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房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告
我們眼下的社會(huì)，報(bào)告與我們的生活緊密相連，我們?cè)趯?xiě)報(bào)告的時(shí)候要注意涵蓋報(bào)告的基本要素。其實(shí)寫(xiě)報(bào)告并沒(méi)有想象中那么難，以下是小編精心整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告1
摘要：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的首要工作便是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，它在整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)起著至關(guān)重要的作用�？尚行匝芯渴窃诮ㄔO(shè)項(xiàng)目的投資前期，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資的環(huán)境和條件有一個(gè)深入的了解后，進(jìn)一步對(duì)提出的建設(shè)和技術(shù)方案，以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案實(shí)施的可能性、經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行理智細(xì)致的分析和評(píng)估，最終達(dá)到雙贏的目的。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)就必須掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容，對(duì)市場(chǎng)有一定準(zhǔn)確的分析，利用數(shù)據(jù)進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算，結(jié)合上述前期工作做出合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
關(guān)鍵詞：
可行性研究?jī)?nèi)容、市場(chǎng)分析、費(fèi)用測(cè)算、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
在房屋建筑領(lǐng)域中必不可少可行性研究，因?yàn)樗鼘?duì)項(xiàng)目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟(jì)效益有著不容忽視的作用。在技術(shù)方面，可以確定房屋的布局結(jié)構(gòu)，所需的設(shè)備也隨之確定；在經(jīng)營(yíng)方面，可根據(jù)房地產(chǎn)的供求情況，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈與否，提出銷售目標(biāo)所在市場(chǎng)和銷售手段；在管理方面，可根據(jù)實(shí)際研究結(jié)果提出項(xiàng)目建設(shè)的方法。綜上所述，以市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查為前提，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)為可行性研究的核心。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容
總論
項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構(gòu)成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟(jì)的意義。
市場(chǎng)調(diào)查和需求分析
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查，開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)同時(shí)期人們對(duì)房屋需求，從而分析出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售走勢(shì)或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對(duì)市場(chǎng)的范圍和租售對(duì)象。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析
原建筑物的現(xiàn)狀，周圍環(huán)境的布局，開(kāi)發(fā)時(shí)需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動(dòng)力和材料等因素都要再前期準(zhǔn)備中考慮進(jìn)去。
規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施之前，設(shè)計(jì)人員要設(shè)計(jì)出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設(shè)計(jì)，城市的景觀設(shè)計(jì)，并且保證場(chǎng)內(nèi)外交通布置的暢通，基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)的可行性。
投資估算
它是場(chǎng)地的購(gòu)置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、工程的總造價(jià)、手續(xù)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的估計(jì)。
經(jīng)濟(jì)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的銷售收入、預(yù)期利潤(rùn)、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評(píng)估，以及當(dāng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不發(fā)生矛盾時(shí)，該項(xiàng)目最終可具體實(shí)施。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析
內(nèi)部影響因素
開(kāi)發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須尋找機(jī)會(huì)，利用機(jī)會(huì)。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)無(wú)處不在，所有未滿足的需要的都可當(dāng)做機(jī)會(huì)來(lái)利用，但是在機(jī)會(huì)面前如果不加以分析和評(píng)估，那么機(jī)會(huì)只會(huì)讓投資者深陷其中。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要把項(xiàng)目有關(guān)的不利影響和有利效益羅列出來(lái)，然后進(jìn)行調(diào)查、比較、分析、評(píng)估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢(shì)，再去判別機(jī)會(huì)是否屬于自己。
外部因素
除了可調(diào)控的內(nèi)部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時(shí)時(shí)刻刻的變化也可能會(huì)給自己創(chuàng)造的條件帶來(lái)不利的影響。人口、經(jīng)濟(jì)、信息、政治法律及社會(huì)文化、自然條件、基礎(chǔ)和公共設(shè)施，規(guī)劃控制等影響因素都會(huì)作用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益之上。所以，對(duì)外部因素合理的協(xié)調(diào)，就是為了最終開(kāi)發(fā)商能夠選擇合適的開(kāi)發(fā)地段。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算的作用
首先費(fèi)用測(cè)算為籌集開(kāi)發(fā)資金提供依據(jù)，以便通過(guò)各種渠道籌集所需的開(kāi)發(fā)資金，同時(shí)它可作為研究工程造價(jià)合理性的手段，以便對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)，在經(jīng)濟(jì)上達(dá)到共同的而目標(biāo)。其次費(fèi)用測(cè)算是作為選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案的重要控制條件，以便選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的'設(shè)計(jì)方案。最后，費(fèi)用測(cè)算作為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中投資控制的依據(jù)，以便為工程預(yù)算提供重要的依據(jù)，進(jìn)行竣工決算。
四、主要風(fēng)險(xiǎn)因素
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)的供求關(guān)系的發(fā)生波動(dòng)時(shí)，相應(yīng)就會(huì)引起市場(chǎng)的波動(dòng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)，資源價(jià)格上漲等不定因素都會(huì)給投資者造成損失。
經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)意想不到的失誤，而在經(jīng)營(yíng)商的失誤會(huì)直接導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加。沒(méi)有經(jīng)過(guò)周詳?shù)恼{(diào)查分析或因決策的失誤，錯(cuò)誤的選擇了投資地區(qū)和時(shí)機(jī)；不熟悉相關(guān)政策導(dǎo)致投資失�。贿�有可能是因企業(yè)內(nèi)部管理水平和工作效率低等導(dǎo)致原來(lái)計(jì)劃不能按期執(zhí)行。
利率風(fēng)險(xiǎn)
由于市場(chǎng)的不確定性，時(shí)常會(huì)發(fā)生變動(dòng)導(dǎo)致利率的變動(dòng)，這就造成了利率的風(fēng)險(xiǎn)。一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本及將會(huì)受到重?fù)�，從而減少了投資者的收益；同時(shí)對(duì)居民的購(gòu)買(mǎi)力也造成了影響，最終表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在相關(guān)政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對(duì)象情況也會(huì)隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認(rèn)真了解城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地獲得方式，政策的調(diào)控等，掌握政策的基本內(nèi)容，有利于安全的投資。
其他風(fēng)險(xiǎn)
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失。
結(jié)束語(yǔ)：
房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)今發(fā)展迅速，給投資者帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，豐厚的回報(bào)。但隨著市場(chǎng)持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關(guān)政策也隨之調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究就顯得尤為重要，這時(shí)需要投資者和購(gòu)買(mǎi)者都周詳?shù)牧私猱?dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì)，利用信息判斷投資機(jī)會(huì)的可行性，最終達(dá)到投資者和購(gòu)買(mǎi)者雙贏的共同目標(biāo)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告2
摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的首要工作便是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，它在整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)起著至關(guān)重要的作用。可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目的投資前期，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資的環(huán)境和條件有一個(gè)深入的了解后，進(jìn)一步對(duì)提出的建設(shè)和技術(shù)方案，以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案實(shí)施的可能性、經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行理智細(xì)致的分析和評(píng)估，最終達(dá)到雙贏的目的。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)就必須掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容，對(duì)市場(chǎng)有一定準(zhǔn)確的分析，利用數(shù)據(jù)進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算，結(jié)合上述前期工作做出合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
關(guān)鍵詞：可行性研究?jī)?nèi)容、市場(chǎng)分析、費(fèi)用測(cè)算、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
在房屋建筑領(lǐng)域中必不可少可行性研究，因?yàn)樗鼘?duì)項(xiàng)目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟(jì)效益有著不容忽視的作用。在技術(shù)方面，可以確定房屋的布局結(jié)構(gòu)，所需的設(shè)備也隨之確定；在經(jīng)營(yíng)方面，可根據(jù)房地產(chǎn)的供求情況，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈與否，提出銷售目標(biāo)所在市場(chǎng)和銷售手段；在管理方面，可根據(jù)實(shí)際研究結(jié)果提出項(xiàng)目建設(shè)的方法。綜上所述，以市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查為前提，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)為可行性研究的核心。
一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容
1.1總論
項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構(gòu)成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟(jì)的意義。
1.2市場(chǎng)調(diào)查和需求分析
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查，開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)同時(shí)期人們對(duì)房屋需求，從而分析出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售走勢(shì)或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對(duì)市場(chǎng)的范圍和租售對(duì)象。
1.3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析
原建筑物的現(xiàn)狀，周圍環(huán)境的布局，開(kāi)發(fā)時(shí)需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動(dòng)力和材料等因素都要再前期準(zhǔn)備中考慮進(jìn)去。
1.4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施之前，設(shè)計(jì)人員要設(shè)計(jì)出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設(shè)計(jì)，城市的景觀設(shè)計(jì)，并且保證場(chǎng)內(nèi)外交通布置的暢通，基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)的可行性。
1.5投資估算
它是場(chǎng)地的購(gòu)置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、工程的總造價(jià)、手續(xù)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的估計(jì)。
1.6經(jīng)濟(jì)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的銷售收入、預(yù)期利潤(rùn)、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評(píng)估，以及當(dāng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不發(fā)生矛盾時(shí)，該項(xiàng)目最終可具體實(shí)施。
二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析
2.1內(nèi)部影響因素
開(kāi)發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須尋找機(jī)會(huì)，利用機(jī)會(huì)。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)無(wú)處不在，所有未滿足的需要的都可當(dāng)做機(jī)會(huì)來(lái)利用，但是在機(jī)會(huì)面前如果不加以分析和評(píng)估，那么機(jī)會(huì)只會(huì)讓投資者深陷其中。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要把項(xiàng)目有關(guān)的不利影響和有利效益羅列出來(lái)，然后進(jìn)行調(diào)查、比較、分析、評(píng)估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢(shì)，再去判別機(jī)會(huì)是否屬于自己。
2.2外部因素
除了可調(diào)控的內(nèi)部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時(shí)時(shí)刻刻的變化也可能會(huì)給自己創(chuàng)造的條件帶來(lái)不利的影響。人口、經(jīng)濟(jì)、信息、政治法律及社會(huì)文化、自然條件、基礎(chǔ)和公共設(shè)施，規(guī)劃控制等影響因素都會(huì)作用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益之上。所以，對(duì)外部因素合理的協(xié)調(diào)，就是為了最終開(kāi)發(fā)商能夠選擇合適的開(kāi)發(fā)地段。
三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算的作用
首先費(fèi)用測(cè)算為籌集開(kāi)發(fā)資金提供依據(jù)，以便通過(guò)各種渠道籌集所需的開(kāi)發(fā)資金，同時(shí)它可作為研究工程造價(jià)合理性的手段，以便對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)，在經(jīng)濟(jì)上達(dá)到共同的而目標(biāo)。其次費(fèi)用測(cè)算是作為選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案的重要控制條件，以便選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案。最后，費(fèi)用測(cè)算作為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中投資控制的依據(jù)，以便為工程預(yù)算提供重要的依據(jù)，進(jìn)行竣工決算。
四主要風(fēng)險(xiǎn)因素
4.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)的供求關(guān)系的發(fā)生波動(dòng)時(shí)，相應(yīng)就會(huì)引起市場(chǎng)的波動(dòng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)，資源價(jià)格上漲等不定因素都會(huì)給投資者造成損失。
4.2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)意想不到的失誤，而在經(jīng)營(yíng)商的失誤會(huì)直接導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加。沒(méi)有經(jīng)過(guò)周詳?shù)恼{(diào)查分析或因決策的'失誤，錯(cuò)誤的選擇了投資地區(qū)和時(shí)機(jī)；不熟悉相關(guān)政策導(dǎo)致投資失��；還有可能是因企業(yè)內(nèi)部管理水平和工作效率低等導(dǎo)致原來(lái)計(jì)劃不能按期執(zhí)行。
4.3利率風(fēng)險(xiǎn)
由于市場(chǎng)的不確定性，時(shí)常會(huì)發(fā)生變動(dòng)導(dǎo)致利率的變動(dòng)，這就造成了利率的風(fēng)險(xiǎn)。一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本及將會(huì)受到重?fù)�，從而減少了投資者的收益；同時(shí)對(duì)居民的購(gòu)買(mǎi)力也造成了影響，最終表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
4.4政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在相關(guān)政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對(duì)象情況也會(huì)隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認(rèn)真了解城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地獲得方式，政策的調(diào)控等，掌握政策的基本內(nèi)容，有利于安全的投資。
4.5其他風(fēng)險(xiǎn)
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失。
結(jié)束語(yǔ)：
房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)今發(fā)展迅速，給投資者帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，豐厚的回報(bào)。但隨著市場(chǎng)持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關(guān)政策也隨之調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究就顯得尤為重要，這時(shí)需要投資者和購(gòu)買(mǎi)者都周詳?shù)牧私猱?dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì)，利用信息判斷投資機(jī)會(huì)的可行性，最終達(dá)到投資者和購(gòu)買(mǎi)者雙贏的共同目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
[1]湯炎非，楊青著.《可行性研究與投資決策》武漢大學(xué)出版社，1998
[2]李竹成主編.《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》北京團(tuán)結(jié)出版社，2001
[3]潘蜀健主編.《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》北京中國(guó)建筑工業(yè)出版社，1999
[4]宋春紅.《論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究》2006
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告3
呈報(bào)單位：**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
呈報(bào)時(shí)間：二0 0五年六月二十七日
一、項(xiàng)目概況
（一）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件
威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開(kāi)發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對(duì)，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。
（二）、規(guī)劃方案
旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬(wàn)人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲(chǔ)藏室3749㎡；地下車庫(kù)376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。
二、建設(shè)條件
�。ㄒ唬�、建設(shè)地點(diǎn)條件
1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。
2、靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。
3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。
4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。
5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)�、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。
�。ǘ�、建設(shè)實(shí)施條件
1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。
2、威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于20xx年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。
3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開(kāi)發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。
三、投資環(huán)境分析
（一）、宏觀環(huán)境分析
1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。
2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。
3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。
�。ǘ�、微觀環(huán)境分析
1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。
2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。
3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。
4、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的'競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。
四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)
�。ㄒ唬�、市場(chǎng)發(fā)展前景分析
根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：
1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升
近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)
一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。
3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)
隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新、按揭買(mǎi)新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。
4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。
5、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變
房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。
�。ǘ⒛繕�(biāo)客戶的定位
目標(biāo)客戶群主要分為四類：
一是鐘愛(ài)于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體；
二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)；
三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群；
四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。
�。ㄈr(jià)格預(yù)測(cè)
根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：
1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡；
2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡；
3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡；
4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡；
5、車位均價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)；
6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。
五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃
（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃
1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在20xx年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足20xx年開(kāi)工需要。
2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年（20xx—20xx年），20xx年擬開(kāi)發(fā)面積37902㎡，20xx年擬開(kāi)發(fā)面積26150㎡，20xx年擬開(kāi)發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（見(jiàn)附表1）。
3、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。
�。ǘN售計(jì)劃及營(yíng)銷策略
1、銷售計(jì)劃
根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：20xx年銷售收入5612萬(wàn)元；20xx年銷售收入9984.2萬(wàn)元；20xx年銷售收入9216.3萬(wàn)元；20xx年銷售收入8344.5萬(wàn)元。年度銷售測(cè)算（見(jiàn)附表2）。
2、營(yíng)銷策略
秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。
（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。
�。�2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。
�。�3）、通過(guò)拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。
�。�4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。
（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買(mǎi)愿望。
�。�6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。
六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析
�。ㄒ唬⑼顿Y估算
按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元（出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元），項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。（見(jiàn)附表3）
�。ǘ①Y金籌措
根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款2，000.00萬(wàn)元，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元）。（見(jiàn)附表4）
�。ㄈ�、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析
1、利潤(rùn)估算表（見(jiàn)附表5）
本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36%。
預(yù)測(cè)前提：
土地173.6萬(wàn)元/畝；
營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬(wàn)元；
平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米；
營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元；
單位成本2,927.61元/平方米；
稅金3,854.77萬(wàn)元；
費(fèi)用1,070.00萬(wàn)元；
貸款利息1,310.4萬(wàn)元。
2、現(xiàn)金流量估算表（見(jiàn)附表6）
本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測(cè)算前提同上。
3、盈利能力分析
�。�1）、靜態(tài)分析
投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額
=2,141.06/26,600.27
=8.05%。（數(shù)據(jù)見(jiàn)附表5）
�。�2）、動(dòng)態(tài)分析
項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見(jiàn)附表6）。
經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。
七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）
銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米
占計(jì)劃銷售量的92.82%
銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米
占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82%
盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。
八、結(jié)論
經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬(wàn)元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。
綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。
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