房地產(chǎn)市場調(diào)研報告(合集15篇)
在當(dāng)下社會，報告的用途越來越大，報告根據(jù)用途的不同也有著不同的類型。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎？以下是小編整理的房地產(chǎn)市場調(diào)研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告1
全區(qū)計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共計(jì)18座，建筑面積約165.7萬平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬平方米，占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬平方米，占24.1%;營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇1座，建筑面積10萬平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座，建筑面積33.8萬平方米，占20.4%。
調(diào)查表明，溫江作為一個快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域，處于成都西向城市群的重要節(jié)點(diǎn)，是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。近年來，隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建、計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共達(dá)97座344萬平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區(qū)，之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)和體育城片區(qū)，4個片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi)，這對我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進(jìn)，其積極作用將更加凸現(xiàn)。
但是，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會發(fā)現(xiàn)，我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個方面：
一、特色化和專業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業(yè)樓宇少。
我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小，對于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動作用不強(qiáng)，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所，形成了一定規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強(qiáng)，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)。
二、綜合配套不完善。
從外部環(huán)境來看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時間較早，硬件設(shè)施老化，普遍存在電力供應(yīng)緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內(nèi)部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個商務(wù)樓宇的檔次。目前，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫字樓等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，我區(qū)還沒有一座甲級寫字樓，甚至沒有一座乙級寫字樓。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級寫字樓7座，占全市13座甲級寫字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內(nèi)外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。
成都商務(wù)寫字樓評定標(biāo)準(zhǔn)
三、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想的原因分析。
通過分析梳理，我們認(rèn)為，溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個方面的原因：
一是重視不到位。通過調(diào)研，我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見，出臺了完整的樓宇經(jīng)濟(jì)配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室，專門負(fù)責(zé)樓宇經(jīng)濟(jì)的管理和招商工作，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與之相比，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作尚未“破題”，全區(qū)上下對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要性、緊迫性的認(rèn)識還不夠，對樓宇經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的作用認(rèn)識模糊，對樓宇經(jīng)濟(jì)的研究還處于起步階段。
二是機(jī)制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會的聯(lián)動。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作機(jī)制。目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改、建設(shè)、商務(wù)、工商等多個部門，難以形成工作合力，部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時，在考核激勵方面，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟(jì)考核辦法，沒有形成層層抓落實(shí)的工作機(jī)制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性尚未充分調(diào)動。由于上述問題的存在，我區(qū)目前對樓宇經(jīng)濟(jì)的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題也不能及時予以協(xié)調(diào)化解。
三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開針對性和操作性強(qiáng)的政策體系。杭州市政府出臺了《加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策意見》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務(wù)寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座，實(shí)現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標(biāo)，并制定了“五個一批”的具體工作安排，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。我區(qū)雖然也已出臺了促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)扶持政策，但專門針對樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施還是空白，特別是引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調(diào)動各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟(jì)的快速科學(xué)發(fā)展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區(qū)在建設(shè)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城的過程中，加強(qiáng)商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇，創(chuàng)新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動機(jī)制，加大對品牌集團(tuán)公司的引進(jìn)，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區(qū)宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點(diǎn)推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。
四、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對策思考
分析溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個方面進(jìn)一步強(qiáng)化相應(yīng)保障。
1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對重大樓宇招商項(xiàng)目、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時提出處理意見，并督促各單位層層落實(shí)責(zé)任，及時掌握樓宇發(fā)展?fàn)顩r，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，主要負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計(jì)、分析工作和重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調(diào)工作，處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。
2、合理規(guī)劃布局。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，細(xì)化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅(jiān)持“點(diǎn)塊結(jié)合、以塊為主”，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容，形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟(jì)集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇，如在醫(yī)學(xué)城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。
3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。鼓勵樓宇開發(fā)，對示范性和帶動性強(qiáng)的樓宇項(xiàng)目，在符合土地、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標(biāo);對新開發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過設(shè)臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度，在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜;對改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設(shè)施、提升物業(yè)水平的，按開發(fā)面積或投入情況給予獎勵補(bǔ)助。對提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻(xiàn)上一定規(guī)模的，對有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎勵。
4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通、停車、電梯、電力、內(nèi)部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設(shè)施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結(jié)構(gòu)合理的格局。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個性化服務(wù)不夠等問題，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司對寫字樓進(jìn)行管理，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時，加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施，改善樓宇配套狀況。
至于具體的推進(jìn)途徑和工作措施，當(dāng)前應(yīng)著重抓好以下六個方面。
1、加大在建項(xiàng)目的促建力度。健全項(xiàng)目推進(jìn)責(zé)任機(jī)制，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項(xiàng)目建設(shè)，對成勘院總部項(xiàng)目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項(xiàng)目，促使盡快投入使用;對省水電集團(tuán)、成都新城西商業(yè)中心等在建項(xiàng)目及時跟蹤了解項(xiàng)目進(jìn)度，幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過程中存在的問題和矛盾;對天來酒店、�？菩畔a(chǎn)業(yè)園二期等計(jì)劃開工項(xiàng)目，促進(jìn)其盡快開工建設(shè)。
2、強(qiáng)化現(xiàn)有資源的盤活、挖潛。要實(shí)現(xiàn)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的新突破，盤活用好存量樓宇是最現(xiàn)實(shí)、最快捷、最經(jīng)濟(jì)、最有效的
3、快產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型步伐，實(shí)現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘�？菩畔a(chǎn)業(yè)園、SBI創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目的潛力，同步實(shí)施閑臵標(biāo)準(zhǔn)廠房的清理、改造，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設(shè)計(jì)、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷售服務(wù)等公司、項(xiàng)目、行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設(shè)計(jì)理念超前的房地產(chǎn)開發(fā)公司，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)新建一批智能化程度高、設(shè)施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標(biāo)準(zhǔn)，盡快設(shè)計(jì)建設(shè)一批甲級寫字樓，實(shí)現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段，按照“政府引導(dǎo)、社會投資、長期租賃”的模式，由國有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標(biāo)志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的樣板工程，并以此為突破口，帶動全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
5、加大招商營銷力度�！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢�。只有投資方財(cái)力雄厚、建設(shè)方經(jīng)驗(yàn)豐富、管理方運(yùn)作規(guī)范，才能確保樓宇定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)科學(xué)、施工規(guī)范、功能完善。因此，招商營銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重中之重。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、業(yè)主主體、市場配臵，創(chuàng)新樓宇招商機(jī)制，建立專業(yè)招商隊(duì)伍，強(qiáng)化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強(qiáng)整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟(jì)招商手冊、建立對外推介網(wǎng)絡(luò)平臺，利用各種媒體及時發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對外知名度。加強(qiáng)與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機(jī)構(gòu)合作，適時在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟(jì)專場推介招商活動，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。20xx年市《政府的工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。20xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告3
一、城市背景
1、城市概況
西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地，東西長約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內(nèi)最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬公頃，占全市土地面積的43.7%，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬人，戶籍人口753萬人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。
2、西安城市空間結(jié)構(gòu)、布局、主要行政區(qū)域劃分
西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個區(qū)和藍(lán)田、周至、戶縣、高陵4個縣；共50個鎮(zhèn)， 52個鄉(xiāng)，75個街道辦事處，3163個村民委員會，569個社區(qū)居委會。
3、西安城市規(guī)劃及未來發(fā)展前景
3.1、西安城市性質(zhì)
西安是陜西省省會，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。
區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構(gòu)成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。
3.2、城市功能結(jié)構(gòu)、布局
西安形成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東，開發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟(jì)帶，在隴海線北部發(fā)展臨潼國際旅游區(qū)；向西，在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設(shè)西咸共建區(qū)；向南，保護(hù)和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區(qū)結(jié)合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)擴(kuò)展，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。
二、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述
1、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程
城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分，在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，無疑也會經(jīng)歷一個漫長的規(guī)劃、建設(shè)及不斷改善的演變歷程。總體來講，西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價值為導(dǎo)向的理性開發(fā)階段。
�、� 80年代中期－90年代初期
隨著國家住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場從結(jié)合舊城改造進(jìn)行綜合開發(fā)，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進(jìn)入到商品房開發(fā)建設(shè)階段，住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場處于改革和探索的史前時代。
�、� 90年代初期－90年代中期
當(dāng)住房成為市場上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強(qiáng)烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤相繼誕生，西安的房地產(chǎn)開發(fā)處于探索階段。
③ 90年代中期－90年代后期
時代特征：隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的配套建設(shè)，推動西安市場一大批房地產(chǎn)企業(yè)開始市場化運(yùn)作。廣州、深圳等外地地開發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇，開始注重市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，注重功能與環(huán)境質(zhì)量，探索創(chuàng)新，憶經(jīng)迅速從單純建造房屋發(fā)展到對建筑、對環(huán)境的開發(fā)利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間，紫薇地產(chǎn)在成功開發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設(shè)部評為西北首家“國家康居示范工程”，標(biāo)志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。
�、� 20xx年－20xx年
時代描述：房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民
購房多目標(biāo)選擇，對細(xì)節(jié)要求越來越高。期間，宏觀政策調(diào)控使市場得以規(guī)范化發(fā)展，20xx年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入，市場越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導(dǎo)向性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性和耐久性等綜合特點(diǎn)。
�、� 20xx年起到未來3－5年時間
時代描述：進(jìn)入20xx年，西安市場風(fēng)云變幻，經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調(diào)整，留下的企業(yè)會有更好的機(jī)會，市場也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費(fèi)者將更加理智，對產(chǎn)品的要求會更高，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營模式。臨近年底，大量外部資本進(jìn)入市場，更多的國內(nèi)強(qiáng)勢房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場，未來房地產(chǎn)市場的激烈廝殺已經(jīng)初見端倪。經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調(diào)整，競爭加劇，市場的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤空間越來越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實(shí)力降低開發(fā)成本，獲取利潤。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告4
一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅(jiān)，勇于突破，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10。7萬平方米，全年竣工住房面積12。6萬平方米，人均增長0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28。8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬平方米;存量住房上市交易127戶，面積1。3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
二、存在的問題
近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：
一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。
三、幾點(diǎn)建議
1、放開搞活，培育住房二級市場
在20xx年我縣就已全面放開住房二級市場，為了進(jìn)一步放開搞活住房二級市場，促進(jìn)存量住房流通，實(shí)現(xiàn)與商品房增量市場的聯(lián)動，適應(yīng)居民改善居住條件的需求，拉動居民消費(fèi)，必需降低準(zhǔn)入門坎，取消已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的審批手續(xù);必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實(shí)施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費(fèi);必需培育和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場;
2、規(guī)范市場，著力監(jiān)管與服務(wù)
在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制
一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的'修繕和管理;房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護(hù)等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)
一是建立責(zé)任制體系，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級對一級負(fù)責(zé)，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房 和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見》的要求，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認(rèn)、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報告、統(tǒng)計(jì)報表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告5
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147。39億元，增長12。6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長11。3%，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內(nèi)第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補(bǔ)，為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。
市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費(fèi)、投資的市場。20xx年市工作報告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47。2%，比上年提高1。2個百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運(yùn)作，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭取至20xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬人。
三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查
1、房貸市場余額：
隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，08年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當(dāng)中審批過程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告6
一、xx概況
�。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況
xx縣位于xx市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)xx縣，南連湖北省利川市，西界xx市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"―109°14′51"，北緯30°35′6"―31°26′36"之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至xx市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。xx縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，20xx年末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。
（二）區(qū)域自然環(huán)境
xx地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。xx地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。xx屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°C，最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。
�。ㄈ﹨^(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會條件
“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，20xx年全縣GDP達(dá)到53.3億元，比20xx年接近翻一番，人均GDP達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計(jì)劃11.4個百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元，年均增長12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由20xx年42.3:33.7:24.0調(diào)整到20xx年的31.1:33.3:35.6。社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長12.2%，比計(jì)劃高0.9個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
（四）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件
城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲xx市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
xx交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在xx港停泊運(yùn)營。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長江北穿過xx境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路xx段即將通車，xx長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機(jī)場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復(fù)建11處。
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xx新縣城定位為xx縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。xx是一個地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以xx新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與xx直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，20xx年7月19日正式開館，被評定為國家AAAA級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了xx的一張名片。
新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲xx市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
根據(jù)xx縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產(chǎn)開發(fā)情況
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場總體態(tài)勢
xx新城為移民城，xx新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。
為此，我們進(jìn)行了“xx縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動，總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。
�。ǘ┛晒┓康禺a(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀
沿移民大道通過地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，20xx年，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標(biāo)。
1、開發(fā)現(xiàn)狀
麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。20xx-20xx年，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達(dá)到1200元/平方米；20xx-20xx年，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達(dá)到1750元/平方米；20xx年，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達(dá)到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達(dá)到3000元/平方米。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調(diào)分析。目前，在xx縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。
濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；
外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌�，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年xx的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好。
麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；
福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；
由于走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
三、土地市場分析
根據(jù)xx縣國土局提供的20xx―20xx年土地出讓交易結(jié)果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。
表1xx土地出讓交易情況年度
價格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價（萬元/畝）
70．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價（萬元/畝）
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價（萬元/畝）
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
可以看到，土地市場在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計(jì)xx縣土地市場將在20xx年穩(wěn)定下來，20xx年呈上升勢頭。根據(jù)xx縣近年來土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然20xx年略有下降，20xx年恢復(fù)到正常水平，20xx年開始有大幅增幅。
表2xx縣20xx―20xx年土地出讓情況
年度
價格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價
7．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
四、土地儲備的幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬⿷�(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲備工作
xx在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲備工作。
�。ǘ┯捎谕恋爻鲎寖r格受到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實(shí)際可出讓的土地面積無法確定，對估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。
特此報告
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告7
一、 中國房地產(chǎn)業(yè)
(一)中國城市化建設(shè)與房地產(chǎn);
房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市化速度在不斷加快。改革開放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國的城市化進(jìn)程中起到舉足輕重的作用，城市化建設(shè)必將拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化的發(fā)展必然會增加房地產(chǎn)的剛性需求。
(二)中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及宏觀政策 針對部分地區(qū)房價過快增長及房價過高，20xx年到20xx年期間，中國出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，遏制房價過快上漲，其中包括土
地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。調(diào)控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場的投資、投機(jī)行為以及部分房價漲幅過快的一線城市。從20xx年開始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則。20xx年國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策其主要內(nèi)容有：
1、完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。
2、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
3、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。20xx年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。
4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)20xx年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>
5、加強(qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。 由上政策細(xì)則可見，國家政策由此前的抑制投機(jī)，實(shí)際轉(zhuǎn)向支持房地產(chǎn)業(yè)，主要控制投資，投機(jī)性需求，以及由于非剛性需求所帶來的不合理漲價等，通過國家政策干預(yù)使中國房地產(chǎn)走向理性化，規(guī)范化。從長遠(yuǎn)來看，國家的干預(yù)是有助于中國房地產(chǎn)長期健康的發(fā)展的。
貴陽市行政區(qū)位概況及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
�、�、行政區(qū)位概況：貴陽是中國貴州省省會。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心，被譽(yù)為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數(shù)貴陽”的美譽(yù)。
貴陽市轄七區(qū)一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區(qū)面積2403平方公里。包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、金陽新區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)以及清鎮(zhèn)市，修文縣、開陽縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬，是貴州省第一大城市。
貴陽的旅游資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、
洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。全市現(xiàn)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)1個，國家4A級旅游區(qū)6個，國家3A級旅游區(qū)2個，省級風(fēng)景名勝區(qū)8個，國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位1個，省級歷史文化名鎮(zhèn)1個，省級文物保護(hù)單位25個。此外，還有一大批市縣級風(fēng)景名勝區(qū)和奇異神秘的民俗風(fēng)情。
②、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：xx年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1700億元，增長17%左右;財(cái)政總收入480億元，增長20%;公共財(cái)政預(yù)算收入236億元，增長26%;全社會固定資產(chǎn)投資2480億元，增長55%;城市居民人均可支配收入達(dá)22525元，增長16%;農(nóng)民人均純收入達(dá)8871元，增長18%。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告8
兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對策和建議，對保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):
1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長率
近年來，我區(qū)巨大的開發(fā)建設(shè)形勢和房地產(chǎn)市場的熱度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場的前景看好。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1。其中，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長率持續(xù)上升。2-6月累計(jì)增長率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長速度。
2.房地產(chǎn)銷售勢頭明顯下降
今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長趨勢如圖2所示:
從商品房預(yù)售情況來看，下降趨勢明顯。1-6月，小區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低，每月預(yù)售385套，總面積約5萬平方米。
3.房地產(chǎn)平均價格持續(xù)上漲
今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺相關(guān)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場，但年后，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房價也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢。
自20xx年以來，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房價分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價達(dá)到每平米5000元，同比上漲47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
隨著房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，我市也出臺了一系列相關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過以下幾個方面來規(guī)范住房市場:
中央:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房價的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時間；對于房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重，重點(diǎn)增加低價普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)；嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營個人住房信貸政策，規(guī)定在房價上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日以后，個人出售購買不滿2年的房屋，全額征收營業(yè)稅，同時對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
�。�
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費(fèi)、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度，嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價普通商品房供應(yīng)，以配套商品房為主。20xx年，全市計(jì)劃啟動配套商品房和1000萬平方米中低價商品房建設(shè)。
短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時，穩(wěn)定房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng)。
但從長遠(yuǎn)來看，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居民消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分，揭示真實(shí)的市場需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開發(fā)。同時，通過嚴(yán)格的土地供應(yīng)，可以有效防止過度開發(fā)。
——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過加大配套商品房和低價商品房建設(shè)，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。
——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。考慮到“兩港一城”建設(shè)的影響，浦東板塊的影響，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，我區(qū)的房地產(chǎn)價格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房價過度上漲，穩(wěn)定其上漲。
三、積極應(yīng)對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎(chǔ)相對較低，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。
1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格的監(jiān)控
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和趨勢，建立科學(xué)有效的房價監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價格、新建商品房和存量住房交易價格；目前，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對住宅商品房價格的監(jiān)控。加強(qiáng)對房價的季度和年度分析預(yù)測，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場平均價格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項(xiàng)目進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)問題，解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)。同時，嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項(xiàng)目設(shè)立、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對抽逃注冊資本、項(xiàng)目資本金、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3.有計(jì)劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，通過城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)、帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，通過房地產(chǎn)市場的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。
4.合理引導(dǎo)住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會對住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè)，同時加大廉租房建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變，改善住房供應(yīng)，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房，促進(jìn)主體需求合理化。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告9
�。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況
云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51"，北緯30°35′6"—31°26′36"之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2006年末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。
（二）區(qū)域自然環(huán)境
云陽地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。
�。ㄈ﹨^(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會條件
“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，2006年全縣gdp達(dá)到53.3億元，比2000年接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計(jì)劃11.4個百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元，年均增長12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42.3:33.7:24.0調(diào)整到2005年的31.1:33.3:35.6。社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長12.2%，比計(jì)劃高0.9個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
（四）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件
城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
云陽交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽港停泊運(yùn)營。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機(jī)場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復(fù)建11處。
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云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，2003年7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告10
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場肯為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：
一、基本情況
奎年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場盔一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
20xx年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。
20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救*政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。
同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場肯快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項(xiàng)目，助推了房價的強(qiáng)勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
20xx年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20xx年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場筐融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。
榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。
因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取聚格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入20xx年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點(diǎn)，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)�、政策配套性�?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個方面的工作：
1、政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi)。
二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場盔行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺。
三是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。
2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。
一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。
二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進(jìn)行招拍掛出讓;對以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。
三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。
其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。
4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):
其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會，增大了腐的可能性，同時也減少了財(cái)政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動力。
5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場、金融等配套設(shè)施未能及時跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
6、進(jìn)一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強(qiáng)二手房交易市場的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時要減免部分稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)�、政策目�?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)�；�、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告11
一、云陽概況
�。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）區(qū)域自然環(huán)境云陽地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。
（三）區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會條件“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，全縣gdp達(dá)到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計(jì)劃11.4個百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元，年均增長12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由42.3:33.7:24.0調(diào)整到的31.1:33.3:35.6。社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長12.2%，比計(jì)劃高0.9個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
�。ㄋ模﹨^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽港停泊運(yùn)營。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機(jī)場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復(fù)建11處。
（五）城市定位云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產(chǎn)開發(fā)情況
（一）房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。為此，我們進(jìn)行了“云陽縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動，總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。
�。ǘ┛晒┓康禺a(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標(biāo)。1、開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達(dá)到1200元/平方米；-，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達(dá)到1750元/平方米；，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達(dá)到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達(dá)到3000元/平方米。2、本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調(diào)分析。目前，在云陽縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌�，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；由于走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
三、土地市場分析根據(jù)云陽縣國土局提供的—土地出讓交易結(jié)果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。表1云陽土地出讓交易情況年度價格最高價（萬元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價（萬元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價（萬元/畝）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50可以看到，土地市場在經(jīng)歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計(jì)云陽縣土地市場將在穩(wěn)定下來，呈上升勢頭。根據(jù)云陽縣近年來土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然略有下降，恢復(fù)到正常水平，開始有大幅增幅。表2云陽縣—土地出讓情況年度價格最高價7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價2．001．644．406．985．684．4035．50平均價4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50
四、土地儲備的幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬⿷�(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲備工作云陽在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲備工作。
�。ǘ┯捎谕恋爻鲎寖r格受到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實(shí)際可出讓的土地面積無法確定，對估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。特此報告
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告12
商圈的劃分
任何一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒有關(guān)系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研
房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報資料，通過對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計(jì)劃，擬定經(jīng)營策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產(chǎn)商圈市場環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個別樓盤的調(diào)研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費(fèi)者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜愛、購物習(xí)慣于行為等，進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。
房地商圈產(chǎn)市場調(diào)研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個人。市場調(diào)研的目的的可能是為了制定長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研的特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個樓盤的調(diào)研，同時也包括對購房者的需求調(diào)研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。
2.針對性強(qiáng)
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會
按調(diào)研目的分類
從調(diào)研的目的來看，市場調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場調(diào)研和基礎(chǔ)性市場調(diào)研。
應(yīng)用性市場調(diào)研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告13
自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準(zhǔn)、《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國家統(tǒng)計(jì)局巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門，與問卷調(diào)查社會群眾相結(jié)合的方式，開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。
一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
(一)新建商品房售價企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢
一是售價企穩(wěn)，同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)：今年以來，受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響，1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場均價為4079.5元/㎡，較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。
二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下，1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡，較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級資質(zhì)開發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷量就達(dá)500余套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個方面：一是20xx年國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢，作為巴中購房主力軍的外出務(wù)工人員，帶回?zé)徨X大幅減少，致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺后，促使剛需型購房群體駐足觀望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫
今年來，巴中市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過對5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪了解，今年一月以來，受《條例》頒布實(shí)施的影響，二手房房源呈現(xiàn)了三個新特點(diǎn)：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長趨勢，同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次，業(yè)主主動投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映，20xx年以前，業(yè)主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開征的背景下，今年的房源構(gòu)成比例變成了近5：5。第三個新特點(diǎn)是主動投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。
二是交易量回落明顯，單價小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達(dá)到了33%以上。同時企業(yè)反映單價下降幅度達(dá)4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間，而今年交易價格降到了44-48萬之間。
三是租賃市場有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價低位運(yùn)行，同時隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn)，巴中市區(qū)二手房租賃市場有所降溫。今年春節(jié)后，二手房年租金均價環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區(qū)，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場
通過對100名社會群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國有、民營企業(yè)員工，個體工商戶，離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。
一是新政社會關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實(shí)施;對不動產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會各界對《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內(nèi)容知之甚少�！稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會公眾對《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆]有出臺配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動產(chǎn)的受訪對象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動產(chǎn)”問題時，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實(shí)施作用”時，大家都知曉“簡政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購房、有效調(diào)控房價”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)”兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。
五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對“《條例》實(shí)施后最大擔(dān)憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進(jìn)一步完善查詢、調(diào)閱機(jī)制，確保個人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會被征過高的稅�！北砻鞴妼浾搨鲗�(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時公布相關(guān)政策實(shí)施時間表，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時有44%的受訪者對不動產(chǎn)登記程序是否簡化便民產(chǎn)生擔(dān)憂，亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應(yīng)盡快出臺落實(shí)。
三、新政影響初現(xiàn)，程度尚需觀察
(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政
為了適應(yīng)《條例》實(shí)施、“降息降準(zhǔn)”等新政實(shí)施，巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應(yīng)對新政實(shí)施帶來的影響。
一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對。首先，走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進(jìn)行銷售策略整合，力促穩(wěn)價保量。其次，對已納入開發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目進(jìn)行整體發(fā)展評估，擇優(yōu)選擇開發(fā)，放緩整體開發(fā)腳步;同時針對巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，結(jié)合新政影響，減少購地計(jì)劃，有的放矢地購買土地，確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強(qiáng)化服務(wù)保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過戶、納稅報備等工作效率，切實(shí)提升服務(wù)水平，降低買賣雙方時間成本;同時采取切實(shí)可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說明工作，認(rèn)真履行居間職責(zé)，努力提升交易成功率。
(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望
一是購房者觀望心態(tài)較重，等待價格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價出現(xiàn)下降，房源供給大于需求的背景下，不少購房者認(rèn)為《條例》等新政實(shí)施必然會使更多的房源涌現(xiàn)，價格勢必會繼續(xù)下行，因此問多買少、持續(xù)觀望、期待價格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。
二是大量拋售未出現(xiàn)，希望相關(guān)政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長，但由于《條例》實(shí)施現(xiàn)屬于試點(diǎn)階段，且各地實(shí)施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價趨勢未有顯現(xiàn)，故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細(xì)則、房產(chǎn)稅實(shí)施時間表等盡快出臺，利于社會群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。
(三)新一輪政策出臺，博弈心態(tài)將凸顯
3月30日，五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調(diào)整征收營業(yè)稅期限相關(guān)政策，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場，作為房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業(yè)稅雙重利好政策的推動下，將會一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺的影響，作為改善型需求的購買者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關(guān)意見及建議
通過問卷收集和實(shí)地面訪，現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下：
一是強(qiáng)化政策宣傳，正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強(qiáng)化不動產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，確保群眾清楚了解不動產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細(xì)則，并給予支持配合，為不動產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩(wěn)步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎(chǔ)。
二是強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，出臺配套政策。針對不動產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問題及時研究出臺配套政策，如改革后監(jiān)管及個人信息隱私的問題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問題、反腐敗的問題、不動產(chǎn)征稅的問題、多部門聯(lián)動充分發(fā)揮衍生作用的問題等，進(jìn)一步明確責(zé)任，逐步完善配套政策，努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機(jī)制。
三是強(qiáng)化配套服務(wù)，夯實(shí)物權(quán)保障。進(jìn)一步梳理職能，簡化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從基本工作職能和各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)事項(xiàng)出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時，重點(diǎn)規(guī)范登記行為，提高登記質(zhì)量，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為，增強(qiáng)不動產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力，保護(hù)群眾合法權(quán)益。
四是強(qiáng)化監(jiān)管職能，優(yōu)化市場環(huán)境。加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記監(jiān)管工作，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，實(shí)現(xiàn)跨部門、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時傳遞和對接，消除“信息孤島”;另外，加強(qiáng)市場監(jiān)測和行為監(jiān)管，建立健全完善的社會信用體系和市場監(jiān)管體系，保障房地產(chǎn)市場健康、有序運(yùn)行。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告14
近年來，由于XX經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復(fù)雜的局面，特別是海南省XX出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風(fēng)險，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時期XX企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：
一、基本情況
此次調(diào)研在�？�、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產(chǎn)項(xiàng)目，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，收集市場信息、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條。
20xx年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347。38萬平方米，同比下降25%；
成交367。02萬平方米，同比下降57%；
供求比0。95，同比增長72%；
成交均價14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年�？谏唐纷≌⿷�(yīng)136。74萬平方米，同比上漲25%；
商品住宅成交176。17萬平方米，同比下降13%；
供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；
成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
�。ㄒ唬┖Ｄ戏康禺a(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀
海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓(xùn)不可謂不深刻。
第二階段：即20xx年金融危機(jī)階段，這個階段可謂一波三折。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復(fù)，然而恢復(fù)起的樓市受國際金融危機(jī)影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷；
20xx年海南開始建設(shè)國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在XX的大力扶持和房企的積極應(yīng)對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。
第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段。在XX鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是XX批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬達(dá)、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應(yīng)求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省XX于20xx年4月出臺了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認(rèn)為主要有以下幾個方面因素。
一是獨(dú)特的地理環(huán)境。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因?yàn)楸狈蕉焯旌貎�，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看�！毙蓍e度假的夢想天堂，而獨(dú)特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設(shè)施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，�？�、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨�，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國�?nèi)外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；�？�、三亞國際機(jī)場年運(yùn)載量逐年增加，已啟用的博鰲機(jī)場和即將要籌建的第四個機(jī)場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫(yī)療體系。XX非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以�？谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來說，海南的房子好賣，是因?yàn)楹Ｄ系沫h(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在。
（二）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX實(shí)行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房價穩(wěn)居高位。換句話說，XX調(diào)控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪�？赬XX、XX城、XXX園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目第三期計(jì)劃開盤400套房子，而報名人數(shù)已達(dá)到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價永遠(yuǎn)是昨天的便宜”，有的人因?yàn)榉績r太貴而猶豫的時候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù)，因?yàn)槭袌鼍驮谀抢�，剛性需求就在那里�?/p>
海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn)，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設(shè)施的需求，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認(rèn)可。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚(yáng)長避短、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維、及時變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告15
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
2）房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。
2、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
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