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物業(yè)服務提升整改方案
為保證事情或工作高起點、高質(zhì)量、高水平開展,常常需要預先制定方案,方案是有很強可操作性的書面計劃。那么應當如何制定方案呢?以下是小編為大家整理的物業(yè)服務提升整改方案,僅供參考,希望能夠幫助到大家。
物業(yè)服務提升整改方案1
一、指導思想
深入貫徹落實對全域生態(tài)文明建設的重要指示批示精神和中央城市工作會議精神,牢固樹立綠色發(fā)展理念和“人民城市為人民”的建設理念,堅決貫徹落實省、市、縣委高質(zhì)量發(fā)展的決策部署,落實城市規(guī)劃建設管理“三個留足”“三個讓路”“三個更加注重”要求,以建設“生態(tài)之城人文之城”,打造“德城、文城、綠城、清城”為目標,以全國文明城市和省級文明縣創(chuàng)建為載體,大力整治違法違規(guī)建設、城市安全隱患、城鄉(xiāng)市場亂象著力提升城市服務功能和管理水平,不斷增強人民群眾獲得感、幸福感和滿意度。
二、工作目標
按照縣委、縣政府的安排部署,精準對標對表助推創(chuàng)建全國文明城市街道社區(qū)工作過程中存在的一些重點難點問題和短板弱項,在大力整治“臨違建筑”等違法違規(guī)建設問題、合力推進愛國衛(wèi)生運動、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理服務、居民文明素質(zhì)提升等方面重點推進、攻堅克難、嚴管嚴治、不留死角、不留盲點,力爭各項工作全面提升。
三、主要任務
。ㄒ唬┱芜`法違規(guī)建設
1、整治“臨違建筑”。整治樓院小區(qū)違規(guī)私搭亂建、減少綠地、停車位,亂設小區(qū)出入口、占用公共空間、改變公共建筑用途等問題。
責任單位:各社區(qū)
2、配合相關部門推進城鄉(xiāng)市場改造升級。
責任單位:相關社區(qū)
3、推進背街小巷改造。配合相關部門,對轄區(qū)內(nèi)背街小巷改造、單樓獨院整合歸并、小區(qū)基礎設施改造提升、水電氣暖分戶管理等一體謀劃、統(tǒng)籌治理,達到“美化、亮化、綠化、凈化、文化”目標,提前謀劃做好對老舊樓院的'調(diào)查摸底、資格認定和具體實施工作;做好轄區(qū)內(nèi)改造樓院群眾的思想教育工作、及時調(diào)處發(fā)生矛盾糾紛,指導做好改造后老舊樓院后續(xù)物業(yè)管理等日常監(jiān)管工作。2020年改造老舊小區(qū)3個。
責任單位:
4、推進生活垃圾分類試點工作。極倡導綠色生活方式,制定垃圾分類具體實施方案和進度計劃,向廣大居民宣傳普及垃圾分類知識,鼓勵引導廣大居民拒絕使用一次性用品,推廣使用布袋子等可循環(huán)利用物品。集中力量做好金地陽光家園和平貴花園等2個住宅小區(qū)的垃圾分類試點工作。
責任單位:
。ǘ┨嵘飿I(yè)管理水平
5、推進物業(yè)管理服務全覆蓋。爭取拆除香林路工行、建行等老舊小區(qū)圍墻,打通小區(qū)通道,整合歸并,因地制宜、創(chuàng)新形式,采取就近托管、代管等加強居民小區(qū)物業(yè)管理。打造昌靈、昌松、夏潤和金地陽光小區(qū)等4個市級物業(yè)管理示范小區(qū),實現(xiàn)居民小區(qū)物業(yè)服務和業(yè)主自治管理全覆蓋。
責任單位:各社區(qū)
6、提升物業(yè)服務智能化水平。配合相關部門升級改造住宅小區(qū)人員、車輛出入門禁系統(tǒng)、小區(qū)安全監(jiān)控系統(tǒng),在小區(qū)物業(yè)管理服務中推廣達用車輛出入識別系統(tǒng)、手機APP管家服務等新技術。2020年改造的老舊小區(qū)、新建成的住宅小區(qū),門禁系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)安裝率達到100%,率先在夏潤新村物業(yè)小區(qū)示范推行,三年內(nèi)覆蓋面達到90%以上,所有門禁系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)要實現(xiàn)與智慧武成無縫對樓。
責任單位:各社區(qū)
7、推進“街長制”管理模式。進一步健全完善“街道-社區(qū)-居民小組-小區(qū)樓棟”四級網(wǎng)格管理模式,積極推進大氣污染防治網(wǎng)格、社會治安綜合治理網(wǎng)格和社區(qū)管理網(wǎng)格三網(wǎng)融合,優(yōu)化網(wǎng)格單元,科學分布設置網(wǎng)格員、網(wǎng)格長,全面加強對城區(qū)網(wǎng)格人口、房屋等各類基礎信息的實時采集、動態(tài)管理工作,實現(xiàn)資源共享、信息共用,提升城市管理水平。
責任單位:各社區(qū)
8、推進愛國衛(wèi)生運動。突出城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治,開展家庭衛(wèi)生“大掃除”,消除“四害”,嚴格落實周五大掃除制度,機關單位、公共場所、公共區(qū)域定期開展消毒殺菌工作,常態(tài)配備提供消毒液。倡導勤洗手、勤通風、講衛(wèi)生等健康文明生活習慣,固化疫情防控期間形成的衛(wèi)生健康管理制度。
責任單位:各社區(qū)
四、實施時限
20xx年3月中旬至12月31日。其中:“三整治”工作6月30日前完成。
物業(yè)服務提升整改方案2
一、總體目標
全面貫徹落實科學發(fā)展觀,堅持構(gòu)建社會主義和諧社會,通過規(guī)范工作機制,提升政府監(jiān)管水平;規(guī)范企業(yè)管理,提升物業(yè)服務品質(zhì);規(guī)范業(yè)主行為,提升服務消費意識;促進住宅小區(qū)環(huán)境面貌大改善、物業(yè)服務企業(yè)質(zhì)量大提高、居民居住品質(zhì)大提升,努力創(chuàng)建整潔、文明、安全、舒適的宜居環(huán)境。
二、時間安排
規(guī)范提升物業(yè)管理專項活動開展時間為一年,分為動員部署、組織實施和檢查驗收等3個階段。
。ㄒ唬﹦訂T部署階段從x年xx月xx日至x月30日。區(qū)建設局要對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理情況進行調(diào)查摸底、制定規(guī)范提升物業(yè)管理水平項目清單,同時組織召開有關部門、物業(yè)公司負責人、業(yè)主代表參加的會議,制定工作方案,做好部署安排。
。ǘ┙M織實施階段從x年xx月xx日至11月30日。各街道辦事處、各社區(qū)、各相關職能部門、各建設單位要緊密圍繞著“三個規(guī)范、三個提升”的總體目標,制定工作安排、落實專項資金,扎實開展工作。
。ㄈz查驗收階段從年12月1日至12月31日。結(jié)合市里開展的檢查驗收,由區(qū)物業(yè)管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核,總結(jié)經(jīng)驗,建立長效管理機制。
三、工作內(nèi)容
認真貫徹《市區(qū)人民政府關于進一步加強區(qū)物業(yè)管理工作的意見》工作要求,按照新建小區(qū)、新建安置小區(qū)、舊住宅小區(qū)三類物業(yè)管理模式,結(jié)合城市建設管理年活動要求,把握重點,各司其職,全面推進,著力提升我區(qū)物業(yè)管理水平。
。ㄒ唬┓诸愔笇,把握各類小區(qū)物業(yè)管理重點
1、新建小區(qū)的物業(yè)管理
(1)建設單位。①配置符合規(guī)定的物業(yè)管理用房,做好前期物業(yè)的招投標,與中標物業(yè)服務公司簽訂前期物業(yè)合同;②做好物業(yè)承接驗收手續(xù);③按照國家規(guī)定的保修期限和范圍,承擔物業(yè)的保修責任;④對已竣工但未出售或者尚未交給物業(yè)買售人的物業(yè),由建設單位承擔物業(yè)費用;⑤不得擅自處分業(yè)主依法享有所有權(quán)或使用權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設施設備。
。2)物業(yè)服務企業(yè)。①根據(jù)小區(qū)特點,制定物業(yè)管理方案;②按照物業(yè)服務合同的約定,提供質(zhì)價相符的服務;③實行明碼標價收費公示制度;④協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;⑤對發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違規(guī)行為的,應當予以勸阻、制止,并及時報告業(yè)主委員會或有關行政主管部門;⑥在承接物業(yè)或退出物業(yè)時,應按照規(guī)定做好查驗和物業(yè)管理資料的移交工作。
。3)業(yè)主委員會。①作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;②協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間關系;③定期公布財務經(jīng)費使用情況,督促業(yè)主及時交納物業(yè)費用和專項維修資金;④依法履行自治管理職責,配合公安機關做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安,支持社區(qū)居委會開展工作并接受其指導和監(jiān)督;⑤做好組織任期期滿后的換屆選舉;⑥按照有關規(guī)定向社會公開選聘物業(yè)企業(yè),做好物業(yè)企業(yè)的聘用、續(xù)聘、解聘工作。
2、新建安置小區(qū)的物業(yè)管理。區(qū)屬安置房各建設單位要按照規(guī)定以協(xié)議方式或邀請招標、公開招標方式選聘物業(yè)企業(yè)進行前期物業(yè)管理。所在街道、社區(qū)要創(chuàng)造條件成立物業(yè)企業(yè),積極參與區(qū)屬安置房的物業(yè)管理工作。新建安置小區(qū)首套交房后,各建設單位按市物業(yè)三級服務等級的收費標準的70%補貼給物業(yè)企業(yè),即電梯住宅0、7元/平方米、月,非電梯住宅0、35元/平方米、月,店面0、7元/平方米、月給予補貼,補貼的時間為2年。各建設單位要將物業(yè)費補貼資金納入建設投資成本核算之中,保證資金及時到位,物業(yè)管理工作可以順利開展。
3、舊住宅小區(qū)物業(yè)管理。各街道辦事處、社區(qū)居委會要在對轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)、居民聚集區(qū)域全面調(diào)查摸底的基礎上,根據(jù)城市街區(qū)布局、公用基礎設施分布狀況,將一些分散、規(guī)模較小的舊住宅小區(qū),按照統(tǒng)籌規(guī)劃、條塊結(jié)合、分步實施的原則整合成一定規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域,實現(xiàn)物業(yè)管理的'資源共享和規(guī)模效益;并逐步改善區(qū)域內(nèi)的基礎設施、環(huán)境衛(wèi)生和治安防范。對暫時無法開展物業(yè)管理的舊住宅小區(qū),要依托社區(qū)服務中心,采取有償或低償?shù)确绞,為居民提供包括物業(yè)管理服務項目在內(nèi)的各項社區(qū)服務,從而解決舊住宅小區(qū)無法開展物業(yè)管理工作的問題。
。ǘ┟鞔_職責,有效發(fā)揮三級管理體系作用
1、區(qū)物業(yè)管理工作領導小組。
。1)加強對全區(qū)物業(yè)管理工作的領導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
。2)制定全區(qū)物業(yè)管理年度工作計劃與三年發(fā)展計劃,出臺規(guī)范物業(yè)管理和扶持行業(yè)發(fā)展的規(guī)定。
。3)將物業(yè)管理工作納入?yún)^(qū)政府年度工作計劃和議事日程。
。4)協(xié)調(diào)區(qū)領導分片掛鉤包干制度的落實。
。5)每年年底召開專題會議,聽取物業(yè)管理工作匯報,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。
2、街道辦事處。
(1)加強物業(yè)管理機構(gòu)建設。各街道辦事處城管辦具體承擔物業(yè)管理工作職責,根據(jù)工作實際,要配備一定數(shù)量的專兼職工作人員,確保物業(yè)管理有工作機構(gòu)、有人員負責、有經(jīng)費保障。
。2)物業(yè)管理納入工作議程。各街道辦事處要負責建立街道物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)主代表等參加的聯(lián)席會議,及時有效解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的矛盾、糾紛。
。3)目標責任管理。各街道辦事處對轄區(qū)物業(yè)管理工作年度要有目標措施、有任務分解、有責任單位、有組織考核,要與下屬單位簽訂年度物業(yè)管理工作目標責任書。
。4)老舊小區(qū)整治。金山社區(qū)作為建成10年以上無物業(yè)管理的老舊小區(qū),是今年我區(qū)老舊小區(qū)整治試點。小區(qū)綜合整治內(nèi)容有:設置圍墻、安防門崗,平整道路、整治綠化,完善改造雨、污管道等,在老舊小區(qū)面貌初步改善后,根據(jù)實際采取引進專業(yè)物業(yè)管理、社區(qū)準物業(yè)管理、業(yè)主自行管理等方式建立長效管理機制,鞏固整治成果。海濱街道辦事處對于金山社區(qū)的整治要做到工作有計劃、資金有著落、人員有到位、措施有落實。其他街道辦事處可以根據(jù)本轄區(qū)實際,有選擇性地進行老舊小區(qū)整治。
。5)推進業(yè)委會成立和規(guī)范運作。各街道要制定業(yè)委會成立計劃。本轄區(qū)內(nèi)年符合成立業(yè)委會條件的物業(yè)管理小區(qū)成立業(yè)委會應達到40%以上,并逐年提高。要積極牽頭組建轄區(qū)內(nèi)已具備條件的小區(qū)召開業(yè)主大會并推選成立業(yè)主委員會,同時督促轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會建立健全規(guī)章制度,按時完成換屆工作,實現(xiàn)規(guī)范化管理。
。6)積極參與安置房物業(yè)管理。針對安置房管理難、收費難、投訴多,物業(yè)公司不愿接、業(yè)主意見大的實際,各街道要創(chuàng)造條件成立物業(yè)服務公司,主動參與本轄區(qū)內(nèi)安置房物業(yè)管理。
(7)加強宣傳與培訓工作。各街道要加大宣傳力度,充分運用各種媒體宣傳形式,引導業(yè)主更新消費觀念,順應時展趨勢,增強對物業(yè)管理重要性的認識和對物業(yè)服務消費的認同感;要將遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,自覺繳納物業(yè)服務費納入街道“五好文明家庭”的評選條件。要定期組織業(yè)委會委員、社區(qū)管理人員進行小區(qū)綜合管理業(yè)務培訓。
3、社區(qū)居委會。
。1)配合街道辦事處開展各項工作,參加小區(qū)首次業(yè)主大會籌備組和換屆工作,加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的指導、協(xié)調(diào)。
。2)協(xié)助街道、區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理職能單位對小區(qū)項目經(jīng)理和物業(yè)從業(yè)人員的管理和考核,并對物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)的評先評優(yōu)工作提出意見。
。ㄈR抓共管,切實形成物業(yè)管理工作合力
1、區(qū)財政局。安排物業(yè)管理專項資金,建立完善物業(yè)管理經(jīng)費保障的長效機制,把規(guī)范提升物業(yè)管理工作列入?yún)^(qū)財政資金專項安排。年區(qū)財政將安排一定資金作為整治、提升物業(yè)管理和獎勵工作到位、成績突出的物業(yè)管理單位及個人的專項經(jīng)費,并逐年提高預算金額。
2、區(qū)建設局。
。1)加強監(jiān)督管理。要對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理情況進行調(diào)查研究,分析存在問題,加強管理。做好包括物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)項目備案、物業(yè)服務標準、前期物業(yè)招投標、物業(yè)企業(yè)信用檔案、物業(yè)企業(yè)違規(guī)行為查處、業(yè)委會備案、物業(yè)承接檢查、退出管理和移交程序等一系列規(guī)范管理工作。
(2)制定整改提升方案。指導并督促轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)針對專項活動制定整改提升方案,并跟蹤落實。
。3)加強巡查整治。區(qū)建設局要牽頭組織相關單位及人大代表、政協(xié)委員和業(yè)主代表等,組成若干個檢查工作小組,定期或不定期對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理住宅小區(qū)進行重點檢查。每個物業(yè)管理小區(qū)至少檢查2次,并做好檢查記錄。對發(fā)現(xiàn)問題的要及時提出整改,對違法違規(guī)行為進行認真查處。
。4)組織實施考核。區(qū)建設局要在9月份之前按照《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范》的標準對轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務達標進行考核,按照《市物業(yè)服務企業(yè)考核暫行辦法》對物業(yè)服務企業(yè)進行考核。采取自查、檢查、評議的方式考核企業(yè)管理、企業(yè)文化、服務業(yè)績、公用設施設備維護管理、房屋管理、環(huán)境管理、業(yè)主滿意度等,同時開展物業(yè)項目經(jīng)理考核。
。4)創(chuàng)建優(yōu)秀、培育品牌。區(qū)建設局要指導企業(yè)創(chuàng)建部級、省級、市級物業(yè)管理示范住宅小區(qū),今年任務是創(chuàng)建2個市級以上物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。同時鼓勵物業(yè)企業(yè)做大、做強,培育、樹立行業(yè)品牌。
。5)加大違規(guī)處罰清理。要加大對物業(yè)企業(yè)服務品質(zhì)差、損害業(yè)主利益等違規(guī)行為的處罰清理力度,并責令企業(yè)限期整改,督促企業(yè)制定整改方案,明確整改步驟,落實整改措施。
。6)推進業(yè)委會的成立和規(guī)范運作。要牽頭制定全區(qū)業(yè)委會成立三年規(guī)劃,指導協(xié)助街道辦事處、社區(qū)組建業(yè)主委員會或召開業(yè)主大會。督促建設單位履行業(yè)委會成立工作中的職責。
(7)加強培訓和政策法規(guī)宣傳。要制定培訓方案,借助市物業(yè)協(xié)會平臺積極開展培訓學習,提高從業(yè)人員素質(zhì),確保行業(yè)相關人員都能持證上崗或得到輪訓。采取各種形式,大力宣傳物業(yè)管理相關政策、法規(guī),讓業(yè)主樹立物業(yè)管理的服務消費觀念,自覺遵守物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)主規(guī)約。
3、區(qū)城市管理行政執(zhí)法局。加強對住宅小區(qū)內(nèi)違反市容環(huán)境衛(wèi)生、城市綠化、市政管理、破壞房屋外立面、違章搭建等違法違規(guī)行為的監(jiān)督和檢查。在規(guī)范提升物業(yè)管理專項活動中,重點加大對下面行為的檢查和處罰:
。1)住宅小區(qū)內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
。2)擅自改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗,改變儲藏間功能;
(3)侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木;
。4)在小區(qū)內(nèi)焚燒瀝青、橡膠、塑料、垃圾等產(chǎn)生有毒有害煙塵、氣體的物質(zhì);
。5)未經(jīng)有關部門批準現(xiàn)場攪拌混凝土、進行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的夜間施工作業(yè);
。6)小區(qū)周邊亂擺亂放、違章占道的飲食攤點。
4、區(qū)公安分局。
。1)規(guī)范物業(yè)服務公司保安隊伍,定期開展保安人員培訓,督促保安人員持證上崗;
。2)指導業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)制定小區(qū)治安管理制度,定期或不定期檢查管理措施落實情況;
。3)加強基層民警與小區(qū)保安的工作配合,督促物業(yè)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安工作,創(chuàng)造安全祥和住宅小區(qū)。
5、區(qū)消防大隊。加強管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)的消防安全。定期對小區(qū)的消防設施和消防工作進行檢查和監(jiān)督,消除重大火災隱患;同時加強對破壞消防設施、擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區(qū)、消防安全疏散條件以及占用消防通道等違規(guī)違法行為的處罰力度。
6、區(qū)交警大隊。指導物業(yè)企業(yè)制定小區(qū)安全行車路線,規(guī)范小區(qū)內(nèi)臨時車位的劃定。加強對開放式小區(qū)車輛亂停亂放等行為的處罰,配合住宅小區(qū)治理車輛亂停亂放。
7、區(qū)工商局。加強對物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的廣告監(jiān)管,嚴厲查處虛假、違法廣告行為。加大對住宅轉(zhuǎn)變用途、改變?yōu)榻?jīng)營性用房、無照經(jīng)營等違規(guī)行為的查處。
8、區(qū)環(huán)保局。加強對住宅小區(qū)及周邊的建設項目環(huán)評審批和環(huán)保設施竣工驗收的管理;加強監(jiān)督查處住宅小區(qū)及周邊噪聲污染,亂排污水、亂放廢棄物、飲食服務業(yè)亂排放油煙等違規(guī)行為。
9、區(qū)物價局。要對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)收費行為進行全面抽查,督促服務企業(yè)做好收費標準、服務內(nèi)容和物價舉報監(jiān)督電話的公示工作;嚴肅查處物業(yè)服務企業(yè)亂收費和擅自提高收費標準的行為。引導物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范收費、業(yè)主明白消費。
10、區(qū)司法局。加強對街道、社區(qū)人民調(diào)解組織的業(yè)務指導,加強物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作,把矛盾糾紛化解在萌芽中,化解在最基層,形成人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的聯(lián)動機制。
11、區(qū)社區(qū)辦。加強與涉及物業(yè)管理有關職能部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作;協(xié)助社區(qū)落實人員編制、辦公經(jīng)費、辦公用房,為社區(qū)居委會開展物業(yè)管理工作提供支持。
四、工作要求
(一)加強領導,認真組織。物業(yè)管理是各級政府改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容,各級各部門要從大局出發(fā),統(tǒng)一思想,加強領導,認真組織,增強做好這項工作的緊迫感和責任感。
。ǘR抓共管,明確職責。各級各部門要根據(jù)區(qū)政府規(guī)范提升物業(yè)管理實施意見中的工作安排,明確工作職責、落實工作責任,全力做好協(xié)調(diào)配合、整治提升工作,各司其職、齊抓共管,強化聯(lián)動、形成合力。
。ㄈ⿵娀O(jiān)督,建全機制。通過規(guī)范提升專項工作,建立健全物業(yè)管理規(guī)章制度。各級各部門要加強對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查,對工作開展情況實行定期調(diào)度,每月底以月報形式向區(qū)物業(yè)管理工作領導小組(辦公室設在區(qū)建設局)報送工作進展情況,有效推動工作落實。區(qū)物業(yè)管理工作領導小組要及時總結(jié)經(jīng)驗,不斷完善有利于建立長效管理機制的方法。
五、考核辦法
。ㄒ唬┛己藢ο。為充分發(fā)揮各級各部門對物業(yè)管理工作的指導監(jiān)督作用,落實規(guī)范提升物業(yè)管理專項活動的實施成效,將對各街道辦事處、社區(qū)委員會、區(qū)直各相關部門、物業(yè)服務企業(yè)實施工作考核。
。ǘ┛己藘(nèi)容(具體考核評分標準詳見附件)。
1、街道辦事處、社區(qū)委員會考核內(nèi)容。
。1)加強組織保障。物業(yè)管理組織工作健全,分管領導、具體負責人明確,經(jīng)費有保障、人員有配備;
。2)將物業(yè)管理工作納入年度工作計劃和議事日程;轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作年度有目標措施、有任務分解、有責任單位,有組織考核;
(3)加強制度建設和制度落實。實施物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,抓好物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳,完成上級部署的專項工作任務;
。4)做好老舊小區(qū)整治;
。5)加強業(yè)委會成立、換屆和日常工作的指導、監(jiān)督。
(6)做好宣傳培訓工作。
2、區(qū)直相關部門的考核內(nèi)容。
。1)明確本部門在物業(yè)管理工作中的職責,進行責任分解,明確責任科室、分管領導、負責人、經(jīng)辦人;
。2)抓好工作安排部署,加強部門協(xié)作配合,加強對物業(yè)企業(yè)的指導和監(jiān)督檢查;
。3)建立糾紛投訴調(diào)處機制,加大對物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為的查處力度;
。4)加強培訓工作,提高從業(yè)人員整體素質(zhì);
(5)宣傳工作有計劃安排,有組織活動;
。6)創(chuàng)新與物業(yè)管理有關的管理與執(zhí)法監(jiān)督工作。
3、物業(yè)服務企業(yè)考核內(nèi)容。按照市住房和城鄉(xiāng)建設局下發(fā)的《市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)“市物業(yè)服務企業(yè)考核暫行規(guī)定”的通知》文件執(zhí)行。
物業(yè)服務提升整改方案3
為深入貫徹國家和省、金華市關于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的決策部署,不斷改善老舊小區(qū)居住品質(zhì),增強人民群眾獲得感、幸福感和安全感,根據(jù)《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》(國辦發(fā)〔2020〕23號)、《浙江省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》(浙政辦發(fā)〔2020〕62號)等文件精神,結(jié)合我市實際,特制定本實施方案。
一、總體要求
(一)工作目標。以改造帶動全面提升,實現(xiàn)基礎設施完善、居住環(huán)境整潔、社區(qū)服務配套、管理機制長效、小區(qū)文化彰顯、鄰里關系和諧。到“十四五”期末,基本完成20xx年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。
。ǘ┗驹瓌t。
政府引導、共同締造。加強政策引導和統(tǒng)籌協(xié)調(diào),發(fā)揮居民主體作用,充分調(diào)動社會力量參與,實現(xiàn)共謀、共建、共管、共評、共享。
因地制宜、精準施策?茖W確定改造目標,盡力而為、量力而行。順應群眾期盼,以確保居住安全、改善人居環(huán)境、提升配套服務為重點,合理制定改造方案,建設美好家園。
系統(tǒng)聯(lián)動、整體推進。整合各方資源將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與未來社區(qū)建設、美麗城鎮(zhèn)建設、海綿城市建設、智慧安防小區(qū)建設、垃圾分類、“污水零直排”建設等有機結(jié)合,努力實現(xiàn)“最多改一次”。
創(chuàng)新機制、優(yōu)化治理。強化服務監(jiān)管,推進多元化融資,鼓勵以市場化運作方式實施改造。以基層黨建為引領,創(chuàng)新社區(qū)治理模式,完善小區(qū)長效管理機制。
二、工作任務
(一)改造對象。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全的住宅小區(qū),不包括以自建住房為主的區(qū)域和城中村。重點改造20xx年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū),優(yōu)先對存在C級、D級危險房屋的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和居民改造意愿強、參與積極性高的老舊小區(qū)實施改造。
。ǘ└脑祛愋。結(jié)合我市實際和群眾需求,城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造分為綜合整治和拆改結(jié)合兩種類型。綜合整治型適用于房屋結(jié)構(gòu)性能滿足安全使用要求的城鎮(zhèn)老舊小區(qū),改造內(nèi)容分為基礎類、完善類、提升類。拆改結(jié)合型適用于房屋結(jié)構(gòu)存在較大安全隱患、使用功能不齊全、適修性較差的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。
1、基礎類改造:為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容,包括市政配套基礎設施改造提升、建筑物改造提升等。
。1)路面改造。對小區(qū)路面進行修復或提升,有條件盡量拓寬道路及增設人行道,滿足消防、救護等要求,打通局部瓶頸,暢通小區(qū)交通“微循環(huán)”。補充、新增標志標線,完善道路交通設施系統(tǒng)。
。2)管線改造。對小區(qū)內(nèi)的雨水管、污水管、弱電管、強電管、供水管、燃氣管、消防管等管線進行改造,滿足污水零直排、雨污分流、管線擴容、消防安全等要求。對采用明線的管線進行統(tǒng)一布設、統(tǒng)一走向、統(tǒng)一標識,有條件的小區(qū)對架空電線進行下地改造,優(yōu)化“空中蜘蛛網(wǎng)”的現(xiàn)狀,美化小區(qū)整體環(huán)境。對于弱電管線,有條件的小區(qū)采取“多網(wǎng)合一”建設模式。
。3)垃圾分類設施改造。按照《浙江省城鎮(zhèn)生活垃圾分類標準》要求規(guī)范設置垃圾投放點、垃圾集置點、特殊垃圾存放點。
。4)安防設施改造。對小區(qū)出入口門禁、單元門門禁、監(jiān)控系統(tǒng)不完善的小區(qū)進行智能化改造,做到小區(qū)內(nèi)監(jiān)控全覆蓋。
。5)樓道改造。對存在安全隱患、外表破損、照明不足等不良因素的樓道進行修繕。增加樓道內(nèi)文明元素和便民設施,共建“美麗樓道”。
。6)消防設施改造。合理設置消火栓和消防設施,對消防管道老化、消防噴淋煙感失靈、消防高壓泵系統(tǒng)損壞、消防管網(wǎng)滲漏水壓不足、消防消控系統(tǒng)失靈等存在消防安全隱患進行大修。
。7)建筑外立面改造。對外墻面存在的滲漏水、粉刷材料剝落、瓷磚掉落、空調(diào)外機支架松動等問題進行修繕,結(jié)合實際需求對外墻進行翻新。對雨棚、落水管、防盜窗、晾衣架等立面附屬物進行修繕或更換。
。8)建筑屋頂(面)改造。為提高建筑屋頂防滲漏能力、整體環(huán)境協(xié)調(diào)、美觀,對存在滲水、漏水狀況的屋頂進行修繕;結(jié)合實際需求對老化的平屋面改造為坡屋頂;有條件的也可規(guī)劃在屋面增設雨水收集設施,進行雨水收集再利用。
2、完善類改造:為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容,主要是小區(qū)內(nèi)環(huán)境及配套設施改造提升、引入物業(yè)及物業(yè)用房建設、建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。
。9)違建拆除。主要整治違建形式的“大刀片”以及對屋頂、墻面、地面等侵占公共空間的違法建設進行拆除。
。10)綠化改造。對遮擋底層住戶采光、通風的樹木進行遷移或修剪;對綠化布局不合理的小區(qū),結(jié)合小區(qū)居民業(yè)余生活、文體活動場所的要求,對現(xiàn)有綠化進行適當規(guī)劃、調(diào)整及增設。
。11)亮化改造。對路面照明進行改造提升,按規(guī)范設置路燈,滿足基本夜間照明;對景觀照明進行改造提升,在不影響居民日常生活下進行點綴設置,豐富夜間景觀效果。
。12)停車設施改造。主要設置路面劃線停車位及改造和新建專用停車位,解決老舊小區(qū)日益突出的“車多位少”的矛盾。
。13)充電設施改造。合理確定充電設施個數(shù)及位置,滿足相關規(guī)范要求,解決電動自行車以及電動汽車的充電難問題。
。14)公共服務設施改造。主要進行適老設施、無障礙設施改造提升,方便老年人、殘障人士的生活出行;對文化休閑設施、體育健身設施改造提升,豐富社區(qū)文化,提升社區(qū)功能;建設智能快件箱、智能信包箱等智能配送終端,完善高效配送體系。
。15)物業(yè)管理用房改造。對于引入物業(yè)管理團隊的老舊小區(qū)缺少管理用房的,可利用現(xiàn)有空置公房進行改造提升,或在滿足相關要求的前提下適當新建部分管理用房,滿足管理及辦公要求。
3、提升類改造:為豐富社區(qū)服務供給、滿足居民美好幸福品質(zhì)生活需求、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內(nèi)容,主要有改造或建設小區(qū)及周邊公共服務設施、教育設施、專項服務設施。
。16)建筑節(jié)能改造。結(jié)合屋面改造提升,做好屋面保溫隔熱構(gòu)造,推進太陽能、光伏等可再生能源在建筑改造中的應用,推動綠色建筑發(fā)展。
。17)加裝電梯。以居民自主申請為主,按照《蘭溪市既有住宅加裝電梯工作的指導意見(試行)》實施。
。18)社區(qū)綜合服務設施改造提升。新建或改造提升社區(qū)綜合服務站,完善為老、為殘、優(yōu)撫、安全防范、衛(wèi)生保健、社會保障等服務體系。新建或改造提升社區(qū)衛(wèi)生服務站,完善醫(yī)療衛(wèi)生服務體系。
。19)社區(qū)教育設施改造提升。新建或改造提升幼兒園、幼托班等學前教育設施,完善相關功能的服務半徑,方便社區(qū)居民。
。20)養(yǎng)老、托育等專項服務設施改造提升。引入社會資本的養(yǎng)老、托育服務,著力解決“一老一小”的民生問題,擴大面向廣大普通家庭老年人和嬰幼兒的普惠性服務供給。引進有資質(zhì)的餐飲企業(yè)或社會組織運營,對有助餐、配送餐剛性需求的老年人等群體提供相關服務。新建或改造提升家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等,補全社區(qū)自身運行功能,豐富社區(qū)服務供給、提升居民生活品質(zhì)。
4、拆改結(jié)合改造:可對部分或全部房屋進行拆除重建,并配套建設面向社區(qū)(片區(qū))的養(yǎng)老、托幼、停車等公共服務設施。推進片區(qū)聯(lián)動改造,統(tǒng)籌實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與周邊高度關聯(lián)的城市更新、歷史文化街區(qū)保護等項目,堅持去房地產(chǎn)化,原則上居民回遷率不低于60%。改建、新建基礎設施和公共服務設施,完善社區(qū)基本服務功能,構(gòu)建完整居住社區(qū),打造“15分鐘生活圈”。
(三)改造工作流程
1、編制規(guī)劃建立項目庫
科學編制老舊小區(qū)改造“十四五”規(guī)劃和年度實施計劃,進一步摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù),建立項目儲備庫。綜合考慮房屋安全狀況、小區(qū)區(qū)位、群眾意愿,合理確定改造類型。涉及老舊小區(qū)的各類設施增設或改造計劃應與規(guī)劃有效對接同步實施,優(yōu)先對存在C級、D級危險房屋的`城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和居民改造意愿強、參與積極性高的老舊小區(qū)實施改造。
市舊改辦牽頭對全市符合老舊小區(qū)改造條件的小區(qū)進行摸底調(diào)查,相關街道、社區(qū)配合開展調(diào)查,充分吸收居民改造意愿,調(diào)查信息匯總后經(jīng)相關社區(qū)、街道確認后納入基礎數(shù)據(jù)庫;A數(shù)據(jù)庫內(nèi)容包括小區(qū)的具體范圍、棟數(shù)、戶數(shù)、違法建設等基本信息及十四五期間的初步實施計劃,原則上后續(xù)要求改造的老舊小區(qū)從基礎數(shù)據(jù)庫內(nèi)選擇。
2、確定年度改造計劃
社區(qū)調(diào)查擬改造小區(qū)居民是否同意改造,并以菜單式改造調(diào)查表對擬改造小區(qū)居民進行擬改造內(nèi)容調(diào)查,要求調(diào)查范圍至少覆蓋2/3戶數(shù)以上,最后統(tǒng)計相關改造需求并結(jié)合小區(qū)現(xiàn)有環(huán)境及短板確定初步改造方案。街道匯總社區(qū)改造需求并確定下一年度改造小區(qū),每年5月上旬前,由街道組織在改造小區(qū)范圍內(nèi)對改造模式、菜單式初步改造方案進行廣泛公示,公示時間不少于5個工作日。公示無異議后,5月底前由街道向市舊改辦報送下一年度的改造小區(qū)清單,包括每個小區(qū)的改造模式、菜單式初步改造方案等內(nèi)容。
市舊改辦會同相關部門對各街道提出的改造需求組織評審,編制年度改造計劃,經(jīng)市政府同意后,確定下一年度項目安排和資金預算。
3、改造項目實施
方案設計及審查。市建設局負責項目方案設計及審查等前期工作,委托有資質(zhì)的設計單位開展方案設計,方案設計過程中開展不少于2次社區(qū)居民意見征求,召開居民代表會議,充分聽取居民意見,完善方案內(nèi)容。弱電、強電、供水、供氣、消防、安防、路燈、綠化、垃圾分類、充電設施等相關專營單位在方案設計階段明確各自實施的內(nèi)容,并對相關工作內(nèi)容融入老舊小區(qū)改造提出意見。由街道牽頭,綜合執(zhí)法、自規(guī)、建設等部門配合開展違法建設摸底調(diào)查,普及違法建設拆除后的改造形式,并充分聽取民意,作為改造方案意見,為后期順利開展拆除工作做好準備。在方案設計末期,由街道組織在改造小區(qū)范圍內(nèi)對設計方案進行廣泛公示,公示時間不少于5個工作日。最終方案由市建設局牽頭會同相關部門進行聯(lián)合審查,形成初步設計成果稿及概算書。
項目招投標。市城投集團為項目實施單位,負責項目委托施工圖設計及招投標工作,考慮老舊小區(qū)改造項目特殊性,經(jīng)批準可采用EPC模式招標。
項目實施。施工單位進場前,由社區(qū)召集召開居民代表會議,通報施工內(nèi)容及施工組織方案,并對施工內(nèi)容上墻公示。結(jié)合工程進度及施工要求,由街道牽頭,綜合執(zhí)法等相關部門配合開展違法建設拆除工作。建設單位要嚴格按照相關法律法規(guī)和施工規(guī)范標準組織實施,舊改辦根據(jù)施工進度及現(xiàn)場問題及時牽頭召集相關部門協(xié)商解決,相關部門、街道、社區(qū)等要全力配合,為施工提供必要保障。
項目監(jiān)管。市舊改辦根據(jù)老舊小區(qū)改造工作的特點,對工程全過程進行監(jiān)管,城投集團落實工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工的管理要求。探索居民代表監(jiān)督工作制度,有條件的社區(qū)可成立居民代表監(jiān)督小組,參與實施過程監(jiān)督協(xié)調(diào),充分聽取居民反映的整改意見,做好監(jiān)管工作。
4、項目驗收
項目完工后,由建設單位組織相關部門、參建單位、街道社區(qū)、居民代表等進行項目聯(lián)合竣工驗收。驗收后,應及時完成竣工財務決算,做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。
5、后續(xù)管理
根據(jù)計劃申報階段的菜單式初步改造方案內(nèi)容,對居民意愿強烈、具備相應條件的老舊小區(qū),街道牽頭成立業(yè)委會,引入專業(yè)物業(yè)管理公司,完善小區(qū)日常維護及管理,實現(xiàn)良性循環(huán),維持長效管理。其他小區(qū)改造成果,由街道制定長效管理方案,落實社區(qū)管理和服務,做到“成熟一個、改造一個、管好一個”。
三、工作舉措
(一)加強組織領導
成立市老舊小區(qū)改造工作領導小組,由市政府主要領導擔任組長,相關單位和各街道主要負責人為成員,負責統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、督查、考核等工作。領導小組下設辦公室(設在市建設局),從全市抽調(diào)專職工作人員成立老舊小區(qū)改造工作專班,實行實體化運作,同時各街道落實專人專職從事老舊小區(qū)改造工作。
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積極爭取中央和省級相關政策支持和資金補助,市財政按照老舊小區(qū)改造計劃給予一定保障,城投集團負責老舊小區(qū)改造資金籌措。
原則上居民應出資參與改造提升工作,有條件的可通過物業(yè)(房改)維修基金、小區(qū)公共收益、個人或單位捐資等渠道落實。探索引入市場化、專業(yè)化的社會機構(gòu)參與老舊小區(qū)的改造和后期管理。支持對部分既有用房實施改(擴)建,可通過置換、轉(zhuǎn)讓、騰退、收購等多種方式,增加配套服務用房?蓪⒗吓f小區(qū)內(nèi)或附近的閑置國有房屋,提供給街道、社區(qū)使用,用于老舊小區(qū)養(yǎng)老托幼、醫(yī)療衛(wèi)生等配套服務。
。ㄈ┩晟崎L效機制。
充分發(fā)揮社區(qū)黨組織在協(xié)商、監(jiān)督、評議等方面的作用,搭建溝通議事平臺,統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務企業(yè)等共同推進改造,真正做到改造前問需于民、改造中問計于民、改造后問效于民。發(fā)揮小區(qū)關聯(lián)單位和社會力量的作用,完善社(小)區(qū)公約、章程,確定改造方案時應同步協(xié)商確定長效管理機制,鼓勵實施專業(yè)化物業(yè)管理或準物業(yè)管理,鼓勵以街道為單位,成立或明確物業(yè)服務企業(yè)提供基本的有償服務。建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金歸集、使用、續(xù)籌機制,促進小區(qū)改造后維護更新進入良性軌道。建立公安、生態(tài)環(huán)境、建設、衛(wèi)生健康、應急管理(消防)、綜合執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法機制,加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)日常監(jiān)管。
。ㄋ模┙∪O(jiān)督機制
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