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樓盤(pán)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
我們鄭重聲明：
一、我們?cè)诒驹u(píng)估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
二、本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本評(píng)估報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
三、我們與本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本評(píng)估報(bào)告。
五、我們已對(duì)本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
六、我公司評(píng)估人員2013年6月10日至6月20日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地的調(diào)查和研究，并對(duì)該區(qū)域的其他同類房產(chǎn)進(jìn)行了比較，采集數(shù)據(jù)都是真實(shí)可靠的。
七、沒(méi)有人對(duì)本評(píng)估報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。
摘要
十里金灘選址青島東，依托沿海經(jīng)濟(jì)帶資源優(yōu)勢(shì)，由多家著名房地產(chǎn)企業(yè)投資建造丁字灣新區(qū)，主要建設(shè)星級(jí)酒店、旅游度假區(qū)、游艇碼頭、海洋生物科研基地、影視城及其他娛樂(lè)設(shè)施。
„„，首期開(kāi)發(fā)約400畝，打造成一個(gè)集居住、商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化為一體的大型綜合性多功能宜居社區(qū)，建設(shè)一個(gè)中國(guó)北部的“普吉島”。目前該樓盤(pán)占地8000畝，主要建筑類型為板樓和高層。在項(xiàng)目附近有，高層每戶總面積在39-88平方米不等。容積率為0.91，定于本年8月中旬開(kāi)盤(pán)�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況摘要報(bào)告如下：
一、評(píng)估目的：評(píng)估樓盤(pán)價(jià)值
二、 評(píng)估對(duì)象：
三、評(píng)估基準(zhǔn)日：2013年6月20日
四、評(píng)估報(bào)告的有效使用期限：2013年6月20日至2013年12月31日。
五、評(píng)估方法：采用成本法進(jìn)行評(píng)估。
六、評(píng)估結(jié)果
重要提示：以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱
讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)全文
受 委托，我小組于2013年6月10日至6月20日，對(duì)位于 ，容積率為0.91的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值，為銷售該房產(chǎn)提供參考�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：
一、委托方：
二、受托方：
三、產(chǎn)權(quán)持有單位：
四、評(píng)估目的：評(píng)估樓盤(pán)價(jià)值
五、評(píng)估對(duì)象：
六、評(píng)估基準(zhǔn)日：2013年6月20日
七、評(píng)估報(bào)告的有效使用期限：2013年6月20日至2013年12月31日。
八、評(píng)估的假設(shè)條件和限制條件
(一)評(píng)估的假設(shè)條件：
1.委托房地產(chǎn)位于海陽(yáng)丁字灣新區(qū)。
2.假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛。
3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說(shuō)明的除外。
4.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。
5.被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價(jià)值。
(二)本項(xiàng)評(píng)估的限制條件
1.本報(bào)告有關(guān)資料由我方實(shí)地考察取得，由于房產(chǎn)時(shí)效原則，本報(bào)告建立在一定日期范圍內(nèi)有效。
2.本報(bào)告僅供委托方銷售該房地產(chǎn)提供參考依據(jù)用，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。
3.本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)委估對(duì)象實(shí)際價(jià)格的影響。
4.實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性查看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試，不可能確定其內(nèi)部缺損。
5.未經(jīng)本評(píng)估單位同意，評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用在其他與本次項(xiàng)目無(wú)關(guān)的任何公開(kāi)文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。
6.本報(bào)告一式兩份，一份提交委托方，一份留存評(píng)估小組。
九、評(píng)估原則
根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，還遵循如下工作原則和技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則：
1、工作原則
(1)合法性原則
評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以評(píng)估對(duì)象合法使用、合法處置為前提進(jìn)行。評(píng)估對(duì)象已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。
(2)真實(shí)性原則
資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí)事求是，尊重實(shí)際，尊重科學(xué)，在評(píng)估過(guò)程中以實(shí)際材料為基礎(chǔ)，以確鑿證據(jù)為依據(jù)，以科學(xué)的態(tài)度為指針，客觀公允地反映評(píng)估結(jié)果。
(3)可行性原則
評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和性質(zhì)以及當(dāng)時(shí)所具備的條件，指定切實(shí)可行的評(píng)估方案，并采用合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。
(4)簡(jiǎn)易性原則
要求資產(chǎn)評(píng)估工作在達(dá)到相應(yīng)準(zhǔn)確度要求的前提下，盡量使評(píng)估工作簡(jiǎn)便易行，以節(jié)約人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，提高資產(chǎn)評(píng)估效率。
2、技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則
(1)預(yù)期收益原則
以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)價(jià)值。
(2)供求原則
假定在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著需求的增長(zhǎng)而上升，隨著供給的增長(zhǎng)而下降。
(3)評(píng)估日期原則
市場(chǎng)是變化的，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著市場(chǎng)條件的變化而不斷改變，因此要求資產(chǎn)評(píng)估必須有評(píng)估基準(zhǔn)日，而且評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。
十、評(píng)估依據(jù)
1.行為依據(jù)
委托方與受托方簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估協(xié)議書(shū)》以及《委托評(píng)估函》
2.有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)章程
(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》 (2)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》 (3)《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》(GB/T 50291-1999) (4)《城鎮(zhèn)土地評(píng)估規(guī)程》(GB/T 18508-2001) (5)地方人民政府及有關(guān)部門(mén)頒布的法規(guī)文件
3.產(chǎn)權(quán)依據(jù)
《國(guó)有土地使用證》
4.價(jià)格依據(jù)
報(bào)價(jià)單及至房屋中介機(jī)構(gòu)獲知的租金及物業(yè)管理費(fèi)等本小組查閱相關(guān)資料及現(xiàn)場(chǎng)查勘獲取的信息。
十一、評(píng)估方法
該房地產(chǎn)為新建成的尚未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。評(píng)估人員在實(shí)地勘查的基礎(chǔ)上，對(duì)待評(píng)估房地產(chǎn)的各種資料和信息進(jìn)行了認(rèn)真地分析，根據(jù)評(píng)估日期委估房地產(chǎn)用途，評(píng)估目的，資料狀況和青島東海陽(yáng)丁字灣房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用成本法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。
成本法是以重新建造委估房地產(chǎn)或同類房地產(chǎn)的建筑物部分所需花費(fèi)的成本為基礎(chǔ)，扣除與新建筑物相比的價(jià)值損耗部分，再加上房屋建筑物基地地價(jià)來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)值。它的前提條件是：(1)委估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)。(2)應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或者可比性。(3)形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。在滿足了以上三點(diǎn)后，我們采用成本法作為次評(píng)估方法。
十二、評(píng)估過(guò)程
運(yùn)用成本法求取評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值，是根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)在基準(zhǔn)日的重新價(jià)格，扣除損耗后確定被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格，新建房地產(chǎn)沒(méi)有折舊，其價(jià)格評(píng)估可以直接利用土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)來(lái)計(jì)算。以下數(shù)據(jù)由受托方銷售中心提供。
1.土地取得成本
土地取得成本=13.3(億元)
2.開(kāi)發(fā)成本
與土地開(kāi)發(fā)成本不同，新建房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本包括：前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及其他費(fèi)用。其中，房屋建筑安裝工程費(fèi)是指取得土地后直至工程完工投入使用，開(kāi)發(fā)商支付的建筑費(fèi)用、安裝費(fèi)用、招標(biāo)費(fèi)用和質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用等。
前期工程費(fèi)=16.2(億元)
房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)=25.7(億元)
開(kāi)發(fā)成本=前期工程費(fèi)+房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)=16.3+25.7=41.9(億元)
3.管理費(fèi)用
管理費(fèi)用=4.9(億元)
4.銷售稅費(fèi)
稅金是指取得土地和房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中向國(guó)家繳納的稅金、附加費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅和房產(chǎn)稅等。 銷售稅費(fèi)=5.3(億元)
5.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
利潤(rùn)率 銷售中心暫定的成本利潤(rùn)率為55%。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)成本)×成本利潤(rùn)率 =(13.3+41.9)×55%=30.36(億元)
6.利息
該項(xiàng)目的貸款利率為6.1%。
利息=土地取得成本×[
1-%1.612
)(]+開(kāi)發(fā)成本×[(1+6.1%)-1] =13.3×[
1-%1.612
)(]+41.9×[(1+6.1%)-1] =1.672+2.5559
=4.2279(億元)
該房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+利潤(rùn)+利息 =13.3+41.9+4.9+5.3+30.36+4.2279=99.9879(億元)
十三、評(píng)估結(jié)果
評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵照我國(guó)相關(guān)的法律、法規(guī)和制度，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，采用科學(xué)合理的評(píng)估方法，對(duì)該部分房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)(基準(zhǔn)日)的客觀合理價(jià)值進(jìn)行了評(píng)定估算，評(píng)估人員在用成本法評(píng)估的基礎(chǔ)上又查詢了 已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)，又結(jié)合丁字灣其它房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期售價(jià)，以及相關(guān)銷售人員的看法，最終確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值(總價(jià)值)為人民幣9998790000元，大寫(xiě)：玖十玖億玖仟捌佰柒拾玖萬(wàn)元整。
十四、評(píng)估報(bào)告有效期
2013年6月20日至2013年12月31日。
十五、評(píng)估師簽名
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