物業(yè)服務(wù)方案【集合】
為了確保事情或工作能無誤進(jìn)行，就不得不需要事先制定方案，方案是為某一行動(dòng)所制定的具體行動(dòng)實(shí)施辦法細(xì)則、步驟和安排等。制定方案需要注意哪些問題呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)服務(wù)方案，僅供參考，大家一起來看看吧。
物業(yè)服務(wù)方案1
一、商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的自然標(biāo)識(shí)標(biāo)牌
即由物業(yè)本體房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)固有的功能布局標(biāo)識(shí)，其一般有四類：
1、樓層標(biāo)識(shí)；如B1F、1F、10F等常布設(shè)在樓層、樓梯間、走道內(nèi)。
2、區(qū)域標(biāo)識(shí)；如某室、某座、某區(qū)、某號(hào)、某街、郵政郵編等標(biāo)識(shí)常固定在大廈立面、樓層公共區(qū)域、房間主門區(qū)域。
3、功能標(biāo)識(shí)；為區(qū)分各使用功能的標(biāo)識(shí)，常有衛(wèi)生間、吸煙區(qū)、強(qiáng)電井、弱電井、電梯機(jī)房、冷氣操作間、會(huì)客區(qū)、殘疾通道、商務(wù)中心、購物中心、康樂中心、閱覽室、禮品部、餐廳等標(biāo)識(shí)在功能區(qū)的主出入口處或門上。
4、公司的名牌標(biāo)識(shí)；如水牌一般設(shè)在大堂、公司銘牌（一般設(shè)在各公司的樓層）。
5、平面引導(dǎo)標(biāo)識(shí)和消防安全疏散標(biāo)識(shí)；一般設(shè)在各區(qū)主出入口和消防安全通道消防樓梯口處自然標(biāo)識(shí)是為了明確項(xiàng)目各使用功能、方便客戶，因該類標(biāo)識(shí)常安裝在各功能區(qū)的主出入口處。應(yīng)制作精良、美觀大方，晝夜能用，與項(xiàng)目硬件裝修檔次相配套。
二、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)標(biāo)牌
由于一般綜合型商業(yè)項(xiàng)目的機(jī)電設(shè)備復(fù)雜、種類繁多，對(duì)其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的可靠性要求又高，因此正確標(biāo)識(shí)各類設(shè)備設(shè)施、管路性質(zhì)、閥門狀態(tài)，在突發(fā)機(jī)電設(shè)備事故的處理中，縮短處理時(shí)間，贏得寶貴時(shí)機(jī)，顯得尤為重要。
設(shè)備標(biāo)識(shí)一般按系統(tǒng)分為：電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、鍋爐供熱系統(tǒng)、空調(diào)制冷系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、衛(wèi)視接受系統(tǒng)、電話電視系統(tǒng)等。該類標(biāo)識(shí)主要為了表明設(shè)備狀態(tài)、功能、設(shè)備編號(hào)、技術(shù)參數(shù)及使用要求。
1、電梯標(biāo)識(shí)：
1)名稱標(biāo)識(shí)含電梯自編號(hào)、品牌、停層區(qū)域、開放時(shí)間、安檢日期、荷載量、梯速等參數(shù)。
2)電梯控制狀態(tài)標(biāo)識(shí)含操縱廂內(nèi)檢修/運(yùn)行、群控/獨(dú)立、運(yùn)行開/關(guān)、轎內(nèi)照明開/關(guān)、井道照明開/關(guān)、年安檢合格證。
3)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施標(biāo)識(shí)含曳引機(jī)、控制屏、盤車工具、配電屏、消防廂、限速器等。
4)指示標(biāo)識(shí)如轎內(nèi)停層指示、樓層指示、層站召喚、運(yùn)行方向發(fā)光指示。
2、消防設(shè)施標(biāo)識(shí)：
1)主機(jī)及設(shè)備標(biāo)識(shí)含消防控制主機(jī)、網(wǎng)絡(luò)機(jī)、消防廣播、手動(dòng)控制屏、界面控制臺(tái)、電梯迫降控制屏、雙電源配電屏、傳輸泵、消火栓泵、噴淋泵、應(yīng)急救生器具柜、消火栓廂、鋼瓶組、防火卷簾門、破玻報(bào)警器、警笛、給排風(fēng)機(jī)組等標(biāo)識(shí)應(yīng)要能說明設(shè)備產(chǎn)商、設(shè)備性能、主要技術(shù)參數(shù)、自編號(hào)、維護(hù)狀態(tài)、可控制區(qū)域、維護(hù)電話。
2)引導(dǎo)標(biāo)識(shí)含緊急疏散示意圖、安全出口引導(dǎo)燈、消防電梯引導(dǎo)燈、避難層引導(dǎo)燈、消火栓引導(dǎo)燈。應(yīng)安裝布置在通道出入口，功能區(qū)前方醒目處，要求符合消防規(guī)范，有雙電源供給。消防疏散圖應(yīng)張貼在各區(qū)域出口門背面。
3)管路標(biāo)識(shí)含消防水池水箱、自動(dòng)噴淋管路、消火栓控制管路、消防接合器，以紅色色標(biāo)為主，另需在管路中標(biāo)注流向、管路性質(zhì)。4)狀態(tài)標(biāo)識(shí)含排風(fēng)控制標(biāo)識(shí)、正壓送風(fēng)控制開/關(guān)狀態(tài)標(biāo)識(shí)、消防泵、消火栓泵、傳輸泵啟動(dòng)/停止標(biāo)識(shí)、各類消防閥門開/關(guān)狀態(tài)標(biāo)識(shí)、壓力表、流量器具檢測(cè)標(biāo)識(shí)，來源于蜂巢物業(yè)論壇。
3、給排水系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：
1)設(shè)備標(biāo)識(shí)包括生活水池、水箱、生活水泵、過濾器、容積熱水器、快速熱水器、自控系統(tǒng)控制屏、污水處理反應(yīng)器、控制器、雨水排放自控泵。此類標(biāo)識(shí)應(yīng)考慮設(shè)備自編號(hào)、名稱、型號(hào)、運(yùn)行狀況、多以設(shè)備標(biāo)牌及劃區(qū)形式出現(xiàn)。
2)管路標(biāo)識(shí)以色標(biāo)標(biāo)識(shí)為主，區(qū)分管路介質(zhì)給水管路、排水管路分別以綠色和黑色色標(biāo)加流向及字標(biāo)形式來標(biāo)識(shí)。
3)狀態(tài)標(biāo)識(shí)包括水泵的投用狀態(tài)、補(bǔ)水流量、揚(yáng)程、污水處理的處理流量、排放速度、閥門的開/關(guān)狀態(tài)、管路額定工作壓力、計(jì)量器具的校驗(yàn)標(biāo)識(shí)。
4、鍋爐供熱系統(tǒng)：
1)設(shè)備標(biāo)識(shí)包括鍋爐、除氧器、軟水箱、冷凝水箱、分氣缸、儲(chǔ)油罐、齒輪泵、補(bǔ)水泵、控制屏等多以設(shè)備標(biāo)牌、設(shè)備卡形式出現(xiàn)。
2)管路標(biāo)識(shí)以色標(biāo)標(biāo)識(shí)為主含原水管路綠色標(biāo)識(shí)、軟水管路綠色為底加以白環(huán)標(biāo)識(shí)、回水管路以綠色為底記憶紅環(huán)標(biāo)識(shí)、排污管路以黑色標(biāo)識(shí)、蒸汽管路以紅色標(biāo)識(shí)、油管以橙色標(biāo)識(shí)。
3)狀態(tài)標(biāo)識(shí)含壓力大/小設(shè)定、控制閥門開/關(guān)狀態(tài)、回水溫度的'高/低、用油流量大/小、計(jì)量器具校驗(yàn)后狀態(tài)等。
5、空調(diào)制冷系統(tǒng)：
1)設(shè)備標(biāo)識(shí)含銘牌、設(shè)備編號(hào)等參數(shù)，設(shè)備有制冷機(jī)組、冷凍循環(huán)泵、冷卻循環(huán)泵、冷卻塔、分集水器標(biāo)識(shí)、熱交換器熱循環(huán)泵、冷凝水箱、電器控制屏。
2)管路標(biāo)識(shí)以色標(biāo)、字標(biāo)、流向?yàn)橹靼ɡ鋬鏊転樗{(lán)色、冷卻水管為綠色、補(bǔ)水管為綠色、排污管為黑色、蒸汽管為紅色、熱水管為綠底藍(lán)環(huán)。
3)狀態(tài)標(biāo)識(shí)含設(shè)備及管路壓力大/小設(shè)定、控制閥門開/關(guān)狀態(tài)、回水溫度的高/低、壓差大/小、油溫、計(jì)量器具校驗(yàn)后狀態(tài)等。
6、配電系統(tǒng)：
1)設(shè)備標(biāo)識(shí)應(yīng)包括變壓器、高壓開關(guān)控制屏、低壓開關(guān)控制屏、功率因素控制屏、直流控制屏、開關(guān)聯(lián)絡(luò)柜、副控控制屏、模擬屏、配電設(shè)備標(biāo)識(shí)中應(yīng)重點(diǎn)反映設(shè)備編號(hào)和技術(shù)參數(shù)以標(biāo)牌形式張貼在設(shè)備醒目處。
2)線路標(biāo)識(shí)含密集型母排、高壓電纜、配電電纜等應(yīng)反映出線路編號(hào)、額定電流、絕緣等級(jí)、常以標(biāo)簽形式出現(xiàn)。
3)狀態(tài)標(biāo)識(shí)為表明各負(fù)荷開關(guān)運(yùn)行狀態(tài)常有備用、檢修、投用、斷開。
4)警示標(biāo)識(shí)是為確保維修、值班人員的人生安全或設(shè)備安全而設(shè)的以掛牌標(biāo)識(shí)為主。如常見的"禁止合閘，線路有人工作"、"止步，高壓危險(xiǎn)"、"小心，有電"、"特殊負(fù)荷，嚴(yán)禁拉閘"等。一般制作成磁性貼牌或掛牌，懸掛粘貼在相關(guān)的開關(guān)的開關(guān)把手柄處。
7、安全監(jiān)控系統(tǒng)：安全監(jiān)控系統(tǒng)標(biāo)識(shí)常有監(jiān)視器、矩陣控制器、云臺(tái)控制器、對(duì)講基地臺(tái)、門禁控制器、紅外報(bào)警器、不間斷電源、錄象機(jī)、電腦、打印機(jī)、功放器等標(biāo)簽標(biāo)識(shí)需標(biāo)明編號(hào)、名稱、性能、使用人等常見參數(shù)，轉(zhuǎn)發(fā)自蜂巢物業(yè)網(wǎng)。
8、車場(chǎng)管理系統(tǒng)車場(chǎng)管理系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：常用于車位、引導(dǎo)、自控等相關(guān)方面，常需標(biāo)識(shí)的設(shè)備有停車位號(hào)、停車區(qū)、車位停車感應(yīng)器、電腦讀卡機(jī)、電腦計(jì)費(fèi)器、道閘、阻車器等設(shè)備。常采用標(biāo)牌、標(biāo)簽形式。對(duì)于停車區(qū)、引導(dǎo)牌、此類標(biāo)牌標(biāo)識(shí)有效面積應(yīng)相對(duì)較大，可采用燈箱或熒光標(biāo)牌形式。
三、交通道路引導(dǎo)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌
交通道路引導(dǎo)標(biāo)識(shí)主要對(duì)道路交通起警示、疏導(dǎo)、告知作用，常用熒光標(biāo)牌形式制作，單體有效面積較大，標(biāo)識(shí)種類常有：a彎道、b上坡、c下坡、d限高、e限速、f禁鳴、g避讓、h單行、i禁停、j繞行、k環(huán)行、l停車、m方向引導(dǎo)標(biāo)識(shí)、n機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車、‘o車位以滿、p私家車位、q免費(fèi)停車區(qū)、r收費(fèi)停車區(qū)、s荷載等應(yīng)根據(jù)各大廈實(shí)際道路交通狀況，道路特點(diǎn)具體設(shè)置此類標(biāo)識(shí)，此類標(biāo)識(shí)制作應(yīng)符合國家的道路交通安全法規(guī)。
四、安全警告標(biāo)識(shí)標(biāo)牌
安全警告標(biāo)識(shí)應(yīng)突出其警示作用，一般以黃色、紅色為主色調(diào)，管區(qū)內(nèi)常包括"有電危險(xiǎn)！"、"危險(xiǎn)！請(qǐng)勿攀越"，在天臺(tái)處設(shè)有"請(qǐng)注意！慎防墜落"。雨雪天外場(chǎng)用"地面潮濕、當(dāng)心跌到！"施工區(qū)用"正在施工，請(qǐng)勿靠近！"、"正在維修，暫停使用"，危險(xiǎn)區(qū)常用"下有線路，請(qǐng)勿挖掘！"、"煤氣管路、禁止煙火"、"高壓！止步！"、"線路有人工作，請(qǐng)勿合閘"、"注意，當(dāng)心碰頭！""注意！油漆未干"、"小心！玻璃易碎"等以保證相關(guān)人員及設(shè)施的安全。
五、公益標(biāo)識(shí)標(biāo)牌
在商業(yè)項(xiàng)目的公共區(qū)域應(yīng)布置一定數(shù)量的公益性標(biāo)識(shí)，以宣傳良好風(fēng)尚，影響使用人行為，如在公共衛(wèi)生間內(nèi)可設(shè)"節(jié)約用水"、"靠前方便，便后沖洗"、"節(jié)約用電，隨手關(guān)燈"。綠地及公共區(qū)域可設(shè)"愛護(hù)花草、請(qǐng)勿踐踏"、"依序停放，排列整齊"、"請(qǐng)勿喧嘩"、"請(qǐng)勿吸煙"、"吸煙有害健康"、"珍惜生命，遠(yuǎn)離毒品"等。此類標(biāo)識(shí)用語應(yīng)注意文明禮貌，富有文采和詩意，增強(qiáng)親和力和感染力，以達(dá)到使用人配合遵守的目的。
六、流程性標(biāo)識(shí)標(biāo)牌
為了標(biāo)識(shí)服務(wù)過程中的某一時(shí)段內(nèi)的狀態(tài)，確保只有合格的房屋、設(shè)備、配件、材料及管理服務(wù)才能使用、轉(zhuǎn)序和交付。標(biāo)識(shí)的形式多采用印章、標(biāo)簽、標(biāo)牌和記錄等形式。如文件的起草、校對(duì)、有效、作廢、簽發(fā)、受控等�？贞P(guān)房的驗(yàn)收、合格、待維修、以修復(fù)。室內(nèi)衛(wèi)生的已清潔、待清潔。庫房材料采購的待檢驗(yàn)、合格、退貨、分類臺(tái)帳記錄等。
流程性標(biāo)識(shí)應(yīng)著重反映可追溯性，即每道工作流程都要有操作人的簽名、日期記錄、工作結(jié)果描述，確保發(fā)生質(zhì)量問題是可找到工作缺陷發(fā)生段及操作者給予糾正，確保能預(yù)防不合格服務(wù)的再次發(fā)生。
十、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌的管理要求及注意事項(xiàng)
1、標(biāo)識(shí)的管理要按區(qū)域，分系統(tǒng)落實(shí)到誰主管誰負(fù)責(zé)，明確使用人、責(zé)任人。
2、對(duì)物業(yè)內(nèi)外的標(biāo)識(shí)按名稱、功能、數(shù)量、位置統(tǒng)一登記建冊(cè)，有案可查。
3、標(biāo)識(shí)管理要做到定期檢查、定期清潔，對(duì)狀態(tài)標(biāo)識(shí)要經(jīng)常驗(yàn)證，損壞丟失應(yīng)及時(shí)更換增補(bǔ)。
4、物業(yè)中重要標(biāo)識(shí)要建立每班巡場(chǎng)檢查交接制度，特別是雨雪天一些警示標(biāo)識(shí)要專人設(shè)置檢查落實(shí)。
5、標(biāo)識(shí)的使用制作應(yīng)符合國際、國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
6、標(biāo)識(shí)牌的制作材料要經(jīng)久耐用，安裝牢固、美觀。
7、標(biāo)識(shí)的字體要統(tǒng)一、顏色要和諧不刺眼。
8、標(biāo)識(shí)牌的安裝位置要準(zhǔn)確、合適、醒目
物業(yè)服務(wù)方案2
一、辦公、寫字樓信息化背景：
大型寫字樓辦公機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，為客戶提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目。
當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租（主要是出租）。寫字樓的整體形象設(shè)計(jì)塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場(chǎng)分析調(diào)研，與買、租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營(yíng)管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動(dòng)等均屬于寫字樓的營(yíng)銷推廣工作范疇。專門的營(yíng)銷人員在寫字樓前臺(tái)工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進(jìn)行市場(chǎng)行情調(diào)研，主動(dòng)尋找目標(biāo)客戶，征求已有客戶對(duì)物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率，業(yè)務(wù)千頭萬緒，信息化進(jìn)程勢(shì)在必行。
二、辦公、寫字樓信息化目標(biāo)：
以下為辦公寫字樓信息化主要目標(biāo)
1.招商營(yíng)銷
2.合同管理
3.工程設(shè)備
4.事務(wù)計(jì)劃
5.商務(wù)中心
6.前臺(tái)業(yè)務(wù)處理
7.大樓內(nèi)各智能子系統(tǒng)集成三、辦公、寫字樓信息化方案：寫字樓營(yíng)銷推廣的信息化
由于寫字樓宇收益性物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）的特性，決定了營(yíng)銷推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，尊藍(lán)物業(yè)系統(tǒng)專門針對(duì)寫字樓的營(yíng)銷推廣設(shè)立營(yíng)銷招商模塊。商務(wù)中心的服務(wù)與管理的信息化
a.對(duì)商務(wù)中心的設(shè)備的管理
商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、打字機(jī)、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等，商務(wù)中心設(shè)備的配備在系統(tǒng)中可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而自行添置，為各類設(shè)備的使用、結(jié)算提供支持。
b.對(duì)商務(wù)中心的工作程序的管理
商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)�？腿藢�(duì)商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員和一套健全的工作程序，系統(tǒng)管理員可根據(jù)公司業(yè)務(wù)流程自行設(shè)定工作流順序，并自行修正。
c.對(duì)商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目的管理
寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對(duì)商務(wù)中心的.服務(wù)范圍要求不同，尊藍(lán)物業(yè)管理系統(tǒng)在以下業(yè)務(wù)中輔助相關(guān)工作人員進(jìn)行信息化業(yè)務(wù)處理，寫字樓商務(wù)中心服務(wù)項(xiàng)目一般包括：
翻譯服務(wù)，包括文件、合同等；
秘書服務(wù)，包括各類文件處理；
辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)；
整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)；
臨時(shí)辦公室租用服務(wù)；
長(zhǎng)話、傳真、電信服務(wù)；
商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)；
商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)；
客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；
3.前臺(tái)客戶服務(wù)的信息化
小型寫字樓的前臺(tái)僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫字樓的前臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目較多，需要信息系統(tǒng)對(duì)業(yè)務(wù)的支撐，提高客戶滿意度，一般前臺(tái)辦理業(yè)務(wù)包括：
問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù)；
信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；
個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù)；
出租汽車預(yù)約服務(wù)；
提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)；
航空機(jī)票訂購、確認(rèn)；
全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)；
餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排；
4.設(shè)施設(shè)備管理的信息化
尊藍(lán)物業(yè)管理系統(tǒng)在寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理業(yè)務(wù)中協(xié)助管理人員做好以下各項(xiàng)工作：
a.設(shè)備管理
�。�1）建立設(shè)備檔案，做好寫字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。
�。�2）完善工程部架構(gòu)。
�。�3）建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。
（4）抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流。
�。�5）制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。
�。�6）建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。
b.維修與保養(yǎng)
�。�1）報(bào)修（兩類報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶報(bào)修）與維修程序。
�。�2）設(shè)備的保養(yǎng)：
一般可建立三級(jí)保養(yǎng)制度：
日常保養(yǎng)（又稱作例行保養(yǎng)）；
一級(jí)保養(yǎng)；文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)；外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；花卉代購、遞送服務(wù)；洗衣、送衣服務(wù)；代購清潔物品服務(wù)；其他各種委托代辦服務(wù)；郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)；電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等；報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)；客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；文件、名片等印制服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；報(bào)刊剪報(bào)服務(wù)；秘書培訓(xùn)服務(wù)等；
二級(jí)保養(yǎng)；
c.工作計(jì)劃：
對(duì)于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。
對(duì)于編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)尊藍(lán)物業(yè)系統(tǒng)支持：
1)強(qiáng)制維修法：即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計(jì)劃定期維修。
2)定期檢修法：即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
3)診斷維修法：即根據(jù)使用部門的報(bào)告和提供的技術(shù)資料，對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項(xiàng)目或部件，然后進(jìn)行維修。
4)全面維修：即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時(shí)，對(duì)主體和部件全面修理（大修）。
d.設(shè)備的更新改造：
把握好更新改造的時(shí)機(jī)，制訂切實(shí)可行的更新改造方案。
5.其他內(nèi)部業(yè)務(wù)的信息化
物業(yè)服務(wù)方案3
本小區(qū)由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)xx新橋物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)管理，現(xiàn)處于前期物業(yè)管理階段。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》和本小區(qū)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》的規(guī)定，本小區(qū)將于20xx年6月13日~7月6日采用書面征詢意見方式召開業(yè)主大會(huì)表決選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案，現(xiàn)將5月18日下午業(yè)主代表大會(huì)討論、多次業(yè)主委員會(huì)擴(kuò)大會(huì)議修訂的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案(征求意見公示稿)公示。
公示文件：《xxxx花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案》(征求意見公示稿)
公示期限：20xx年6月5日~6月12日17：00
請(qǐng)廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)選聘方案(征求意見公示稿)內(nèi)容提出書面修改意見，以便業(yè)主委員會(huì)完善修訂物業(yè)選聘方案。
本選聘方案(討論稿、征求意見稿)已經(jīng)兩次送達(dá)區(qū)房管局、南湖街、社區(qū)居委會(huì)征求意見，并在網(wǎng)上公告。截止6月3日尚未收到三單位的.任何書面指導(dǎo)意見。
任何書面意見或建議請(qǐng)?zhí)峤粯I(yè)主委員會(huì)辦公室設(shè)立的意見箱，或者送交業(yè)委會(huì)委員或選聘代理機(jī)構(gòu)。
聯(lián)系方式：
1、送交業(yè)委會(huì)辦公室。聯(lián)系電話：xxxxxx
2、送交選聘代理機(jī)構(gòu)。聯(lián)系電話：1xxx2
聯(lián)系人：xx秘書長(zhǎng)
E-mail: xx
3、公開提交小區(qū)QQ群。QQ群號(hào)：16--2。申請(qǐng)入群時(shí)須亮明門牌號(hào)及業(yè)主姓名。
xx市xxxx花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)
20xx年6月3日
抄報(bào)：xx區(qū)人民政府xx街辦事處
武昌區(qū)住房保障和房屋管理局物業(yè)管理科
抄送：武昌區(qū)南湖街都市桃源社區(qū)居民委員會(huì)
此件向全體業(yè)主公告
物業(yè)服務(wù)方案4
一、項(xiàng)目特點(diǎn)分析
假設(shè)該商業(yè)項(xiàng)目地處繁華的四川北路商業(yè)街的南端，歷史文脈悠遠(yuǎn)，無與倫比的自然環(huán)境與深厚的文化積淀決定了其具備一切作為繁華地段的先決條件。該商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積約2萬多平方米，該項(xiàng)目集購物、休閑、餐飲于一體的多功能綜合商業(yè)物業(yè)。
二、項(xiàng)目所屬區(qū)域分析該商業(yè)項(xiàng)目廣場(chǎng)位于四川北路是上海市虹口區(qū)的核心區(qū)，是僅次于是南京路、淮海路的上海第三大商業(yè)街，是上海開埠以后，最早建成的幾條馬路之一。她一改昨天那條狹小擁擠的商業(yè)街舊貌，形成了今天四川北路特有的現(xiàn)代化"平民商業(yè)大街"、"上海四川路，中華名品街"。
四川北路，以高品位、中低價(jià)的商品，現(xiàn)代電子技術(shù)的服務(wù)，及利用周邊人文景觀建設(shè)起來的現(xiàn)代文化旅游和娛樂設(shè)施的特色，加上一批著名的商貿(mào)企業(yè)先后進(jìn)駐四川北路，吸引著越來越多的市民和國內(nèi)外的游客。四川北路商業(yè)的消費(fèi)對(duì)象歷來以普通市民為主，加上旅游和體育活動(dòng)，更使這條繁忙的商業(yè)大街增添了熱烈的氣氛，平均日客流量達(dá)90萬人次，與南京路、淮海路、金陵路、豫園商場(chǎng)共同構(gòu)成上海市級(jí)商業(yè)中心，通稱"四街一場(chǎng)"。
三、客戶群體分析
四川北路以其鮮明的個(gè)性“面向于工薪階層”，有別于名店櫛比的南京路和豪華高雅的淮海路，堅(jiān)持為大眾服務(wù)的經(jīng)營(yíng)方針，立足于國貨名品，扶持民族工業(yè)，成為國內(nèi)名牌最多、質(zhì)量最優(yōu)、門類最全的商品中心。“走走逛逛其他路，買賣請(qǐng)到四川路”的廣告語正是迎合了買價(jià)廉物美商品的顧客的心。
四、商鋪物業(yè)管理理念
商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集對(duì)商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理分散經(jīng)營(yíng)”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。
“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 “分散經(jīng)營(yíng)”，是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。
商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。為了達(dá)到“統(tǒng)一管理分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承置業(yè)人必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理�！捌放茖徍斯芾怼敝福赫猩虒�(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。
審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。
“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。
租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：
承置業(yè)人的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；
承置業(yè)人的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；
為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；
承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無償，有無限制；
投保范圍事宜；
是否統(tǒng)一的收銀等
1、 “統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。
由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。
組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承置業(yè)人銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)�。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。
2、“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。
商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承置業(yè)人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的`方式有：指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；
協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；
服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；
監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。
3、 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。
商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。
五、物業(yè)管理重點(diǎn)、難點(diǎn)
重點(diǎn)分析：
項(xiàng)目業(yè)態(tài)類型多，管理上各有側(cè)重。區(qū)域內(nèi)存在不同類型的業(yè)態(tài)，如品牌專買、餐飲等。由于其物業(yè)本身特性的不同，對(duì)物業(yè)管理需求和要求也不同，因此，在制定商場(chǎng)物業(yè)管理總體方案時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)針對(duì)不同類型的物業(yè)，在管理方式上有所側(cè)重，以適應(yīng)不同類型物業(yè)對(duì)物業(yè)管理的需求。如餐飲要特別加強(qiáng)設(shè)備管理和消防安全管理，加強(qiáng)巡視和檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排除管理隱患。
從本人的經(jīng)驗(yàn)來看：一是要推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，逐步實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)；二是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施規(guī)模化運(yùn)作，在企業(yè)內(nèi)部合理配置人員，提高科技含量，降低成本；
要求制定《管理規(guī)約》。商業(yè)廣場(chǎng)客流量大，人員復(fù)雜，矛盾和糾紛時(shí)常發(fā)生。因此，在提倡使用人自治自律的基礎(chǔ)上，必須對(duì)商場(chǎng)置業(yè)人（使用人）的使用行為加以限制和約定，制定一個(gè)大家共同遵守的行為準(zhǔn)則即《管理規(guī)約》，來明確商場(chǎng)置業(yè)人（使用人）的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范商場(chǎng)置業(yè)人（使用人）的行為，促進(jìn)商場(chǎng)物業(yè)管理工作的順利開展。
設(shè)立置業(yè)人檔案，嚴(yán)格管理。管理中心應(yīng)建立健全置業(yè)人（使用人）的檔案資料及管理系統(tǒng)。在嚴(yán)格保密的前提下，充分掌握置業(yè)人（使用人）的流動(dòng)情況，以便加強(qiáng)管理。
協(xié)調(diào)物業(yè)管理各主體及相關(guān)部門的關(guān)系。物業(yè)管理活動(dòng)所涉及的主體和相關(guān)部門較多，有直接參與的，也有間接參與的，如建設(shè)單位、城市供水供電等專營(yíng)服務(wù)公司，物業(yè)、市政、環(huán)衛(wèi)、公安、消防、工商等行政管理部門等，物業(yè)管理工作離不開這些主體和相關(guān)部門的支持與協(xié)助。因此，物業(yè)管理企業(yè)要積極協(xié)調(diào)處理好與這些主體和相關(guān)部門的關(guān)系，配合他們的工作，借助政府有關(guān)部門的力量，加強(qiáng)對(duì)商場(chǎng)治安等方面的綜合管理，促進(jìn)商場(chǎng)物業(yè)管理和精神文明建設(shè)等各項(xiàng)工作的全面開展。
針對(duì)不同置業(yè)人（使用人）的具體情況，物業(yè)管理企業(yè)要出面牽頭，開展豐富多彩的文化活動(dòng)，一方面加強(qiáng)了置業(yè)人（使用人）之間的交流和溝通，豐富了置業(yè)人（使用人）的文化生活，提升物業(yè)管理的品位，另一方面，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)與置業(yè)人（使用人）溝通，創(chuàng)造融洽和諧的工作環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的順利開展。
難點(diǎn)分析：
從進(jìn)駐期直至正常營(yíng)業(yè)期，物業(yè)管理實(shí)施與周邊施工（二次）長(zhǎng)期并存，且進(jìn)駐期商家進(jìn)駐集中、進(jìn)駐率高、進(jìn)駐快，管理壓力較大。
商家其特殊的人員結(jié)構(gòu)及多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)必將為商場(chǎng)帶來更清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的經(jīng)營(yíng)理念，因此要求物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。
隨著人們消費(fèi)理念的不斷更新，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“精品服務(wù)”，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷滿足顧客不斷增長(zhǎng)的需求。
物業(yè)服務(wù)方案5
一、總體目標(biāo)
全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，通過規(guī)范工作機(jī)制，提升政府監(jiān)管水平；規(guī)范企業(yè)管理，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)；規(guī)范業(yè)主行為，提升服務(wù)消費(fèi)意識(shí)；促進(jìn)住宅小區(qū)環(huán)境面貌大改善、物業(yè)服務(wù)企業(yè)質(zhì)量大提高、居民居住品質(zhì)大提升，努力創(chuàng)建整潔、文明、安全、舒適的宜居環(huán)境。
二、時(shí)間安排
規(guī)范提升物業(yè)管理專項(xiàng)活動(dòng)開展時(shí)間為一年，分為動(dòng)員部署、組織實(shí)施和檢查驗(yàn)收等3個(gè)階段。
�。ㄒ唬﹦�(dòng)員部署階段從x年xx月xx日至x月30日。區(qū)建設(shè)局要對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)查摸底、制定規(guī)范提升物業(yè)管理水平項(xiàng)目清單，同時(shí)組織召開有關(guān)部門、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、業(yè)主代表參加的會(huì)議，制定工作方案，做好部署安排。
（二）組織實(shí)施階段從x年xx月xx日至11月30日。各街道辦事處、各社區(qū)、各相關(guān)職能部門、各建設(shè)單位要緊密圍繞著“三個(gè)規(guī)范、三個(gè)提升”的總體目標(biāo)，制定工作安排、落實(shí)專項(xiàng)資金，扎實(shí)開展工作。
（三）檢查驗(yàn)收階段從年12月1日至12月31日。結(jié)合市里開展的檢查驗(yàn)收，由區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組成立檢查組對(duì)今年工作開展情況進(jìn)行檢查、考核，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。
三、工作內(nèi)容
認(rèn)真貫徹《市區(qū)人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)物業(yè)管理工作的意見》工作要求，按照新建小區(qū)、新建安置小區(qū)、舊住宅小區(qū)三類物業(yè)管理模式，結(jié)合城市建設(shè)管理年活動(dòng)要求，把握重點(diǎn)，各司其職，全面推進(jìn)，著力提升我區(qū)物業(yè)管理水平。
�。ㄒ唬┓诸愔笇�(dǎo)，把握各類小區(qū)物業(yè)管理重點(diǎn)
1、新建小區(qū)的物業(yè)管理
（1）建設(shè)單位。①配置符合規(guī)定的物業(yè)管理用房，做好前期物業(yè)的招投標(biāo)，與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)合同；②做好物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)；③按照國家規(guī)定的保修期限和范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任；④對(duì)已竣工但未出售或者尚未交給物業(yè)買售人的物業(yè)，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)費(fèi)用；⑤不得擅自處分業(yè)主依法享有所有權(quán)或使用權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
�。�2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。①根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)，制定物業(yè)管理方案；②按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)；③實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)公示制度；④協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；⑤對(duì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或有關(guān)行政主管部門；⑥在承接物業(yè)或退出物業(yè)時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定做好查驗(yàn)和物業(yè)管理資料的移交工作。
（3）業(yè)主委員會(huì)。①作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；②協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系；③定期公布財(cái)務(wù)經(jīng)費(fèi)使用情況，督促業(yè)主及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金；④依法履行自治管理職責(zé)，配合公安機(jī)關(guān)做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安，支持社區(qū)居委會(huì)開展工作并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；⑤做好組織任期期滿后的換屆選舉；⑥按照有關(guān)規(guī)定向社會(huì)公開選聘物業(yè)企業(yè)，做好物業(yè)企業(yè)的聘用、續(xù)聘、解聘工作。
2、新建安置小區(qū)的物業(yè)管理。區(qū)屬安置房各建設(shè)單位要按照規(guī)定以協(xié)議方式或邀請(qǐng)招標(biāo)、公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。所在街道、社區(qū)要?jiǎng)?chuàng)造條件成立物業(yè)企業(yè)，積極參與區(qū)屬安置房的物業(yè)管理工作。新建安置小區(qū)首套交房后，各建設(shè)單位按市物業(yè)三級(jí)服務(wù)等級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%補(bǔ)貼給物業(yè)企業(yè)，即電梯住宅0、7元/平方米、月，非電梯住宅0、35元/平方米、月，店面0、7元/平方米、月給予補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的時(shí)間為2年。各建設(shè)單位要將物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼資金納入建設(shè)投資成本核算之中，保證資金及時(shí)到位，物業(yè)管理工作可以順利開展。
3、舊住宅小區(qū)物業(yè)管理。各街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)要在對(duì)轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)、居民聚集區(qū)域全面調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，根據(jù)城市街區(qū)布局、公用基礎(chǔ)設(shè)施分布狀況，將一些分散、規(guī)模較小的舊住宅小區(qū)，按照統(tǒng)籌規(guī)劃、條塊結(jié)合、分步實(shí)施的原則整合成一定規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的資源共享和規(guī)模效益；并逐步改善區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生和治安防范。對(duì)暫時(shí)無法開展物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，要依托社區(qū)服務(wù)中心，采取有償或低償?shù)确绞�，為居民提供包括物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的各項(xiàng)社區(qū)服務(wù)，從而解決舊住宅小區(qū)無法開展物業(yè)管理工作的問題。
（二）明確職責(zé)，有效發(fā)揮三級(jí)管理體系作用
1、區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
�。�1）加強(qiáng)對(duì)全區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
（2）制定全區(qū)物業(yè)管理年度工作計(jì)劃與三年發(fā)展計(jì)劃，出臺(tái)規(guī)范物業(yè)管理和扶持行業(yè)發(fā)展的規(guī)定。
�。�3）將物業(yè)管理工作納入?yún)^(qū)政府年度工作計(jì)劃和議事日程。
�。�4）協(xié)調(diào)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)分片掛鉤包干制度的落實(shí)。
�。�5）每年年底召開專題會(huì)議，聽取物業(yè)管理工作匯報(bào)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。
2、街道辦事處。
（1）加強(qiáng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)。各街道辦事處城管辦具體承擔(dān)物業(yè)管理工作職責(zé)，根據(jù)工作實(shí)際，要配備一定數(shù)量的專兼職工作人員，確保物業(yè)管理有工作機(jī)構(gòu)、有人員負(fù)責(zé)、有經(jīng)費(fèi)保障。
�。�2）物業(yè)管理納入工作議程。各街道辦事處要負(fù)責(zé)建立街道物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)主代表等參加的聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)有效解決物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的矛盾、糾紛。
（3）目標(biāo)責(zé)任管理。各街道辦事處對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作年度要有目標(biāo)措施、有任務(wù)分解、有責(zé)任單位、有組織考核，要與下屬單位簽訂年度物業(yè)管理工作目標(biāo)責(zé)任書。
�。�4）老舊小區(qū)整治。金山社區(qū)作為建成10年以上無物業(yè)管理的老舊小區(qū)，是今年我區(qū)老舊小區(qū)整治試點(diǎn)。小區(qū)綜合整治內(nèi)容有：設(shè)置圍墻、安防門崗，平整道路、整治綠化，完善改造雨、污管道等，在老舊小區(qū)面貌初步改善后，根據(jù)實(shí)際采取引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理、社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理、業(yè)主自行管理等方式建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，鞏固整治成果。海濱街道辦事處對(duì)于金山社區(qū)的整治要做到工作有計(jì)劃、資金有著落、人員有到位、措施有落實(shí)。其他街道辦事處可以根據(jù)本轄區(qū)實(shí)際，有選擇性地進(jìn)行老舊小區(qū)整治。
�。�5）推進(jìn)業(yè)委會(huì)成立和規(guī)范運(yùn)作。各街道要制定業(yè)委會(huì)成立計(jì)劃。本轄區(qū)內(nèi)年符合成立業(yè)委會(huì)條件的物業(yè)管理小區(qū)成立業(yè)委會(huì)應(yīng)達(dá)到40%以上，并逐年提高。要積極牽頭組建轄區(qū)內(nèi)已具備條件的小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)并推選成立業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)督促轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會(huì)建立健全規(guī)章制度，按時(shí)完成換屆工作，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理。
�。�6）積極參與安置房物業(yè)管理。針對(duì)安置房管理難、收費(fèi)難、投訴多，物業(yè)公司不愿接、業(yè)主意見大的實(shí)際，各街道要?jiǎng)?chuàng)造條件成立物業(yè)服務(wù)公司，主動(dòng)參與本轄區(qū)內(nèi)安置房物業(yè)管理。
�。�7）加強(qiáng)宣傳與培訓(xùn)工作。各街道要加大宣傳力度，充分運(yùn)用各種媒體宣傳形式，引導(dǎo)業(yè)主更新消費(fèi)觀念，順應(yīng)時(shí)展趨勢(shì)，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的認(rèn)同感；要將遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，自覺繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)納入街道“五好文明家庭”的評(píng)選條件。要定期組織業(yè)委會(huì)委員、社區(qū)管理人員進(jìn)行小區(qū)綜合管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
3、社區(qū)居委會(huì)。
�。�1）配合街道辦事處開展各項(xiàng)工作，參加小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)籌備組和換屆工作，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)。
�。�2）協(xié)助街道、區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理職能單位對(duì)小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理和物業(yè)從業(yè)人員的管理和考核，并對(duì)物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)的評(píng)先評(píng)優(yōu)工作提出意見。
�。ㄈR抓共管，切實(shí)形成物業(yè)管理工作合力
1、區(qū)財(cái)政局。安排物業(yè)管理專項(xiàng)資金，建立完善物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)保障的長(zhǎng)效機(jī)制，把規(guī)范提升物業(yè)管理工作列入?yún)^(qū)財(cái)政資金專項(xiàng)安排。年區(qū)財(cái)政將安排一定資金作為整治、提升物業(yè)管理和獎(jiǎng)勵(lì)工作到位、成績(jī)突出的物業(yè)管理單位及個(gè)人的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，并逐年提高預(yù)算金額。
2、區(qū)建設(shè)局。
�。�1）加強(qiáng)監(jiān)督管理。要對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)查研究，分析存在問題，加強(qiáng)管理。做好包括物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)項(xiàng)目備案、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、前期物業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)企業(yè)信用檔案、物業(yè)企業(yè)違規(guī)行為查處、業(yè)委會(huì)備案、物業(yè)承接檢查、退出管理和移交程序等一系列規(guī)范管理工作。
�。�2）制定整改提升方案。指導(dǎo)并督促轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)專項(xiàng)活動(dòng)制定整改提升方案，并跟蹤落實(shí)。
�。�3）加強(qiáng)巡查整治。區(qū)建設(shè)局要牽頭組織相關(guān)單位及人大代表、政協(xié)委員和業(yè)主代表等，組成若干個(gè)檢查工作小組，定期或不定期對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理住宅小區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)檢查。每個(gè)物業(yè)管理小區(qū)至少檢查2次，并做好檢查記錄。對(duì)發(fā)現(xiàn)問題的要及時(shí)提出整改，對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行認(rèn)真查處。
�。�4）組織實(shí)施考核。區(qū)建設(shè)局要在9月份之前按照《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》的'標(biāo)準(zhǔn)對(duì)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)進(jìn)行考核，按照《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核暫行辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核。采取自查、檢查、評(píng)議的方式考核企業(yè)管理、企業(yè)文化、服務(wù)業(yè)績(jī)、公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、房屋管理、環(huán)境管理、業(yè)主滿意度等，同時(shí)開展物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理考核。
（4）創(chuàng)建優(yōu)秀、培育品牌。區(qū)建設(shè)局要指導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)建部級(jí)、省級(jí)、市級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)，今年任務(wù)是創(chuàng)建2個(gè)市級(jí)以上物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。同時(shí)鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)做大、做強(qiáng)，培育、樹立行業(yè)品牌。
（5）加大違規(guī)處罰清理。要加大對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)差、損害業(yè)主利益等違規(guī)行為的處罰清理力度，并責(zé)令企業(yè)限期整改，督促企業(yè)制定整改方案，明確整改步驟，落實(shí)整改措施。
（6）推進(jìn)業(yè)委會(huì)的成立和規(guī)范運(yùn)作。要牽頭制定全區(qū)業(yè)委會(huì)成立三年規(guī)劃，指導(dǎo)協(xié)助街道辦事處、社區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)或召開業(yè)主大會(huì)。督促建設(shè)單位履行業(yè)委會(huì)成立工作中的職責(zé)。
（7）加強(qiáng)培訓(xùn)和政策法規(guī)宣傳。要制定培訓(xùn)方案，借助市物業(yè)協(xié)會(huì)平臺(tái)積極開展培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，確保行業(yè)相關(guān)人員都能持證上崗或得到輪訓(xùn)。采取各種形式，大力宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策、法規(guī)，讓業(yè)主樹立物業(yè)管理的服務(wù)消費(fèi)觀念，自覺遵守物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)主規(guī)約。
3、區(qū)城市管理行政執(zhí)法局。加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違反市容環(huán)境衛(wèi)生、城市綠化、市政管理、破壞房屋外立面、違章搭建等違法違規(guī)行為的監(jiān)督和檢查。在規(guī)范提升物業(yè)管理專項(xiàng)活動(dòng)中，重點(diǎn)加大對(duì)下面行為的檢查和處罰：
�。�1）住宅小區(qū)內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（2）擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗，改變儲(chǔ)藏間功能；
�。�3）侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木；
�。�4）在小區(qū)內(nèi)焚燒瀝青、橡膠、塑料、垃圾等產(chǎn)生有毒有害煙塵、氣體的物質(zhì)；
（5）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土、進(jìn)行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的夜間施工作業(yè)；
�。�6）小區(qū)周邊亂擺亂放、違章占道的飲食攤點(diǎn)。
4、區(qū)公安分局。
（1）規(guī)范物業(yè)服務(wù)公司保安隊(duì)伍，定期開展保安人員培訓(xùn)，督促保安人員持證上崗；
（2）指導(dǎo)業(yè)委會(huì)和物業(yè)企業(yè)制定小區(qū)治安管理制度，定期或不定期檢查管理措施落實(shí)情況；
�。�3）加強(qiáng)基層民警與小區(qū)保安的工作配合，督促物業(yè)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安工作，創(chuàng)造安全祥和住宅小區(qū)。
5、區(qū)消防大隊(duì)。加強(qiáng)管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)的消防安全。定期對(duì)小區(qū)的消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，消除重大火災(zāi)隱患；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)破壞消防設(shè)施、擅自改變建筑物防火間距、耐火等級(jí)、防火分區(qū)、消防安全疏散條件以及占用消防通道等違規(guī)違法行為的處罰力度。
6、區(qū)交警大隊(duì)。指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)制定小區(qū)安全行車路線，規(guī)范小區(qū)內(nèi)臨時(shí)車位的劃定。加強(qiáng)對(duì)開放式小區(qū)車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區(qū)治理車輛亂停亂放。
7、區(qū)工商局。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的廣告監(jiān)管，嚴(yán)厲查處虛假、違法廣告行為。加大對(duì)住宅轉(zhuǎn)變用途、改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房、無照經(jīng)營(yíng)等違規(guī)行為的查處。
8、區(qū)環(huán)保局。加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)及周邊的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)審批和環(huán)保設(shè)施竣工驗(yàn)收的管理；加強(qiáng)監(jiān)督查處住宅小區(qū)及周邊噪聲污染，亂排污水、亂放廢棄物、飲食服務(wù)業(yè)亂排放油煙等違規(guī)行為。
9、區(qū)物價(jià)局。要對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)收費(fèi)行為進(jìn)行全面抽查，督促服務(wù)企業(yè)做好收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和物價(jià)舉報(bào)監(jiān)督電話的公示工作；嚴(yán)肅查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費(fèi)和擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行為。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范收費(fèi)、業(yè)主明白消費(fèi)。
10、區(qū)司法局。加強(qiáng)對(duì)街道、社區(qū)人民調(diào)解組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，加強(qiáng)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作，把矛盾糾紛化解在萌芽中，化解在最基層，形成人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
11、區(qū)社區(qū)辦。加強(qiáng)與涉及物業(yè)管理有關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作；協(xié)助社區(qū)落實(shí)人員編制、辦公經(jīng)費(fèi)、辦公用房，為社區(qū)居委會(huì)開展物業(yè)管理工作提供支持。
四、工作要求
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真組織。物業(yè)管理是各級(jí)政府改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容，各級(jí)各部門要從大局出發(fā)，統(tǒng)一思想，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真組織，增強(qiáng)做好這項(xiàng)工作的緊迫感和責(zé)任感。
（二）齊抓共管，明確職責(zé)。各級(jí)各部門要根據(jù)區(qū)政府規(guī)范提升物業(yè)管理實(shí)施意見中的工作安排，明確工作職責(zé)、落實(shí)工作責(zé)任，全力做好協(xié)調(diào)配合、整治提升工作，各司其職、齊抓共管，強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)、形成合力。
（三）強(qiáng)化監(jiān)督，建全機(jī)制。通過規(guī)范提升專項(xiàng)工作，建立健全物業(yè)管理規(guī)章制度。各級(jí)各部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對(duì)工作開展情況實(shí)行定期調(diào)度，每月底以月報(bào)形式向區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組（辦公室設(shè)在區(qū)建設(shè)局）報(bào)送工作進(jìn)展情況，有效推動(dòng)工作落實(shí)。區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善有利于建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的方法。
五、考核辦法
（一）考核對(duì)象。為充分發(fā)揮各級(jí)各部門對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)監(jiān)督作用，落實(shí)規(guī)范提升物業(yè)管理專項(xiàng)活動(dòng)的實(shí)施成效，將對(duì)各街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、區(qū)直各相關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施工作考核。
�。ǘ┛己藘�(nèi)容（具體考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)詳見附件）。
1、街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)考核內(nèi)容。
（1）加強(qiáng)組織保障。物業(yè)管理組織工作健全，分管領(lǐng)導(dǎo)、具體負(fù)責(zé)人明確，經(jīng)費(fèi)有保障、人員有配備；
（2）將物業(yè)管理工作納入年度工作計(jì)劃和議事日程；轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作年度有目標(biāo)措施、有任務(wù)分解、有責(zé)任單位，有組織考核；
（3）加強(qiáng)制度建設(shè)和制度落實(shí)。實(shí)施物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，抓好物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，完成上級(jí)部署的專項(xiàng)工作任務(wù)；
�。�4）做好老舊小區(qū)整治；
�。�5）加強(qiáng)業(yè)委會(huì)成立、換屆和日常工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。
�。�6）做好宣傳培訓(xùn)工作。
2、區(qū)直相關(guān)部門的考核內(nèi)容。
�。�1）明確本部門在物業(yè)管理工作中的職責(zé)，進(jìn)行責(zé)任分解，明確責(zé)任科室、分管領(lǐng)導(dǎo)、負(fù)責(zé)人、經(jīng)辦人；
�。�2）抓好工作安排部署，加強(qiáng)部門協(xié)作配合，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查；
�。�3）建立糾紛投訴調(diào)處機(jī)制，加大對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法違規(guī)行為的查處力度；
（4）加強(qiáng)培訓(xùn)工作，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)；
�。�5）宣傳工作有計(jì)劃安排，有組織活動(dòng)；
（6）創(chuàng)新與物業(yè)管理有關(guān)的管理與執(zhí)法監(jiān)督工作。
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核內(nèi)容。按照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)的《市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)“市物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核暫行規(guī)定”的通知》文件執(zhí)行。
物業(yè)服務(wù)方案6
核心提示：寫字樓對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項(xiàng)目要求多，對(duì)服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高，它不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對(duì)服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點(diǎn)，要針對(duì)寫字樓物業(yè)及管理的特點(diǎn)制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點(diǎn)，提供特色服務(wù)。
(一)寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)和管理特點(diǎn)
寫字樓是業(yè)主、非業(yè)主使用人進(jìn)行日常辦公或開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的場(chǎng)所。
寫字樓物業(yè)和管理主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
(1)物業(yè)的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業(yè)管理的車輛指揮管理工作量大。(2)物業(yè)檔次高，整體形象好，業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理的要求也較高。
(3)物業(yè)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施多，技術(shù)含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調(diào)、樓宇設(shè)備自動(dòng)化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇智能化管理系統(tǒng)等。(4)物業(yè)使用人相對(duì)不固定，有的更換頻繁，物業(yè)的租賃管理是物業(yè)管理難點(diǎn)。
(5)業(yè)主、非業(yè)主使用人經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，社交活動(dòng)頻繁，社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，業(yè)主、非業(yè)主使用人內(nèi)部管理隱患多，給物業(yè)管理增添了難度。
(6)業(yè)主、非業(yè)主使用人來自社會(huì)各階層，素質(zhì)參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業(yè)管理的公眾管理制度執(zhí)行難，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用拖欠嚴(yán)重。
(7)公共場(chǎng)所人流量大，進(jìn)出人員難以控制，安全管理責(zé)任大。
(8)因?yàn)槭寝k公場(chǎng)所，單個(gè)物業(yè)空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內(nèi)業(yè)主、非業(yè)主使用人的設(shè)施、財(cái)產(chǎn)多，人員集中，是防火控制的重點(diǎn)區(qū)域，消防安全是物業(yè)管理的重點(diǎn)之一。
(二)寫字樓的物業(yè)管理
1.寫字樓對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項(xiàng)目要求多，對(duì)服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高。所以物業(yè)管理企業(yè)在選派管理人員時(shí)，必須注重員工的綜合素質(zhì)，無論是個(gè)人形象，還是內(nèi)在氣質(zhì)，都要達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)。此外，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)管理，努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，以滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理高標(biāo)準(zhǔn)的要求。
2.寫字樓物業(yè)不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對(duì)服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點(diǎn)。所以物業(yè)管理企業(yè)必須改變一般的物業(yè)管理觀念，不能一味求嚴(yán)、求穩(wěn)，一定要在員工服務(wù)意識(shí)和服務(wù)禮節(jié)禮貌的培養(yǎng)方面下一番工夫，使員工的服務(wù)水平上升到一個(gè)更高層次，從而滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的更高要求。
3.針對(duì)寫字樓物業(yè)及管理的特點(diǎn)制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點(diǎn)，提供特色服務(wù)。在制定寫字樓管理服務(wù)方案時(shí)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到服務(wù)質(zhì)量對(duì)寫字樓租金水平和市場(chǎng)價(jià)值的影響力。承租人非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務(wù)的有效性，尤其是物業(yè)維護(hù)的水平。一個(gè)窗明幾凈、井井有條的寫字樓環(huán)境，對(duì)承租人和潛在承租人都會(huì)產(chǎn)生極大的影響力。
寫字樓物業(yè)管理的特點(diǎn)
�。ㄒ唬┍ＷC樓內(nèi)與外界通訊渠道的暢通
寫字樓內(nèi)辦公人員眾多，電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、通信設(shè)備等各種辦公設(shè)備全天使用，因此，必須保證供電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。否則，將直接影響樓內(nèi)辦公人員的工作效率。同時(shí)，如果電力供應(yīng)的中斷將會(huì)給客戶帶來巨大損失，導(dǎo)致客戶的投訴或索賠。
由于寫字樓內(nèi)人員眾多，為了給客戶提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境，消除病菌從空調(diào)通風(fēng)管道進(jìn)行傳播的可能性，自經(jīng)曲里勢(shì)提的亞前到鉆弱強(qiáng)x定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)道進(jìn)行消毒，保證樓內(nèi)的溫度、濕度和空氣質(zhì)量符合國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
為了保證樓內(nèi)辦公人員正常的生活用水，必須對(duì)樓內(nèi)的給排水系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行定期的維修養(yǎng)護(hù)及按時(shí)對(duì)生活水箱進(jìn)行清洗消毒以保證樓內(nèi)辦公人員的用水安全。
對(duì)于高層寫字樓來說，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現(xiàn)故障將會(huì)給樓內(nèi)辦公人員出行帶來很大的不便，因此必須制定嚴(yán)格的運(yùn)行保養(yǎng)制度，通過合理的運(yùn)行和科學(xué)的養(yǎng)護(hù)，提高電梯運(yùn)行的'安全性，確保樓內(nèi)辦公人員的正常使用。
保證樓內(nèi)與外界通訊渠道的暢通，是現(xiàn)代化智能寫字樓物業(yè)管理的重要任務(wù)之一。
在當(dāng)今的信息社會(huì)，信息的交流及信息的獲取是至關(guān)重要的，是帶來巨大經(jīng)濟(jì)效益的前提，通過對(duì)樓內(nèi)通訊設(shè)備日常及定期的維護(hù)，保證寫字樓內(nèi)通訊系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行以滿足樓內(nèi)辦公人員的使用需求。
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寫字樓內(nèi)的消防工作非常重要，一旦發(fā)生火災(zāi)后果難以設(shè)想，因此，物業(yè)管理工作中除了要遇正逍換設(shè)備設(shè)施的完好和消防渠道的暢通外，還要消除火災(zāi)隱患，加強(qiáng)寫字樓內(nèi)的裝修管理、加強(qiáng)員工及用戶的防宣傳教育工作，消防工作應(yīng)做到常備不懈。必須加強(qiáng)樓內(nèi)各區(qū)域的定時(shí)巡邏檢查及完善樓內(nèi)的安全監(jiān)控措施，并通過嚴(yán)格的監(jiān)督檢查機(jī)制以確保安全保衛(wèi)管理制度的有效實(shí)施。因此，要建立完善的應(yīng)急預(yù)案。
（三）要求環(huán)境整潔，舒適優(yōu)雅
現(xiàn)代化的寫字樓，系統(tǒng)設(shè)備先進(jìn)、裝修檔次高，但是，由于寫字樓人員出入量大，容易出現(xiàn)臟、亂和建筑材料損壞的問題。為了創(chuàng)造干凈，整潔、優(yōu)雅，舒適的辦公環(huán)境，寫字樓內(nèi)衛(wèi)生間、大堂、走廊、樓梯間、電梯廳等公共區(qū)域的衛(wèi)生及辦公區(qū)域的衛(wèi)生應(yīng)由專業(yè)保潔人員進(jìn)行定時(shí)、定期的清潔、打掃和維護(hù)。
樓內(nèi)垃圾的及時(shí)清運(yùn)、定期的消殺滅工作是預(yù)防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。擺放適當(dāng)?shù)幕ɑ芎途G色觀賞植物，既增加了人們的視覺美感又凈化了環(huán)境。
�。ㄋ模┵|(zhì)量要求高，科技含量大
由于寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進(jìn)，加之進(jìn)駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求都較高。特別是現(xiàn)代化的智能寫字樓，集各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備之大成，例如，中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、高檔電梯、樓宇自控設(shè)備、保安監(jiān)控設(shè)備、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)告系統(tǒng)設(shè)備、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)設(shè)備等，這無疑對(duì)物業(yè)管理人員提出了更高的要求。物業(yè)管理工程部的人員不僅要具有管理知識(shí)，更要具有與之相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)知識(shí)，只有這樣，才能夠駕馭這些設(shè)備，才能夠擔(dān)負(fù)起管理和維護(hù)這些設(shè)備系統(tǒng)的責(zé)任。同時(shí)，應(yīng)指導(dǎo)客戶正確地使用這些設(shè)備，避免因不正常的使用操作而導(dǎo)致設(shè)備的提前損壞。
物業(yè)服務(wù)方案7
一、 前言
首先感謝無錫凱晨置業(yè)有限公司對(duì)我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產(chǎn)業(yè)管理私人有限公司也非常重視此次合作機(jī)會(huì)。公司將全力以赴，力爭(zhēng)把握住這次機(jī)遇，充分展示中新合資凱德物業(yè)的實(shí)力。使無錫光華大廈在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新加坡管理模式的優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。
本計(jì)劃書僅針對(duì)已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時(shí)間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請(qǐng)?jiān)彛?/p>
二、 公司簡(jiǎn)介
蘇州工業(yè)園區(qū)凱德物業(yè)管理有限公司是在原凱德物業(yè)公司的基礎(chǔ)上于20xx年12月由新加坡新工集團(tuán)下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。
公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集團(tuán)的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司是最悠久、最權(quán)威的物業(yè)管理公司，公司除提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，還提供包括建筑設(shè)計(jì)審計(jì)、能源審計(jì)、室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和增值服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。在新加坡，CPGFM所管理的物業(yè)超過1000幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統(tǒng)府、國會(huì)大廈、財(cái)政大廈、外交部、國家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場(chǎng)、法院、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級(jí)公寓、海關(guān)關(guān)卡等大廈。
目前，CPGFM在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)，并進(jìn)行廣泛的業(yè)務(wù)開拓及合作。在中國，CPGFM的業(yè)務(wù)已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟(jì)南等地區(qū)。接管的項(xiàng)目包括上海春城、東方肝膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀(jì)廣場(chǎng)（大型商場(chǎng)）和甲級(jí)寫字樓等。
凱德物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊(cè)資本超過3億元人民幣，開發(fā)面積超過150余萬平方米，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)力量。
合資后的凱德物業(yè)公司擁有高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。員工隊(duì)伍從合資前的160余人在10個(gè)月內(nèi)迅速增加到610余人，為適應(yīng)公司在管理水平上達(dá)到國際高質(zhì)量服務(wù)的要求，公司對(duì)新入職管理層人員學(xué)歷要求達(dá)到大專以上。
合資后的凱德公司引進(jìn)了新工在物業(yè)管理上先進(jìn)的`經(jīng)驗(yàn)，在管理上不斷精益求精，以國際化的標(biāo)準(zhǔn)管理企業(yè)。公司在20xx年2月順利通過新加坡國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證公司的ISO9001：20xx質(zhì)量認(rèn)證。合資后的凱德公司依托新工強(qiáng)大的技術(shù)支持，同新工共享資源，有能力承接各種類型的物業(yè)項(xiàng)目，能夠向客戶提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，致力于為客戶提供一站式的服務(wù)，并不斷提供增值服務(wù)，為客戶帶來更大的服務(wù)價(jià)值。
公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。設(shè)人事行政部、質(zhì)管部、財(cái)務(wù)部、運(yùn)作部、市場(chǎng)部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個(gè)部門。運(yùn)作部下設(shè)體育中心項(xiàng)目部、科技園項(xiàng)目部、加城花園（涉外）項(xiàng)目部、嘉湖閣（涉外）項(xiàng)目部、翠湖雅居（涉外）項(xiàng)目部、新城花園項(xiàng)目部、新加花園項(xiàng)目部、新馨花園項(xiàng)目部、明輝花園項(xiàng)目部和廠房項(xiàng)目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達(dá)、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等）。現(xiàn)公司所接管物業(yè)項(xiàng)目總面積約100余萬平方米。在高級(jí)商住樓宇、體育場(chǎng)館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗(yàn)，并獲得社會(huì)各界和專業(yè)部門的認(rèn)同，在蘇州地區(qū)樹立了“凱德”品牌。其中新城花園于1998年榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號(hào)，1999年榮獲國家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”，20xx年新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。
中新合資的凱德物業(yè)公司根據(jù)園區(qū)外向度非常高的特點(diǎn)充分借助新方國際化、
專業(yè)化的優(yōu)勢(shì)，向客戶提供策略性的物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)，與客戶以伙伴的關(guān)系共同發(fā)展，通過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施，提供滿足客戶商業(yè)運(yùn)作需求的服務(wù)，并將現(xiàn)代化的高科技技術(shù)運(yùn)用到物業(yè)管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業(yè)公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價(jià)值；確保物業(yè)的可靠性和有效性以支持客戶的商業(yè)運(yùn)作；維持一個(gè)安全、清潔和有益于商業(yè)運(yùn)作的環(huán)境；保持物業(yè)與客戶的商業(yè)運(yùn)作環(huán)境的一致性。
“創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、吸引優(yōu)秀人才。”凱德物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進(jìn)取，精心打造凱德品牌。
三、 項(xiàng)目概況與分析
3.1無錫光華大廈物業(yè)特點(diǎn)的分析
3.1.1無錫光華大廈概述
無錫光華大廈位于無錫火車站對(duì)面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺(tái)電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級(jí)酒店式服務(wù)公寓。
大廈內(nèi)主要設(shè)施有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、娛樂中心、會(huì)所等。本方案針對(duì)6層以上住宅提供物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計(jì)入本方案書內(nèi)。
3.1.2項(xiàng)目特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分折
1、 本項(xiàng)目性質(zhì)為高級(jí)服務(wù)公寓，銷售定位為高級(jí)白領(lǐng)人士，業(yè)主檔次高，生活服務(wù)需求具有多樣性和個(gè)性化的特征；
2、 大廈的業(yè)主層次高，時(shí)間價(jià)值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費(fèi)時(shí)間，對(duì)服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對(duì)俱樂部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依賴性強(qiáng)。
3、 本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標(biāo)志，也是本項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。雖然俱樂部服務(wù)項(xiàng)目仍屬常規(guī)項(xiàng)目，但要保持俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對(duì)室內(nèi)裝飾、家具設(shè)備配置、服務(wù)人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。
4、 本項(xiàng)目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強(qiáng)，對(duì)固定人群的服務(wù)不僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。
5、 本項(xiàng)目在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風(fēng)土人情、生活習(xí)慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。
6、 在大廈內(nèi)有比較嚴(yán)密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求必須要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準(zhǔn)入內(nèi)。
7、 大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進(jìn)性較高，要求有較強(qiáng)的工程管理人員。
8、 本項(xiàng)目為全電梯公寓，對(duì)電梯、消防、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高；
3.2管理思路
根據(jù)無錫光華大廈的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、 根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將本項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)定位在五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)上。
2、 本項(xiàng)目采取酒店式管理關(guān)鍵在客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)，我們將對(duì)照五星級(jí)酒店的國家標(biāo)準(zhǔn)，確定客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。
3、 俱樂部與一般社區(qū)活動(dòng)中心在項(xiàng)目設(shè)置上并無大的差別，區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)在于檔次的高低，而檔次的高低關(guān)鍵在于俱樂部能提供一個(gè)安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會(huì)破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的俱樂部應(yīng)嚴(yán)格控制對(duì)外服務(wù)范圍。
4、 項(xiàng)目員工全部招用有五星級(jí)酒店服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的管理和服務(wù)人員。
5、 大廈的服務(wù)對(duì)象多為高級(jí)白領(lǐng)及外籍人士，委托性服務(wù)比較多，我司認(rèn)為在服務(wù)項(xiàng)目上應(yīng)多樣化，并且嚴(yán)格按照五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，如提供班車服務(wù)以及各類代辦服務(wù)等。
6、 針對(duì)大廈業(yè)主安全、保密要求較高，建議在設(shè)置小區(qū)配套設(shè)備上應(yīng)重點(diǎn)考慮。
7、 本項(xiàng)目6層以下為商業(yè)中心，人群進(jìn)出流量大，應(yīng)考慮大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開管理的需求。
8、 定期安排本項(xiàng)目上的人員參加培訓(xùn)和到五星級(jí)酒店學(xué)習(xí)，不斷提高大廈的管理水平。
3.3管理目標(biāo)
3.3.1管理總目標(biāo)
按照國家建設(shè)部頒布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》，接管后一年內(nèi)達(dá)到國家級(jí)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
3.3.2管理體系目標(biāo)
接管后，三個(gè)月內(nèi)建立一套符合ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，使本項(xiàng)目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和符合國際標(biāo)準(zhǔn)。
3.3.3管理分項(xiàng)目標(biāo)
1、客戶服務(wù)
客戶服務(wù)滿意率99%以上；
有效投訴率1%以下；?
物業(yè)管理費(fèi)收繳率98%以上；?
?回訪率100%。
2、安保服務(wù)
重大管理責(zé)任事故發(fā)生率0?
一般管理責(zé)任事故發(fā)生率0.1%以下?
安保服務(wù)滿意率99%
3、維修保養(yǎng)服務(wù)
維修及時(shí)率100%?
維修合格率100%?
設(shè)備完好率100%
維修回訪率100%?
維修服務(wù)滿意率99%?
4、保潔服務(wù)
保潔合格率100%?
保潔服務(wù)滿意率99%
5、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)
綠化成活率100%?
綠化養(yǎng)護(hù)合格率100%?
綠化養(yǎng)護(hù)滿意率99%
四、 物業(yè)管理初步方案
4.1說明
本計(jì)劃書僅為今后服務(wù)的基本架構(gòu)，主要提供無錫光華大廈項(xiàng)目的物業(yè)管理，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個(gè)方面。
在順利進(jìn)場(chǎng)接管無錫光華大廈后，我們將根據(jù)實(shí)際情況，按照凱德公司現(xiàn)有的ISO9000質(zhì)量管理體系和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊(cè)進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，以便更有效的管理此項(xiàng)目，為客戶提供超值服務(wù)。
4.2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置
4.2.1管理架構(gòu)
我公司擬設(shè)無錫光華大廈項(xiàng)目部，全面負(fù)責(zé)公司在無錫光華大廈的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)無錫光華大廈的內(nèi)外事務(wù)。項(xiàng)目部下設(shè)：客戶服務(wù)部、維修班、安保隊(duì)、綠化保潔隊(duì)。
項(xiàng)目部架構(gòu)圖如下所示：
4.2.2人員配置
項(xiàng)目部將按照公司ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和無錫光華大廈的實(shí)際情況，科學(xué)、合理的設(shè)置機(jī)構(gòu)和安排人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)目標(biāo)，本著“精干、合理、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。
物業(yè)服務(wù)方案8
為深入貫徹國家和省、金華市關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的決策部署，不斷改善老舊小區(qū)居住品質(zhì)，增強(qiáng)人民群眾獲得感、幸福感和安全感，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔20xx〕23號(hào)）、《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》（浙政辦發(fā)〔20xx〕62號(hào)）等文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本實(shí)施方案。
一、總體要求
（一）工作目標(biāo)。以改造帶動(dòng)全面提升，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施完善、居住環(huán)境整潔、社區(qū)服務(wù)配套、管理機(jī)制長(zhǎng)效、小區(qū)文化彰顯、鄰里關(guān)系和諧。到“十四五”期末，基本完成20xx年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
�。ǘ┗驹瓌t。
政府引導(dǎo)、共同締造。加強(qiáng)政策引導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，發(fā)揮居民主體作用，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與，實(shí)現(xiàn)共謀、共建、共管、共評(píng)、共享。
因地制宜、精準(zhǔn)施策�？茖W(xué)確定改造目標(biāo)，盡力而為、量力而行。順應(yīng)群眾期盼，以確保居住安全、改善人居環(huán)境、提升配套服務(wù)為重點(diǎn)，合理制定改造方案，建設(shè)美好家園。
系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)、整體推進(jìn)。整合各方資源將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與未來社區(qū)建設(shè)、美麗城鎮(zhèn)建設(shè)、海綿城市建設(shè)、智慧安防小區(qū)建設(shè)、垃圾分類、“污水零直排”建設(shè)等有機(jī)結(jié)合，努力實(shí)現(xiàn)“最多改一次”。
創(chuàng)新機(jī)制、優(yōu)化治理。強(qiáng)化服務(wù)監(jiān)管，推進(jìn)多元化融資，鼓勵(lì)以市場(chǎng)化運(yùn)作方式實(shí)施改造。以基層黨建為引領(lǐng)，創(chuàng)新社區(qū)治理模式，完善小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制。
二、工作任務(wù)
（一）改造對(duì)象。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全的住宅小區(qū)，不包括以自建住房為主的區(qū)域和城中村。重點(diǎn)改造20xx年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，優(yōu)先對(duì)存在C級(jí)、D級(jí)危險(xiǎn)房屋的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高的老舊小區(qū)實(shí)施改造。
�。ǘ└脑祛愋汀＝Y(jié)合我市實(shí)際和群眾需求，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造分為綜合整治和拆改結(jié)合兩種類型。綜合整治型適用于房屋結(jié)構(gòu)性能滿足安全使用要求的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類。拆改結(jié)合型適用于房屋結(jié)構(gòu)存在較大安全隱患、使用功能不齊全、適修性較差的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。
1、基礎(chǔ)類改造：為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，包括市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升、建筑物改造提升等。
�。�1）路面改造。對(duì)小區(qū)路面進(jìn)行修復(fù)或提升，有條件盡量拓寬道路及增設(shè)人行道，滿足消防、救護(hù)等要求，打通局部瓶頸，暢通小區(qū)交通“微循環(huán)”。補(bǔ)充、新增標(biāo)志標(biāo)線，完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)。
�。�2）管線改造。對(duì)小區(qū)內(nèi)的雨水管、污水管、弱電管、強(qiáng)電管、供水管、燃?xì)夤�、消防管等管線進(jìn)行改造，滿足污水零直排、雨污分流、管線擴(kuò)容、消防安全等要求。對(duì)采用明線的管線進(jìn)行統(tǒng)一布設(shè)、統(tǒng)一走向、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)，有條件的小區(qū)對(duì)架空電線進(jìn)行下地改造，優(yōu)化“空中蜘蛛網(wǎng)”的現(xiàn)狀，美化小區(qū)整體環(huán)境。對(duì)于弱電管線，有條件的小區(qū)采取“多網(wǎng)合一”建設(shè)模式。
�。�3）垃圾分類設(shè)施改造。按照《浙江省城鎮(zhèn)生活垃圾分類標(biāo)準(zhǔn)》要求規(guī)范設(shè)置垃圾投放點(diǎn)、垃圾集置點(diǎn)、特殊垃圾存放點(diǎn)。
（4）安防設(shè)施改造。對(duì)小區(qū)出入口門禁、單元門門禁、監(jiān)控系統(tǒng)不完善的小區(qū)進(jìn)行智能化改造，做到小區(qū)內(nèi)監(jiān)控全覆蓋。
（5）樓道改造。對(duì)存在安全隱患、外表破損、照明不足等不良因素的樓道進(jìn)行修繕。增加樓道內(nèi)文明元素和便民設(shè)施，共建“美麗樓道”。
�。�6）消防設(shè)施改造。合理設(shè)置消火栓和消防設(shè)施，對(duì)消防管道老化、消防噴淋煙感失靈、消防高壓泵系統(tǒng)損壞、消防管網(wǎng)滲漏水壓不足、消防消控系統(tǒng)失靈等存在消防安全隱患進(jìn)行大修。
�。�7）建筑外立面改造。對(duì)外墻面存在的滲漏水、粉刷材料剝落、瓷磚掉落、空調(diào)外機(jī)支架松動(dòng)等問題進(jìn)行修繕，結(jié)合實(shí)際需求對(duì)外墻進(jìn)行翻新。對(duì)雨棚、落水管、防盜窗、晾衣架等立面附屬物進(jìn)行修繕或更換。
（8）建筑屋頂（面）改造。為提高建筑屋頂防滲漏能力、整體環(huán)境協(xié)調(diào)、美觀，對(duì)存在滲水、漏水狀況的屋頂進(jìn)行修繕；結(jié)合實(shí)際需求對(duì)老化的平屋面改造為坡屋頂；有條件的也可規(guī)劃在屋面增設(shè)雨水收集設(shè)施，進(jìn)行雨水收集再利用。
2、完善類改造：為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要是小區(qū)內(nèi)環(huán)境及配套設(shè)施改造提升、引入物業(yè)及物業(yè)用房建設(shè)、建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。
（9）違建拆除。主要整治違建形式的“大刀片”以及對(duì)屋頂、墻面、地面等侵占公共空間的`違法建設(shè)進(jìn)行拆除。
�。�10）綠化改造。對(duì)遮擋底層住戶采光、通風(fēng)的樹木進(jìn)行遷移或修剪；對(duì)綠化布局不合理的小區(qū)，結(jié)合小區(qū)居民業(yè)余生活、文體活動(dòng)場(chǎng)所的要求，對(duì)現(xiàn)有綠化進(jìn)行適當(dāng)規(guī)劃、調(diào)整及增設(shè)。
（11）亮化改造。對(duì)路面照明進(jìn)行改造提升，按規(guī)范設(shè)置路燈，滿足基本夜間照明；對(duì)景觀照明進(jìn)行改造提升，在不影響居民日常生活下進(jìn)行點(diǎn)綴設(shè)置，豐富夜間景觀效果。
（12）停車設(shè)施改造。主要設(shè)置路面劃線停車位及改造和新建專用停車位，解決老舊小區(qū)日益突出的“車多位少”的矛盾。
（13）充電設(shè)施改造。合理確定充電設(shè)施個(gè)數(shù)及位置，滿足相關(guān)規(guī)范要求，解決電動(dòng)自行車以及電動(dòng)汽車的充電難問題。
�。�14）公共服務(wù)設(shè)施改造。主要進(jìn)行適老設(shè)施、無障礙設(shè)施改造提升，方便老年人、殘障人士的生活出行；對(duì)文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施改造提升，豐富社區(qū)文化，提升社區(qū)功能；建設(shè)智能快件箱、智能信包箱等智能配送終端，完善高效配送體系。
�。�15）物業(yè)管理用房改造。對(duì)于引入物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的老舊小區(qū)缺少管理用房的，可利用現(xiàn)有空置公房進(jìn)行改造提升，或在滿足相關(guān)要求的前提下適當(dāng)新建部分管理用房，滿足管理及辦公要求。
3、提升類改造：為豐富社區(qū)服務(wù)供給、滿足居民美好幸福品質(zhì)生活需求、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的內(nèi)容，主要有改造或建設(shè)小區(qū)及周邊公共服務(wù)設(shè)施、教育設(shè)施、專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。
（16）建筑節(jié)能改造。結(jié)合屋面改造提升，做好屋面保溫隔熱構(gòu)造，推進(jìn)太陽能、光伏等可再生能源在建筑改造中的應(yīng)用，推動(dòng)綠色建筑發(fā)展。
�。�17）加裝電梯。以居民自主申請(qǐng)為主，按照《蘭溪市既有住宅加裝電梯工作的指導(dǎo)意見（試行）》實(shí)施。
�。�18）社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施改造提升。新建或改造提升社區(qū)綜合服務(wù)站，完善為老、為殘、優(yōu)撫、安全防范、衛(wèi)生保健、社會(huì)保障等服務(wù)體系。新建或改造提升社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，完善醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系。
（19）社區(qū)教育設(shè)施改造提升。新建或改造提升幼兒園、幼托班等學(xué)前教育設(shè)施，完善相關(guān)功能的服務(wù)半徑，方便社區(qū)居民。
�。�20）養(yǎng)老、托育等專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施改造提升。引入社會(huì)資本的養(yǎng)老、托育服務(wù)，著力解決“一老一小”的民生問題，擴(kuò)大面向廣大普通家庭老年人和嬰幼兒的普惠性服務(wù)供給。引進(jìn)有資質(zhì)的餐飲企業(yè)或社會(huì)組織運(yùn)營(yíng)，對(duì)有助餐、配送餐剛性需求的老年人等群體提供相關(guān)服務(wù)。新建或改造提升家政保潔、便民市場(chǎng)、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等，補(bǔ)全社區(qū)自身運(yùn)行功能，豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)。
4、拆改結(jié)合改造：可對(duì)部分或全部房屋進(jìn)行拆除重建，并配套建設(shè)面向社區(qū)（片區(qū)）的養(yǎng)老、托幼、停車等公共服務(wù)設(shè)施。推進(jìn)片區(qū)聯(lián)動(dòng)改造，統(tǒng)籌實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與周邊高度關(guān)聯(lián)的城市更新、歷史文化街區(qū)保護(hù)等項(xiàng)目，堅(jiān)持去房地產(chǎn)化，原則上居民回遷率不低于60%。改建、新建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，完善社區(qū)基本服務(wù)功能，構(gòu)建完整居住社區(qū)，打造“15分鐘生活圈”。
（三）改造工作流程
1、編制規(guī)劃建立項(xiàng)目庫
科學(xué)編制老舊小區(qū)改造“十四五”規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù)，建立項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫。綜合考慮房屋安全狀況、小區(qū)區(qū)位、群眾意愿，合理確定改造類型。涉及老舊小區(qū)的各類設(shè)施增設(shè)或改造計(jì)劃應(yīng)與規(guī)劃有效對(duì)接同步實(shí)施，優(yōu)先對(duì)存在C級(jí)、D級(jí)危險(xiǎn)房屋的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高的老舊小區(qū)實(shí)施改造。
市舊改辦牽頭對(duì)全市符合老舊小區(qū)改造條件的小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，相關(guān)街道、社區(qū)配合開展調(diào)查，充分吸收居民改造意愿，調(diào)查信息匯總后經(jīng)相關(guān)社區(qū)、街道確認(rèn)后納入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容包括小區(qū)的具體范圍、棟數(shù)、戶數(shù)、違法建設(shè)等基本信息及十四五期間的初步實(shí)施計(jì)劃，原則上后續(xù)要求改造的老舊小區(qū)從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫內(nèi)選擇。
2、確定年度改造計(jì)劃
社區(qū)調(diào)查擬改造小區(qū)居民是否同意改造，并以菜單式改造調(diào)查表對(duì)擬改造小區(qū)居民進(jìn)行擬改造內(nèi)容調(diào)查，要求調(diào)查范圍至少覆蓋2/3戶數(shù)以上，最后統(tǒng)計(jì)相關(guān)改造需求并結(jié)合小區(qū)現(xiàn)有環(huán)境及短板確定初步改造方案。街道匯總社區(qū)改造需求并確定下一年度改造小區(qū)，每年5月上旬前，由街道組織在改造小區(qū)范圍內(nèi)對(duì)改造模式、菜單式初步改造方案進(jìn)行廣泛公示，公示時(shí)間不少于5個(gè)工作日。公示無異議后，5月底前由街道向市舊改辦報(bào)送下一年度的改造小區(qū)清單，包括每個(gè)小區(qū)的改造模式、菜單式初步改造方案等內(nèi)容。
市舊改辦會(huì)同相關(guān)部門對(duì)各街道提出的改造需求組織評(píng)審，編制年度改造計(jì)劃，經(jīng)市政府同意后，確定下一年度項(xiàng)目安排和資金預(yù)算。
3、改造項(xiàng)目實(shí)施
方案設(shè)計(jì)及審查。市建設(shè)局負(fù)責(zé)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及審查等前期工作，委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開展方案設(shè)計(jì)，方案設(shè)計(jì)過程中開展不少于2次社區(qū)居民意見征求，召開居民代表會(huì)議，充分聽取居民意見，完善方案內(nèi)容。弱電、強(qiáng)電、供水、供氣、消防、安防、路燈、綠化、垃圾分類、充電設(shè)施等相關(guān)專營(yíng)單位在方案設(shè)計(jì)階段明確各自實(shí)施的內(nèi)容，并對(duì)相關(guān)工作內(nèi)容融入老舊小區(qū)改造提出意見。由街道牽頭，綜合執(zhí)法、自規(guī)、建設(shè)等部門配合開展違法建設(shè)摸底調(diào)查，普及違法建設(shè)拆除后的改造形式，并充分聽取民意，作為改造方案意見，為后期順利開展拆除工作做好準(zhǔn)備。在方案設(shè)計(jì)末期，由街道組織在改造小區(qū)范圍內(nèi)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行廣泛公示，公示時(shí)間不少于5個(gè)工作日。最終方案由市建設(shè)局牽頭會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合審查，形成初步設(shè)計(jì)成果稿及概算書。
項(xiàng)目招投標(biāo)。市城投集團(tuán)為項(xiàng)目實(shí)施單位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目委托施工圖設(shè)計(jì)及招投標(biāo)工作，考慮老舊小區(qū)改造項(xiàng)目特殊性，經(jīng)批準(zhǔn)可采用EPC模式招標(biāo)。
項(xiàng)目實(shí)施。施工單位進(jìn)場(chǎng)前，由社區(qū)召集召開居民代表會(huì)議，通報(bào)施工內(nèi)容及施工組織方案，并對(duì)施工內(nèi)容上墻公示。結(jié)合工程進(jìn)度及施工要求，由街道牽頭，綜合執(zhí)法等相關(guān)部門配合開展違法建設(shè)拆除工作。建設(shè)單位要嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)和施工規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)組織實(shí)施，舊改辦根據(jù)施工進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)問題及時(shí)牽頭召集相關(guān)部門協(xié)商解決，相關(guān)部門、街道、社區(qū)等要全力配合，為施工提供必要保障。
項(xiàng)目監(jiān)管。市舊改辦根據(jù)老舊小區(qū)改造工作的特點(diǎn)，對(duì)工程全過程進(jìn)行監(jiān)管，城投集團(tuán)落實(shí)工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工的管理要求。探索居民代表監(jiān)督工作制度，有條件的社區(qū)可成立居民代表監(jiān)督小組，參與實(shí)施過程監(jiān)督協(xié)調(diào)，充分聽取居民反映的整改意見，做好監(jiān)管工作。
4、項(xiàng)目驗(yàn)收
項(xiàng)目完工后，由建設(shè)單位組織相關(guān)部門、參建單位、街道社區(qū)、居民代表等進(jìn)行項(xiàng)目聯(lián)合竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收后，應(yīng)及時(shí)完成竣工財(cái)務(wù)決算，做好竣工項(xiàng)目的資料整理、歸檔和移交工作。
5、后續(xù)管理
根據(jù)計(jì)劃申報(bào)階段的菜單式初步改造方案內(nèi)容，對(duì)居民意愿強(qiáng)烈、具備相應(yīng)條件的老舊小區(qū)，街道牽頭成立業(yè)委會(huì)，引入專業(yè)物業(yè)管理公司，完善小區(qū)日常維護(hù)及管理，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，維持長(zhǎng)效管理。其他小區(qū)改造成果，由街道制定長(zhǎng)效管理方案，落實(shí)社區(qū)管理和服務(wù)，做到“成熟一個(gè)、改造一個(gè)、管好一個(gè)”。
三、工作舉措
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)
成立市老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長(zhǎng)，相關(guān)單位和各街道主要負(fù)責(zé)人為成員，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、督查、考核等工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市建設(shè)局），從全市抽調(diào)專職工作人員成立老舊小區(qū)改造工作專班，實(shí)行實(shí)體化運(yùn)作，同時(shí)各街道落實(shí)專人專職從事老舊小區(qū)改造工作。
（二）強(qiáng)化要素保障
積極爭(zhēng)取中央和省級(jí)相關(guān)政策支持和資金補(bǔ)助，市財(cái)政按照老舊小區(qū)改造計(jì)劃給予一定保障，城投集團(tuán)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造資金籌措。
原則上居民應(yīng)出資參與改造提升工作，有條件的可通過物業(yè)（房改）維修基金、小區(qū)公共收益、個(gè)人或單位捐資等渠道落實(shí)。探索引入市場(chǎng)化、專業(yè)化的社會(huì)機(jī)構(gòu)參與老舊小區(qū)的改造和后期管理。支持對(duì)部分既有用房實(shí)施改（擴(kuò)）建，可通過置換、轉(zhuǎn)讓、騰退、收購等多種方式，增加配套服務(wù)用房。可將老舊小區(qū)內(nèi)或附近的閑置國有房屋，提供給街道、社區(qū)使用，用于老舊小區(qū)養(yǎng)老托幼、醫(yī)療衛(wèi)生等配套服務(wù)。
（三）完善長(zhǎng)效機(jī)制。
充分發(fā)揮社區(qū)黨組織在協(xié)商、監(jiān)督、評(píng)議等方面的作用，搭建溝通議事平臺(tái)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同推進(jìn)改造，真正做到改造前問需于民、改造中問計(jì)于民、改造后問效于民。發(fā)揮小區(qū)關(guān)聯(lián)單位和社會(huì)力量的作用，完善社（小）區(qū)公約、章程，確定改造方案時(shí)應(yīng)同步協(xié)商確定長(zhǎng)效管理機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理，鼓勵(lì)以街道為單位，成立或明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供基本的有償服務(wù)。建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。建立公安、生態(tài)環(huán)境、建設(shè)、衛(wèi)生健康、應(yīng)急管理（消防）、綜合執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)日常監(jiān)管。
�。ㄋ模┙∪O(jiān)督機(jī)制
物業(yè)服務(wù)方案9
為進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)中心的整體管理水平和服務(wù)水平，弘揚(yáng)積極向上、努力奮斗的工作精神，營(yíng)造積極向上、清新高雅的文化氛圍，豐富自身的文化內(nèi)涵，引導(dǎo)大家養(yǎng)成多讀書、讀好書的良好習(xí)慣，在潛移默化中提升自身理論素養(yǎng)和知識(shí)水平，增強(qiáng)整體戰(zhàn)斗力，我中心以讀書交流會(huì)為平臺(tái)，開展以“問道經(jīng)典、積淀自我、提高創(chuàng)新、精細(xì)管理”為主題的第二屆讀書交流會(huì)活動(dòng)，具體方案如下。
一、活動(dòng)目的
1、圍繞活動(dòng)主題，有計(jì)劃、有目的、有指導(dǎo)性地開展讀書活動(dòng)，營(yíng)造勤奮讀書、樂于提升、奮發(fā)學(xué)習(xí)的工作氛圍。
2、通過閱讀各類書籍（服務(wù)類、管理類、經(jīng)典文學(xué)、技術(shù)類等），開闊視野，提高興趣，增長(zhǎng)見識(shí)、創(chuàng)新服務(wù)，結(jié)合我中心的工作實(shí)際，探討物業(yè)服務(wù)和管理的新思路、新方法，提升中心整體管理、服務(wù)水平和業(yè)務(wù)能力，讓服務(wù)更精細(xì)、更科學(xué)、更有效。
3、活躍工作氛圍，豐富職工生活，以上報(bào)讀后感和面對(duì)面分享的形式體現(xiàn)工作特色。
二、活動(dòng)主題
問道經(jīng)典積，自我提高創(chuàng)新，精細(xì)管理
三、活動(dòng)組織
為保證第二屆“讀書交流會(huì)活動(dòng)”的順利進(jìn)行，成立讀書交流活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，辦公室設(shè)在物業(yè)服務(wù)中心辦公室，負(fù)責(zé)活動(dòng)的組織協(xié)調(diào)和溝通。
組長(zhǎng)：xxx
副組長(zhǎng)：xxx、xxx、xxx
組員：物業(yè)服務(wù)中心各區(qū)管理員及辦公室工作人員
四、交流會(huì)時(shí)間
20xx年10月20日—12月29日
五、報(bào)名方式
1、各部推選管理人員參加讀書心得分享；
2、集團(tuán)兄弟部門或特約嘉賓進(jìn)行讀書心得分享；
3、報(bào)名聯(lián)系人：xxx。
六、交流會(huì)流程及相關(guān)安排
1、向各區(qū)各部管理人員推薦中心現(xiàn)有各類書籍，并宣傳本次活動(dòng)的目的和時(shí)間安排，向有需求的管理員提供所需書籍，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)閱讀完畢并填寫閱讀卡。
2、各區(qū)各部管理人員也可自行選擇閱讀（圖書館借閱、電子書、珍藏書籍閱讀等），閱讀完畢后填寫閱讀卡交至讀書活動(dòng)小組，分享心得的需提前上報(bào)閱讀書目。
3、借閱（中心書籍）人員在借到書籍后一個(gè)月完成閱讀，并把閱讀卡交至讀書活動(dòng)小組，統(tǒng)一存檔，學(xué)期末統(tǒng)一進(jìn)行評(píng)比獎(jiǎng)勵(lì)。
4、借閱人員在活動(dòng)小組安排的讀書交流會(huì)上分享自己的.讀書心得。
5、讀書交流會(huì)時(shí)間：（暫定時(shí)間，如有特殊情況另行安排）
開幕儀式10月20日下午15:00—16:30銘二會(huì)議室中心全體管理層
第一次交流會(huì)：10月27日下午15：00-17:00銘二會(huì)議室每次三名同志
第二次交流會(huì)：11月10日下午15:00-17:00銘二會(huì)議室每次三名同志
第三次交流會(huì)：11月17日下午15:00-17:00銘二會(huì)議室每次三名同志
第四次交流會(huì)：11月24日下午15:00-17:00銘二會(huì)議室每次三名同志
第五次交流會(huì)：12月1日下午15:00-17:00銘二會(huì)議室每次三名同志
第六次交流會(huì)：12月15日下午15:00-17:00銘二會(huì)議室每次三名同志
第二屆讀書交流會(huì)活動(dòng)閉幕式（12月29日），現(xiàn)場(chǎng)公布本屆活動(dòng)評(píng)比結(jié)果，本屆活動(dòng)總結(jié)，并部署“第三屆讀書交流會(huì)活動(dòng)”。
七、獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置
固定獎(jiǎng)項(xiàng)（9名）
一等獎(jiǎng)（共1名500元）：綜合成績(jī)第1名
二等獎(jiǎng)（共3名300元）：綜合成績(jī)2-4名
三等獎(jiǎng)（共5名200元）：綜合成績(jī)5-9名
評(píng)獎(jiǎng)條件：學(xué)期末根據(jù)大家借書次數(shù)的多少、交閱讀卡的多少、交流會(huì)上分享的次數(shù)、分享讀書心得的質(zhì)量和分享交流會(huì)上的評(píng)比分?jǐn)?shù)評(píng)比出一、二、三等獎(jiǎng)。
特殊獎(jiǎng)項(xiàng)4名（獲得固定獎(jiǎng)項(xiàng)的員工不參與特殊獎(jiǎng)項(xiàng)）
最佳創(chuàng)新獎(jiǎng)（1名200元）：交流內(nèi)容涉及日常工作較多，通過讀書交流提出切合中心實(shí)際的可行性想法和建議，部分建議被采納（獲獎(jiǎng)重點(diǎn)為可行性建議多）。
最佳管理獎(jiǎng)（1名200元）：通過讀書交流，工作中積極推行管理（服務(wù)）創(chuàng)新并取得成效，獲得上級(jí)肯定和廣大職工認(rèn)可（獲獎(jiǎng)重點(diǎn)為創(chuàng)新項(xiàng)多，實(shí)效大）；
學(xué)無止境獎(jiǎng)（1名200元）：活動(dòng)內(nèi)借閱次數(shù)多，提交閱讀卡質(zhì)量高，積極尋求工作中疑難問題的解決辦法；
最佳人氣獎(jiǎng)（1名200元）：本屆讀書活動(dòng)結(jié)束后，現(xiàn)場(chǎng)（全體人員）投票評(píng)出。
八、相關(guān)要求
1、希望中心管理層積極報(bào)名、踴躍參加；
2、認(rèn)真閱讀，做好讀書筆記，每人最少要撰寫一份讀書心得體會(huì)，分享時(shí)間控制在40分鐘（正負(fù)5分鐘）。
3、讀書交流會(huì)上的心得體會(huì)，可以談讀書過程中的收獲、反思以及由此而引發(fā)的有關(guān)故事，可以評(píng)論自己對(duì)某一文章、論著等的看法，可以介紹自己的讀書經(jīng)驗(yàn)、體會(huì)，也可以把自己在讀書過程中產(chǎn)生的一些困惑提出來，引發(fā)大家的思考。
4、希望大家認(rèn)真準(zhǔn)備，樂于分享。
物業(yè)服務(wù)方案10
為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于健康扶貧工作的部署要求，進(jìn)一步加強(qiáng)基層基礎(chǔ)工作，解決健康扶貧政策落實(shí)“最后一公里”問題，加快推進(jìn)健康扶貧重點(diǎn)任務(wù)落實(shí)，提高貧困群眾獲得感，大龍鄉(xiāng)扶貧辦協(xié)同鄉(xiāng)衛(wèi)生院決定開展為期2個(gè)月的健康扶貧冬季暖心服務(wù)活動(dòng)，集中攻堅(jiān)，推動(dòng)健康扶貧落實(shí)到人、精準(zhǔn)到病。現(xiàn)制定如下方案。
一、成立領(lǐng)導(dǎo)工作小組
為更好地開展大龍鄉(xiāng)健康扶貧冬季暖心服務(wù)活動(dòng)，經(jīng)研究決定成立健康扶貧工作組，成員名單如下：
組長(zhǎng)：肖明輝（鄉(xiāng)政府副鄉(xiāng)長(zhǎng)）
副組長(zhǎng)：徐夢(mèng)蘭（鄉(xiāng)衛(wèi)計(jì)辦副主任）
范洪彰（泰寧縣總醫(yī)院大龍分院院長(zhǎng)）
肖太平（泰寧縣總醫(yī)院龍安分院院長(zhǎng)）
成員：李貴女（鄉(xiāng)婦聯(lián)主席、黨政辦副主任）
廖子發(fā)（鄉(xiāng)扶貧辦主任）
張駿（鄉(xiāng)衛(wèi)計(jì)辦流口負(fù)責(zé)人）
鄒樂歡（鄉(xiāng)衛(wèi)計(jì)辦工作人員）
肖來智（大布村黨支部第一書記）
張毅（顯口村黨支部第一書記）
廖健斌（善溪村黨支部第一書記）
王建明（官江村黨支部第一書記）
黃樹燊（張地村黨支部第一書記）
黃加增（大布村村委會(huì)主任）
余耀堃（顯口村村委會(huì)主任）
余馨善（善溪村村委會(huì)主任）
熊九平（雙坪村村委會(huì)主任）
曹有生（東坑村村委會(huì)主任）
范太生（饒山村村委會(huì)主任）
梁躍生（里坑村村委會(huì)主任）
盧順其（官江村村委會(huì)主任）
廖金龍（江家?guī)X村村委會(huì)主任）
葉祿根（張地村村委會(huì)主任）
葉壽忠（李地村村委會(huì)主任）
范良盛（龍安村村委會(huì)主任）
范貴福（陳坑村村委會(huì)主任）
范秋生（坪上村村委會(huì)主任）
張建榮（角溪村村委會(huì)主任）
廖金龍（焦溪村村委會(huì)主任）
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在衛(wèi)生院，由徐夢(mèng)蘭同志兼任辦公室主任，成員有范洪彰、肖太平。
二、活動(dòng)開展時(shí)間
20xx年2月至20xx年3月，為期2個(gè)月。
三、具體內(nèi)容
�。ㄒ唬┬麄鹘】捣鲐氄撸�2月3日—2月10日）。
1、辦好一個(gè)專欄：在鄉(xiāng)衛(wèi)生院、村兩委、村衛(wèi)生所等場(chǎng)所，辦好健康扶貧政策宣傳專欄，通過張貼宣傳掛圖、書寫宣傳標(biāo)語、健康扶貧政策墻報(bào)等形式宣傳健康扶貧政策及健康科普知識(shí)。
2、組織一次講座：組織醫(yī)護(hù)人員和健康科普培訓(xùn)老師深入村組和社區(qū)開展集中的健康教育活動(dòng)，重點(diǎn)宣講我鄉(xiāng)健康扶貧政策和健康科普知識(shí)，既讓群眾了解政策，又學(xué)到健康知識(shí)。
3、開展一次活動(dòng)：結(jié)合春節(jié)慰問活動(dòng)和“三下鄉(xiāng)”活動(dòng)，組織開展衛(wèi)生與健康文化義診活動(dòng)，并融入宣傳品發(fā)放、免費(fèi)體檢等活動(dòng)，培養(yǎng)群眾健康生活習(xí)慣，弘揚(yáng)積極向上的社會(huì)風(fēng)氣。
4、營(yíng)造一種氛圍：積極協(xié)調(diào)報(bào)紙、網(wǎng)站和新媒體平臺(tái)，廣泛刊載（播）健康扶貧政策內(nèi)容及宣傳標(biāo)語，營(yíng)造良好輿論氛圍。
�。ǘ┻M(jìn)一步核準(zhǔn)貧困人口患病情況（2月3日—2月15日）。
健康扶貧工作隊(duì)?wèi)?yīng)比對(duì)為符合條件的農(nóng)村貧困人口開展健康體檢，建立、管理、更新貧困人口健康檔案。對(duì)農(nóng)忙和外出務(wù)工等未及時(shí)開展健康體檢的人群進(jìn)行補(bǔ)檢，落實(shí)貧困人口健康體檢工作。對(duì)大病、慢病等，逐戶、逐人、逐病進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，全面摸清農(nóng)村貧困人口患病情況，建立健康檔案并完善好相關(guān)信息。核準(zhǔn)情況及時(shí)反饋鄉(xiāng)扶貧辦，及時(shí)更新貧困人口建檔立卡有關(guān)信息（貧困人員明細(xì)表由鄉(xiāng)扶貧辦提供）。對(duì)診斷明確的慢病患者，同時(shí)符合醫(yī)保特殊疾病病種的，各村應(yīng)及時(shí)與鄉(xiāng)醫(yī)保社保中心聯(lián)系，協(xié)助其辦理門診特殊病種簿。
�。ㄈ┞鋵�(shí)基本公共衛(wèi)生服務(wù)（2月3日—2月31日）。
為農(nóng)村貧困人口提供基本公共衛(wèi)生服務(wù)，完善健康檔案管理工作，結(jié)合實(shí)際，針對(duì)基層群眾亟待改善的不良衛(wèi)生習(xí)慣和錯(cuò)誤健康認(rèn)知，開展健康教育和健康促進(jìn)。
�。ㄋ模┞鋵�(shí)慢病簽約管理服務(wù)（2月3日—2月31日）。
實(shí)施慢病簽約服務(wù)管理，加強(qiáng)家庭醫(yī)生簽約服務(wù)工作宣傳，鄉(xiāng)衛(wèi)生院要建立家庭醫(yī)生簽約服務(wù)宣傳欄，對(duì)家庭醫(yī)生簽約服務(wù)的內(nèi)容和好處廣泛宣傳，提升群眾家庭醫(yī)生簽約服務(wù)知曉率。對(duì)未簽約或簽約后需進(jìn)行精細(xì)化管理而未精細(xì)化管理的'農(nóng)村貧困人口進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，組織家庭醫(yī)生簽約團(tuán)隊(duì)與農(nóng)村貧困家庭進(jìn)行簽約，鄉(xiāng)衛(wèi)生院要制作家庭醫(yī)生簽約服務(wù)聯(lián)系卡進(jìn)行發(fā)放，以方便群眾有需求時(shí)能迅速聯(lián)系，按照高危人群和普通慢病患者分類管理，制訂個(gè)性化健康管理方案，實(shí)現(xiàn)簽約服務(wù)全覆蓋和慢病精細(xì)化管理。家庭醫(yī)生簽約團(tuán)隊(duì)每年按管理規(guī)范對(duì)高血壓、糖尿病、結(jié)核病、重性精神病等慢病患者開展面對(duì)面隨訪，詢問病情，檢查并評(píng)估心率、血糖和血壓等基礎(chǔ)性健康指標(biāo)，提供有針對(duì)性的就診、服藥指導(dǎo)和健康管理服務(wù)。需住院治療的，聯(lián)系定點(diǎn)醫(yī)院確定診療方案，實(shí)施有效治療。
（五）開展大病集中救治（2月25日—2月31日）。
按照《泰寧縣衛(wèi)生和計(jì)劃生育局等4部門關(guān)于印發(fā)泰寧縣建檔立卡農(nóng)村貧困人口大病專項(xiàng)救治工作實(shí)施方案的通知》（泰衛(wèi)〔20xx〕113號(hào)）文件要求，全面落實(shí)建檔立卡農(nóng)村貧困人口大病集中救治。針對(duì)食管癌、胃癌、結(jié)腸癌、直腸癌、終末期腎病、兒童白血病和兒童先天性心臟病等大病患者，開展手術(shù)指導(dǎo)、用藥指導(dǎo)、會(huì)診查房等工作，縣總醫(yī)院要對(duì)大病患者進(jìn)行集中救治�；鶎咏】捣鲐毠ぷ麝�(duì)要加強(qiáng)與縣總醫(yī)院大病救治專家組聯(lián)系、對(duì)接，做好大病患者集中救治有關(guān)服務(wù)。
（六）加強(qiáng)健康扶貧信息動(dòng)態(tài)管理（2月25日—2月31日）。
各級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)從20xx年1月1日起通過全國健康扶貧動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)報(bào)送健康扶貧動(dòng)態(tài)信息。健康扶貧工作隊(duì)做好系統(tǒng)使用和數(shù)據(jù)填報(bào)工作，及時(shí)將因病致貧返貧核實(shí)情況、農(nóng)村貧困人口患病情況、大病和慢性病分類救治情況、醫(yī)藥費(fèi)用等詳細(xì)信息錄入國家系統(tǒng)。
物業(yè)服務(wù)方案11
一、任務(wù)
工程部是實(shí)施大廈工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。工程管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映大廈服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。
工程部的'職責(zé)范圍如下：
1、負(fù)責(zé)大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運(yùn)行管理，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修；
2、負(fù)責(zé)大廈公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)；
3、負(fù)責(zé)對(duì)用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)；
4、負(fù)責(zé)大廈外派工程的監(jiān)管工作。
5、負(fù)責(zé)對(duì)用戶提供收費(fèi)特色服務(wù)以及特約服務(wù)。
二、工程部架構(gòu)圖（a座）工程人員結(jié)構(gòu)圖
人員配置說明項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 1人
工程專業(yè)工程師：3人(土建、電氣、機(jī)電各1人)綜合維修班：15人
領(lǐng)班:1人（兼維修）綜合維修工:15人
設(shè)備運(yùn)行：8人
領(lǐng)班:1人（兼維修）運(yùn)行工:7人
配電室值班電工：16人
領(lǐng)班: 1人（兼值班）bc
物業(yè)服務(wù)方案12
為切實(shí)保障特殊困難老年人溫暖過冬，緩解特殊困難老年人居家養(yǎng)老壓力，不斷增強(qiáng)老年群體的'獲得感、幸福感和安全感，煙臺(tái)市民政局?jǐn)M在全市范圍內(nèi)開展“暖心過冬”活動(dòng)，只楚街道制定方案如下：
一、工作目標(biāo)
此次“暖心過冬”活動(dòng)由煙臺(tái)市民政局組織，召集愛心養(yǎng)老企業(yè)積極參與，在優(yōu)先保障經(jīng)濟(jì)困難老年人群的基礎(chǔ)上，逐步向高齡、失能、空巢、留守、殘疾老年人家庭、計(jì)劃生育特殊家庭以及其他老年人延伸，為其提供冬季養(yǎng)老服務(wù)。
二、服務(wù)對(duì)象
（一）優(yōu)先服務(wù)人群：具有煙臺(tái)市戶籍且居住在轄區(qū)內(nèi)分散供養(yǎng)特困老年人。在活動(dòng)期內(nèi)，該類服務(wù)人群入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，費(fèi)用全免。
�。ǘ┭由旆⻊�(wù)人群：具有煙臺(tái)市戶籍的高齡、失能、空巢、留守、殘疾、計(jì)劃生育特殊家庭老年人以及經(jīng)濟(jì)困難老年人。在活動(dòng)期內(nèi)，該類服務(wù)人群入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，免取暖費(fèi)，其他費(fèi)用減半。
�。ㄈ┢渌⻊�(wù)人群：其他確有生活困難的年滿60周歲以上老年人。在活動(dòng)期內(nèi)，該類服務(wù)人群入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，免取暖費(fèi)，其他費(fèi)用給予一定優(yōu)惠。
三、活動(dòng)開展時(shí)間
該活動(dòng)自20xx年11月16日起至20xx年3月31日（以實(shí)際采暖期為準(zhǔn)）。
四、工作流程
凡符合條件的服務(wù)對(duì)象，由本人（或委托他人）向所在社區(qū)、街道民政部門提出申請(qǐng)，由街道民政部門確定服務(wù)人群類別，將服務(wù)對(duì)象相關(guān)情況轉(zhuǎn)交所轄區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，或由本人（或委托他人）自行聯(lián)系養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估后為服務(wù)對(duì)象提供相應(yīng)服務(wù)。
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)名單詳見附件。
物業(yè)服務(wù)方案13
一、保安方面
1、本周重點(diǎn)是三期車位理順，目標(biāo)為：小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負(fù)責(zé)禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負(fù)責(zé)門前車位與停車秩序的管理，負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。
2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號(hào)南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)商業(yè)保安服務(wù)的感受。
3、門崗崗?fù)ふ怼㈦s物清除、擺放滅火器。
4、加強(qiáng)對(duì)三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實(shí)行絕對(duì)責(zé)任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點(diǎn)加強(qiáng)樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著裝、工號(hào)、防滑牌擺放等要求規(guī)范。
3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評(píng)比考核、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點(diǎn)加強(qiáng)門口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
5、整理地下車庫的雜物，防范火災(zāi)事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面
1、落實(shí)三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗(yàn)收和技術(shù)學(xué)習(xí)。
2、落實(shí)分區(qū)設(shè)施巡查和檢修，重點(diǎn)對(duì)樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進(jìn)行維修。
3、大廈加強(qiáng)對(duì)水電的控制，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺(tái)門和地下室門的'鎖閉。
4、重點(diǎn)設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點(diǎn)配合做好三期車管，每天跟進(jìn)保安對(duì)車輛的情況進(jìn)行客戶溝通，續(xù)收車位費(fèi)和落實(shí)車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。
2、進(jìn)行業(yè)主戶內(nèi)可視對(duì)講故障情況的調(diào)查，并做好業(yè)主登記和驗(yàn)收簽字工作。
3、分片區(qū)管理責(zé)任落實(shí)，加強(qiáng)對(duì)片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護(hù)和費(fèi)用催收工作。
4、大廈完成對(duì)破壞消防設(shè)施裝修戶的承諾書簽字收集，加強(qiáng)出入證管理，對(duì)材料出門實(shí)行向業(yè)主通報(bào)制度。
五、其他方面
1、完成勞動(dòng)協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調(diào)試。
3、落實(shí)重要商戶的電價(jià)和物業(yè)費(fèi)的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問題。
物業(yè)服務(wù)方案14
南池商業(yè)街為現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)街，按其經(jīng)營(yíng)方式主要為單體經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理服務(wù)的主要客戶群為個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。根據(jù)南池商業(yè)街實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，采取集中管理模式，對(duì)商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，培育區(qū)域商業(yè)中心。這也是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法。
一、南池商業(yè)街物業(yè)管理理念
南池商業(yè)街是有計(jì)劃的商業(yè)聚集，對(duì)商鋪進(jìn)行“分散經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理”是商業(yè)街區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。
“分散經(jīng)營(yíng)”是指商業(yè)街只提供消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的交易場(chǎng)所，不直接參與商鋪經(jīng)營(yíng)。
“統(tǒng)一管理”，要求商業(yè)街所有個(gè)體經(jīng)營(yíng)者必須接受由業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理。
為了達(dá)到“分散經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理”的管理模式，在銷售或租賃合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。統(tǒng)一的物業(yè)管理有助于建筑空間的養(yǎng)護(hù)和保養(yǎng)，有助于運(yùn)營(yíng)方和經(jīng)營(yíng)方之間的協(xié)調(diào)和合作，有助于為商業(yè)街營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。
商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。
二、南池商業(yè)街的物業(yè)管理特點(diǎn)
關(guān)于南池商業(yè)街物業(yè)管理主要包括環(huán)境衛(wèi)生管理，安全保衛(wèi)管理，設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理。
1．環(huán)境衛(wèi)生是管理的核心，以外部環(huán)境管理為主。包括樓宇周圍的場(chǎng)地的清潔保養(yǎng)、公共空間的清潔保養(yǎng)的等，保證商業(yè)街的整體規(guī)劃和諧統(tǒng)一。同時(shí)要求商戶做到樓宇戶外廣告由物業(yè)公司統(tǒng)一管理、垃圾袋裝運(yùn)至指定位置等。物業(yè)公司需根據(jù)勞動(dòng)定額標(biāo)準(zhǔn)配置清潔工，確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量，帶給業(yè)主及消費(fèi)者一個(gè)舒適、雅致、潔凈的消費(fèi)環(huán)境。
2．安全保衛(wèi)是管理的重點(diǎn)，商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢，所以安全管理應(yīng)特別慎重。應(yīng)制定日常消防安全警示、消防設(shè)備的日常維護(hù)和檢查等制度和流動(dòng)崗的24小時(shí)巡查制度等。
3．設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)是管理的要點(diǎn)，商業(yè)運(yùn)作對(duì)設(shè)施設(shè)備的要求更高，水、電燈設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行關(guān)系到客戶的正常經(jīng)營(yíng)，因此，設(shè)施設(shè)備的日常管理要求更高，做好相關(guān)的應(yīng)急處理預(yù)案是管理服務(wù)的基本需求，而且必須制定嚴(yán)格的保養(yǎng)、清潔、檢測(cè)、維修計(jì)劃和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，確保各種設(shè)施設(shè)備的正常使用。為業(yè)主提供一個(gè)安全舒心的經(jīng)營(yíng)、生活環(huán)境。
三、商業(yè)街物業(yè)管理人員配備
商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。
組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，根據(jù)所需人力資源配置招聘建立一支高效、協(xié)調(diào)的.優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)中盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
1．業(yè)戶服務(wù)部
設(shè)主管一名，可有物業(yè)經(jīng)理兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理，分別兼任行政人事、文書檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，通常每班保持兩人便可。
2．保安服務(wù)部
設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)南池商業(yè)街的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。
3．環(huán)境管理部
設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)南池商業(yè)街的公共區(qū)域保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。
4．維修服務(wù)部
設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證南池商業(yè)街不間斷安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。
四、商鋪的物業(yè)服務(wù)管理
商鋪物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，現(xiàn)對(duì)此進(jìn)行分項(xiàng)描述：
1、商鋪業(yè)戶服務(wù)管理
業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。
1.1、接待與聯(lián)系
接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。
1.2、糾紛、投訴接待
1.3、報(bào)修接待
關(guān)于業(yè)戶對(duì)水電或者其他設(shè)施的報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修；
1.4、走訪回訪
主要包括：聽取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議；報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪等。
1.5、商業(yè)街的內(nèi)外聯(lián)系
商鋪內(nèi)部聯(lián)系：向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)等；
商鋪外部聯(lián)系：街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系。
2、商鋪裝修服務(wù)管理
2.1、裝修管理
裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。
2.2、商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)
二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》，裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理。
業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。
2.3、裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理
在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：
對(duì)施工人員的管理，以及對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營(yíng)業(yè)，如對(duì)施工人員無有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。
3、商業(yè)街設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理
3.1、商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。為保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。
4、商業(yè)街建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理
依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。
4.1、大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；
4.2、中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿?/p>
分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。
5、商鋪保安服務(wù)管理
安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。對(duì)于南池商業(yè)街而言，由于其特殊的功能需要開放式經(jīng)營(yíng)，因此，安全管理至關(guān)重要，不但要有日常秩序維護(hù)隊(duì)伍還必須有夜間巡邏隊(duì)伍，24小時(shí)全面實(shí)施保安服務(wù)。
5.1、監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡劣事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象，寸作查證并及時(shí)上報(bào)主管，通知巡查保安及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡劣事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等。這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。
5.2、消防管理中心必須制定切合本商業(yè)街實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪個(gè)業(yè)主及物業(yè)管理的各部門都要把各自防火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。并定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。
6、商業(yè)街綠化服務(wù)管理
6.1、綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購
物環(huán)境的基礎(chǔ)。商業(yè)街內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。
6.2、部門主管對(duì)保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長(zhǎng)責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對(duì)主管進(jìn)行處罰。
7、商鋪廣告管理
7.1、樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；
7.2、節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商業(yè)街的知名度，吸引大批消費(fèi)者來購物助興。
五：總結(jié)
根據(jù)南池商業(yè)街的物業(yè)特點(diǎn)，明確物業(yè)管理難點(diǎn)、重點(diǎn)及管理思路；體現(xiàn)物業(yè)管理特色、水平；制定針對(duì)性、差異化管理的服務(wù)模式。建立嚴(yán)格的質(zhì)量保證體系，通過實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改造，使制定的保證體系日趨完善和穩(wěn)定，使其具有較強(qiáng)的可操作性，為南池商業(yè)街提供強(qiáng)有力的保障和細(xì)致入微的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)方案15
1、秩序維護(hù)人員應(yīng)具有高度的責(zé)任感，認(rèn)真負(fù)責(zé)，勇敢果斷，不偏私。他們需要熟悉自己的任務(wù)和職責(zé)，并認(rèn)真執(zhí)行。在職責(zé)范圍內(nèi)巡查，發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件要果斷處理，對(duì)可疑人員和事情要有禮貌地進(jìn)行盤查和監(jiān)控。對(duì)重要部位和場(chǎng)所要進(jìn)行經(jīng)常性的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出。保持良好的'形象和精神狀態(tài)，注意儀容儀表。
2、公寓樓設(shè)立值班室，實(shí)行24小時(shí)值班，對(duì)外來人員進(jìn)行認(rèn)真盤查登記，制止閑雜人員進(jìn)入樓區(qū)。
3、保安巡邏人員24小時(shí)不間斷在樓區(qū)內(nèi)外巡邏，維護(hù)樓區(qū)內(nèi)外正常秩序，預(yù)防各類案件發(fā)生。巡邏人員在上崗期間，著裝整齊，文明巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并做好詢問記錄。
4、制定火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，接到報(bào)警信息后，按照應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行撲救，同時(shí)將火警信息與火災(zāi)情況向有關(guān)部門匯報(bào)。
5、地下停車場(chǎng)車輛必須按車位停放，禁止跨位停車或一輛車占用兩個(gè)車位停放。工作人員要及時(shí)對(duì)停車人進(jìn)行糾正或提醒，確保樓區(qū)地下停車場(chǎng)交通暢通。
6、建立消防設(shè)施設(shè)備檔案，制定消防管理制度，完善消防設(shè)施、器材管理。定期對(duì)所屬區(qū)域內(nèi)的消防器材及要害場(chǎng)所進(jìn)行檢查，確保消防器材完好有效。
7、辦公樓設(shè)立值班室，實(shí)行24小時(shí)值班，對(duì)外來人員進(jìn)行認(rèn)真盤查登記，制止閑雜人員進(jìn)入辦公區(qū)域。
8、保安巡邏人員24小時(shí)不間斷在管區(qū)內(nèi)巡邏，維護(hù)管區(qū)內(nèi)正常秩序，預(yù)防各類案件發(fā)生。巡邏人員在上崗期間，著裝整齊，文明巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并做好詢問記錄。
9、監(jiān)控室24小時(shí)運(yùn)行，對(duì)重要部位實(shí)行24小時(shí)不間斷排查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)消除并留有記錄。
10、制定火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，接到報(bào)警信息后，按照應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行撲救，同時(shí)將火警信息與火災(zāi)情況向有關(guān)部門匯報(bào)。
11、辦公樓前后停車場(chǎng)及地下B1、B2停車場(chǎng)車輛必須按車位停放，禁止跨位停車或一輛車占用兩個(gè)車位停放。工作人員要及時(shí)對(duì)停車人進(jìn)行糾正或提醒，確保停車場(chǎng)交通暢通。
12、建立消防設(shè)施設(shè)備檔案，制定消防管理制度，完善消防設(shè)施、器材管理。定期對(duì)所屬區(qū)域內(nèi)的消防器材及要害場(chǎng)所進(jìn)行檢查，確保消防器材完好有效。
13、服務(wù)質(zhì)量及保證措施包括：24小時(shí)秩序維護(hù)服務(wù)，所有區(qū)域治安應(yīng)急事件處理和公共秩序維護(hù)，消防系統(tǒng)和滅火器管理，定期消防演和培訓(xùn)，以及廠區(qū)內(nèi)交通管理和車輛停放管理。
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