房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書「完整版」
項(xiàng)目建議書就某一具體新建、擴(kuò)建項(xiàng)目提出的項(xiàng)目的建議文件，是對擬建項(xiàng)目提出的框架性的總體設(shè)想。下面小編為大家推薦的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書范文，歡迎閱讀參考。
第一章 項(xiàng)目概述
一、項(xiàng)目背景
為落實(shí)《XX城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。XX市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著XX市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國正式加入WTO、XX2XX8奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn). 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。
由XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在XX市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目(以下簡稱“該項(xiàng)目”)。
二.項(xiàng)目歷史條件
1、宗地簡介
宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有4XX畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。
2、項(xiàng)目概況
宗地由后沙峪政府與XXXX經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，XXXX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。2XX0年10月13日，XX公司與XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。
3、合作方式
由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬元(含2XX萬元付政府定金)，由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。
三、項(xiàng)目建設(shè)單位
1、項(xiàng)目公司名稱:XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
2、公司經(jīng)營范圍:
在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。
3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容:
“該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施。“該項(xiàng)目”由XX當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。
四、可行性研究報(bào)告編制
1、編制單位:
由XXXX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制XX順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
2、編制依據(jù):
2.1、XX市政府文件:京政辦發(fā)(1994)7號(hào)。
2.2、XX市政府文件:京政辦發(fā)(1996)55號(hào)。
2.3、XX市政府文件:京政辦發(fā)(2XX0)12號(hào)。
2.4、XX市政府文件:京政辦發(fā)(2XX0)20號(hào)。
2.5、XX市政府文件:京政辦發(fā)(2XX1)31號(hào)。
2.6、溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場調(diào)查資料。
第二章 項(xiàng)目名稱和選址
一、項(xiàng)目名稱:XX順義后沙峪 --------項(xiàng)目。
二、地理位置:“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北
三、項(xiàng)目占地面積:占地面積約22公頃(22萬平方米)。
四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀:項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為瓜田。
第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案
一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容:
“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項(xiàng)目及配套設(shè)施等。
二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
1、規(guī)劃建設(shè)用地面積: 22萬平方米。
2、總建筑面積: 15.5萬平方米。
3、居住建筑面積: 13.5萬平方米。
4、配套公建建筑面積: 1.5萬平方米。
5、非配套公建建筑面積:0.5萬平方米。
6、建筑高度:高度控制在12米以內(nèi)。
7、居住總?cè)丝? 約1XX0人。
8、居住總戶數(shù): 約 3XX 戶
9、建筑層數(shù): 地上三層，地下一層。
10、綠化率: 60%。
三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì):
在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設(shè)計(jì)大師通過招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。“該項(xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合XX總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。
2、設(shè)施、設(shè)備、材料:
“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。
3、綠化:
“該項(xiàng)目”力求在項(xiàng)目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級(jí)客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。
第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件
一、地理?xiàng)l件:
“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)(馬頭村)。其北鄰機(jī)場聯(lián)絡(luò)高速;東鄰后沙峪村;南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。
二、市政條件
“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項(xiàng)目，特別隨著XX市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。
第五章 物料消耗與供應(yīng)
一、建筑材料
“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為:
鋼材: 8XX0 噸
水泥: 2XXXX噸
木材: 3XX 立方米
二、主要設(shè)備
“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有:
消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。
三、水、電、氣、熱供應(yīng)
根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為:
1、用電量:60瓦/平方米，則預(yù)測項(xiàng)目用電量為12XX0 千瓦。
2、用水量:按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米/日。
3、熱力量:按80大卡/小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測用熱量為16 百萬大卡/小時(shí)。
第六章 環(huán)境保護(hù)
按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“XX市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是XX市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和XX市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。
環(huán)境保護(hù)措施如下:
1、污水:生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和XX市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
2、生活垃圾:將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。
3、噪聲:噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。
4、汽車廢氣:因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和XX市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。
第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排
一、建設(shè)方式
“該項(xiàng)目”建設(shè)按照XX市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。
二、建設(shè)進(jìn)度安排
“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2XX4年到2XX7年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為:
1、2XX4年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。
主要包括:協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。
2、2XX4年7 月至2XX7年7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。
第八章 經(jīng)營管理方式
一、經(jīng)營設(shè)想
1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。
2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。
第九章 投資估算
一、成本構(gòu)成
宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成:
1、土地費(fèi)用
宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2XX0萬元
土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用:3.5萬/畝×338=1183萬元
小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用:1萬/畝×338=338萬元
農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用:3XX元/m× *338 =6760萬元
其中包含已付土地方費(fèi)用2XX萬元
總計(jì):投入土地成本1XX81萬元
2、土地出讓金
3、其它投入
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)
方案A:以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì)
×1XX0×0.6=13.5萬m2
銷售按65XX元/ m2計(jì)，13.5×65XX=8.78億元
方案B:以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì)
×1XX0×0.8=18萬m2
銷售按55XX元/ m2計(jì)，18×55XX=9.9億元
方案C:以1.3容積率做多層帶電梯計(jì)
×1XX0×1.3=29.3萬m2
銷售按4XX0元/ m2計(jì)，4XX0×29.3=11.72億元
三、成本測算:
A、以收入最低的方案A設(shè)計(jì)
項(xiàng)目 總額(萬元) 標(biāo)準(zhǔn)
1、土地費(fèi)用2、土地出讓金 1XX814507 見上表述以2XX元/m2計(jì)
3、建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià)25XX元/m2
4、勘測費(fèi)5、設(shè)計(jì)費(fèi)6、可研方案咨詢7、執(zhí)照費(fèi)8、規(guī)劃方案咨詢 113830763876
9、基礎(chǔ)設(shè)施10、臨時(shí)水電路 405076 3XX元/m2
11、監(jiān)理費(fèi)12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)14、綠化建設(shè)費(fèi)15、公共配套費(fèi)16、市政公用設(shè)施費(fèi)17、不可預(yù)見費(fèi) 378953810840513501890
合計(jì) 58580
固定成本合計(jì)58580萬元
2、經(jīng)營成本
項(xiàng)目 總額(萬元) 標(biāo)準(zhǔn)
銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 175617564686 銷售額2%固定成本8%
合計(jì) 8198
3、毛利:銷售額-固定成本-經(jīng)營成本
=878XX-58580-8198=21022萬元
B、以方案B設(shè)計(jì)
1、因費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為:
項(xiàng)目 總額(萬元) 標(biāo)準(zhǔn)
1、 土地費(fèi)用2、 土地出讓金 1XX814507
3、建安費(fèi)用 45XX0 建安單平米25XX元
4、其它綜合 2070 建安費(fèi)4.6%
5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6、公共配套7、市政設(shè)施費(fèi) 54XX54018XX 3XX元/m230元/m21XX元/m2
8、不可預(yù)見費(fèi) 2250 建安×5%
合計(jì) 71648
2、經(jīng)營成本
項(xiàng)目 總額(萬元) 標(biāo)準(zhǔn)
銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 198019805732 銷售額2%固定成本8%
合計(jì) 9692
3、毛利:銷售額-固定成本-經(jīng)營成本
=9.9-7.2-1= 1.6億元
C、以方案C計(jì):
項(xiàng)目 總額(萬元) 標(biāo)準(zhǔn)
3、 土地費(fèi)用4、 土地出讓金 1XX815860 以建安平米2XX元/m2計(jì)
3、建安費(fèi)用 43950 15XX元/m2計(jì)
4、其它綜合 2332 建安費(fèi)4.6%
5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6、公共配套7、市政設(shè)施費(fèi) 879010143380 3XX元/m230元/m21XX元/m2
8、不可預(yù)見費(fèi) 2535 建安×5%
小計(jì) 77942
9、銷售費(fèi)用10、管理費(fèi)用11、財(cái)務(wù)費(fèi)用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8%
合計(jì) 10935
12、毛利: 28323
第十章 項(xiàng)目經(jīng)營策劃
一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評(píng)述
本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著XX市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場需求還有一定的潛力。
二、TOWNHOUSE市場需求分析
中國正式加入WTO以后，世界5XX強(qiáng)企業(yè)有近2XX家在XX開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體;XX2XX8奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解XX現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50%的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體;隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:
1、外籍購買群體
1.1、外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員
XX作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級(jí)外交官、跨國集團(tuán)的外籍中高級(jí)雇員對XXTOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，使得這些國家的大型財(cái)團(tuán)和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。
1.2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士
這一群體是一支不容忽視的購買團(tuán)體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷XX東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。
2、國內(nèi)購買群體
2.1、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英
這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。
2。2、大公司高級(jí)管理人員、文體名人、律師等高知人才
這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。
2。3、私營企業(yè)業(yè)主
國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。
三、項(xiàng)目市場走向
目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是:交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。
從近期XX的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。
1、周邊環(huán)境
本項(xiàng)目位于XX五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為XX嘉浩別墅城、XX名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場知名度。
2、建筑設(shè)計(jì)
本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為XX市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。
3、環(huán)境設(shè)計(jì)
將請國外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。
4、戶型設(shè)計(jì)
多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到5XX余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開，功能分明，使用率高。
5、室內(nèi)設(shè)施及功能
5.1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。
5.2、分戶供冷(暖)，便于自主控制溫度。
5.3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。
6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂部
6.1、康體設(shè)施:游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。
6.2、咖啡廳、餐廳。
6.3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。
7、物業(yè)管理
聘請國外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如:送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。
四、項(xiàng)目優(yōu)勢分析
1、絕佳地理位置
本項(xiàng)目位于XX五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場知名度。
2、便利的交通
地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。
3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境
XX市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。
五、項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢
“本項(xiàng)目”周圍TOWNHOUSE項(xiàng)目市場價(jià)格大致在7XX0-9XX0元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是XX市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目價(jià)格提高還有潛力。
六、該項(xiàng)目經(jīng)營策劃
1、項(xiàng)目定位
1.1、項(xiàng)目定位依據(jù)
1.1.1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程
XX市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著XX市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)
1.1.2、中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響
據(jù)悉，全球5XX強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在XX設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國市場�？鐕笃髽I(yè)的外籍中高級(jí)雇員，尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家的高級(jí)經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)XXTOWNHOUSE市場的進(jìn)一步發(fā)展。
1.1.3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士
由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷XX北部地區(qū)的TOWNHOUSE。
1.1.4、國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才
這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。
1.1.5、私營企業(yè)業(yè)主
隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。
1.2、定位設(shè)計(jì)
1.2.1、構(gòu)思的原點(diǎn):締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。
1.2.2、真豪宅理念:不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。
1.2.3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值
任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系腵特殊價(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所(最基本的含義)，而是包含更為廣義上的意義:實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。
2、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)
賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn):
2.1、地處XX“溫榆河綠色生態(tài)走廊”;
2.2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到5XX余平米豪華型TOWNHOUSE。
賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受。可以肯定地是實(shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。
好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場的認(rèn)可。
3、競爭對策
對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補(bǔ)短，特別是競爭項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。
4、增加項(xiàng)目的附加值
如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮:
4.1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請國外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括:
4.1.1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。
4.1.2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。
4.1.3、建筑立面由一個(gè)外國建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國事務(wù)所名稱。
4.1.4、物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。
4.2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括:
4.2.1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。
4.2.2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗(DEL TONGOL)。
4.2.3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。
4.2.4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。
4.2.5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線;弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)
4.2.6、。家庭安全系統(tǒng):每戶設(shè)置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。
4.2.7、公共安全系統(tǒng):社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng);小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng);公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。
4.2.8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。
4.2.9、智能化物業(yè)管理:三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。
4.3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括:咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。
4.3.1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。
4.3.2、與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價(jià)值帶來超值感受。
4.3.3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級(jí)TOWNHOUSE。
總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是:在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的
第十一章 效益評(píng)價(jià)
一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
1、評(píng)價(jià)方法說明:
1.1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。
1.2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。
1.3、效益評(píng)估貸幣本位幣為人民幣。
2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算:
“該項(xiàng)目”可銷售面積13。5萬平方米，按65XX元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。
3、“該項(xiàng)目”總成本:
“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分:
3.1、固定成本:主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等合計(jì)58580萬元人民幣。
3.2、經(jīng)營成本:主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬元。
4、“本項(xiàng)目”利潤:
4.1、利潤:利潤=銷售收入-總成本=87750萬元-58580萬元-8198萬元=20972萬元。
二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)
“該項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在:
1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為XX溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。
第十二章 結(jié)論
一、XXXX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了XX城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質(zhì)文化生活需要。
二、經(jīng)測算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。
從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。
XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
20XX年10月21日