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物業(yè)服務調研報告
在現實生活中，接觸并使用報告的人越來越多，我們在寫報告的時候要注意語言要準確、簡潔。一聽到寫報告馬上頭昏腦漲？以下是小編為大家整理的物業(yè)服務調研報告，歡迎閱讀與收藏。
物業(yè)服務調研報告1
一、整體市場狀況
成都物業(yè)服務市場已有物管企業(yè)1172家，本土有38家，外來的有28家左右，全成都一級加起來，應該在70家左右，由業(yè)主、業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人實施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域已有5500個，覆蓋總建筑面積達3.05億平方米，在全國15個副省級城市中排名第三位。但年營業(yè)額一千萬一下的物業(yè)服務企業(yè)占到企業(yè)總數的90%以上。
二、物業(yè)服務企業(yè)狀況
1.開發(fā)商下屬物業(yè)服務企業(yè)，市場知名度較高的為一線開發(fā)商下屬物業(yè)服務企業(yè)，如萬科、中海、華潤、龍湖等下屬物業(yè)服務企業(yè)以及本地藍光下屬嘉寶物業(yè)、置信下屬蜀信物業(yè)。
2.本地市場化運作的專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)，比較知名的且達到一級資質的有忠信物業(yè)、忠信有50個左右的服務項目（含高端和普通項目）、成都信誼物業(yè)管理有限公司、家園物業(yè)、潤無聲、清華坊而清華坊目前就服務10個（全部為高端項目，主要是別墅和商�。┪飿I(yè)等。
3.其它開發(fā)商下屬物業(yè)服務企業(yè)，通常規(guī)模不大。
4.其它市場化運作物業(yè)服務企業(yè)，以三級資質物業(yè)管理企業(yè)占絕大多數，通常成立時間不長，管理規(guī)模不大，市場知名度較低。
三、物業(yè)服務費用狀況
成都住宅市場物業(yè)服務費市場標準實施政府指導價，其它物業(yè)類型實施政府定價，根據目前上市新項目來看住宅物業(yè)服務費通常在1.8-2.8元每平米每月之間，不配置中央空調寫字樓通常在6元每平米每月，配置中央空調的寫字樓物業(yè)服務費通常在15-20元每平米每月之間。集中商業(yè)（統(tǒng)一招商和管理）的物業(yè)服務費通常在20元每平米每月左右。
停車費由物業(yè)服務企業(yè)向成都市交通委員會申報，實施政府定價。
四、前期物業(yè)招投標制度
成都市政府主管部門規(guī)定，3萬平米以上項目必須實施前期物業(yè)招投標制度，實施招投標前開發(fā)建設單位須提供土地、規(guī)劃、報建、施工等得證書，須先由區(qū)一級房管局出具項目建筑區(qū)劃劃分意見書，同事接受開發(fā)建設單位的'前期物業(yè)招標申報。
一般實施前期物業(yè)服務招投標須委托一家專業(yè)招標代理公司實施，成都市房管主管部門認可的招標代理公司有6家，通常招標代理費用不低于2萬元。
開標須在成都市物業(yè)管理協(xié)會下屬誠信招投標服務中心完成，招投標服務費實施階梯收費，面積越大收費標準越低，通常招投標服務費約0.25元每平米。
選定前期物業(yè)服務企業(yè)，完成前期物業(yè)服務招投標備案是取得項目預售許可證的必要條件。
五、其它
1.成都市房產主管部門實施企業(yè)信用等級制度，每個企業(yè)須保有最低信用分，否則不允許開展業(yè)務。
2.在成都市場范圍內進行物業(yè)服務的企業(yè)員工須在成都市房產主管部門的物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)業(yè)名冊中登記且取得執(zhí)業(yè)名冊證書（包
物業(yè)服務調研報告2
一、xx市中心城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因
1、物業(yè)服務公司小、弱、散突出。隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，服務效率低、經營效益差。
2、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經營困難。由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只好被迫撤離所服務的樓盤，自行“夭折”。
3、拒絕繳納物業(yè)服務費現象普遍。有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質量，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解，導致拒絕繳納物業(yè)服務費的現象比比皆是。
二、物業(yè)服務收費現狀
新入住業(yè)主要交下列費用：物業(yè)服務費、裝修垃圾清運費、裝修保證金（裝修無損壞公共設施后全部退還）、電梯運行費4項。大多數業(yè)主對裝修垃圾清運費、裝修保證金收費意見較大，導致出現：
1、物業(yè)服務費收取難。主要表現在：一是物管企業(yè)一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是業(yè)主物業(yè)繳費意識淡薄。
2、水、電收費難。一是二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。二是受各種因素的影響，有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。
三、物業(yè)管理服務企業(yè)經營成本現狀
經營成本購成：人工工資福利占70%，公共水電占6%，設施維護占3%，清潔費占4%，綠化費占3%，辦公費占3%，交通、培訓、服裝、社區(qū)文化等費用占3%，稅費占8%。
1、吉州區(qū)作為xx市中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務成本，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。
2、由于已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來，導致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產生虧損。據統(tǒng)計，大部分住宅小區(qū)物業(yè)服務收費率僅達40－60%,極個別達到90%以上。
3、當物價部門根據經濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。
由于物業(yè)費收入收不到位，小區(qū)設備維護、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環(huán)。
四、明確服務類型，對物業(yè)服務收費實行類別管理。
多層、高層住宅和經濟適用、福利房、商鋪、寫字樓等住宅物業(yè)服務費實行政府定價。小區(qū)車位租用管理服務費、電梯綜合運行費、二次供水費、裝修垃圾處理費等應實行政府指導價。特約服務費實行市場調節(jié)價。
五、加強完善物業(yè)服務收費管理的意見建議
1、完善收費標準，規(guī)范物業(yè)服務收費行為。建議盡快研究制定質價相符的物業(yè)服務費指導價格體系。如《省物業(yè)管理條例》中雖明確了各等級物業(yè)服務的收費范圍，可細化明確規(guī)定在各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準。
2、未使用或不入住的房屋，“業(yè)主不交納設備運行專項服務費”不合理，也不符合實際，比如：電梯運行服務費。
3、應明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題。
4、房屋公共維修基金的使用問題。按條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的.時候，由業(yè)主委員會提出，經2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。
5、應明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務費。
6、應明確當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，耗費了物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。
7、建議二次供水費由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司上門直接向業(yè)主收取。
8、xx市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業(yè)小區(qū)內道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應服務，就是做了其中一部分，也屬于其工作責任范疇，所以物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。
9、《取消江西省發(fā)改委贛計商價字（20xx）975號《關于物業(yè)管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。全面恢復物業(yè)服務收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。同時，強化宣傳發(fā)動，引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費理念。
物業(yè)服務調研報告3
一、基本情況
我市物業(yè)服務工作從20xx年左右開始起步，經過十多年的摸索，從無到有，從小到大，呈現出良好的發(fā)展勢頭，物業(yè)服務的整體水平有了較大提高，對優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂業(yè)，維護社會穩(wěn)定起到了重要的作用。
二、工作開展情況
一是加強了制度建設。根據國家和省、荊門市的有關規(guī)定，結合我市實際，先后制定出臺了《關于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的實施意見》、《關于貫徹落實<住宅專項維修資金管理辦法>的通知》、《關于進一步規(guī)范前期物業(yè)服務招標投標工作的通知》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)服務工作的順利開展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務等級標準》，將物業(yè)服務內容劃分3個等級、5個小項，進一步細化服務內容、量化服務標準，讓業(yè)主明明白白交費，企業(yè)清清楚楚服務，基本做到了業(yè)主期望的“質價相符”。
三是積極開展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓工作。通過報刊、專欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會各界宣傳物業(yè)知識，著力增強業(yè)主對物業(yè)服務的參與意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)服務工作的理解和支持。通過集中培訓、集體研學，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質，提高從業(yè)人員的服務能力。
三、當前存在的主要問題
（一）物業(yè)服務整體水平不高。
我市現有一部分物業(yè)服務企業(yè)是建設單位的'附屬企業(yè)，僅對自已開發(fā)的項目小區(qū)提供服務，市場化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒有形成良好的制約與監(jiān)管體制，企業(yè)缺乏危機意識，缺乏創(chuàng)新能力。在現有的物業(yè)服務企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質不高，企業(yè)管理不規(guī)范、服務不到位等問題，物業(yè)服務簡單粗放，僅限于清掃衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護等低標準、低水平的基礎性服務，難以滿足業(yè)主多樣化的需求，無法提供更多增值服務，而且有的物業(yè)服務企業(yè)沒有簽定物業(yè)服務合同，沒有得到業(yè)主的認可，造成業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位之間互不信任，矛盾時有發(fā)生。
�。ǘ┪飿I(yè)服務消費觀念滯后。
部分業(yè)主對物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主的權利和義務及相互間的關系缺乏了解，對物業(yè)服務的社會性、公共性、有償性認識不足，只顧個人利益，無視公共利益，對物業(yè)服務企業(yè)的工作不僅不主動支持、配合，反而煽動對抗。少數業(yè)主有償服務的觀念淡薄，“花錢買服務”的意識還未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時代，拒交物業(yè)服務費的現象普遍存在。目前，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務費平均收繳費率為65%，個別企業(yè)甚至才只有30%。過低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務、降低標準來維持正常運轉，造成管理服務能力低下的惡性循環(huán)。
�。ㄈ├吓f小區(qū)物業(yè)服務管理難度大。
我市老舊住宅小區(qū)由于建設年代較久遠，物業(yè)服務基礎條件差，物業(yè)服務企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數屬工薪階層或社會低收入群體，我市目前也暫未對這部分住房征收專項維修資金，導致維修、更新和改造的費用無人承擔，造成房屋和小區(qū)內設施設備年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映非常強烈。
�。ㄋ模╅_發(fā)建設前期遺留問題較多。
由于規(guī)劃驗收不嚴格，建設單位為追求經濟利潤最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問題較多。比較突出的有建設單位擅自更改規(guī)劃設計，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責任；私自占有使用小區(qū)共用部位等問題，均為今后實施物業(yè)服務埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內無物業(yè)服務用房，只有門房、無綠化用地、無摩托車停車棚、監(jiān)控安防設施設備技術落后、數量不足、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設施更是嚴重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。
�。ㄎ澹I(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難，發(fā)揮作用更難。
由于業(yè)主對物業(yè)服務參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會的辦公場所、經費、人員薪酬等得不到落實，社區(qū)居委會的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位，導致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、選舉難困難重重。目前，在64個實施物業(yè)服務的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的只有20個，業(yè)主的合法權益無法得到有效保障，小區(qū)物業(yè)服務的難度很大。同時，由于業(yè)主委員會維權意識不強，運行中缺乏必要的監(jiān)督機制，致使業(yè)主委員會難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調作用，已成立的業(yè)主委員會中，大部分名存實亡。
�。┪飿I(yè)服務監(jiān)管體制不夠完善。
物業(yè)服務屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業(yè)服務關系尚未理順，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主以及相關行政主管部門之間相互依賴，物業(yè)服務的責任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒有形成。物業(yè)服務監(jiān)管機制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大，導致基層政府、行政主管部門、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間職能與責任、權利與義務、管理與服務“三不清”。最突出表現在部門執(zhí)法進小區(qū)方面。
四、意見和建議
�。ㄒ唬┻M一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務
建議荊門市政府結合全市近年來的物業(yè)服務工作實際，盡快出臺關于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見辦法，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務之中。建立健全行之有效的目標考核責任制和監(jiān)督體系，嚴格物業(yè)服務市場準入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實力的物業(yè)服務企業(yè)做大做強，增強行業(yè)的危機意識，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務協(xié)議，明確雙方的權利和義務，增強信息公示力度。住建、城管、規(guī)劃、公安、物價等行政主管部門要加大對物業(yè)服務質量等相關情況實行動態(tài)管理力度，要對管理水平低、服務質量差、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)進行清理整頓。進一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答復。大力推廣先進地區(qū)的管理經驗，倡導建管分離的物業(yè)服務模式，強化物業(yè)服務隊伍建設，提升服務水平、提高管理能力，推動物業(yè)服務企業(yè)依法規(guī)范經營。
�。ǘ┘訌娫搭^治理，夯實物業(yè)管理基礎
規(guī)劃和建設部門要嚴格住宅小區(qū)建設規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設監(jiān)管制度，加強對建設單位在建工程的監(jiān)管，及時制止建設單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡化配套設施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實際的物業(yè)服務項目綜合驗收標準，組織相關部門、物業(yè)服務企業(yè)參與驗收評定，對不符合建設規(guī)劃和質量標準的堅決不予驗收。
�。ㄈ⿵娀瘶I(yè)主大會制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會作用
對符合條件但尚未成立業(yè)主大會的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應在同級黨組織領導和民政部門指導監(jiān)督下，盡快依法組織和指導召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務，理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關系，制定相關制度，規(guī)范運作程序，切實履行監(jiān)督和協(xié)調職責�；鶎诱M織、房管等相關行政主管部門要積極支持業(yè)主委員會對物業(yè)服務工作進行監(jiān)督，對違反物業(yè)相關政策法規(guī)，不履行物業(yè)服務合同的物業(yè)服務企業(yè)，要給予相應的處理和整頓，使業(yè)主委員會真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調作用，推動小區(qū)物業(yè)服務有序發(fā)展。
�。ㄋ模┎扇∮行Т胧訌娎吓f小區(qū)管理
要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務工作，在基層政府組織的指導下，根據老舊小區(qū)的實際情況，對癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務模式。對于配套設施相對獨立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時組織召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，公開選聘物業(yè)服務企業(yè)，開展物業(yè)服務工作。對不具備物業(yè)服務條件又無業(yè)主委員會的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設施設備維修、保潔、保安等專業(yè)服務企業(yè)簽訂委托管理服務合同，也可以由社區(qū)居委會組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進行自我管理、自我服務，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、和諧的居住環(huán)境。
�。ㄎ澹┬麄饕龑�，營造良好的物業(yè)管理氛圍
要深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《湖北省物業(yè)和服務管理條例》等有關法律法規(guī)，教育引導廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛護靠大家”的責任意識，牢固樹立物業(yè)服務的消費觀念，理解、支持、配合物業(yè)服務工作，及時繳納物業(yè)服務的費用，自覺維護小區(qū)環(huán)境和秩序。
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