè)有豐富經(jīng)驗的管理人員到學校來講課。同時組織同學到企業(yè)現(xiàn)場邊聽課邊學習。在課程開設(shè)階段，安排一定連續(xù)時間段的企業(yè)實習，深入到企業(yè)內(nèi)部，與公司員工共同工作。
物業(yè)管理已經(jīng)是除了房價、地段以外，購房者考慮的重要因素了。隨著國家對于房地產(chǎn)的控制，物業(yè)管理將會是未來爭奪顧客的一個新亮點。但是在這個行業(yè)中，既懂常規(guī)性服務(wù)，又懂得物業(yè)運營管理的人才少之又少。職業(yè)院校在這門課程的教學中，要抓住市場空白點，與企業(yè)緊密合作，培養(yǎng)出企業(yè)和社會所需要的人才。
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