關(guān)于歷史街區(qū)保護(hù)的調(diào)研報(bào)告
關(guān)于歷史街區(qū)保護(hù)的調(diào)研報(bào)告
保護(hù)歷史街區(qū)是人們痛定思痛的選擇。歷史地段保護(hù)的概念是20世紀(jì)60年代形成的。第二次世界大戰(zhàn)后,歐洲的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展,城市中開始了大規(guī)模的住宅建設(shè),當(dāng)時(shí)普遍的做法是拆掉老城區(qū),蓋起新樓房。但是這樣做的結(jié)果是改善了建筑,卻破壞了歷史環(huán)境。城鎮(zhèn)歷史聯(lián)系被割斷,特色在消失。人們開始意識(shí)到,一個(gè)國(guó)家、一個(gè)民族不能割斷歷史,而文物古跡、歷史地段等正是這些歷史文化發(fā)展的實(shí)物例證。所以,除了保護(hù)文物建筑之外,還應(yīng)保存一些成片的歷史街區(qū),保有歷史的記憶,保存城鎮(zhèn)歷史的連續(xù)性。中國(guó)正式提出歷史街區(qū)的保護(hù)是在1986年,國(guó)務(wù)院在公布第二批國(guó)家歷史文化名城的文件中指出:“對(duì)文物古跡比較集中,或能完整地體現(xiàn)出某一歷史時(shí)期傳統(tǒng)風(fēng)貌和民族地方特色的街區(qū)、建筑群、小鎮(zhèn)村落等也應(yīng)予以保護(hù),可根據(jù)它們的歷史、科學(xué)、藝術(shù)價(jià)值,公布為當(dāng)?shù)馗骷?jí)歷史文化保護(hù)區(qū)”。這是保護(hù)歷史遺產(chǎn)的重要舉措,從此形成了保護(hù)文物古跡、保護(hù)歷史文化街區(qū)、保護(hù)歷史文化名城的分層次的保護(hù)體系。2011年開始實(shí)施的《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護(hù)條例》。
一,武漢歷史街區(qū)保護(hù)現(xiàn)狀
1,保護(hù)歷史街區(qū),政府做了大量的工作。
武漢市是國(guó)家級(jí)歷史文化名城。武漢的優(yōu)秀歷史建筑融西方建筑的古典浪漫和民族建筑含蓄典雅為一身,匯金融、商業(yè)、居住、宗教、外交、工業(yè)建筑為一體,集中體現(xiàn)了不同的地域文化、建筑藝術(shù)和武漢市近代經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)歷史的演變,是不可多得的歷史和藝術(shù)瑰寶。
武漢近代歷史建筑的發(fā)展始于晚清,盛于民國(guó),衰于淪陷。主要是兩部分:1861年漢口開埠至1945年抗戰(zhàn)勝利期間的近代歷史建筑;上世紀(jì)50年代的現(xiàn)代風(fēng)貌建筑。
1861年漢口開埠,英、俄、法、德、日五國(guó),在租界相繼建立了西洋風(fēng)格的領(lǐng)事館、工部局,興辦洋行、銀行和工廠;傳教士在漢興辦教堂、學(xué)堂、醫(yī)院。薈萃了古典式、文藝復(fù)興式、巴洛克式、洛可可式、哥特式等主要建筑風(fēng)格。隨著洋務(wù)運(yùn)動(dòng)的興起,建立了大批近代工廠、火車站、學(xué)堂等,這些建筑有的純西式,有的中西合璧。清末和民國(guó)時(shí)代,民間人士構(gòu)建了近代工廠廠房、里份住宅、私人洋房和別墅。這些建筑成為武漢城市由傳統(tǒng)走向近代的表征。1938年,武漢淪陷,日本的侵華戰(zhàn)爭(zhēng)給武漢的建筑帶來(lái)毀滅性的破壞。上世紀(jì)50年代,蘇聯(lián)援建了武漢鋼鐵公司、武漢重型機(jī)床廠等重工業(yè)項(xiàng)目,興建了中蘇友好宮、武漢劇院等文化設(shè)施,留下了大批時(shí)代特征鮮明的風(fēng)貌建筑。
XX年4月1日,實(shí)施了《武漢市舊城風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)管理辦法》,確定了優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)的基本原則、行政管理部門和產(chǎn)權(quán)人、使用人的保護(hù)責(zé)任,規(guī)范了優(yōu)秀歷史建筑的使用行為。經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查論證,按照“集中成片,規(guī)模效應(yīng)”的原則,確定了4批、124處優(yōu)秀歷史建筑,建筑面積約50萬(wàn)平方米。確定了漢口原租界風(fēng)貌區(qū)、漢口漢正街傳統(tǒng)商貿(mào)風(fēng)貌區(qū)、漢陽(yáng)舊城風(fēng)貌區(qū)、武昌舊城風(fēng)貌區(qū)等四大歷史風(fēng)貌區(qū)。
漢口原租界風(fēng)貌區(qū):核心為一元路、青島路和珞珈山路三個(gè)街區(qū),現(xiàn)存1000多幢風(fēng)格迥異的歷史建筑基本保存完好,數(shù)十棟典型歐式風(fēng)格的建筑密布其間,宛如一個(gè)多姿多彩的世界建筑博物館。漢陽(yáng)舊城風(fēng)貌區(qū):位于漢陽(yáng)顯正街地區(qū),包括一批教堂、古建筑、古剎、古樹名木。武昌舊城風(fēng)貌區(qū):以閱馬場(chǎng)、曇華林、農(nóng)講所、長(zhǎng)春觀為核心,一批歷史建筑保存比較完整,尤其是曇華林街區(qū),集中保存了一批晚清至民國(guó)時(shí)期的歐式建筑和江夏民居風(fēng)格的中國(guó)傳統(tǒng)建筑。
對(duì)尚未納入保護(hù)范圍而又具有保護(hù)價(jià)值的歷史建筑實(shí)行搶救性保護(hù),市局組織了七大中心城區(qū)歷史建筑資源調(diào)查,對(duì)建成50年以上符合評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的歷史建筑,全面了解其建筑藝術(shù)特色、歷史沿革、質(zhì)量等級(jí)和產(chǎn)權(quán)狀況。共調(diào)查歷史建筑434處,總建筑面積60.48萬(wàn)平方米。其中具有保護(hù)價(jià)值的歷史建筑160處,建筑面積38.18 萬(wàn)平方米。發(fā)掘和整理出了一批極具特色和保護(hù)價(jià)值的歷史建筑,如:江漢醫(yī)院、老亨達(dá)利、老華康副食、友誼路電信局等,在建筑造型和建筑工藝上,均代表了當(dāng)時(shí)比較高的建筑技術(shù)水平;黃陂二里、車站路8號(hào)、吳家花園等建筑,很好地體現(xiàn)了西方建筑風(fēng)格與東方建筑風(fēng)格的糅合與交融;安徽會(huì)館、新安書院建成較早,具有鮮明的民族特色和地域特點(diǎn),歷史文化價(jià)值較高。
經(jīng)建設(shè)部、國(guó)家文物局批準(zhǔn),黃陂區(qū)木蘭鄉(xiāng)大余灣村在XX年被授予第二批中國(guó)歷史文化名村稱號(hào)。大余灣是省文物保護(hù)單位,其村落始建于明末清初,全村現(xiàn)存50多戶,石屋石砌,雕梁畫棟,屬典型的明清風(fēng)水建筑格局。據(jù)村譜記載,該村先祖曾有過(guò)“一門三太守,五代四尚書”的輝煌歷史。該村的雕匠、畫匠、石匠、木匠均遠(yuǎn)近聞名。而最為有名的是窯匠,曾有“十漢四窯匠”之說(shuō)。大余灣村是古人遺存的恬靜、淡泊的田園,村民至今仍然保持著舊時(shí)的民俗民風(fēng)。
2,近三十年成了武漢市老建筑加速消失的三十年。
截止至2011年,民俗專家劉謙定所統(tǒng)計(jì)的100處被拆的老房子中,76處是“拆除消失的歷史建筑”;有10處是市級(jí)優(yōu)秀歷史建筑,如葉挺24師師部舊址、革命先烈施洋故居、革命先烈項(xiàng)英故居、俄國(guó)領(lǐng)事館官邸舊址等;有6處是“被易動(dòng)原址的歷史建筑”;還有18處為“夷平再建的歷史建筑”。張之洞鄂園、利濟(jì)路電廠及江夏民居之類具有歷史價(jià)值的老建筑相繼被拆。
武漢市近代最早的里份,曾經(jīng)一度保存完好的里份,也在一夜之間成了歷史。里份內(nèi),不同風(fēng)格的建筑房屋,中式石庫(kù)門、土庫(kù)門、歐式小洋樓以及中西合璧的門樓應(yīng)有盡有。石庫(kù)門的門頭裝飾大多采用傳統(tǒng)的花鳥蟲魚圖案,高雅而不失富貴氣派。住宅內(nèi)的局部裝飾也很細(xì)致,一些木制門窗為格子窗,窗子下半截鑲條環(huán)板,做工精細(xì),花心及腰華板的裝飾,精致的木欄桿體現(xiàn)了傳統(tǒng)民居精巧、素雅的裝修風(fēng)格。里份民居也針對(duì)武漢火爐城的特點(diǎn),講究解決室內(nèi)高溫的設(shè)計(jì),房?jī)?nèi)有良好的通風(fēng)和增設(shè)的遮陰設(shè)備。里份起源于漢口開埠后的19世紀(jì)末,至1949年全市共有里份208個(gè),主要分布在漢口的江岸區(qū)、江漢區(qū)。到1996年,僅有140條;到1998年,又有30條被夷為平地;XX年下半年,武漢市規(guī)模最大的里份——生成里,也在機(jī)器的轟鳴聲中消失。
白沙洲陳家巷里曾有一棟百年老宅,名曰“盧家老宅”,始建于1892年。當(dāng)時(shí)盧家是白沙洲五大竹木商之首,所建豪宅僅住房就有500多平方米,另有平行建的一方戲臺(tái)。盧家老宅沿中軸線、天井層層遞進(jìn)、三合院泗水歸堂,這是“江夏民居”最后的標(biāo)本。XX年,這座老宅在被評(píng)為“武漢市一級(jí)優(yōu)秀歷史建筑”的前3個(gè)月,被夷為平地。
再建的歷史建筑,讓人記憶深刻的是中蘇友好宮。1956年,由原蘇聯(lián)援建的中蘇友好宮(武漢展覽館前身)在漢建成,武漢同北京、上海、廣州并為四大會(huì)展中心城市,撐起中國(guó)會(huì)展業(yè)的天空。1995年的一天,原中蘇友好宮被實(shí)施爆破。全國(guó)共有4個(gè)蘇聯(lián)展覽館,至今北京、上海、廣州的展館都還在,唯獨(dú)武漢的展覽館沒(méi)有了。青山區(qū)的紅房子也在一片片地消失。
2011年,不顧包括市多名人大代表在內(nèi)的公眾的反對(duì),為修建地鐵站,江漢路上的四季美、精益眼鏡店、鄒協(xié)和金號(hào)、人民飯店等多處中華老字號(hào)歷史建筑,以及具有上百年歷史的生成北里整個(gè)歷史街區(qū),將整體拆遷,為地鐵2號(hào)線江漢路站“讓路”。其中,位于花樓街和交通路交會(huì)處的鄒協(xié)和金號(hào),建于1920年以前,現(xiàn)為“永和豆?jié){”,是武漢市掛牌保護(hù)的優(yōu)秀歷史建筑。
已確定的四個(gè)歷史風(fēng)貌區(qū)中,花樓街,鄱陽(yáng)街已被夷為平地,漢正街正在整體拆遷。長(zhǎng)堤街上有幾個(gè)大工地正在開工。位于曇華林附近的惲代英故居已拆除。
打響武昌起義第一槍的熊秉坤的故居被人偷偷推倒,百年老宅只剩下殘?jiān)珨啾凇H僅一個(gè)月后,著名愛國(guó)將領(lǐng)馮玉祥的武漢舊居也差點(diǎn)被拆。
在國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的99個(gè)國(guó)家歷史文化名城中,武漢市是在1986年12月8日第二批獲選的。在入選國(guó)家歷史文化名城方面,武漢因地面古建筑較少而推遲入選!拔錆h8000平方公里的版圖,30年時(shí)間新建筑就占了90%,老城區(qū)還有多少老房子?”目前武漢的老房子范圍已微乎其微,幾十年的建設(shè),新房子的范圍早已是老城區(qū)的幾十倍了。如果現(xiàn)在的老建筑仍在加速消失,武漢“國(guó)家級(jí)歷史文化名城”這頂帽子恐怕就要亮紅燈了。
中國(guó)歷史文化名街評(píng)選已進(jìn)行三屆,武漢送不出像樣的參賽項(xiàng)目。
二,歷史建筑消失的原因與解決辦法的經(jīng)濟(jì)理論分析。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看待歷史建筑,可以發(fā)現(xiàn)歷史建筑具有商品與公共物品的雙重經(jīng)濟(jì)屬性。一方面,作為不動(dòng)產(chǎn),歷史建筑具有商品的特征,擁有房地產(chǎn)的價(jià)值,可以帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益;另一方面,歷史建筑處于城市之中,無(wú)償給公眾帶來(lái)形式美感和文化愉悅。正是由于其雙重屬性,歷史建筑保護(hù)的成本與收益也不同于一般商品。
歷史建筑保護(hù)的成本包括二個(gè)方面:一是機(jī)會(huì)成本,即歷史建筑占有的土地成本。二是維護(hù)成本,指對(duì)歷史建筑進(jìn)行修復(fù)、改善,日常管理的費(fèi)用。
歷史建筑保護(hù)的收益也包括兩部分,一是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)收益,包括租金、商業(yè)收入,和其他作為經(jīng)濟(jì)場(chǎng)所(如辦公、酒吧、博物館)所帶來(lái)的收益。二是外部經(jīng)濟(jì)收益,指歷史建筑施加給社會(huì)的某些效益,而這些效益不能由歷史建筑的所有者直接獲得。例如,無(wú)償給公眾帶來(lái)形式美感和文化愉悅。由于歷史商業(yè)街區(qū)的改造成功,周邊地價(jià)、房?jī)r(jià)均大幅度增值,獲得巨大的經(jīng)濟(jì)收益。
因?yàn)闅v史建筑成本巨大,特別是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期對(duì)土地的需求使得歷史建筑成本巨大的機(jī)會(huì)成本不斷攀升。而內(nèi)部經(jīng)濟(jì)收益較低,加之其社會(huì)效益、文化效益、土地增值效益的輻射范圍往往超過(guò)自身基地,使得周邊區(qū)域獲得經(jīng)濟(jì)收益,而保護(hù)的投資者卻不能直接獲得相應(yīng)的利益,故保護(hù)的成本與收益往往難以平衡,歷史建筑的保護(hù)動(dòng)力嚴(yán)重不足。加上我們不少歷史建筑產(chǎn)權(quán)不清,使用者更無(wú)動(dòng)力去保護(hù)它。
目前,在社會(huì)上有一些自發(fā)形成的保護(hù)歷史建筑的個(gè)人和組織,在保護(hù)老建筑上做了大量的工作。如和 “江夏民居”“漢口里份” 這些沒(méi)有名份的武漢特色建筑類似,曇華林原來(lái)也沒(méi)有任何名份,但在民間人士劉謙定及有關(guān)專家學(xué)者的共同呼吁下,它的命運(yùn)終究得到了改寫。但因?yàn)楸Wo(hù)歷史建筑帶來(lái)的收益無(wú)法變成保護(hù)者本身的利益。所以,這股力量也是有限的,更多的人還是一種搭便車心里:希望別人去保護(hù),而自己坐想其成。
歷史建筑保護(hù)的成本超過(guò)了它的收益。歷史建筑就不可避免地面臨消失的命運(yùn)。反言之,保護(hù)歷史街區(qū)也要從兩個(gè)方面著手:一是提高歷史建筑的功能,二是降低歷史建筑保護(hù)的成本。
1,提高對(duì)歷史建筑的外部性功能的認(rèn)識(shí),開發(fā)歷史建筑的使用功能
對(duì)歷史建筑的外部性功能要給予足夠的認(rèn)識(shí),特別歷史建筑是一種不可再生的資源,且越來(lái)越稀缺,能保存下來(lái)的歷史建筑會(huì)越來(lái)越寶貴。很多老建筑老街區(qū)在推土機(jī)的歡唱聲中消失。就是我們低估甚至沒(méi)有考慮歷史建筑的外部性功能,在舊城改造中,如果我們對(duì)歷史建筑的外部性功能不能給予足夠的認(rèn)識(shí),我們將鑄成大錯(cuò),而且是一錯(cuò)再錯(cuò)。
要開展各式各樣的宣傳活動(dòng),宣傳歷史建筑的歷史價(jià)值、文化價(jià)值,審美價(jià)值、科學(xué)研究?jī)r(jià)值、社會(huì)價(jià)值,旅游價(jià)值。宣傳歷史建筑在社會(huì)教育、歷史借鑒和供人研究、鑒賞上的價(jià)值。不僅要站在今天的角度看問(wèn)題,而且要面向未來(lái)看問(wèn)題:不斷的發(fā)展使得發(fā)展的重要性逐漸降低。而不可再生的歷史建筑,其價(jià)值會(huì)爆長(zhǎng)。
直接提高內(nèi)部收益。歷史建筑具有一般建筑不可比擬的優(yōu)勢(shì),如悠久的歷史、精美的形式、獨(dú)特的風(fēng)情等等,因此,歷史建筑可以突出建筑、文化、歷史等營(yíng)銷主題,提供個(gè)性化的產(chǎn)品與具有高附加值的服務(wù),開闊的市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)效益的增長(zhǎng)。成功的歷史建筑保護(hù)案例不勝枚舉,如上海的外灘3號(hào)、6號(hào)、8號(hào)等建筑群保護(hù)中,許多外國(guó)頂級(jí)品牌紛紛搶駐,它們用歷史建筑的華麗外衣提高自身產(chǎn)品的美譽(yù)度與尊貴感,開拓逐步發(fā)育的高端市場(chǎng),而這些頂級(jí)公司的入駐也帶來(lái)了歷史建筑保護(hù)收益的最大化。上海的蘇州河畔新天地,把歷史廠房,一些老的倉(cāng)庫(kù),賦予現(xiàn)代的開發(fā)理念,集休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物于一身的“時(shí)尚沸點(diǎn)”發(fā)展,成為一種經(jīng)典。上海石庫(kù)門“新天地”項(xiàng)目,該項(xiàng)目是新、舊街區(qū)互動(dòng)開發(fā)的典型案例。由于大片保留了里弄格局,并且動(dòng)用了大量的人力和資金,保留了和修復(fù)了石庫(kù)門建筑的外觀立面,細(xì)部和里弄空間的尺度,并對(duì)建筑內(nèi)部進(jìn)行較大改造,使其適應(yīng)了現(xiàn)代辦公、商業(yè)、居住、餐飲和娛樂(lè)等現(xiàn)代生活形態(tài),得到了社會(huì)各界的關(guān)注,切實(shí)拉動(dòng)周邊地價(jià)上漲,獲得了始料未及的巨大成功,成為歷史街區(qū)更新的成功樣板。但是,“新天地”項(xiàng)目的成功也付出了高昂的改造成本,原住民的大量遷出與過(guò)度的商業(yè)和旅游開發(fā),破壞了該街區(qū)的原有風(fēng)貌。
保護(hù)歷史街區(qū),開發(fā)旅游資源。不僅要強(qiáng)調(diào)對(duì)單個(gè)老建筑的保護(hù),更要強(qiáng)調(diào)對(duì)整個(gè)歷史街區(qū)的保護(hù),對(duì)單個(gè)老建筑的保護(hù)是無(wú)法保護(hù)城市的歷史風(fēng)貌的,而對(duì)整個(gè)歷史街區(qū)的保護(hù)能形成規(guī)模效應(yīng),帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展。甚至可以考慮將某些單體老建筑遷移至歷史街區(qū)。以提高歷史街區(qū)老建筑的數(shù)量。
為了推歷史文化街區(qū)的保護(hù),國(guó)家自2011年以來(lái),已連續(xù)三年開展“中國(guó)十大歷史名街”評(píng)選,每一個(gè)的街道都成了其城市旅游的金字招牌。成了他們的聚寶盆。
第一屆“中國(guó)歷史文化名街”名單
北京市國(guó)子監(jiān)街 山西省平遙縣南大街黑龍江省哈爾濱市中央大街 江蘇省蘇州市平江路 安徽省黃山市屯溪老街 福建省福州市三坊七巷 山東省青島市八大關(guān) 山東省青州市昭德古街海南省?谑序T樓街(區(qū))(海口騎樓老街) 西藏自治區(qū)拉薩市八廓街
第二屆“中國(guó)歷史文化名街”名單
江蘇省無(wú)錫市清名橋歷史文化街區(qū)重慶市沙坪壩區(qū)磁器口古鎮(zhèn)傳統(tǒng)歷史文化街區(qū) 上海市虹口區(qū)多倫路文化名人街 江蘇省揚(yáng)州市東關(guān)街 天津市和平區(qū)五大道 江蘇省蘇州市山塘街黑龍江省齊齊哈爾市昂昂溪羅西亞大街 北京市煙袋斜街 福建省漳州市歷史文化街區(qū) (漳州古街) 福建省泉州市中山路。
第三屆“中國(guó)歷史文化名街”名單
山西省晉中市祁縣晉商老街、浙江省杭州市清河坊、安徽省黃山市歙縣漁梁街、河南省洛陽(yáng)市澗西工業(yè)遺產(chǎn)街、江蘇省無(wú)錫市惠山老街、上海市徐匯區(qū)武康路歷史文化名街、廣東省潮州市太平街義興甲巷、福建省長(zhǎng)汀縣店頭街、云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治縣南詔古街、貴州省黔東南州黎平翹街、
對(duì)照這些獲選名街和不少入圍的落選者,武漢的幾條街還有不少差距。但我們一定要將獲得一,兩條中國(guó)歷史文化名街作為我們的奮斗目標(biāo)。河南省洛陽(yáng)市澗西工業(yè)遺產(chǎn)街的參評(píng)給予我們的振動(dòng)更大,它們就是用五十年代的紅房子經(jīng)過(guò)兩次申報(bào)而一舉成功,而我們的紅房子正在被當(dāng)成危房而被成片地拆除。
2,利用補(bǔ)貼與市場(chǎng)的手段解決外部性問(wèn)題
產(chǎn)生負(fù)外部性(如污染)的經(jīng)濟(jì)主體并未承擔(dān)社會(huì)用于治理負(fù)外部性的費(fèi)用,政府通過(guò)征稅的方式將污染成本加到企業(yè)的成本中去;而對(duì)于產(chǎn)生正外部性效益的經(jīng)濟(jì)主體,政府應(yīng)給與補(bǔ)償。保護(hù)歷史街區(qū)產(chǎn)生了很大的正外部性。按照此理論,政府應(yīng)對(duì)保護(hù)歷史街區(qū)的民眾予以補(bǔ)貼。在國(guó)外,大凡建筑超過(guò)50年,房屋的所有者就會(huì)向政府申請(qǐng)老建筑保護(hù),并從政府領(lǐng)取補(bǔ)貼。若產(chǎn)權(quán)清晰,補(bǔ)貼的應(yīng)該是房主,但我們的產(chǎn)權(quán)很復(fù)雜,只能將居住者視為房主。
以英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅納德?科斯(ronald coase)為代表的產(chǎn)權(quán)管理思路則認(rèn)為,外部性問(wèn)題的解決無(wú)須政府干預(yù),通過(guò)產(chǎn)權(quán)明晰化,并依靠有關(guān)部門方面的協(xié)商和談判,足可使外部性問(wèn)題得以合理解決。因?yàn)椋扑拐J(rèn)為政府的調(diào)節(jié)機(jī)制本身并非不要成本,他主張通過(guò)經(jīng)濟(jì)主體間的談判來(lái)解決外部性問(wèn)題,只要在財(cái)產(chǎn)權(quán)明晰,且交易費(fèi)用為零,市場(chǎng)機(jī)制會(huì)找到最合理的辦法,并使資源達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)。
在歷史建筑保護(hù)與開發(fā)過(guò)程中,歷史建筑的外部經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)為對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的提升,周邊的地產(chǎn)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)者是外部經(jīng)濟(jì)性的受益者。根據(jù)科斯定理,在產(chǎn)權(quán)明晰的情況下,可以由這些地產(chǎn)商和商業(yè)運(yùn)營(yíng)者與歷史建筑所有者進(jìn)行談判、協(xié)商,促使這部分外部經(jīng)濟(jì)效益回歸歷史建筑;或者直接將歷史建筑以及受其外部經(jīng)濟(jì)性密切影響的地產(chǎn)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)者進(jìn)行合并,合并后歷史建筑的外部利益自然內(nèi)部化了。
上海新天地項(xiàng)目是歷史建筑的保護(hù)與周邊地區(qū)的整體開發(fā)的典型實(shí)例,香港瑞安地產(chǎn)公司將上海傳統(tǒng)里弄建筑保護(hù)和緊鄰地塊的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合起來(lái)運(yùn)作,在開發(fā)前期投入了大量的資金進(jìn)行了歷史建筑保護(hù),提升了街區(qū)的區(qū)位價(jià)值,通過(guò)周邊地產(chǎn)的升值實(shí)現(xiàn)了歷史建筑外部經(jīng)濟(jì)性的內(nèi)部化。
“武漢藍(lán)灣俊園”樓盤在保護(hù)歷史建筑和發(fā)展現(xiàn)代住房的過(guò)程中,使整個(gè)樓盤得到升值。始建于1919年的商辦紡織股份有限公司,是李子云先生創(chuàng)辦的紡織廠,代表近現(xiàn)代風(fēng)格,當(dāng)時(shí)動(dòng)工時(shí)發(fā)現(xiàn)此地有歷史建筑,開發(fā)商將有限公司的辦公樓整修成為小區(qū)會(huì)所,后來(lái)升級(jí)為市級(jí)文物保護(hù)建筑,樓盤的文化品位頓時(shí)提升。
明晰老建筑的產(chǎn)權(quán)有利于歷史街區(qū)的保護(hù),與國(guó)外相比,我國(guó)歷史街區(qū)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題更為復(fù)雜。很多居住者不是原房屋的所有者,而通過(guò)拆遷,他們就能得到有產(chǎn)權(quán)的房屋,而且居住條件也能改善,他們對(duì)拆老子有著很大的動(dòng)力。這個(gè)問(wèn)題如果處理?政府能否承認(rèn)他們的事實(shí)產(chǎn)權(quán)。
政府在政策中規(guī)定老建筑不得買賣,這可能是考慮到老建筑的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題太復(fù)雜。對(duì)于產(chǎn)權(quán)清晰的老建筑。應(yīng)該鼓勵(lì)老房子通過(guò)市場(chǎng)交易而讓懂它的人擁有。
3,政府規(guī)劃是降低保護(hù)成本的最有力手段
在降低保護(hù)成本方面,關(guān)鍵是要降低土地的機(jī)會(huì)成本,國(guó)外在此方面有很成功的做法,那就是不在老城區(qū)建新城,我國(guó)的青島,夏門等也是沿用了這一思路,據(jù)研究文獻(xiàn),若即要保護(hù)老城,又要在老城中建新城,則會(huì)矛盾重重。所以,要保護(hù)歷史街區(qū),很重要的一點(diǎn)是不要在歷史街區(qū)建新樓,更不允許搞“大拆大建”的舊城改造。這就需要政府在規(guī)劃上嚴(yán)格把關(guān),從目前情況看,好像只有曇華林有這個(gè)條件。整個(gè)武昌歷史文化風(fēng)貌區(qū)沒(méi)有大的工地,所有的高樓均在中山路以外,這就是類似于在老城之外建新城的思路。這為我們保護(hù)老城區(qū)提供了一個(gè)絕佳的機(jī)會(huì)。保護(hù)好曇華林,將曇華林打造成歷史文化街區(qū),這是留給我們的最后一個(gè)機(jī)會(huì)。
XX年,啟動(dòng)了曇華林歷史街區(qū)保護(hù)工程。該街區(qū)位于武昌老城區(qū)東北部、花園山北麓,規(guī)劃用地面積約1平方公里。這里是近代中西文化交流、碰撞、融合的標(biāo)志性歷史地段。已查明的歷史建筑和遺跡52處,其中3處為市級(jí)文物保護(hù)單位,21幢建筑列入了武漢市優(yōu)秀歷史建筑名冊(cè)。曇華林歷史街區(qū)融匯了自然生態(tài)文化、古城文化、中西合璧的建筑文化、教育文化、宗教文化和街巷文化,集中展現(xiàn)了武昌近現(xiàn)代的文化生態(tài)環(huán)境。按照“以重點(diǎn)歷史建筑風(fēng)貌保護(hù)為主,形成山、城、街巷、建筑為基本特色的歷史文化街區(qū)”的目標(biāo),具體實(shí)施了三期工程。一是仁濟(jì)醫(yī)院等八處歷史建筑修繕及周邊環(huán)境整治工程;二是正街西段(胭脂路—得勝橋)道路綜合改造工程;三是花園山小森林建設(shè)工程。XX年,先期啟動(dòng)了一期工程,列入首批修繕的優(yōu)秀歷史建筑有原仁濟(jì)醫(yī)院、孫茂森花園遺址、教士公寓樓、嘉諾撒仁愛修女會(huì)禮拜堂,曇華林34號(hào)、32號(hào)、81號(hào)江夏民居、翁守謙舊居等8處,修繕歷史建筑5727平方米。
三,歷史風(fēng)貌區(qū)建設(shè)的總體思路與原則
歷史風(fēng)貌區(qū)建設(shè)的總體思路是:“保留建筑風(fēng)格,重現(xiàn)歷史魅力;完善內(nèi)部功能,融合現(xiàn)代需求;優(yōu)化社區(qū)結(jié)構(gòu),展現(xiàn)時(shí)代風(fēng)采”。通過(guò)保護(hù)、整治和改造,挖掘優(yōu)秀歷史建筑的文化內(nèi)涵,使之成為中心城區(qū)的特色亮點(diǎn)和市場(chǎng)賣點(diǎn),提升城市品味,打造文化品牌,繁榮武漢經(jīng)濟(jì)。保護(hù)工作堅(jiān)持了四項(xiàng)原則:一是保持原有建筑風(fēng)貌。保持原有的建筑風(fēng)格、整體造型和細(xì)部裝飾,采用先進(jìn)的工藝和材料,在外觀上整舊如舊,有效保留和保護(hù)建筑物所蘊(yùn)涵的歷史沉淀、文化底蘊(yùn)和地方特色。二是繼承和創(chuàng)新相結(jié)合。在保留原有風(fēng)貌,繼承近代文化的同時(shí),結(jié)合武漢特點(diǎn)和現(xiàn)代需求,對(duì)建筑物內(nèi)部徹底改造,提高建筑物的綜合品質(zhì)和使用功能。三是與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。結(jié)合優(yōu)秀歷史建筑的地域特點(diǎn)、周邊環(huán)境、功能配置,制定高品位的規(guī)劃方案;在保護(hù)建筑物外部歷史風(fēng)貌的同時(shí),提供現(xiàn)代的設(shè)施和功能。拆除周邊一般建筑、提供公共活動(dòng)空間,增設(shè)休閑文化設(shè)施、提高綠化覆蓋率,營(yíng)造優(yōu)雅的周邊環(huán)境。四是社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一。通過(guò)保護(hù)改造,充分體現(xiàn)其歷史價(jià)值和觀瞻價(jià)值。通過(guò)建筑物功能置換、內(nèi)部改造、環(huán)境營(yíng)造、商業(yè)運(yùn)營(yíng),充分發(fā)揮歷史優(yōu)秀建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。
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