房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
在當(dāng)下這個(gè)社會(huì)中,報(bào)告對(duì)我們來(lái)說(shuō)并不陌生,我們?cè)趯?xiě)報(bào)告的時(shí)候要注意語(yǔ)言要準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔。你還在對(duì)寫(xiě)報(bào)告感到一籌莫展嗎?下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告,供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告1
記者21日獲悉,廣州市房協(xié)日前發(fā)布了今年上半年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告,其中對(duì)廣州土地市場(chǎng)進(jìn)行了深入分析。數(shù)據(jù)顯示,今年1—6月廣州住宅用地合計(jì)成交金額259億元,同比下降28%,樓面地價(jià)達(dá)9758元/平方米,同比上升16%。報(bào)告分析稱(chēng),這主要是由于海珠區(qū)廣紙片區(qū)地塊成交拉動(dòng)住宅用地樓面地價(jià)呈現(xiàn)較大幅度上升。
數(shù)據(jù)
住宅用地扎堆海珠黃埔
今年上半年,廣州市土地共計(jì)成交53宗,合計(jì)占地面積192萬(wàn)平方米,出讓金達(dá)368億元,樓面地價(jià)7268元/平方米。其中,住宅用地出讓14宗,占地面積105萬(wàn)平方米;商業(yè)用地16宗,占地面積14萬(wàn)平方米;工業(yè)用地22宗,占地面積72萬(wàn)平方米。
廣州市房協(xié)表示,今年上半年成交比重最大的是住宅用地,占比為55%,其供應(yīng)區(qū)域主要集中在海珠和黃埔,海珠區(qū)的廣紙片區(qū)兩塊地成為半年度總價(jià)地王,合計(jì)115億元,黃埔區(qū)長(zhǎng)嶺居YH—A3—0地塊被萬(wàn)科競(jìng)得,成交金額27.7億元;其次,工業(yè)用地占比為38%,其供應(yīng)主要集中在增城和番禺;商業(yè)用地成交占比為7%,其供應(yīng)主要集中在海珠和天河,海珠區(qū)的琶洲板塊土地成交活躍,騰訊、國(guó)美等大型企業(yè)拿地進(jìn)駐。
預(yù)測(cè)
房企資金依然趨緊
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1—6月廣州住宅用地合計(jì)成交金額259億元,同比下降28%,住宅樓面地價(jià)達(dá)9758元/平方米,同比上升16%。報(bào)告分析,主要是由于海珠區(qū)廣紙片區(qū)地塊成交拉動(dòng)住宅用地樓面地價(jià)呈現(xiàn)較大幅度上升,但是跟去年整體溢價(jià)率相比,今年上半年住宅用地成交溢價(jià)率出現(xiàn)下行,整體市場(chǎng)成交表現(xiàn)較為平淡。
對(duì)于下半年廣州土地市場(chǎng)走勢(shì),廣州市房協(xié)在報(bào)告中表示,隨著今年以來(lái)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)一系列利好政策,廣州整體商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì),但銷(xiāo)售金額仍然沒(méi)有超過(guò)20xx年同期水平,房企資金依然趨緊,今年下半年房企在對(duì)待住宅用地方面,預(yù)計(jì)將會(huì)保持相對(duì)謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度。
廣州市房協(xié)也指出,廣州傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型期到來(lái),大批金融、互聯(lián)網(wǎng)公司進(jìn)駐,商業(yè)辦公用地市場(chǎng)持續(xù)火熱,除天河區(qū)金融板塊、海珠區(qū)琶洲板塊外,南沙自貿(mào)區(qū)板塊也將會(huì)得到市場(chǎng)積極關(guān)注。
分析
廣州地價(jià)處上升通道
“廣州地價(jià)正處于快速上升的通道中!笔》繀f(xié)理事趙卓文分析,以廣州區(qū)劃調(diào)整前市轄十區(qū)居住類(lèi)用地為例,20xx年基準(zhǔn)地價(jià)平均為3364元/平方米,20xx年升至6255元/平方米,漲幅為85.9%。地價(jià)上升幅度不但跑贏GDP的增長(zhǎng)速度,而且跑贏房?jī)r(jià)的上升幅度。
“在國(guó)內(nèi)的中心城市,產(chǎn)業(yè)仍不斷集聚,人口仍不斷增加,住宅用地的需求旺盛,土地資源的稀缺性正變得越來(lái)越突出!壁w卓文表示,雖然20xx年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn),庫(kù)存量增高,但中心城市可開(kāi)發(fā)土地資源匱乏的局面并沒(méi)有改觀。地價(jià)上升的勢(shì)頭,在未來(lái)5年仍將持續(xù)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2
今年以來(lái),我市堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策,堅(jiān)持和落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀,緊緊圍繞國(guó)務(wù)院18號(hào)文件明確的各項(xiàng)任務(wù),采取有力措施,努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理,房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的調(diào)控目標(biāo)。目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺,商品房空置面積不斷下降,房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定,房地產(chǎn)業(yè)成為了我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),為城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有力的支持。
一、近階段市場(chǎng)調(diào)控工作的進(jìn)展情況
1、進(jìn)一步改善供應(yīng)狀況,優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu),促進(jìn)總量和結(jié)構(gòu)的平衡。全市上半年新批商品房上市面積440.83萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)了83.48%,改變了去年全市供不應(yīng)求的矛盾,基本可以滿(mǎn)足居民的購(gòu)房需求。在全市總體供需走向平衡的同時(shí),我市采取措施,繼續(xù)優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),首先是落實(shí)國(guó)家政策,控制拆遷規(guī)模,并實(shí)行拆遷補(bǔ)償市場(chǎng)化。上半年全市共完成新老拆遷項(xiàng)目28個(gè),拆遷居民4149戶(hù)。其次加快中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度,在年初確定的今年完成120萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房竣工任務(wù)的基礎(chǔ)上,南京市政府決定再追加30萬(wàn)平方米,年底確保150萬(wàn)平方米經(jīng)適房竣工、交付。
2、限制期房轉(zhuǎn)讓工作。針對(duì)投資性購(gòu)房比例增長(zhǎng)過(guò)快,存在一定量的短期炒作情況,南京于4月1日正式實(shí)施《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施細(xì)則》。其中,購(gòu)房實(shí)名制、期房限轉(zhuǎn)、信息公示這3條內(nèi)容被認(rèn)作是直指期房投機(jī)者的三道“逐客令”。這一做法杜絕了利用退房注銷(xiāo)再登記的方式進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓的行為,在不影響中長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資者利益的情況下,有效地遏制了期房投機(jī)炒作。
3、建立健全多層次的住房保障體系,保證居民居者有其屋的目標(biāo)。首先是針對(duì)最低收入家庭制定的廉租房計(jì)劃。今年我市要購(gòu)、建儲(chǔ)備1000套廉租住房,提供給市區(qū)的貧困無(wú)房家庭。其次是針對(duì)低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃。我市經(jīng)濟(jì)適用房共規(guī)劃九個(gè)地塊,面積共6157畝,可建住宅41300套,計(jì)劃到今年年底將竣工經(jīng)濟(jì)適用住房150萬(wàn)平方米。針對(duì)中低收入家庭以及被拆遷的困難家庭我市還制定了中低價(jià)商品房計(jì)劃,計(jì)劃20xx年竣工90萬(wàn)平方米。
二、20xx年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)
總體上看,上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量增價(jià)平,漲幅趨緩”的平穩(wěn)態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)如下:
1、商品房供基本平衡、供略大于銷(xiāo):今年上半年全市商品房上市面積440.83萬(wàn)㎡,同比增長(zhǎng)83.48%,預(yù)售面積381.8萬(wàn)㎡,同比增長(zhǎng)0.7%,供銷(xiāo)比為1.15;其中商品住宅上市面積390.56萬(wàn)㎡,預(yù)售面積345.76萬(wàn)㎡,與去年年均水平相比增長(zhǎng)4.46%,交易量仍保持穩(wěn)中有升,供銷(xiāo)比為1.13。房地產(chǎn)總體市場(chǎng)供給基本可以滿(mǎn)足居民的購(gòu)房需求。
2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理,普通商品房供應(yīng)明顯增加:區(qū)域供給結(jié)構(gòu)基本合理,據(jù)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì),上市量最大的三個(gè)板塊是江寧、河西、江北,也是預(yù)售量最高的三個(gè)板塊。在上半年江南八區(qū)商品住宅預(yù)售面積段中,每平方米4000以下的占24.23%(包括經(jīng)濟(jì)適用房),4000~5000元的占32.26%,5000~6000元的占25.34%,6000元以上的占18.17%。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理,但與5000元以下的商品房需求相比,供應(yīng)稍顯不足。
3、市場(chǎng)體系逐步完善、二三級(jí)市場(chǎng)體系聯(lián)動(dòng),良性發(fā)展:上半年全市存量房交易212.05萬(wàn)㎡,交易2.73萬(wàn)套,與去年年均水平相比基本持平;其中江南八區(qū)存量房交易157.76萬(wàn)㎡,交易2.24萬(wàn)套。二手房在去年交易總量增幅較大的基礎(chǔ)上,仍有小幅上升,租賃市場(chǎng)也水漲船高,租賃價(jià)格在去年平穩(wěn)的狀況下有了小幅提高。
4、商品房預(yù)售價(jià)格增幅得到平抑:據(jù)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì),商品住宅預(yù)售價(jià)格每月環(huán)比上漲分別為1.21%,-4.0%,4.36%,5.61%,7.49%,-1.99%,累計(jì)上漲11.48%。月均上漲不足2%,與全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均漲幅基本持平。
5、公積金和商業(yè)銀行貸款成為實(shí)現(xiàn)市民置業(yè)的主要支柱。據(jù)人行南京分行統(tǒng)計(jì),今年受宏觀調(diào)控影響,南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自4月份以來(lái)有所下降,上半年南京房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)61.3億元,同比增長(zhǎng)49.2%,比四月份增幅下降了18.06個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款仍保持穩(wěn)定增長(zhǎng),個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的7成,上半年新增貸款48億元,增長(zhǎng)21%,其中公積金貸款余額達(dá)到13.3億元,同比增長(zhǎng)69.85%。個(gè)人住房貸款成為支持房地產(chǎn)需求不斷增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素。
三、20xx年下半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的基本判斷
隨著南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施和中央宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的繼續(xù)影響,預(yù)計(jì)下半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走勢(shì)為:
1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)
今年上半年南京市房地產(chǎn)投資增幅為34.07%,去年全年投資增幅為34.0%。從下半年發(fā)展趨勢(shì)看,由于受到今年國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增幅不會(huì)在上半年的基礎(chǔ)上出現(xiàn)較為強(qiáng)勁的反彈。但同時(shí)房地產(chǎn)投資的增幅也不會(huì)下降很多,首先是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,居民收入增長(zhǎng)較快,為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境;其次我市各項(xiàng)城市建設(shè)速度將繼續(xù)加快,僅僅下半年河西就將投入建設(shè)資金40億元,從而推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);再次,一些有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)看好南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展,紛紛進(jìn)入,把南京作為重點(diǎn)優(yōu)先發(fā)展的市場(chǎng)。綜合以上因素,我們預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資仍會(huì)保持30%左右的增幅。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)供需兩旺的局面,呈現(xiàn)供略大于求態(tài)勢(shì)
供應(yīng)將穩(wěn)步增加:今年上半年全市商品住宅上市量為390.56萬(wàn)㎡,預(yù)計(jì)下半年的上市量肯定會(huì)超過(guò)上半年的上市量。主要原因在于20xx年上半年的房地產(chǎn)投資增幅達(dá)到34.07%,出讓的614公頃土地一部分將在下半年進(jìn)入市場(chǎng),去年全年新開(kāi)工面積達(dá)到了739.28㎡,經(jīng)過(guò)半年左右的建設(shè)基本可以上市銷(xiāo)售,因此保守估計(jì)今年上市量將會(huì)達(dá)到800~900萬(wàn)㎡。
需求仍保持旺盛勢(shì)頭:下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在去年基礎(chǔ)上,仍會(huì)繼續(xù)上升。從主動(dòng)需求方面看,隨著我市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展,今年我市人均可支配收入也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng),1-6月我市居民可支配收入增長(zhǎng)13.7%,隨著經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)居民改善居住的需求量相應(yīng)不斷增加。從被動(dòng)需求看,由于今年上半年拆遷工作的減緩,下半年伴隨城市建設(shè)的加速我市將加速拆遷的進(jìn)度,與上半年相比,被動(dòng)需求將有較快的增長(zhǎng)。另外,我市城市化水平在穩(wěn)步提高,城市規(guī)模穩(wěn)定的擴(kuò)張,由此帶來(lái)的自動(dòng)型需求會(huì)穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)。下半年央行關(guān)于利率調(diào)整的可能性較小,因此投資性購(gòu)房需求仍會(huì)保持相當(dāng)?shù)某潭,消費(fèi)信心將會(huì)恢復(fù)。綜上所述,維持我市需求增長(zhǎng)的因素有利于需求的增長(zhǎng),今年下半年我市的商品房需求增幅將高于上半年。下半年的預(yù)售量初步估計(jì)為月均65萬(wàn)㎡之上,總計(jì)約400㎡左右。
3、總體供求矛盾將繼續(xù)緩解,結(jié)構(gòu)性矛盾仍將存在
20xx年全市共招拍掛出讓614公頃土地,比20xx年增加了3.3倍,今年國(guó)土部門(mén)還將供應(yīng)土地1000公頃。去年的開(kāi)工面積、施工面積都大幅增長(zhǎng),因此今年的供應(yīng)量將有大的增長(zhǎng),總體供需矛盾會(huì)得到進(jìn)一步緩解。供需比仍將有一定程度的增大,商品房銷(xiāo)售也會(huì)有正常的銷(xiāo)售期,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志。
區(qū)域結(jié)構(gòu)、價(jià)格結(jié)構(gòu)矛盾仍將存在。城中板塊自去年以來(lái)一直供不應(yīng)求,由于土地資 源稀缺,下半年上市量不會(huì)增長(zhǎng)太快,而河西、江北板塊上市速度很快,下半年上市量仍比較大,但銷(xiāo)售增長(zhǎng)卻比較平穩(wěn),因此這兩個(gè)板塊的供需形勢(shì)不容樂(lè)觀。由于近年來(lái)商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求,因此利潤(rùn)較低的普通住宅一直供應(yīng)不足。由于今年土地平均成交價(jià)格增長(zhǎng)56%,從而帶動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的上升。為了消化不斷上升的成本,商品房的價(jià)格也將上升,因此利潤(rùn)空間較小的中低價(jià)位的商品房供應(yīng)仍將不足。需要政府提供土地和政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)中低價(jià)位商品房,使商品房的供應(yīng)價(jià)格達(dá)到基本合理。
4、價(jià)格仍將保持穩(wěn)定
今年下半年商品房的價(jià)格將比較平穩(wěn)并有小幅上升,不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。一方面,今年我市供求形勢(shì)繼續(xù)好轉(zhuǎn),市場(chǎng)總體供略大于求,將抑制價(jià)格的大幅上升。并且今年宏觀調(diào)控措施成效明顯,原材料價(jià)格大幅上漲的局面得到控制,現(xiàn)在主要的建筑材料價(jià)格穩(wěn)定。另一方面,供求沒(méi)有失衡,仍然在合理的正常區(qū)間,各方利好因素仍在支持開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心,不會(huì)出現(xiàn)拋盤(pán)現(xiàn)象。此外開(kāi)發(fā)商拿地成本以及商品房品質(zhì)的提升將會(huì)維持商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。因此總體上半年商品房的價(jià)格將會(huì)保持一定程度的穩(wěn)定,少數(shù)板塊供需比例較大,存在一定程度的供過(guò)于求,這些板塊的價(jià)格將很難維持上半年一路上漲的情形,可能出現(xiàn)一定程度的盤(pán)整。二手房?jī)r(jià)格在連續(xù)多月上漲之后,已經(jīng)接近新建商品房?jī)r(jià)格,質(zhì)價(jià)出現(xiàn)偏離,上漲空間已經(jīng)很小,下半年將趨于平衡。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告3
眼下正逢春季招聘高峰期,行業(yè)政策相繼出臺(tái),作為招工大行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)人才市場(chǎng)現(xiàn)狀備受求職者關(guān)注。近日,智聯(lián)招聘基于20xx年全年,以及春節(jié)后第一周的全平臺(tái)大數(shù)據(jù)、調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合解讀,發(fā)布《20xx房地產(chǎn)行業(yè)人才市場(chǎng)分析報(bào)告》,統(tǒng)計(jì)分析房地產(chǎn)行業(yè)人才市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r,期待企業(yè)和從業(yè)者能夠合理制定招聘計(jì)劃與求職規(guī)劃。
調(diào)研發(fā)現(xiàn),20xx年初房地產(chǎn)行業(yè)招聘職位數(shù)同比下降29%,一線(xiàn)城市房產(chǎn)中介職位數(shù)同比增長(zhǎng)44.1% 。20xx年第四季度,房地產(chǎn)行業(yè)平均招聘薪酬10394元,高于第一至三季度水平。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)平均招聘薪酬,也高于全行業(yè)平均值的10111元。從薪酬變化走勢(shì)可以看出,房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬優(yōu)勢(shì)與全行業(yè)平均水平相比逐步縮小,但是仍然高于平均水平。
分城市看,一線(xiàn)城市薪酬優(yōu)勢(shì)依舊明顯,北京的房地產(chǎn)行業(yè)平均招聘薪酬最高,達(dá)到13168元。其次是上海和深圳,分別為12910元、12636元。新一線(xiàn)城市寧波排名第四,平均招聘薪酬12109元,超過(guò)了一線(xiàn)城市廣州。
在“房住不炒”政策下,房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持嚴(yán)格調(diào)控。近年來(lái),在降負(fù)債、控支出,以及央行“三道紅線(xiàn)”等調(diào)控下,房企進(jìn)入調(diào)整期,隨之對(duì)整個(gè)行業(yè)收益水平產(chǎn)生影響。智聯(lián)招聘調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,59.8%的房地產(chǎn)從業(yè)者薪資原地踏步,22.3%經(jīng)歷降薪,只有17.9%薪資上漲。
數(shù)據(jù)表明,工作3-5年者薪資波動(dòng)幅度最大,在這一工作年限段,22.2%的`職場(chǎng)人漲薪,也有22.3%的職場(chǎng)人降薪?梢(jiàn),3-5年是房地產(chǎn)職場(chǎng)人發(fā)展的分水嶺。
在20xx年偏緊的政策環(huán)境與走低的市場(chǎng)需求中,房地產(chǎn)從業(yè)者的離職比例較高,達(dá)到28.8%,但比例小于全平臺(tái)(35.9%)。其中,25歲及以下者占比37.8%,排名第一。其次是41歲及以上者,占比29.7%。
對(duì)于是否愿意繼續(xù)從事房地產(chǎn)行業(yè),42.9%的從業(yè)者因?yàn)橛辛私?jīng)驗(yàn)、技能、資源等積累,而愿意繼續(xù)留在該行業(yè)打拼。數(shù)據(jù)顯示,愿意進(jìn)入一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)從業(yè)者僅占15.4%,低于愿意進(jìn)入新一線(xiàn)城市的38.8%、二線(xiàn)城市的24.8%。由于新一線(xiàn)城市房地產(chǎn)政策更為寬松,如青島的公積金花式松綁,南京和蘇州居住和社保年限累計(jì)認(rèn)可等,從業(yè)者或期待行業(yè)有更好的發(fā)展前景。同時(shí),新一線(xiàn)城市市場(chǎng)空間較大、工作壓力較小、生活成本較低,成為更多求職者期待的“價(jià)值洼地”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告4
概況:20xx年xx市住宅價(jià)格較20xx年增長(zhǎng)明顯,但漲幅下降,尤其是在下半年后,住宅價(jià)格出現(xiàn)了小幅下降;商業(yè)用房成交面積與成交金額齊跌;辦公用房成交面積與成交金額與商業(yè)用房一樣下跌,但成交單價(jià)有所上漲。
一、宏觀經(jīng)濟(jì)
(一)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)
20xx年,全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值900309億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)6.6%,實(shí)現(xiàn)了6.5%左右的預(yù)期發(fā)展目標(biāo)。分季度看,一季度同比增長(zhǎng)6.8%,二季度增長(zhǎng)6.7%,三季度增長(zhǎng)6.5%,四季度增長(zhǎng)6.4%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值64734億元,比上年增長(zhǎng)3.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值366001億元,增長(zhǎng)5.8%;第三產(chǎn)業(yè)增加值469575億元,增長(zhǎng)7.6%。
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況
20xx年1-12月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120264億元,比上年增長(zhǎng)9.5%,增速比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn),比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資85192億元,增長(zhǎng)13.4%,比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn),比上年提高4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.8%。
20xx年,東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64355億元,比上年增長(zhǎng)10.9%,增速比回落0.4個(gè)百分點(diǎn);中部地區(qū)投資25180億元,增長(zhǎng)5.4%,回落0.5個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)投資26009億元,增長(zhǎng)8.9%,提高0.7個(gè)百分點(diǎn);東北地區(qū)投資4720億元,增長(zhǎng)17.5%,提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。
20xx年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積822300萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)5.2%,增速比提高0.5個(gè)百分點(diǎn),比上年提高2.2百分點(diǎn)。其中,住宅施工面積569987萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)6.3%。房屋新開(kāi)工面積209342萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)17.2%,比1-11月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn),比上年提高10.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅新開(kāi)工面積153353萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)19.7%。房屋竣工面積93550萬(wàn)平方米,下降7.8%,降幅比回落4.5個(gè)百分點(diǎn),比上年擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅竣工面積66016萬(wàn)平方米,下降8.1%。
20xx年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積29142萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)14.2%,增速比1-11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn),比上年回落1.6個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款16102億元,增長(zhǎng)18.0%,比1-11月份回落2.2個(gè)百分點(diǎn),比上年回落31.4個(gè)百分點(diǎn)。
2、商品房銷(xiāo)售和待售情況
20xx年,商品房銷(xiāo)售面積171654萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)1.3%,增速比1-11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn),比上年回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2.2%,辦公樓銷(xiāo)售面積下降8.3%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降6.8%。商品房銷(xiāo)售額149973億元,增長(zhǎng)12.2%,比1-11月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn),比上年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)14.7%,辦公樓銷(xiāo)售額下降2.6%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)0.7%。
20xx年,東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積67641萬(wàn)平方米,比上年下降5.0%,降幅比1-11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售額79258億元,增長(zhǎng)6.5%,增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積50695萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)6.8%,增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售額33848億元,增長(zhǎng)18.1%,增速回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積45396萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)6.9%,增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售額31127億元,增長(zhǎng)23.4%,增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積7922萬(wàn)平方米,下降4.4%,降幅與1-11月份持平;銷(xiāo)售額5740億元,增長(zhǎng)7.0%,增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。
20xx年末,商品房待售面積52414萬(wàn)平方米,比11月末減少214萬(wàn)平方米,比上年末減少6510萬(wàn)平方米。其中,住宅待售面積比11月末減少393萬(wàn)平方米,辦公樓待售面積增加93萬(wàn)平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少166萬(wàn)平方米。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況
20xx年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金165963億元,比上年增長(zhǎng)6.4%,增速比1-11月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn),比上年回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中,國(guó)內(nèi)貸款24005億元,下降4.9%;利用外資108億元,下降35.8%;自籌資金55831億元,增長(zhǎng)9.7%;定金及預(yù)收款55418億元,增長(zhǎng)13.8%;個(gè)人按揭貸款23706億元,下降0.8%。
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)
12月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”)為101.85,比11月份回落0.09點(diǎn)。
表1 20xx年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況
表2 20xx年1-12月東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
表3 20xx年1-12月東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況
。ǘ﹛x市宏觀經(jīng)濟(jì)
20xx年,全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值20363.19億元,按可比價(jià)格計(jì)算,同比增長(zhǎng)6.0%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1378.27億元,增長(zhǎng)4.4%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值8328.79億元,增長(zhǎng)3.0%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值10656.13億元,增長(zhǎng)9.1%。
。ㄈ﹛x市商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況
1-11月,xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3861.25億元,同比增長(zhǎng)8.0%,增速比1-10月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資2765.18億元,同比增長(zhǎng)17.4%,增速比1-10月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為71.6%。
1-11月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積26840.63萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)4.1%,增速比1-10月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅施工面積17585.18萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)6.1%。房屋新開(kāi)工面積6813.60萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)31.8%。其中,住宅新開(kāi)工面積4798.46萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)41.1%。房屋竣工面積2623.06萬(wàn)平方米,同比下降37.4%。其中,住宅竣工面積1640.50萬(wàn)平方米,下降40.6%。
2、商品房銷(xiāo)售情況
1-11月,商品房銷(xiāo)售面積5780.21萬(wàn)平方米,同比下降3.5%。其中,住宅銷(xiāo)售面積下降1.0%,辦公樓銷(xiāo)售面積下降27.4%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降19.1%。
(四)主要政策回顧
1、國(guó)家房地產(chǎn)政策
1月,國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于做好20xx年度報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)工作的通知》,部署啟動(dòng)20xx年報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)工作。各城市申報(bào)新增建設(shè)用地規(guī)模,原則上控制在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃期剩余年均量以?xún)?nèi)。確實(shí)有特殊情況、申報(bào)規(guī)模超過(guò)年均量的,應(yīng)具體說(shuō)明情況和理由,省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)在用地審查意見(jiàn)中核實(shí)說(shuō)明。
3月3日和3月5日,全國(guó)政協(xié)第十三屆全國(guó)委員會(huì)第一次會(huì)議和第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議相繼召開(kāi)。兩會(huì)確定宏觀調(diào)控目標(biāo),保持正常連續(xù)性、穩(wěn)定性。20xx年房地產(chǎn)調(diào)控定位基調(diào)明確,以方便是調(diào)控政策不放松,另一方面是同步建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制。預(yù)計(jì)未來(lái)各地政策或?qū)⒓?xì)化到各個(gè)區(qū)縣層面,更根據(jù)城市內(nèi)部不同區(qū)域的市場(chǎng)熱度進(jìn)行精準(zhǔn)化調(diào)控,從而滿(mǎn)足首套剛需,支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。
3月5日,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)政府工作報(bào)告中提出堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線(xiàn),統(tǒng)籌推進(jìn)穩(wěn)定增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)各項(xiàng)工作、大力推進(jìn)改革開(kāi)放,創(chuàng)新和完善宏觀調(diào)控,推動(dòng)質(zhì)量變革,效率變革,動(dòng)力變革,特別在防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)脫貧、污染防治方面取得進(jìn)展,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)撤銷(xiāo)健康發(fā)展。
5月22日,為支持企業(yè)改制重組,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境,財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》。單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資,對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅。
5月19日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》。通知提到,要抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例,建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制,防止地價(jià)推漲房?jī)r(jià);提高住房用地比例,熱點(diǎn)城市住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排,大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng),在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。
6月25日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、公安部、司法部等聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的通知》。針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象,通過(guò)部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法,重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房行為,治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告,進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制,切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。涉及北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、合肥、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙、xx、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長(zhǎng)春、蘭州、貴陽(yáng)30個(gè)城市。
2、xx房地產(chǎn)政策
20xx年1月,市政府辦公廳發(fā)布《xx市主城區(qū)統(tǒng)籌實(shí)施住房保障工作方案》,為加快公租房竣工分配和使用,統(tǒng)籌實(shí)施住房保障,我市將在20xx-20xx年。每年提供2萬(wàn)套、共6萬(wàn)套公租房面向符合條件的保障對(duì)象分配;在滿(mǎn)足保障需求后,每年提供0.5萬(wàn)套,共1.5萬(wàn)套公租房用作棚戶(hù)區(qū)改造、土地房屋征收、D級(jí)危房搬遷過(guò)渡等安置房。
20xx年3月,《xx市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(修訂)》于20xx年12月13日經(jīng)市政府第191次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)。新規(guī)自20xx年3月1日起施行。新修訂的《技術(shù)規(guī)定》以黨的十九大精神為指引,體現(xiàn)了黨中央關(guān)于城市規(guī)劃工作的新理念、新要求。《技術(shù)規(guī)定》調(diào)減了土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度,優(yōu)化了容積率計(jì)算方式及停車(chē)位配建標(biāo)準(zhǔn),強(qiáng)化了空間形態(tài)的管控,優(yōu)化了路網(wǎng)密度與交通組織,增強(qiáng)了山、水、綠系保護(hù)和歷史文化名城保護(hù)等相關(guān)工作,在立足現(xiàn)代化、提升城市宜居度、注重城市美、推廣街區(qū)制等方面強(qiáng)化了相關(guān)規(guī)劃管控要求。隨著新規(guī)的頒布和施行,我區(qū)的城市品質(zhì)、特色魅力將得到相應(yīng)提升。
20xx年4月,20xx年xx市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地29000畝。
5月31日,xx市城鄉(xiāng)建委、市交委、市國(guó)土房管局、市規(guī)劃局四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于暫緩主城區(qū)“兩江四岸”地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)的通知》!锻ㄖ芬(guī)定,沿長(zhǎng)江,上起九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn),下至江北區(qū)五寶鎮(zhèn);沿嘉陵江,上起北碚城區(qū),下至渝中區(qū)朝天門(mén),河道中心線(xiàn)長(zhǎng)度約180公里,兩側(cè)岸線(xiàn)共約394公里內(nèi)房屋建筑工程、市政工程、港口碼頭工程等暫緩開(kāi)發(fā)。政策出臺(tái)一方面意味著重新謀劃之后,兩江四岸將有更新更高層面的定位、功能和布局,區(qū)域整體價(jià)值、城市形象得到進(jìn)一步提升。另一方面,暫緩開(kāi)發(fā)建設(shè),短時(shí)間內(nèi)將導(dǎo)致“兩江四岸”沿線(xiàn)土地供應(yīng)量減少,后續(xù)可供應(yīng)商品住宅體量大幅縮減。
20xx年6月,《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》,要求各部門(mén)協(xié)同配合,進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,遏制炒房。于7月1日同時(shí),執(zhí)行對(duì)在主城區(qū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè),其企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率由15%調(diào)整為20%;執(zhí)行對(duì)非普通住宅、商業(yè)、車(chē)庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由2%調(diào)整為3.5%;執(zhí)行停止執(zhí)行對(duì)投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅按就低原則從價(jià)計(jì)征或從租計(jì)征政策;于8月1日起執(zhí)行對(duì)房產(chǎn)交易過(guò)程中的契稅、個(gè)人所得稅繳納和優(yōu)惠環(huán)節(jié)涉及的住房套數(shù)以全市范圍認(rèn)定(此前首套房退契稅政策按區(qū)執(zhí)行);并停止主城區(qū)首次購(gòu)房按揭財(cái)政補(bǔ)貼。
8月繼續(xù)出臺(tái)土地新規(guī)“建設(shè)智慧社區(qū)”,要求社區(qū)內(nèi)的寬帶網(wǎng)絡(luò)覆蓋率達(dá)到100%,建立具備數(shù)據(jù)采集功能的社區(qū)智慧服務(wù)平臺(tái),全方位智能管理社區(qū)的各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。
二、xx市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析
20xx年,主城區(qū)商品房供應(yīng)面積3720.58萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)52.02%,其中住宅供應(yīng)面積3136.21萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)70.41%。商品房銷(xiāo)售面積3608.59萬(wàn)平方米,下降1.8%,其中住宅銷(xiāo)售面積2762.52萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)2.07%。商品房銷(xiāo)售額373.05億元,增長(zhǎng)16.19%,其中住宅銷(xiāo)售額306.11億元,增長(zhǎng)26.74%。
。ㄒ唬┩恋厥袌(chǎng)
20xx年xx主城區(qū)范圍內(nèi)共成交(純居住、純商業(yè)、商住)100宗,其中通過(guò)拍賣(mài)成交48宗,掛牌成交52宗,與20xx年成交的149宗,同比下降32.89%;成交面積12610畝,相較于20xx年的18482畝,同比下降31.77%;全年土地成交金額809.72億元,相較于20xx年的1404.29億元,下降42.34%。
20xx年的土地市場(chǎng)與20xx年相比,成交數(shù)量、面積及金額均下降明顯。一方面是因?yàn)?0xx年各房企的拿地意向強(qiáng),且平均溢價(jià)率高;另一方面是20xx年xx市切實(shí)貫徹落實(shí)“房是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位,遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,房企拿地意愿降低,平均溢價(jià)率降低,且更多土地為掛牌成交。
從區(qū)域出讓土地情況來(lái)看,20xx年兩江新區(qū)共出讓土地5410畝,約占出讓總量的43%;其次為巴南區(qū),共出讓土地2649畝,約占出讓總量的21%,成為房企布局的熱門(mén)區(qū)域;沙坪壩區(qū)出讓土地1404畝,約占成交總量的11%。沒(méi)有渝中區(qū)出讓土地,成為土地資源最稀缺的區(qū)域。
從成交均價(jià)來(lái)看,全市20xx年土地均價(jià)為642萬(wàn)元/畝。其中九龍坡區(qū)土地均價(jià)為1028萬(wàn)元/畝,是xx主城區(qū)土地價(jià)格最高的區(qū)域,其次為渝北區(qū),土地均價(jià)為953萬(wàn)元/畝,南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)則以796、729萬(wàn)元/畝的均為位列第三、第四,其余區(qū)域土地均價(jià)在440-650萬(wàn)元/畝。另外,去年出讓價(jià)格最高的渝中區(qū)今年沒(méi)有土地出讓。
綜合來(lái)看,發(fā)展成熟的城市核心區(qū)域及熱門(mén)板塊由于土地資源較少,價(jià)值更為凸顯,因此土地價(jià)值也更高。
從土地出讓面積來(lái)看,出讓面積最多的十個(gè)板塊分別為龍興、兩路、李家沱-魚(yú)洞、西永、水土、茶園、界石、北碚、悅來(lái)、大楊石。其中5個(gè)屬于北區(qū),其余5個(gè)屬于西區(qū)和南區(qū),土地供應(yīng)的板塊集中度較低,土地供給側(cè)呈現(xiàn)出西南北并進(jìn),共同發(fā)展的局面。由此也可看出,主城區(qū)房地產(chǎn)布局中心外移至1.5環(huán),如兩路、西永、悅來(lái)板塊。北區(qū)中心布局重心外移至外環(huán)以外,如龍興、水土等板塊。
從土地單價(jià)來(lái)看,土地單價(jià)最高的十個(gè)板塊分別為大楊石、悅來(lái)、禮嘉、兩路、茶園、李家沱、西永、界石、蔡家、中梁山。其中,大楊石組團(tuán)的畝均價(jià)為1411萬(wàn)元/畝,悅來(lái)組團(tuán)的畝均價(jià)為1278萬(wàn)元/畝,其余8個(gè)板塊每畝地價(jià)均未超過(guò)1000萬(wàn)。
值得注意的是,土地單價(jià)TOP10中有8宗地位于北區(qū),且其中6宗位于兩路組團(tuán)。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),20xx年成交總價(jià)為809.73億元,排名前十的10宗地成交總金額為254.64億元,約占成交總金額的31%。從成交金額來(lái)看,20xx年土地成交均價(jià)為641.64萬(wàn)元/畝,20xx年土地成交均價(jià)為642.11萬(wàn)元/畝,同比略有上漲。
從地塊分布來(lái)看,高總價(jià)地塊主要集中在南區(qū)和北區(qū)熱點(diǎn)板塊。南區(qū)和北區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域作為主力發(fā)展區(qū)域,由于土地供應(yīng)體量一般較大且地價(jià)單價(jià)高,從而拉高了總價(jià)。
數(shù)據(jù)顯示,20xx年成交樓面價(jià)排名top10的土地中,有5宗地位于北區(qū)。但排名前五的5宗地有3宗位于大楊石組團(tuán),該組團(tuán)的發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。
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在商品住宅方面,全年商品住宅銷(xiāo)售總面積為2762.52萬(wàn)方,同比20xx年增長(zhǎng)2.07%。商品住宅成交250669套,同比20xx年下降8.11%。
20xx年xx主城區(qū)住宅市場(chǎng)物業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化,普通住宅成交占比上漲,別墅及其他住宅用房成交占比下降。
在高層方面,20xx年渝北區(qū)依然是xx房地產(chǎn)最熱的區(qū)域。無(wú)論是成交面積,還是成交金額都是當(dāng)之無(wú)愧的區(qū)域冠軍。20xx年渝北區(qū)高層商品住宅成交面積超650萬(wàn)方,比排名第二的巴南區(qū)高出220萬(wàn)方。占主城區(qū)總成交面積的1/4。主要原因是大型房企紛紛拿地入駐,大盤(pán)密集供應(yīng),區(qū)域未來(lái)規(guī)劃好,配套成型速度快,成為主力成交區(qū)域。巴南區(qū)成交面積排名第二的原因主要是巴南區(qū)李家沱、巴濱路板塊因優(yōu)質(zhì)土地多,土地供應(yīng)密集,項(xiàng)目集中面世。新房成交面積最低的渝中區(qū)僅成交36萬(wàn)方,是主城區(qū)唯一一個(gè)成交量低于100萬(wàn)方的區(qū),但其成交均價(jià)是主城區(qū)最高的區(qū)域,也是主城區(qū)唯一一個(gè)成交均價(jià)超20000的區(qū),為20349元/平方米。主要原因是來(lái)福士廣場(chǎng)、企業(yè)天地等高檔樓盤(pán)產(chǎn)品拉高了整體均價(jià)。
在別墅方面,同高層住宅一樣,無(wú)論是在成交面積還是成交額方面,依然是渝北區(qū)獨(dú)占鰲頭,成交面積甚至占到主城區(qū)總面積的45%,達(dá)到107.08萬(wàn)平方米。而渝中區(qū)依然是成交面積、成交金額最低的區(qū),主要原因是渝中區(qū)土地資源緊缺,別墅住宅供應(yīng)量幾乎沒(méi)有。
從價(jià)格來(lái)看,20xx年商品房均價(jià)較20xx年上漲25%,但20xx年上半年保持緩慢上漲的趨勢(shì),而下半年尤其是8月后商品房均價(jià)呈下降趨勢(shì)。主要原因是上半年開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)看好,房?jī)r(jià)上漲。而下半年政府調(diào)控力度加大,全國(guó)范圍迎來(lái)降價(jià)潮,xx市主城區(qū)房?jī)r(jià)也在政府調(diào)控下緩慢下降。截至12月,主城區(qū)房?jī)r(jià)較6月下降6%。
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受20xx年土地成交量大幅上漲的影響,20xx年商鋪市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)16.52%至205萬(wàn)方。但由于近幾年商鋪市場(chǎng)低迷,20xx年商鋪成交面積為214萬(wàn)方,較20xx年成交面積降低13.65%。隨著20xx年商鋪成交面積及成交均價(jià)的下降,從而導(dǎo)致20xx年商鋪市場(chǎng)整體成交額較20xx年下降18.23%至317.42億元。
從區(qū)域來(lái)看,渝北區(qū)仍排在商鋪市場(chǎng)成交面積的第一位,成交面積60萬(wàn)方,占全市成交面積的28%,比排名第二的巴南區(qū)多19萬(wàn)方。渝中區(qū)在商鋪市場(chǎng)仍排在最后一位,成交面積僅為4萬(wàn)方。
在集中商業(yè)體方面,xx市主城區(qū)20xx年共14個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)(體量大于3萬(wàn)方),總面積超過(guò)120萬(wàn)方。其中有12個(gè)商場(chǎng)位于非核心商圈,占總面積的89%。由此可以看出開(kāi)業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)離散性分布特點(diǎn),多數(shù)地區(qū)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量均衡,部分地區(qū)集中開(kāi)業(yè)多個(gè)項(xiàng)目。同時(shí),在電商沖擊下,實(shí)體商場(chǎng)積極尋求轉(zhuǎn)型,進(jìn)行行業(yè)創(chuàng)新,并拓展招商品牌,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。
(四)辦公市場(chǎng)
20xx年辦公市場(chǎng)新增供應(yīng)面積較20xx年增長(zhǎng)44%至126萬(wàn)方,而成交面積較20xx年下降33%至219萬(wàn)方,去化率高,去庫(kù)存效果明顯。同時(shí)成交金額下降21%至225億元,成交均價(jià)略有上漲,成交面積、成交金額均下降明顯。
從成交單價(jià)來(lái)看,20xx年辦公市場(chǎng)整體較20xx年上升18%,從8698元/㎡上漲至10256元/㎡。這是xx辦公市場(chǎng)自20xx年來(lái)均價(jià)第一次進(jìn)入萬(wàn)元大關(guān),預(yù)示著xx辦公市場(chǎng)終于在歷經(jīng)寒冬后進(jìn)入暖春。
分區(qū)域看,成交面積與成交金額雙高的區(qū)集中在經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展前景較好的渝北區(qū)、江北區(qū)和九龍坡區(qū)。渝中區(qū)由于地域原因、新增供應(yīng)面積少、庫(kù)存量少而導(dǎo)致成交面積、成交金額較少。同時(shí),從圖表可以看出,主城區(qū)僅有渝中區(qū)和江北區(qū)兩個(gè)區(qū)域平均單價(jià)高于10000元/㎡,主要?dú)w功于解放碑、化龍橋及江北嘴片區(qū)辦公樓單價(jià)高,從而拉高區(qū)域整體平均單價(jià)。
。ㄎ澹┕I(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)
20xx年,xx市主城區(qū)共成交75宗工業(yè)土地,成交面積共7027畝,成交金額共287159萬(wàn)元。成交數(shù)量排名前三的分別是兩江新區(qū)、渝北區(qū)、九龍坡區(qū),兩江新區(qū)與渝北區(qū)同時(shí)也是成交面積、成交金額最高的兩個(gè)區(qū)。
分類(lèi)型來(lái)看,20xx年成交工業(yè)用地56宗,宗地面積共4424畝,成交金額共147260萬(wàn)元。倉(cāng)儲(chǔ)用地18宗,宗地面積共2569畝,成交金額共139312萬(wàn)元。環(huán)境設(shè)施用地1宗,宗地面積34畝,成交金額共587萬(wàn)元。
由此可看,20xx年工業(yè)用地仍占總成交面積的大頭,但其所占比重較20xx年有所下降。其中,兩江新區(qū)水土、龍興等新興區(qū)域招商力度較大,成交較多。而渝北區(qū)和九龍坡區(qū)依托本區(qū)域成熟的工業(yè)基礎(chǔ),大力往倉(cāng)儲(chǔ)物流方向發(fā)展,預(yù)計(jì)未來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)物流用房將大量入市。
三、展望
住宅市場(chǎng):20xx年住宅土地市場(chǎng)成交量大幅下降,下半年xx市住宅房地產(chǎn)迎來(lái)了房?jī)r(jià)微降,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。可預(yù)見(jiàn),20xx年住宅市場(chǎng)成交價(jià)格趨穩(wěn)為主。
零售商鋪市場(chǎng):20xx年,xx非核心商圈零售氛圍不斷提升。例如,上半年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中盤(pán)龍奧園廣場(chǎng)、愛(ài)融薈城、長(zhǎng)嘉匯彈子石老街等均位于主城非核心商圈。這些商業(yè)體的開(kāi)業(yè),為新興社區(qū)商圈帶來(lái)了活力。可以預(yù)見(jiàn),未來(lái)零售商鋪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。
辦公市場(chǎng):依托xx市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展,20xx年辦公市場(chǎng)成交面積及成交均價(jià)均較20xx年有所增長(zhǎng),市場(chǎng)參與人員對(duì)辦公市場(chǎng)預(yù)期提高,新增供應(yīng)辦公面積大幅提高,但仍?xún)H限于部分區(qū)域,如江北區(qū)、渝北區(qū),其余區(qū)域去庫(kù)存壓力仍然較大。
工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng):20xx年工業(yè)土地成交表現(xiàn)為以?xún)山聟^(qū)為主,九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝北區(qū)齊頭并進(jìn)的形式。由土地成交情況可以看出,xx市工業(yè)房地產(chǎn)重心仍是以北區(qū)為主,短期內(nèi)北區(qū)工業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)保持。
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