開(kāi)發(fā)建議書(shū)
隨著社會(huì)不斷地進(jìn)步，接觸并使用建議書(shū)的人越來(lái)越多，建議書(shū)是面對(duì)有關(guān)部門(mén)或上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提建議時(shí)使用的一種書(shū)面材料，具有較強(qiáng)的文本性特點(diǎn)。你知道建議書(shū)怎樣才能寫(xiě)的好嗎？以下是小編整理的開(kāi)發(fā)建議書(shū)，歡迎大家分享。
開(kāi)發(fā)建議書(shū)1
進(jìn)入公司快一個(gè)月了，在此期間，本人對(duì)公司產(chǎn)品進(jìn)行了深入了解，在研發(fā)這邊主要產(chǎn)品有：有源濾波器，充電機(jī)，光伏逆變，以及一部分軟啟動(dòng)器產(chǎn)品，以下是所發(fā)現(xiàn)的一些問(wèn)題以及就此提出的建議：
1.產(chǎn)品種類(lèi)繁多復(fù)雜，沒(méi)有統(tǒng)一的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，具體表現(xiàn)如下：
�。�1）有源濾波產(chǎn)品和充電機(jī)產(chǎn)品：規(guī)格多樣，產(chǎn)品外觀大小不一，造成產(chǎn)品混亂，生產(chǎn)加工無(wú)法統(tǒng)一進(jìn)行。
�。�2）軟啟動(dòng)器產(chǎn)品：該項(xiàng)應(yīng)該是比較成熟的產(chǎn)品，從湖北的圖紙分析，應(yīng)該已經(jīng)進(jìn)行了分類(lèi)，但產(chǎn)品名稱及型號(hào)標(biāo)識(shí)不夠清晰，無(wú)法及時(shí)識(shí)別。
�。�3）光伏逆變產(chǎn)品：對(duì)光伏逆變產(chǎn)品還來(lái)不及接觸，但粗略看來(lái)，也存在與軟啟動(dòng)產(chǎn)品一樣的問(wèn)題，即未對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)一的分類(lèi)。
2.產(chǎn)品外觀結(jié)構(gòu)： 現(xiàn)有產(chǎn)品外觀多樣，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，無(wú)法體現(xiàn)追日的特色。
3.產(chǎn)品圖紙歸檔：現(xiàn)有圖紙沒(méi)有歸檔，沒(méi)有文件管理，查找困難。
針對(duì)以上問(wèn)題，提出個(gè)人淺見(jiàn)：
1.（1）模塊化的區(qū)分：比如多少功率之間作為一個(gè)系列，用統(tǒng)一的機(jī)箱，標(biāo)識(shí)，并且把將來(lái)是否能夠放入機(jī)柜進(jìn)行并機(jī)聯(lián)網(wǎng)納入考慮范圍；多少功率以上要進(jìn)行柜體設(shè)計(jì)，這些功率再分幾個(gè)種類(lèi)，每個(gè)種類(lèi)用多大的柜體，是否還要進(jìn)行并機(jī)的考慮；模塊化與柜體化產(chǎn)品在外觀設(shè)計(jì)能不能夠統(tǒng)一，盡量減小它們的差異化，增加他們的通用化，使一些內(nèi)部零件能夠通用，讓加工與生產(chǎn)更加簡(jiǎn)單、快速。有源濾波器25A的模塊化產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，等測(cè)試完成，就是一款完整的產(chǎn)品。如果有50A 、100A的產(chǎn)品怎么設(shè)計(jì)？是用25A的模塊來(lái)并機(jī)，還是單個(gè)設(shè)計(jì)獨(dú)立的模塊或者柜體結(jié)構(gòu)，還是再設(shè)計(jì)50A的模塊用它來(lái)并機(jī)？100A以上用模塊來(lái)并機(jī)是否可行，如果不可行，怎么分檔？多少功率到多少功率之間劃分為一個(gè)系列？如果100A單獨(dú)做一個(gè)柜體，那么200A,300A呢，是考慮用100A來(lái)并機(jī)，還是能夠用100A的柜體代替，或者再設(shè)計(jì)獨(dú)立的柜體結(jié)構(gòu)，這些問(wèn)題，都應(yīng)該好好考慮，電子和結(jié)構(gòu)，軟件在一起討論，找到一個(gè)最優(yōu)化的方案，使這個(gè)產(chǎn)品能夠更加的明確；
（2）充電機(jī)產(chǎn)品和有源濾波器產(chǎn)品基本上差不多，也要考慮單模塊和柜體方面，在多少功率之間進(jìn)行分檔，以及并機(jī)和通用的可行性；
�。�3）軟起動(dòng)器基本上成型，只是在一些細(xì)節(jié)的地方加以修改，就可以作為標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品來(lái)使用；
（4）光伏逆變產(chǎn)品了解不是很多，了解了實(shí)驗(yàn)室的幾種產(chǎn)品和光伏充電站里的產(chǎn)品，在分類(lèi)上應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行分類(lèi)，分幾大類(lèi)，再根據(jù)每種機(jī)型需求的不同細(xì)分，做到通用化、系統(tǒng)化和標(biāo)準(zhǔn)化。
2.產(chǎn)品外觀：可采用統(tǒng)一的追日標(biāo)記，給人視覺(jué)以及心理的沖擊，一目了然。
3.圖紙和文件的歸檔：圖紙與文件對(duì)于公司的重要性不言而喻，所有已經(jīng)用于生產(chǎn)量產(chǎn)化的產(chǎn)品圖紙都必須是經(jīng)過(guò)文件管理中心下發(fā)蓋章的圖紙，保證生產(chǎn)加工時(shí)的圖紙是標(biāo)準(zhǔn)圖紙。在產(chǎn)品加工生產(chǎn)過(guò)后，生產(chǎn)人員領(lǐng)班需將圖紙歸還管理中心統(tǒng)一保持，防止圖紙丟失或者。發(fā)生標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)應(yīng)該歸檔保存，如有進(jìn)行變更或者修改的.地方必須要知會(huì)與之相關(guān)的部門(mén)；圖紙做到一一對(duì)應(yīng)，避免在生產(chǎn)加工中出現(xiàn)問(wèn)題.圖紙的審核必須形成標(biāo)準(zhǔn)的審核流程：設(shè)計(jì)—>工藝—>審核—>核準(zhǔn)—>標(biāo)準(zhǔn)化，必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)流程對(duì)圖紙進(jìn)行審核。有關(guān)部門(mén)在進(jìn)行圖紙審核時(shí)必須簽字確認(rèn)，這樣才能保證每個(gè)圖紙的準(zhǔn)確性和標(biāo)準(zhǔn)性。(另見(jiàn)附件圖紙管理制度）
以上的分析，首先：應(yīng)該成立項(xiàng)目組或者課題組，每個(gè)項(xiàng)目或者課題設(shè)一名負(fù)責(zé)人，總體負(fù)責(zé)產(chǎn)品調(diào)研，開(kāi)發(fā)任務(wù)等等，任務(wù)應(yīng)在規(guī)定期限完成，每階段進(jìn)行考核評(píng)估，避免錯(cuò)誤累計(jì)，耽誤產(chǎn)品研發(fā)進(jìn)度；其次：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要與市場(chǎng)部人員進(jìn)行溝通交流，及時(shí)把握市場(chǎng)
動(dòng)向，市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品我們就要在最短的時(shí)間內(nèi)發(fā)現(xiàn)并生產(chǎn)出來(lái)，占領(lǐng)市場(chǎng)，成為這個(gè)市場(chǎng)的領(lǐng)先者，才能為以后更大的市場(chǎng)需求打下基礎(chǔ)；再次：建立統(tǒng)一的研發(fā)流程，項(xiàng)目時(shí)間安排，必須有明確統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，即追日化的特點(diǎn)和特色，我們的產(chǎn)品應(yīng)該做到讓別人第一眼看到就能夠認(rèn)出這是追日的產(chǎn)品，給別人一種心理上的沖擊。
開(kāi)發(fā)建議書(shū)2
一、項(xiàng)目概況：
1、建設(shè)項(xiàng)目名稱：xx鄉(xiāng)xx村大黨山農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)
2、項(xiàng)目承擔(dān)單位：xx縣xx鄉(xiāng)xx村委會(huì)
3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：電話：13328287038
4、項(xiàng)目地址：xx縣xx鄉(xiāng)xx村
5、項(xiàng)目?jī)?nèi)容：種植反季節(jié)蔬菜1200畝，種植200畝晚熟油柰。
6、項(xiàng)目進(jìn)展情況：在xx鄉(xiāng)xx村反季節(jié)銀耳生產(chǎn)已形成規(guī)模，是全縣最大的反季節(jié)銀耳生產(chǎn)基地，已建造反季節(jié)銀耳專用房200多間，完成了項(xiàng)目預(yù)可行性論證。
7、項(xiàng)目功能：有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，加快農(nóng)副產(chǎn)品深加工提升產(chǎn)品價(jià)值，帶動(dòng)第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加農(nóng)村就業(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)再就業(yè)工程的實(shí)現(xiàn)，以“公司+基地+農(nóng)戶”運(yùn)行模式，增加農(nóng)民收入，加快貧困地區(qū)脫貧致富奔小康的步伐。
二、項(xiàng)目建設(shè)理由和必要性：
xx縣xx鄉(xiāng)xx村大力發(fā)展銀耳生產(chǎn)，今年以來(lái)全村共栽種銀耳1200萬(wàn)袋，獲利450多萬(wàn)元，人均增收1900元左右，銀耳生產(chǎn)成為該村農(nóng)民增收致富的“助推器”。由于多年來(lái)食用菌的發(fā)展，食用菌已成為xx鄉(xiāng)的支柱產(chǎn)業(yè)，90%以上的種植戶都栽培有各類(lèi)食用菌，是農(nóng)民增收的重要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。近幾年來(lái)，食用菌生產(chǎn)已由過(guò)去人菌合用房狀態(tài)轉(zhuǎn)向利用房前屋后的閑散地，進(jìn)行專業(yè)化、工廠化、規(guī)�；较虬l(fā)展。主要是因?yàn)閷Ｓ梅烤哂斜睾茫腥韭实�，產(chǎn)量高等特點(diǎn)。
xx村總?cè)丝?400多人，海拔較高，氣候涼爽，特別適宜發(fā)展反季節(jié)食用菌生產(chǎn)。近兩年來(lái)，該村積極引導(dǎo)農(nóng)民向銀耳生產(chǎn)規(guī)�；�、專業(yè)化方向發(fā)展，利用村落周?chē)貏?shì)平坦開(kāi)闊，新建銀耳生產(chǎn)專用房200多間，并對(duì)舊菇棚進(jìn)行徹底翻新改造。由于銀耳房比較連片、集中、易于管理，減輕了勞動(dòng)強(qiáng)度，增加了產(chǎn)量。與此同時(shí)，該村還制訂了村規(guī)民約，加強(qiáng)對(duì)銀耳生產(chǎn)所產(chǎn)生的垃圾進(jìn)行處理，避免造成環(huán)境污染，降低銀耳的感染率。該村還成立了護(hù)村隊(duì)，保護(hù)外來(lái)商販和務(wù)工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全。此外，該村積極幫助群眾提供技術(shù)服務(wù)，大力進(jìn)行新品格的嘗試種植和推廣。
據(jù)了解，僅開(kāi)春至今，xx鄉(xiāng)信用社在xx村就發(fā)放了150多萬(wàn)元的食用菌專項(xiàng)貸款，全村有90%的農(nóng)民從事銀耳生產(chǎn)。目前，該村已開(kāi)通xx至xx的村道，解決食用菌生產(chǎn)的交通問(wèn)題，使更多的農(nóng)民從中受益。
xx油柰優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)，規(guī)模大，但由于xx油柰成熟期一致，果品上市過(guò)份集中，常常造成油柰季節(jié)性的過(guò)剩，引起市場(chǎng)價(jià)格的下降，經(jīng)常出現(xiàn)賣(mài)果難，嚴(yán)重影響果農(nóng)的經(jīng)濟(jì)效益。為了叉開(kāi)油柰上市時(shí)間調(diào)節(jié)和延長(zhǎng)油柰市場(chǎng)的供應(yīng)期，通過(guò)我縣科技工作者的多年努力，終于培育出晚熟油柰的新品種，比普通油柰延遲15-20天成熟，而且保持了原有普通油柰優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)的特性，同時(shí)克服了油柰成熟期裂果嚴(yán)重這一長(zhǎng)期以來(lái)不能解決的缺陷，使裂果率從普通油柰30%降至10%以下，促進(jìn)了柰園產(chǎn)量和柰果的品質(zhì)，同時(shí)提高油柰的銷(xiāo)售價(jià)格，延長(zhǎng)柰果市場(chǎng)供應(yīng)期，增加果農(nóng)的經(jīng)濟(jì)效益，晚熟油柰的培育深受生產(chǎn)者和消費(fèi)者的歡迎，為xx油柰產(chǎn)業(yè)注入了新的活力，將極大促進(jìn)我縣油柰產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
三、項(xiàng)目建設(shè)條件：
1、自然條件：
�、賦x村是我鄉(xiāng)第二大行政村，總?cè)丝?400多人，勞動(dòng)力資源豐富，海拔800多米，氣候涼爽，年平均氣溫17℃，年平均降雨量為2200mm，特別是大黨山海拔高達(dá)1020米，坡度10—25度，該村每年栽培白木耳1200萬(wàn)袋，獲利450多萬(wàn)元。大黨山土壤肥沃，植物生長(zhǎng)繁茂，空氣清新，交通便利，鄰近無(wú)妨礙果樹(shù)和蔬菜的污染源。去年5月中旬，縣農(nóng)業(yè)專家一行到過(guò)該地實(shí)行實(shí)地考察，據(jù)專家們考察后分析，泥炭土在大黨山土壤中的含量相當(dāng)高，十分有利種植反季節(jié)蔬菜和建造食用菌標(biāo)準(zhǔn)房，并處于無(wú)污染地帶，具有獨(dú)特的南國(guó)北原氣候，氣溫低氣質(zhì)低，夏季最高月平均氣溫為23.9℃；晝夜溫差大，受海洋性氣候影響顯著，且受高海拔影響，形成了獨(dú)特的夏涼氣候，很適合甘藍(lán)類(lèi)及夏陽(yáng)大白菜等品種反季節(jié)蔬菜的生產(chǎn)和百合康乃馨等花卉的種植。
②高山區(qū)8萬(wàn)畝耕地的'土壤主要是滲育型水稻土，土質(zhì)疏松，有機(jī)質(zhì)含量高，土壤有機(jī)質(zhì)含量均在3%以上。蓄肥保肥能力強(qiáng)，同時(shí)有1.2萬(wàn)畝耕地，通過(guò)近5年來(lái)長(zhǎng)期種植馬鈴薯，蔬菜等作物，不斷增施有機(jī)肥的改良，使得土壤有機(jī)質(zhì)含量進(jìn)一步提高。土壤中六六六ddt和種金屬含量均低于無(wú)公害蔬菜地的土壤衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
�、鄹呱絽^(qū)灌溉用水，全部來(lái)源山澗小溪水，和境內(nèi)水庫(kù)蓄水，無(wú)工業(yè)廢水，廢液污染。灌溉用水各項(xiàng)指標(biāo)均低于無(wú)公害灌溉用水標(biāo)準(zhǔn)。特別是含鹽量大大低于無(wú)公害標(biāo)準(zhǔn)。
�、芫硟�(nèi)遠(yuǎn)離工業(yè)，無(wú)工業(yè)廢氣，境內(nèi)原始生態(tài)林多，闊葉林面積大。大氣中總懸浮微粒，飄塵，so2，co，氮氧化物濃度均低于國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
2、交通條件：對(duì)外聯(lián)接三級(jí)柏油公路，村內(nèi)道路四通八達(dá)，交通方便。
3、水電充足，通訊便捷，人力資源豐富，全村2500多人口，由于食用菌生產(chǎn)比較多，沒(méi)有外出勞工人口，有勞動(dòng)力20xx多人，農(nóng)民
文化素質(zhì)高，對(duì)學(xué)習(xí)科學(xué)技術(shù)、接受新鮮事物強(qiáng)，種植食用菌經(jīng)驗(yàn)豐富。地勢(shì)平坦，是興辦工業(yè)企業(yè)的理想之地。
四、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)：
種植反季節(jié)蔬菜1200畝，種植200畝晚熟油柰。
五、投資估算與資金籌措：
（一）反季節(jié)蔬菜：總投資180萬(wàn)元。
1、開(kāi)墾梯田1200畝計(jì)120萬(wàn)元；
2、購(gòu)基肥計(jì)18萬(wàn)元；
3、建蓄水池30個(gè)計(jì)2萬(wàn)元；
4、建管理房8座計(jì)20萬(wàn)元；
5、排水溝及道路建設(shè)計(jì)20萬(wàn)元。
�。ǘ┓N植200畝晚熟油柰：總投資35.55萬(wàn)元。
1、開(kāi)墾梯田200畝計(jì)7.6萬(wàn)元；
2、挖定植穴計(jì)3.6萬(wàn)元；
3、購(gòu)基肥計(jì)10.8萬(wàn)元；
4、購(gòu)種苗計(jì)3.6萬(wàn)元；
5、建蓄水池14個(gè)計(jì)0.7萬(wàn)元；
6、建管理房4座計(jì)5.2萬(wàn)元；
7、排水溝及道路建設(shè)計(jì)4.05萬(wàn)元。
資金來(lái)源為：村民自籌30萬(wàn)元，xx村自籌130萬(wàn)元用于項(xiàng)目建設(shè)用地，向省、市、縣有關(guān)單位爭(zhēng)取項(xiàng)目補(bǔ)助資金55.55萬(wàn)元。
六、財(cái)務(wù)分析：
1、項(xiàng)目投資估算：215.55萬(wàn)元。
2、年收入及稅收附加估算：600畝反季節(jié)蔬菜可提供100萬(wàn)公斤的蔬菜，每公斤0.3元計(jì)，每年產(chǎn)值30萬(wàn)元，4年后收回成本，200間食用菌專用房投入生產(chǎn)，平均年產(chǎn)量200萬(wàn)噸，產(chǎn)值400萬(wàn)元，扣除生產(chǎn)成本、利息300萬(wàn)元，年利潤(rùn)100多萬(wàn)元。盛產(chǎn)期每畝油柰產(chǎn)量可達(dá)1000公斤以上，200畝柰園年可向市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)晚熟油柰果20萬(wàn)公斤以上，按最低價(jià)每公斤售價(jià)3元人民幣，計(jì)算共產(chǎn)值60萬(wàn)元，扣除管理費(fèi)24萬(wàn)元，200畝柰園每年純利潤(rùn)可達(dá)30萬(wàn)元。
3、社會(huì)效益：該項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，實(shí)行產(chǎn)、供、銷(xiāo)一條龍服務(wù)，加快農(nóng)副產(chǎn)品深加工提升產(chǎn)品價(jià)值，帶動(dòng)第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加農(nóng)村就業(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)再就業(yè)工程的實(shí)現(xiàn)，以“公司+基地+農(nóng)戶”運(yùn)行模式，增加農(nóng)民收入，加快貧困地區(qū)脫貧致富奔小康的步伐。
七、市場(chǎng)分析和結(jié)論
此項(xiàng)目建成后，xx村經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，剩余勞動(dòng)力得到解決。600畝反季節(jié)蔬菜可提供100萬(wàn)公斤的蔬菜，每公斤0.3元計(jì)，每年產(chǎn)值30萬(wàn)元，4年后收回成本，200間食用菌專用房投入生產(chǎn)，平均年產(chǎn)量200萬(wàn)噸，產(chǎn)值400萬(wàn)元，扣除生產(chǎn)成本、利息300萬(wàn)元，年利潤(rùn)100多萬(wàn)元。盛產(chǎn)期每畝油柰產(chǎn)量可達(dá)1000公斤以上，200畝柰園年可向市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)晚熟油柰果20萬(wàn)公斤以上，按最低價(jià)每公斤售價(jià)3元人民幣，計(jì)算共產(chǎn)值60萬(wàn)元，扣除管理費(fèi)24萬(wàn)元，200畝柰園每年純利潤(rùn)可達(dá)30萬(wàn)元。
綜上所述，項(xiàng)目是可行的，也是必要的，能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐G色食品發(fā)展，符合國(guó)家綠色食品無(wú)公害行動(dòng)計(jì)劃的產(chǎn)業(yè)政策。
開(kāi)發(fā)建議書(shū)3
一、基本情況
XX位于岳西店前鎮(zhèn)境內(nèi)，在中華禪宗佛教第一山——司空山下，旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū)。XX長(zhǎng)約5公里，河面寬達(dá)800米以上，且河道較直，水流量大，兩岸風(fēng)光秀麗，視野開(kāi)闊。
二、XX歷史背景
1954年
以前，XX是重要的水運(yùn)航道，竹筏長(zhǎng)年運(yùn)行，上至馬過(guò)水，下至石牌、安慶，專為店前街商家運(yùn)輸，沿河有許多古渡口，名人碑刻，至今依然存在。
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有利條件
�。�1）該項(xiàng)目交通便利，上游在店前鎮(zhèn)區(qū)邊，四級(jí)柏油路從邊而過(guò)，下車(chē)后即可登筏漂游，下游同樣在公路旁，司空山——太湖花亭湖，風(fēng)景區(qū)的旅游線路沿河而建，十分方便，范文《旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū)》。
�。�2）沿途風(fēng)景迷人，經(jīng)過(guò)千畝桑園基地，店前農(nóng)家樂(lè)山莊和百畝桃園、梨園。
四、投入概算
根據(jù)實(shí)際情況和有利交通條件，只需投入150多萬(wàn)元便可開(kāi)發(fā)，且能立竿見(jiàn)影，馬上見(jiàn)效。
投資主要添置竹筏、救生等設(shè)施。
五、市場(chǎng)前景
該項(xiàng)目投入小，前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益明顯，開(kāi)發(fā)潛力大，是商家投資的最佳項(xiàng)目。
六、效益分析
該項(xiàng)目在中華禪宗第一山下，在風(fēng)景秀麗的.花亭湖的上游，近幾年來(lái)，海內(nèi)外游客不斷來(lái)此觀光拜佛，香客不絕，根據(jù)近幾年來(lái)到店前旅游的人統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目建成后每年約2萬(wàn)人次，來(lái)此漂流游玩。
(1)門(mén)票收入2萬(wàn)人次×30元/次=60萬(wàn)元
(2)服務(wù)及餐業(yè)收入20萬(wàn)元
(3)年收入合計(jì)80萬(wàn)元
(4)管理費(fèi)80萬(wàn)元×3%=2.4萬(wàn)元
(5)利稅80萬(wàn)元×5%=4.0萬(wàn)元
(6)年純收入80-2.4-4=73.6萬(wàn)元
開(kāi)發(fā)建議書(shū)4
第一章 項(xiàng)目概述
一、項(xiàng)目背景
宗地系重慶市酉陽(yáng)民族師范學(xué)校，該校創(chuàng)建于清光緒三十年（1904年），歷經(jīng)了滿清、民國(guó)、共和國(guó)三個(gè)時(shí)代。隨著現(xiàn)代城市規(guī)劃、建設(shè)，酉陽(yáng)政府對(duì)學(xué)校進(jìn)行升級(jí)整合，將原酉陽(yáng)民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該地塊位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)），占地50余畝。
二．項(xiàng)目歷史條件
1、宗地簡(jiǎn)介
宗地位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)），宗地面積為49畝。用于商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
2、項(xiàng)目概況
宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2012年4月與酉陽(yáng)國(guó)土資源和房屋管理局簽定建設(shè)用地保用權(quán)出讓合同。計(jì)劃2013年1月開(kāi)工，2015年10月竣工。
三、項(xiàng)目建設(shè)單位
1、項(xiàng)目公司名稱：重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：
在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。
3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：
“該項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約14.7萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。“該項(xiàng)目”由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。
四、可行性研究報(bào)告編制
1、編制單位：
由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制酉陽(yáng)Z41-1/02項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
2、編制依據(jù)：
2.1、渝價(jià)[2002]3 號(hào)文件
2.2、渝價(jià)（2001）402 號(hào)文件
2.3、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策匯編》
2.4、渝府發(fā)（2003）92 號(hào)文件
2.5、渝（2000）830 號(hào)文
2.6城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50180-93
第二章 項(xiàng)目名稱和選址
一、項(xiàng)目名稱：酉師校項(xiàng)目（暫定名）。
二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)
三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約3.2萬(wàn)平方米）。
四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為凈地。
第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案
一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：
“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 3.2萬(wàn)平方米。
2、總建筑面積： 14.7萬(wàn)平方米。
3、居住建筑面積：13.23 萬(wàn)平方米。
4、建筑高度：高度控制在100米以內(nèi)。
5、建筑密度不高于40%。
6、居住總?cè)丝冢?約4370人。
7、居住總戶數(shù)： 約1360戶
8、綠化率：不低于25% 。
三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：
在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)著名設(shè)計(jì)公司通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作�！霸擁�(xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國(guó)內(nèi)先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)城市風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合酉陽(yáng)總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。
2、設(shè)施、設(shè)備、材料：
“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國(guó)內(nèi)先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。
3、綠化：
“該項(xiàng)目”力求最大限制度建設(shè)生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為業(yè)主提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。
第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件
一、地理?xiàng)l件：
“該項(xiàng)目”座落在縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)）占地面積約3.2萬(wàn)平方米。地理位置條件非常優(yōu)越。
二、市政條件
“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周?chē)呀?jīng)建成一批商品房項(xiàng)目，隨著城區(qū)建設(shè)步伐，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。
第五章 物料消耗與供應(yīng)
一、建筑材料
“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為新建高層建筑及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為：
鋼材： 7350 噸(按50kg/M2計(jì)算)
水泥： 27900噸（按190kg/ M2計(jì)算）
二、主要設(shè)備
“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：
消防滅火設(shè)備、停車(chē)車(chē)庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。
三、水、電、氣、熱供應(yīng)
根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣等用量為：
1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬(wàn)立方米／日。
第六章 環(huán)境保護(hù)
按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施�！霸擁�(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅和商業(yè)，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車(chē)廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和重慶市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。
環(huán)境保護(hù)措施如下：
1、污水：生活污水經(jīng)化類(lèi)池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
2、生活垃圾：將生活垃圾分類(lèi)收集，由專門(mén)的管理部門(mén)專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。
3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車(chē)庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。
4、汽車(chē)廢氣：因車(chē)輛進(jìn)出、停放造成的汽車(chē)廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車(chē)庫(kù)保證車(chē)庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車(chē)廢氣還可通過(guò)建筑物周?chē)G化，減少污染影響。
第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排
一、建設(shè)方式
“該項(xiàng)目”建設(shè)按照重慶市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。
二、建設(shè)進(jìn)度安排
“該項(xiàng)目”總建筑面積約為14.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為35 個(gè)月，即從2013年1月到2015年10月為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：
1、2013年1月之前完成前期準(zhǔn)備工作。
主要包括：協(xié)議簽訂、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。
2、2013年1月到2015年10月為施工工期，竣工驗(yàn)收。
第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式
一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想
1、“該項(xiàng)目”擬采用目前行業(yè)流行的建設(shè)工程管理模式，按照國(guó)家通用建設(shè)施工條款。
2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。
第九章 投資估算
一、成本構(gòu)成
宗地占地約49畝，為二類(lèi)建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：
1、土地費(fèi)用
投入土地成本13527.0677萬(wàn)元
2、土地出讓金：4147.6723萬(wàn)元
3、其它投入
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)
方案A：以4.5容積率，均按27--30層高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計(jì)算，共8棟.
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2 其中:
1、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬(wàn)m2
2、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬(wàn)m2
住宅銷(xiāo)售：按4900元/ m2計(jì)，4900元/ m2×13.97萬(wàn)m2 =68453萬(wàn)元
商業(yè)：按15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×0.73萬(wàn)m2 =10950萬(wàn)元
方案B：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設(shè)計(jì)，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計(jì)算，高層4棟，小高層6棟。
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2 其中:
1、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬(wàn)m2（高層住宅建筑面積7.2萬(wàn)m2，小高層住宅建筑面積6.3萬(wàn)m2）
2、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬(wàn)m2
住宅銷(xiāo)售：按均價(jià)5100元/ m2計(jì)，5100元/ m2×13.52萬(wàn)m2=68952萬(wàn)元
商業(yè)：按均價(jià)15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×1.2萬(wàn)m2=18000萬(wàn)元
方案C：以4.5容積率，均按18層小高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計(jì)算。共12棟。
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2其中:
1、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬(wàn)m2
2、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬(wàn)m2
住宅銷(xiāo)售：按5300元/ m2計(jì)，5300元/ m2×13.23萬(wàn)m2=70119萬(wàn)元
商業(yè)按15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×14.7萬(wàn)m2=22050萬(wàn)元
三、成本測(cè)算：
(一)、以方案 A設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費(fèi)用 23520萬(wàn)元 高層造價(jià)按1600元/m2
1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 376萬(wàn)元
1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 470萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬(wàn)元
1.7、執(zhí)照費(fèi) 42.3萬(wàn)元
1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 47萬(wàn)元
1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 94萬(wàn)元
1.10、監(jiān)理費(fèi) 188.3萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 58.8萬(wàn)元
1.12、稅金 802萬(wàn)元
1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 7萬(wàn)元
1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 32.9萬(wàn)元
1.16、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3682.5萬(wàn)元
固定成本合計(jì) 49803.24萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
2.1、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷(xiāo)售額×2%+固定成本8% 合計(jì)5572.32萬(wàn)元
3、毛利
3.1、銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =79403萬(wàn)元-49803.24萬(wàn)元-5572.32萬(wàn)元=24027.44萬(wàn)元
�。ǘ�、以方案B設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費(fèi)用13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費(fèi)用 24390萬(wàn)元 高層造價(jià)按1600元/m2、小高層按1700元/m2、商業(yè)按1800元/m2。
1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 390.2萬(wàn)元
1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 487.8萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬(wàn)元
1.7、執(zhí)照費(fèi) 52萬(wàn)元
1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 48.8萬(wàn)元
1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 97.6萬(wàn)元
1.10、監(jiān)理費(fèi) 349.4萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 61萬(wàn)元
1.12、稅金 831萬(wàn)元
1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.7萬(wàn)元
1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 40.8萬(wàn)元
固定成本合計(jì) 47239.74萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
2.1、銷(xiāo)售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷(xiāo)售額2%固定成本8% 合計(jì)：5518.22萬(wàn)元
3、毛利
3.1、銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本=86952萬(wàn)元-47239.74萬(wàn)元-5518.22萬(wàn)元=34194.04萬(wàn)元
�。ㄈ�、以方案C計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費(fèi)用 24990萬(wàn)元 按建安平米造價(jià)1700元/m2
1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 399.8萬(wàn)元
1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 499.8萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬(wàn)元
1.7、執(zhí)照費(fèi) 53.6萬(wàn)元
1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 50萬(wàn)元
1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 100萬(wàn)元
1.10、監(jiān)理費(fèi) 357.1萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 62.4萬(wàn)元
1.12、稅金 852.2萬(wàn)元
1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.9萬(wàn)元
1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 41.6萬(wàn)元
固定成本合計(jì) 47897.84萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
2.1、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷(xiāo)售額×2%+固定成本8% 合計(jì)：5675.21萬(wàn)元
3、毛利
3.1、銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本=92169萬(wàn)元-47897.84萬(wàn)元-5675.21萬(wàn)元= 38613.95億元
第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
一、調(diào)查區(qū)域住宅項(xiàng)目綜合評(píng)述
本區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)住宅項(xiàng)目主要分布在穿城而過(guò)的主干道附近，分布不均勻。隨著城市建設(shè)規(guī)劃實(shí)施，酉師校項(xiàng)目（暫定名）將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。
二、市場(chǎng)需求分析
1、城市化需求
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城市化率達(dá)40.6%，進(jìn)入城市化快速發(fā)展期。根據(jù)世界發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。
2、城市居民居住需求
中國(guó)城市化率的增長(zhǎng)，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，城市居民居住需求是中國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力。一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡。我們從上述分析中得出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求空間。
3、投資需求
房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值，而且具有投資價(jià)值。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報(bào)，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的組成部分。
三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向
目前影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最大的因素，除了國(guó)家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“酉師校項(xiàng)目（暫定名）”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。
影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。
1、周邊環(huán)境
本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)。
2、建筑設(shè)計(jì)
本項(xiàng)目力求為業(yè)主營(yíng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的綠化景觀。建筑設(shè)計(jì)由知名設(shè)計(jì)院完成，目標(biāo)是建設(shè)成為酉陽(yáng)標(biāo)榜建筑。
3、環(huán)境設(shè)計(jì)
將請(qǐng)專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，采用抗污染、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂�、花期和�?植物立體綠化。
4、戶型設(shè)計(jì)
多種戶型適宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。
5、室內(nèi)設(shè)施及功能
5．1、充分引入智能化概念。綜合布局入戶，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車(chē)庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門(mén)。集中報(bào)警。
四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
1、絕佳地理位置
本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)，地處酉陽(yáng)城市中心。
2、便利的交通
地處縣城黃金地段。
五、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
1、本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)
賣(mài)點(diǎn)是銷(xiāo)售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)該項(xiàng)目予以包裝。
1．1、地處酉陽(yáng)中心；
1．2、多種戶型適宜不同需要，小到50平米左右經(jīng)濟(jì)小戶型，大到130余平米大戶型。
賣(mài)點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受�？梢钥隙ǖ厥菍�(shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷(xiāo)，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷(xiāo)售的根本動(dòng)力。
好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。
2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策
對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷(xiāo)售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。
3、增加項(xiàng)目的附加值
如果要以高品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣(mài)點(diǎn)。具體地從以下兩大方面考慮：
3．1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：
3．1．1、樣板間的裝修由知名的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。
3．1．2、社區(qū)室外環(huán)境由知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。
3．1．3、建筑立面由知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該事務(wù)所名稱。
3．2、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好各項(xiàng)功能及各種配套設(shè)施。
3．2．1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。
3．2．2、與客戶心理上的價(jià)值尺度相吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。
3．2．3、建設(shè)最現(xiàn)代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅 。
總之，塑造賣(mài)點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢(qián)更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。
第十一章 效益評(píng)價(jià)
一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
1、評(píng)價(jià)方法說(shuō)明：
1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過(guò)對(duì)本地區(qū)的主要在建項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。
1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為高層住宅及商業(yè)，建成后住宅全部銷(xiāo)售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。
1．3、效益評(píng)估貨幣本位幣為人民幣。
2、“該項(xiàng)目”銷(xiāo)售收入預(yù)算：
“該項(xiàng)目”可銷(xiāo)售面積12萬(wàn)平方米，按4000元/平方米，銷(xiāo)售收入總額為4.8億元。
二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)
“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：
“該項(xiàng)目”的建設(shè)為酉陽(yáng)提供了一定數(shù)量商品房市場(chǎng)需求與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，促進(jìn)酉陽(yáng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。
第十二章 結(jié)論
一、重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的酉師校項(xiàng)目（暫定名），既加快了酉陽(yáng)城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了酉陽(yáng)日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。
二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。
從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。
開(kāi)發(fā)建議書(shū)5
一、總論
1、項(xiàng)目名稱：氟化工系列產(chǎn)品綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
2、擬建地點(diǎn)：***工業(yè)園區(qū)
3、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模：
生產(chǎn)規(guī)模：年產(chǎn)10萬(wàn)噸氫氧化鉀，并依托副產(chǎn)的液氯，建設(shè)年產(chǎn)10萬(wàn)噸甲烷氯化物、2萬(wàn)噸四氟乙烷、2萬(wàn)噸二氟甲烷、2.4萬(wàn)噸二氟一氯甲烷、1萬(wàn)噸聚四氟乙烯、5000噸氟硅樹(shù)脂。
建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)年產(chǎn)10萬(wàn)噸氫氧化鉀，并依托副產(chǎn)的液氯，建設(shè)年產(chǎn)10萬(wàn)噸甲烷氯化物、2萬(wàn)噸四氟乙烷、2萬(wàn)噸二氟甲烷、2.4萬(wàn)噸二氟一氯甲烷、1萬(wàn)噸聚四氟乙烯、5000噸氟硅樹(shù)脂生產(chǎn)裝置及配套設(shè)施。
4、概算投資：總投資30億元
二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、用途和條件
�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)的必要性分析
氟化工作為化工新材料之一，在國(guó)家“十二五”規(guī)劃單列一個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃，由于產(chǎn)品具有高性能、高附加值，氟化工產(chǎn)業(yè)被稱為黃金產(chǎn)業(yè)。全球氟化工產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，含氟高分子材料的生產(chǎn)能力與消費(fèi)需求快速同步增長(zhǎng)，其中亞洲地區(qū)尤其是中國(guó)的發(fā)展迅速，近幾年全球消費(fèi)增長(zhǎng)率在4%左右，而中國(guó)的年增長(zhǎng)率超過(guò)15%。在下游需求方面，目前氟下游產(chǎn)品如含氟電子化學(xué)品（液晶材料）、含氟醫(yī)藥、含氟農(nóng)藥等產(chǎn)品的需求十分旺盛，市場(chǎng)前景廣闊。
�。ǘ┊a(chǎn)品的用途
氫氧化鉀主要用作鉀鹽生產(chǎn)的原料，如高錳酸鉀、碳酸鉀等。有機(jī)氟化工產(chǎn)品以其耐化學(xué)品、耐高低溫、耐老化、低摩擦、絕緣等優(yōu)異的性能，廣泛應(yīng)用于軍工、化工、機(jī)械等領(lǐng)域，已成為化工行業(yè)中發(fā)展最快、最具高新技術(shù)和最有應(yīng)用前景的行業(yè)之一。四氟乙烷是一種新型有機(jī)化合物，作為制冷劑廣泛用于洗車(chē)空調(diào)、冰箱、中央空調(diào)、商業(yè)制冷等制冷空調(diào)系統(tǒng)。氟硅樹(shù)脂主要用于建筑外墻、鋼架結(jié)構(gòu)，可防污、防雨蝕，還可用于光亮、油性防粘涂料。
�。ㄈ┙ㄔO(shè)條件分析
人員保障：***總?cè)丝诩s1.5萬(wàn)，勞動(dòng)力充足，為企業(yè)的正常運(yùn)行提供了人力保障。
地理位置。本項(xiàng)目擬建在***工業(yè)園區(qū),距德令哈市200公里，距西寧市732公里，南距格爾木市級(jí)190公里，西北距冷湖鎮(zhèn)至甘肅敦煌市328公里。***海拔一般在4000米以上，總的地勢(shì)是北高南低，平均海拔在3000米以上。
土地利用現(xiàn)狀。***工業(yè)園規(guī)劃總用地面積約42.76平方公里，開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀用地為大面積戈壁荒地，地勢(shì)平坦，工程地質(zhì)條件較好，有利于行業(yè)布局。
當(dāng)?shù)貧庀髼l件。***行委位于柴達(dá)木盆地北緣，屬典型的高原大陸性氣候，具有冬季寒冷、夏季涼爽、晝夜溫差大、干燥少雨、風(fēng)速?gòu)?qiáng)勁、沙塵暴多、無(wú)霜期短和冰凍期長(zhǎng)等高原氣候特征。據(jù)***氣象站資料，該地區(qū)平均氣溫為1.53℃；最高氣溫出現(xiàn)在6-8月份，為12.69-15.35℃；區(qū)內(nèi)年平均氣溫為4.5℃，最高氣溫為28℃，平均最低氣溫出現(xiàn)在1月份，為-17.5℃；全年負(fù)溫月為十一月份到翌年三月；多年平均降水量81.84mm，多集中在5-9月份，占全年降水量的86.2%；多年平均蒸發(fā)量在2115.10mm，潮濕系數(shù)為0.037，屬于干旱氣候帶。
地形、地貌。柴旦地區(qū)地處柴達(dá)木腹地，境內(nèi)四面環(huán)山�？涂藞D蒙古，古爾斑陣熱達(dá)隴，科克希里山，柴達(dá)木山雄居于東部，錫鐵山，綠梁山綿延于南，賽什騰山，馬海答版（青山）橫桓于西部。這些山脈分屬于祁連山系和柴達(dá)木山系。
水文地質(zhì)。區(qū)內(nèi)河流發(fā)源于北部的`柴達(dá)木山、東部的庫(kù)爾克山，主要河流為魚(yú)卡河、塔塔棱河、全集河、大頭羊河、溫泉河、八里溝河，其中塔塔棱河和魚(yú)卡河是區(qū)內(nèi)最大的河流，平均流量為28.3m3/s。此外，***湖和小柴旦湖鑲嵌在美麗的草原上。
當(dāng)?shù)厥┕f(xié)作條件。目前已建成青海五彩堿業(yè)有限公司、西部礦業(yè)股份有限公司錫鐵山分公司等項(xiàng)目，企業(yè)運(yùn)行狀態(tài)良好。園區(qū)內(nèi)有鐵路專用線，公路四通八達(dá)，各廠之間協(xié)作基礎(chǔ)和條件良好。
公用工程及基礎(chǔ)建設(shè)情況。供電：形成以錫鐵山330千伏變電站為核心，以110千伏錫鐵山至魚(yú)卡、至飲馬峽、至大煤溝電網(wǎng)為主骨架，以35千伏、10千伏低壓電網(wǎng)為補(bǔ)充的覆蓋各工礦企業(yè)和各產(chǎn)業(yè)區(qū)的電網(wǎng)結(jié)構(gòu)。目前，***地區(qū)大工業(yè)用電為0.36元/千瓦時(shí)。
供水：錫鐵山產(chǎn)業(yè)區(qū)形成1萬(wàn)立方米/日的供水能力；飲馬峽產(chǎn)業(yè)區(qū)形成5萬(wàn)立方米/日的供水能力；柴旦產(chǎn)業(yè)區(qū)形成0.5萬(wàn)立方米/日的供水能力。目前，***地區(qū)普通工業(yè)用水為2元/噸。
交通：鐵路，青藏鐵路電氣化復(fù)線在境內(nèi)自東向西南通過(guò)，通車(chē)?yán)锍踢_(dá)到107公里，分別在錫鐵山產(chǎn)業(yè)區(qū)、飲馬峽產(chǎn)業(yè)區(qū)設(shè)置兩處客貨運(yùn)火車(chē)站點(diǎn)；敦格鐵路現(xiàn)正在施工建設(shè)，建成后境內(nèi)通車(chē)?yán)锍踢_(dá)到300公里，將分別在飲馬峽、***產(chǎn)業(yè)區(qū)設(shè)置客貨運(yùn)火車(chē)站點(diǎn)。公路，國(guó)道G215線高速公路在境內(nèi)自北向西南通過(guò)，與高泉煤礦區(qū)、灘間山金礦區(qū)、魚(yú)卡煤礦區(qū)、馬海鹽湖和柴旦產(chǎn)業(yè)區(qū)、錫鐵山產(chǎn)業(yè)區(qū)通過(guò)三級(jí)公路相連；G315線高速公路在境內(nèi)自東向西通過(guò)，與大煤溝、大頭羊、綠草山煤礦區(qū)和飲馬峽產(chǎn)業(yè)區(qū)通過(guò)三級(jí)公路相連，各產(chǎn)業(yè)區(qū)骨干運(yùn)輸通道基本形成三級(jí)公路主骨架。
排水：目前飲馬峽、錫鐵山工業(yè)園區(qū)已建成污水處理廠、垃圾填埋場(chǎng)、***工業(yè)園區(qū)已建成污水處理廠。
電信：***地區(qū)現(xiàn)有固定電話用戶3455戶，移動(dòng)電話用戶16894戶，互聯(lián)網(wǎng)用戶1690戶，各產(chǎn)業(yè)區(qū)均實(shí)現(xiàn)程控電話、移動(dòng)、聯(lián)通無(wú)線電話全覆蓋。
征地、拆遷、移民安置條件：不涉及拆遷、移民安置問(wèn)題。因此，其征地費(fèi)用較低。
�。ㄋ模┵Y源條件評(píng)價(jià)
項(xiàng)目所需原材料有：氯化鎂、螢石礦、煤炭、天然氣、水、電等。螢石礦來(lái)源于格爾木大格拉礦區(qū)，氯化鎂來(lái)源于團(tuán)結(jié)湖老鹵，煤炭來(lái)源于***地區(qū)魚(yú)卡、大煤溝、高泉等煤礦，天然氣來(lái)源于澀北氣田。***地區(qū)交通便利，電力充裕，錫鐵山建成330KV變電站，飲馬峽工業(yè)區(qū)內(nèi)電力供給以35KV和110KV輸電線路供給；***飲馬峽工業(yè)區(qū)有5萬(wàn)立方米/日的供水能力，項(xiàng)目所需原料供應(yīng)充盈。
開(kāi)發(fā)建議書(shū)6
一、 引言
幾千年來(lái)，泰山的形象在中國(guó)人的精神世界中一直具有重要地位。歷代帝王將封禪祭祀泰山作為繼國(guó)安邦之大事，把泰山的神威當(dāng)做自己權(quán)利的象征。歷代人民也仰望泰山，崇拜泰山，借泰山以寄托自己的愿望、追求和理想。雄偉壯麗的泰山之美既是“形而下”的可觀可觸，又是“形而上”的可感可思。泰山的崇高壯美既可悅目賞心，以?shī)矢泄伲挚墒帨煨亟�，啟迪人生。泰山�?jīng)歷著從一座自然山，到政治山、宗教山、文化山、民俗山，再到精神山的演進(jìn)軌跡。
泰山作為世界自然與文化遺產(chǎn)，世界地質(zhì)公園，國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)和國(guó)家森林公園，具有珍貴的歷史文化價(jià)值、獨(dú)特的風(fēng)景審美價(jià)值、典型的地質(zhì)學(xué)研究?jī)r(jià)值和生物多樣性保護(hù)價(jià)值。泰山景觀資源的歷史文化價(jià)值、審美價(jià)值、地質(zhì)學(xué)價(jià)值和生物多樣性價(jià)值是有機(jī)融合在一起的.，這不僅在中國(guó)，就是在世界范圍內(nèi)也是很少見(jiàn)的。
而這一切價(jià)值的基礎(chǔ)正在于泰山得天獨(dú)厚的自然環(huán)境。一旦自然環(huán)境遭到嚴(yán)重毀壞，后果可想而知。因此，泰山風(fēng)景區(qū)的長(zhǎng)久生存之計(jì)必須扎根于當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境的保護(hù)，在保護(hù)的前提下，再進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)，保護(hù)與開(kāi)發(fā)相互促進(jìn)，二者不可偏廢其一。
二、 泰山自然環(huán)境現(xiàn)狀
1. 地理位置
泰山位于華北大平原東側(cè)，北緯 36°5’～36°15’，東經(jīng) 117°5’～117°24’。北連泉城濟(jì)南，南距歷史文化名城曲阜 70 km。泰
山地理位置優(yōu)越、交通方便，京滬鐵路和京福、京滬、泰萊高速公路從泰安通過(guò)，泰肥、泰新、泰寧、泰濟(jì)等鐵路公路交匯于泰山之南的泰安市。
圖1 泰山交通位置圖
2. 泰山地質(zhì)地貌現(xiàn)狀
圖2 泰山地質(zhì)公園地質(zhì)圖
泰山主峰海拔1532.5m，南高北低。泰山地層，屬華北地臺(tái)典型基地和蓋層的雙層結(jié)構(gòu)，地質(zhì)構(gòu)造以斷裂為主，受掀斜式斷塊抬升控制。斷裂活動(dòng)使其隆起，與廣袤的華北平原形成強(qiáng)烈對(duì)比。泰山南部受斷裂影響，上升幅度大，其基層在上升風(fēng)化過(guò)程中，異峰突起，陡峭峻拔，露出大片基底雜巖；背部上升幅度小，嶺低坡緩，谷寬溝淺，保存著典型的古生代蓋層。
泰山的地質(zhì)構(gòu)造十分復(fù)雜，褶皺和斷裂都比較發(fā)育。既有太古代的構(gòu)造，又有中生代的構(gòu)造，新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)也相當(dāng)強(qiáng)烈。新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)主要表現(xiàn)為泰山目前仍在不斷的間歇性抬升。本地區(qū)地質(zhì)上是山東地臺(tái)的一個(gè)組成部分，泰山形成于太古代的后期，同位素測(cè)定的年齡約為 25 億 a，是世界最古老的巖石之一。太古代的片麻巖組成本地區(qū)的基底，古生代地臺(tái)區(qū)形成淺海相灰?guī)r與白云巖，而在盆地區(qū)由于河流沉積，發(fā)育了砂頁(yè)巖系，巖漿的侵入噴發(fā)，長(zhǎng)期的地殼抬升和剝蝕作用，泰山地區(qū)出露了大片太古代變質(zhì)巖系，整個(gè)泰山由泰山雜巖-結(jié)晶片麻巖和變質(zhì)花崗巖構(gòu)成，峰頂有少量花崗巖。泰山西北麓張夏、崮山、炒米店一帶的灰?guī)r和砂頁(yè)巖發(fā)育典型，是北方寒武系地層的標(biāo)準(zhǔn)剖面。
圖3 科馬提質(zhì)綠巖與張夏寒武紀(jì)標(biāo)準(zhǔn)剖面
圖4桶裝構(gòu)造與彩石溪
泰山花崗巖由于變質(zhì)作用質(zhì)地細(xì)粒，同片麻巖比較，抗蝕能力強(qiáng)，因而形成陡峻的山峰與深切的溝谷相間分布的地貌格局。泰山地貌分為沖洪積臺(tái)地、侵蝕丘陵、溶蝕侵蝕丘陵、溶蝕侵蝕構(gòu)造低山、侵蝕構(gòu)造低山和侵蝕構(gòu)造中山六大類(lèi)型，形成由多種地形群體組合的地貌景觀。
表1泰山主要侵入巖體一覽表
圖5泰山地質(zhì)公園地勢(shì)圖
3．氣象與水文條件
泰山地區(qū)屬典型的溫帶季風(fēng)性氣候，具有明顯的垂直變化：山頂年均氣溫 5.3℃，比山麓泰城低 7.5℃；年均降雨量 1124.6mm，相當(dāng)于山下的1.5 倍，山下年平均氣溫 12.8℃，年平均降水量 715.0mm，降水量隨著海拔高程的增加而增大；山下四季分明，山上春秋相連。泰山冬季較長(zhǎng)，結(jié)冰期達(dá) 150d，泰山極頂最低氣溫-27.5℃，形成霧凇雨凇奇觀。夏秋之際，云雨變幻，群峰如黛，林茂泉飛，氣象萬(wàn)千。
泰山地區(qū)多年平均降雨量大于 900 mm，水資源總量豐富。由于地形高拔，泰山周?chē)酁樯胶樾院拥�，河流源短流急，陡漲陡落，河谷多呈“V”字型，侵蝕力強(qiáng)。河道受斷層控制，容易形成潭瀑交替的景觀。由于降雨多集中在夏季，水景與游覽旺季自然結(jié)合，從而更發(fā)揮了季節(jié)性景觀的作用。泰山南部，在太古界巖層上裂隙泉分布很廣，含人體所需多種微量元素，系優(yōu)質(zhì)礦泉水，古稱“泰山神水”；泰山北部，中上寒武系和奧陶系石炭巖巖層向北傾斜，地下水在地形受切割處出露成泉。從錦繡川向北，泉水汩汩，星羅棋布。北麓丘陵邊緣地帶，巖溶水向北潛流，受地層區(qū)輝長(zhǎng)巖的堵截，紛紛涌露，使古城濟(jì)南成為“家家泉水，戶戶楊柳”的泉城。
圖6 云步橋瀑布
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一、 項(xiàng)目基本情況：
1、項(xiàng)目區(qū)所在位置
王坡鄉(xiāng)下觀村地處平山縣東北部山區(qū)，天臺(tái)山南麓，距平山縣城22公里，總面積1.5平方公里，是下觀水庫(kù)移民村。全村轄2個(gè)村民組， 28戶， 110人。共有丘陵地1600 畝，耕地 200畝。2009年農(nóng)民人均純收入1250元，村集體沒(méi)有固定收入，是平山縣較為貧困村之一。
項(xiàng)目區(qū)地處下觀水庫(kù)北岸下觀村二隊(duì)自然莊，現(xiàn)有丘陵地900畝，多年來(lái)，由于缺乏資金投入不足，項(xiàng)目區(qū)至今尚沒(méi)有通水泥路和動(dòng)力電，豐富的丘陵資源一直沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)利用。本項(xiàng)目旨在通過(guò)農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，發(fā)展核桃生產(chǎn)和散養(yǎng)雞養(yǎng)殖，增加群眾收入，加快發(fā)展步伐。
2、 項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)資源情況
項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)由于歷經(jīng)多次的地殼運(yùn)行和長(zhǎng)期的剝蝕堆積，形成了南鄰水庫(kù)，東西北三面，北高南低簸萁狀的地貌輪廓。地貌屬山地類(lèi)型，低山、丘陵、海拔500-600米的低山 區(qū)，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)大陸性氣候。四季分明，季節(jié)性強(qiáng)，光照充足，降水量偏少，夏暑冬寒，溫差較大。受大氣環(huán)流分布的.制約表現(xiàn)為春暖夏熱秋爽冬寒。年平均氣溫12.7度。年平均降水量560毫米，分布不均，7--9月份降雨占全年降雨量70%. 年平均日照時(shí)數(shù)2600—2750小時(shí)，日照率為60%，全年無(wú)霜期130—190天。項(xiàng)目區(qū)地處滹沱河流域南甸河支流，現(xiàn)有下觀水庫(kù)一座，水資源以地下水、降雨和庫(kù)存水為主，較為豐富。項(xiàng)目區(qū)植被豐富，沒(méi)有工礦企業(yè)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，適合核桃生長(zhǎng)發(fā)育和散養(yǎng)雞養(yǎng)殖，是綠色食
品的理想生產(chǎn)基地。
3、項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)狀況
項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，主要表現(xiàn)在：一是交通條件較差。通往項(xiàng)目區(qū)的道路由天臺(tái)山旅游路桃林村南向東，途徑二隊(duì)自然莊，止于東嶺，全長(zhǎng)4.5km，仍然是泥土路，寬2至4米不等，蜿蜒曲折，坎坷不平，拖拉機(jī)都難以通行，特別是每年三伏多雨季節(jié)，更是無(wú)法通行，經(jīng)常斷交。只有拓寬硬化，才能為立體農(nóng)業(yè)建設(shè)奠定基礎(chǔ)。二是電力較差。由于資金困難，項(xiàng)目區(qū)僅有照明電，沒(méi)有動(dòng)力電。只有架設(shè)動(dòng)力電，才能為澆地、飼料加工等提供廉價(jià)動(dòng)力。
項(xiàng)目區(qū)資源豐富。一是丘陵地資源豐富�，F(xiàn)有丘陵地900畝，沙土壤土質(zhì)，有機(jī)質(zhì)豐富，適合核桃樹(shù)等果樹(shù)生長(zhǎng)。二是水資源豐富。項(xiàng)目區(qū)緊鄰下觀中型水庫(kù)，該水庫(kù)流域囊括天臺(tái)山，面積達(dá)50平方公里，四季有水。只要修建揚(yáng)水設(shè)施，就可以實(shí)現(xiàn)引水上嶺，增產(chǎn)增收，造福于民。
項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以小麥玉米養(yǎng)豬等等傳統(tǒng)種養(yǎng)業(yè)為主，收入較低，僅處于溫飽狀態(tài)。近年來(lái)，由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、農(nóng)產(chǎn)品行情相對(duì)底下、基礎(chǔ)設(shè)施較差等諸多原因影響，農(nóng)業(yè)效益大幅度下降。由此可見(jiàn)，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)行農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，建設(shè)立體農(nóng)業(yè)，確保農(nóng)民增產(chǎn)增收勢(shì)在必行。
4、項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件
�。�1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。交通條件非常優(yōu)越，項(xiàng)目區(qū)距平山縣縣城22公里，距王坡鄉(xiāng)政府所在地東王坡1公里，背靠天臺(tái)山景區(qū)和藤龍山景區(qū)，有天臺(tái)山旅游路、藤龍山旅游路和孟王出縣路繞行，只要把項(xiàng)目區(qū)內(nèi)道路寬開(kāi)硬化，與上述公路對(duì)接，項(xiàng)目區(qū)就四通八達(dá)，交通十分便利，而且所在王坡鄉(xiāng)又是林業(yè)大鄉(xiāng)、養(yǎng)殖大鄉(xiāng)，東與靈壽縣相靠，南有南甸、東王坡集貿(mào)市場(chǎng)相鄰，西與西柏坡接壤，北與天臺(tái)山藤龍山交界，輻射周邊較多鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人氣、財(cái)氣比較旺盛，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，因此項(xiàng)目區(qū)是建設(shè)立體農(nóng)業(yè)發(fā)展優(yōu)質(zhì)種植業(yè)的有利區(qū)域。
�。�2）自然資源豐富。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)有丘陵地900畝，沙土壤質(zhì)，土地肥沃，只要加以開(kāi)發(fā)利用，就可以成為抗旱防澇良田。同時(shí)，水資源豐富。項(xiàng)目區(qū)緊鄰下觀中型水庫(kù)，四季有水。可為農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)提供足夠水源
——生態(tài)環(huán)境較好。項(xiàng)目區(qū)地處滹沱河流域南甸支流，無(wú)工業(yè)污染和環(huán)境污染，水質(zhì)清淅，空氣清潔，是農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)生產(chǎn)綠色食品的理想?yún)^(qū)域。
——科技力量較為雄厚。有豐富的農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖和果樹(shù)管理的多年歷史經(jīng)驗(yàn)，廣大人民群眾在實(shí)踐中積累了豐富的種植、養(yǎng)殖的新技術(shù)。下觀村是移民村，王坡鄉(xiāng)對(duì)該村發(fā)展非常重視，明確了林業(yè)站、畜牧站、水利站等涉農(nóng)部門(mén)支
持該村的目標(biāo)任務(wù)時(shí)間要求，已經(jīng)形成了支持該村發(fā)展強(qiáng)大的農(nóng)業(yè)科技隊(duì)伍。
二、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性
1、建設(shè)的依據(jù)
進(jìn)行農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)是國(guó)家重點(diǎn)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也是平山縣縣政府2010年工作重點(diǎn)，農(nóng)業(yè)的模式是農(nóng)業(yè)資源開(kāi)發(fā)利用的新亮點(diǎn)，開(kāi)發(fā)丘陵地，強(qiáng)化設(shè)施配套，發(fā)展林業(yè)養(yǎng)殖業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，對(duì)推動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升農(nóng)業(yè)質(zhì)量，加速產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程具有十分重要意義。
2、建設(shè)的必要性
項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的丘陵地，是一筆巨大的財(cái)富。但是由于交通、電力，資金等多方制約，一直沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)利用，這不能不說(shuō)是嚴(yán)重的浪費(fèi)。加快移民村科學(xué)發(fā)展步伐，就必須要依托資源優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)丘陵地?zé)o疑是下觀村發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。所以，加大投入，盡快開(kāi)發(fā)丘陵地，造福于民，既是下觀村科學(xué)發(fā)展的重要抓手，也是黨和政府關(guān)心移民群眾的具體表現(xiàn)。開(kāi)發(fā)改造勢(shì)在必行，迫在眉睫，刻不容緩。
三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)
（1）、項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本條件和生態(tài)環(huán)境得到明顯改善，抵御自然災(zāi)害能力明顯增強(qiáng)，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力得到較大提高，通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，
提高農(nóng)業(yè)綜合效益，增加農(nóng)民收入，加快項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程
(2)、項(xiàng)目區(qū)有明顯區(qū)域范圍，符合本地區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，堅(jiān)持近期與遠(yuǎn)期相結(jié)合，采取綜合措施，集中整治，連片開(kāi)發(fā)。
�。�3）、項(xiàng)目區(qū)堅(jiān)持嶺水林牧路綜合治理，達(dá)到田成方，林成網(wǎng)，渠相通，路相連，旱能灌，澇能排，漬能降，實(shí)現(xiàn)園田化。
2、水電措施
(1)、灌溉工程：灌溉系統(tǒng)科學(xué)規(guī)劃，揚(yáng)水站、機(jī)房、管道、閥門(mén)、蓄水池配套齊全，性能與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到有關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)要求。同時(shí)，修好排水系統(tǒng)，做到抗旱防澇。
(2)、電力工程：架設(shè)動(dòng)力電，配套機(jī)房、變壓器等設(shè)施，滿足揚(yáng)水、飼料加工等電力需求。
3、交通措施
做到布局（規(guī)劃）合理，循環(huán)暢通，機(jī)耕路建設(shè)分干道、支路兩級(jí)，干道要與鄉(xiāng)村公路連接，水泥硬化，滿足中型以上的農(nóng)業(yè)機(jī)械的通行，寬度為5m以上，支路能保證農(nóng)機(jī)通行，晴雨天暢通，便于農(nóng)機(jī)進(jìn)出田間作業(yè)和農(nóng)牧產(chǎn)品運(yùn)輸，寬度3.5m以上。
4、林業(yè)措施
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為進(jìn)一步貫徹落實(shí)中央關(guān)于推進(jìn)媒體融合發(fā)展的重要指示精神，發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)媒體優(yōu)勢(shì)，傳播社會(huì)正能量，探索新聞網(wǎng)站創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展之路，全國(guó)31家地方重點(diǎn)新聞網(wǎng)站決定共同倡議成立“中國(guó)地方新聞網(wǎng)站聯(lián)盟”。
“中國(guó)地方新聞網(wǎng)站聯(lián)盟”合作倡議如下：
一、創(chuàng)新改進(jìn)網(wǎng)上宣傳。充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)傳播規(guī)律，弘揚(yáng)主旋律，激發(fā)正能量，大力培育和踐行社會(huì)主義核心價(jià)值觀，把握好網(wǎng)上輿論引導(dǎo)的時(shí)、度、效，當(dāng)好“主力軍”，使網(wǎng)絡(luò)空間清朗起來(lái)。
二、切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)自律。嚴(yán)格遵守法律法規(guī)和規(guī)章制度，依法辦網(wǎng)，做好網(wǎng)絡(luò)安全和信息化工作，維護(hù)公民合法權(quán)益。
三、推動(dòng)網(wǎng)站戰(zhàn)略合作。充分發(fā)揮網(wǎng)盟聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，每年定期舉辦中國(guó)地方新聞網(wǎng)站發(fā)展論壇，共謀地方新聞網(wǎng)站創(chuàng)新發(fā)展之路。
四、促進(jìn)新聞業(yè)務(wù)交流。充分發(fā)揮影響力優(yōu)勢(shì)，每年評(píng)選“中國(guó)地方網(wǎng)絡(luò)新聞獎(jiǎng)”，策劃大型新聞報(bào)道活動(dòng)，開(kāi)展東中西部網(wǎng)絡(luò)文化交流。
五、提高從業(yè)人員素養(yǎng)。加強(qiáng)從業(yè)人員政治意識(shí)、法規(guī)意識(shí)教育，強(qiáng)化業(yè)務(wù)技能、職業(yè)素養(yǎng)培訓(xùn)，促進(jìn)行業(yè)環(huán)境明顯改善。
六、加強(qiáng)創(chuàng)新項(xiàng)目孵化。結(jié)合各地優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)創(chuàng)新性產(chǎn)品和項(xiàng)目的研究、論證、孵化，努力探索可復(fù)制的.媒體融合路徑。
七、建立互惠互信機(jī)制。充分推廣和分享在產(chǎn)業(yè)布局、媒體經(jīng)營(yíng)、戰(zhàn)略研究、對(duì)外投資等方面的經(jīng)驗(yàn)和成果。
八、加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)。強(qiáng)化版權(quán)保護(hù)意識(shí)，共同維護(hù)網(wǎng)站版權(quán)及知識(shí)產(chǎn)權(quán)，堅(jiān)決抵制盜版侵權(quán)等行為。
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一、 項(xiàng)目基本情況：
淘農(nóng)網(wǎng)是一家服務(wù)于農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民的農(nóng)村資源供求平臺(tái)。
淘農(nóng)網(wǎng)以政府“三農(nóng)”政策為依托，配合淘農(nóng)網(wǎng)口號(hào)“讓農(nóng)村資源飛起來(lái)”，全力打造綠色農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)村、工農(nóng)聯(lián)盟的新農(nóng)村概念。讓農(nóng)村廣闊的資源、農(nóng)民無(wú)公害的農(nóng)產(chǎn)品通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)建立起與有志于投資農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)者及有意于體驗(yàn)休閑綠色農(nóng)業(yè)城里人的溝通平臺(tái)，同時(shí)可通過(guò)對(duì)農(nóng)村資源充分使用及訂單農(nóng)業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，并可適當(dāng)緩解農(nóng)村就業(yè)壓力，使用戶通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)盈利，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更符合政府建立社會(huì)主義和諧新農(nóng)村的總體目標(biāo)。
淘農(nóng)網(wǎng)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，發(fā)展村級(jí)代表和網(wǎng)上農(nóng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人模式，通過(guò)村級(jí)代表及農(nóng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人實(shí)現(xiàn)農(nóng)村與民企、農(nóng)戶與城里人的牽線搭橋，有效地突破了農(nóng)村電腦普及率及農(nóng)村網(wǎng)絡(luò)普及率低的瓶頸。用戶通過(guò)淘農(nóng)網(wǎng)可以獲取線上、線下多途徑的信息。實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村、農(nóng)戶、民企、城里人、村級(jí)代表、農(nóng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、市場(chǎng)，線上線下的產(chǎn)業(yè)鏈的融合。
淘農(nóng)網(wǎng)通過(guò)農(nóng)業(yè)經(jīng)紀(jì)這一概念，促進(jìn)了農(nóng)產(chǎn)品與市場(chǎng)的有效對(duì)接，既解決農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售難的問(wèn)題，又解決城里人食品安全的問(wèn)題，通過(guò)農(nóng)業(yè)經(jīng)紀(jì)帶動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
我們口號(hào)
辦中國(guó)第一家專業(yè)服務(wù)于農(nóng)民的`網(wǎng)站
我們的目標(biāo)
讓農(nóng)村資源飛起來(lái)！
二、網(wǎng)站項(xiàng)目設(shè)計(jì)思路：
1、網(wǎng)站首頁(yè)分產(chǎn)品模式和地域模式兩種形式登陸
2、網(wǎng)站總體設(shè)計(jì)以分類(lèi)信息為主體
3、網(wǎng)站登錄發(fā)布供求信息按分非經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)人、村級(jí)代表三種方式
4、經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)用有效身份證明即可；村級(jí)代表需村委會(huì)確認(rèn)方可
5、積分制：僅限于經(jīng)紀(jì)人、村級(jí)代表；經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)成功后可贈(zèng)送基礎(chǔ)積分100分，村級(jí)代表注冊(cè)成功后可贈(zèng)送500-1000分，沒(méi)發(fā)布一條有效信息可獲得1分（經(jīng)紀(jì)人）、10分（村級(jí)代表）；積分可做為未來(lái)會(huì)員升級(jí)、獎(jiǎng)勵(lì)等（另議）
6、網(wǎng)站信息內(nèi)容：
�。�1）供方信息要明確到村級(jí)、農(nóng)戶（非農(nóng)村信息不準(zhǔn)發(fā)布，要純凈的農(nóng)業(yè)信息!）
�。�2）需方信息不限
(3)信息類(lèi)別：
縣、鎮(zhèn)、村農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目招商信息；農(nóng)戶資源對(duì)接信息；農(nóng)產(chǎn)品供求信息；民間藝術(shù)品；民俗旅游；休閑農(nóng)業(yè)；農(nóng)技信息（含生產(chǎn)資料）；農(nóng)產(chǎn)品應(yīng)急銷(xiāo)售；農(nóng)村特困戶幫扶信息；農(nóng)民工招聘信息；農(nóng)村婚戀信息；農(nóng)村物流；其它。
三、網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)思路：
1、總體圍繞三農(nóng)發(fā)展為主線
2、注冊(cè)會(huì)員一年內(nèi)免費(fèi)，一年后（網(wǎng)站具有一定規(guī)模及影響）進(jìn)行會(huì)員升級(jí)，其中非注冊(cè)會(huì)員免費(fèi)發(fā)布，經(jīng)紀(jì)人50-100元/年（暫定），村級(jí)代表200-500元/年，積分可設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)抵頂部分會(huì)費(fèi)。
3、項(xiàng)目規(guī)劃：
（1）項(xiàng)目建設(shè)初期先要爭(zhēng)取地方政府在推廣宣傳過(guò)程中的支持；
�。�2）項(xiàng)目建設(shè)中期（有一定影響）爭(zhēng)取國(guó)家三農(nóng)政策的扶持資金（較難）；
（3）爭(zhēng)取半年內(nèi)在威海實(shí)驗(yàn)推廣完成，一年內(nèi)重點(diǎn)擴(kuò)展到青島、煙臺(tái)、濟(jì)南等，同時(shí)輻射至全省，兩年內(nèi)輻射至全國(guó)主要城市，并到北京注冊(cè)總部，三年內(nèi)運(yùn)作風(fēng)投直至上市。
4、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃：
�。�1）20xx年12月底前，域名注冊(cè)、網(wǎng)名、網(wǎng)站設(shè)計(jì)、備案、網(wǎng)站上線、公司注冊(cè)、網(wǎng)站logo、商標(biāo)注冊(cè)、團(tuán)隊(duì)組建等。
（2）是否接趕集網(wǎng)代理？（可在運(yùn)營(yíng)我網(wǎng)期間降低運(yùn)營(yíng)成本同時(shí)培養(yǎng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)）
（3）先期試點(diǎn)從崮山鎮(zhèn)南、北虎口村，由建忠負(fù)責(zé)組織，維民組織相關(guān)人員配合直至整個(gè)崮山鎮(zhèn)鋪開(kāi)。
（4）中期由志強(qiáng)負(fù)責(zé)聯(lián)系市農(nóng)業(yè)局、供銷(xiāo)社等政府服務(wù)于農(nóng)村的部門(mén)，爭(zhēng)取以公文名義推向全市。
�。�5）后期通過(guò)現(xiàn)有資源開(kāi)展宣傳，通過(guò)其他地市聯(lián)通資源宣傳，派渠道經(jīng)理進(jìn)駐其他地市。
�。�6）運(yùn)營(yíng)到一定時(shí)期全國(guó)加盟代理商，由我司提供培訓(xùn)及發(fā)展指導(dǎo)。
5、運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn)：
�。�1）網(wǎng)站設(shè)計(jì)及域名、網(wǎng)名確認(rèn)
�。�2）村委、農(nóng)民真正想要的（剛性需求）？
�。�3）信息收集及錄入
�。�4）村級(jí)代表的培養(yǎng)
�。�5）訂單農(nóng)業(yè)的幾種形式？標(biāo)準(zhǔn)？
�。�6）與城里人對(duì)接的幾種方式？一次性或階段性或長(zhǎng)期性？標(biāo)準(zhǔn)的制定？
（7）雙方權(quán)益如何保障？
�。�8）網(wǎng)站短期及長(zhǎng)期盈利模式？
（9）公司前期投入？股份結(jié)構(gòu)？團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)及人數(shù)？
開(kāi)發(fā)建議書(shū)10
一、項(xiàng)目規(guī)劃符合社會(huì)發(fā)展的客觀條件
1、符合鎮(zhèn)域總體規(guī)劃隨著九渡河鎮(zhèn)黨委、政府努力打造“懷柔西部生態(tài)綠色富民長(zhǎng)廊”進(jìn)程及鎮(zhèn)域總體規(guī)劃的快速進(jìn)行，新型九渡河、富民九渡河即將呈現(xiàn)在世人的面前：黨委、政府為充分挖掘資源優(yōu)勢(shì)，充分在山水資源上做文章，以發(fā)展板栗作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，搞綠色養(yǎng)殖業(yè)和生態(tài)旅游業(yè)，以產(chǎn)業(yè)的集聚帶動(dòng)人口的集聚，促進(jìn)農(nóng)民增收致富。以堅(jiān)持科學(xué)的發(fā)展觀，建設(shè)環(huán)保九渡河：集中體現(xiàn)在開(kāi)展治村、治路和治河“三治”活動(dòng)，實(shí)施懷四路美化工程，加大懷九河的整治力度，提升全鎮(zhèn)環(huán)境水平，結(jié)合黃花城長(zhǎng)城的人文底蘊(yùn)和地區(qū)特色文化，加快黃花城長(zhǎng)城開(kāi)發(fā)進(jìn)度。位于四渡河村的九潤(rùn)綠色生態(tài)谷工程正是符合這一發(fā)展戰(zhàn)略的特點(diǎn)，在治河、開(kāi)通旅游路方面先行，實(shí)現(xiàn)治村，農(nóng)民致富思路明確。
2、符合農(nóng)村城市化發(fā)展的需要無(wú)論是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展還是社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，在所有的發(fā)展中國(guó)家內(nèi)，都涉及農(nóng)村城市化問(wèn)題，因?yàn)檗r(nóng)村城市化是一個(gè)不可避免的發(fā)展趨勢(shì)。走經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展道路，拓寬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，為農(nóng)民提供新的就業(yè)機(jī)會(huì)，走環(huán)保的路子，發(fā)展便利交通模式，提高能源效率實(shí)現(xiàn)節(jié)能，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，合理使用土地，以盡快消除貧困，建立防治自然災(zāi)害的系統(tǒng)。為了推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)向農(nóng)村城市化方向前進(jìn)，我們?cè)诰C合治理上下功夫，教育引導(dǎo)廣大群眾從思想觀念、思維方式、工作和生活方式等方面盡快適應(yīng)推進(jìn)農(nóng)村城市化的需要；我們?yōu)榱嗽陂_(kāi)發(fā)利用自然的同時(shí)，從保護(hù)自然、保護(hù)生態(tài)環(huán)境入手，盡量提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，使發(fā)展建立在生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的基礎(chǔ)上來(lái)發(fā)展我們的經(jīng)濟(jì)，這是與當(dāng)前的大氣候相適應(yīng)的，符合城市化建設(shè)的需要。
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的深遠(yuǎn)意義項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是在“三治”的框架下進(jìn)行的，不僅符合農(nóng)村城市化發(fā)展要求，更切合鎮(zhèn)域發(fā)展實(shí)際，對(duì)推動(dòng)鎮(zhèn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義：
1、項(xiàng)目建成后，可極大地提高該村整體生態(tài)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，提高民俗旅游業(yè)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，實(shí)現(xiàn)旅游資源開(kāi)發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)有機(jī)結(jié)合的'雙重目標(biāo)。
2、通過(guò)項(xiàng)目的全面實(shí)施，可以有效地整合項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的旅游資源，提高現(xiàn)有旅游資源質(zhì)量，可以把荒灘治理成林地500余畝，整合零散土地200余畝，優(yōu)化更新果樹(shù)品種5000余棵，搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)，規(guī)范項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各種旅游接待項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)行為，使項(xiàng)目區(qū)內(nèi)旅游資源得到有效和可持續(xù)開(kāi)發(fā)利用，達(dá)到珍惜保護(hù)利用資源的目標(biāo)。
3、該項(xiàng)目的實(shí)施，將有利地推動(dòng)民俗接待的規(guī)模和數(shù)量，進(jìn)一步改善提高該村民俗旅游業(yè)的檔次、規(guī)模，促進(jìn)本村農(nóng)民就地由一產(chǎn)向第
三、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，增加農(nóng)民收入起到重要的作用，可實(shí)現(xiàn)民俗旅游戶再增加70戶，達(dá)到110戶。
4、項(xiàng)目建成后，可解除“懷四路”上的交通壓力，由于自一渡河至四渡河路段，路窄、坡陡、彎急，是交通事故易發(fā)區(qū)，特別是主要因該路段的原因，使這條路雪天不能通車(chē)，鑒于該段頻頻發(fā)生交通事故，我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)中，從保護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)安全上考慮，在沿河道開(kāi)通一條安全系數(shù)高、便于農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸、可實(shí)現(xiàn)觀光旅游具有多用途的旅游公路，既可以緩解該段公路的交通壓力，又可以開(kāi)通四渡河地區(qū)的致富路。
四、項(xiàng)目建設(shè)思路及內(nèi)容
1、采取生態(tài)治河，保證河道寬90米，形成1.5米深的水面，即涵養(yǎng)了水源，且具有很高的觀賞價(jià)值。
2、在河道北岸，沿河道開(kāi)通一條適合發(fā)展要求的符合國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的公路，沿途綠化，栽種優(yōu)質(zhì)品種樹(shù)木，即緩解趕路交通，又形成集旅游觀賞、采摘為一體的綜合區(qū)域。
3、結(jié)合旅游路的開(kāi)通，將危害四渡河村的村南河道修建護(hù)村壩，打通進(jìn)山旅游寺廟的道路基礎(chǔ)。
五、項(xiàng)目資金籌措整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施，共需要692萬(wàn)元，鎮(zhèn)、村兩級(jí)自籌資金192萬(wàn)元，需申請(qǐng)上級(jí)政策資金500萬(wàn)元。九潤(rùn)綠色生態(tài)谷項(xiàng)目的實(shí)施，本著走可持續(xù)化發(fā)展的道路，對(duì)促進(jìn)該村農(nóng)民解決思想，更新觀念，增加農(nóng)民收入具有重要作用，項(xiàng)目實(shí)施可實(shí)現(xiàn)人均收入可逐年增加1000元以上；對(duì)實(shí)現(xiàn)生態(tài)綜合治理、涵養(yǎng)水源，保護(hù)水資源不受污染將做出積極貢獻(xiàn)。所以，該項(xiàng)目是屬于就地發(fā)展的富民工程，是深入落實(shí)中央“三農(nóng)”精神的深刻體現(xiàn)，是推進(jìn)農(nóng)村城市化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其現(xiàn)實(shí)意義和歷史意義是不可估量的。
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第一章 項(xiàng)目概述
一、項(xiàng)目背景
為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。北京政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國(guó)正式加入WTO、北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn). 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無(wú)限。
由北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“該項(xiàng)目”）。
二．項(xiàng)目歷史條件
1、宗地簡(jiǎn)介
宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類(lèi)居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類(lèi)居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門(mén)的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。
2、項(xiàng)目概況
宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國(guó)有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。
3、合作方式
由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬(wàn)元（含200萬(wàn)元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。
三、項(xiàng)目建設(shè)單位
1、項(xiàng)目公司名稱：北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：
在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。
3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：
“該項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容為T(mén)OWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施�！霸擁�(xiàng)目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。
四、可行性研究報(bào)告編制
1、編制單位：
由北京XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
2、編制依據(jù)：
2．1、北京政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號(hào)。
2．2、北京政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號(hào)。
2．3、北京政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號(hào)。
2．4、北京政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號(hào)。
2．5、北京政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號(hào)。
2．6、溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查資料。
第二章 項(xiàng)目名稱和選址
一、項(xiàng)目名稱：北京順義后沙峪 ————————項(xiàng)目。
二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北
三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約22公頃（22萬(wàn)平方米）。
四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為瓜田。
第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案
一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：
“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項(xiàng)目及配套設(shè)施等。
二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬(wàn)平方米。
2、總建筑面積： 15.5萬(wàn)平方米。
3、居住建筑面積： 13.5萬(wàn)平方米。
4、配套公建建筑面積： 1.5萬(wàn)平方米。
5、非配套公建建筑面積：0.5萬(wàn)平方米。
6、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。
7、居住總?cè)丝冢?約1000人。
8、居住總戶數(shù)： 約 300 戶
9、建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。
10、綠化率： 60％。
三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：
在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)新加坡、香港、美國(guó)，意大利，加拿大等國(guó)外著名設(shè)計(jì)大師通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作�！霸擁�(xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國(guó)際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。
2、設(shè)施、設(shè)備、材料：
“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國(guó)際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。
3、綠化：
“該項(xiàng)目”力求在項(xiàng)目周?chē)ㄔO(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級(jí)客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。
第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件
一、地理?xiàng)l件：
“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。
二、市政條件
“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周?chē)呀?jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項(xiàng)目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。
第五章 物料消耗與供應(yīng)
一、建筑材料
“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為T(mén)OWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為：
鋼材： 8000 噸
水泥： 20000噸
木材： 300 立方米
二、主要設(shè)備
“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為T(mén)OWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：
消防滅火設(shè)備、停車(chē)車(chē)庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。
三、水、電、氣、熱供應(yīng)
根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：
1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬(wàn)立方米／日。
3、熱力量：按80大卡／小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為16 百萬(wàn)大卡／小時(shí)。
第六章 環(huán)境保護(hù)
按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施�！霸擁�(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為T(mén)OWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車(chē)廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。
環(huán)境保護(hù)措施如下：
1、污水：生活污水經(jīng)化類(lèi)池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
2、生活垃圾：將生活垃圾分類(lèi)收集，由專門(mén)的管理部門(mén)專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。
3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車(chē)庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。
4、汽車(chē)廢氣：因車(chē)輛進(jìn)出、停放造成的汽車(chē)廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車(chē)庫(kù)保證車(chē)庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車(chē)廢氣還可通過(guò)建筑物周?chē)G化，減少污染影響。
第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排
一、建設(shè)方式
“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。
二、建設(shè)進(jìn)度安排
“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：
1、2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。
主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。
2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。
第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式
一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想
1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國(guó)際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國(guó)際通用建設(shè)施工條款。
2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。
第九章 投資估算
一、成本構(gòu)成
宗地占地338畝，為二類(lèi)建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：
1、土地費(fèi)用
宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬(wàn)元
土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬(wàn)/畝×338=1183萬(wàn)元
小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬(wàn)/畝×338=338萬(wàn)元
農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m× *338 =6760萬(wàn)元
其中包含已付土地方費(fèi)用200萬(wàn)元
總計(jì)：投入土地成本10081萬(wàn)元
2、土地出讓金
3、其它投入
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)
方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì)
×1000×0.6=13.5萬(wàn)m2
銷(xiāo)售按6500元/ m2計(jì)，13.5×6500=8.78億元
方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì)
×1000×0.8=18萬(wàn)m2
銷(xiāo)售按5500元/ m2計(jì)，18×5500=9.9億元
方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì)
×1000×1.3=29.3萬(wàn)m2
銷(xiāo)售按4000元/ m2計(jì)，4000×29.3=11.72億元
三、成本測(cè)算：
A、以收入最低的方案A設(shè)計(jì)
項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn)
1、土地費(fèi)用2、土地出讓金 100814507 見(jiàn)上表述以200元/m2計(jì)
3、建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià)2500元/m2
4、勘測(cè)費(fèi)5、設(shè)計(jì)費(fèi)6、可研方案咨詢7、執(zhí)照費(fèi)8、規(guī)劃方案咨詢 113830763876
9、基礎(chǔ)設(shè)施10、臨時(shí)水電路 405076 300元/m2
11、監(jiān)理費(fèi)12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)14、綠化建設(shè)費(fèi)15、公共配套費(fèi)16、市政公用設(shè)施費(fèi)17、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 378953810840513501890
合計(jì) 58580
固定成本合計(jì)58580萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn)
銷(xiāo)售費(fèi)用 管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 175617564686 銷(xiāo)售額2%固定成本8%
合計(jì) 8198
3、毛利：銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本
=87800-58580-8198=21022萬(wàn)元
B、以方案B設(shè)計(jì)
1、因費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類(lèi)為：
項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn)
1、 土地費(fèi)用2、 土地出讓金 100814507
3、建安費(fèi)用 45000 建安單平米2500元
4、其它綜合 2070 建安費(fèi)4.6%
5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6、公共配套7、市政設(shè)施費(fèi) 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2
8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2250 建安×5%
合計(jì) 71648
2、經(jīng)營(yíng)成本
項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn)
銷(xiāo)售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 198019805732 銷(xiāo)售額2%固定成本8%
合計(jì) 9692
3、毛利：銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本
=9.9-7.2-1= 1.6億元
C、以方案C計(jì)：
項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn)
3、 土地費(fèi)用4、 土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計(jì)
3、建安費(fèi)用 43950 1500元/m2計(jì)
4、其它綜合 2332 建安費(fèi)4.6%
5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6、公共配套7、市政設(shè)施費(fèi) 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2
8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2535 建安×5%
小計(jì) 77942
9、銷(xiāo)售費(fèi)用10、管理費(fèi)用11、財(cái)務(wù)費(fèi)用 235023506235 銷(xiāo)售額×2%×2%固定成本8%
合計(jì) 10935
12、毛利： 28323
第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評(píng)述
本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的'潛力。
二、TOWNHOUSE市場(chǎng)需求分析
中國(guó)正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為T(mén)OWNHOUSE市場(chǎng)的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購(gòu)買(mǎi)和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:
1、外籍購(gòu)買(mǎi)群體 找房地產(chǎn)資料 到中國(guó)地產(chǎn)商 www.zgdcs.com
1．1、外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員
北京作為中國(guó)的首都，匯集了眾多國(guó)家的大使館和世界跨國(guó)集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級(jí)外交官、跨國(guó)集團(tuán)的外籍中高級(jí)雇員對(duì)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的需求在不斷增加。尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，使得這些國(guó)家的大型財(cái)團(tuán)和跨國(guó)企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷(xiāo)TOWNHOUSE。
1．2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士
這一群體是一支不容忽視的購(gòu)買(mǎi)團(tuán)體。由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。
2、國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)群體
2．1、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英
這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。
2。2、大公司高級(jí)管理人員、文體名人、律師等高知人才
這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。
2。3、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主
國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買(mǎi)者。
三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向
目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國(guó)家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。
從近期北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。
1、周邊環(huán)境
本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。
2、建筑設(shè)計(jì)
本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國(guó)外國(guó)及國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。
3、環(huán)境設(shè)計(jì)
將請(qǐng)國(guó)外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。
4、戶型設(shè)計(jì)
多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門(mén)設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開(kāi)，功能分明，使用率高。
5、室內(nèi)設(shè)施及功能
5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國(guó)際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車(chē)庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門(mén)。集中報(bào)警。
5．2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。
5．3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。
6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂(lè)部 www.zgdcs.com
6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。
6．2、咖啡廳、餐廳。
6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。
7、物業(yè)管理
聘請(qǐng)國(guó)外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。
四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
1、絕佳地理位置
本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。
2、便利的交通
地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。
3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境
北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。
五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)
“本項(xiàng)目”周?chē)鶷OWNHOUSE項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國(guó)內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高還有潛力。
六、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
1、項(xiàng)目定位
1．1、項(xiàng)目定位依據(jù)
1．1．1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程
北京政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)
1．1．2、中國(guó)正式加入WTO對(duì)本地區(qū)的影響
據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國(guó)大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國(guó)市場(chǎng)�？鐕�(guó)大企業(yè)的外籍中高級(jí)雇員，尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家的高級(jí)經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷(xiāo)TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。
1．1．3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士
由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)人員回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。
1．1．4、國(guó)內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才
這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。
1．1．5、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主
隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買(mǎi)者。
1．2、定位設(shè)計(jì)
1．2．1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。
1．2．2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。
1．2．3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值
任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場(chǎng)所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。
2、本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)
賣(mài)點(diǎn)是銷(xiāo)售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣(mài)點(diǎn)只有2點(diǎn)：
2．1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；
2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。
賣(mài)點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受。可以肯定地是實(shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷(xiāo)，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷(xiāo)售的根本動(dòng)力。
好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。
3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策
對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷(xiāo)售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。
4、增加項(xiàng)目的附加值
如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣(mài)點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮：
4．1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)國(guó)外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：
4．1．1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。
4．1．2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。
4．1．3、建筑立面由一個(gè)外國(guó)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國(guó)事務(wù)所名稱。
4．1．4、物管公司由國(guó)際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。
4．2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：
4．2．1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。
4．2．2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。
4．2．3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開(kāi)上懸的五金件。
4．2．4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。
4．2．5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)
4．2．6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對(duì)講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。
4．2．7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。
4．2．8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。
4．2．9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車(chē)、門(mén)禁的IC卡系統(tǒng)。
4．3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣(mài)點(diǎn)。
4．3．1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。
4．3．2、與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。
4．3．3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級(jí)TOWNHOUSE。
總之，塑造賣(mài)點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢(qián)更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的
第十一章 效益評(píng)價(jià)
一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
1、評(píng)價(jià)方法說(shuō)明：
1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過(guò)對(duì)本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。
1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷(xiāo)售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。
1．3、效益評(píng)估貸幣本位幣為人民幣。
2、“該項(xiàng)目”銷(xiāo)售收入預(yù)算：
“該項(xiàng)目”可銷(xiāo)售面積13。5萬(wàn)平方米，按6500元/平方米，銷(xiāo)售收入總額為87750萬(wàn)元。
3、“該項(xiàng)目”總成本：
“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：
3．1、固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等合計(jì)58580萬(wàn)元人民幣。
3．2、經(jīng)營(yíng)成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬(wàn)元。
4、“本項(xiàng)目”利潤(rùn)：
4．1、利潤(rùn)：利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入—總成本=87750萬(wàn)元—58580萬(wàn)元—8198萬(wàn)元=20972萬(wàn)元。
二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)
“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：
1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對(duì)于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。
第十二章 結(jié)論
一、北京XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。
二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。
從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。
開(kāi)發(fā)建議書(shū)12
一、目前概況“九潤(rùn)綠色生態(tài)谷”項(xiàng)目坐落于北京市懷柔區(qū)西部的九渡河鎮(zhèn)四渡河村，南離懷柔城區(qū)2公里，北距延慶縣龍慶峽8公里，東距慕田峪長(zhǎng)城2公里，西臨昌平區(qū)十三陵4公里，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)沿“懷四路”北上至小西湖和即將開(kāi)發(fā)的黃花城長(zhǎng)城景區(qū)16公里，平均海拔高度21米，四面山石奇特，“懷九”河水四季長(zhǎng)流，有4公里的河道環(huán)抱該村，植被面積達(dá)8，擁有宜人的溫帶半濕潤(rùn)氣候，年平均氣溫9-11攝氏度，平均降水6-7毫米，年均日照298小時(shí)，年平均濕度42.8，無(wú)霜期15-18天，四季分明，具有優(yōu)于國(guó)家一級(jí)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的清新空氣，該地區(qū)現(xiàn)仍存有古時(shí)的尼姑庵、寺廟、道觀舊址，村域所屬總面積26415畝，現(xiàn)有人口38戶11人，2xx年人均收入為49元，農(nóng)作物收入的產(chǎn)值占人均收入的25，主產(chǎn)板栗，農(nóng)、林品種單一，相當(dāng)多的果木面臨更新?lián)Q代，糧食產(chǎn)量不夠全村人的口糧，荒山、荒灘資源沒(méi)有得到合理利用。
二、項(xiàng)目規(guī)劃符合社會(huì)發(fā)展的客觀條件1、符合鎮(zhèn)域總體規(guī)劃隨著九渡河鎮(zhèn)黨委、政府努力打造“懷柔西部生態(tài)綠色富民長(zhǎng)廊”進(jìn)程及鎮(zhèn)域總體規(guī)劃的快速進(jìn)行，新型九渡河、富民九渡河即將呈現(xiàn)在世人的面前：黨委、政府為充分挖掘資源優(yōu)勢(shì)，充分在山水資源上做文章，以發(fā)展板栗作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，搞綠色養(yǎng)殖業(yè)和生態(tài)旅游業(yè)，以產(chǎn)業(yè)的集聚帶動(dòng)人口的集聚，促進(jìn)農(nóng)民增收致富。以堅(jiān)持科學(xué)的發(fā)展觀，建設(shè)環(huán)保九渡河：集中體現(xiàn)在開(kāi)展治村、治路和治河“三治”活動(dòng)，實(shí)施懷四路美化工程，加大懷九河的整治力度，提升全鎮(zhèn)環(huán)境水平，結(jié)合黃花城長(zhǎng)城的人文底蘊(yùn)和地區(qū)特色文化，加快黃花城長(zhǎng)城開(kāi)發(fā)進(jìn)度。位于四渡河村的九潤(rùn)綠色生態(tài)谷工程正是符合這一發(fā)展戰(zhàn)略的特點(diǎn)，在治河、開(kāi)通旅游路方面先行，實(shí)現(xiàn)治村，農(nóng)民致富思路明確。
2、符合農(nóng)村城市化發(fā)展的需要無(wú)論是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展還是社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，在所有的發(fā)展中國(guó)家內(nèi)，都涉及農(nóng)村城市化問(wèn)題，因?yàn)檗r(nóng)村城市化是一個(gè)不可避免的發(fā)展趨勢(shì)。走經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展道路，拓寬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，為農(nóng)民提供新的就業(yè)機(jī)會(huì)，走環(huán)保的路子，發(fā)展便利交通模式，提高能源效率實(shí)現(xiàn)節(jié)能，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，合理使用土地，以盡快消除貧困，建立防治自然災(zāi)害的`系統(tǒng)。為了推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)向農(nóng)村城市化方向前進(jìn)，我們?cè)诰C合治理上下功夫，教育引導(dǎo)廣大群眾從思想觀念、思維方式、工作和生活方式等方面盡快適應(yīng)推進(jìn)農(nóng)村城市化的需要；我們?yōu)榱嗽陂_(kāi)發(fā)利用自然的同時(shí)，從保護(hù)自然、保護(hù)生態(tài)環(huán)境入手，盡量提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，使發(fā)展建立在生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的基礎(chǔ)上來(lái)發(fā)展我們的經(jīng)濟(jì)，這是與當(dāng)前的大氣候相適應(yīng)的，符合城市化建設(shè)的需要。
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的深遠(yuǎn)意義項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是在“三治”的框架下進(jìn)行的，不僅符合農(nóng)村城市化發(fā)展要求，更切合鎮(zhèn)域發(fā)展實(shí)際，對(duì)推動(dòng)鎮(zhèn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義：
1、項(xiàng)目建成后，可極大地提高該村整體生態(tài)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，提高民俗旅游業(yè)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，實(shí)現(xiàn)旅游資源開(kāi)發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)有機(jī)結(jié)合的雙重目標(biāo)。
2、通過(guò)項(xiàng)目的全面實(shí)施，可以有效地整合項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的旅游資源，提高現(xiàn)有旅游資源質(zhì)量，可以把荒灘治理成林地5余畝，整合零散土地2余畝，優(yōu)化更新果樹(shù)品種5余棵，搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)，規(guī)范項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各種旅游接待項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)行為，使項(xiàng)目區(qū)內(nèi)旅游資源得到有效和可持續(xù)開(kāi)發(fā)利用，達(dá)到珍惜保護(hù)利用資源的目標(biāo)。
3、該項(xiàng)目的實(shí)施，將有利地推動(dòng)民俗接待的規(guī)模和數(shù)量，進(jìn)一步改善提高該村民俗旅游業(yè)的檔次、規(guī)模，促進(jìn)本村農(nóng)民就地由一產(chǎn)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，增加農(nóng)民收入起到重要的作用，可實(shí)現(xiàn)民俗旅游戶再增加7戶，達(dá)到11戶。
4、項(xiàng)目建成后，可解除“懷四路”上的交通壓力，由于自一渡河至四渡河路段，路窄、坡陡、彎急，是交通事故易發(fā)區(qū)，特別是主要因該路段的原因，使這條路雪天不能通車(chē)，鑒于該段頻頻發(fā)生交通事故，我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)中，從保護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)安全上考慮，在沿河道開(kāi)通一條安全系數(shù)高、便于農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸、可實(shí)現(xiàn)觀光旅游具有多用途的旅游公路，既可以緩解該段公路的交通壓力，又可以開(kāi)通四渡河地區(qū)的致富路。
四、項(xiàng)目建設(shè)思路及內(nèi)容1、采取生態(tài)治河，保證河道寬9米，形成1.5米深的水面，即涵養(yǎng)了水源，且具有很高的觀賞價(jià)值。
2、在河道北岸，沿河道開(kāi)通一條適合發(fā)展要求的符合國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的公路，沿途綠化，栽種優(yōu)質(zhì)品種樹(shù)木，即緩解趕路交通，又形成集旅游觀賞、采摘為一體的綜合區(qū)域。
3、結(jié)合旅游路的開(kāi)通，將危害四渡河村的村南河道修建護(hù)村壩，打通進(jìn)山旅游寺廟的道路基礎(chǔ)。
4、項(xiàng)目一期建設(shè)主要工作量：序號(hào)內(nèi)容工程量預(yù)計(jì)投資（萬(wàn)元）1截流堤2個(gè)25立方52旅游路路基12延米43大橋1座11米長(zhǎng)214護(hù)村壩14延米32合計(jì)692五、項(xiàng)目資金籌措整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施，共需要692萬(wàn)元，鎮(zhèn)、村兩級(jí)自籌資金192萬(wàn)元，需申請(qǐng)上級(jí)政策資金5萬(wàn)元。九潤(rùn)綠色生態(tài)谷項(xiàng)目的實(shí)施，本著走可持續(xù)化發(fā)展的道路，對(duì)促進(jìn)該村農(nóng)民解決思想，更新觀念，增加農(nóng)民收入具有重要作用，項(xiàng)目實(shí)施可實(shí)現(xiàn)人均收入可逐年增加1元以上；對(duì)實(shí)現(xiàn)生態(tài)綜合治理、涵養(yǎng)水源，保護(hù)水資源不受污染將做出積極貢獻(xiàn)。所以，該項(xiàng)目是屬于就地發(fā)展的富民工程，是深入落實(shí)中央“三農(nóng)”精神的深刻體現(xiàn)，是推進(jìn)農(nóng)村城市化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其現(xiàn)實(shí)意義和歷史意義是不可估量的。
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