商品房買賣合同的無效與違約情況

　　商品房買賣合同無效的幾種情形：

　　1、出賣人主體不當導致的合同無效。

　　包括兩種情況：一是，出賣人不具備開發(fā)主體資格;二是，出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現(xiàn)為出賣人沒有開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的權(quán)利能力和行為能力，換句話說就是沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)營范圍;后者主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對到特定的樓盤，沒有相應的銷售資格。如：開發(fā)企業(yè)在沒有達到法定的售房條件下，為解決資金問題，私下銷售房屋等等。

　　2、買受人主體不當導致的合同無效。

　　這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。如：不符合國家限購政策。

　　3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實。

　　出賣人因?qū)嵱匈Y本少達不到法律規(guī)定的商品房預售條件，為了融資往往采用兩個途徑：一是，將在建工程抵押給銀行，然后與銀行協(xié)商，由該銀行辦理商品房按揭，雙方約定開發(fā)商收取的買受人首付款直接歸還開發(fā)商在銀行的貸款。這樣一來，開發(fā)商出售給買受人的房屋是設定了抵押權(quán)的不完整產(chǎn)權(quán)。如果開發(fā)商不能歸還銀行的貸款，銀行可以行使抵押權(quán)人的權(quán)利。到頭來受損失的還是購房者;二是，由施工單位墊資施工到可以預售的條件，然后開發(fā)商通過收取首付購房款，以此支付工程款。如開發(fā)商不能按"陰合同"支付施工單位工程款，施工單位可以運用法律規(guī)定的"工程價款優(yōu)先受償"權(quán)，對工程實施法律規(guī)定的優(yōu)先司法拍賣、執(zhí)行權(quán)，最后受損失的還是購房者。對此，最高法院司法解釋規(guī)定，開發(fā)商如果將所銷售的房屋抵押，并且隱瞞該事實，購房者可以請求法院確認合同無效，并且要求開發(fā)商承擔一倍的賠償。

　　4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。

　　出賣人因利益驅(qū)使，將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協(xié)議書的安置時，往往采用變更原協(xié)議書的'產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補償，或者異地安置。對此，最高法院司法解釋規(guī)定，對于這種情況，買受人可以請求法院確認合同無效，并要求開發(fā)商給予一倍的經(jīng)濟賠償。

　　商品房買賣合同違約情況

　　一、預期違約

　　1、預期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當事人以言辭或行為向另一方當事人表示其將不按約定履行合同義務。 如：開發(fā)商在約定的交房期限屆至前因房價上漲等原因明確表示不愿賣房，即構(gòu)成預期拒絕履行，其應承擔相應的違約責任;

　　2、預期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當事人根據(jù)客觀事實發(fā)現(xiàn)另一方當事人屆時不能履行合同義務 。如：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，導致合同目的不能實現(xiàn)的違約。

　　二、實際違約

　　包括商品房買賣合同當事人屆期不能履行債務和屆期拒絕履行債務兩種。根據(jù)《合同法》 的規(guī)定,債務人遲延履行的,應承擔遲延履行的違約責任,承擔對遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對于債務人的履行應當接受而無正當理由拒不接受,即遲延受領(lǐng)。

　　我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》 第十一條第二款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。“而不履行，則是當事人不履行任何合同義務的表示，在此情況下，違約方應依嚴格責任原則承擔違約責任。

　　三、不適當履行

　　雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。

　　根據(jù)《合同法》 第112條,債務人由于交付的標的物內(nèi)在缺陷而給債權(quán)人造成人身或合同標的物以外的其他財產(chǎn)的損害時,債務人還應承擔損害賠償責任，根據(jù)我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》 第十二條、十三條的規(guī)定，違約方亦應承擔相應賠償責任。房屋面積不適當履行是指所交付房屋的面積與合同約定的房屋面積不一致。此種情形，可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》 第十四條之規(guī)定依法處理。

　　四、其它違約行為

　　購房合同中違約多數(shù)由開發(fā)商引起，實踐當中，最為覺的開發(fā)商違約責任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設計、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等，我國《商品房銷售管理辦法》 及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》 對上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。