房地產(chǎn)的策劃案范文
篇一：房地產(chǎn)企業(yè)科目設(shè)置
一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（主要包括取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及土地征用費(fèi)（不同與城鎮(zhèn)土地使用稅）、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С�、安置動遷用房支出等）
主要包括以下內(nèi)容：
A、政府地價：支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)
B、土地有關(guān)的稅費(fèi)：向政府部門交納的契稅、土地使用費(fèi)、土地使用金、耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費(fèi)，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價等。
C、合作款項：補(bǔ)償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。
D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)、征地包干管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等。
E、以前年度余額轉(zhuǎn)入
科目設(shè)置
開發(fā)成本—土地費(fèi)用—招拍掛費(fèi)用
開發(fā)成本—土地費(fèi)用—契稅
開發(fā)成本—土地費(fèi)用—拆遷補(bǔ)償費(fèi)
開發(fā)成本—土地費(fèi)用—動遷費(fèi)
二、前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出）
主要包括以下內(nèi)容：
A、勘察丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、環(huán)境評估費(fèi)、交通影響分析、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測試費(fèi)、防雷檢測費(fèi)、撥地釘樁驗線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。
B、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)：
規(guī)劃費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計費(fèi)。
設(shè)計費(fèi)：地質(zhì)勘察設(shè)計費(fèi)、施工圖設(shè)計費(fèi)、修改設(shè)計費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計費(fèi)、排水方案設(shè)計費(fèi)等所有設(shè)計費(fèi)。
其他：其他：可行性研究費(fèi)、審圖費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。
C、政府報批報建費(fèi)：
包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、集中供熱參建費(fèi)、散裝水泥專項資金、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、招投標(biāo)管理費(fèi)、地名費(fèi)、地籍地形圖核地、合同審核費(fèi)等。
還包括項目整體性報批報建費(fèi)：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費(fèi)、**費(fèi)(如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售證等)。
D、招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)：包含所有招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)，如勘察工程、設(shè)計、監(jiān)理、施工等的招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)。
E、“三通一平”費(fèi)：
(1)、臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費(fèi)用。
(2)、臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、臨時管線鋪設(shè)、改造 遷移、臨時變壓器安裝及拆除費(fèi)用。
(3)、臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。
(4)、場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。
F、臨時設(shè)施費(fèi)
(1)、臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用。
(2)、臨時辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。
(3)、臨時場地占用費(fèi)：含施工用臨時占道費(fèi)、臨時借用空地租費(fèi)。
(4)、臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用。
G、以前年度余額轉(zhuǎn)入
科目設(shè)置
開發(fā)成本—前期工程費(fèi)—規(guī)劃設(shè)計費(fèi)
開發(fā)成本—前期工程費(fèi)—“三通一平”費(fèi)
開發(fā)成本—前期工程費(fèi)—地質(zhì)勘探費(fèi)
開發(fā)成本—前期工程費(fèi)—勘察測繪費(fèi)
開發(fā)成本—前期工程費(fèi)—行政事業(yè)性收費(fèi)
開發(fā)成本—前期工程費(fèi)—其他
三、建筑安裝工程費(fèi)（指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)）
主要包括以下內(nèi)容
A、土建工程費(fèi)：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費(fèi)用。主要包括：
(1)、基礎(chǔ)工程，包括土石方、樁基、護(hù)壁/坡工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水等;
(2)、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程，主要包括砼框架、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn) 輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體;
(3)、門窗工程;
(4)、公共部位精裝修;
(5)、室內(nèi)裝修;
(6)、幕墻;
(7)、幕墻泛光;
(8)、甲供材料。
B、安裝工程費(fèi)
(1)、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)：包括室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)、 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)、室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)、室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi);
(2)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)，如通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費(fèi)、 電梯及其安裝費(fèi)、發(fā)電系統(tǒng)及其安裝費(fèi)、 人防設(shè)備及其安裝費(fèi)、 消防系統(tǒng)及其安裝費(fèi)、鍋爐系統(tǒng)及其安裝費(fèi)、廚房設(shè)備及其安裝費(fèi)等;
(3)、弱電系統(tǒng)費(fèi)，包括居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用、三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用、對講系統(tǒng)費(fèi)用等;
(4)、甲供材料
C、以前年度余額轉(zhuǎn)入
科目設(shè)置
開發(fā)成本—建筑安裝工程費(fèi)—土建工程費(fèi)
開發(fā)成本—建筑安裝工程費(fèi)—安裝工程費(fèi)
開發(fā)成本—建筑安裝工程費(fèi)—裝修工程費(fèi)
四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出）
主要包括以下內(nèi)容
A、市政配套費(fèi)：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費(fèi)，如果開發(fā)商做大市政配套，則為實際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等;
B、給水系統(tǒng)費(fèi)：
(1)、管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及外接的消火栓等費(fèi)用;
(2)、水泵房：水泵房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等;
(3)、用水增容
(4)、施工用水
C、雨污水系統(tǒng)費(fèi)
(1)、管道系統(tǒng)
(2)、雨污水泵站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等
D、供電系統(tǒng)費(fèi)：
(1)、管道及電纜系統(tǒng)：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜 及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用，室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè);
(2)、配電房：配電房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等;
(3)、用電增容
(4)、施工用電
E、燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：
(1)、室外管道系統(tǒng);
(2)、調(diào)壓站;
(3)、煤氣增容費(fèi)
F、有線電視工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用
G、電話通訊工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用
H、寬帶工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用
I、智能化系統(tǒng)費(fèi)：
(1) 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管 理系統(tǒng)的費(fèi)用;
(2)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用;
(3)、周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用
(4)、小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用;
(5)、電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用;
(6)、電子公告屏費(fèi)用;
(7)、室外背景音樂。
J、采暖系統(tǒng)費(fèi)：
(1)、管道系統(tǒng)
(2)、熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等
(3)、鍋爐房：鍋爐房土建、設(shè)備及安裝及裝修費(fèi)等
K、園林環(huán)境工程費(fèi)
指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：
(1)、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出;
(2)、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等;;
(3)、道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等;
(4)、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門;
(5)、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈;
(6)、室外背景音樂;
(7)、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、運(yùn)動器材、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。
L、以前年度余額轉(zhuǎn)入
科目設(shè)置
開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—道路
開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—供水工程
開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—供電工程
開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—供氣工程
開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—熱力工程
開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—照明工程
開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—綠化工程
開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—消防工程
開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—智能化工程
開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—信息工程
開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—其他
五、公共配套設(shè)施費(fèi)
指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：
A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)�、兒童樂園、自行車棚等;
B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出;
C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用;
D、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖�。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨(dú)立核算。 該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：
A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施;
B、業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu);
C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置;
D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置;
E、球場;
F、車站：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。
科目設(shè)置
開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi)—自行車棚
開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi)—會所
開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi)— 幼兒園
六、開發(fā)間接費(fèi)用
開發(fā)間接費(fèi)用核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)還含有直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等；
A、工程管理費(fèi)
(1) 、監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的監(jiān)理單位的費(fèi)用，包括設(shè)計監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價 監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費(fèi);
(2)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用;
(3)、施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎
(4)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi);
(5)、安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi);
(6)、工程保險費(fèi);
(7)、其他：門牌號費(fèi)、印花稅等其他費(fèi)用。
B、資本化借款費(fèi)用
包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。
C、營銷設(shè)施建造費(fèi)
(1)、廣告設(shè)施費(fèi);
(2)、銷售環(huán)境改造費(fèi)：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費(fèi);臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費(fèi)用;
(3)、售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計、工程、裝飾等;
(4)、樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用;
(5)、其他。
D、物業(yè)管理完善費(fèi)
包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金;以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。
E、行政管理費(fèi)：直接從事項目開發(fā)的部門(前期部、工程部、技發(fā)部等)的人員的工資、獎金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費(fèi)
1、工資
2、職工福利費(fèi)
3、職工社會保險
4、住房公積金及房貼
5、工會經(jīng)費(fèi)
6、職工教育經(jīng)費(fèi)
篇二：房地產(chǎn)企業(yè)甲供材料會計核算存在問題淺析
房地產(chǎn)企業(yè)“甲供材料”的管理和核算問題，一直不是很規(guī)范，很長時間都成為了房地產(chǎn)行業(yè)的頑疾，不少房地產(chǎn)企業(yè)均吃過“苦頭”，被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰過。
“甲供材料”制度的實施，對許多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展、成本控制、商品房質(zhì)量控制、資金監(jiān)控等方面，取得了顯著的成效。但是，很有一部分房地產(chǎn)企業(yè)在“甲供材料”的會計核算方面，存在缺陷和問題。
一、 “甲供材料”會計核算存在的問題及分析
�。ㄒ唬凹坠┎牧稀睍嫼怂愕默F(xiàn)行做法
根據(jù)了解，一部分房地產(chǎn)企業(yè)“甲供材料”的會計核算程序是：
1、 購入“甲供材料”時，根據(jù)付款憑據(jù)及相關(guān)的驗收手續(xù)，計入“原材料”科目；
2、 “甲供材料”交付施工單位使用時，根據(jù)《材料調(diào)撥單》以及施工單位的驗收手續(xù)，計入“開發(fā)成本－－建筑安裝工程費(fèi)用”科目。
3、 與施工單位辦理工程結(jié)算時，預(yù)算部門將經(jīng)造價審核機(jī)構(gòu)審核后的《工程結(jié)算書》交與財務(wù)部。財務(wù)部根據(jù)《工程結(jié)算書》確認(rèn)的工程總造價扣除“甲供材料”后進(jìn)行帳務(wù)處理，計入“開發(fā)成本”科目。
舉例說明如下：
某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)電梯公寓10萬平方米，建設(shè)期1.5年，建筑安裝工程預(yù)算總造價1.6億元（其中：甲供材料價值4800萬元）。在開發(fā)建設(shè)過程中，實際購入“甲供材料”4900萬元撥付施工單位使用。工程竣工結(jié)算經(jīng)造價審核機(jī)構(gòu)審核后的《工程結(jié)算書》交與財務(wù)部，《工程結(jié)算書》顯示，工程結(jié)算總造價為1.7億元（其中：包括甲供材料按照定額基價計算的價值3800萬元）。
帳務(wù)處理為：
1、 實際購入甲供材料4900萬元，款項已全部已支付。
借：原材料 4900萬元
貸：銀行存款 4900 萬元
2、 甲供材料撥付施工單位
借：開發(fā)成本－－建筑安裝工程費(fèi)用 4900萬元
貸：原材料 4900萬元
3、 根據(jù)《工程結(jié)算書》的工程結(jié)算總造價1.7億元，扣除“甲供材料”3800萬元后的余額1.32億元，計入“開發(fā)成本”。
借：開發(fā)成本－－建筑安裝工程費(fèi)用 13200萬元
貸：應(yīng)付賬款－－工程款－－×施工企業(yè) 13200萬元
�。ǘ凹坠┎牧稀焙怂悻F(xiàn)行做法存在的問題
上述“甲供材料”的帳務(wù)處理程序，與現(xiàn)行的.《企業(yè)會計制度》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》、《建設(shè)工程價款結(jié)算辦法》以及稅務(wù)法規(guī)政策是有矛盾的。
1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》“庫存材料”科目中關(guān)于“甲供材料”撥付施工單位時帳務(wù)處理的解釋是：“企業(yè)撥給承包單位抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的材料，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記“庫存材料”科目。因此，將“甲供材料”直接計入“開發(fā)成本－－建筑安裝工程費(fèi)用”的作法是與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》相悖的。
2、《建設(shè)工程價款結(jié)算辦法》明確規(guī)定，建設(shè)單位（開發(fā)商）提供材料設(shè)備，應(yīng)與施工單位辦理材料結(jié)算，作為工程備料款或抵扣工程進(jìn)度款。因此，不與施工單位進(jìn)行材料價款結(jié)算是不符合《建設(shè)工程價款結(jié)算辦法》的。
3、根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十八條明確規(guī)定：“ 納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原
材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)�！�
因此，從稅法角度，上述帳務(wù)處理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，涉嫌偷稅。
從上述舉例可以看出：
1) 根據(jù)規(guī)定，建筑工程的實際結(jié)算價值應(yīng)該是1.81億元，〔1.7億元＋（0.49－0.38萬元）〕，從表面上看與前述帳務(wù)處理確認(rèn)的結(jié)算價值一致，但是涉及少計營業(yè)稅33萬元。因此，從成本核算的角度看，這種作法會少計開發(fā)成本。
2) 由于建筑工程總造價中未包括“甲供材料”實際價格與預(yù)算價格的價格差異，根據(jù)稅法規(guī)定，可能涉嫌偷稅（營業(yè)稅），金額為：（4900-3800）×3%＝33（萬元）。
4、甲供材料直接計入“開發(fā)成本－－建筑安裝工程費(fèi)用”的發(fā)票，是購入材料時的增值稅發(fā)票，按照規(guī)定計入“開發(fā)成本”的建筑安裝工程費(fèi)用的入帳發(fā)票應(yīng)該是“建筑業(yè)發(fā)票”。
�。ㄈ凹坠┎牧稀焙怂悻F(xiàn)行做法存在問題的弊端
從上述分析可以看出，部分房地產(chǎn)企業(yè)“甲供材料”會計核算的現(xiàn)行作法，與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》、《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》以及國家的相關(guān)規(guī)定是不一致的。本人認(rèn)為，部分房地產(chǎn)企業(yè)“甲供材料”現(xiàn)行的會計核算方法，存在以下五大弊端：
其一，不符合會計制度規(guī)定，影響會計信息的正確披露；
其二，違反《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，涉嫌偷稅；
其三，“甲供材料”入帳的發(fā)票，與《發(fā)票管理辦法》相悖；
其四，與《工程價款結(jié)算辦法》的精神不一致；
其五，少計開發(fā)成本，虛增利潤。
二、 解決“甲供材料”核算問題的建議
1、 根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定，健全“甲供材料”的會計核算程序，正確進(jìn)行甲供材料的會計核算、開發(fā)成本的歸集；
2、 與施工單位簽訂《建設(shè)工程施工合同》時，約定“甲供材料”的結(jié)算辦法（包括結(jié)算時間、結(jié)算的實際價格等），并嚴(yán)格履行合同；
3、 定時與施工單位根據(jù)《合同》約定結(jié)算“甲供材料”價款，及時撥付施工單位工程進(jìn)度款；
4、 在辦理工程竣工工程結(jié)算時，將“甲供材料”的材料價差、量差列入工程結(jié)算總造價，計交營業(yè)稅金及附加。
篇三：甲供材方式賬務(wù)處理流程
1、甲方購進(jìn)工程材料時，
�、殴静少彶扛鶕�(jù)材料供應(yīng)商提供的國稅發(fā)票票面金額辦理入庫單，經(jīng)甲、乙雙方人員共同驗收合格簽字后，將入庫單返還采購人員（乙方有關(guān)人員同時、等額辦理領(lǐng)料單），采購人員憑發(fā)票、入庫單填制報銷憑證，財務(wù)部根據(jù)手續(xù)完備的報銷憑證做如下會計分錄：
借：工程物資
貸：應(yīng)付賬款——供應(yīng)商
�、聘鶕�(jù)采購部手續(xù)完備的付款申請單金額，付給供應(yīng)商材料款，并做如下會計分錄 借：應(yīng)付賬款——供應(yīng)商
貸：銀行存款（或現(xiàn)金等科目）
2、現(xiàn)場材料員月末根據(jù)施工方簽章確認(rèn)的領(lǐng)料單交財務(wù)，財務(wù)部做如下會計分錄： 借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)
貸：工程物資
注：工程物資入庫領(lǐng)用手續(xù)與入庫手續(xù)同時辦理，當(dāng)月必須履行完畢，“工程物資”科目當(dāng)月無余額。
3、對乙方日常預(yù)付工程款賬務(wù)處理，財務(wù)部做如下會計分錄：
借：預(yù)付賬款——施工單位
貸：銀行存款（或現(xiàn)金等科目）
說明：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。也就是說，乙方申報繳納建安營業(yè)稅時，必須將甲供材部分金額納入營業(yè)額計征營業(yè)稅。所以，為了防止乙方未依法申報繳納甲供材部分的建安營業(yè)稅，而受到地稅部門的稽查，由此將甲方納入?yún)f(xié)查范圍造成的稅務(wù)風(fēng)險，所以在支付乙方工程款之前，乙方必須出具甲供材部分（即上月乙方
領(lǐng)用材料）金額的完稅憑證之后，才予以支付工程款。
4、對于已完成決算的工程項目，由乙方根據(jù)工程決算報告的總金額，扣除甲供材部分的金額開具地稅發(fā)票，甲方根據(jù)發(fā)票票面金額進(jìn)開發(fā)成本會計科目，做如下會計分錄： 借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)
貸：預(yù)付賬款——施工單位
銀行存款（或現(xiàn)金等科目）
5、特殊事項說明。
�、鸥鶕�(jù)財稅[2006]114號文，《關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款）確認(rèn)計稅營業(yè)額。也就是說，在精裝修房項目中，甲方提供的燈具、櫥柜、電器、衛(wèi)浴、瓷磚、乳膠漆、砂子水泥等材料，是不需要并入乙方營業(yè)額計征營業(yè)稅的。所以，無需對乙方申報繳納營業(yè)稅進(jìn)行監(jiān)控。此類業(yè)務(wù)賬務(wù)處理流程可按本標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行處理。
�、茷榱吮苊鈱嵭屑坠┎闹螅霈F(xiàn)資金占用、材料積壓與損耗等現(xiàn)象產(chǎn)生，同時便于財務(wù)管理與核算，實行零庫存管理。材料運(yùn)送至施工現(xiàn)場后入庫單領(lǐng)料單同時辦理，由我公司采購人員和現(xiàn)場材料員分別拿到財務(wù)部進(jìn)行賬務(wù)處理�，F(xiàn)場材料員登記材料賬進(jìn)行數(shù)量核算。
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