項目資產(chǎn)評估報告范本
*****有限公司：
我單位接受貴公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對*****有限公司的房地產(chǎn)進(jìn)行了評估工作。本單位評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地勘查、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日2012年02月27日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：
一、委托方及被評估單位簡介
單位名稱：*****有限公司 法定代表人：***** 地 址：***** 注冊資本：*****
公司類型：私營有限責(zé)任公司
二、評估目的
本次評估目的是為委托方了解委估資產(chǎn)的市場價值提供參考依據(jù)。 三、評估對象和評估范圍：
三、本次評估對象是委估方委托評估的房屋。
委估房產(chǎn)位于***************，框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積***************平方米。其中：********************號，建筑面積為***************㎡;*****號，建筑面積為*****㎡;*****號，建筑面積為*****㎡;*****號，建筑面積為101.19㎡;*****號，建筑面積為*****㎡;*****號,建筑面積為*****㎡。委估資產(chǎn)的詳細(xì)情況請見《資產(chǎn)評估明細(xì)表》。
四、價值類型及其定義
評估采用的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
五、評估基準(zhǔn)日
本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2012年******日，系由委托方與本單位協(xié)商確定，本評估基準(zhǔn)日與評估人員實際評估日期比較接近，評估人員能更好的把握委估資產(chǎn)的基準(zhǔn)日狀況，真實反映委估資產(chǎn)基準(zhǔn)日的現(xiàn)時價值。本次評估以評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)為取價標(biāo)準(zhǔn)。
六、評估依據(jù)
本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的法規(guī)依據(jù)、具體行為依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價依據(jù)包括：
(一)、主要法律法規(guī)
1、國務(wù)院1991年第91號令頒發(fā)的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
2、原國家國有資產(chǎn)管理局國資發(fā)[1992]第36號公布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》;
3、《中華人民共和國公司法》(2006年1月1日施行);
4、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》;
5、其他與資產(chǎn)評估有關(guān)的法律法規(guī)。
(二)、準(zhǔn)則依據(jù)
1、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則;
2、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則;
3、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告;
4、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序;
5、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書;
6、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿;
7、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn);
8、注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(試行);
9、資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見(試行)。
(三)、行為依據(jù)
******有限公司與本所簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。
(四)、重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)
1、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證等; 2、資產(chǎn)購置協(xié)議、合同發(fā)票等財務(wù)資料; 3、房產(chǎn)證證等; 4、其他產(chǎn)權(quán)證明文件。 (五)、取價依據(jù)
1、《全國資產(chǎn)評估價格信息》;
2、房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291——1999);
3、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》(******單位估價表)(2004年)、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》(******單位估價表)(2004年)、《******建筑裝飾工程預(yù)算定額》(2004年)、《******建筑裝飾工程費用定額》(2004年);
4、評估機構(gòu)收集的有關(guān)詢價資料和參數(shù)資料; 5、評估人員現(xiàn)場勘查、核對及收集的有關(guān)資料和記錄; 6、委托方及資產(chǎn)占有方申報材料及其他材料。
(六)、參考資料
1、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》
2、中國人民銀行評估基準(zhǔn)日公布的銀行利率表、國家外匯管理局評估基準(zhǔn)日公布的外匯匯率、國債利率等;
3、統(tǒng)計部門資料;
4、其他市場調(diào)查資料。
七、評估方法
(一)、評估方法選擇
委估對象屬新開發(fā)的營業(yè)性用房，該類房地產(chǎn)市場比較成熟，可采用市場比較法評估。
(二)、對于所采用的評估方法的介紹 市場比較法
是指在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，根據(jù)替代原則，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價方法。
市場比較法公式：
待估房地產(chǎn)價格=比較案例房地產(chǎn)價格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正。
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定，按照我單位與委托方簽定的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書，我單位評估人員已實施了對被評估單位提供的法律性文件與會計記錄以及相關(guān)資料的驗證審核，對被評估單位提交的資產(chǎn)清單進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)驗證，對資產(chǎn)進(jìn)行了實地察看與核對，并對委估資產(chǎn)的價格進(jìn)行了必要的市場調(diào)查和比較，以及我們認(rèn)為有必要實施的其他資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細(xì)過程如下：
(一)評估準(zhǔn)備階段
1、接受******有限公司的委托后，我單位即確定了有關(guān)的資產(chǎn)評估人員并與委托方及被評估單位相關(guān)工作人員就本項目的評估目的、評估基準(zhǔn)日、評估范圍、委托評估主要資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評估計劃的問題進(jìn)行了認(rèn)真的討論。
2、根據(jù)委估資產(chǎn)的具體特點，制定評估計劃，確定重要的評估對象、評估程序及主要評估方法。
3、根據(jù)委托評估資產(chǎn)特點將評估人員分為各工作小組，各小組分別負(fù)責(zé)對被評估單位申報的資產(chǎn)進(jìn)行清查和評估。
(二)資產(chǎn)清查階段
1、資產(chǎn)評估申報明細(xì)表的填報
根據(jù)委托評估資產(chǎn)特點，有針對性地指導(dǎo)被評估單位進(jìn)行資產(chǎn)清查和填報資產(chǎn)評估申報明細(xì)表。
2、評估對象真實性和合法性的查證
根據(jù)被評估單位提供的資產(chǎn)評估申報明細(xì)表，評估人員到實物存放現(xiàn)場逐項進(jìn)行清查和核實，以確定其客觀存在;查閱、收集委估資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件等資料，以核實其法律權(quán)屬的合法性;
3、賬面價值構(gòu)成的調(diào)查
根據(jù)被評估單位的資產(chǎn)特點，查閱有關(guān)會計憑證和會計賬簿及決算資料，了解被評估單位申報評估的資產(chǎn)價值構(gòu)成情況。
4、評估資料的收集
向被評估單位提交與本次評估相關(guān)的資料清單，指導(dǎo)其進(jìn)行資料收集和準(zhǔn)備。
(三)評定估算階段
1、各專業(yè)組評估人員在被評估單位專業(yè)技術(shù)人員的配合下，分別到實物存放現(xiàn)場對各項實物資產(chǎn)進(jìn)行勘察和清點，具體情況如下：
評估人員在企業(yè)有關(guān)人員的配合下，對實物資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘查，并查閱其相關(guān)的運行記錄、大修記錄，填寫現(xiàn)場鑒定作業(yè)表，與企業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員進(jìn)行交流，了解房屋、維修制度以及利用狀況。在充分調(diào)查和了解的基礎(chǔ)上，結(jié)合所收集的資料進(jìn)行綜合分析，確定實物資產(chǎn)的成新率。
2、各專業(yè)組評估人員分別進(jìn)行市場調(diào)查，廣泛收集與評估對象有關(guān)的市場交易價格信息，對所收集信息資料進(jìn)行歸類整理和全面分析。
3、選取合理的評估方法對委估資產(chǎn)的價值進(jìn)行測算，并根據(jù)各種系數(shù)調(diào)整后得出其評估值。
4、根據(jù)評估工作情況，得出初步結(jié)果，聽取專家意見，確認(rèn)無重評、漏評事項，分析意見，修改完善。
(四)評估匯總、提交報告階段
將各專業(yè)組對各個評估對象的評估結(jié)果匯總。
按照我單位資產(chǎn)評估規(guī)范化要求，組織各專業(yè)組成員編制相關(guān)資產(chǎn)的評估技術(shù)說明。評估結(jié)果、資產(chǎn)評估報告書、評估技術(shù)說明按我單位規(guī)定程序在項目負(fù)責(zé)人審核的基礎(chǔ)上進(jìn)行三級復(fù)核，最后出具正式報告并提交委托方。
九、評估假設(shè)
(一)、基本假設(shè)
公開市場假設(shè)：公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制的或不受限制的條件下進(jìn)行的。
(二)、一般假設(shè)：
1、國家對被評估單位所處行業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)和政策在預(yù)期無重大變化;
2、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展除社會公眾已知變化外，在預(yù)期無其他重大變化;
3、國家現(xiàn)行銀行信貸利率、外匯匯率的變動能保持在合理范圍內(nèi);
4、國家目前的稅收制度除社會公眾已知變化外，無其他重大變化;
5、無其他人力不可抗拒及不可預(yù)測因素的重大不利影響;
6、被評估公司會計政策與核算方法基準(zhǔn)日后無重大變化;
7、本次評估測算各項參數(shù)取值均未考慮通貨膨脹因素，價格均為不變價;
8、被評估單位的經(jīng)營模式?jīng)]有發(fā)生重大變化;
(三)、特別假設(shè)
1、對于本次評估報告中被評估資產(chǎn)的法律描述或法律事項，本單位按準(zhǔn)則要求進(jìn)行一般性的調(diào)查。除在工作報告中已有揭示以外，假定評估過程中所評資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場上進(jìn)行交易的。
2、本評估報告中全部或部分價值評估結(jié)論所依據(jù)的信息資料是由委托方及其他各方提供，本單位只是按評估程序進(jìn)行了獨立審查，但對這些信息資料的真實性、準(zhǔn)確性不做任何保證。
3、假設(shè)資產(chǎn)占有方所需的由有關(guān)政府機構(gòu)、私人組織或團(tuán)體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其他法律或行政性授權(quán)文件假定已經(jīng)或可以隨時獲得或更新。
4、假設(shè)資產(chǎn)占有方對納入本次評估范圍的資產(chǎn)所做的一切改良是遵守所有相關(guān)法律條款和有關(guān)上級主管機構(gòu)在其他法律、規(guī)劃或工程方面的規(guī)定的。
5、本評估報告中的結(jié)論是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已在我們與被評估單位之間充分揭示的前提下做出的。
十、評估結(jié)論
評估后******有限公司于評估基準(zhǔn)日委估資產(chǎn)價值總額為******元，大寫金額為******元整。委估資產(chǎn)的詳細(xì)情況請見《資產(chǎn)評估明細(xì)表》。
委估資產(chǎn)的詳細(xì)情況請見《資產(chǎn)評估明細(xì)表》。
十一、特別事項說明：
以下事項并非本單位注冊評估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項確實可能影響評估結(jié)論，本評估報告使用者對此應(yīng)特別引起注意：
1、本報告未考慮該評估對象所負(fù)欠的質(zhì)押、擔(dān)保、應(yīng)繳稅、費、債項或法律糾紛等可能影響其評估價值的任何限制。
2、注冊資產(chǎn)評估師在被評估資產(chǎn)中沒有現(xiàn)實的和預(yù)期的利益，同時與相關(guān)各方?jīng)]有個人利益關(guān)系或偏見。
3、注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對評估對象的法律權(quán)屬作任何形式的保證。
4、對資產(chǎn)占有方存在的可能影響資產(chǎn)評估價值的瑕疵事項，委托方和資產(chǎn)占有方未作特殊說明而評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，本評估機構(gòu)及評估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
5、委托方對申報材料負(fù)完全的法律責(zé)任，對所填報資產(chǎn)的完整性、合法性和真實性負(fù)責(zé)，委托方對其提供的文件資料的真實性承擔(dān)法律責(zé)任。
6、評估人員在評估過程中未考慮委估資產(chǎn)在購置過程中產(chǎn)生的負(fù)債問題。
7、評估基準(zhǔn)日后、有效期以內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。當(dāng)評估方法為成本法時，應(yīng)按實際發(fā)生額進(jìn)行調(diào)整;若資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評估價產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估價。如果評估工作結(jié)束前資產(chǎn)價格已經(jīng)發(fā)生了顯著變化，無法改變評估基準(zhǔn)日，但資產(chǎn)價格的調(diào)整方法簡單、易于掌握時，委托方在資產(chǎn)實際作價時，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
8、附件與其報告正文配套使用方有效。
十二、評估報告使用限制說明
1、本次評估結(jié)果是對2012年******日這一評估基準(zhǔn)日的被評估資產(chǎn)的價值的客觀公允反映，我單位對這一基準(zhǔn)日以后的被評估資產(chǎn)價值發(fā)生的重大變化不負(fù)任何責(zé)任。
2、本評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的原則等其它情況發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。 3、本評估報告依照資產(chǎn)評估法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。
4、本報告評估基準(zhǔn)日為2012年******日，根據(jù)資產(chǎn)評估法規(guī)現(xiàn)行規(guī)定，評估結(jié)果有效期為一年，即在2013年******日前使用有效，超過一年，須重新對評估對象進(jìn)行評估。
5、本報告僅供委托方及本評估報告所述評估目的經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)當(dāng)事人為該評估目的使用，或根據(jù)法律法規(guī)及行業(yè)協(xié)會規(guī)定送交有關(guān)政府機關(guān)、司法機關(guān)及評估行業(yè)協(xié)會審查使用。除依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)需公開之外，本報告全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體。因評估報告使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構(gòu)無關(guān)。
遵守相關(guān)法律法規(guī)和遵循公認(rèn)的評估方法，對截至評估基準(zhǔn)日止特定目的下委估對象的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任;提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
本報告簽字注冊資產(chǎn)評估師已對委估對象的法律權(quán)屬給予了合理關(guān)注，本報告中對委估對象法律權(quán)屬的陳述不代表注冊資產(chǎn)評估師對委估對象的法律權(quán)屬提供保證或鑒證意見。
十三、評估報告日
本評估報告提交日為二0一二年二月二十八日。
******資產(chǎn)評估事務(wù)所
注冊資產(chǎn)評估師：
注冊資產(chǎn)評估師：
地址：******
報告日期：2012年******
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