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物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告

時間:2022-12-09 20:03:06 報(bào)告 我要投稿
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物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告

  在不斷進(jìn)步的時代,越來越多的事務(wù)都會使用到報(bào)告,其在寫作上有一定的技巧。一聽到寫報(bào)告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)?以下是小編精心整理的物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告,歡迎大家借鑒與參考,希望對大家有所幫助。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告1

  20xx年4月到8月,我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下,積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人,對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。

  一、基本情況

  物業(yè)管理工作起步較晚,物業(yè)管理總體水平較低,主要以三種模式推行:

 。1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式,占30%;

 。2)單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù),占20%;

 。3)20xx年前修建的商品房,拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式,由社區(qū)和業(yè)主自主聘請民工看大門、打掃清潔衛(wèi)生,占20%;

 。4)其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理,占30%。

  二、工作開展情況

  一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、市的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合實(shí)際,先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實(shí),基本保障了物業(yè)管理工作的開展。

  二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》,將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個等級、6個小項(xiàng),服務(wù)企業(yè)按對應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi),基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。

  三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》,對創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動進(jìn)行指導(dǎo),截至目前,共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。

  四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識,增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識,努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓(xùn),提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì),提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

  三、存在的問題

 。ㄒ唬v史遺留問題多,老舊小區(qū)治理改造難度大。

  近年來,隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展,以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū),小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高,硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復(fù)雜等情況。隨著時間的推移,這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢,給人民群眾生活帶來極大不便,由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如,東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后,管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞,污水橫流,臭氣熏天。

 。ǘ┪飿I(yè)管理體制不健全,監(jiān)管工作合力不夠。

  目前,物業(yè)管理制度體系還很不完善,物業(yè)管理活動涉及到的多個部門,開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清,行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制,相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制,如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。

 。ㄈ┪飿I(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。

  目前,部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員,缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn);編制嚴(yán)重不足,工作任務(wù)重,難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人,僅1人有編,其余3人均為臨聘人員,對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心,杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力,整體素質(zhì)偏低,普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn),職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作,但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

 。ㄋ模┪飿I(yè)企業(yè)市場競爭不足,整體服務(wù)水平低。

  物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭,這樣,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司,與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系,不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支,形式上獨(dú)立,實(shí)際上不獨(dú)立,缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)打算。有的'物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差,而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途,引起業(yè)主的不滿。同時,“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè),無法形成規(guī)模,企業(yè)盈利能力較差,使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動力,影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

  (五)業(yè)主委員會組建難,運(yùn)作不規(guī)范。

  業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識,自治意識不強(qiáng),不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會,其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊,缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中,只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會,不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。

  從運(yùn)行情況看,70%的業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范,既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同,也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程,監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持,工作進(jìn)展緩慢;20%的業(yè)主委員會形同虛設(shè),沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。

  四、對策與建議

 。ㄒ唬┝腥朊裆攸c(diǎn),徹底治理推進(jìn)。

  建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問題,進(jìn)行全面普查,整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來,制定物業(yè)管理綜合治理方案,認(rèn)真落實(shí)。

 。ǘ┯行蛲七M(jìn)老舊小區(qū)改造工作。

  老舊小區(qū)主要位于江南老城,建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū),按實(shí)際情況劃為四類,按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點(diǎn),可選三到五個,例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū),對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū),如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

  (三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。

  一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收,確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量,不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理,管理員專人專職,要包片包區(qū),并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

 。ㄋ模┡嘤飿I(yè)服務(wù)市場。

  一要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開展有償家政服務(wù),電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù),滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會,發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用,鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流,向一流企業(yè)看齊,企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度,建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇,公平競爭的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。

 。ㄎ澹┒喾絽⑴c,推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。

  制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè),選出真正能夠代表業(yè)主利益,熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用,建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系;學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn),完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法,簡化程序,提高效率;建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé),建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制;業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作,發(fā)揮自律作用,團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度,按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用,自覺支持物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告2

  按照市人大常委會年初工作安排,6月下旬至7月上旬,我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領(lǐng)下,對百官、曹娥兩個街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研,先后聽取了市建設(shè)局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報(bào),專門聽取了提出社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見,分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個座談會,全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:

  一、基本情況

  1、擺正位置,形成網(wǎng)絡(luò)。隨著我市城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),城市框架逐步拉大,居民居住區(qū)快速擴(kuò)張,現(xiàn)百官、曹娥兩街道,已組建社區(qū)26個,生活小區(qū)126個,社區(qū)常住戶數(shù)61148戶,戶籍人口91706人。同時,一大批農(nóng)村和外來人員入住城區(qū),常住人口已達(dá)178593人,且入住人員情況較為復(fù)雜,如何領(lǐng)導(dǎo)和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強(qiáng)社會管理的重要課題。社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視,建立了市領(lǐng)導(dǎo)、市直有關(guān)部門、單位聯(lián)系結(jié)對社區(qū)制度,明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設(shè)局,并在市建設(shè)局設(shè)立物業(yè)科,專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市的社區(qū)物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作,始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈,做到了班子領(lǐng)導(dǎo)有分工,社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做,并注重社區(qū)基層建設(shè),抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會隊(duì)伍建設(shè),為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。

  2、加強(qiáng)指導(dǎo),推進(jìn)工作。社區(qū)是最基層的管理組織,百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎(chǔ)上,切實(shí)加強(qiáng)對社區(qū)工作的指導(dǎo),著力推進(jìn)社區(qū)物管工作。兩個街道積極理順各種關(guān)系,明確社區(qū)管轄責(zé)任,及時指導(dǎo)組建小區(qū)業(yè)主委員會,對每個新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn),真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗(yàn)收移交一個,及時接收一個,管理組織健全一個,尤其十分重視配強(qiáng)業(yè)主委員會主任。兩個街道通過指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評激勵,使各項(xiàng)任務(wù)在一線得以較好完成,矛盾在一線自我調(diào);猓瑔栴}在一線積極尋求解決,穩(wěn)定工作在一線得到較好落實(shí)。

  3、盡心盡責(zé),積極奉獻(xiàn)。從調(diào)研情況看,每個社區(qū)居委會,平均擔(dān)負(fù)著10個生活住宅小區(qū),約8千—2萬人的管理任務(wù),管理單位量多而面廣,工作任務(wù)量大而艱巨,住宅人員素質(zhì)參差而復(fù)雜,社區(qū)工作者人少而擔(dān)重,面對繁雜的工作和壓力,各社區(qū)主任及相關(guān)工作人員具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感,各負(fù)其責(zé)、樂于奉獻(xiàn)、熱心公益、盡責(zé)盡力。在工作中,遇到難事一馬當(dāng)先,抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡(luò)、抓溝通,碰到棘事身先士卒,不退縮、不回避、不計(jì)較,真正體現(xiàn)了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步。各業(yè)委會主任不計(jì)報(bào)酬、不圖名利、無私奉獻(xiàn)、腳踏實(shí)地、講究方法、自擔(dān)自治,積極擔(dān)起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作,在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。

  二、困難問題

  1、組織保障有待進(jìn)一步加強(qiáng)。一是市對社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設(shè)相比存在差距,雖有市領(lǐng)導(dǎo)和部門聯(lián)系結(jié)對,但沒有全覆蓋,工作尚欠到位,聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實(shí)一定程度存在。二是建設(shè)局作為社區(qū)物管的主管部門,對社區(qū)物管工作力量較為薄弱,僅有一個科室,一個科長,導(dǎo)致在聯(lián)系、指導(dǎo)、開展工作方面精力不夠,無法滿足對社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導(dǎo)、監(jiān)管、服務(wù)等需要。三是一個社區(qū)約8千—2萬常住人口,管轄面廣,但社區(qū)工作者極少,絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人,且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應(yīng),“上面千條線、下面一根針”,所有工作都壓到幾個人身上,工作量大、任務(wù)重、壓力強(qiáng)可見一斑。同時,社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費(fèi)、維穩(wěn)經(jīng)費(fèi)得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低,社區(qū)主任到一些聯(lián)系結(jié)對部門求助經(jīng)費(fèi)臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級有關(guān)部門,繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

  2、制度規(guī)章有待進(jìn)一步完善,F(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》是xx年6月市政府頒布的,《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》是xx年4月施行的。這些細(xì)則辦法已不能適應(yīng)迅速崛起的`社區(qū)、小區(qū)的管理工作。特別是物業(yè)管理部門的職責(zé),企業(yè)職能,業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任,前期物業(yè)管理要求、服務(wù),物業(yè)費(fèi)使用,維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。

  3、監(jiān)督管理有待進(jìn)一步強(qiáng)化。由于開發(fā)的樓盤交付把關(guān)不嚴(yán)、監(jiān)督不力,導(dǎo)致事后暴露了一系列問題。如業(yè)主委員會辦公用房、經(jīng)營用房不到位,或面積小,或區(qū)位差;消防設(shè)施不出水,監(jiān)控設(shè)備不實(shí)用,公共服務(wù)功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好,實(shí)際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護(hù),房屋保修,管網(wǎng)維修等責(zé)任主體不明確,保修經(jīng)費(fèi)不落實(shí)等等,發(fā)生問題,開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮,不能得到有效處置,引發(fā)小區(qū)業(yè)主強(qiáng)烈不滿、矛盾激發(fā),F(xiàn)全市已有客用電梯2611部,且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯,已出現(xiàn)過電梯下跌傷人事件,但其保養(yǎng)、檢測、維修經(jīng)費(fèi)無處著落,將成為今后社區(qū)不安全的隱患。

  4、整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。一方面,部分業(yè)主只要服務(wù),不要義務(wù),對物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗。違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴(yán)重。從調(diào)研普遍反映,出現(xiàn)上述現(xiàn)象的,大多數(shù)為機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員,企業(yè)老板,他們行為傲氣、出口狂言。另一方面,物業(yè)公司掛靠經(jīng)營,管理人員不同程度存在素質(zhì)不高,缺乏專業(yè)知識培訓(xùn),管理人員職責(zé)不到位、工作不到位、服務(wù)不到位,違建亂搭制止不力,偷盜現(xiàn)象時有發(fā)生,引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。

  5、物業(yè)收費(fèi)有待進(jìn)一步規(guī)范。近年來,樓盤開發(fā)類型較多、情況復(fù)雜,有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤,有別墅、獨(dú)排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房,且空關(guān)房較多,而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較為混亂,物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收、支透明度不夠,空關(guān)房全額收費(fèi)等,引起業(yè)主不滿和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口,拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象較為普遍。

  三、建議意見

  1、要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),強(qiáng)化保障。由于小區(qū)居住人員來自各行各業(yè)、四面八方,尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū),情況更為復(fù)雜、各種問題頻出、工作難度很大。為此,市政府及相關(guān)部門要充分認(rèn)識到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會穩(wěn)定的基礎(chǔ),強(qiáng)化社區(qū)建設(shè),維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定已成當(dāng)務(wù)之急,需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設(shè),切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),強(qiáng)化要素保障。要專門建立一個社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),有市領(lǐng)導(dǎo)分管,有關(guān)部門參與的工作領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)研究社區(qū)管理建設(shè)、指導(dǎo)、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作。業(yè)務(wù)主管部門要健全工作機(jī)構(gòu),配強(qiáng)精干業(yè)務(wù)人員,認(rèn)真擔(dān)起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級領(lǐng)導(dǎo)和部門要定期開展調(diào)研,指導(dǎo)工作,真正做到貼身社區(qū)、直面問題、主動攬事、協(xié)調(diào)問題、解決困難。要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強(qiáng)和選配,強(qiáng)化考核評比;要研究落實(shí)社區(qū)工作經(jīng)費(fèi),切實(shí)重視和關(guān)心業(yè)主委員會主任,給予其工作上的支持和待遇與考核激勵。根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營困難的實(shí)際,市政府要加緊調(diào)研,出臺相關(guān)扶持政策,在公共用電、用水,稅收、垃圾搬運(yùn)等方面予以優(yōu)惠扶持。

  2、健全機(jī)制,規(guī)范管理。市政府及相關(guān)部門要建立完善相關(guān)制度,不斷健全工作機(jī)制,切實(shí)規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作。一要建立健全相關(guān)制度。市政府要加緊調(diào)研,出臺加強(qiáng)社區(qū)管理建設(shè)工作的意見,進(jìn)一步重視社區(qū)基層建設(shè),明確工作任務(wù)和建設(shè)目標(biāo),切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全組織、明確職責(zé)、落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化管理、考核激勵,確保隊(duì)伍穩(wěn)定。要調(diào)研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則,住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用管理辦法,尤其是對住宅小區(qū)電梯檢測、維修保養(yǎng)資金的落實(shí),要明確規(guī)定。有關(guān)部門要加緊研究出臺住宅區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)管理辦法,進(jìn)一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)費(fèi)收支、減免要做到公開、透明,尤其對空關(guān)房的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議減半收取。二要建立工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制。市級層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡(luò)聯(lián)系制度,對于難點(diǎn)、焦點(diǎn)、重點(diǎn)問題進(jìn)行研究,采取有效措施,及時處置落實(shí)。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制,深入小區(qū)、了解實(shí)情、直面問題、協(xié)調(diào)處置,確保小區(qū)穩(wěn)定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡(luò)制,融入居民住宅小區(qū),為居民排憂解難,指導(dǎo)小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點(diǎn)人員管控等工作。要充分發(fā)揮業(yè)委會組織橋梁作用,建議有關(guān)部門牽頭,著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會,為物管工作開展提供交流平臺,促進(jìn)行業(yè)自律、推動公平競爭、維護(hù)合法權(quán)益、協(xié)調(diào)利益沖突。三要強(qiáng)化物管監(jiān)督管理。市和街道要重視對業(yè)委會組織的考核評比,出臺和完善激勵政策,明確工作要求。市級主管部門要切實(shí)加強(qiáng)對交付使用樓盤移交物業(yè)公司時的監(jiān)管工作,不走過場。街道和社區(qū)要加強(qiáng)對住宅小區(qū)的精細(xì)化管理,建立小區(qū)信息平臺,全面推進(jìn)小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化,對小區(qū)每戶住戶基本情況實(shí)現(xiàn)信息動態(tài)化管理。要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理,針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低,收費(fèi)服務(wù)不對等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實(shí)、維修不及時等情況,有關(guān)部門和業(yè)主委員會要嚴(yán)把物業(yè)進(jìn)入關(guān),嚴(yán)格執(zhí)行審批程序,建立健全退出機(jī)制,并加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)管理,把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時監(jiān)管有機(jī)結(jié)合,切實(shí)規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理。

  3、注重教育,提高素質(zhì)。針對目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱,物管人員素質(zhì)偏低,小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實(shí)際情況,加強(qiáng)住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫。為此,市政府及相關(guān)部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭,結(jié)合實(shí)際、有的放矢,有計(jì)劃地開展形式多樣,以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動,做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色。有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育,使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”。

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告3

  物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理,近期,我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研,在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費(fèi),如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

  一、基本情況

  我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,正是朝陽產(chǎn)業(yè),通過近十年的發(fā)展,由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢,還存在市場化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題?傮w看,我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前,吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家,物業(yè)管理企業(yè)30個,管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%,新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無,注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會,物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元,高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此,我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高,收繳率低,個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

  二、存在的主要問題

  1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小,綜合實(shí)力差,專業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費(fèi),效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng),則可降低成本,提高效率。

  2、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū),由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多,有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高,小區(qū)入住率不高,由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不交納電梯運(yùn)行費(fèi),而這部分人員未入住,并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本,再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識薄弱,應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來,據(jù)統(tǒng)計(jì),收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上,已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài),甚至產(chǎn)生虧損,造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,許多業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)都表示不理解,業(yè)主繳費(fèi)意識薄弱,造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低,有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi),只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

  3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在:

  一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。

  二是住戶無力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房,業(yè)主很多是低保戶,以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。

  三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。

  四是由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時等。

  五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為,交了那么多的物業(yè)管理費(fèi),不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù),但由于服務(wù)本身是隱性的,業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益,所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。

  六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對停車收費(fèi)及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽蟆S捎诟鞣N因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。

  七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理,亂收費(fèi)、高收費(fèi),因而拒絕交費(fèi),此類問題很有普遍性。

  八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中,也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣,造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意,對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見,因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。

  九是當(dāng)物價部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況,對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后,部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣,造成惡性循環(huán),引起住戶不滿,陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無法服務(wù),業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國價格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì),近三年來,業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi),一直位居各類價格舉報(bào)問題的前三位。

  4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門,有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看,缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。

  5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會,有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)交多少費(fèi)用,如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等,這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性,少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生,體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費(fèi)原則,對此業(yè)主意見,對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問,影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

  6、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒有完全樹立起來。

  一是買房人對物業(yè)管理的認(rèn)識需要一個過程。

  二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題,業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決,而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行,這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性,而且造成了住宅消費(fèi)的誠信危機(jī)。

  三是一部分人存在從眾和僥幸心里,看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),認(rèn)為自己交了反而吃虧,所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位,最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi),等于免費(fèi)享受公共服務(wù),這對繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展,不繳費(fèi)的業(yè)主可能會越來越多,最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行,房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng),小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

  三、對加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見和建議

 。薄⒆邚(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件,積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓勵有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司,對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

  2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制,明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓,對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員,堅(jiān)決吊銷執(zhí)照,注銷上崗資格證書,維護(hù)良好的市場秩序。要深入社區(qū),加強(qiáng)日常巡查,對維修不及時、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處,直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè),強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施,促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高,提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

  3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開始,物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制,應(yīng)在售房前,向物價部門申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定在向物價部門申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房,以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時,緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商,不斷完善物業(yè)功能,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。

  4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價格體系,細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn),明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi),電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴},明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問題,建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理,由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場化的收費(fèi)機(jī)制,使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展,必須遵循公開、公平,誠實(shí)信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn),商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點(diǎn),采取分類指導(dǎo)辦法,做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

  5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定:當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候,由業(yè)主委員會提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上,如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,當(dāng)房屋需維修,當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前,我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

  6、簡化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時,現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主,這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力,通過法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡單措施或程序。

  7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月,由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走,且不提供垃圾筒,現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān),市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù),只做了其中一部分,故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。

  8、加大宣傳力度。引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強(qiáng)物業(yè)管理水平,提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理,提高服務(wù)水平,加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo),讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”,有效避免收費(fèi)難的'問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容,提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。

  9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進(jìn)程,凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī),形成完整、系統(tǒng)體系。

  10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭取政府的支持的同時,提高經(jīng)營能力,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流,達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成具體的《操作手冊》,成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核,建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

  11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo),參加社區(qū)居委會舉辦的各項(xiàng)活動,同時,邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動,對業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條:“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度,與之相關(guān)的罰則自行取消”;謴(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度,以便價格部門履行監(jiān)管,加大失信懲誡力度。

  13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定!督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求,修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法成為迫切需求,有關(guān)部門應(yīng)積極配合,共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性,兼顧市場雙方的利益,并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化,進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容,定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗(yàn),實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式,讓業(yè)主明明白白消費(fèi),物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。

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