- 相關(guān)推薦
房產(chǎn)中介運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書
房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下,都在苦練“內(nèi)功”,在拼管理,在拼“資源整合”,在拼“人才”,在向管理要效益,在經(jīng)過暴利時(shí)代之后,房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細(xì)化管理之路,行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。以下是小編為大家整理分享的房產(chǎn)中介運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書,歡迎閱讀參考。
房產(chǎn)中介運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書
一、方案說明
本方案是為 集團(tuán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),解答有關(guān)運(yùn)營(yíng)管理方案的建議,旨在為地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供專業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化的概要性的指導(dǎo)意見。本方案并非基于具體土地、具體團(tuán)隊(duì)、具體市場(chǎng)研判的市場(chǎng)報(bào)告,也有別于正式的制度設(shè)計(jì)。
本方案不是最終運(yùn)營(yíng)方案,本方案僅是 集團(tuán)介入房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的概要性指導(dǎo)意見。最終運(yùn)營(yíng)方案需要在運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)具體地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)考察,并考慮投資者具體的情況之后,才能完成最終市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、開發(fā)計(jì)劃及其它運(yùn)營(yíng)方案等。
二、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理趨勢(shì)簡(jiǎn)判
1、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)管理的發(fā)展趨勢(shì)
20xx—20xx年可以說是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)分水嶺。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的企業(yè)重新洗牌期。20xx年—20xx年,一方面是以中國(guó)快速城鎮(zhèn)化為核心驅(qū)動(dòng)力的房地產(chǎn)剛性需求,刺激著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的硬性發(fā)展;另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)正在新一波經(jīng)濟(jì)的調(diào)整中迎來新的高強(qiáng)度的沖擊。各個(gè)房地產(chǎn)公司都心理很糾結(jié)地面臨“去、留”、“成長(zhǎng)、萎縮”的選擇。
20xx年是房地產(chǎn)業(yè)在嚴(yán)峻的調(diào)控中獲得較快發(fā)展的一年。從房?jī)r(jià)來看,據(jù)中房網(wǎng)全國(guó)一手房交易價(jià)格指數(shù)顯示,截止到2013年3月,全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲8個(gè)月,房?jī)r(jià)已經(jīng)回到調(diào)控前水平。 限購(gòu)的一線城市房?jī)r(jià)回暖力度顯然大于中小城市。去年上半年,多數(shù)房企延續(xù)采用去年的以價(jià)換量原則,尤其在5、6月份,由于時(shí)逢沖擊半年度業(yè)績(jī)的時(shí)間點(diǎn),因此推案量和促銷力度都達(dá)到階段性高點(diǎn),而進(jìn)入2013年年之后,由于一線房企業(yè)績(jī)完成情況普遍較好,加上對(duì)十八大城鎮(zhèn)化建設(shè)的經(jīng)濟(jì)刺激政策的期待,量?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的上漲。從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)來看,龍頭企業(yè)取得了較快增長(zhǎng)。龍頭企業(yè)在融資渠道、拓展布局、人才梯隊(duì)建設(shè)等方面均有著十分明顯的優(yōu)勢(shì),在調(diào)控中的經(jīng)營(yíng)策略非常合理,既重視擴(kuò)張,也注重規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)戰(zhàn)略上積極向高周轉(zhuǎn)策略靠攏。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。從發(fā)展布局來看,不少全國(guó)性企業(yè)已經(jīng)不滿足于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā),開始拓展海外業(yè)務(wù)。綠地、萬科、碧桂園等企業(yè)均提出了海外發(fā)展計(jì)劃,其中綠地、碧桂園、鑫苑置業(yè)已經(jīng)在海外有項(xiàng)目在建。從發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍來看,為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),房企的發(fā)展方向更為多元化,今年以來企業(yè)的多元化發(fā)展腳步加快,轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級(jí)開發(fā)等等,尤其是旅游地產(chǎn)開發(fā),成為眾多企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。
房地產(chǎn)商把產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷手段都做到位時(shí),市場(chǎng)已開始回歸理性,購(gòu)買人群的觀望情緒占了主導(dǎo)地位、市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入相對(duì)時(shí)間、相對(duì)地域的'蕭條期。在經(jīng)歷前一階段的暴漲之后,房地產(chǎn)行業(yè)走到了重新洗牌階段,連行業(yè)的龍頭企業(yè)也無法避免。以萬科為例,她的整體營(yíng)銷思路是在今后,以“合理的價(jià)格”、以最快的速度出售現(xiàn)有貨量。萬科作為行業(yè)龍頭雖然在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)份額并沒有占據(jù)絕對(duì)多的權(quán)重,但是它的行為會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的導(dǎo)向作用。
房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下,都在苦練“內(nèi)功”,在拼管理,在拼“資源整合”,在拼“人才”,在向管理要效益,在經(jīng)過暴利時(shí)代之后,房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細(xì)化管理之路,行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。這就是目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代的現(xiàn)狀和趨勢(shì)!
2、新趨勢(shì)對(duì)開發(fā)管理模式及管理團(tuán)隊(duì)的要求。
如何在項(xiàng)目所在地把地產(chǎn)項(xiàng)目打造成“精致城市宜居社區(qū)”,做“名片”式項(xiàng)目,打造高品位“富人區(qū)”?如何實(shí)現(xiàn)““地王”開局,強(qiáng)勢(shì)崛起”?如何實(shí)現(xiàn)“預(yù)算周期,規(guī)模制勝”?如何適應(yīng)中國(guó)下一波城鎮(zhèn)化開發(fā)的熱潮?在房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代的現(xiàn)狀和趨勢(shì)下,答案只有一個(gè):只能形成能增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的運(yùn)營(yíng)機(jī)制,才成功運(yùn)作。目前,大的地產(chǎn)商已形成完整的產(chǎn)業(yè)組合,在成本管理上具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì);一些經(jīng)過成功營(yíng)銷建立了品牌的地產(chǎn)商,已形成氣候、規(guī)模,對(duì)新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷構(gòu)成了壓力。新地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果要開發(fā)成功,就必須尋找一個(gè)差異化的突破點(diǎn),那我們拼什么,其實(shí)就是拼運(yùn)營(yíng)管理,這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與洗牌所正在激戰(zhàn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理是在相對(duì)“低迷”時(shí)期各個(gè)開發(fā)商正在“埋頭苦干”的事情。雖然還有相當(dāng)大一部分地產(chǎn)商仍是“土八路”,但挑戰(zhàn)已經(jīng)來臨:一是房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控形勢(shì)下,近幾年銷售面積已接近極致,產(chǎn)量放大,競(jìng)爭(zhēng)加劇,正在超越房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的階段,原來的土法上馬,一塊地皮建房子賣就是房地產(chǎn)的日子已經(jīng)告別,地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化、規(guī)范化時(shí)代已悄然來臨;二是全國(guó)商品房均價(jià)正在跨越6000元/平米的門檻,客戶消費(fèi)心理也正在走向理性化,對(duì)地產(chǎn)的規(guī)劃、質(zhì)量、配套、性價(jià)比、投資潛力甚至地產(chǎn)商品牌、信譽(yù)、團(tuán)隊(duì)的資質(zhì)及知名度都更有挑剔的眼光;三是新地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目本身的成功開發(fā)需要開發(fā)團(tuán)隊(duì)具有極強(qiáng)的市場(chǎng)營(yíng)銷能力、資本運(yùn)作能力、工程管理能力、成本控制能力、內(nèi)部控制及團(tuán)隊(duì)整合能力,也就是各類資源整合能力,這需要各方面的專業(yè)團(tuán)隊(duì)、職業(yè)團(tuán)隊(duì),并在高效、可控的管理模式下運(yùn)作才能完成。
總之,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,過去那種依賴高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的粗放式贏利模式將難以持續(xù),目前的各種環(huán)境也決定了新入門的房地產(chǎn)企業(yè)從土地價(jià)格的快速上漲中獲取高利潤(rùn)的的模式已不可取。新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目開發(fā)成
功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下,由一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。
三、集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)
基于股東的投資目標(biāo),并為達(dá)成股東投資目標(biāo);建議開始介入的地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)可明確為以下幾點(diǎn):
第一,構(gòu)建在項(xiàng)目所在地突出的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力,保證本地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可控、高效;構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)管控模式,明確“責(zé)、權(quán)、利”,真正將個(gè)人利益與權(quán)力和責(zé)任掛鉤,杜絕責(zé)任不清、賞罰不明、人浮于事的現(xiàn)象,為集團(tuán)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理探索一條可行的模式。
第二,打造一支“精干、高效”的專業(yè)化操作的職業(yè)團(tuán)隊(duì),專業(yè)團(tuán)隊(duì)職業(yè)操作,同時(shí)實(shí)現(xiàn)投資股東與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的“雙贏”,為項(xiàng)目的成功開發(fā)及股東其他項(xiàng)目的開發(fā)培養(yǎng)人才。
第三,初步樹立集團(tuán)地產(chǎn)品牌在區(qū)域的影響力,為集團(tuán)地產(chǎn)在區(qū)域的發(fā)展奠定一定的品牌基礎(chǔ)。
第四,確保盈利,將本項(xiàng)目打造成當(dāng)?shù)貥?biāo)桿“精品”樓盤,為公司取得最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,或者說爭(zhēng)取項(xiàng)目利益最大化。這是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的最終目標(biāo)。
【房產(chǎn)中介運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書】相關(guān)文章:
房產(chǎn)中介實(shí)習(xí)報(bào)告10-20
房產(chǎn)中介工作計(jì)劃12-02
房產(chǎn)中介工作總結(jié)09-24
房產(chǎn)中介工作總結(jié)07-21
房產(chǎn)中介的工作總結(jié)06-17
房產(chǎn)中介辭職報(bào)告06-08
中介房產(chǎn)租賃合同07-21