股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，欲了解本項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)全文。
為北京××置業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓其持有的武漢××置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“武漢××”)股權(quán)給北京××商廈股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“××商廈股份”)事宜，北京××資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司接受××商廈股份的委托，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的武漢××置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。
根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、公正和客觀的原則及必要的評(píng)估程序，本公司的評(píng)估人員對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債實(shí)施了實(shí)地勘查、市場(chǎng)調(diào)查與詢(xún)證，對(duì)項(xiàng)目所涉及的武漢××置業(yè)有限公司全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估。
本次評(píng)估主要采用成本法。根據(jù)以上評(píng)估工作，得出如下評(píng)估結(jié)論：
在基準(zhǔn)日2005年11月30日持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，武漢××置業(yè)有限公司評(píng)估前賬面資產(chǎn)總額為30977.14萬(wàn)元，負(fù)債總額為20977.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為10000.00萬(wàn)元，調(diào)整后賬面資產(chǎn)總額為30977.14萬(wàn)元，負(fù)債總額為20977.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為10000.00萬(wàn)元，評(píng)估后資產(chǎn)總額為30579.71萬(wàn)元，負(fù)債總額為20977.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為9602.57萬(wàn)元，凈資產(chǎn)評(píng)估減值為397.43萬(wàn)元，減值率為3.97%。
項(xiàng)目 帳面價(jià)值 調(diào)整后帳面值 評(píng)估價(jià)值 增減值 增值率%
A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%
流動(dòng)資產(chǎn) 1 92.79 92.79 92.72 -0.08 -0.08
長(zhǎng)期投資 2 0.00 0.00 0.00 0.00
固定資產(chǎn) 3 30884.34 30884.34 30486.99 -397.35 -1.29
其中：建筑物 4 0.00 0.00 0.00 0.00
機(jī)器設(shè)備 5 0.99 0.99 0.85 -0.14 -13.92
在建工程 6 30883.35 30883.35 30486.14 -397.21 -1.29
無(wú)形資產(chǎn) 7 0.00 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用權(quán) 8 0.00 0.00 0.00 0.00
其它資產(chǎn) 9 0.00 0.00 0.00 0.00
資產(chǎn)總計(jì) 10 30977.14 30977.14 30579.71 -397.43 -1.28
流動(dòng)負(fù)債 11 4037.04 4037.04 4037.04 0.00 0.00
長(zhǎng)期負(fù)債 12 16940.09 16940.09 16940.09 0.00 0.00
負(fù)債總計(jì) 13 20977.14 20977.14 20977.14 0.00 0.00
凈資產(chǎn) 14 10000.00 10000.00 9602.57 -397.43 -3.97
本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2005年11月30日，所揭示的評(píng)估結(jié)論僅對(duì)武漢××置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)行為有效，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，超過(guò)一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。
評(píng)估報(bào)告的使用者應(yīng)注意特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。
法定代表人：孫×× 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：孫××
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：齊××
北京××資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司
二○○六年三月二十日北京××資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 3
武漢××置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)
武漢××置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)
××評(píng)報(bào)字(2006)第033-3號(hào)
北京××資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司接受××商廈股份的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的武漢××置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估。本公司的評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)及負(fù)債實(shí)施了實(shí)地勘查、市場(chǎng)調(diào)查與詢(xún)證，對(duì)委估資產(chǎn)在2005年11月30日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
(一)委托方：北京××商廈股份有限公司
1.企業(yè)名稱(chēng)：北京××商廈股份有限公司
2.注冊(cè)地址：北京市××區(qū)××南路50號(hào)
3.法定代表人：徐××
4.注冊(cè)資金：人民幣24920萬(wàn)元整
5.企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司
6.經(jīng)營(yíng)范圍：銷(xiāo)售百貨、針紡織品、包裝食品、副食品、糧食(限零售)、飼料、工藝美術(shù)品、珠寶首飾、銀飾品、花卉、家具、日用雜品、土產(chǎn)品、五金交電化工(不含危險(xiǎn)化學(xué)品)、電子計(jì)算機(jī)軟硬件及外部設(shè)備、傳真機(jī)、移動(dòng)電話(huà)、尋呼機(jī)及配件、飲食炊事機(jī)械、制冷空調(diào)設(shè)備、勞保用品等。
(二)資產(chǎn)占有方：武漢××置業(yè)有限公司
1.企業(yè)名稱(chēng)：武漢××置業(yè)有限公司
2.注冊(cè)地址：武漢市硚口區(qū)大通巷16號(hào)
3.法定代表人：羅志偉
4.注冊(cè)資金：人民幣壹億元整
5.企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司
6.經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售;物業(yè)管理;承接裝飾工程及技術(shù)咨詢(xún)建筑及裝飾材料、五金交電、制冷空調(diào)設(shè)備、機(jī)械電器設(shè)備、儀器儀表銷(xiāo)售國(guó)家有專(zhuān)項(xiàng)規(guī)定的項(xiàng)目經(jīng)審批后方可經(jīng)營(yíng)。
二、評(píng)估目的
為武漢××置業(yè)有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，北京××資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司接受××商廈股份的委托，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。
三、價(jià)值類(lèi)型及定義
本次評(píng)估所選用的價(jià)值類(lèi)型是市場(chǎng)價(jià)值。
國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義為：市場(chǎng)價(jià)值是自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
四、評(píng)估范圍和對(duì)象
評(píng)估范圍包括：武漢××置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。
評(píng)估對(duì)象：流動(dòng)資產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、在建工程、流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債。企業(yè)提供的總資產(chǎn)賬面值為30977.14萬(wàn)元，總負(fù)債為20977.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為10000.00萬(wàn)元。
機(jī)器設(shè)備：包括辦公家具、空調(diào)和電腦;
在建工程：為已辦完征地拆遷的硚口區(qū)中山大道242號(hào)項(xiàng)目的土地，及樁基工程。土地面積為16880.29平方米、取得方式為出讓、用途為商業(yè)、土地級(jí)別為二級(jí)、使用權(quán)截止日為2044年6月10日。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2005年11月30日。所有資產(chǎn)均為基準(zhǔn)日實(shí)際存在的資產(chǎn)。
此基準(zhǔn)日是由評(píng)估委托方及資產(chǎn)占有方結(jié)合此次的經(jīng)濟(jì)行為共同討論后確定的。
六、評(píng)估假設(shè)和限制條件
本報(bào)告是建立在以下評(píng)估假設(shè)下：
1.假設(shè)委估資產(chǎn)為持續(xù)經(jīng)營(yíng)，即評(píng)估資產(chǎn)目前的用途和使用方式等情況不變;
2.假設(shè)土地使用權(quán)的狀況與假設(shè)的土地使用權(quán)狀況一致。
3.本次評(píng)估采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，其包括但不限于規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率等采用的是企業(yè)提供的由武漢市規(guī)劃和國(guó)土部門(mén)審批的數(shù)據(jù)，以上數(shù)據(jù)為本次評(píng)估結(jié)論成立的前提條件。
企業(yè)申報(bào)及本報(bào)告假設(shè)的土地使用權(quán)相關(guān)數(shù)據(jù)(包括但不限于)如下：
土地使用權(quán)類(lèi)型：出讓土地使用權(quán)
土地用途：商業(yè)服務(wù)用地
土地使用權(quán)終止期：2044年6月10日
土地開(kāi)發(fā)程度：宗地紅線(xiàn)外六通、通路、通水、排水、通電、通訊、通氣)，紅線(xiàn)內(nèi)場(chǎng)地平整
土地規(guī)劃容積率：5.5
七、評(píng)估原則
(一)遵循獨(dú)立性原則。作為獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，評(píng)估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)，不受外界干擾和委托者意圖的影響;
(二)遵循客觀性原則。評(píng)估人員從實(shí)際出發(fā)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，在掌握翔實(shí)可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運(yùn)用科學(xué)的方法，使得評(píng)估結(jié)果具備充分的事實(shí)依據(jù);
(三)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則。即以委評(píng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為假設(shè)前提，確定其在評(píng)估基準(zhǔn)日2005年11月30日的現(xiàn)行公允價(jià)值;
(四)遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的原則。根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)目前的用途和使用方式等情況繼續(xù)使用，確定相應(yīng)的評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù);
(五)遵循替代性原則。評(píng)估作價(jià)時(shí)，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價(jià)格或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則選用以較低的價(jià)格為基準(zhǔn)。不充分考慮由于特殊交易行為、交易背景對(duì)交易價(jià)格的影響;
(六)遵循公開(kāi)市場(chǎng)原則。即評(píng)估的作價(jià)依據(jù)和評(píng)估結(jié)論在公開(kāi)市場(chǎng)存在或成立;
(七)維護(hù)資產(chǎn)占有者及投資者合法權(quán)益的原則。
八、評(píng)估依據(jù)
(一)行為依據(jù)
1.武漢××置業(yè)有限公司董事會(huì)決議;
2.北京××商廈股份有限公司與北京××置業(yè)有限公司的股權(quán)收購(gòu)協(xié)議;
3.資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)。
(二)法規(guī)依據(jù)
1.國(guó)務(wù)院1991年91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》;
2.國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)(1992)36號(hào)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理北京辦法施行細(xì)則》;
3.國(guó)辦發(fā)[2001]102號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作意見(jiàn)的通知》;
4.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)中評(píng)協(xié)[1996]03號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)》(試行);
5.財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)文《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》;
6.財(cái)政部財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)文《實(shí)施《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答》;
7.財(cái)政部財(cái)企[2004]20號(hào)文關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則 基本準(zhǔn)則》的通知;
8.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(1999年1月1日);
9.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(1995年1月1日);
10.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)務(wù)院令第55號(hào);
11.國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)<土地分類(lèi)>的通知》(國(guó)土資發(fā)[2001]255號(hào));
12.《湖北省土地管理法實(shí)施條例》;
13.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)
14.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T18507-2001)
15.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》;
16.有關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。
(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1.土地使用權(quán)證;
2.財(cái)務(wù)付款憑證。
3.其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
(四)取價(jià)依據(jù)
1.湖北省城建廳“鄂建(2003)44號(hào)文《湖北省建筑安裝工程費(fèi)用定額》”;
2.建設(shè)部建標(biāo)[2000]38號(hào)《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》;
3.湖北省建設(shè)廳“鄂建(2000)066號(hào)《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額湖北省統(tǒng)一基價(jià)表》”;
4.湖北省建設(shè)廳“鄂建(2000)200號(hào)《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額湖北省單位估價(jià)表》”;
5.湖北省武漢市2005年11月《工程造價(jià)信息》;
6.評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域地價(jià)變動(dòng)指數(shù)調(diào)查資料;
7.評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域近期土地取得、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等標(biāo)準(zhǔn);
8.評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域的區(qū)位條件資料;
9.聯(lián)合商情(2005.11);
10.資產(chǎn)占有方提供的其他相關(guān)資料等;
11.評(píng)估基準(zhǔn)日銀行貸款利率;
12.其他與評(píng)估有關(guān)的資料。
九、評(píng)估方法
本次評(píng)估采用成本法，根據(jù)不同的資產(chǎn)類(lèi)別，分別采用不同的方法進(jìn)行評(píng)估。
(一)關(guān)于流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估
1.對(duì)非實(shí)物性資產(chǎn)，通過(guò)抽查核實(shí)財(cái)務(wù)憑證，核對(duì)銀行對(duì)賬單和詢(xún)證函等資料，對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)，對(duì)非實(shí)物性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。
主要資產(chǎn)的評(píng)估方法如下：
(1)對(duì)現(xiàn)金的評(píng)估采用盤(pán)點(diǎn)倒推的辦法其倒推的計(jì)算公式為：
基準(zhǔn)日現(xiàn)金評(píng)估值=盤(pán)點(diǎn)日庫(kù)存現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)調(diào)整后的賬面數(shù) 基準(zhǔn)日至盤(pán)點(diǎn)日現(xiàn)金支出數(shù)-基準(zhǔn)日至盤(pán)點(diǎn)日現(xiàn)金收入數(shù)
(2)對(duì)貨幣資金的評(píng)估是在查閱了每筆存款的銀行對(duì)賬單，對(duì)未達(dá)賬項(xiàng)與調(diào)節(jié)表進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)數(shù)額較大的銀行賬戶(hù)進(jìn)行函證的基礎(chǔ)上，分析確定評(píng)估值。
(3)其他應(yīng)收款是根據(jù)應(yīng)收款項(xiàng)的業(yè)務(wù)內(nèi)容、總體的賬齡情況、形成原因、債務(wù)人信譽(yù)情況、收回的可能性，并結(jié)合詢(xún)證函回函情況，分析確定評(píng)估值。
2.對(duì)存貨的評(píng)估，采用重置成本法：
對(duì)存貨等實(shí)物性資產(chǎn)，通過(guò)盤(pán)點(diǎn)，對(duì)資產(chǎn)數(shù)量及質(zhì)量進(jìn)行清查，然后以成本法確定實(shí)物資產(chǎn)的評(píng)估值。
(1)存貨資產(chǎn)清查
企業(yè)存貨為在用低值易耗品，采用實(shí)際成本入賬。
根據(jù)企業(yè)提供的存貨清單，評(píng)估人員存貨進(jìn)行了清查盤(pán)點(diǎn)，盤(pán)點(diǎn)數(shù)量，核實(shí)是否真實(shí)存在。
(2)存貨評(píng)估值的確定
企業(yè)在用低值易耗品賬面價(jià)值為五五攤銷(xiāo)后的余額。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察了解在用低值易耗品的使用情況，按照市場(chǎng)重置價(jià)乘以成新率確定評(píng)估值。
3.待攤費(fèi)用
待攤費(fèi)用為裝修費(fèi)，評(píng)估人員核實(shí)了有關(guān)費(fèi)用發(fā)生的憑證及攤銷(xiāo)過(guò)程，按照核實(shí)后賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
(二)關(guān)于機(jī)器設(shè)備的評(píng)估
1.概況
企業(yè)申報(bào)的機(jī)器設(shè)備為公司辦公用的家具、空調(diào)，電子設(shè)備為辦公用電腦。
2.評(píng)估方法
本次評(píng)估采用重置成本法。
計(jì)算公式為：評(píng)估值=重置全價(jià)*成新率
納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的設(shè)備主要為一般的辦公設(shè)備、家具的評(píng)估方法介紹如下：
1.重置全價(jià)的確定
(1)辦公設(shè)備及辦公家具
主要從市場(chǎng)上、《UDC聯(lián)合商情》等資料上收集查詢(xún)?cè)O(shè)備價(jià)格。對(duì)于其中在二手市場(chǎng)可詢(xún)到價(jià)的舊設(shè)備，采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
2.成新率的確定
主要通過(guò)對(duì)設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場(chǎng)勘察，并根據(jù)各類(lèi)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限，綜合確定其綜合成新率。
3.評(píng)估值的確定
將重置全價(jià)和成新率相乘，得出評(píng)估值，從而對(duì)基準(zhǔn)日機(jī)器設(shè)備的重置凈價(jià)作出公允估值。
即：評(píng)估值=重置全價(jià)*成新率
(三)關(guān)于在建土建工程的評(píng)估
1.概況
本次評(píng)估的范圍和對(duì)象為武漢廣聯(lián)信置業(yè)有限公司位于硚口區(qū)中山大道242號(hào)的在建土建工程。包含土地和已完工的樁基工程。
(1)土建工程
在建土建工程為硚口區(qū)中山大道242號(hào)大廈的樁基工程，截至基準(zhǔn)日已完成地基勘測(cè)和樁基工程。工程包括鋼筋混凝土支護(hù)樁600根及打樁需要的其他配套工程。
(2)土地
為已辦完征地拆遷的硚口區(qū)中山大道242號(hào)項(xiàng)目的土地。土地面積為16880.29平方米、取得方式為出讓、用途為商業(yè)、土地級(jí)別為二級(jí)、使用權(quán)截止日為2044年6月10日、規(guī)劃容積率5.5。
2.評(píng)估方法
(1)土建工程
本土建工程采用重置成本法評(píng)估。為避免資產(chǎn)重復(fù)計(jì)價(jià)和遺漏資產(chǎn)價(jià)值，結(jié)合本次在建工程特點(diǎn)，針對(duì)在建工程和具體情況，采用以下評(píng)估方法：
開(kāi)工時(shí)間距基準(zhǔn)日半年以上的在建項(xiàng)目，將實(shí)際支付的工程款項(xiàng)中不合理支出剔除，付款進(jìn)度與形象進(jìn)度相匹配，再按照各類(lèi)費(fèi)用的價(jià)格變動(dòng)幅度進(jìn)行調(diào)整，并加計(jì)資金成本，得出在建工程評(píng)估值。
(2)土地
因本次委托資產(chǎn)為土地使用權(quán)，土地使用權(quán)為出讓方式取得。根據(jù)土地使用權(quán)的特點(diǎn)，評(píng)估采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。
假設(shè)開(kāi)發(fā)法原理介紹：
假設(shè)開(kāi)發(fā)法是指在假設(shè)土地的開(kāi)發(fā)是按照企業(yè)提供的資料及本報(bào)告定義的土地使用權(quán)定義進(jìn)行的前提條件下。以預(yù)測(cè)的預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格為基礎(chǔ)，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。
其公式為：地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息-稅費(fèi)租售費(fèi)用開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)。
(四)關(guān)于流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的評(píng)估
關(guān)于負(fù)債項(xiàng)目中的短期借款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、其他應(yīng)交款、長(zhǎng)期借款等項(xiàng)目的評(píng)估，我們根據(jù)企業(yè)提供的各項(xiàng)目明細(xì)表，對(duì)各項(xiàng)負(fù)債進(jìn)行核實(shí)后，判斷各筆債務(wù)是否是公司基準(zhǔn)日實(shí)際承擔(dān)的，債權(quán)人是否存在，并以基準(zhǔn)日實(shí)際需要支付的負(fù)債額來(lái)確定評(píng)估值。
評(píng)估計(jì)算的詳細(xì)數(shù)據(jù)請(qǐng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明和資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表。
十、評(píng)估過(guò)程
本次評(píng)估過(guò)程介紹如下：
(一)接受委托
在2006年2月，委托方確定北京××資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司為本項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。
(二)擬定評(píng)估方案
1.明確評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍和對(duì)象，初步了解及委估資產(chǎn)地點(diǎn)分布情況、資產(chǎn)類(lèi)型的有關(guān)情況。
2.根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范要求，布置資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表、資產(chǎn)評(píng)估資料準(zhǔn)備清單。
3.按照本次委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)以及時(shí)間上的總體要求，制定資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃，確定項(xiàng)目組成員。
4.評(píng)估人員以電話(huà)溝通、電子郵件的形式輔導(dǎo)企業(yè)申報(bào)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，及對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行解釋。
(三)資產(chǎn)清查
在企業(yè)如實(shí)申報(bào)資產(chǎn)并對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行全面自查的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查。清查內(nèi)容主要為核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量、使用狀態(tài)、產(chǎn)權(quán)及其他影響評(píng)估作價(jià)的重要因素。資產(chǎn)清查時(shí)間為2006年2月15日2月19日。實(shí)物資產(chǎn)清查過(guò)程如下：
1.指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”、“土地狀況調(diào)查表”、“資料清單”及其填寫(xiě)要求，進(jìn)行登記填報(bào)，同時(shí)收集被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件、財(cái)務(wù)付款憑證等情況的文件資料。
2.初步審查資產(chǎn)占有方提供的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表
評(píng)估人員通過(guò)查閱有關(guān)資料，了解涉及評(píng)估范圍內(nèi)具體對(duì)象的詳細(xì)狀況。然后，審查各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，檢查有無(wú)填列不全、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確現(xiàn)象，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表有無(wú)漏項(xiàng)等。
3.現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察
通過(guò)與企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)及資產(chǎn)管理人員的溝通了解，獲悉資產(chǎn)分布及類(lèi)型后，對(duì)機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備、在建工程及在用低值易耗品進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)地勘察工作。
4.補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察結(jié)果，進(jìn)一步完善資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，以做到“表”“實(shí)”相符。
5.核實(shí)產(chǎn)權(quán)證明文件
對(duì)評(píng)估范圍的土地使用權(quán)進(jìn)行調(diào)查，以確認(rèn)做到產(chǎn)權(quán)清晰。
(四)評(píng)定估算
結(jié)合委估資產(chǎn)情況確定評(píng)估方法，明確評(píng)估參數(shù)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)始評(píng)定估算工作。并進(jìn)行自審，根據(jù)自審情況進(jìn)行修改、完善。
(五)匯總、審核、遞交征求意見(jiàn)稿
進(jìn)行評(píng)估結(jié)論分析、撰寫(xiě)說(shuō)明與報(bào)告。在報(bào)告提交委托方前，公司內(nèi)核委員會(huì)對(duì)報(bào)告進(jìn)行最終復(fù)核。
評(píng)估報(bào)告書(shū)于3月14日出具征求意見(jiàn)稿。
(六)提交報(bào)告
根據(jù)委托方及資產(chǎn)占有方有關(guān)意見(jiàn)，并征得公司內(nèi)核委員會(huì)同意，對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行修改、完善，3月20日將正式報(bào)告提交委托方。
十一、評(píng)估結(jié)論
根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、公正、客觀的原則，并履行必要的評(píng)估程序，北京××資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)武漢××置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的武漢××置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估。本次評(píng)估主要采用成本法。根據(jù)以上評(píng)估工作，得出如下評(píng)估結(jié)論：
在基準(zhǔn)日2005年11月30日持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，武漢××置業(yè)有限公司評(píng)估前賬面資產(chǎn)總額為30977.14萬(wàn)元，負(fù)債總額為20977.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為10000.00萬(wàn)元，調(diào)整后賬面資產(chǎn)總額為30977.14萬(wàn)元，負(fù)債總額為20977.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為10000.00萬(wàn)元，評(píng)估后資產(chǎn)總額為30579.71萬(wàn)元，負(fù)債總額為20977.14萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為9602.57萬(wàn)元，凈資產(chǎn)評(píng)估減值為397.43萬(wàn)元，減值率為3.97%。
資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表
單位：人民幣萬(wàn)元
項(xiàng)目 帳面價(jià)值 調(diào)整后帳面值 評(píng)估價(jià)值 增減值 增值率%
A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%
流動(dòng)資產(chǎn) 1 92.79 92.79 92.72 -0.08 -0.08
項(xiàng)目 帳面價(jià)值 調(diào)整后帳面值 評(píng)估價(jià)值 增減值 增值率%
A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%
長(zhǎng)期投資 2
0.00 0.00 0.00 0.00
固定資產(chǎn) 3
30884.34 30884.34 30486.99 -397.35 -1.29
其中：建筑物 4
0.00 0.00 0.00 0.00
機(jī)器設(shè)備 5
0.99 0.99 0.85 -0.14 -13.92
在建工程 6
30883.35 30883.35 30486.14 -397.21 -1.29
無(wú)形資產(chǎn) 7
0.00 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用權(quán) 8
0.00 0.00 0.00 0.00
其它資產(chǎn) 9
0.00 0.00 0.00 0.00
資產(chǎn)總計(jì) 10
30977.14 30977.14 30579.71 -397.43 -1.28
流動(dòng)負(fù)債 11
4037.04 4037.04 4037.04 0.00 0.00
長(zhǎng)期負(fù)債 12
16940.09 16940.09 16940.09 0.00 0.00
負(fù)債總計(jì) 13
20977.14 20977.14 20977.14 0.00 0.00
凈資產(chǎn) 14
10000.00 10000.00 9602.57 -397.43 -3.97
本評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行價(jià)格，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
十二、特別事項(xiàng)說(shuō)明
以下為在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)(包括但不限于)：
(一)評(píng)估結(jié)論是北京××資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具的，受具體參加本次項(xiàng)目的評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。
(二)由武漢××置業(yè)有限公司提供的與評(píng)估相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證明文件、財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證、資產(chǎn)明細(xì)及其北京××資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 15
武漢××置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)他有關(guān)資料，是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。委托方、資產(chǎn)占有方和相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)對(duì)其提供的以上評(píng)估原始資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任。
(三)對(duì)企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)，在企業(yè)委托時(shí)未作特殊說(shuō)明而評(píng)估人員已履行評(píng)估程序仍無(wú)法獲知的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)注意以上的特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。
十三、評(píng)估報(bào)告基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)
評(píng)估基準(zhǔn)日后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對(duì)評(píng)估結(jié)論造成影響時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論，須對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行調(diào)整或重新評(píng)估。
在評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估報(bào)告提出日期之間，尚未發(fā)現(xiàn)其他對(duì)評(píng)估結(jié)論造成較大影響的重大事項(xiàng)。
十四、評(píng)估報(bào)告法律效力
(一)本評(píng)估報(bào)告的結(jié)論是以在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提條件;
(二)本報(bào)告書(shū)所揭示的評(píng)估結(jié)論僅對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)和北京××置業(yè)有限公司部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)行為有效，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起1年，當(dāng)評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后1年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可將評(píng)估結(jié)論做為本經(jīng)濟(jì)行為所涉及資產(chǎn)價(jià)值的參考依據(jù)，超過(guò)1年，需重新評(píng)估;
(三)本評(píng)估報(bào)告在評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字后，具有法律效力;
(四)本報(bào)告書(shū)的評(píng)估結(jié)論僅供委托方使用，報(bào)告書(shū)的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，我公司不會(huì)隨意向他人提供或公開(kāi)。
北京××資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 16
武漢××置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)
十五、評(píng)估報(bào)告提出日期
本報(bào)告書(shū)提交委托方的時(shí)間為：2006年3月20日。
法定代表人：孫×× 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：孫××
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：齊××
北京××資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司
二○○六年三月二十日
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)備查文件
目 錄
一、有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件
二、資產(chǎn)占有方財(cái)務(wù)報(bào)表
三、委托方與資產(chǎn)占有方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
四、產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件
五、委托方與資產(chǎn)占有方承諾函
六、資產(chǎn)評(píng)估人員和機(jī)構(gòu)的承諾函
七、北京××資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司資格證書(shū)復(fù)印件
八、××資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
九、項(xiàng)目參加人員名單及其資格證書(shū)復(fù)印件
參加本評(píng)估項(xiàng)目的主要人員名單
一、現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人： 齊×× 中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師
二、評(píng)估人員
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