商品房預(yù)售制度是否取消
近日來，對于商品房預(yù)售制度是否取消受到大家的爭議，那么商品房預(yù)售制度是否取消呢?下面隨小編一起來了解下吧。
商品房預(yù)售制度是否取消
自深圳出讓龍華地塊作為試點商品房現(xiàn)售開始，爭論了近10年的問題再次成為業(yè)界焦點。有專家認(rèn)為，商品房現(xiàn)售對控制房價不利，也許只是降低某些城市土地競爭的壓力。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售制實行了22年，隨著市場的變化，制度需要作出調(diào)整，而商品房現(xiàn)售代表了一種大方向。
需要注意的是，商品房預(yù)售制試點作為一項新制度如果在未來推廣，必將成為一把雙刃劍。新事物的發(fā)展不是一帆風(fēng)順的，取消商品房預(yù)售制度，誰最不樂意了?
承建商資金鏈將吃緊
據(jù)了解，商品房預(yù)售制度的“創(chuàng)始人”是霍英東先生。1953年，霍英東提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內(nèi)地，經(jīng)過不斷發(fā)展，終成今日普遍采用的一種售樓方式。
商品房預(yù)售制度發(fā)明的初衷是為了減輕房企的資金壓力，取消商品房預(yù)售制度，對于開發(fā)商來說是一大利空，意味著失去了一個融資渠道，增加開發(fā)商的融資壓力。
現(xiàn)售制度的出現(xiàn)，勢必將提高房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，現(xiàn)售制度出現(xiàn)將帶來中小開發(fā)商的淘汰，不能適應(yīng)未來發(fā)展，被整合和并購。
隨著房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻的提升，房地產(chǎn)將出現(xiàn)強者愈強的局面，這是房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟的標(biāo)志。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，隨著開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，大型企業(yè)可以通過多元化融資方式籌集資金，融資渠道多元化。
徐楓表示，中國房地產(chǎn)存在一種特殊情況，大量的資金是建筑廠商墊資，取消預(yù)售制度可能出現(xiàn)開發(fā)商將資金壓力進一步轉(zhuǎn)嫁到建筑廠商的情況，建筑商面臨較大的資金壓力。如果相關(guān)質(zhì)檢部門對于商品房檢驗的體系還按照現(xiàn)有的做法執(zhí)行的話，不排除未來偷工減料的情況出現(xiàn)。
土地財政更吃緊?
取消預(yù)售制度是對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，對于房地產(chǎn)充分競爭的.城市，市場的自我調(diào)節(jié)能力較強。對于庫存嚴(yán)重積壓的三、四線城市來說，已被迫銷售現(xiàn)房，取消預(yù)售制度的影響并不大。廣州市社會科學(xué)研究院彭澎認(rèn)為，推廣商品房現(xiàn)售制度有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對于調(diào)控制度以及三、四線去庫存有好處。實行商品房現(xiàn)售，開發(fā)商在原本庫存高企的三、四線城市拿地積極性受挫，從土地開始抑制商品房供給，減少供應(yīng)。
據(jù)《第一財經(jīng)日報》報道，商品房現(xiàn)房銷售制度將延長開發(fā)商的周轉(zhuǎn)周期，減緩項目入市。
徐楓在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時提到，現(xiàn)房銷售的首付比例存在降低的可能，首付比例本身是對房地產(chǎn)預(yù)售階段的價值評估，現(xiàn)售制度下現(xiàn)房的估值與在預(yù)售階段下估值不一樣，首付款比例或降低。
開發(fā)商門檻提高，購房者入市門檻降低，釋放一部分購房需求也對去庫存存在利好。
另外，彭澎提到，一些庫存壓力較大的城市推廣商品房現(xiàn)售或存在阻力，其中一個就是地方政府的土地財政問題。
從土地招拍掛階段開啟商品房現(xiàn)售，一定程度上減少了土地市場的競爭壓力，一些實力和資金能力較弱的開發(fā)商被拒之門外，未來土地溢價將有不同幅度的降低，對于依賴土地財政的地方政府來說存在一定利空。
地方政府為了彌補財政和城市建設(shè)資金的不足，以土地轉(zhuǎn)讓獲得直接收益和土地融資帶來間接收益的行為，被稱作土地財政。土地財政讓地方政府得到了好處，同時也增強了地方政府對土地財政的過度依賴。
徐楓表示，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)土地財政所占比例不高，例如深圳，土地收入對政府的影響可忽略不計，但對嚴(yán)重依賴土地財政的城市來說，現(xiàn)售制度需要經(jīng)歷一個微妙的博弈過程。
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預(yù)售制度起源于香港，且有相關(guān)法律規(guī)定
商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購房者，由購房者預(yù)先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。這個制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀(jì)80年代末傳入深圳，此后在內(nèi)地陸續(xù)開花。
1994年，中國內(nèi)地出臺《城市房地產(chǎn)管理法》，正式建立預(yù)售許可制度。目前，各個主要城市的商品房預(yù)售比例普遍在80%以上。
顯然，預(yù)售制度有其存在的歷史性和合理性。
預(yù)售證的目的：為開發(fā)商也為購房者
大部分的媒體報道中對預(yù)售制度的解讀均體現(xiàn)在開發(fā)商身上，認(rèn)為這必然是降低了開發(fā)商資金門檻，加速了開發(fā)商建設(shè)中的資金周轉(zhuǎn)，提高資金使用率。這顯然是一部分，而且這確實是政府在引進此政策在開發(fā)商品房初期，鼓勵開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)項目的初衷。
但是預(yù)售證制度的實施更是為了購房者。有個別的讀者可能又要跺腳罵人了，但是睜開眼睛理性的看看你身邊的房地產(chǎn)項目，現(xiàn)房銷售什么價格，期房銷售什么價格，期房價格是不是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)房價格。預(yù)售證制度的出現(xiàn)讓購房者可以在期房期間購買商品房，并在6-12個月之后的獲得現(xiàn)房。用6-12個月時間，少付10萬塊，為什么不呢。
預(yù)售證對房價的影響
1.預(yù)售制度讓項目自身價格呈現(xiàn)由低往高走的趨勢
預(yù)售制度讓項目在定價上考慮期房和現(xiàn)房的區(qū)別，有一個價格落差，隨著園區(qū)的成熟和建筑的完工，價格也隨之上漲，項目前期購房者變成第一批的項目價格受益者。
1.預(yù)售制度拉低了市場整體房價水平
前面說到預(yù)售制度讓房地產(chǎn)項目價格由低往高走，那么就不難理解市場上房地產(chǎn)項目一方面為了體現(xiàn)價格競爭力，一方面為了快速實現(xiàn)項目回款，90%的項目均會考慮在預(yù)售制度下來后馬上入市銷售。如此一來，整體市場上房價水平就是期房的房價水平，期房的房價顯然低于現(xiàn)房房價，間接的拉低了市場上實際房源價值的整體房價水平。
如果預(yù)售制度取消了，將造成哪些影響
1.房價最少暴漲20%
預(yù)售制度取消之后，開發(fā)商的資金要求更高，且長時間的開發(fā)讓銀行利息成本加大，這作為開發(fā)成本的一部分必將平攤到房價，房價必然上漲;且由原先的期房銷售變成現(xiàn)房銷售，房價也將上漲，兩大因素導(dǎo)致市場房價水平最少上漲20%。
2、開發(fā)商銷售熱情減退
如果預(yù)售制度取消，那么開發(fā)商將在建設(shè)開發(fā)完房源之后才能進行銷售，那么就非常容易出現(xiàn)一個現(xiàn)象，定價太高銷售困難，開發(fā)商仍然沒有銷售熱情。因為開發(fā)完畢后無資金壓力，現(xiàn)房在售無所謂何時銷售完成，均不影響本項目的投資回報收益，導(dǎo)致開發(fā)商現(xiàn)場銷售熱情減退，長期控盤，造成社會資源浪費。
把房價上漲的原因落到預(yù)售制度上是不公平的，同樣的房源，房源的價值是體現(xiàn)在現(xiàn)場上還是期房上，顯然是現(xiàn)房。那么如果沒有預(yù)售制度了，你購買的房源那就是現(xiàn)房，必然是現(xiàn)房的價格，價格必然是比現(xiàn)在期房的價格貴的，預(yù)售制度的出現(xiàn)恰恰是把房價給降低了。
所以，鐘老師認(rèn)為說取消預(yù)售制度的人都是目光短淺之人，取消預(yù)售制度一方面不能降低房價，反而拉高房價。并不是單純的預(yù)售制度取消就沒有投機性炒房團，也許你認(rèn)為前期購房者就是投機炒房客，就是這輪客戶把把項目房價給炒高了。但是通過前面的分析你應(yīng)該明白了項目從預(yù)售期到現(xiàn)房銷售期確實會存在房價落差。任何人都想用更低的價格買到更高的價值，他們正好實現(xiàn)你的愿望罷了，這批項目前期的購房者，是用比常人更長遠(yuǎn)的、獨到的眼光和見解選擇了具有高性價比的樓盤。