房地產市場調研報告(13篇)
隨著社會不斷地進步，接觸并使用報告的人越來越多，我們在寫報告的時候要注意語言要準確、簡潔。寫起報告來就毫無頭緒？下面是小編收集整理的房地產市場調研報告，希望對大家有所幫助。
房地產市場調研報告 篇1
名稱××公司××房地產項目市場調研報告大綱受控狀態(tài)
編號
執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門
一、調研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產項目的調研活動。
本市場調研報告就是對這次調研活動的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。
二、調研方法和人員
（一）調研方法
本次調研活動所采取的調研方法包括調查問卷法、文獻法、訪談法等多種調研方法。
（二）調研人員
�、俟臼袌鰻I銷部是本次調研活動的主導部門。市場營銷部派出三名經驗豐富的`營銷人員開展了本次調研活動，并編寫了調研報告。
�、诠竟P部派出一人協(xié)助市場營銷部開展此次調研活動。
�、蹫榱舜_保調研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學生協(xié)助開展調研活動。
三、調研內容和結論
�。ㄒ唬痢潦械暮暧^環(huán)境
1.宏觀經濟指標（各項指標均以三年為選取年限）
�、賴鴥壬a總值（GDP）。
�、谌司鶉鴥壬a總值。
�、凵鐣M品零售總額。
�、苋司鐣M品零售總額。
⑤職工年平均工資。
�、蕹擎�(zhèn)居民人均可支配收入。
⑦城鎮(zhèn)居民人均消費性支出。
⑧恩格爾系數(shù)（食品支出占消費性支出的比重）。
⑨城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。
⑩城市居民人均居住面積。
2.城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢
①城市規(guī)劃。
②發(fā)展趨勢（未來三年的發(fā)展趨勢）。
�。ǘ┤ツ辍痢潦蟹康禺a的發(fā)展情況
①新建商品房發(fā)展情況。
�、诮洕Ｕ献》康陌l(fā)展情況。
③二手房的發(fā)展情況。
�。ㄈ┙衲辍痢练康禺a市場分析和預測
�、俳刂两衲辍痢猎碌匿N售增長情況。
�、谖磥韼讉�月的銷售預測情況。
（四）今年××市房地產政策分析
�、偻恋卣�。
�、诮鹑谡摺�
�。ㄎ澹痢另椖克诘摹痢羺^(qū)的地理環(huán)境及交通狀況
1.××區(qū)總體規(guī)劃
�、俪鞘幸�(guī)劃。
②居住用地規(guī)劃。
③商業(yè)規(guī)劃。
④交通規(guī)劃。
2.××區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述
�、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區(qū)域。
�、谥饕獦I(yè)態(tài)所處地位及趨勢。
（六）××項目所在的××區(qū)的房地產市場分析
1.項目區(qū)域市場分析
�。裕�
2.項目片區(qū)市場分析
①項目位置。
②片區(qū)范圍。
3.項目街區(qū)特點
�、俚貕K位置、環(huán)境及交通。
②人口分布及收入構成。
4.項目周邊配套
①周邊商業(yè)分布、經營狀況。
②項目周邊教育配套。
�、垌椖恐苓吔鹑谂涮�。
�、茼椖恐苓呩t(yī)療配套。
�。ㄆ撸痢另椖克诘摹痢羺^(qū)的售樓盤及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤及分析
分析內容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優(yōu)劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。
3.其他在售樓盤及分析
分析內容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計、價格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。
（八）綜合結論
�、僭搮^(qū)域房地產產品類型和景觀營造的特點。
�、诒緟^(qū)域開發(fā)的樓盤建筑風格和設計特點。
�、郾緟^(qū)域的戶型特點和面積分布情況。
④本區(qū)域樓盤客戶的主要特點。
（九）本區(qū)域房地產項目暢銷與滯銷的因素
1.暢銷特征
�、俳煌ū憷钆涮自O施、教育配套設施完善。
�、谑袌龆ㄎ粶蚀_。
�、郛a品在當?shù)厥袌鼍哂形ㄒ恍浴?/p>
④戶型設計相對較為合理、實用率高。
�、莓a品的性價比高。
⑥物業(yè)管理到位。
⑦營銷定位及宣傳效果較好。
⑧企業(yè)及項目品牌具有影響力。
2.滯銷特征
①交通不便，生活配套設施不完善。
�、谄髽I(yè)運作項目資金鏈斷裂。
①規(guī)劃設計較差，戶型設計不合理，面積過大。
�、诳們r過高，首付壓力相對較大。
�、莓a品定位與營銷概念的設計與市場實際脫節(jié)。
�、揲_發(fā)規(guī)模與開發(fā)時機出現(xiàn)錯位。
�。ㄊ┱{研結論
�、夙椖渴袌霏h(huán)境、區(qū)域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。
②項目發(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標客戶特征以及具體建議等。
四、相關資料附錄
①入戶調研問卷。
②統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料。
③訪談及會談記錄。
編制日期審核日期批準日期
修改標記修改處數(shù)修改日期
房地產市場調研報告 篇2
一、城市背景
1、城市概況
西安位于黃河流域中部關中盆地，東西長約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內最高點為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬公頃，占全市土地面積的43.7%，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬人，戶籍人口753萬人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。
2、西安城市空間結構、布局、主要行政區(qū)域劃分
西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個區(qū)和藍田、周至、戶縣、高陵4個縣；共50個鎮(zhèn)， 52個鄉(xiāng)，75個街道辦事處，3163個村民委員會，569個社區(qū)居委會。
3、西安城市規(guī)劃及未來發(fā)展前景
3.1、西安城市性質
西安是陜西省省會，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術產業(yè)基地。
區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經濟區(qū)域的結合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿業(yè)在區(qū)域經濟中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機構并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機構體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險監(jiān)管構成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。
3.2、城市功能結構、布局
西安形成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東，開發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽為一線的渭河休閑旅游經濟帶，在隴海線北部發(fā)展臨潼國際旅游區(qū)；向西，在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設西咸共建區(qū)；向南，保護和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區(qū)結合經濟開發(fā)區(qū)擴展，形成裝備制造業(yè)為主的產業(yè)區(qū)。
二、西安市房地產市場發(fā)展概述
1、西安市房地產市場發(fā)展歷程
城市的發(fā)展必然與房地產的發(fā)展密不可分，在西安房地產的發(fā)展過程中，無疑也會經歷一個漫長的規(guī)劃、建設及不斷改善的演變歷程�？傮w來講，西安城市房地產發(fā)展大致可以分為三個階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價值為導向的理性開發(fā)階段。
�、� 80年代中期－90年代初期
隨著國家住房制度改革的推進，房地產市場從結合舊城改造進行綜合開發(fā)，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進入到商品房開發(fā)建設階段，住房分配制度由實物形式的'福利分配進入到商品形式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發(fā)商銷售的全產權房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產市場處于改革和探索的史前時代。
�、� 90年代初期－90年代中期
當住房成為市場上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區(qū)房地產市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產品上體現(xiàn)的尤其強烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤相繼誕生，西安的房地產開發(fā)處于探索階段。
�、� 90年代中期－90年代后期
時代特征：隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動產業(yè)結構調整的配套建設，推動西安市場一大批房地產企業(yè)開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發(fā)模式和先進理念被逐漸引入，西安房地產走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產開發(fā)競爭加劇，開始注重市場定位、規(guī)劃設計，注重功能與環(huán)境質量，探索創(chuàng)新，憶經迅速從單純建造房屋發(fā)展到對建筑、對環(huán)境的開發(fā)利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、管理等質量全面提高。這期間，紫薇地產在成功開發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設部評為西北首家“國家康居示范工程”，標志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。
④ 20xx年－20xx年
時代描述：房地產開發(fā)已經深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產文化、質量標準、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民
購房多目標選擇，對細節(jié)要求越來越高。期間，宏觀政策調控使市場得以規(guī)范化發(fā)展，20xx年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產商的進入，市場越發(fā)活躍與理性。這期間的產品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導向性、舒適性、經濟性和耐久性等綜合特點。
�、� 20xx年起到未來3－5年時間
時代描述：進入20xx年，西安市場風云變幻，經過房地產新政洗禮后，市場得以振蕩和調整，留下的企業(yè)會有更好的機會，市場也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費者將更加理智，對產品的要求會更高，要求房地產商更加重視產品質量和產品個性的研發(fā)，增加產品附加值，創(chuàng)造多元化的經營模式。臨近年底，大量外部資本進入市場，更多的國內強勢房地產企業(yè)開始搶占市場，未來房地產市場的激烈廝殺已經初見端倪。經過房地產新政洗禮后，市場得以振蕩和調整，競爭加劇，市場的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產利潤空間越來越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實力降低開發(fā)成本，獲取利潤。
房地產市場調研報告 篇3
自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準、《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀，國家統(tǒng)計局巴中調查隊采取實地走訪房產、國土等相關部門，與問卷調查社會群眾相結合的方式，開展了新政下巴中市區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀調研，現(xiàn)將有關情況報告如下，以期為黨委、政府及相關部門提供決策參考依據(jù)。
一、近期巴中市區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀
(一)新建商品房售價企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢
一是售價企穩(wěn)，同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產管理局提供的數(shù)據(jù)：今年以來，受“降息降準”等新政因素影響，1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場均價為4079.5元/㎡，較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。
二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實施的影響下，1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡，較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級資質開發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷量就達500余套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個方面：一是20xx年國內整體經濟發(fā)展呈下行態(tài)勢，作為巴中購房主力軍的外出務工人員，帶回熱錢大幅減少，致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺后，促使剛需型購房群體駐足觀望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫
今年來，巴中市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過對5家房地產中介實地走訪了解，今年一月以來，受《條例》頒布實施的影響，二手房房源呈現(xiàn)了三個新特點：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長趨勢，同、環(huán)比上漲幅度分別達10%、18%。其次，業(yè)主主動投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映，20xx年以前，業(yè)主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實施、房產稅不久將開征的背景下，今年的房源構成比例變成了近5：5。第三個新特點是主動投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。
二是交易量回落明顯，單價小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達到了33%以上。同時企業(yè)反映單價下降幅度達4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間，而今年交易價格降到了44-48萬之間。
三是租賃市場有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來國內經濟下行壓力較大、物價低位運行，同時隨著巴城拆遷還房工作有序推進，巴中市區(qū)二手房租賃市場有所降溫。今年春節(jié)后，二手房年租金均價環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區(qū)，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場
通過對100名社會群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機關、事業(yè)單位工作人員，國有、民營企業(yè)員工，個體工商戶，離退休人員)進行入戶面訪、問卷調查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點實施以來，群眾表現(xiàn)出知曉率關注度高、對內容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產處置等待觀望等特點。
一是新政社會關注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標志著《條例》正式實施。此次問卷調查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經開始試點實施;對不動產登記改革及《條例》試點實施關注度調查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調查者表示不關注，有49%的受調查者表示非常關注，有35%的受調查者表示比較關注。表明社會各界對《條例》實施關注度很高。
二是具體內容知之甚少�！稐l例》已試點實施近一月，社會公眾對《條例》的詳細內容、登記范圍、實施步驟等知曉幾何，通過調查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動產改革目前僅在部分地方試點實施，個人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒有出臺配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因為《條例》試點實施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進一步強化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調查發(fā)現(xiàn)，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動產的受訪對象在回答“是否準備在近期處置不動產”問題時，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達到了56%，表明擁有多套房產者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實施作用”時，大家都知曉“簡政放權、保護權利人合法財產權”、“利好剛需購房、有效調控房價”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產、遺產稅開征夯實基礎”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇“反腐敗”、“為房產、遺產稅開征夯實基礎”兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進一步正確解讀引導。
五是擔憂新政泄露隱私。對“《條例》實施后最大擔憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進一步完善查詢、調閱機制，確保個人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產會被征過高的稅�！北砻鞴妼浾搨鲗У姆慨a稅、遺產稅等稅開征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時公布相關政策實施時間表，利于群眾妥善處置相關事宜。同時有44%的受訪者對不動產登記程序是否簡化便民產生擔憂，亦表明希望《條例》實施具體方案應盡快出臺落實。
三、新政影響初現(xiàn)，程度尚需觀察
(一)企業(yè)多措并舉適應新政
為了適應《條例》實施、“降息降準”等新政實施，巴中市區(qū)多數(shù)房地產開發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應對新政實施帶來的影響。
一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進、積極應對。首先，走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調整營銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進行銷售策略整合，力促穩(wěn)價保量。其次，對已納入開發(fā)計劃的項目進行整體發(fā)展評估，擇優(yōu)選擇開發(fā)，放緩整體開發(fā)腳步;同時針對巴中市區(qū)房地產市場實際情況，結合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買土地，確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場供大于求的'局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強化服務保障，提升貸款辦理、房產過戶、納稅報備等工作效率，切實提升服務水平，降低買賣雙方時間成本;同時采取切實可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說明工作，認真履行居間職責，努力提升交易成功率。
(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望
一是購房者觀望心態(tài)較重，等待價格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價出現(xiàn)下降，房源供給大于需求的背景下，不少購房者認為《條例》等新政實施必然會使更多的房源涌現(xiàn)，價格勢必會繼續(xù)下行，因此問多買少、持續(xù)觀望、期待價格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。
二是大量拋售未出現(xiàn)，希望相關政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長，但由于《條例》實施現(xiàn)屬于試點階段，且各地實施細則及相關配套制度還未建立健全，致使大幅降價趨勢未有顯現(xiàn)，故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時多數(shù)多套房產擁有者希望《條例》實施細則、房產稅實施時間表等盡快出臺，利于社會群眾做出合理判斷和相應舉措。
(三)新一輪政策出臺，博弈心態(tài)將凸顯
3月30日，五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調整征收營業(yè)稅期限相關政策，標志著新一輪房地產刺激政策將進一步沖擊市場，作為房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業(yè)稅雙重利好政策的推動下，將會一定程度上擴大交易量;但由于《條例》實施、房產稅實施方案未出臺的影響，作為改善型需求的購買者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關意見及建議
通過問卷收集和實地面訪，現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下：
一是強化政策宣傳，正確引導解讀。進一步強化不動產登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網絡、報紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強化宣傳引導，確保群眾清楚了解不動產改革方案和《條例》實施細則，并給予支持配合，為不動產登記改革及《條例》實施穩(wěn)步推進夯實群眾基礎。
二是強化責任落實，出臺配套政策。針對不動產登記改革和《條例》實施的具體問題及時研究出臺配套政策，如改革后監(jiān)管及個人信息隱私的問題、房地產企業(yè)發(fā)展的問題、反腐敗的問題、不動產征稅的問題、多部門聯(lián)動充分發(fā)揮衍生作用的問題等，進一步明確責任，逐步完善配套政策，努力構建符合群眾主體利益需求的體制機制。
三是強化配套服務，夯實物權保障。進一步梳理職能，簡化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務質量，從基本工作職能和各項具體業(yè)務事項出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時，重點規(guī)范登記行為，提高登記質量，嚴厲查處各類違法違規(guī)行為，增強不動產登記的嚴肅性、權威性和公信力，保護群眾合法權益。
四是強化監(jiān)管職能，優(yōu)化市場環(huán)境。加強對不動產登記監(jiān)管工作，建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規(guī)互通共享，實現(xiàn)跨部門、跨領域、跨地域信息實時傳遞和對接，消除“信息孤島”;另外，加強市場監(jiān)測和行為監(jiān)管，建立健全完善的社會信用體系和市場監(jiān)管體系，保障房地產市場健康、有序運行。
房地產市場調研報告 篇4
近年來，由于XX經濟結構調整和房地產政策調控等諸多因素的影響，海南房地產業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復雜的局面，特別是海南省XX出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產業(yè)面臨著發(fā)展與轉型的新挑戰(zhàn)，給房地產企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產企業(yè)將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風險，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時期XX企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。
房地產業(yè)務是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責與使命。為了進一步摸清目前海南房地產現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結合前期走訪調研做分析如下：
一、基本情況
此次調研在海口、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產項目，與多位業(yè)內人士進行交流，收集市場信息、有效經驗與建議40多條。
20xx年全省上半年供應房地產347。38萬平方米，同比下降25%；
成交367。02萬平方米，同比下降57%；
供求比0。95，同比增長72%；
成交均價14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年�？谏唐纷≌⿷�136。74萬平方米，同比上漲25%；
商品住宅成交176。17萬平方米，同比下降13%；
供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；
成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
�。ㄒ唬┖Ｄ戏康禺a業(yè)的歷史和現(xiàn)狀
海南房地產市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”、“集資風”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。
第二階段：即20xx年金融危機階段，這個階段可謂一波三折。歷經數(shù)年泡沫后，經海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受國際金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產商使出渾身解數(shù)大搞促銷；
20xx年海南開始建設國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在XX的大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。
第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段。在XX鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是XX批準海南自貿區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產商如：綠地、恒大、萬達、環(huán)球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省XX于20xx年4月出臺了全域調控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認為主要有以下幾個方面因素。
一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的'明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看�！毙蓍e度假的夢想天堂，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，�？凇⑷齺喆笮�、超大型購物中心，大大滿足人們日常購物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國內外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；�？�、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫(yī)療體系。XX非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進多家健康產業(yè)機構。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所，這些因素都推進了房地產的發(fā)展。
總的來說，海南的房子好賣，是因為海南的環(huán)境好，空氣好，風景好，這就是海南的魅力所在。
�。ǘ┱哒{整后的現(xiàn)狀
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX實行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一，再加上無房難結婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產開發(fā)用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房價穩(wěn)居高位。換句話說，XX調控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪�？赬XX、XX城、XXX園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數(shù)已達到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實上，海南的房地產市場現(xiàn)狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候，有的人已經在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù)，因為市場就在那里，剛性需求就在那里。
海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿區(qū)、港建設的繼續(xù)推進，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設施的需求，海南的房地產市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產品質量開發(fā)出來的產品才能獲得市場青睞和客戶認可。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚長避短、轉變觀念、拓寬思維、及時變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。
房地產市場調研報告 篇5
今年以來，在國家擴大內需、促進房地產市場健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產新政”影響和帶動下，我市房地產市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸向好，商品房銷售持續(xù)上升，政策效應進一步顯現(xiàn)。
一、當前我市房地產發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產開發(fā)投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產開發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，占全社會固定資產投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。圖1 1-11月××市及縣(市、區(qū))房地產開發(fā)投資情況1-11月房地產開發(fā)投資結構表
投資額(億元)
占開發(fā)投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產開發(fā)投資
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)營業(yè)用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產建設規(guī)模“二升一降”。隨著我市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業(yè)營業(yè)用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。
新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業(yè)營業(yè)用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
二、房地產新政對市場影響的分析
1、房產新政累積效應得到進一步顯現(xiàn)。去年四季度以來，我市及時出臺了有效的“房產新政”，今年以來各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關于調整市區(qū)房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關于進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關于促進我
市房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》、《關于促進項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對房地產開發(fā)企業(yè)還是消費者來說都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行后已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。
2、房地產開發(fā)企業(yè)應對市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產市場出現(xiàn)的房產投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產開發(fā)企業(yè)主動調整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。
三、當前值得關注的兩個問題
其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的`上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。
四、促進我市房地產健康發(fā)展的幾點建議
1、加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關于促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎。
2、政府應規(guī)范土地市場，引導房地產企業(yè)合理科學利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產市場的發(fā)展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產行業(yè)的消費非常關鍵。
4、創(chuàng)造較好的房地產開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實力更強的房地產企業(yè)入駐開發(fā)。
房地產市場調研報告 篇6
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1—6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區(qū)預售3940套，總面積50。6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
1）土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
2）房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產發(fā)展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
5）房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
6）房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場的`持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產價格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監(jiān)測工作
建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。
2、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)
結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯(lián)系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為，要依法嚴厲打擊。
房地產市場調研報告 篇7
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導產業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產總值147。39億元，增長12。6%，躍居全省“縣域經濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產值248。88億元，增長11。3%，省20xx年縣市國內生產總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。
二、市房地產行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區(qū)，建設小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務功能、有利于生產生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規(guī)模較大，集政治、經濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。
市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的.居住消費、投資的市場。20xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達47。2%，比上年提高1。2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點突出表現(xiàn)了市為促進海西建設打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產做為可增值性固定資產的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達180平方公里，市區(qū)人口達31萬人。
三、市房地產行業(yè)市場調查
1、房貸市場余額：
隨著近幾年房地產的迅速發(fā)展，08年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月份房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經濟的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性。部分已經抵押按揭于各大銀行的房產，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產。
2、個人經營性貸款附房產抵押
市以三個主導產業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經濟產業(yè)。隨著三大產業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運作，08年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經營性貸款當中審批過程煩瑣、手續(xù)復雜等問題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產最大化合理利用。
房地產市場調研報告 篇8
關注民生，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場肯為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產、統(tǒng)計等8個相關部門及規(guī)模較大的房地產企業(yè)征集相關資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議�，F(xiàn)就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
奎年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場盔一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
20xx年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。
20xx年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救*政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩(wěn)定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發(fā)熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。
同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場肯快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業(yè)之一的房產業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業(yè)進行房產開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
20xx年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20xx年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調查，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產企業(yè)均未冒然購地，他們對這場筐融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。
榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的`壓力�？傮w來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。
因此，經濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取聚格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產開發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內其他地區(qū)房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國內貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標的實施，榆林的房產企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業(yè)在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業(yè)對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產行業(yè)年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發(fā)投資到引致的相關產業(yè)經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到20xx年榆林市房地產業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產投資，房地產開發(fā)投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業(yè)對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產業(yè)對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。20xx年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產業(yè)對就業(yè)增長、相關產業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20xx年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，20xx年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入20xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規(guī)范我市房地產的幾點建議
促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個方面的工作：
1、政府要加強對房地產業(yè)的調控和監(jiān)管。房地產業(yè)的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業(yè)中的政府職責，對于促進房地產業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規(guī)劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。
二是定時發(fā)布房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統(tǒng)計信息渠道，用準確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學決策和房產企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產市場盔行深入調查研究，通過統(tǒng)計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關統(tǒng)計信息進行定期發(fā)布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業(yè)的健康發(fā)展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。
三是加強對房地產企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質的開發(fā)企業(yè)12個，三級資質開發(fā)企業(yè)31個，四級資質開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產開發(fā)企業(yè)僅占總房地產開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉(xiāng)一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據(jù)自身的技術和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進一步規(guī)范房地產市場開發(fā)秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為�！靶‘a權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規(guī)房產。在國家未出臺“小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發(fā)秩序。
2、加強土地管理，確保房地產業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發(fā)項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。
一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。
二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。
三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監(jiān)督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高，進一步增強房產企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業(yè)為代表的第三產業(yè)的強勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計，鄂爾多斯市房地產業(yè)占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發(fā)展。榆林房地產開發(fā)必須順應未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。
其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業(yè)本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發(fā)品質要求的提高，房地產企業(yè)必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創(chuàng)新。
4、公開稅費項目，規(guī)范稅費征管行為。據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產企業(yè)征收的稅費共50余項:
其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發(fā)商負擔，增大房地產企業(yè)的投資動力。
5、加強城市配套建設，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區(qū)配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
6、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對于房地產業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產業(yè)的健康有序發(fā)展。
總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業(yè)發(fā)展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發(fā)市場，積極引導房產業(yè)向規(guī)�；�、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設和區(qū)域中心城市建設做出積極的貢獻。
房地產市場調研報告 篇9
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產發(fā)展目標調整。20xx年市《政府的工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。20xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成;同同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的.萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產價格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產價格動態(tài)和走勢，建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯(lián)系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)
結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產市場調研報告 篇10
新穎的營銷理念
1、碧桂園“微信營銷”：開發(fā)商將項目資料、圖片發(fā)布在官的網或微信公眾平臺，客戶通過手機或者IPAD登陸碧桂園官的網或者微信公眾平臺，實現(xiàn)了“遠在千里之外，而身臨其境的跨越時空之旅”。碧桂園又成為了房地產微營銷吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在項目發(fā)布微全景當天，平均1小時3000的點擊量、每分鐘就有將近50
人瀏覽，上線第一天點擊量過萬，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問已經開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機上，引導客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產QQ群得知)
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設臨時咨詢點，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時咨詢點，一方面最大化調動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個過程設立專人專辦，緊然有序。同時設立售后服務和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3D立體圖像等，確實感受到視覺帶來的沖擊感。
本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學習到一些我們所未知的'營銷理念。同時也體會到自身的不足，無論是產品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。 針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價較高，短時間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時期?建議：1、推出特價房源，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶，為促進全部成交，建議價格定制為7-8萬元/個，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價格可為9-10萬/個。4、提高銷售服務質量，嚴格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴建工程，政府已經在動員拆遷，預計20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動商業(yè)部分的銷售。
房地產市場調研報告 篇11
一、云陽概況
�。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，末總人口129萬人，其中：農業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）區(qū)域自然環(huán)境云陽地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農作物生長。
�。ㄈ﹨^(qū)域經濟條件與社會條件“十一五”期間，地區(qū)生產總值年均增長11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點。農民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產業(yè)結構比由42.3:33.7:24.0調整到的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內。城鎮(zhèn)化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
（四）區(qū)域基礎設施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業(yè)等二、三產業(yè)不斷壯大。云陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復建11處。
（五）城市定位云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經濟、科技、文化中心，三峽旅游服務基地之一，發(fā)展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠的移民新城，以云陽新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿流通網絡初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業(yè)等二、三產業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經營性質的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關系估算待儲備地塊中可用于經營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產開發(fā)情況
�。ㄒ唬┓康禺a市場總體態(tài)勢云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。為此，我們進行了“云陽縣住房消費狀況研究”的市場調研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。
（二）可供房地產區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產開發(fā)公司一舉中標。1、開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經營和運作對待儲備地塊的`發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；-，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。2、本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調分析。目前，在云陽縣房地產市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌�，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；由于走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內相對較好。
三、土地市場分析根據(jù)云陽縣國土局提供的—土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。表1云陽土地出讓交易情況年度價格最高價（萬元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價（萬元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價（萬元/畝）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50可以看到，土地市場在經歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預計云陽縣土地市場將在穩(wěn)定下來，呈上升勢頭。根據(jù)云陽縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然略有下降，恢復到正常水平，開始有大幅增幅。表2云陽縣—土地出讓情況年度價格最高價7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價2．001．644．406．985．684．4035．50平均價4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50
四、土地儲備的幾點建議
（一）應抓緊進行土地儲備工作云陽在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應抓緊進行土地儲備工作。
�。ǘ┯捎谕恋爻鲎寖r格受到宏觀經濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進行詳細規(guī)劃，具體規(guī)劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結果產生一定影響。特此報告
房地產市場調研報告 篇12
一、研究背景、目的和意義
(一)研究背景
2007年11月以來，深圳、廣州房價在一路飆升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地區(qū)為首引發(fā)的全國性房地產市場低迷對成都市房地產、溫江房地產市場帶來了同樣的影響;尤其是2008年5月12日汶川大地震，加劇房地產市場低迷態(tài)勢，對于成都市周邊區(qū)、市、縣房地產市場起點高、發(fā)展快的“金溫江”來講，帶來了前所未有的危機和發(fā)展瓶頸。
(二)研究目的與意義
20xx年樓市的波動影響社會的各個層面，20xx年房地產政策及走勢將逐步利好房地產。但溫江房地產市場走勢如何?溫江的房地產市場發(fā)展前景如何?這一系列問題是本方案研究的重點。因此，深入分析當前溫江房地產市場面臨的困難和問題，為本公司進軍溫江主城區(qū)提供決策依據(jù)。
二、20xx年房地產市場回顧
1、宏觀調控三劍齊發(fā)。
在20xx～20xx年相繼出臺的國家房地產調控措施中，除去70/90政策屬于硬性規(guī)定以外，其余所有政策的控制權全部集中在地方政府手中，基層政府由于利益或者政績等問題等影響，在執(zhí)行上并非嚴格落實，所以收效并不明顯。但20xx年底，房地產宏觀調控從土地、金融、稅收這三方面進行深化，加強了政策的貫徹執(zhí)行力。
2、市場競爭更趨白熱化。
在20xx年的關鍵節(jié)點上，房地產開發(fā)企業(yè)更重視以品牌、品質和服務決勝，房地產市場加劇洗牌，市場越來越細分，精細化發(fā)展成為趨勢。
3、房價走勢。
從前幾年投資性購房來看，不少先入為主的投資客確實收益明顯。但隨著20xx年增加交易所得稅和第二套房等政策的實施，在擠掉投資購房水分后，不少投資者紛紛撤票。加之20xx年全球性金融危機的深入影響，20xx～20xx年溫江房價整體出現(xiàn)回落。
三、20xx年房地產市場預測
1、政策預測：
在經歷歷時一年的宏觀政策調控之后，20xx年房地產市場政策調控幅度將減小，宏觀政策將趨于穩(wěn)定，但區(qū)域房地產市場仍有調整空間。
2、市場預測：
經歷20xx年房地產市場的洗牌，市場精細化發(fā)展，各類房地產市場各顯其能，優(yōu)勢化競爭明顯，差異化與性價比成為競爭的關鍵。但溫江區(qū)域的電梯公寓將面臨極大的壓力，市場供給量較大，20xx年光華大道的急速調整，使得溫江區(qū)的電梯公寓市場與成都市區(qū)的對接出現(xiàn)斷裂，這對溫江的房地產發(fā)展帶來極大的挑戰(zhàn)。
3、房價預測：
經過20xx年全球性金融危機的影響以及房地產市場的整體調整，成都房價出現(xiàn)一定回落，溫江區(qū)房價整體調低，特別是光華大道區(qū)域樓盤，下調幅度較大。預計：20xx年溫江房價區(qū)域穩(wěn)定，局部時段會出現(xiàn)一定振蕩。
四、溫江區(qū)SWOT分析
1、優(yōu)勢(S) (1)地理位置優(yōu)越。
處于成都的西面，歷來被認為是上風上水的區(qū)域，趨向于‘貴’的區(qū)域屬性，區(qū)域認知的心理層次將越來越高。
(2)交通便利。
成溫邛高速，光華大道、芙蓉大道使得溫江全面對接中心城區(qū)，規(guī)劃中的輕軌，更是讓溫江與成都無縫接軌。
(3)自然環(huán)境豐富。
溫江是國家級生態(tài)示范區(qū)，成都市的天然屏障，擁有13萬畝花土資源，區(qū)內有江安河、楊柳河、金馬河三條河流環(huán)繞，構建出最佳的人居環(huán)境。
(4)深厚的`歷史文化。
4000多年前，古蜀國魚鳧王曾建都于此，20xx年xx月，繼魚鳧古城遺址后，兩處總面積達10000平方米的商周時期遺址在溫江重見天日，數(shù)以萬計的珍貴文物被發(fā)掘。
(5)產業(yè)經濟集中。
溫江海峽兩岸科技產業(yè)園的開發(fā)與發(fā)展，為溫江帶來了強大的經濟支撐與產業(yè)支撐。
2、劣勢(W)
(1)公建配套未能跟上城市化進程。
學校、醫(yī)院等基礎設施配套未能跟上城市化進程，導致溫江居住人氣不旺，房屋空置率較多。
(2)房地產市場過度依賴外地人口。
房地產市場發(fā)展較快，本地購買能力有限，過度依賴成都、省內其它城市及省外城市購房群體。
(3)本地有影響力的項目較少。
溫江區(qū)有著豐富的自然、人文、歷史等資源，但開發(fā)不夠，有影響力的項目不多，導致溫江的影響力不夠。
(4)未形成有影響力的商業(yè)。
本地尚未形成有影響力的商圈，離成都20公里，比較近，本地居民習慣到成都進行商業(yè)消費，影響了商業(yè)的發(fā)展，導致本地市民娛樂生活缺乏，這也是溫江房地產發(fā)展的一大契機。
3、機會(O)
(1)“4+1”西部新城新規(guī)劃。溫江處于“4+1”西部新城核心，市規(guī)劃局對溫江功能將以休閑、旅游、健康為主題。新規(guī)劃帶來新的業(yè)態(tài)調整，城市重新定位的契機，加速溫江融入大成都。(2)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)。溫江是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗區(qū)，將會大大加快溫江的城市化進程。 (3)“國際花園城市”榮譽。溫江被評為“國際花園城市”，也曾獲評“最佳人居環(huán)境獎”，這是對溫江生態(tài)環(huán)境的高度肯定。(4)“金馬湖”項目的啟動�！敖瘃R湖”大型項目的啟動，必將吸引眾多市民的關注，使溫江再次成為關注的焦點。
4、威脅(T)
(1)成都二級圈層城市定位部分重復。
其它區(qū)縣都在融入大成都，建設中心城區(qū)的配套產業(yè)，打造休閑旅游的周末經濟，城市定位有部分重復，會造成一定競爭。
(2)其它城市相繼崛起，溫江關注度降低。
溫江前幾年的發(fā)展領先于成都二級圈層其它城市，現(xiàn)在其它區(qū)縣也開始注重城市基礎設施建設，重視城區(qū)科學規(guī)劃、建設宜居生態(tài)環(huán)境，并相繼招商引進大項目，勢必會吸引更多人的關注，相對溫江的關注度會降低。
(3)房地產持續(xù)低迷，阻礙經濟發(fā)展。
2008年溫江房地產持續(xù)低迷，并引發(fā)房屋價格大幅度下降，對地方經濟可持續(xù)發(fā)展帶來障礙。
五、溫江房地產市場發(fā)展回顧
1、20xx～20xx年土地成交情況。
(1)商業(yè)用地成交情況
(2)商住用地成交情況
2、20xx年～20xx年土地成交分析。
20xx年溫江土地市場活動頻繁，土地成交量較大，招拍掛成交4019畝;20xx年、20xx年成交量穩(wěn)定在2000畝以上。受金融危機及地震影響，20xx年土地成交量急劇萎縮，僅842畝。預計20xx年溫江土地成交量將超過20xx年土地成交量。
3、20xx年土地供應有所減少。
20xx年全年供地計劃約3000畝，比20xx年減少15.13%，其中通過“招拍掛”成交月842畝。由此可見，為緩和土地市場供求矛盾，政府已著手減緩房地產用地供應力度，保持區(qū)域內房地產市場的平衡與穩(wěn)定發(fā)展。
4、房地產開發(fā)投資增幅回落。
全年完成房地產開發(fā)投資達60.56億元，比上年增長1.2%。房地產行業(yè)投資過熱現(xiàn)象有所降溫。
5、商品房供應量有增無減;商品房施工面積達646.57萬平方米，新開工面積;6、銷售量嚴重下滑;房地產銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達98.3;六、溫江區(qū)房地產發(fā)展的現(xiàn)狀;(一)區(qū)域市場整體分析;1、金融危機加劇市場分化，中長期市場格局面臨洗牌;5.12特大地震及金融危機的發(fā)生一方面將導致短期;2、經歷市場洗禮，房地產回歸理性狀態(tài);08年以來住房的投資性需
5、商品房供應量有增無減。
商品房施工面積達646.57萬平方米，新開工面積為181.43萬平方米，竣工面積為96.32萬平方米。
6、銷售量嚴重下滑。
房地產銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達98.35萬平方米，下降52.1%，其中住宅銷售面積94.22萬平方米，下降52.1%;實現(xiàn)商品房銷售金額43.81億元，下降44.9%，其中住宅銷售金額達42.29億元，下降44.5%。明顯顯示出房地產成交萎縮嚴重。
六、溫江區(qū)房地產發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)區(qū)域市場整體分析
1、金融危機加劇市場分化，中長期市場格局面臨洗牌。
5.12特大地震及金融危機的發(fā)生一方面將導致短期內購房行為延后，加劇目前市場低迷態(tài)勢的延續(xù);另一方面，待市場步入正軌后，隨著四座新城規(guī)劃的實施，加之西城休閑、旅游、健康的主題定位，溫江區(qū)將增大對購房需求的吸引力。
2、經歷市場洗禮，房地產回歸理性狀態(tài)。
08年以來住房的投資性需求和投機性需求減少，房地產市場將由供不應求轉變?yōu)楣┐笥谇螅?0xx年房價降幅明顯，但購房者仍持觀望心態(tài)，導致市場低迷現(xiàn)象持續(xù)。
3、市場供應旺盛，需求有待挖掘。
20xx年溫江區(qū)整體市場供應旺盛，而需求量卻有待發(fā)掘，03年～07年持續(xù)呈現(xiàn)的銷售增幅大于供應增幅的局面已發(fā)生扭轉。08年房價雖然有所下調，但是交易量卻急劇萎縮。
4、購房人群結構發(fā)生變化，市場推廣方向有待調整。
投資性購房比例驟降，從新政前的30%基本降為5%;自住購房影響不大。市場盤整特征非常明顯，市場進入休整期。
5、配套設施完善差異導致入住反差明顯，削弱了區(qū)域整體市場競爭力。
溫江各區(qū)域生活配套設施差異較大，樓盤入住率總體偏低，人氣聚集度低，從而進一步影響到后期銷售和資金注入，使得成都市二圈層中歷來優(yōu)勢明顯的溫江區(qū)在房地產市場中的區(qū)域競爭力受到削弱。
6、房屋銷售緩慢，阻礙經濟發(fā)展。
由于房屋銷售持續(xù)低迷，并引發(fā)土地價格大幅度下降，不僅影響當年稅收任務完成,區(qū)政府的城市改造計劃資金難以保證，而且對地方經濟可持續(xù)發(fā)展帶來障礙。
(二)項目市場研究(公寓類)
通過對溫江主城區(qū)的電梯公寓物業(yè)進行研究分析：主城區(qū)的電梯公寓供應量超過500萬平米，按照100萬平米的消化速度，還需要3～5年的時間進行消化。溫江主城區(qū)電梯公寓的均價維持在3100元/㎡左右，但各個樓盤的促銷力度較大，成交均價在3000元/㎡左右。
房地產市場調研報告 篇13
兩港一城建設熱潮和城市化進程的加快，推動了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前，房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的加快，房地產業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產市場調控政策。對于對外部環(huán)境敏感的房地產行業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清本地區(qū)房地產市場的現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，進而研究并提出相應的對策和建議，對保持本地區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。
一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產開發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展有以下特點:
1.房地產投資保持了較高的增長率
近年來，我區(qū)巨大的開發(fā)建設形勢和房地產市場的熱度，使得房地產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場的前景看好。今年上半年，我區(qū)房地產開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月，房地產開發(fā)平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1。其中，住房建設在房地產開發(fā)投資中占有突出地位，占房地產開發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長率持續(xù)上升。2-6月累計增長率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長速度。
2.房地產銷售勢頭明顯下降
今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢，2-6月的'增長趨勢如圖2所示:
從商品房預售情況來看，下降趨勢明顯。1-6月，小區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預售水平繼續(xù)走低，每月預售385套，總面積約5萬平方米。
3.房地產平均價格持續(xù)上漲
今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺相關政策來規(guī)范房地產市場，但年后，房地產市場進入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房價也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢。
自20xx年以來，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房價分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價達到每平米5000元，同比上漲47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響
隨著房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機現(xiàn)象嚴重，中央政府將把防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，我市也出臺了一系列相關政策，加強對房地產行業(yè)的調控。中央和市政政策主要通過以下幾個方面來規(guī)范住房市場:
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委發(fā)布《關于穩(wěn)定房價的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產市場的變化，及時調整土地供應結構、供應方式和供應時間；對于房價上漲過快的地方，適當提高住宅用地在土地供應中的比重，重點增加低價普通商品房和經濟適用住房建設用地供應；嚴格控制高檔住宅用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行發(fā)布調整商業(yè)銀行自營個人住房信貸政策，規(guī)定在房價上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國家稅務總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日以后，個人出售購買不滿2年的房屋，全額征收營業(yè)稅，同時對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
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——房地產發(fā)展目標的調整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費、普通商品房為主”的“三大”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。全市加強新建建筑網上備案，2月18日啟動“網上二手房”試運行，增強房地產信息透明度，嚴厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產供給結構調整。大力調整供應結構，增加中低價普通商品房供應，以配套商品房為主。20xx年，全市計劃啟動配套商品房和1000萬平方米中低價商品房建設。
短期內，宏觀政策的調整將對我區(qū)房地產投資和建設產生直接影響，這將關系到財政收入、固定資產投資和第三產業(yè)增加值等重大經濟目標的完成；同時，穩(wěn)定房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃厚，房地產市場尤其是二手房市場的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展將產生一定程度的“慢剎車”效應。
但從長遠來看，宏觀政策調整將有效消除我區(qū)房地產市場的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居民消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:
——合理控制房地產投資開發(fā)金額。通過調整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產市場的投機成分，揭示真實的市場需求，合理引導房地產投資和開發(fā)。同時，通過嚴格的土地供應，可以有效防止過度開發(fā)。
——緩解房地產行業(yè)供需矛盾。通過加大配套商品房和低價商品房建設，調整房地產供應結構，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產行業(yè)供需矛盾。
——適度穩(wěn)定房地產價格�？紤]到“兩港一城”建設的影響，浦東板塊的影響，以及基礎設施建設的加快，我區(qū)的房地產價格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉讓、稅收調整、商品房網上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房價過度上漲，穩(wěn)定其上漲。
三、積極應對保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基礎相對較低，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設的歷史機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產市場進入一個調整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，目前應注意以下幾點。
1.加強對房地產價格的監(jiān)控
及時掌握我區(qū)房地產價格動態(tài)和趨勢，建立科學有效的房價監(jiān)測預警系統(tǒng)，加強房地產市場調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)控土地出讓價格、新建商品房和存量住房交易價格；目前，應特別注意加強對住宅商品房價格的監(jiān)控。加強對房價的季度和年度分析預測，包括待售土地面積、房地產開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場平均價格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。
2.加強房地產項目跟蹤管理
建立房地產項目跟蹤聯(lián)系網絡，及時反饋項目進度，發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調問題，解決問題。確保房地產企業(yè)按照政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，通過統(tǒng)一招標、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權。同時，嚴格辦理房地產企業(yè)的土地使用、項目設立、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)。做好房地產項目的市場準入，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)資質，對抽逃注冊資本、項目資本金、無證或超越房地產開發(fā)經營范圍的行為，要依法嚴厲打擊。
3.有計劃、有步驟地規(guī)劃房地產開發(fā)
房地產開發(fā)要與我區(qū)經濟發(fā)展和城市建設總體規(guī)劃相結合，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設編制房地產開發(fā)規(guī)劃，合理預留開發(fā)空間，通過城市規(guī)劃達到引導房地產開發(fā)、帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)管，通過房地產市場的信息透明，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)把握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。
4.合理引導住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進城市化的人群、進城務工人員、城市困難家庭是社會對住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進配套商品房和廉租房建設，同時加大廉租房建設力度。我區(qū)應以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住房建設轉變，改善住房供應，完善住房功能，提高住房質量。同時，結合我區(qū)發(fā)展建設和城市化進程的實際，引導居民合理消費住房，促進主體需求合理化。
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