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房屋租賃合同的押金與解除
合同押金
在房屋租賃實踐中,出租人通常要求承租人交付一定金額(一般不超過三個月房租)的款項作為押金。但是,我國法律未對押金作出規(guī)定。
性質(zhì)
押金的目的在于擔保承租人因租賃所產(chǎn)生的債務履行,即租賃關(guān)系終止時,如承租人沒有造成房屋的損壞等應當扣減的債務,出租人應將押金退還給承租人。
效力
1、對承租人的效力。
押金交付合同為附隨于租賃合同的從合同,自交付押金時產(chǎn)生法律效力。當承租人沒有交付押金時,應視為押金合同未生效,出租人不得訴請法院要求承租人交付押金。出租人為保障自己的利益,最好在約定押金條款時寫明如承租人不在規(guī)定的時間足額交付押金,租賃合同不生效或者出租人有權(quán)解除合同。
2、對出租人的效力。
押金對出租人的效力主要體現(xiàn)在當押金所擔保的債務未履行時,出租人可以自行扣除。
擔保范圍
押金擔保的債權(quán)包括:
1、遲延交付租金及其利息;
2、遲延交付的物管費、水電費、電話費及其滯納金;
3、承租人因違反對租賃物的保管義務或損壞租賃房屋及其設備而產(chǎn)生的賠償責任之債務。
合同解除
合同解除包括雙方解除和單方解除。雙方解除是當事人雙方為了消滅原有的合同而訂立的新合同,即解除合同。單方解除是指當事人一方通過行使法定解除權(quán)或者約定解除權(quán)而使合同的效力消滅。
在租期較長的房屋租賃中,當事人都有可能發(fā)生不能繼續(xù)履行合同的情況,為使當事人的利益平衡,有必要在合同中約定解除合同的條件。
綜合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,合同解除條件包括以下幾個方面:
1、不定期租賃合同,雙方當事人隨時可以解除合同;
2、承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的,出租人可以解除合同;
3、承租人擅自改變房屋租賃用途的,出租人可以解除合同;
4、承租人無正當理由未支付租金累計超過6個月以上的,出租人可以解除合同;
5、承租人無正當理由閑置公有住宅用房6個月以上的,出租人可以解除合同;
6、承租人利用租賃房屋進行非法活動或者故意毀壞租賃房屋的,出租人可以解除合同;
7、因不可歸責于承租人的事由致使租賃房屋部分或者全部毀損,不能實現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同;
8、租賃房屋危及承租人的安全或者健康的,承租人可解除合同。
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