湖南物業(yè)的管理?xiàng)l例（精選5篇）

　　管理?xiàng)l例一般指針對(duì)某一項(xiàng)目、團(tuán)體制定的規(guī)則，使其有條不紊的進(jìn)行的一種方法。與條例的定義類同，管理?xiàng)l例是由國家權(quán)力機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)（一般為國務(wù)院）制定而發(fā)布的用于管理和規(guī)范政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及行業(yè)領(lǐng)域的法規(guī)文件。下面是小編為大家整理的湖南物業(yè)的管理?xiàng)l例（精選5篇），歡迎閱讀！

　　湖南物業(yè)的管理?xiàng)l例 1

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障業(yè)主及使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本省城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)相對(duì)集中的居住區(qū)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)，適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)備以及相應(yīng)配套的共用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。

　　第三條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第二章 業(yè)主組織

　　第四條 物業(yè)管理區(qū)域由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門會(huì)同有關(guān)單位按照居住區(qū)域設(shè)施共用情況劃定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì);業(yè)主人數(shù)較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主會(huì))選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)。

　　第五條 業(yè)主會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)制定業(yè)主會(huì)章程和業(yè)主公約;

　　(二)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(三)審查物業(yè)管理服務(wù)合同草案;

　　(四)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(五)審議和批準(zhǔn)物業(yè)維修基金的預(yù)算、決算以及續(xù)籌辦法;

　　(六)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

　　第六條 業(yè)主會(huì)通過的業(yè)主公約和作出的決議，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主會(huì)的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第七條 業(yè)主會(huì)的議事方式、表決程序等事項(xiàng)由業(yè)主會(huì)章程規(guī)定。業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)依照本條例和業(yè)主會(huì)章程開展活動(dòng)。

　　第八條 已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之六十以上的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)及其成員名單應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，報(bào)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案。

　　第九條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)組織召開業(yè)主會(huì);

　　(二)根據(jù)業(yè)主會(huì)的書面授權(quán)，采取招標(biāo)投標(biāo)等方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　(三)監(jiān)督物業(yè)維修基金的使用;

　　(四)聽取并反映業(yè)主及使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議;

　　(五) 督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約、履行物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(六)業(yè)主會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定行使權(quán)利、履行業(yè)務(wù)。

　　使用人經(jīng)業(yè)主書面授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)代表業(yè)主行使權(quán)利、履行相應(yīng)的義務(wù)。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十一條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，將營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和企業(yè)章程報(bào)企業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

　　(一)根據(jù)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同，擬訂物業(yè)管理制度;

　　(二)依物業(yè)管理服務(wù)合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(三)選擇專營企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù);

　　(四)制止違反物業(yè)管理制度的行為;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理制度應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主會(huì)審議通過。

　　第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù);

　　(二)接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;

　　(三)接受其業(yè)務(wù)活動(dòng)所在地縣級(jí)以上人民政府有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋開始出售至業(yè)主委員會(huì)成立前，由物業(yè)出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出的房屋，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)出售單位承擔(dān)。

　　第十五條 物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)按照房屋總建筑面積的千分之三至千分之五提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本，所有權(quán)屬全體業(yè)主共有。

　　第十六條 物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起十五日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交下列物業(yè)資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，共用設(shè)施竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修保養(yǎng)技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　(一)按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施物業(yè)管理;

　　(二)將物業(yè)管理的注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主、使用人;

　　(三)按照業(yè)主會(huì)審定的預(yù)算使用物業(yè)維修基金，六個(gè)月公布一次物業(yè)維修基金的使用情況;

　　(四)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)工作;

　　(五)發(fā)現(xiàn)物業(yè)損壞或接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及時(shí)進(jìn)行維修;

　　(六)妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè);

　　(七)聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)措施;

　　(八)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，必要時(shí)向業(yè)主委員會(huì)或者有關(guān)部門報(bào)告;

　　(九)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施;

　　(十)按照物業(yè)管理服務(wù)合同做好其他服務(wù)事項(xiàng)。

　　第十八條 確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、公平以及與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

　　物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主會(huì)的書面授權(quán)與物業(yè)管理企業(yè)按照政府指導(dǎo)價(jià)協(xié)商確定。

　　物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目和價(jià)格應(yīng)當(dāng)公布。

　　第十九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)交納;業(yè)主與使用人約定由使用人交納的，從其約定，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。

　　第二十條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主、使用人的委托，承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍以外的`其它服務(wù)事項(xiàng)。但是，物業(yè)管理企業(yè)超越物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍提供有償服務(wù)的，必須事前征得業(yè)主、使用人同意。

　　第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理全部物業(yè)檔案資料、有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)、物業(yè)管理服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他財(cái)產(chǎn)的移交手續(xù)。

　　第二十二條 通過物業(yè)管理區(qū)域的城市道路及其綠化和市政公共設(shè)施的維護(hù)，由市政、園林部門負(fù)責(zé);通過物業(yè)管理區(qū)域的公共汽車道路的清掃保潔，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé);物業(yè)管理企業(yè)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站的生活垃圾的清運(yùn)，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé);高層建筑樓供水泵房總計(jì)費(fèi)水表以外(含水表)和多層建筑樓外自來水表井以外(含水表井)的供水管線及設(shè)備的維修管理，由供水企業(yè)負(fù)責(zé);供電線路、消防等公共設(shè)施的維護(hù)，分別由供電、消防等單位負(fù)責(zé)。

　　業(yè)主、使用人對(duì)前款所列單位和部門負(fù)責(zé)的事項(xiàng)有意見和要求的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)單位和部門反映并協(xié)調(diào)處理。

　　第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、熱、通信、有線電視等費(fèi)用，由相應(yīng)管理服務(wù)單位向最終用戶收取。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自愿、有償原則接受相應(yīng)管理服務(wù)單位的委托，代收有關(guān)費(fèi)用。

　　第五章 物業(yè)使用與維修

　　第二十四條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌;

　　(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì);

　　(三)占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施或者擅自移動(dòng)房屋共用設(shè)備、共用設(shè)施;

　　(四)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(五)違反規(guī)定設(shè)置攤點(diǎn)、集貿(mào)市場;

　　(六)亂倒垃圾、雜物，向門窗外拋物;

　　(七)擅自在共用部位、共用設(shè)施懸掛、張貼、刻畫、涂寫;

　　(八)排放有毒有害物質(zhì)，放置超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。

　　(九)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第二十五條 業(yè)主因特殊情況需要改變房屋使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市詳細(xì)規(guī)劃要求，并依法辦理審批手續(xù)。

　　第二十六條 業(yè)主或者使用人裝修房屋時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修的注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。

　　第二十七條 維修房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施時(shí)，有關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第二十八條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地;確因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第二十九條 利用房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施設(shè)置經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主會(huì)書面同意后，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，支付場地租金。

　　按前款規(guī)定收取的場地租金應(yīng)當(dāng)納入維修基金。

　　第三十條 物業(yè)管理實(shí)行房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施維修基金制度。維修基金的籌集按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十一條 維修基金屬于業(yè)主所有，專戶存儲(chǔ)，專款用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿后的維修、更新。

　　維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主會(huì)審議批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　前期物業(yè)管理期間，不得使用維修基金。

　　第三十二條 維修基金明細(xì)帳應(yīng)當(dāng)按單幢住宅設(shè)置，按戶核算。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其維修基金剩余的部分，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

　　第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格并交付使用后，物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和合同約定在保修期限內(nèi)對(duì)物業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任。

　　保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施維修、更新的費(fèi)用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分?jǐn)?房屋共用部位、共用設(shè)備維修、更新的費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分?jǐn)偂?/p>

　　保修期屆滿后，房屋自用部位、自用設(shè)備的維修費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十四條 業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　第三十五條 物業(yè)出售單位違反本條例，有下列行為之一的，由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，可并處五千元以上五萬元以下罰款：

　　(一)未移交物業(yè)管理資料的;

　　(二)未按照要求配置物業(yè)管理服務(wù)用房的;

　　(三)在前期物業(yè)管理期間動(dòng)用維修基金的。

　　第三十六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中違反其他法律、法規(guī)的，由有關(guān)行政主管部門按照相關(guān)法律、法規(guī)處理。

　　第三十七條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，及時(shí)受理并處理業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反本條例規(guī)定行為的投訴。

　　第七章 附則

　　第三十八條 本條例所稱的共用設(shè)施和房屋的自用部位、自用設(shè)備、共用部位、共用設(shè)備的具體范圍，由省人民政府建設(shè)行政管理部門確定并公布。

　　本條例中業(yè)主公約、為主會(huì)章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的參考文本，由省人民政府建設(shè)行政管理部門制定。

　　第三十九條 城市非住宅區(qū)的物業(yè)管理，可參照本條例執(zhí)行。

　　第四十條 本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

　　(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實(shí)行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開、公平、公正的競爭機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開，揭標(biāo)要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過程中時(shí)時(shí)刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。

　　湖南物業(yè)的管理?xiàng)l例 2

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。

　　第四條縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責(zé)：

　　(一)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理；

　　(二)對(duì)物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；

　　(三)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；

　　(四)處理物業(yè)管理中的投訴；

　　(五)對(duì)專項(xiàng)維修資金繳存、使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　縣級(jí)以上人民政府其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第五條街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉等工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

　　居(村)民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作，對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備、召開及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常工作進(jìn)行具體指導(dǎo)。

　　第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

　　第七條鼓勵(lì)采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，推進(jìn)智慧小區(qū)建設(shè)。

　　第二章業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

　　新建物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域的劃分由建設(shè)單位在編制建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)一并報(bào)城市規(guī)劃主管部門核定。

　　尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的，其物業(yè)管理區(qū)域劃分由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后予以核定。

　　物業(yè)管理用房、供水、供電、消防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用不能分割的，應(yīng)當(dāng)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ�物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新核定。

　　第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，將物業(yè)管理區(qū)域資料報(bào)縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在商品房買賣合同中載明。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。

　　第十一條具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　(一)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的；

　　(二)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時(shí)間滿兩年的；

　　(三)交付使用的戶數(shù)達(dá)到總戶數(shù)百分之五十以上的。

　　業(yè)主可以向建設(shè)單位查詢前款規(guī)定的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第十二條符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請(qǐng)。

　　街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組�；I備組成立之日起七日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及籌備組報(bào)送建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)、建筑規(guī)劃總平面圖、共用設(shè)施設(shè)備交接資料、物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料等。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主推選代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會(huì)代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)將成員名單和工作職責(zé)予以公示，公示時(shí)間不得少于七日。

　　籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會(huì)委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應(yīng)當(dāng)從符合條件的推選人員中依次遞補(bǔ)。

　　第十四條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組負(fù)責(zé)下列工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

　　(二)起草業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及業(yè)主投票權(quán)數(shù)；

　　(四)組織業(yè)主推選業(yè)主委員會(huì)委員候選人；

　　(五)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

　　(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前公示會(huì)議通知、業(yè)主及投票權(quán)數(shù)確認(rèn)情況、業(yè)主委員會(huì)委員候選人情況、業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則以及前款第二項(xiàng)規(guī)定的材料文本，公示時(shí)間不得少于七日。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)復(fù)核或者修改，并書面告知異議人。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組在業(yè)主委員會(huì)成立后即自行解散。

　　第十五條業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　(二)制定、修改管理規(guī)約；

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

　　(四)改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　　(五)決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員工作津貼及標(biāo)準(zhǔn)；

　　(六)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

　　(七)決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　(八)籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

　　(九)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　(十)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的方式以及所得收益的分配與使用；

　　(十一)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　第十六條業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)業(yè)主，并至少提前十五日公示相關(guān)文本和信息。

　　業(yè)主大會(huì)需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應(yīng)當(dāng)提交本人和業(yè)主的身份證復(fù)印件及委托書。提倡采用信息技術(shù)手段進(jìn)行表決。

　　業(yè)主大會(huì)投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監(jiān)督。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì)不按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開；逾期仍不組織召開的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)監(jiān)督居(村)民委員會(huì)及時(shí)組織召開。

　　第十八條業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三至五年，業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)當(dāng)從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主中產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)委員候選人的選舉材料應(yīng)當(dāng)載明候選人是否受到過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料報(bào)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居(村)民委員會(huì)。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　　(五)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

　　(六)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

　　(七)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　第二十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時(shí)公示下列信息：

　　(一)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

　　(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定；

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車位及其處分情況；

　　(五)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

　　(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細(xì)情況；

　　(七)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)委員工作津貼詳細(xì)情況；

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。

　　前款第一、二、三、四項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示；第五、六、七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復(fù)制本條第一款規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實(shí)施監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)有權(quán)終止其委員資格：

　　(一)利用業(yè)主委員會(huì)委員身份牟取不正當(dāng)利益，或者存在其他濫用職權(quán)行為，損害業(yè)主合法權(quán)益的；

　　(二)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　(三)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；

　　(四)法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者居(村)民委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。

　　第二十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于任期屆滿三個(gè)月前召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。逾期不移交的.，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。

　　第二十四條業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要可以設(shè)立業(yè)主代表會(huì)議，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)職責(zé)；業(yè)主大會(huì)決定設(shè)立業(yè)主代表會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)明確業(yè)主代表的產(chǎn)生及業(yè)主代表會(huì)議的權(quán)限及議事規(guī)則。

　　業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十五條在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)。

　　第二十六條新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)承接現(xiàn)場查驗(yàn)。未經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)的，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)參加物業(yè)承接現(xiàn)場查驗(yàn)，必要時(shí)可以聘請(qǐng)有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。

　　第二十七條實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

　　(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并報(bào)建設(shè)行政主管部門備案；

　　(二)水、電已納入城市管網(wǎng)，安裝了分戶計(jì)量裝置和控制裝置，并對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅用戶配置了獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置；

　　(三)管道燃?xì)狻⒓�中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成了住宅室內(nèi)外燃?xì)�、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝了分戶計(jì)量裝置和控制裝置；

　　(四)光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設(shè)到戶，地下通信管道敷設(shè)到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

　　(六)按照規(guī)劃要求完成了教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；

　　(七)按照規(guī)劃要求完成了小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；

　　(八)按照規(guī)劃要求完成了綠化建設(shè)及車庫、車位配置；

　　(九)建筑物及其配套設(shè)施標(biāo)志標(biāo)識(shí)完整、清晰；

　　(十)法律、法規(guī)和前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他條件。

　　鼓勵(lì)實(shí)行住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類。規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)住宅物業(yè)住房品質(zhì)有明確標(biāo)準(zhǔn)要求的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按要求進(jìn)行查驗(yàn)。

　　第二十八條經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)，符合本條例第二十七條規(guī)定的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應(yīng)當(dāng)制作書面整改計(jì)劃，由建設(shè)單位按照計(jì)劃要求整改，并于整改完畢后組織復(fù)驗(yàn)。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，將承接查驗(yàn)情況和承接協(xié)議予以公示，公示時(shí)間不得少于十五日。

　　第二十九條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同；

　　(二)臨時(shí)管理規(guī)約；

　　(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

　　(四)建設(shè)單位移交資料清單；

　　(五)查驗(yàn)記錄；

　　(六)交接記錄；

　　(七)其他有關(guān)承接查驗(yàn)的文件。

　　第三十條新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房：

　　(一)建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二，最低不少于八十平方米；

　　(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的地面以上獨(dú)立成套裝修房屋；設(shè)置在無電梯的樓房的，所在樓層不得高于四樓。

　　第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)業(yè)主基本公共活動(dòng)用房和生活服務(wù)用房。業(yè)主基本公共活動(dòng)用房和生活服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。

　　保障性住房小區(qū)、國有土地上房屋征收或者農(nóng)村集體土地征收拆遷安置住房小區(qū)及有條件的其他項(xiàng)目，建設(shè)單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設(shè)經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房的收益主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)。

　　第三十二條建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場所公示經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、物業(yè)管理區(qū)域資料、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同等材料和物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等信息，并向物業(yè)買受人提供書面告知材料。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　第三十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收備案前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三的比例向設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費(fèi)用的保障。

　　建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)未及時(shí)履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)使用物業(yè)保修金予以維修。

　　物業(yè)保修期滿，設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將剩余的物業(yè)保修金及孳息退還建設(shè)單位。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十四條業(yè)主大會(huì)可以決定采用招標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)依照招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)組織招標(biāo)。

　　業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將三家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容予以公示，并根據(jù)業(yè)主意見對(duì)公示內(nèi)容調(diào)整后，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

　　(一)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

　　(二)依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

　　(三)勸阻、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為；

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)規(guī)范提供物業(yè)管理服務(wù)，履行下列義務(wù)：

　　(一)落實(shí)消防、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設(shè)施正常使用，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、安防和人民防空工程維護(hù)管理工作；

　　(二)負(fù)責(zé)業(yè)主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運(yùn)，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；

　　(三)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修；

　　(四)做好物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修、更新及費(fèi)用開支的記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費(fèi)查詢服務(wù)；

　　(五)實(shí)行二十四小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第三十七條除有關(guān)國家機(jī)關(guān)依法調(diào)取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書面同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向他人出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)人信息。

　　未經(jīng)法定程序并簽訂委托合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，不得侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)和依法歸業(yè)主所有的收益。

　　第三十八條物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目經(jīng)理人。

　　項(xiàng)目經(jīng)理人不能履行職責(zé)或者業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要求更換項(xiàng)目經(jīng)理人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，委托專門機(jī)構(gòu)承擔(dān)電梯、防雷裝置、消防設(shè)施和器材等的養(yǎng)護(hù)、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。

　　電梯、壓力容器等特種設(shè)備和消防器材、設(shè)施應(yīng)當(dāng)委托具備專業(yè)資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢驗(yàn)檢測，委托具備專業(yè)資質(zhì)的維護(hù)保養(yǎng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常維護(hù)、保養(yǎng)。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體標(biāo)準(zhǔn)和方式由物業(yè)服務(wù)合同約定；實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案、調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；沒有成立業(yè)主大會(huì)的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。

　　第四十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催交。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及停運(yùn)電梯等方式迫使業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第四十二條產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)出租的，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后及時(shí)將承租人及其聯(lián)系方式、租賃期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示下列信息：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人的姓名、聯(lián)系方式和物業(yè)服務(wù)投訴電話；

　　(二)電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

　　(三)公共水電費(fèi)用及其分?jǐn)傇敿?xì)情況；

　　(四)房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等情況；

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用酬金制方式收取的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金收支臺(tái)賬，于每年三月底前公布上一年度物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)成本費(fèi)用、接受委托利用業(yè)主共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的各項(xiàng)收支、公共水電費(fèi)用分?jǐn)偟仍敿?xì)情況。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人可以查詢、復(fù)制前款規(guī)定的相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監(jiān)督；業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出書面說明。

　　第四十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用事宜。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)決定不續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十五條原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項(xiàng)目，但與業(yè)主委員會(huì)另有約定的除外。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦妥管理交接手續(xù)并移交下列資料和財(cái)物：

　　(一)物業(yè)承接查驗(yàn)資料；

　　(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案；

　　(三)物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　(四)預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù)；

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財(cái)物。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行應(yīng)急管理；尚未成立業(yè)主大會(huì)的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請(qǐng)街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行應(yīng)急管理。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促居(村)民委員會(huì)組織不超過一年的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)，費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十七條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設(shè)施，不得違反管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

　　第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

　　(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；

　　(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

　　(四)侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　(五)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　　(六)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險(xiǎn)物品；

　　(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

　　(八)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

　　(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

　　(十)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材；

　　(十一)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；

　　(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

　　(十三)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

　　第四十九條業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，應(yīng)當(dāng)依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬，不得損害他人的合法權(quán)益。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效措施，減少犬只對(duì)環(huán)境的影響，并協(xié)助有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)養(yǎng)犬行為的監(jiān)督管理。

　　第五十條物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車位，屬于業(yè)主共有。

　　第五十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的注意事項(xiàng)和禁止的行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋裝飾裝修現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的應(yīng)當(dāng)立即制止；制止無效的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政主管部門。

　　第五十二條利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第五十三條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩戶以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)買受人在辦理商品房預(yù)售合同備案前存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設(shè)單位自留的物業(yè)，由建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收備案前存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

　　業(yè)主分戶賬面專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交；未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)建。

　　續(xù)交、補(bǔ)交的物業(yè)專項(xiàng)維修資金可以一次性交存，也可隨物業(yè)管理費(fèi)逐月交存。

　　第五十四條在保證專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以將專項(xiàng)維修資金用于購買國債。

　　利用專項(xiàng)維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場購買一級(jí)市場新發(fā)行的國債。

　　利用業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　利用專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金。

　　第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維修：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；

　　(二)消防、電力、供水、排水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞等重大安全隱患或者緊急情況；

　　(三)電梯故障；

　　(四)建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)，玻璃幕墻炸裂；

　　(五)其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

　　第五十六條業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定對(duì)專項(xiàng)維修資金使用采取異議表決方式投票表決。

　　采取異議方式投票表決的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在表決期限屆滿后將初步表決結(jié)果予以公示，并規(guī)定不少于十五日的催告期。未提出反對(duì)意見的業(yè)主在催告期內(nèi)提出反對(duì)意見的，計(jì)入反對(duì)票總數(shù)；最終表決結(jié)果以催告期屆滿時(shí)的票數(shù)為準(zhǔn)。

　　異議方式投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監(jiān)督。

　　第五十七條業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)代管。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定自行管理或者委托代管。物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和國家、省有關(guān)規(guī)定籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　第五十八條設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，支持老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)。

　　老舊住宅小區(qū)業(yè)主需要增設(shè)電梯的，規(guī)劃、國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、財(cái)政、消防等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定予以支持。

　　第六章監(jiān)督管理

　　第五十九條縣級(jí)人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生和計(jì)生、園林等部門應(yīng)當(dāng)依照職責(zé)分工，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、房屋使用、治安秩序、消防、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等方面的監(jiān)督管理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式。

　　前款規(guī)定的部門接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴舉報(bào)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查、處理結(jié)果告知投訴舉報(bào)人。

　　第六十條住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

　　住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)依法接受財(cái)政部門監(jiān)督。

　　第六十一條省人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺(tái)，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息并通過本部門網(wǎng)站向社會(huì)公布。

　　設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，及時(shí)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)信息納入統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺(tái)。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息依法進(jìn)行監(jiān)督。

　　第六十二條街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)、企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他組織應(yīng)當(dāng)支持城鄉(xiāng)社區(qū)人民調(diào)解組織及時(shí)調(diào)解物業(yè)糾紛，鼓勵(lì)社會(huì)工作者、人民調(diào)解員、法律專業(yè)人士等參加物業(yè)糾紛調(diào)解。

　　第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定落實(shí)安全防范措施，將安全臺(tái)賬按月送交居(村)民委員會(huì)。

　　居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范措施的落實(shí)情況進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

　　第六十四條設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，定期研究解決物業(yè)管理活動(dòng)中的重大問題。

　　街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表參與協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛。

　　第七章法律責(zé)任

　　第六十五條違反本條例第二十六條第一款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。

　　第六十六條違反本條例第四十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無正當(dāng)理由拒不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)財(cái)物的，業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十七條違反本條例第四十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，造成他人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；違反第五項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級(jí)以上人民政府城市管理執(zhí)法部門責(zé)令限期拆除。

　　第六十八條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員侵害業(yè)主利益的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同不符合約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第七十條縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其工作人員在物業(yè)管理工作中不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七十一條違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)規(guī)定處罰的，從其規(guī)定。

　　第八章附則

　　第七十二條本條例下列用語的含義是：

　　(一)業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人；

　　(二)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；

　　(三)共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

　　(四)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等；

　　(五)公示，是指在物業(yè)管理區(qū)域的公告欄及其他顯著位置和物業(yè)管理信息平臺(tái)公開張貼、發(fā)布信息。

　　第七十三條業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)細(xì)則、物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)保修金管理辦法及住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類制度等，由省人民政府物業(yè)管理行政主管部門按照《湖南省地方立法條例》的有關(guān)規(guī)定制定。

　　第七十四條本條例自1月1日起施行。

　　湖南物業(yè)的管理?xiàng)l例 3

　　一 總 則

　　第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。

　　第二條 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

　　第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)。

　　第四條 尊重業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分共同管理的權(quán)利，提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)管理機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)主要通過市場競爭形成。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第五條 市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

　　二 物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)管理

　　第六條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

　　? 第七條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，實(shí)行等級(jí)收費(fèi)管理制度，今后逐步向分類分項(xiàng)分級(jí)的“菜單式”收費(fèi)管理制度過渡，并適時(shí)調(diào)整和定期公布。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況，依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。各等級(jí)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附件1，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)可上下浮動(dòng)20%。

　　價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門每三年內(nèi)對(duì)本市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

　　第八條 新建普通住宅物業(yè)銷售之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招投標(biāo)或協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，約定物業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》后10個(gè)工作日內(nèi)持以下材料向價(jià)格主管部門備案：

　　(1)住宅區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)備案表;

　　(2)物業(yè)管理行政主管部門出具的物業(yè)服務(wù)合同備案證明;

　　(3)前期物業(yè)管理協(xié)議選聘審批表或前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中標(biāo)單位確認(rèn)書;

　　(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書正副本復(fù)印件;

　　(5)招標(biāo)文件、投標(biāo)文件;

　　(6)前期物業(yè)管理委托合同、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　新建普通住宅物業(yè)銷售時(shí)，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的物業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)未在房屋買賣合同中約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的內(nèi)容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

　　前期物業(yè)管理期間變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化的，應(yīng)同時(shí)向價(jià)格主管部門備案。

　　第九條 滿足業(yè)主大會(huì)成立條件業(yè)主大會(huì)尚未成立的，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因成本變化等因素需要調(diào)整的，或因政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)變化需要提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在區(qū)鎮(zhèn)組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)實(shí)施調(diào)整并約定執(zhí)行。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。

　　第十條 各類別墅、高級(jí)公寓、裝修商品住房、小區(qū)區(qū)域戶型建筑面積全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和辦公用房、廠房、經(jīng)營性用房等非住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執(zhí)行。

　　住宅經(jīng)批準(zhǔn)改變用途用于經(jīng)營的，其物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定，合同約定執(zhí)行。

　　業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機(jī)構(gòu)相結(jié)合管理的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。

　　對(duì)少數(shù)公建配套完善、設(shè)施設(shè)備先進(jìn)、運(yùn)行成本高、服務(wù)內(nèi)容超出七級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)，公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　第十一條 物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　第十二條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)一般由下列因素構(gòu)成：

　　(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等;

　　(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;

　　(3)清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

　　(4)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　(5)秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用;

　　(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;

　　(8)物業(yè)共用場地、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

　　(9)管理費(fèi)分?jǐn)?酬金制不含此項(xiàng));

　　(10)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用;

　　(11)法定稅費(fèi)以及合理利潤(或酬金)。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的，不得重復(fù)計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十三條 住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、消防設(shè)施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經(jīng)營性車庫、監(jiān)控安防設(shè)施、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設(shè)備使用的房屋等。

　　非經(jīng)營性車場車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務(wù)的車位、車庫。

　　第十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人自辦理房屋交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算(車庫除外，閣樓、獨(dú)立使用的地下室和半地下室等附屬面積按房屋所有權(quán)證登記面積的50%收取);尚未辦理權(quán)屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計(jì)費(fèi)面積。

　　第十五條 物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以由物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　第十六條 新建住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過24個(gè)月的時(shí)期內(nèi)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按70%交納，優(yōu)惠期超過24個(gè)月的可由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會(huì)成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。非住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠措施按照合同約定執(zhí)行。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用，但預(yù)收的期限最長不得超過12個(gè)月。

　　三 汽車停放收費(fèi)管理

　　第十八條 汽車停放費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)車位、車庫及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、管理所收取的.費(fèi)用。汽車停放費(fèi)一般由下列因素構(gòu)成：

　　(1)管理服務(wù)人員費(fèi)用;

　　(2) 車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;

　　(3)清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

　　(4)秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　(5)法定稅費(fèi)等。

　　車位租金，是指車位所有權(quán)人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費(fèi)用。

　　第十九條 住宅小區(qū)內(nèi)的汽車停放費(fèi)和車位租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮住宅小區(qū)內(nèi)汽車停放管理服務(wù)平均成本，車位、車庫建設(shè)成本等因素，制定公布汽車停放費(fèi)、車位租金的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并適時(shí)調(diào)整。?

　　第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用、人防的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)區(qū)別車位、車庫的專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素收取汽車停放費(fèi)和租金。

　　同一車輛停放區(qū)域內(nèi)的汽車停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持一致，地下與地面的汽車停放費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持合理比價(jià)。

　　第二十一條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會(huì)成立前，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定;業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定。

　　業(yè)主大會(huì)成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車所得收益，70%納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)成立后，收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用。

　　第二十二條 汽車停放費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據(jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。住宅小區(qū)汽車停放費(fèi)和車位租金具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附件2。

　　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的汽車停放位，汽車停放費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。完成交付業(yè)主的，自辦理交付手續(xù)之日起，汽車停放費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。合同另有約定的從其約定。

　　第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，其汽車停放費(fèi)、租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附件2。

　　利用人民防空工程收取的汽車停放費(fèi)、租金收入應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定使用。其管理辦法按照省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條 對(duì)進(jìn)入住宅區(qū)進(jìn)行軍警應(yīng)急處置、實(shí)施救助救護(hù)、工程搶修、環(huán)衛(wèi)等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時(shí)停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取車輛停放費(fèi)。

　　四 其他服務(wù)收費(fèi)管理

　　第二十五條 特約服務(wù)費(fèi)，是指應(yīng)業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)所收取的費(fèi)用。

　　特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

　　第二十六條 代辦服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務(wù)時(shí)，向委托人收取的費(fèi)用。

　　代辦服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由合同雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。

　　第二十八條 代收代交費(fèi)用，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機(jī)房等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)代收代交的費(fèi)用。

　　代收代交費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列賬，按實(shí)際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分?jǐn)偅�已�?jì)入物業(yè)公共服務(wù)成本的不得重復(fù)收取。分?jǐn)傓k法應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂�業(yè)主(含空置房屋的業(yè)主)、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照分?jǐn)倲?shù)額按時(shí)交納代收代交費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照約定向業(yè)主、物業(yè)使用人預(yù)收一定數(shù)額的費(fèi)用，預(yù)收費(fèi)用與實(shí)際分?jǐn)傎M(fèi)用的差額實(shí)行多退少補(bǔ)，多余部分也可自動(dòng)轉(zhuǎn)為預(yù)付費(fèi)。

　　第二十九條 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，是指業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋時(shí)產(chǎn)生的裝修垃圾運(yùn)送至住宅區(qū)內(nèi)指定的集中點(diǎn)后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)清運(yùn)單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點(diǎn)對(duì)其清理處置所發(fā)生的費(fèi)用。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積3元/平方米執(zhí)行。

　　第三十條 物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建共用設(shè)施設(shè)備的，建設(shè)及運(yùn)行費(fèi)用的承擔(dān)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的按照約定執(zhí)行。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的需要，向業(yè)主發(fā)放證照、門卡等所產(chǎn)生的制作費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則計(jì)入相應(yīng)的服務(wù)成本;業(yè)主或物業(yè)使用人另有需求申請(qǐng)辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補(bǔ)辦的，可按照補(bǔ)償成本的原則向申領(lǐng)人收取工本費(fèi)。

　　新建住宅小區(qū)實(shí)行門禁出入證(卡)或梯控卡管理的，建設(shè)單位(或物業(yè)服務(wù)企業(yè))不得在房價(jià)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外向業(yè)主、物業(yè)使用人另行收取門禁系統(tǒng)建設(shè)費(fèi)用和日常維護(hù)費(fèi)用，并應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費(fèi)配置不少于4張出入證(含IC卡、梯控卡等)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場實(shí)行門禁出入證(卡)管理的，應(yīng)當(dāng)免費(fèi)為每車配置1張出入證(卡)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)臨時(shí)來訪人員實(shí)行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應(yīng)如數(shù)退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數(shù)額的工本費(fèi)。

　　第三十一條? 利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事經(jīng)營的，所得收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒有決定或者約定的，70%納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　五 行為規(guī)范

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，加強(qiáng)價(jià)格自律，規(guī)范服務(wù)行為，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，并接受業(yè)主、物業(yè)使用人監(jiān)督。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)監(jiān)督履行和最終履行物業(yè)服務(wù)合同的責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的，業(yè)主可以請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督履行，或者向區(qū)鎮(zhèn)、有關(guān)主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)，以及企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門、價(jià)格主管部門的投訴舉報(bào)電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督。

　　新建住宅物業(yè)銷售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)將上述物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷售明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容，在銷售場所的顯著位置公示。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本約束機(jī)制。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)服務(wù)于多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)、經(jīng)營設(shè)施收益、代收代交費(fèi)用等單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費(fèi)收支、經(jīng)營設(shè)施收益收支、代收代交費(fèi)用分?jǐn)偟惹闆r，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、區(qū)鎮(zhèn)的查詢和監(jiān)督，每次公示時(shí)間不少于15天。

　　實(shí)行包干制計(jì)費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建賬，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定公布財(cái)務(wù)收支狀況，接受監(jiān)督。

　　實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用的承擔(dān)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。

　　第三十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法追繳。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)和代收代交等費(fèi)用。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定，嚴(yán)禁以保證金、押金等形式變相收費(fèi)。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)或只收費(fèi)不服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

　　六 監(jiān)督管理

　　第三十八條 價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為的監(jiān)管。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同價(jià)格主管部門，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)價(jià)格行為及履行合同的監(jiān)督管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　第三十九條 價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)予以處罰：

　　(1)超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;

　　(2)不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的;

　　(3)采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;

　　(4)強(qiáng)制或變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的;

　　(5)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位委托，代收有關(guān)費(fèi)用時(shí)向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的;

　　(6)不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的;

　　(7)未按法定要求公示或失實(shí)公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營設(shè)施收益收支、公共水電費(fèi)分?jǐn)偟惹闆r的;

　　(8)其他違反價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。

　　第四十條 價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價(jià)格法》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和本細(xì)則管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的，由上級(jí)價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。

　　七 附則

　　第四十一條 服務(wù)雙方在本細(xì)則實(shí)施前已經(jīng)依法通過協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等事項(xiàng)的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行。

　　第四十二條 本細(xì)則由市物價(jià)局會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十三條 本細(xì)則自20**年1月1日起執(zhí)行，《市政府關(guān)于印發(fā)昆山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則的通知》(昆政規(guī)〔20**〕16號(hào))同時(shí)廢止。

　　湖南物業(yè)的管理?xiàng)l例 4

　　第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省實(shí)施<中華人民共和國價(jià)格法>辦法》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物價(jià)局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（粵價(jià)〔2010〕1號(hào)）等法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。

　　第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

　　第四條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　第五條市價(jià)格主管部門會(huì)同市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。

　　各縣、區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。

　　第六條　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。別墅、非住宅及業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第八條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按照屬地管理原則，惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)轄區(qū)內(nèi)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房產(chǎn)主管部門根據(jù)不同類型和服務(wù)內(nèi)容制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。其它縣、區(qū)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)主管部門制定本地區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并抄送市價(jià)格主管部門和市房產(chǎn)主管部門備案。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素適時(shí)調(diào)整。

　　制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審。

　　第九條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制的，根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、不同管理階段、不同服務(wù)方式、不同服務(wù)等級(jí)等內(nèi)容確定。

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì)成立之前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按下列規(guī)定確定：

　　1．新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位依法通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)銷售前根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)水平在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建設(shè)單位向物業(yè)買受人交付物業(yè)時(shí)，與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　2．新建住宅，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需超過政府指導(dǎo)價(jià)水平的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門提出申請(qǐng)，并由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)主管部門核準(zhǔn)。

　　3．業(yè)主入住后的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)因成本變化等原因需要調(diào)整的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商確定，并與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。

　　（二）業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。因成本變化等原因需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　�。ㄈ�）別墅、其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定，并簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　第十條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，酬金比例或酬金數(shù)額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。

　　第十一條　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)載明物業(yè)服務(wù)等級(jí)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等。新建住宅前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容須在物業(yè)銷售前一天至銷售結(jié)束在交易場所醒目位置進(jìn)行公示。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容。

　　第十二條建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，向物業(yè)買受人明示，并予以說明。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第十三條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　第十四條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

　�。ǘ�）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)以及園林水池、噴泉、宣傳、裝飾、節(jié)日喜慶等用水用電費(fèi)用；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

　　（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理服務(wù)所需的正常辦公費(fèi)用；

　�。ò耍┕芾碣M(fèi)分?jǐn)偅?/p>

　　（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　（十）經(jīng)業(yè)主共同決定的其它費(fèi)用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十五條　住宅大樓內(nèi)走廊通道、樓梯間等業(yè)主共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)加壓水泵、電梯、照明路燈、消防等共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)用可按約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)�。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、停車場、經(jīng)營活動(dòng)等用水用電不得向業(yè)主分?jǐn)偂？煞謹(jǐn)偟墓灿盟�電需設(shè)置獨(dú)立計(jì)量表，費(fèi)用單獨(dú)列帳，在收取分?jǐn)傎M(fèi)前及時(shí)向業(yè)主公布共用水電分?jǐn)偟挠昧�、總金額以及各業(yè)主應(yīng)負(fù)擔(dān)的金額等。嚴(yán)禁把分?jǐn)偟墓灿盟�電費(fèi)用與業(yè)主自用的水、電費(fèi)用在政府規(guī)定的水、電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上加價(jià)混合統(tǒng)收。

　　設(shè)置獨(dú)立計(jì)量表確實(shí)有困難的老住宅小區(qū)，經(jīng)測算共用水電費(fèi)總額后，按約定方式向業(yè)主合理分?jǐn)偂?/p>

　　第十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)依法確定的物業(yè)建筑面積按月計(jì)收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，按商品房買賣合同約定的建筑面積計(jì)收。業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫物業(yè)服務(wù)費(fèi)按車位、車庫數(shù)量計(jì)收。

　　第十七條物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，逾期不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的.，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)依法設(shè)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

　　第十九條物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

　　第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。

　　第二十一條　業(yè)主（物業(yè)使用人）對(duì)物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確裝修期間各方的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任等。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（物業(yè)使用人）或裝修企業(yè)收取裝修保證押金。裝修保證押金用于修復(fù)裝修期間損壞的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和承擔(dān)違約責(zé)任，裝修未對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備造成損壞或自行修復(fù)了損壞的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備且無違約責(zé)任的，經(jīng)雙方驗(yàn)收認(rèn)可后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)全額退還裝修保證押金。裝修保證押金收取標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　業(yè)主（物業(yè)使用人）裝修產(chǎn)生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排清理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以統(tǒng)一管理為由強(qiáng)制提供清理服務(wù)。

　　業(yè)主（物業(yè)使用人）委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理裝修垃圾、余泥渣土的，清運(yùn)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)主管部門根據(jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定確定。

　　對(duì)裝修人員出入實(shí)行持證管理的，證件押金（或工本費(fèi)）收取標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　除上述費(fèi)用外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修管理費(fèi)、電梯使用費(fèi)、樓道維修費(fèi)、公用設(shè)施損耗費(fèi)、搬運(yùn)押金等與裝修相關(guān)的各種名目的費(fèi)用。

　　第二十二條　物業(yè)小區(qū)實(shí)行出入證（含IC卡）管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)提供每戶不少于5張、每部車輛不少于1張的出入證（含IC卡）。業(yè)主要求增補(bǔ)出入證（含IC卡）的，可按出入證（含IC卡）的制作成本收取工本費(fèi)，出入證（含IC卡）制作成本應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)小區(qū)顯著位置公示不少于7天，以接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十三條利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第二十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)按市、縣（區(qū)）制定的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已收取機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)費(fèi)的，不得收取車位、車庫物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

　　第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)等級(jí)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格誠信承諾以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格投訴調(diào)處程序、服務(wù)咨詢電話和12358價(jià)格舉報(bào)投訴電話等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示，自覺按受有關(guān)管理部門的檢查和業(yè)主監(jiān)督。明碼標(biāo)價(jià)方式由各縣、區(qū)價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)制。

　　第二十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，建立健全內(nèi)部價(jià)格管理制度，配備物價(jià)員，加強(qiáng)價(jià)格自律，自覺規(guī)范價(jià)格行為，不斷改善管理服務(wù)。嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，為業(yè)主提供與收費(fèi)水平相適應(yīng)的服務(wù)。

　　第二十九條　對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地價(jià)格主管部門申請(qǐng)協(xié)商調(diào)解。

　　第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依法查處：

　　（一）未經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門核定，超過政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；

　�。ǘ�）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目的；

　�。ㄈ�）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；

　�。ㄋ模┎话匆�(guī)定備案的；

　�。ㄎ澹┎粓�(zhí)行本辦法第九條、第十四條、第十五條規(guī)定擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶�或提高分�(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的；

　�。�六）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定的。

　　第三十一條本辦法自2010年10月1日起執(zhí)行。《惠州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理暫行規(guī)定》（惠府令第30號(hào)）同時(shí)廢止。本辦法有效期5年。

　　湖南物業(yè)的管理?xiàng)l例 5

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。

　　第四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

　　第五條省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　城管執(zhí)法、房地產(chǎn)開發(fā)、財(cái)政、民政、價(jià)格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第七條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　鼓勵(lì)采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

　　第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

　　分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向物業(yè)主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

　　第十條物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由物業(yè)主管部門按照本條例的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的業(yè)主同意。

　　第二節(jié)配套建筑與設(shè)施設(shè)備

　　第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

　　(一)建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;

　　(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

　　業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

　　第十三條住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會(huì)用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。

　　住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會(huì)用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔(dān)，具體投資來源應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)條件意見書中載明。

　　第十四條按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會(huì)所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

　　第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同)的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈(zèng)、出售或者出租給業(yè)主。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

　　第十六條住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

　　住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(含綜合開發(fā)費(fèi))，并根據(jù)公用事業(yè)價(jià)格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。

　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。

　　第十七條本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

　　第十八條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　各級(jí)人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)。

　　第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。

　　第二十條城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。

　　第三節(jié)前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第二十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門備案。

　　第二十二條鼓勵(lì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

　　建設(shè)單位組織單位工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。

　　第二十三條建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　第二十四條新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計(jì)量裝置;

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);

　　(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量裝置;

　　(四)在城市管道燃?xì)狻⒓�中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)�、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和供熱分戶控制裝置;

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;

　　(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報(bào)警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè);

　　(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連;

　　(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè);

　　(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置;

　　(十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施;

　　(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。

　　第二十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

　　第二十六條建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

　　第二十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)業(yè)主名冊(cè);

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　鼓勵(lì)建設(shè)單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營用房或者給予資金支持。

　　第三章業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

　　第一節(jié)業(yè)主大會(huì)籌備組

　　第二十八條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時(shí)報(bào)告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

　　符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　(一)業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上;

　　(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上;

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。

　　第二十九條符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。

　　第三十條籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

　　(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第二節(jié)業(yè)主大會(huì)

　　第三十一條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

　　第三十二條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)腵決定;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金);

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　第三十三條業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：

　　(一)按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算的，一戶計(jì)算為一票;建設(shè)單位未售出的專有部分，計(jì)算為一票;

　　(二)按照建筑面積計(jì)算的，每一平方米建筑面積計(jì)算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計(jì)算。

　　業(yè)主身份以及建筑面積的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

　　第三十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定。

　　第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。

　　第三十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)。

　　第三節(jié)業(yè)主委員會(huì)

　　第三十七條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開展活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第三十八條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。

　　執(zhí)行委員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居民委員會(huì)任職。

　　第三十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議;

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對(duì)符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì)備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì)刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

　　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

　　第四十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定及議事規(guī)則召開會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，可以邀請(qǐng)社區(qū)居民委員會(huì)派人參加會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第四十一條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì);不及時(shí)移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。

　　第四十二條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的;

　　(二)拒不履行委員職責(zé)的;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的;

　　(四)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

　　(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　第四十三條業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員、委員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。

　　第四章物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

　　第一節(jié)一般規(guī)定

　　第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為;

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;

　　(八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;

　　(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報(bào)告有關(guān)部門。

　　第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

　　業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。

　　第四十六條業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第二節(jié)住宅物業(yè)的裝飾裝修

　　第四十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

　　業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

　　住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和實(shí)施期限;

　　(二)允許施工的時(shí)間;

　　(三)廢棄物的清運(yùn)與處置;

　　(四)住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求;

　　(五)禁止行為和注意事項(xiàng);

　　(六)裝修保證金的收取和退還;

　　(七)違約責(zé)任;

　　(八)其他需要約定的事項(xiàng)。

　　第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

　　第三節(jié)車庫與車位的使用

　　第五十條車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個(gè)月。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用;車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

　　第五十一條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮車庫租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定。車位場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十二條鼓勵(lì)建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。

　　利用地下空間建設(shè)、經(jīng)營車庫的，縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)在容積率的認(rèn)定等方面給予優(yōu)惠。

　　第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

　　業(yè)主對(duì)汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第四節(jié)業(yè)主自治管理

　　第五十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第五十六條管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收交方式、違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定。

　　管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對(duì)拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì)督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。

　　第五十七條提倡業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會(huì)決定;未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第五十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置書面公告專項(xiàng)維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者采用酬金制收費(fèi)方式的，還應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況予以公告。

　　第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第一節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

　　第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的能力。

　　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。

　　第六十二條物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門定期報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。

　　第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無償服務(wù)。

　　第二節(jié)行業(yè)自律

　　第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　第六十五條物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。

　　第六章物業(yè)服務(wù)

　　第一節(jié)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同

　　第六十六條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：

　　(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);

　　(二)公共綠化的維護(hù);

　　(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);

　　(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù);

　　(五)物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù);

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理;

　　(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

　　(八)其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　第六十七條業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)主管部門備案。

　　第六十八條解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

　　(四)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。

　　第七十條物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。

　　第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第七十三條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。

　　專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

　　第七章物業(yè)的維護(hù)

　　第一節(jié)建設(shè)單位的保修責(zé)任

　　第七十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。

　　第七十五條新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設(shè)單位購買了工程質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　通過住宅性能認(rèn)定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當(dāng)降低。

　　第七十六條建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　第七十七條物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將與分部工程相對(duì)應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。

　　第七十八條物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門制定。

　　第二節(jié)專有部分的維護(hù)

　　第七十九條物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。

　　業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

　　第八十條業(yè)主長期空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

　　第三節(jié)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

　　第八十一條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān);業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

　　共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)。

　　第八十二條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在入住前將首期專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項(xiàng)維修資金。

　　第四節(jié)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

　　第八十三條住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

　　專業(yè)經(jīng)營單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第八十四條專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。

　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

　　第八章社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第一節(jié)社區(qū)物業(yè)管理

　　第八十五條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的社區(qū)管理機(jī)構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　第八十六條物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對(duì)違法行為及時(shí)作出處理。

　　第八十七條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。

　　聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;

　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;

　　(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會(huì)或者聯(lián)席會(huì)議申請(qǐng)調(diào)解，也可以申請(qǐng)仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第八十九條有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應(yīng)急知識(shí)的宣傳普及和應(yīng)急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。

　　第二節(jié)舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第九十條設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對(duì)已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。

　　舊住宅區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府劃定。

　　舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān);開發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對(duì)投資責(zé)任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第九十一條舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用。

　　改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔(dān)的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，改造整治后仍由其給予補(bǔ)助。

　　第九十二條舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施。

　　第九十三條未建立專項(xiàng)維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專項(xiàng)維修資金。有車位場地使用費(fèi)等共有部分收益的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

　　第九章法律責(zé)任

　　第九十四條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行;法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

　　第九十五條違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以五萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書;

　　(三)建設(shè)單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

　　第九十六條違反本條例規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當(dāng)理由拒絕、拖延投資建設(shè)或者接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的，由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府責(zé)令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　第九十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)部門給予警告，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

　　第九十八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第九十九條物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　(一)在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的;

　　(二)未按照本條例規(guī)定對(duì)住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收進(jìn)行監(jiān)管的;

　　(三)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的;

　　(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項(xiàng)維修資金的;

　　(五)未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的;

　　(六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告、投訴不及時(shí)作出處理的;

　　(七)其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

　　第十章附則

　　第一百條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第一百零一條本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

　　(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實(shí)行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開、公平、公正的競爭機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開，揭標(biāo)要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過程中時(shí)時(shí)刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。

【湖南物業(yè)的管理?xiàng)l例】相關(guān)文章：

物業(yè)管理?xiàng)l例06-25

物業(yè)管理?xiàng)l例(推薦)06-26

物業(yè)管理?xiàng)l例最新06-21

物業(yè)管理?xiàng)l例[合集]06-26

(優(yōu)秀)物業(yè)管理?xiàng)l例06-27

最新的物業(yè)管理?xiàng)l例12-06

物業(yè)管理?xiàng)l例精選【15篇】06-27

物業(yè)管理?xiàng)l例（匯總15篇）06-28

物業(yè)管理?xiàng)l例優(yōu)秀15篇06-29