房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告
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一、土地市場(chǎng)狀況
1、成交土地：4月武漢中心城區(qū)無(wú)土地成交。
4月蔡甸區(qū)有一個(gè)土地公告揭牌，共4宗土地成交�？偣┑孛娣e145648O，成交總建筑面積156351O，成交總金額5792萬(wàn)元。平均樓面地價(jià)310元/O。
德思勤觀察：蔡甸土地市場(chǎng)日漸規(guī)范。蔡甸國(guó)土局的招拍掛程序、拿地程序日漸規(guī)范。以往個(gè)人非正規(guī)手段拿地已經(jīng)少之又少，土地市場(chǎng)的日漸規(guī)范將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟。
旅游區(qū)成交地價(jià)高于老城區(qū)地價(jià)3倍。20xx年蔡甸知音湖畔旅游區(qū)出讓了全市面積最大的一宗地塊，被和記黃埔地產(chǎn)公司以樓面地價(jià)939元/O競(jìng)得，而今年成交的中心老城區(qū)土地價(jià)格約為310元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于知音湖畔。港資進(jìn)入蔡甸，將提升當(dāng)?shù)氐纳唐贩块_(kāi)發(fā)品質(zhì)，加快拉動(dòng)全區(qū)的商品房成交價(jià)。
2、出讓土地
截至4月，武漢市中心城區(qū)有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓。掛牌總用地面積481042O，總建筑面積1038645O。出讓土地中，漢陽(yáng)有5宗。武昌2宗，漢口3宗。
德思勤觀察：漢陽(yáng)區(qū)土地大面積放量，本月漢陽(yáng)區(qū)有5宗土地出讓，其中墨水湖周邊有3宗，四新區(qū)有2宗�？偝鲎屆娣e為749750O，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，部分原因是政府重點(diǎn)規(guī)劃漢陽(yáng)新區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)。墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，自然環(huán)境和相關(guān)配套均好，較適合開(kāi)發(fā)居住用地，加上政府對(duì)此區(qū)域的商務(wù)及政務(wù)配套的規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來(lái)有可能成為帶動(dòng)武漢房?jī)r(jià)的另一個(gè)增長(zhǎng)極，即大盤(pán)的集中地。
漢陽(yáng)四新區(qū)首次拍地。本月出讓2宗四新地塊，是繼政府對(duì)四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。政府和業(yè)內(nèi)人士非常關(guān)注此地。這兩塊地的出讓面積為581780O，占全市出讓土地面積的56％，占漢陽(yáng)區(qū)出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金及開(kāi)發(fā)勢(shì)力要求較高，且今年的'土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著開(kāi)發(fā)商的品牌及實(shí)力都較高。
二、住宅市場(chǎng)狀況
1、新盤(pán)（含加推和新入市項(xiàng)目）分析
20xx年4月中心城區(qū)有15個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，比上月的6個(gè)增加了150％。
4月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：
武昌片區(qū)開(kāi)盤(pán)量最大。本月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，武昌片區(qū)有8個(gè)，其中武昌中心區(qū)有4個(gè)，光谷南湖片區(qū)有4個(gè)。位于光谷南湖片區(qū)的保利心語(yǔ)是本月銷售最好的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出140套中小戶型，當(dāng)天銷售約100套。由于其價(jià)格低于周邊項(xiàng)目500元/O左右，又是保利開(kāi)發(fā)商的知名項(xiàng)目，所以銷售情況火爆。漢口片有5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中漢口中心區(qū)有4個(gè)，東西湖片有1個(gè)。值得關(guān)注的是位于金銀湖片的泰躍金河，開(kāi)盤(pán)均價(jià)4280元/O，價(jià)格較低，當(dāng)天推出140套左右，截至到目前的銷售率約為50％。
盤(pán)龍城片區(qū)本月銷售不佳。本月盤(pán)龍城有2個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，銷售率在10-15％左右。由于國(guó)家對(duì)投資客戶的限制政策，在盤(pán)龍城片區(qū)投資的客戶有所減少，市場(chǎng)較冷。
入市新項(xiàng)目較少，4月開(kāi)盤(pán)的15個(gè)項(xiàng)目中，2個(gè)新項(xiàng)目入市，13個(gè)加推項(xiàng)目。其中恒大華府和領(lǐng)袖城為本月新入市項(xiàng)目，但銷售情況均不理想。
萬(wàn)元項(xiàng)目增多。本月有5個(gè)10000元/O左右的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，銷售最好的是位于漢陽(yáng)片的錦繡長(zhǎng)江，開(kāi)盤(pán)均價(jià)10500元/O，開(kāi)盤(pán)銷售110套，其余項(xiàng)目銷售情況一般。高端項(xiàng)目依然是影響全市房?jī)r(jià)的一個(gè)增長(zhǎng)極，從本月高端項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)情況可以分析，高端客戶需求較為穩(wěn)定，而此類客戶考慮最多的是項(xiàng)目自身品質(zhì)及投資潛力，而對(duì)價(jià)格的敏感程度較低。
德思勤觀察：目前的剛性需求市場(chǎng)非常理性，性價(jià)比較高的項(xiàng)目銷售情況較好，而一般項(xiàng)目銷售不容樂(lè)觀�；嘏畔⑦�有待觀察。而高端高品質(zhì)項(xiàng)目的需求市場(chǎng)，由于其項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性和品質(zhì)感，銷售一直較穩(wěn)定，較少受宏觀市場(chǎng)的波動(dòng)。除了剛性需求和高端需求以外的市場(chǎng)，受寒冬影響較大，銷售起伏較大。
2、住宅銷售分析
成交套數(shù)
根據(jù)武漢德思勤市場(chǎng)研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示：20xx年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對(duì)比上月降幅20％，4月日均套數(shù)為128套/日，較上月157套/日下降了18個(gè)百分點(diǎn)。
成交套數(shù)增幅與面積增幅的關(guān)系
本月商品房的成交套數(shù)降幅為21％，面積降幅為24％，面積降幅快于套數(shù)降幅，從市場(chǎng)成交量看，小戶型的成交比重有所增加，變相說(shuō)明大部分購(gòu)房客戶的置業(yè)面積逐漸趨小。
德思勤觀察：成交量下跌20％。20xx年3月的市場(chǎng)成交量為4872套，而4月只有3800套，少了約1000套，由于目前的市場(chǎng)成交套數(shù)基數(shù)較小，所以3月受經(jīng)濟(jì)適用房和品牌開(kāi)發(fā)商的促銷活動(dòng)的影響，成交量大幅增加。而4月，雖然推盤(pán)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3月，但大部分是4月底開(kāi)盤(pán)，依照武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)的備案特點(diǎn)，4月底的大量成交，有可能在5月才有所顯現(xiàn)，整個(gè)市場(chǎng)是否回暖的判斷尚待時(shí)日。
價(jià)格上漲幅度較小，有緩慢平穩(wěn)上漲之勢(shì)。4月成交價(jià)較3月有所上漲，但價(jià)格水平仍低于20xx年。價(jià)格漲幅較小，對(duì)全市價(jià)格起影響作用的重點(diǎn)片區(qū)，如漢口中心片，價(jià)格及成交量沒(méi)有明顯回暖勢(shì)頭。
成交總面積與總金額
根據(jù)武漢德思勤市場(chǎng)研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示，20xx年4月全市累計(jì)成交面積38.04萬(wàn)O，較3月下降了23.8％。累計(jì)成交金額20.08億元，下降了21％。從成交分析，武漢市場(chǎng)尚處于進(jìn)一步探底過(guò)程。
全市小結(jié)：
土地市場(chǎng)上，漢陽(yáng)區(qū)本月大幅放量，政府規(guī)劃力度加大。漢陽(yáng)區(qū)土地大面積放量，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，預(yù)計(jì)未來(lái)有可能成為帶動(dòng)武漢房?jī)r(jià)的另一個(gè)增長(zhǎng)極，即大盤(pán)的集中地。
漢陽(yáng)四新區(qū)首次拍地。是繼政府對(duì)四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。這兩塊地的出讓面積占全市出讓土地面積的56％，占漢陽(yáng)區(qū)出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金及開(kāi)發(fā)能力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著武漢市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌及實(shí)力都抬高了門(mén)檻。
全市市場(chǎng)價(jià)漲量跌。本月價(jià)格持續(xù)春節(jié)以后的上漲趨勢(shì)，漲幅為4％，較為平穩(wěn)。而成交量持續(xù)20xx年底的下跌之勢(shì)，全市仍處于房地產(chǎn)的調(diào)整階段。
市場(chǎng)理性回歸，市民置業(yè)以性價(jià)比優(yōu)先。從目前市場(chǎng)上開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷售情況可以看出，銷售較好的項(xiàng)目大部分性價(jià)比都較高或是知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。說(shuō)明客戶日趨理性，如20xx年的瘋狂買房，擔(dān)心不買還漲的沖動(dòng)已經(jīng)消失。武漢市場(chǎng)真正進(jìn)入買方市場(chǎng)。
三、區(qū)域成交情況
1、區(qū)域成交情況
4月成交量最高的是武昌和關(guān)山片區(qū)，最少的是青山片區(qū)。成交量漲幅最大的是沌口片區(qū)，降幅最大的是東西湖片區(qū)。而該片區(qū)3-4月的成交量波動(dòng)較大，較不穩(wěn)定，分析得出該片區(qū)受宏觀政策的影響較大，還在調(diào)整階段。本月漢陽(yáng)成交量漲幅較大，是由于該片區(qū)本月推盤(pán)量較大，而沌口片區(qū)的價(jià)格處于全市低谷區(qū)，受漢陽(yáng)中心區(qū)房?jī)r(jià)擠壓的客戶可能選擇該片區(qū)。
武昌中心區(qū)初現(xiàn)回暖之勢(shì)。截至4月以來(lái)，武昌中心片的成交量處于穩(wěn)定有緩慢上漲之勢(shì)，而中心區(qū)的房?jī)r(jià)及成交量對(duì)全市的帶動(dòng)影響較大，是否預(yù)示著回暖尚待觀察。
區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)：
片區(qū)價(jià)格平穩(wěn)。各片區(qū)價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲及下跌，市場(chǎng)較為平穩(wěn)。目前的房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定上漲之勢(shì)。
漢陽(yáng)成交量最大，本月該區(qū)是熱點(diǎn)。漢陽(yáng)片區(qū)的成交量漲幅最大，預(yù)計(jì)未來(lái)還將增大。由于政府改造力度和新區(qū)利好消息的不斷放出，其片區(qū)價(jià)值日益凸顯。
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